關於金融機構抵債資產房產稅

A. 銀行抵債資產稅務方面的處理是怎樣的

銀行抵債資產是指銀行依法行使債權或擔保物權而受償於債務人、擔保人或第三人的實物資產或財產權利。抵債資產管理分為取得、保管和處置三個關鍵環節，每個環節的會計與稅務處理都存在差異，這種差異也導致了損益計算和應納稅額計算的差異。
入賬價值與計稅基礎差異
會計處理上，《銀行抵債資產管理辦法》(以下簡稱《辦法》)規定，銀行取得抵債資產時，按實際抵債部分的貸款本金和已確認的表內利息作為抵債資產入賬價值，銀行為取得抵債資產支付的抵債資產欠繳的稅費、墊付的訴訟費用和取得抵債資產支付的相關稅費計入抵債資產價值。銀行在取得抵債資產過程中向債務人收取補價的，按照實際抵債部分的貸款本金和表內利息減去收取的補價，作為抵債資產入賬價值。由此看來，《辦法》是按照會計准則第7號—非貨幣性資產交換的規定：「以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本。」來確認抵債資產入賬價值，以「實際抵債」作為入賬價值確認和計量的出發點，與用於抵債的物和權利等資產本身的價值（價格）無關。筆者認為，抵償的債權是貸款，非貨幣性資產交換准則並不適用於抵債資產的會計核算，在會計准則中以物抵債被認定為債務重組，會計准則第12號—債務重組規定，以非現金資產清償債務的，債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值入賬，發生的相關稅費，計入當期損益。發生債權轉股權的，應將因放棄債權而享有股份的公允價值確認為對債務人的投資。由於抵債資產持有期限的規定，對這類股權投資，銀行作交易性金融資產進行核算。稅務處理上，《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。第七十一條規定，通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為成本。《企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，准予在計算應納稅所得額時扣除。按會計准則核算，相關稅費計入當期損益，與稅法產生時間性差異；按《辦法》核算，為取得抵債資產支付的抵債資產欠繳的稅費、墊付的訴訟費用計入賬價值，與稅法產生永久性差異；向債務人收取的補價沖減入賬價值，與稅法產生時間性差異。
收入確認與納稅時間差異
會計處理上，《辦法》規定，銀行按抵債資產入賬價值依次沖減貸款本金和應收利息，抵債金額超過貸款本金和表內利息的部分，在未實際收回現金時，暫不確認為利息收入，待抵債資產處置變現後，再將實際可沖抵的表外利息確認為利息收入。稅務處理上，《關於金融企業貸款利息收入確認問題的公告》（2010年第23號）規定，金融企業按規定發放的貸款，屬於未逾期貸款（含展期），應根據先收利息後收本金的原則，按貸款合同確認的利率和結算利息的期限計算利息，並於債務人應付利息的日期確認收入的實現；屬於逾期貸款，其逾期後發生的應收利息，應於實際收到的日期，或者雖未實際收到，但會計上確認為利息收入的日期，確認收入的實現。另外，《營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條規定，取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。因此，銀行取得抵債資產時，對於貸款期限內（含展期）的表外利息應申報交納營業稅，抵債資產入賬後，應根據「先收利息後收本金「的原則，先確認貸款表內外利息收入，再確認貸款本金，會計處理與稅法規定不一致，兩者產生時間性差異。
貸款損失准備處理差異
