設立國家住宅政策性金融機構

1. 政策性住房金融制度是不是公積金制度

政策性住房金融機構是指圍繞住房融資由政府發起或支持成立的金融機構體系，旨在調控住房貸款規模和結構，提高住房貸款流動性，實現政府在住房市場上的公共性職能。從國際經驗看，我國應該建立專門的政策性住房金融機構，並以此為主體解決普通消費者的住房金融需求，改變目前以商業銀行為主的局面。目前，各地住房公積金管理中心具有這種政策性住房金融機構的雛形。政府可以在此基礎上，對公積金管理中心進行相應改制，成立國家住房銀行，採取強制儲蓄與自願儲蓄相結合的方式籌集信貸資金，實行資金封閉運行，並給予住房儲蓄銀行一定的財政補貼，保證機構的正常運行。
一、改制的必要
（一）政策性住房金融主導的住房市場比較穩定
保障基本住房是改善和保障民生的基本內容之一，解決住房問題需要金融的支持。目前，我國住房金融支持仍存在根本性的問題未解決：沒有真正的政策性住房金融機構，住房公積金制度對中低收入家庭的保障作用沒有完全體現；低收入家庭住房融資十分困難，中等以下收入的居民中只有不足5％的家庭有可能獲得住房商業貸款。由於住房產品具有特殊社會性，完全由市場機制來完成住房產品的供求協調與金融支持是不可能的。目前我國的實際情況已充分說明了這一點。除住房公積金貸款以外，我國尚未有直接面向中低收入者發放的低息或無息貸款。對於廣大中低收入人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府「人人享有適當住房」的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和發展將帶來不利影響。
（二）政策性住房金融是健全有效金融體系不可或缺的部分
1、住房產業關繫到國計民生和宏觀經濟穩定。市場機制是無法自行緩解住房市場上的供求矛盾與金融扭曲的，政府有必要通過政策性金融手段來建立可持續的宏觀調控機制。
2、由於住宅產品的特殊性，各國政府往往都根據住宅產品的結構特徵，在相應的金融支持制度安排中，分別採取政策性金融支持與商業性金融支持的不同方式。市場機制解決的是高收入人群的住宅供求問題，政府參與的政策性金融機制解決的是中低收入人群的住宅供求問題。
3、建立完善的現代政策性金融體系，要求補上住宅政策性金融這一環節。市場經濟發展經驗證明，在住房產業中要處理好政府與市場的關系，需要有政策性金融機制。顯然，在五個部分中，我們最缺少的就是政策性住房金融，相關制度、機構、工具的創新已迫在眉睫。
（三）住房公積金制度由於設計的缺陷無法發揮政策性住房金融的作用
1、住房公積金管理中心定位模糊。按照《住房公積金管理條例》，公積金管理中心被定位於「不以營利為目的的獨立的事業單位」。但實踐當中，公積金管理中心卻並不是一個「不營利」的單位，許多地方的公積金管理中心正扮演著一個「金融機構」的角色定位比較模糊。
2、住房公積金制度設計存在缺陷，形成新的收入分配不公。住房公積金的繳存，是以職工工資為基礎的，這就使收入分配中的不合理現象投影到了住房公積金作為一種福利的分配上。更為嚴重的是，現行制度只規定了繳存公積金的月繳存基數上限，沒有嚴格限定最低繳存基數的下限，導致城市低收入職工公積金的繳存額偏低。公積金繳存本應是「高收入者不補貼，中低收入者較少補貼，最低收入者較多補貼」，但國家住房公積金政策在執行中體現出的「嫌貧愛富」，擴大了收入差距，並且印證了一種馬太效應—————收入高的人群住房公積金提取也高，享受的優惠貸款政策也多；相反，收入低的人群住房公積金提取也低、享受的優惠政策也少。
3、覆蓋面仍然有限，住房公積金使用效率低。據統計，在全國尚有40％計430萬左右的職工未參加住房公積金，而且這部分職工收入相對偏低，住房條件又急需改善，但他們卻無法享用政策性住房金融融資，形成政策性住房金融的空白。這違背了政策性住房金融建立的初衷和願望。作為住房金融政策性金融融資的住房公積金貸款，其優勢在於貸款利率低，年限長，理應受廣大城鎮職工居民的歡迎。但在實際運作中住房公積金貸款政策性強，貸款額度低，制度限制多，運作方式復雜、繁瑣，歸集余額中沉澱資金存款佔46．46％，致使住房公積金貸款所佔的比例不足住房金融融資總規模的1／8。
4、公積金籌集渠道狹窄和增值渠道單一，資金積累不能滿足實際需求。我國住房公積金從建立至今，其來源僅為城鎮在職職工，沒有其他的籌資渠道作補充，也沒有形成公積金貸款的證券化機制；同時，增值渠道的單一性（只能購買國債）使公積金的增值收益不高，加上現有的利率體系的弊端等也影響了公積金作用的進一步發揮。據中國社科院代東凱測算，截至2006年底，累計繳存了10多年的住房公積金只夠應付21％繳存人的個人住房貸款需求，另外79％的繳存人只能處於奉獻的位置，根本無法索取回報。
5、住房公積金缺乏內控和監督機制，違規現象屢禁不止。近年來，全國發生了多起挪用、騙取住房公積金的案件，從一些縣、市爆出的住房公積金管理中心負責人動輒貪污挪用上億元資金的情況看，這筆資金的流失已不在少數，反映出住房公積金制度運行中確實存在一些問題。由於監督機制不健全，體制不順，多頭管理等，使違規使用、挪用公積金的現象屢有發生，對查出的違規行為處罰較輕甚至不作處罰，使這些現象有愈演愈烈之勢，嚴重抑制了公積金作用的正常發揮。
