❶ 談物業公司如何經營管理才能贏利
所以，我們不能限於收取有限的物業費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由治理物業到經營物業兼容並行，鼎力發展物業的綜合經營，實現企業的盈利，走出物業治理停滯不前的圈子。而且也只有物業治理企業盈利才能做到不斷地進步物業治理水平，為泛博客戶提供更加優質的服務打下堅實的物質基礎。 一、目前物業治理企業存在的多種題目 物業治理這一行業在我國從八十年代初期的深圳開始起步，經由20多年的發展，現在的物業治理企業如雨後春筍般的不斷泛起，無論是大城市仍是中小城市都活躍著物業治理企業的身影。但是，因為不少企業受國營舊有體系體例影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責局限於：環境衛生，治安消防，設備維修、物業收費等事情中。如斯觀念物業治理企業還有發展的遠景嗎？ 這樣的結果只會影響到相稱一批物業治理企業越來越經營難題，直接後果就會致使物業治理職員素質低下，業務知識得不到進步、服務立場差、服務質量下降、引起客戶投訴、拒絕交納治理費，甚至嚴峻的引起法律糾紛。物業治理企業面臨如斯困境時，大多數的企業只能是停滯不前，維持現狀，根本無暇顧及企業的發展和壯大。 物業治理工作，不僅僅是通過衛生、安保和維修等達到業主或使用者感覺安全恬靜的目標，這僅是治理的一部門內容，或者說是一小部門工作，它的更大的目標，是要給你所服務的物業項目一個市場定位，並使它成為產生價值的一種存在，即可以用經濟價值來衡量的升值產品。 二、物業治理企業的收支分析 先看看物業企業的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入： 一是公共性服務用度的收入，就是通常所說的物業治理費；二是公家代辦性服務費的收入；三是特約服務費的收入；四是物業企業的綜合經營的收入。就上述的四種收入，經由多年的實際操縱經驗和市場調查、研究、分析，可以看出，第一種的物業治理費基本是在政府物價部分控制的范圍之內，為業主或者業主大會接受的價位，收費遵循的原則是公然、公道且與服務水平相適應。當一個物業治理區域的治理用度確定後，物業服務費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公家代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部分，物業治理企業得不到任何的手續費，只能是物業治理企業免費為住戶和業主提供服務。第三、第四種服務費的收取靠的是物業治理企業有能力去充分發掘、開拓市場，假如忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。 再看看物業治理企業的支出情況： 一是物業治理的本錢包含有服務職員的工資、社會保險；物業治理區域公用部位、公用舉措措施設備的日常維護費；清潔用度；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我們在核算營業本錢的時候包含了直接的人工費、材料費； 二是核算開展物業治理過程中發生的治理用度； 三是核算財務用度； 四是核算所得稅。 從以上的收支分析的中我們不丟臉出，物業治理企業的利潤構成為： 利潤=營業收入–營業本錢–治理用度–營業稅金–財務用度 在實際工作中我們做了一些調查，並針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果： 物業治理企業的支出（企業是在規范化操縱下），占物業治理費的比例分別為： 人工費：40％（占物業治理費總額）；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區流動：5％；治理本錢：17％，其它及不可預計費3%，總計物業治理企業支出用度佔到物業治理費的95％。那麼，企業的盈利值只有5%。 參照這些數據，不丟臉出物業治理的確是個微利行業，哪個環節都不能稍稍出點題目，假如物業治理費不能正常、全額收取，那麼一點微利都無從談起。所以，從整個行業現狀來看，假如能按照服務合同商定的內容提供質價相符的服務尺度，我們說80％的物業治理企業都還處於虧損狀態是一點也不為過的。 三、市場需求物業治理企業從治理物業向經營物業過度一個行業如斯大面積的虧損是極不正常的現象，值得所有從事這一行業的所有人士去關注，並當真的分析，查找原因。