會計處理上，《辦法》規定，銀行已計提的貸款損失准備在資產取得時，不予沖減和轉回，而是在抵債資產處置時結轉損益。會計准則第12號—債務重組規定，以非現金資產清償債務的，債權人已對債權計提減值准備的，應當先將該差額沖減減值准備，減值准備不足以沖減的部分，計入當期損益。稅務處理上，以非貨幣資產清償債務和發生債權轉股權的，均要確認有關債務清償所得或損失。因此，對於貸款損失准備的處理，會計准則與稅法規定是一致的，但《辦法》與稅法規定不一致，產生時間性差異。
抵債損益確認差異
會計處理上，《辦法》規定，銀行在取得抵債資產時，公允價值與抵債貸款本息的差額不確認損益。稅務處理上，《關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）規定，以非貨幣資產清償債務，應當分解為轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值清償債務兩項業務，確認相關資產的所得或損失。發生債權轉股權的，應當分解為債務清償和股權投資兩項業務，確認有關債務清償所得或損失。在抵債資產損益確認上，會計處理與稅法規定不一致，兩者產生時間性差異。
案例： A公司向B銀行貸款1000萬元，因經營狀況惡化，該公司在貸款到期之前，與B銀行達成抵債協議，以A公司公允價值為1200萬元的房產和50萬元現金補價抵償欠繳的貸款本息。B銀行取得該房產時，賬面反映該筆貸款表內欠息50萬元，表外欠息200萬元，為取得抵債資產支付抵債資產欠繳的稅費12萬元，房產過戶契稅48萬元，計提貸款損失准備金10萬元。不考慮其他因素，B銀行按《辦法》規定作如下會計處理：
借：待處理抵債資產 1060萬元
貸：貸款—A公司 1000萬元
貸：應收利息—A公司 50萬元
貸：銀行存款 10萬元
抵債資產的入賬價值高於貸款本金和表內利息的部分，作待確認的利息登記表外賬。收：抵債資產待確認利息140萬元。
稅務處理：該筆貸款表外欠息200萬元，根據稅法規定，其營業稅納稅義務已發生，因此，B銀行應納營業稅及附加=200×5.5%=11萬元，抵債房產的計稅基礎=1200+48=1248萬元，可抵扣差異=1200-1000-50+50+10-11=199萬元，應納企業所得稅=199萬元×25%=49.75萬元。
（1）借：營業稅金及附加 11萬元
貸：應交稅金—營業稅 11萬元
（2）借：所得稅費用---遞延所得稅費用 49.75萬元
貸：應交稅費—應交所得稅 49.75萬元
【摘要】銀行抵債資產管理分為取得、保管、處置三個關鍵環節，本文對抵債資產管理的會計處理和稅務處理進行比較分析，指出《銀行抵債資產管理辦法》與《會計准則》以及稅法之間存在的差異及差異產生的原因，並輔以實際案例予以說明。
《銀行抵債資產管理辦法》(財金[2005]53號，以下簡稱《辦法》)規定，抵債資產是指銀行依法行使債權或擔保物權而受償於債務人、擔保人或第三人的實物資產或財產權利。抵債資產管理分為取得、保管和處置三個關鍵環節，每個環節的會計與稅務處理都存在差異，這種差異也導致了損益計算和應納稅額計算的差異。
一、 取得抵債資產時會計與稅務處理差異
1、入賬價值與計稅基礎差異
會計處理上，《辦法》規定，銀行取得抵債資產時，按實際抵債部分的貸款本金和已確認的表內利息作為抵債資產入賬價值。銀行為取得抵債資產支付的抵債資產欠繳的稅費、墊付的訴訟費用和取得抵債資產支付的相關稅費計入抵債資產價值。銀行在取得抵債資產過程中向債務人收取補價的，按照實際抵債部分的貸款本金和表內利息減去收取的補價，作為抵債資產入賬價值；如法院判決、仲裁或協議規定銀行須支付補價的，則按照實際抵債部分的貸款本金、表內利息加上預計應支付的補價作為抵債資產入賬價值。
