環境資源產業房地產金融服務

❶ 房地產行業到底屬於什麼行業

房地產是房產和地產的合稱,是指土地和土地上的建築物或附著物.先是地產開發,才有房產建築

房地產本身就是一個行業屬於第三產業。房地產本身就是一個行業，但它拉動了太多的行業。如水泥，鋼鐵，建築。創造了大量就業機會。 銷售 服務 房地產裡面有開發，有銷售，房地產開發應當屬於建築行業，樓盤銷售也可以屬於銷售行業，這個沒辦法具體分開。

房地產行業是指：以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括:土地開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣於上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

拓展資料：

房地產行業內容：

1. 土地的開發和再開發;

2. 房屋的開發和建設;

3. 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等);

4. 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押);

5. 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等);

6. 房地產物業管理;

7. 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

❷ 房地產、金融等行業現在是什麼情況

一、銀行風險管理水平較好
近年來，以國有為主體的中國銀行業資產質量管理已步入一個新階段，銀行資產質量較高，不良資產比例嚴格控制在風險可控的程度，總體不良率在2%以下，大部分銀行在1%以下。風險撥備率都遠好於國際金融業的普遍水平。
二、信貸業務營銷理念有了根本性轉變
隨著金融風控水平的提高，不良資產責任追究的完善，加上金融競爭的加劇，信貸人員營銷意識逐步增強，現在流行的是「跪著放貸，站著收貸」，融資講求「關系」、」人情」而不是客觀冷靜的分析對方的財務和經營狀況這種情況已經只在少數落後地區存在。
三、信貸扶持只是宣傳，銀行也需要賺錢。
「晴天打傘，未必能雪中送炭」是由銀行的企業性質決定的，除農發行等例外，銀行非財政性或政策性機構，嚴格地講應該是「錦上添花」，助推企業的發展。銀行沒有義務為企業雪中送炭，現在流行的是「能為銀行帶來利益的客戶才是上帝」。
銀行的本份是持續經營。持續經營才是銀行對於社會的最大貢獻。金融出了問題，一國經濟必然受到重創，就如「養活世界上13億人」是中國政府對世界作出的最大貢獻。
四、融資難的根本問題不在銀行。
企業都在說「融資難」，但融資難的根本問題不在銀行，中國的金融生態環境不好才是根本原因。法制環境不完善，徵信文化還只是停留在紙上，誠實守信不如民國時代，逃廢債現象頻出，這是銀行的問題嗎？銀行的「三性」中安全性是始終是在第一位的，銀行唯有審慎經營才能立足。
四、關於房地產行業，在今後的若干年內還是中國的支柱產業。
中國經濟的三駕馬車是凈出口、消費和投資。出口在嚴重下降，消費、投資都離不開房地產。目前的中國，投資渠道狹窄，資產總要有個存在方式，房地產無疑是最主要的存在方式，為什麼貪官的房產很多？雖然不具代表性，也能在一定意義上說明一些問題。
政府一方面要打壓房地投資過快造成的泡沫，防止因房價增速過快可能引發的社會矛盾，防止泡沫破產可能形成的巨大影響，另一方面又不能把房地產打死，賣地經濟、政府平台債務、銀行壞賬都不允許政府過分打壓，還有就是中國還沒有培育出足以替代房地產的新興行業，什麼高新科技、環保節能都還是題材，是空中樓閣。
從百姓角度來說，限購令並不是壞事，抑制房價過快增長對百姓有好處。但是，中國的百姓並不理性，所謂的「剛性需求」就是因為不理性產生的。目前人均住房並不算少，卻為什麼亮燈率不高，老百姓又沒房住？房產集中在少數有錢人手中是事實，但中國百姓對於住房的要求也實在太高，無論住房面積還是住房裝修都要求過高，這不能拿澳州比，要考慮中國人口數量，安得廣廈千萬間，人人有一套是不可能的。
五、中國百姓不夠理性。
還有就是，價值規律支配著房地產行業，也應該支配城市人口的流動，但這一點沒有作用。有錢人到國外安家似乎很正常，但有錢人住最貴、地段最好的房子的觀念沒有被認同，人人都想在大上海買大房子。而且，即使跟不上城市節奏，都不願意搬到郊區。想想看，月薪幾千怎麼能在大城市買得起房子呢？我說，能成為房奴已經是幸運的了。這讓政府怎麼解決？
說個極端的例子，利比亞600萬人口，卡扎菲政府建了100萬套房子，每套1元，想要都會給，福利不錯吧？一個第納爾（相當於人民幣5元）可以購一大袋麵包（政府貼的），幸福吧？全免費醫療，國內治不好的送國外治政府報銷，夠意思了吧？結果怎樣？！
回可能有些觀點不全面，但肯定會給你帶來許多新意，因為網路上根本找不到，僅供參考！

❸ 環境資源法和房地產法

都是專業課，環境法內容比較多且比較涉及的內容比較廣，房地產法內容比較專一且內容較少。還有就是看你的個人興趣了。從內容上來講房地產法好學些

❹ 金融服務體現在哪些方面，在發展城鎮化的進程中

城鎮化是中國經濟新的發動機

改革開放以來，我國在推進經濟增長方面取得了突出的成就，外貿出口、投資以及消費相繼成為不同時期推動經濟增長的重要動力。但是，由於後金融危機時代的來臨，國際經濟形勢錯綜復雜、充滿變數，世界經濟低速增長態勢仍將延續，國內經濟社會發展發展中的不平衡、不協調、不可持續的問題依然突出，我國必須找准經濟發展的突破口。新型城鎮化的核心是人口就業結構、經濟產業結構的轉化過程和城鄉空間社區結構的變遷過程，其本質特徵是農村人口在空間上的轉換，非農產業向城鎮集聚，農業勞動力向非農業勞動力轉換。