當然政府主管部分也應該積極的去調查、研究，給予行業更好的保護和支持。本文重點是探討物業治理企業自身如何找到企業發展的思路，去實現盈利。 就目前的物業治理市場來看，急待物業治理有新的出路，否者，整個行業都會陷入困境中，如何從治理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點，是需要當真加以研究的。既不能因運轉難題，全力搞其他經營，因而相應降低物業服務的質量，也不能死死看管物業項目，只顧日常功課，不搞立異而將物業項目中的大好資源白白鋪張。因此，准確的做法是在一方面不斷進步物業治理服務水平，不斷立異增加服務項目的同時進行經營創利流動。 四、經營物業的資源分析及治理運作 經營治理，就是策劃、組織、領導及控制一個物業企業的資源，以求實現企業的治理服務及經營的總目標。資源在我們所操縱的物業項目中主要分為兩大部門：一是物質資源；一是人力資源。物業項目中的人力資源是最重要的資源。由於每個物業項目的經營治理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業有所不同。它是人對人的工作，體現的就是服務，可是在服務過程中的人因性別、春秋、愛好、文化水準、教養程度、環境、情緒等的不同，表現在對待客戶的立場，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們天天、每時、每刻都一樣是難題的。因此，各個物業項目的治理者在人力資源上要花大功夫做好工作。跟著治理理論的發展和提高，社會對物業治理要求的全面進步將是從業職員面對的最大挑戰；整體治理水平的進步、服務的細化與品質的晉升、現代樓宇科技設備的增加以及現代治理手段的應用都對物業治理從業職員提出了更高的要求。物業治理企業的發展和在市場競爭中立於不敗之地，其終極的競爭歸根到底就是人才競爭。 物資資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是物業治理企業一般都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。 物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網路，有用的資料、時間等，都可視為物業項目的寶貴資源。 物業項目的經營治理者的目標就是要通過利用這些資源提供應客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。 經營物業大致有以下四個方面的基本治理運作： 1、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然後根據目標制定一整套具體的實施方案來達到目標。策劃的目的是要確定一個明確的步履方向，避免盲目性，避免出差錯，同時它又是檢查和衡量成績的尺度。 物業的經營治理策劃是指如何實現經營治理目標。要實現物業項目的經營治理目標，就必需根據每一個物業項目的實際情況，物業經營的資源的優缺點，甲方及業主的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。 2、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用之資源，以便最有效地達到經營治理的目標，每一個單獨的物業項目又是一個綜合性企業，它有一套完整的系統。組織就是充分地、有效地利用物業項目中各個職能單位，每項設備，每個員工在物業經營治理流動中，協調一致地施展其功能和作用。有一個嚴密的整體感，就象一部完整的機車，有節奏地、正常地、快速地向著目標運動。 3、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監視，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。 4、控制。控制即監視和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。一個計劃的制訂、傳達、貫徹和執行必需進行監視、檢查和考核，看是否按計劃執行，執行過程中有沒有發生偏差或不妥。如有就必需及時給予指正或作適當的修正，使計劃逐步完善，並能達到理想的經營目標，這些流動即稱為控制。控制在治理學上包括多方面的內容，如本錢控制、財務控制、質量控制。 