由此看來，《辦法》是按照《企業會計准則第7號—非貨幣性資產交換》第三條的規定：「以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本。」來確認抵債資產入賬價值，以「實際抵債」作為入賬價值確認和計量的出發點，與用於抵債的物和權利等資產本身的價值（價格）無關。這一計價方式消除了抵債資產，因作價隨意性帶來的價值虛漲，但以換出債權的賬面價值來計價，並沒有真實地反映抵債資產的價值。筆者認為：抵債資產抵償的債權是貸款，非貨幣性資產交換准則並不適用於抵債資產的會計核算。在企業會計准則中，以物抵債被認定為債務重組，《企業會計准則第12號—債務重組》第十條規定，以非現金資產清償債務的，債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值入賬，發生的相關稅費，計入當期損益。發生債權轉股權的，應將因放棄債權而享有股份的公允價值確認為對債務人的投資。由於抵債資產持有期限的規定，對這類股權投資，銀行作交易性金融資產進行核算，為取得股權發生的相關稅費，計入當期損益。
稅務處理上，《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的固定資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。第七十一條規定，通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為成本。《企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，准予在計算應納稅所得額時扣除。按會計准則核算，相關稅費計入當期損益，與稅法產生時間性差異；按《辦法》核算，為取得抵債資產支付的抵債資產欠繳的稅費、墊付的訴訟費用計入賬價值，與稅法產生永久性差異；向債務人收取的補價沖減入賬價值，與稅法產生時間性差異。
2、表外利息收入確認與納稅義務發生時間差異
會計處理上，《辦法》規定，抵債金額超過貸款本金和表內利息的部分，在未實際收回現金時，暫不確認為利息收入，待抵債資產處置變現後，再將實際可沖抵的表外利息確認為利息收入。《企業會計准則第12號—債務重組》規定，銀行取得的抵債資產時，對抵債資產入賬價值與抵債貸款的賬面本息余額的差額部分進行相關損益的確認計量，明確區分核算貸款轉為抵債資產發生的損益和抵債資產處置損益，遵循權責發生制的會計基礎。
稅務處理上，《關於金融企業貸款利息收入確認問題的公告》（國家稅務總局2010年第23號）規定，金融企業按規定發放的貸款，屬於未逾期貸款（含展期），應根據先收利息後收本金的原則，按貸款合同確認的利率和結算利息的期限計算利息，並於債務人應付利息的日期確認收入的實現；屬於逾期貸款，其逾期後發生的應收利息，應於實際收到的日期，或者雖未實際收到，但會計上確認為利息收入的日期，確認收入的實現。因此，抵債資產入賬後，應根據「先收利息後收本金「的原則，先確認貸款表內外利息收入，再確認貸款本金，這樣一來，貸款利息收入確認時間與納稅義務發生時間不一致，產生時間性差異。
在利息收入營業稅納稅申報上，《營業稅暫行條例》第十二條的規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條的規定，取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。因此，銀行取得抵債資產時，對貸款期限內（含展期）表外利息應申報交納營業稅。表外利息收入確認與營業稅納稅義務發生時間不一致，導致營業稅計稅依據的不同，產生時間性差異。
3、抵債損益確認差異
會計處理上，《辦法》規定，銀行已計提的貸款損失准備，在資產取得時，不予沖減和轉回，而是在抵債資產處置時結轉損益。《企業會計准則第12號—債務重組》規定，銀行取得的抵債資產時，對抵債資產入賬價值與抵債貸款的賬面本息余額的差額部分進行相關損益的確認計量，明確區分核算貸款轉為抵債資產發生的損益和抵債資產處置損益，遵循權責發生制的會計基礎。以非現金資產清償債務的，債權人已對債權計提減值准備的，應當先將該差額沖減減值准備，減值准備不足以沖減的部分，計入當期損益。具體會計處理上，對重組債權（實際抵債部分的貸款本金和表內外利息）的賬面余額與抵債資產之間的差額，計入營業外支出或收入，確認當期損益。已經計提了貸款損失准備的，當重組債權的賬面余額大於抵債資產的入賬價值時，應分別以下情況進行處理：對貸款分別提取了損失准備的，只需將上述差額沖減已計提的損失准備，損失准備不足以沖減的部分，計入營業外支出，確認當期損益。如果已計提的損失准備沖完後，仍有餘額，應予轉回並抵減當期貸款損失准備。如果銀行對貸款不是分別提取損失准備，而是採取一攬子提取損失准備的，要把對應於該貸款的損失准備倒算出來，再按上述處理。