（四）商業銀行難以發揮作用
由於銀行的住房貸款與公積金貸款之間存在一定的利益競爭關系，因而銀行和房地產開發企業對住房公積金貸款推介不夠，這是造成公積金個貸率低的直接原因。據了解，房地產開發商在獲得銀行商業貸款時與銀行達成某種「協議」，銀行要求其在辦理購房貸款時，必須推介銀行自營性貸款，而銀行自營性貸款利率比公積金利率要高。銀行接受住房公積金管理中心的委託發放貸款僅收取手續費，還不到商業銀行貸款收入的1／20。而且住房公積金的手續繁瑣，因此，開發商往往與銀行約定使用商業貸款而不是公積金貸款，這使得公積金貸款的利用率不高。實踐表明，目前我國政策性與經營性住房金融業混合運作有諸多弊端。前者的運作方式往往會拖垮後者，以政府行為取代市場行為；後者的趨利性又往往會侵蝕前者，使前者的社會性項目變形走樣。
二、國外的經驗借鑒
（一）普遍建立了政策性住房金融體系
由於住房關繫到每個社會居民最基本的生存權利與個人福利，因此發達國家普遍建立了有本國特色的政策性住房金融體系。對於政策性住房金融，美國是較早的踐行者，其由政策性和商業性金融互動形成的機制，是目前世界上最富成效的住房金融體系。一是建立了新的監管格局。如成立OTS取代了聯邦住房貸款銀行的大部分監管職能，最終形成了OTS、聯邦住房貸款銀行體系、美聯儲、貨幣監理署等交叉監管的體制。二是住房金融二級市場得到高度發展。美國政府先後成立兩個帶有明顯政策性特徵的住房金融機構，聯邦國民抵押協會和政府國民抵押協會，負責對政策性住房貸款進行擔保、資金支持、購買抵押貸款以增加流動性。在這一階段，兩大機構開始大量推出住房抵押貸款證券化，使得住房金融結構獲得了革命性的變化，大大拓寬了住房金融二級市場的邊界，使得商業性的抵押銀行、共同基金等非金融保險機構都全面參與到住房金融業務中，住房產業和住房金融都進入了空前繁榮。除了美國，戰後各國都根據自身需要設立了政策性金融機構來實施政府住房政策。代表性機構例如日本住房金融公庫、法國土地信貸銀行、韓國住房銀行、泰國政府住房銀行、印度住房和城市開發公司、巴西國家住房銀行、加拿大抵押貸款和住房公司等。
（二）政策性住房金融機構的資金來源廣泛
1、政府財政資金。政策性住房金融機構對政府資金依賴較強，政府提供其全部或大部分資本金，還向其提供一定的運營資金。政府以此來管理或影響其住房金融活動，使其有能力從事住房政策性金融業務。
2、發行債券籌資。發行長期住房債券是一種主要籌資手段，通過這種方式進行融資的比例正在逐步提高。
3、吸收儲蓄資金。吸收儲蓄對於住房金融機構而言更為重要，它不僅將閑散小額資金集中起來用於住房信貸，更重要的是在於將其他消費資金轉換為住房建設資金。但為了避免與其他金融機構的摩擦，住房政策性金融機構一般不直接吸收普通儲蓄。較為常見的是，通過其他金融機構（尤其是儲蓄銀行）吸收儲蓄，然後再轉借給政策性金融機構使用。
4、開展強制性儲蓄。一些發展中國家在資金不足的情況下，採取強制性儲蓄方式解決住房信貸資金來源問題，保障住房信貸資金規模。
5、從其他機構借入。這些機構主要為中央銀行、儲蓄銀行、契約儲蓄機構（養老金、人壽保險公司）等長期資金機構。
（三）政策性住房金融機構的資金運用針對性強
住房貸款具有以下特點：
⑴重點支持購房者，提高自有住房率。發達國家住房政策性金融機構一般不對建房予以支持，而重點支持購房者。
⑵對低收入者給予傾斜的優惠政策。
⑶間接貸款較為典型。不直接對個人貸款，而是貸給州或地方的住房機構，作為這些機構對低收入住房戶發放補貼貸款的再貸款。
⑷僅提供部分資金，以國家資金推動民間資金。
三、住房公積金改制為政策性住房金融體系的構想現在住房公積金管理中心的職能是資金歸集、管理和支取等相對的業務，改制後由政策性住房銀行來運作更為專業化和更富有效率。同時，公積金本身的長期性、閑置性和強制儲蓄的特性，使得政策性住房銀行能夠更有效地管理資金。
（一）明確定位
讓住房公積金成為真正的政策性住房金融機構，以現有公積金為基礎，以政府注資、政府的信譽為擔保，為政府的住房政策目標服務。政策性住房金融是由政府支持的非贏利機構，其目的是為配合國家特定的經濟與發展戰略，協調社會住房生產與消費，支持國家的住房改革制度，重點解決中、低收入家庭住房金融融資。
（二）構建政策性住房金融體系的具體構想
1、建立起以政策性住房金融機構為主體的住房金融組織體系。
（1）在機構設置方面，將住房公積金中心改制為政策性的國家住房銀行。目前，全國已形成了星羅棋布的公積金中心，僅北京市就有81個住房資金管理中心。我們可以依託這些組織體系建立政策性金融機構的分支機構。依託從中央到地方的住房公積金中心，最高層次是全國性住房政策性金融機構，中層機構是在各大經濟區域省（市）設立地方性機構，基層機構是各縣設立的分支機構。同時，待建立的政策性住房金融體系應充分發揮其他金融機構在住房開發中的作用，允許合作住房金融機構、商業銀行和個人參與住房金融活動，從而建立起以政策性住房金融機構為主體，其他金融機構協同參與，國家、單位和個人相互配合的住房金融體系。