所以，當一個物業治理企業具備上述的運作能力後，我們不能再象過去一樣將著眼點僅限於基本固定的物業費的收取中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由治理物業到經營物業兼容並行。鼎力開展物業治理中的綜合經營，拓展思路，力求企業生存和發展有更大的空間，實現盈利的目標。 也許有人以為我們誇大了經營治理物業，從而會導致放鬆了治理服務，實在恰恰相反，由於我們經營物業的目的就是服務，就是想把服務工作做得更好，就是在物業企業能有盈利的情況，讓服務更加的有保障，就可以避免泛起當企業陷入困境中泛起的各種題目。所以，大多數物業治理企業提出的類似「專業治理、至誠服務」的口號是很准確的，物業經營開展的越好也恰恰就增加了更多的服務項目。經營與服務在物業治理中不是矛盾的而是相輔相成的。 五、物業經營中綜合服務項目的選擇通過調查、綜合、分析，我們把物業企業在經營中的綜合經營項目用下表體現出來： 種別 詳細項目 貿易類 便利店、葯店、照片沖刷、小超市、菜場 餐飲類 快餐店、茶室、特色餐館、咖啡廳 糊口服務類 乾洗店、服裝加工點、美容美發、代聘家教、洗車、食物配送等 文化娛樂類 書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、流動室 教育類 幼兒園、老年學校、托兒所 醫療保健類 社區醫療門診 商務類 商務中央、代購車、船、機票，代辦住戶委託事項 維修類 家電、汽車、自行車、及各類糊口用品維修點 房地產中介類 代辦房屋買賣、轉讓、租賃業務、室內裝飾、裝修，中介服務 家政類 代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代辦代理購物 金融類 與有關部分合作開辦銀行分理處 環保物資回收類 物資回收站、舊報紙書刊回收銷售 這些項目需要每個物業治理企業根據自身治理物業的特點和實際需求來綜合考慮，項目可多可少，還可以增加一些有特色的內容，總之要體現出利便住戶、用戶滿足、不亂經營、優質高效、企業盈利的原則。 物業的經營重點應側重在物業治理服務的相關行業內，特別是緊密相關的行業，因此，下面的幾項經營服務可以作為重點項目，以此來實現物業治理企業的盈利。 1、家居裝修行業。跟著我國城市化進程的加快，城鄉居民糊口水平也不斷進步，家居裝飾行業呈加速發展的趨勢，儲藏著巨大的市場商機和消費潛力。物業治理服務行業與裝修行業有著緊密的聯系，裝修過程中對房屋結構和質量的關口把好了將會對今後的物業治理服務帶來便利，降低治理服務本錢和減少業主之間的矛盾。物業治理服務行業進入家居裝修行業的上風表現在： 便於治理，裝修過程中存在的題目，終極的矛盾交點會歸集到物業治理企業； 輕易贏得客戶的依靠，由於物業治理企業工作的職責就是區域內的治理； 保證質量，跑了和尚跑不了廟； 有資源保證，物業治理企業進入裝修行業，有先天的客觀前提，將會在市場競爭中處於上風。 2、立體化泊車場（行業）。跟著我國經濟的發展，汽車進入家庭將成為一種消費趨勢，汽車將是繼住房之後，家庭消費的又一個主流商品。中國人多地少的客觀前提，將會使「立體化」泊車場行業成為向陽工業，物業治理企業進入這個行業同樣有著得天獨厚的上風，資源、收費絕對有保障。 3、環保工業是與物業治理服務行業最緊密相關的行業。國家為鼓勵環保行業的發展，已出台了一系列相關的優惠政策。物業治理企業進入環保工業同樣有著獨特的上風。 建立區域性污水處理中央（站）。跟著人們糊口水平的進步，生態環境將會越來越受到人們的正視，環保社區將會受到消費者的青睞。以收費的形式，建設區域性污水處理中央，將污水處理後作為非飲用水輪回使用，將是一個巨大的潛伏市場。 建立區域性廢舊家電、電器回收處理中央。跟著國家對環保的正視和人們環保意識的進步，廢舊家電、電器回收處理行業將會成為新興工業。 建立區域性垃圾分類處理中央。垃圾分類處理工業，也是一個有待開發的新興行業。 4、組建區域性物流配送中央。物流配送是糊口現代化、信息化的一個重要標志和服務手段。物業治理服務企業只要在現有的小區治理構架中增加一兩個環節，就可以在短時間內形成（五金交電、日常糊口用品）社區物流配送，為商家和居民帶來利便。 5、建立信息化的社區服務中央。21世紀是知識信息時代，物業治理服務企業，圍繞社區服務這個中央進入信息服務領域，組建區域性社區服務網路平台，利用信息技術為社區居民提供全方位、全天候的服務。如清潔公司擴展家政服務業等。從客觀上講，物業治理服務企業進入信息服務領域，在資源方面有著得天獨厚的上風和有利前提。 