稅務處理上，財政部、國家稅務總局《關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）規定，以非貨幣資產清償債務，應當分解為轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值清償債務兩項業務，確認相關資產的所得或損失。債權人應當按照收到的債務清償額低於債權計稅基礎的差額，確認債務重組損失。因此，銀行在取得抵債資產時，應分解為按公允價值和支付的相關稅費作為抵債資產的計稅基礎，再以與公允價值相當的金額償還貸款本息兩項經濟業務進行所得稅處理。發生債權轉股權的，應當分解為債務清償和股權投資兩項業務，確認有關債務清償所得或損失。在貸款損失准備的處理和抵債資產損益確認上，會計准則與稅法規定是一致的，但《辦法》與稅法規定不一致，兩者產生時間性差異。
二、保管或持有抵債資產時會計與稅務處理差異
1、資產減值准備處理差異
會計處理上，《辦法》規定，銀行應當在每季度末對抵債資產逐項進行檢查，對預計可收回金額低於其賬面價值的，應當計提減值准備。如已計提減值准備的抵債資產價值得以恢復，應在已計提減值准備的范圍內轉回，增加當期損益。稅務處理上，《企業所得稅法實施條例》第五十六條規定，企業持有各項資產期間資產增值或者減值，除國務院財政、稅務主管部門規定可以確認損益外，不得調整該資產的計稅基礎。未經核定的各項資產減值准備、風險准備等准備金支出不得稅前扣除。因此，稅法遵循「真實發生原則」和「確定性原則」，對於尚未發生的資產損失不得稅前扣除，保管過程中計提的資產減值准備，導致抵債資產的賬面價值與計稅基礎不一致，產生時間性差異。
2、交易性金融資產的期末計量差異
會計處理上，《企業會計准則第22號---金融工具確認和計量》規定，以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產或金融負債公允價值變動形成的利得或損失，應當計入當期損益。稅務處理上，《關於執行<</SPAN>企業會計准則>有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2007]80號）規定，企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額。資產負債表日，交易性金融資產按照公允價值計量，公允價值與賬面余額之間的差額計入當期損益，這樣一來，導致抵債資產的賬面價值與計稅基礎不一致，產生時間性差異。
3、交易性金融資產股息、紅利處理差異
會計處理上，交易性金融資產持有期間，對於被投資單位宣告發放現金股利，計入當期損益，對於收到被投資單位宣告發放的股票股利，會計上不作賬務處理。稅務處理上，《企業所得稅法實施條例》第十七條規定，股息、紅利等權益性投資收益，除國務院及財政、稅務主管部門另有規定外，按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現。符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益為免稅收入。因此，交易性金融資產持有期間，銀行取得的股息、紅利若符合免稅條件，會產生永久性差異；對於收到被投資單位宣告發放的股票股利，稅法要求視同分配處理，產生時間性差異。
三、處置抵債資產時會計與稅務處理差異