2. 我國政策性金融機構都有哪些

以成立國家開發銀行、中國進出口銀行和中國農業開發銀行為標志，我國政策性金融機構建立和發展已經取得了階段性成果，政策性金融機構在經濟生活中的重要作用初步顯現。但我國政策性金融機構規模偏小，在經濟發展中的杠桿作用偏弱，因定位不清、職責不明造成工作被動的事件時有發生。筆者以為，隨著市場經濟的發展和成熟，政策性金融機構在宏觀發展戰略中的地位應該進一步明確；在日益激烈的市場競爭中，它的作用應該有針對性地增強。同時，政策性金融機構本身的組織結構亦應該進一步完善和明確，它的經營和管理水平需要大幅度提高，也需要在經營內容、方式和監管程序上與時俱進，避免落後於市場變化。
經濟發展需要政策性金融機構
本來，金融機構（以銀行為主體）是典型的盈利機構，以嫌貧愛富為主要特徵，要求還本付息是根本手段。隨著市場經濟的發展和社會的進步，在經濟社會生活中人們對於公平的訴求越來越強烈；而且，市場競爭的不足--如過度的殘酷性造成巨大的社會資源浪費，對於有潛力的行業或企業而缺乏創業階段的基本支持而影響發展，暴露得越發明顯；從社會整體看，需要一種條件較好、有一定財政背景支持、不以盈利為主要目的、扶助弱勢產業和企業的金融機構。這些理念似乎與商業性金融機構背道而馳。但正是這種理念，共同構成日臻成熟的市場體系。
不容忽視的是，政策性金融機構在世界各國有所發展，無論是發達國家還是發展中國家，都已經建立了多種多樣的政策性金融機構。以銀行、基金甚至政府機構名稱出現的這類金融機構，在世界經濟舞台上發揮了越來越重要的作用，在某些特定領域，如外貿，特別是大型工程和項目，需要政策性金融機構支持已經成了國際慣例，甚至成為這方面企業參與國際競爭、擁有國際競爭力的主要因素之一。
從各國經驗看，政策性金融機構設立和發展有其自身的規律。總體上說，它應該以援助援助弱勢產業為戰略目標，但決不是社會福利和慈善事業；它以強化造血功能為宗旨、有時需要進行必要的輸血，但不能成為扶貧和救濟的取款機；它雖然由政府財政支持的背景，一定程度上代表著國家產業政策的支持方向，但又要求還本甚至付息，一般要遵守好借好還，下回不難的銀行鐵律。因此，把握好政策性與市場規律之間的關系，協調好扶助與保本甚至盈利之間的矛盾，是政策性金融機構生存和發展的關鍵。
政策性金融機構需要優化
作為發展中國家，我國的經濟發展水平依然很低，特別是作為一個資源相對貧乏、人口基數很大、農業人口眾多的發展中國家，我國在長期發展中會不斷出現許多新的問題，地區不平衡、產業之間不平衡、特定人口群之間的不平衡會長期存在，如果處理不當，不僅會影響到整體經濟的發展、拖累國民經濟的高速度，甚至會影響到社會的穩定和國家的長治久安。同時，對處於創業階段、有巨大市場盈利潛力的行業或企業，需要一定的政策性支持，解決融資難是其中最重要的扶助內容。反過來說，由於支持得當、扶助及時，幼稚產業可以迅速成長，甚至成為國民經濟的新亮點、新的支柱產業。還有一些對國民經濟有重要作用，但周期長、利潤低、見效慢的產業，主要是基礎設施、原材料和農業等，也需要條件優惠的金融支持。
在市場經濟進一步成熟的條件下，今後國家的傾斜政策要更多地要通過政策性金融機構的資金投放來體現，而直接注資、撥款和各種形式的無償援助等，將會減弱。不過也要清醒地看到，雖然我國政策性金融機構總體上仍有規模潛力，但是，金融業的經營主體應當、也必須是商業性機構。政策性金融機構更多的是要進行結構優化而不是量的無限制擴張。
增強針對性 提高管理水平
雖然我國政策性金融機構發展速度較快、在經濟生活中也發揮了巨大的作用，但是，存在的問題也不容忽視。最近有關部門對違規事件的調查中，政策性金融機構也有一些案例。應該承認，對這類金融機構的地位作用和管理經營特點的認識，尚在起步階段，有待我們進一步提高。
從結構上看，需要進一步提高政策性金融機構的針對性，盡量避免出現與民爭利、與商業性機構同在某些高回報領域搶業務的事件。因而，經營領域的界定要更明朗、更清晰。同時，也可以逐步把受益主體作為業務考慮對象。從目前看，我國政策性金融機構是以行業選擇為主要出發點。在國外，除了在行業上的政策傾斜之外，以受益主體--企業或自然人為主要扶助對象，也是較為普遍的做法。比如，就企業而言，中小企業往往是政策性機構傾斜的對象，而農民、創業人員、婦女等群體，也常常在政策性機構的考慮范圍，或者以這些特定的群體為對象單獨設置機構。
還需注意的是，有些重大政策的變化，也將影響到政策性金融機構的業務內容和結構，者不僅需要決策者事先整體的謀劃，也需要經營者在戰術上進行調整。比較典型的如糧食收購政策的調整，對農發行的業務內容、運作方式都有較大的影響。如何在促進農業發展中繼續發揮積極作用，就需要上下努力，尋找更有力的支點。
經營管理是永恆的主題，這一點，對政策性金融機構也不例外，不能因為政策性特點而忽視效率原則，忽視管理在運作中的決定性作用。在這方面，考核體系的進一步完善、監管機制的進一步成熟非常重要。同時，在微觀層面也需要各級機構的工作人員提高經營管理水平，增強風險意識，提高貸款質量，管好用好來之不易的政策性資金。