6、開展社區旅遊服務。社區旅遊有著巨大的市場潛力，跟著人們回歸社會，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭糊口（住宿）等方式中儲藏著的巨大商機。樞紐是看物業治理企業如何准確公道的操縱。 7、社區駐點展區設置。現在越來越多的產品走向社區，更多的商家在宣傳上但願能夠直接進入人們糊口的地方進行面臨面宣傳，如家電類、建築裝飾材料類、糊口用品類、等等，因此，作為物業治理企業又獲得了一定的機會，加強與商家的聯系，既利便了產品的宣傳，又能夠更好的為住戶提供更多的便利，讓住戶也感覺到學習和了解了一些新產品、新知識，終極企業能增加收入，何樂而不為？ 8、社區貿易的拓展。跟著零售業的發展，貿易類型發生巨大的變化，原來百貨市場的主體已經發生動搖，超市、小便利店、專賣店等社區貿易將成為新的發展亮點。有專家指出，城市社區建設的加快，社區貿易存在巨大的需求市場，但是目前的社區貿易配套嚴峻不足，今後的一段時間將是社區貿易發展的蓬勃時期，因此，物業治理企業在具有得天獨厚的前提下應該積極和開發商聯系，加大小規模的底商和街鋪的建設，如：社區購物中央、社區廣場、鄰里中央等，一定是今後物業治理中新的經營收入點。 綜合分析，可以得出，一個物業治理企業要取得發展的空間和達到盈利的目標，就必需實現從治理物業到經營物業的轉變，在充分的市場調查和研究分析後，結合自身治理物業的特點，遵循物業綜合經營服務的原則，鼎力開拓新的經營業務，實現企業盈利並牢記以下幾點： 1、經營觀念值萬金。經營圍著市場轉；治理圍著經營轉；員工圍著客戶轉；二線圍著一線轉。 2、要注重經營人才的培養。 3、建立經營信息庫。隨時了解行業的發展動態，注重各種信息的收集。 4、堅持經營、治理專業化方向，鑒戒本地、外埠或者國外一些成功的物業經營治理經驗。
❷ 淺論如何提高物業管理公司盈利水平
【摘要】物業管理公司產品價格低廉，盈利水平不高，行業整體微利或在虧損邊緣徘徊已經是我國物業管理20多年來長期存在的不爭的事實，資金有限，服務無限或服務要求不斷升級是物業管理公司不得不面對的客觀環境，應如何面對？我認為，適者生存，物業管理公司只有正確認識自己所處的行業屬性與市場環境，加強公司內部管理，特別是公司資金管理，管好用好物業管理的有限資金；開發延伸產品，以有限資源為業主提供更多的物業服務；打破收費瓶頸；不斷降低服務成本，才能立足於市場，取信於業主，提高公司盈利水平，求得公司的生存與發展。
❸ 金融與物業管理的關系
金融與物業管理應該是緊密相連的,和其他企業與金融的關系應該是有共同之處,但也存在不同之處.
物業管理企業有金融的支持,能夠方便的對收取管理費、水電費、維修資金等實行電子化管理，節約人力成本，提高物業管理公司工作效率。除部分城市目前物業公司與銀行有合作外，目前還有許多城市老百姓不願意物業公司與銀行合作，主要是對物業公司的不信任原因，這還有待於國家相關法規的支持及引導。
不同的地方主要是物業管理企業一般不需要投資或融資，生產成本相對較少，投入成本周期也比較分散，致使單次投入量少，資金流轉較有規律，一般不會出現資金斷鏈現象。
當然，目前國內許多大型物業企業已經走向了專業化道路，將物業管理推向專業化管理道路，例如，物業公司可以成立專門的電梯公司有條件的話也可以生產電梯；物業公司還可以成立園林公司，甚至生產園林產品、樹木花草等。這是物業管理專業化發展的未來趨勢，到那時，物業管理與金融的聯系應該會更加緊密。
據工作經驗提出以上拙論，不妥之處敬請斧正。
❹ 小區物業公司靠什麼手段盈利
當前的小區物業公司不願費力氣，只是外招幾個保安，保潔，維修工加上兩個前台接待和庫管，弄個資質證件草台班子就算成立，重點只管收取物業費，這樣拼湊的草台班子很不容易讓業主體驗到你的服務價值，當業主體驗不到被服務時，交物業費就很不高興，由此矛盾產生，不及時糾正，互不信任越積越深，最後結果棄管，公司跑路。
物業管理行業是個很復雜的行業，要想贏利，功夫不在收物業費的主項上，而是在於多開展其它有償服務，比如社區家庭養老，快遞，快餐食堂等方便業主的服務，這些在本小區內為業主服務的項目，應該免於繳稅，無故不交物業費的業主，無權享受優惠待遇。
如果物業公司能全額收取物業費，是不會虧損的，關鍵在於收取率，有輔助服務，才能直觀體現出物業公司存在的必要，因為，業主最能感受到物業公司提供早餐的價格是不是比小區外的饅頭便宜，他們絕不會比較小區的保安與警察誰更負責，也更不會將自己小區的保潔與市政的保潔做比較。