1、貸款損失處理差異。《關於金融企業貸款損失准備金企業所得稅稅前扣除政策的通知》（財稅[2012]5號）規定，金融企業發生的符合條件的貸款損失，應先沖減已在稅前扣除的貸款損失准備金，不足沖減部分可據實在計算當年應納稅所得額時扣除。處置抵貸資產時，發生符合條件的貸款損失，若稅前扣除的年度不同，產生永久性差異。
2、遞延所得稅處理差異。對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的抵債資產，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，只有在實際處置時，以取得的價款扣除其計稅基礎後的差額計入處置時的應納稅所得額。處置後交易性金融資產的賬面價值和計稅基礎都為零，時間性差異消失，以前確認的遞延所得稅予以轉回。
案例分析
2010年4月A公司向B銀行貸款1000萬元（期限兩年），貸款到期之前，該公司向B銀行申請貸款展期六個月。進入2012年6月份，該公司經營狀況惡化雙方達成抵債協議，以A公司公允價值為1180萬元的房產和20萬元現金（補價）抵償欠繳的貸款本息。2012年9月B銀行取得該房產，賬面反映該筆貸款本金1000萬元，表內欠息50萬元，表外欠息150萬元，為取得抵債資產支付抵債資產欠繳的稅費12萬元，房產過戶契稅44萬元，計提貸款損失准備金10萬元。不考慮其他因素，B銀行按《辦法》規定作如下會計處理：
借：待處理抵債資產 1086萬元
貸：貸款—A公司 1000萬元
貸：應收利息—A公司 50萬元
貸：銀行存款 36萬元
抵債資產的入賬價值高於貸款本金和表內利息的部分，作待確認的利息登記表外賬。收：抵債資產待確認利息94萬元。稅務處理：該筆貸款表外欠息150萬元，根據稅法規定，其營業稅納稅義務已發生，因此，B銀行應納營業稅=150×5%=7.5萬元，抵債房產的計稅基礎=1180+44=1224萬元，可抵扣差異=1180-1000-50+20+10-7.5=152.5萬元，應納企業所得稅=152.5萬元×25%=38.125萬元。
（1）借：營業稅金及附加 7.5萬元
貸：應交稅金—營業稅 7.5萬元
（2）借：所得稅費用---遞延所得稅費用 38.125萬元
貸：應交稅費—應交所得稅 38.125萬元
在抵債房產的保管期間，計提資產減值准備20萬元。會計處理：借：資產損失---計提抵債資產減值准備 20萬元
貸：抵債資產減值准備 20萬元
稅務處理：可抵扣暫時差異=20萬元，遞延所得稅資產=20萬元×25%=5萬元
借：所得稅費用---遞延所得稅費用 5萬元
貸：遞延所得稅資產 5萬元
2012年12月，B銀行拍賣該抵債房產，取得收入1500萬元，支付拍賣費用5萬元，繳納各類稅費132.5萬元（含營業稅7.5萬元）。
會計處理：①借：營業外支出 125萬元
營業稅稅金及附加 7.5萬元
貸：應交稅費 132.5萬元
②借：抵債資產減值准備 20萬元
貸：待處理抵債資產 20萬元
③借：銀行存款 73萬元
貸：利息收入 73萬元
④借：銀行存款 1427萬元
貸：待處理抵債資產 1066萬元
利息收入 76萬元
營業外收入---抵債資產處置收益 285萬元
⑤借：營業外支出 5萬元
貸：銀行存款 5萬元
⑥借：貸款損失准備 10萬元
貸：資產減值損失----計提的貸款損失准備 10萬元
銷記表外利息：付：抵債資產待確認表外利息94萬元。稅務處理：應納稅所得稅=（1500-1224-5-125）×25%=36.5萬元（該銀行當年實現盈利，並按規定計提了所得稅）
借：所得稅費用---當期所得稅費用 31.5萬元
遞延所得稅資產 5萬元
貸：應交稅費---應交所得稅 36.5萬元
會計利潤=1500+20+10-5-125-7.5-1050-12-44=286.5萬元
應納稅所得額=146+152.5=298.5萬元
永久性差異=應納稅所得額-會計利潤=12萬元