3. 四大政策性金融機構

1 、 經濟開發政策性金融機構：這類金融機構常見的稱謂有「復興銀行」、「開發銀行」、「開發金融公司」等，是為基礎產業、設施、支柱產業的大中型建設項目等經濟開發項目提供貸款或長期投資而設立的；

2 、農業政策性金融機構：常見的有中國農業發展銀行等，一般指為了配合國家農業政策而設立的專門為農業提供中長期低息貸款的金融機構；

3 、進出口政策性金融機構：如中國出口信用保險公司、中國進出口銀行等。是國家為促進國際收支平衡與進出口貿易，設立的能夠支持和推進出口的金融機構；

4 、 住房政策性金融機構：如日本住宅金融公庫、韓國住房銀行等。是指為貫徹政府住房政策，配合房地產市場調控，而建立的用於扶持住房消費，特別是幫助低收入者進入住房市場的金融機構。

金融機構提供的服務

1 、金融機構的基本功能：籌募資金並轉化為各類更易被接受的金融資產，金融機構的資產和負債便由此形成；

2 、作為代表替客戶進行金融資產交易與結算；

3 、 自營金融資產交易，滿足投資者對金融資產不同的需求；

4 、引導客戶創造金融資產，並將其投入市場交易；

5 、為投資者提供投資建議、管理投資組合。

4. 經濟「抗疫」政策已在路上 專家認為財政政策更能見效

經濟「抗疫」到了關鍵時刻。

近期，經濟學家們紛紛就如何應對疫情對民生的沖擊獻計獻策。

其中，清華產業轉型顧問委員會主席黃奇帆撰文談及疫情對中國經濟發展和製造業的影響時提出，建議取消企業住房公積金制度，引起市場廣泛討論。

建議取消公積金引熱議

近日，黃奇帆在《新冠疫情下對經濟發展和製造業復工的幾點建議》文章中表示，住房公積金制度是1990年代初從新加坡學來的，現在我國房地產早已市場化，商業銀行已成為提供房貸的主體，住房公積金存在的意義已經不大，將之取消可為企業和職工直接降低12%的成本。

黃奇帆在文章中同時還提出了盡快落實農民工在城市落戶的有關政策，快速解決製造業用工短缺問題、出台政策鼓勵企業實行年金制度，並疏通企業年金投資資本市場的渠道和機制、想方設法降低物流成本等建議。