❺ 物業公司是靠哪些項目來盈利的
傳統物業管理服務公司盈利主要來源主要有以下三種：
一是公共性服務費用的收入，即通常所說的物業管理費；
物業管理費有兩種計費方式：「包干制」和「酬金制」。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包干制是物業管理企業按照和業主雙方約定的物業管理收費標准來收費，不論管理的好壞、經營的虧盈，均由物業管理企業承擔，而與業主無關。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
物業管理企業按照雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束後進行決算並向業主多退少補。在這種模式下，物業管理企業只拿業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預定提取比例或固定額度）。
二是物業公司提供的的綜合性多種經營的收入。
這里的多種經營包括：媒體資源經營、場地資源經營、經營性物業及其他業務。媒體資源開發經營，包括框架、數碼、電子屏、燈箱、道旗、道閘、戶外、宣傳欄、電梯門及內壁等固定區域媒體經營及臨時性的媒體經營，如條幅、海報、傳單等。場地資源的開發經營，包括：小區內外場地經營如擺展等，固定區域長期設點經營，如銀亭、櫃員機、酸奶機、物流櫃、飲水機等。經營性物業，包括倉庫、門面的經營，負責球場、泳池、會所、娛樂設施的經營與管理。
三是物業公司提供有償服務經營（增值服務勞務費收入）。
包括但不限於居家維修、家政保潔、快遞代收代送、房屋中介交易、代送牛奶報紙、小孩接送、室內裝修、列印和商務服務等。
目前國內的大部分物業公司的主要盈利來源為物業管理費和多種經營收入，但政府物價部門對於物業管理費用的收取一般給予定價或指導價，為業主或者業主大會接受的價位。當一個物業管理區域的物業管理費確定後，物業管理費收入基本成為一個固定值。因此，物業管理費基本是在被控制的范圍之內，被限制了利潤率（如：規定一般住宅小區物業管理的最高利潤率在10%左右），所以物業公司不可能從物業管理費中獲取高額的利潤。同時也有很多物業公司設置了增值服務項目來彌補利潤的不足，但由於自身資源、能力及人員素質的限制，服務層次低（主要是勞動密集型），服務項目少等原因，增值服務利潤空間也還未能夠被物業管理公司充分挖掘。作為房地產產業鏈的末端，物業公司由於盈利模式簡單、渠道單一、人力成本上升，80％的物業管理企業目前都處於虧損狀態
（以上回答發布於2017-04-28，當前相關購房政策請以實際為准）
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❻ 請問物業公司經營模式與盈利辦法
物業公司經營模式
1．建立營銷機構
2．調查分析市場
（1）收集信息。收集物業管理市場各方面的信息，重點收集市場上物業項目和競爭對手兩方面的信息。收集之前要確定需要什麼信息，制定所需信息內容一覽表。
（2）建立信息體系。對獲得的信息進行歸納和整理並分類，然後進行分析，分析信息是正確決策的基礎。
（3）對信息從營銷角度進行研究。研究業主和開發商的行為以及影響其行為的社會、文化、個人因素和心理因素;研究競爭對手、潛在客戶群、物業管理市場細分等。
3． 明確市場定位。根據對物業管理市場調查分析
的結果和本企業的情況，明確本企業在目標市場中所處的競爭地位。競爭地位一般分為；市場領導者、市場挑戰者、市場追隨者和市場利益者。
4． 確定經營戰略。結合企業所處的市場地位，設
計適合本企業的經營戰略。物業管理企業的經營戰略大體有4種：
（1）特色品牌專一發展模式。圍繞本企業的品牌特色，走專一發展的道路。
（2）特色品牌綜合發展模式。這種模式所追求的不僅是本企業已經形成的特色品牌，而且要利用已有品牌尋求市場的多方面、多方向發展。
（3）連鎖經營發展模式。多個物業管理項目部以契約的形式結成一個共同體，內部約定利益分配原則。
（4）資產重組發展模式。物業管理企業通過兼並和重組迅速擴大企業規模，達到快速成長的目的。強強聯合是資產重組的主導方向。
5． 設計營銷策略。根據企業的經營發展戰略，設
計近期、中期、遠期市場營銷策略。
6．制定和實施營銷方案。營銷方案要明確在什麼時間、什麼地點，以何種方式、何種力度進行宣傳。在營銷方案中應說明所需人員的安排，並測算出所需營銷費用。
物業服務費用=物業服務成本+稅金+利潤
盈利辦法，呵呵，多收入少支出