B. 金融機構抵押房收回後如何交房產稅

金融機構抵押房收回後想要交房產稅的話，直接去房產部門辦理，房產證之後再進行繳納稅費就可以了。

C. 以物抵債房產房產稅

1、根據大地稅函【2001】118號文件第二條：對金融企業取得的以物抵債的房產，凡金融企業未投入使用或在賬務處理上未記入「固定資產」科目的，在國家稅務總局未作統一規定之前，暫免徵收房產稅。
2、上述文件是在大連地區執行的，其他地區的相關政策建議咨詢當地稅務機關。
3、關於金融企業取得的以物抵債的房產應如何繳納房產稅問題：

對金融企業取得的以物抵債的房產，凡金融企業未投入使用或在帳務處理上未記入"固定資產"科目的，在國家稅務總局末作統一規定之前，暫免徵收房產稅、城鎮土地使用稅。
4、參考文件： 地稅函[2001]181號《關於明確房產稅和城鎮土地使用稅有關業務問題的通知》

D. 抵債資產的稅收處理

現按抵債資產的取得、持有、處置環節所涉及稅收處理分析如下： 以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有：
1.營業稅。以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權，也包含未繳納營業稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認，計算繳納營業稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分；如無明確此項時，按照稅法原則，需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節營業稅處理分為以下3種情況：
(1)抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時，按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納營業稅，因此在抵債收回時是應收利息款收回，不繳納營業稅；抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納營業稅。
(2)抵債資產金額確定，但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額，按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息，計算應納營業稅。
(3)抵債資產金額不確定，當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時，按(2)的原則處理。
抵債資產取得環節，特別在通過司法程序獲得抵債資產時，債務方往往不配合，或債務人已關閉破產，在此環節應由債務人繳納的抵債資產營業稅等相關稅金，往往由金融企業代繳。需要注意的是，抵債資產欠繳的稅費應在確定抵債金額時予以扣除。另外因抵債資產價值一般不會超過金融企業債權之和，對此情況不予考慮。
2.所得稅。
(1)抵債資產折價金額高於債權金額。《國家稅務總局關於金融保險企業所得稅若干問題的通知》（國稅函[2000]906號）規定：金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入；不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
(2)抵債資產折價金額低於債權金額。《金融企業呆賬損失稅前扣除管理辦法》（國家稅務總局令第4號）規定：金融企業對依法取得的抵債資產，按評估確認的市場公允價值入賬後，扣除抵債資產接收費用，小於貸款本息的差額，經追償後仍無法收回的債權，可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
3.契稅。
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時，應繳納契稅，稅率為成交價格的3%～5%。
4.印花稅。
根據稅法規定，因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按產權轉移書據計稅貼花，就所載金額繳納萬分之五的印花稅。 大多數抵債資產取得後不能立即變現，會持有一定的時間。同時為提高抵債資產的持有效率，債權人會在處置抵債資產前將其出租或自用。抵債資產持有環節涉及稅收處理如下:
1.營業稅。抵債資產包括房產、土地使用權、機器設備、交通工具、商品物資等實物資產。在未出售前，具備條件的這些抵債資產可以用於出租，按租賃業計征營業稅。
2.所得稅。抵債資產持有環節的收益應按規定計入所得稅應稅收入。抵債資產提取的折舊費用和無形資產攤銷費用可以在稅前扣除。《企業債務重組業務所得稅處理辦法》規定：債權人（企業）取得的非現金資產，應當按照該有關資產的公允價值（包括與轉讓資產有關的稅費）確定其計稅成本，據以計算可以在企業所得稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。因此金融企業在計算所得稅扣除項目時，不要遺漏抵債固定資產的折舊費用、無形資產攤銷費用等。
3.印花稅。將抵債資產出租時，應按《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉的租賃合同繳納印花稅。
4.房產稅。金融企業通過抵債方式獲得了抵債房地產的所有權，應按規定繳納房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。未出租的則按金融企業會計賬簿抵債房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%。
5.土地使用稅。根據稅法規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，所以金融企業擁有的土地使用權應繳納土地使用稅。
6.車船使用稅。金融企業擁有並且使用抵債的車船時，應按《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》繳納車船使用稅。 1.增值稅。處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為，當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
2.營業稅。在處置抵債資產時，營業稅稅收處理分為以下三種情況：
(1)按轉讓取得收入計算繳納營業稅。轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時（不含土地使用權），按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納營業稅。
(2)按處置取得收入減除作價余額計算繳納營業稅。金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時，按照《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規定納稅，即：以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
(3)免繳營業稅。金融企業轉讓抵債取得的股權時，對股權轉讓不徵收營業稅。
3.土地增值稅。金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜，在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
4.印花稅。金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據，應按產權轉移書據繳納印花稅。
5.所得稅。金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入，同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過，在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。若抵債資產處置時為損失，則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。