圖片來源：清華大學互聯網產業研究院

事實上，取消強制繳納公積金制度的建議由來已久。

全國政協經濟委員會副主任楊偉民在2018年陸家嘴論壇等場合多次呼籲，逐步取消強制性住房公積金，逐步將強制性住房公積金改為自願繳存，設立政策性住宅金融機構改革。

不過是否取消強制繳納公積金制度的爭議一直不斷。

中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立在接受中國證券報記者采訪時表示，住房公積金制度是中國政策性住房金融體系的最重要的一個組成部分，對中國的住房制度改革起到一個非常重要的推動的作用。對工薪階層，尤其是年輕人完成購房置業、降低購房成本起到了不可替代的作用。如果說中國的政策性住房金融支持，唯一的渠道就是住房公積金，對政策性住房金融是不可或缺的組成部分。

尹中立表示，對於確實有困難的企業，可以採取暫緩繳納甚至暫時免除繳納公積金的政策，或者適當整體降低公積金繳存比例。

「該文章是從新冠疫情下對經濟發展和製造業復工的幾點建議角度進行的，所以客觀上偏重對企業成本降低的考慮。其提及企業成本的降低，具有較為積極的意義。2018年5月住建部、財政部、央行三部委曾發布過《關於改進住房公積金繳存機制進一步降低企業成本的通知》，各企業在原來降低繳存比例的基礎上，相關政策延長到2020年4月。所以從降低企業成本的角度出發，研究降低或取消公積金繳存的內容，也是有積極作用的。當然直接取消必須全方位論證，不排除今年4月份後，國家對於企業下調住房公積金繳存比例的既有政策會延長1-2年。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券記者表示。

經濟「抗疫」相關政策已在路上

2月12日召開的中共中央政治局常務委員會指出，要加大宏觀政策調節力度，針對疫情帶來的影響，研究制定相應政策措施。要更好發揮積極的財政政策作用，加大資金投入，保障好各地疫情防控資金需要。要繼續研究出台階段性、有針對性的減稅降費措施，緩解企業經營困難。要保持穩健的貨幣政策靈活適度，對防疫物資生產企業加大優惠利率信貸支持力度，對受疫情影響較大的地區、行業和企業完善差異化優惠金融服務。要以更大力度實施好就業優先政策，完善支持中小微企業的財稅、金融、社保等政策。

會議指出，要積極擴大內需、穩定外需。要聚焦重點領域，優化地方政府專項債券投向，用好中央預算內投資，調動民間投資積極性，加快推動建設一批重大項目。要推動服務消費提質擴容，擴大實物商品消費，加快釋放新興消費潛力。要支持外貿企業抓緊復工生產，加大貿易融資支持，充分發揮出口信用保險作用。要積極參與國際協調合作，為對外貿易發展營造良好國際環境。要推動外資大項目落地，實施好外商投資法及配套法規，優化外商投資環境，保護外資合法權益。

對於即將出台和已經出台的各種經濟「抗疫」政策，接受中國證券報記者采訪的券商首席經濟學家們普遍認為，相對於貨幣政策等，財政政策因為其更具針對性從而能取得更好的效果。

光大集團研究院副院長、光大證券首席經濟學家彭文生表示，就宏觀政策而言，疫情對經濟的沖擊是短期現象也是一個重要判斷。這意味著政策應對更多應該是有針對性的扶持，幫助受影響嚴重的行業、地區和群體，而不應該是大水漫灌式。也就是說，宏觀政策應該注重結構，而不是總量。雖然貨幣政策可能較沒有疫情的情形下寬松一些，但主力應該在於財政擴張，包括減收與增支。

國泰君安研究所全球首席經濟學家花長春日前接受中國證券報記者采訪時表示，財政政策上，建議發行特別國債。財政赤字率可以明顯提升，特殊時期3.5%的赤字率是可以接受的，也比較合理。增加對受影響較大行業的稅費減免，如減少企業所得稅、增值稅、政府性基金等，加大對他們的一季度的稅前抵扣范圍和力度，甚至還可以對這些企業用工成本、租金成本等進行一定的財政補貼。

同時，地方政府財政收入勢必受到影響，此時，適當拓寬政府融資工具。例如，可以幫助地方政府發行REITS產品來盤活經營性基礎設施存量資產。

5. 政策性金融機構的性質包括哪些

政策性金融機構是指那些由政府或政府機構發起、出資創立、參股或保證的，不以利潤最大化為經營目的，在特定的業務領域內從事政策性融資活動，以貫徹和配合政府的社會經濟政策或意圖的金融機構。

6. 什麼是房地產金融機構

什麼是金融地產
金融地產和房地產金融根本是兩回事。

房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。

金融地產是靠資本運作、依託多元撫投資增值的房地產活動。特點：從資本角度涉足於房地產開發各個環節，通過開發外包與概念提升相結合，注重資產增值與現金回收。盈利特性：贏利來源貫穿房地產產業鏈各環節，既有短期參與開發銷售回收投資，也有長期租金收入，總體盈利豐厚。資金需求：資金需求較高，流動性要求強。核心能力：融資能力，資產管理能力，投資分析能力。發展趨勢：國外房地產運營的主要模式之一，國內剛剛起步，隨市場發展前景寬闊。代表企業：ING
房地產金融的房地產金融的分類
房地產金融包括政策性的房地產金融和商業性的房地產金融。政策性房地產金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關的一系列金融活動。廣義的房地產是土地與房屋的合稱，因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。 地產金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發、建設、經營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經營金融。農地金融是圍繞農地的開發、生產、經營而展開的資金融通活動，在國外又稱農業金融，主要包括農地獲得金融、農地改良金融、農地經營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，並且分期償還的情況較多出現；後者則通常與各國的土地政策相配合，在 *** 的扶持下，不以盈利為目的，發放貸款的期限較長，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農業金融又有廣義與狹義之分。廣義的農業金融又稱農村金融，包括農村領域內一切與生產經營相關的吸收存款、發放貸款、辦理結算、現金管理以及農村信用合作等金融活動；狹義的農業金融即是指農地經營金融，是與農業生產活動有關的資金融通。房地產金融的主要內容與任務（一）房地產金融的主要內容房地產金融作為經濟學的一個分科，是一門應用性很強的學科，它主要研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性，有別於一般工商企業資金的融通。在我國，房地產金融是一門新興的學科，內容豐富，主要包括：吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產貸款尤其是房地產抵押貸款和房地產按揭貸款，從事房地產投資、信託、保險、典當和貨幣結算、發行房地產股票與債券，房地產信託投資，房地產保險，房地產金融風險，房地產擔保機制，房地產金融稅制，房地產金融市場等。當前，我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處於逐步探索和建立之中。（二）房地產金融的任務房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發、流通和消費，促進房地產再生產過程中的資金良性循環，保障房地產再生產過程的順利進行。（三）房地產金融體系所謂房地產金融體系，指的是圍繞房地產融資所建立的金融機構體系和旨在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業銀行為主。其他機構如專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構尚未建立，資產評估、信用評估、法律咨詢等專業化中介服務機構發展並不充分或僅處於起步階段，沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。我國的房地產金融市場仍然處於一個初級階段，沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。建立一個發達而且在一定程度上相對專業化的房地產金融體系，是因為房地產投資與消費所需的資金量巨大，遠非一般融資活動可比。房地產業佔用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達30年。房地產的這些特點使得房地產金融與一般的金融活動存在重大差別，房地產金融中蘊含的金融風險也遠非其他金融活動所能比。因此，建立一種有效的機制和相應的制度，使得 *** 能夠通過它來對房地產市場進行直接的或間接的調控，防範系統性風險。房地產金融基本特徵1、以不動產為抵押品來保證貸款的償還即借款人將土地以及土地上的建築物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權沒收抵押的財產並將其出售（拍賣）以彌補貸款損失。2、「無轉移抵押」性質在這種......

房產跟金融投資的差別是什麼
房地產和金融產品都可以作為投資對象，投資者均可以從產品的增值、分紅（或租金）中獲得收益，但兩者的主要區別是房地產是大宗的固定資產投資，一般需要的資金量比較大，而金融產品可以較小的資金進行投資。不過目前房地產已經和金融融合，出現了房地產金融，主要通過將房地產所帶來的現金流通過金融創新的方式設計出金融產品，比如房地產債券、房地產信託等，這些產品通過金融機構可以進行銷售，投資者呢礎可以購買這些標准化的金融產品而進行與房地產相關的投資，而不需要直接投資到房地產中去，資金規模的限制就大大的降低了。
簡述房地產金融有哪些特徵？房地產金融機構構成體系如何
房地產金融基本特徵

1、以不動產為抵押品來保證貸款的償還

即借款人將土地以及土地上的建築物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權沒收抵押的財產並將其出售（拍賣）以彌補貸款損失。

2、「無轉移抵押」性質

在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財產的所有權和支配權，而貸款人取得的是財產的平衡產權。平衡產權不賦予貸款人任何權利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財產的所有權。按無轉移抵押性質，貸款人僅享有抵押財產的平衡權或收押權，一旦貸款被還清，這種權利就隨之消失。

「無轉移抵押」性質的面較寬，如承租人可以用租賃權作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應收抵押品、信託契約或產權契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個過程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權利，但同時又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價值的資本化運作。

3、「杠桿效應」

即以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然後再借人首付款與購房總價格的差額，發揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財產普遍提高了現金回報率。

所謂房地產金融體系，指的是圍繞房地產融資所建立的金融機構體系和旨在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產金融體系以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業銀行為主。其他機構如專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構尚未建立，資產評估、信用評估、法律咨詢等專業化中介服務機構發展並不充分或僅處於起步階段，沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。我國的房地產金融市場仍然處於一個初級階段，沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。