E. 抵債資產租賃收入需交哪些稅

營業稅=5000x5%=250元
房產稅=5000x12%=600元
有租賃合同需納印花稅，另隨同營業稅需納城建稅和教育費附加

F. 抵債資產繳納房產稅如何確定計稅基礎

問 : 北京一家銀行取得的抵債資產中 , 房屋佔一定比重，對於該類房屋若未過戶未取得產權 , 持有期間是否也應該繳納房產稅 ? 如果從價計征 , 房產原值如何確認 ? 因為抵債資產的入賬價值不一定等於房產的實際價值或坪估價值。如果該房產出租，是否應從租計征 ? 答 : 《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用在有關問題的通知》 ( 財稅 [2008] 152 號 ) 第一條關於房產原值如何確定的問題規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 不論是否正載在會計賬簿固定資產科目中 , 均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納人未按國家會計制度規定核算並記載的 , 應按規定予以調整或重新評估。按照上述規定 , 對依照房產原值計稅的房產 , 房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對於抵債資產應按會計制度規定的人賬價值計價繳納房產稅。會計處理可參照《企業會計准則第12號-債務重組》(2006) 及《企業會計准則第 4 號-固定資產》 (2 006) 。《企業會計准則第 12 號-債務重組》第九條規定 , 以現金清償債務的 , 債權人應當將重組債權的賬面余額與收到的現金之間的差額 , 計人當期損益。債權人已對債權計提減值准備的 , 應當先將該差額沖減減值准備 , 減值准備不足以沖減的部分 , 計入當期損益。第十條規定 , 以非現金資產清償債務的 , 債權人應當對受讓的非現金資產按其公允價值人賬 , 重組債權的賬面余額與受讓的非現金資產的公允價值之間的差額 , 比照本准則第九條的規定處理。《企業會計准則第 4 號-固定資產》第四條規定 , 固定資產同時滿足下列條件的 , 才能予以確認 :( 一 ) 與該固定資產有關的經濟利益很可能流人企業 ;( 二 ) 該固定資產的成本能夠可靠地計量。另外 , 參照《北京市施行〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》 ( 京政發 [1986] 165 號 ) 第四條規定 : 企業、事業單位房產 , 不論自用還是出租均按徵收月份前一個月的月末賬面房產原值 , 一次減除 30% 後的余值 , 計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產 , 以租金收入為房產稅的計稅依據。

G. 金融企業取得抵債房產是否繳房產稅、城鎮土地使用稅

根據《遼寧省地方稅務局關於明確房產稅和城鎮土地使用稅有關業務問題的通知》（遼地稅函〔2001〕181號）文件的規定：「對金融企業取得的以物抵債的房產，凡金融企業未投入使用或在帳務處理上未記入「固定資產」科目的，在國家稅務總局未作統一規定之前，暫免徵收房產稅、城鎮土地使用稅。」

H. 法院判決後抵債資產是未過戶的在建工程需繳納房產、土地稅嗎

應該是不用交了，將來在辦理權證時交個契稅就行了。

I. 抵債資產該不該交稅

抵債資產該交稅。

抵債資產確認問題的核心在於「實質重於形式」原則的執行與把握，即是否確認入賬或終止確認，關鍵應看抵債資產所有權上的風險和報酬是否轉移。

抵債資產所有權上幾乎所有（一般為95%以上）的風險和報酬已經實現轉移的，應當確認或終止確認抵債資產；保留了抵債資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，則不應當確認或終止確認。

按照上述原則，以物抵債行為發生時，應在協議或法院判決生效之日，先對債務人債權本息停止計息，待取得所有權並實際收到、占管抵債資產後，再確認抵債資產，沖抵債權本息，確認債權損益，否則不予確認。

(9)關於金融機構抵債資產房產稅擴展閱讀

在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費是否記入抵債資產價值，在實際工作中存在不同觀點及做法。一種認為，收取過程中的稅費屬於直接費用，構成了抵債資產的成本，理應比照一般資產的初始確認方法，將直接費用記入抵債資產入賬價值。

另一種觀點認為，抵債資產以公允價值計價，在已有市價或評估價值之外再將稅費記入其入賬價值，則其價值已不公允，與公允價值計價相悖。

在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費不應記入抵債資產入賬價值。

一是抵債資產是在債務人發生財務困難的情況下，債權人被動地作出讓步而接收的資產，並非其主觀意願持有的一項資產。抵債資產一般會在短期內處置，其成本費用不在待處理期間攤銷，所以相關稅費記入抵債資產價值予以資本化，沒有實際意義；

二是在財政部有關准則及會計科目和主要賬務處理中，也提出抵債資產以公允價值入賬，相關稅費和債權賬面價值與抵債資產公允價值軋抵後的差額記入當期損益。

所以在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費不應記入抵債資產入賬價值，而應直接確認為當期損益。