建立一個發達而且在一定程度上相對專業化的房地產金融體系，是因為房地產投資與消費所需的資金量巨大，遠非一般融資活動可比。房地產業佔用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達30年。房地產的這些特點使得房地產金融與一般的金融活動存在重大差別，房地產金融中蘊含的金融風險也遠非其他金融活動所能比。因此，建立一種有效的機制和相應的制度，使得 *** 能夠通過它來對房地產市場進行直接的或間接的調控，防範系統性風險。
什麼是房地產金融業務
比如 房屋抵押 房屋貸款 之類的

滿意請給分 謝謝 可追問
金融地產是什麼意思
把保險比作不動產，因為保險與不動產間有類似的地方

類似點舉例：都屬長期持續投資行為，以穩定增值保值為目的，有固定返還的部分，也有預期未來的不確定部分

最根本不同在於房屋的流通性和不確定性，以及保險的固定性和絕對確定性，幾種金融資產應該相輔相成，構成家庭穩固金融「房產」，進可攻，退可守，得意時可以錦上添花，失意時能雪中送炭
房地產中介屬於金融機構嗎？
不屬於，金融機構一般指銀行，證券業。它受房地產管理法約束。
房地產金融的房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。（一）為房地產開發經營提供了資金保障首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為 *** 部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。金融市場的存在及發展為 *** 實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為 *** 部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。（二）支持居民住房消費能力的提高長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標後，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且 *** 對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出 *** 福利的特點。商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。建立福利性金融制度是政......
房地產金融+地產的模式怎麼樣來理解
房地產行業人人熟知「5983模式」，即拿地後5月項目動工、9個月開盤銷售、一期銷售完成80%、3年項目竣工，這樣的運作效率意味著房企從高周轉中挖掘的利潤空間已到極致。隨著地價的上升、銷售端的政策限制，行業利潤率下降已成定局。

在這個背景下，如何提高房企的利潤率呢，那就是房地產金融全產業鏈。

如何做呢？

向產業鏈要利潤，從以往單純經營房地產開發，延伸到拿地、產業引進等多個環節，向每一個環節要利潤。房地產開發環節的高利潤率時代已經結束，企業繼續生存的秘訣是擴展產業鏈條，向各個環節要利潤；地產+金融將成為未來房地產業走向高端的新形式。

華睿信董事長范嘉貴以公司的一次成功實踐，現場演繹了這種新模式：公司與軟銀合作成立了一隻基金，專門投資產業園。在內地一三線城市的核心地段，基金持有66萬平方米土地的100%產權，並負責土地拆遷，園區中涵蓋總部基金、軟體、數據產業園、配套的住宅、學校等一系列設施，僅前期介入就花了兩年多時間，總投資大概10億元人民幣。如今，第一期項目將在今年7月份銷售。范嘉貴總結其過程：前期與 *** 溝通、定位；第二是找到合作夥伴；然後與合作夥伴一起給這塊地創造價值。他的經驗是：「賣房子賣賣就沒有了，但如果招這么多企業，地產只是一個載體。這樣， *** 更喜歡有產業背景的基金參與運作。」

建銀精瑞資本副總裁劉東提出，從大背景上講，中國產業升級是大的趨勢，地方 *** 越來越多的招商引資行為帶來產業用地的配套需求，例如在一定的面積產業用地之外，再配套一定的住宅用地和商業用地，由此帶來地產商的綜合機會。

從美國房地產基金的運營方式得出借鑒，美國大部分學校、養老院的業主既不是個體老闆，也不是某個地產商，而是房地產基金，房地產基金的真正持有人則是在美國證交所開戶、交易、購買股票的機構投資者。如果將這式方式借鑒到中國，國內的房地產基金也可以通過設立基金，然後在上交所、深交所發行，用籌集到的大量資金去投資學校、醫院，改善基礎設施建設。

這就是所說的地產+金融模式

供參考。
房地產金融學的介紹
隨著房地產業和金融業密切關系日益凸現，相應產生了以研究金融機構對房地產的生產、流通和消費等領域提供相關金融服務為主要內容的房地產金融學。它是一門介於房地產經濟學、貨幣銀行學、保險學和投資學等學科之間的邊緣學科。本書理論系統、方法實用、針對性和可操作性強，主要用做房地產與工程管理專業研究生與高年級本科生的教材，也可作為房地產行業從業人員和研究者的參考用書。

7. 十八大三中全會關於農村醫療改革的內容

六、健全城鄉發展一體化體制機制
城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。
（20）加快構建新型農業經營體系。堅持家庭經營在農業中的基礎性地位，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等共同發展的農業經營方式創新。堅持農村土地集體所有權，依法維護農民土地承包經營權，發展壯大集體經濟。穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。鼓勵承包經營權在公開市場上向專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業流轉，發展多種形式規模經營。
鼓勵農村發展合作經濟，扶持發展規模化、專業化、現代化經營，允許財政項目資金直接投向符合條件的合作社，允許財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護，允許合作社開展信用合作。鼓勵和引導工商資本到農村發展適合企業化經營的現代種養業，向農業輸入現代生產要素和經營模式。
（21）賦予農民更多財產權利。保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份佔有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。
（22）推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。維護農民生產要素權益，保障農民工同工同酬，保障農民公平分享土地增值收益，保障金融機構農村存款主要用於農業農村。健全農業支持保護體系，改革農業補貼制度，完善糧食主產區利益補償機制。完善農業保險制度。鼓勵社會資本投向農村建設，允許企業和社會組織在農村興辦各類事業。統籌城鄉基礎設施建設和社區建設，推進城鄉基本公共服務均等化。
（23）完善城鎮化健康發展體制機制。堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。優化城市空間結構和管理格局，增強城市綜合承載能力。
推進城市建設管理創新。建立透明規范的城市建設投融資機制，允許地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道，允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。完善設市標准，嚴格審批程序，對具備行政區劃調整條件的縣可有序改市。對吸納人口多、經濟實力強的鎮，可賦予同人口和經濟規模相適應的管理權。建立和完善跨區域城市發展協調機制。
推進農業轉移人口市民化，逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民。創新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系，在農村參加的養老保險和醫療保險規范接入城鎮社保體系。建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率。
追問
就這么多嗎？改革決定裡面還有沒有其他的關於農村改革的內容？

回答
建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。
積極應對人口老齡化，加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業。健全農村留守兒童、婦女、老年人關愛服務體系，健全殘疾人權益保障、困境兒童分類保障制度。

8. 金融機構有幾種類型

按我國金融機構的地位和功能進行劃分，主要體系如下：

1、中央銀行。中國人民銀行是我國的中央銀行，1948年12月1日成立。在國務院領導下，制定和執行貨幣政策，防範和化解金融風險，維護金融穩定，提供金融服務，加強外匯管理，支持地方經濟發展。

2、金融監管機構。我國金融監管機構主要有：中國銀行業監督管理委員會，簡稱中國銀監會；中國證券監督管理委員會，簡稱中國證監會；中國保險監督管理委員會，簡稱中國保監會。

3、國家外匯管理局。成立於1979年3月13日，當時由中國人民銀行代管；1993年4月，根據八屆人大一次會議批準的國務院機構改革方案和《國務院關於部委管理的國家局設置及其有關問題的通知》，國家外匯管理局為中國人民銀行管理的國家局，是依法進行外匯管理的行政機構。

4、國有重點金融機構監事會。監事會由國務院派出，對國務院負責，代表國家對國有重點金融機構的資產質量及國有資產的保值增值狀況實施監督。

5、政策性金融機構。我國的政策性金融機構包括三家政策性銀行：國家開發銀行、中國進出口銀行和中國農業發展銀行。政策性銀行不以盈利為目的，其業務的開展受國家經濟政策的約束並接受中國人民銀行的業務指導。

6、商業性金融機構。我國的商業性金融機構包括銀行業金融機構、證券機構和保險機構三大類。

銀行業金融機構包括商業銀行、信用合作機構和非銀行金融機構。

證券機構是指為證券市場參與者(如融資者、投資者)提供中介服務的機構，包括證券公司、證券交易所、證券登記結算公司、證券投資咨詢公司、基金管理公司等。

保險機構是指專門經營保險業務的機構，包括國有保險公司、股份制保險公司和在華從事保險業務的外資保險分公司及中外合資保險公司。

(8)設立國家住宅政策性金融機構擴展閱讀

產生和發展

最早的金融機構是銀行，它起源於古代的銀錢業和貨幣兌換業，貨幣兌換業規則是現代銀行業的先驅。古代銀錢業及貨幣兌換交易大多發生在寺廟周圍，及在中世紀西歐數月依次的定期集市上。從商人陣營中逐漸分離出來的貨幣兌換商，最初只為各國的朝拜者和國際貿易兌換貨幣，並收取一定的手續費。

隨著商品生產和交換的持續擴大和發展，為避免自己保管貨幣和長途攜帶貨幣的不便和風險，部分異地貿易商和國際貿易商便將貨幣交由擁有良好保管設施的貨幣兌換商保管，並委託後者辦理異地支付、結算業務。

現代意義上的銀行起源於文藝復興時期的義大利。當時，地中海沿岸各國和地區經濟發展較快，貿易也異常活躍，處於地中海中心的義大利成為當時世界的貿易和金融中心，產生了世界上最早的銀行。此後，隨著世界商業貿易、金融中心逐步北移至荷蘭的阿姆斯特丹，銀行業擴展至西北歐其他國家。

社會的日趨細密，市場經濟不斷發展及其引致的多元金融需求，促成了其他金融機構的產生和發展。各類專業銀行，如投資銀行、不動產抵押銀行、進出口銀行等逐步出現；信託投資公司、證券公司、保險公司、金融公司、典當行等專業化金融機構，也漸次出現並在各自領域發揮重要作用。