經濟學中有個重要的「納瑟姆」曲線（如圖1），它表明當城鎮化水平達到30%而繼續上升至70%的區間，是城鎮化率上升最快的發展階段。「十一五」時期，中國城市化率年均增長0.9個百分點，2012年達到52.57%。若中國的城鎮化率今後每年提高1個百分點，持續20年才能達到70%。

國家統計局數據顯示，2012年末，我國人口總數135404萬。城鎮人口71182萬，其中流動人口23600萬。鄉村人口64222萬。我國城鎮化率為52.57%。如果扣除未真正市民化的流動人口數，我國的城鎮化率將只有35.14%。如果我國在十年內達到70%的城鎮化率，以現有人口數為基數靜態測算，按國家統計局的口徑（簡稱「窄口徑」），需市民化23600萬人，每年市民化人數為2360萬人；若按扣除流動人口的專家口徑（簡稱「寬口徑」），需市民化47200萬人，每年市民化人數為4720萬人（見表1）。

如果按2012年人口自然增長率0.495%測算，2022年我國人口總數將達到142258萬，2032年我國人口總數將達到149459萬人。同樣十年達到70%的城鎮化率，窄口徑需城鎮化人口總數將達24800萬人，而寬口徑需城鎮化49600萬人（見表2）。

從以上數據可以看出，動態測算要達到70%的城鎮化率，我國將有2.48億～4.96億農民進入城市，十年間每年「市民化」約2480萬～4960萬農村人口。新型城鎮化建設進程對投資、就業、消費的全方位拉動，進而優化產業結構，縮小城鄉差距，將推進我國經濟持續穩定健康發展。

拉動投資。在固定資產投資方面，新型城鎮化仍然會產生新的基建投資空間。以日本為例，日本基本建設投資的增速在城鎮化快速發展階段的後半程，繼續呈現上升趨勢，在城鎮化率突破70%後，日本的基建投資增速才開始趨穩。據全國第二次全國農業普查公報，全國33270個鄉鎮中，僅11.7%的鄉鎮有公園，68.4%的鄉鎮有綜合市場，23%的鄉鎮有農產品專業市場，34.4%的村地域內有50平方米以上的綜合商店或超市；全國僅72.3%的鎮實施集中供水，而且只有24.5%的村飲用水經過集中凈化處理；全國僅19.4%的鎮生活污水經過集中處理，36.7%的鎮有垃圾處理站，15.8%的村實施垃圾集中處理。應該說，我國農村鄉鎮經過近幾年的發展，基礎設施、教育、醫療、社會保障等方面有較大改善。隨著我國新型城鎮化建設的推進，伴隨城鎮功能完善的需要，在道路、供水、供電、住房、通訊、教育、醫療、文化建設、污水和垃圾處理等方面將進行大規模、全方位的建設，從而形成巨大的投資需求。

優化結構。經濟發展史表明，一個國家的經濟發展過程，必然伴隨著產業結構的演進。這種演進是需求結構、技術進步趨向以及供給要素的變化在經濟發展過程中的表現。城鎮化和第三產業的發展緊密相連，有專家通過計量分析表明，城鎮化進程與第三產業發展相關系數為0.933，與第三產業就業比重相關系數為0.968，都呈現高度正相關。隨著我國新型城鎮化的推進，不僅能夠推動以教育、醫療、社保、就業等為主要內容的公共服務發展，也能夠推動以商貿、餐飲、旅遊等為主要內容的消費型服務業和以金融、保險、物流等為主要內容的生產型服務業的發展，從而推動我國經濟結構加快轉型，實現經濟服務化。

增加就業。發展經濟學派的托達羅認為在發展中國家大量農村勞動力向城市的流動是經常發生的，這是由於城鄉實際收入的差異和獲得城市工作可能性的存在。隨著新型城鎮化的發展，大量農村人口向城鎮轉移，必將推動第二、第三產業，尤其是服務業的發展。在經濟服務化背景下，服務業已成為吸納全球就業的主要部門，發達國家的服務業就業比重一般達70%左右。進入21世紀以來，特別是金融危機後期，發達國家新增的就業份額90%以上都被生產性服務業所吸納。從我國情況看，自2007年至今，服務業已超過工業、農業、建築業，成為經濟發展的絕對主力。2011年服務業就業人員首次超過農業，早已超過工業、建築業，成為就業絕對主力。我國新型城鎮化的發展會為服務業的充分發展提供廣闊的空間，就地吸納大量的農村人口就業。

促進消費。城鎮化可以擴大消費群體。阿瑟·克羅伯把中國人分為兩個群體：糊口群體（10億人以上，主要集中在農村）；消費群體（1億～3億人）。中國低收入者（糊口群體）有消費慾望但沒消費能力。2020年實現全面建成小康社會宏偉目標，實現居民收入比2010年翻一番，意味著糊口群體徵收，一部分糊口群體轉化為消費群體。城鎮化可以提高消費水平。從鄉村到城市，居民消費明顯增加。農村人口的逐步「市民化」，將促使新型城鎮中的文化、旅遊、休閑、家政、美容等行業的服務需求不斷增加，服務水平將不斷提升，進而逐步實現消費結構的升級。2011年，我國城鎮居民人均年消費支出15161元，而農村居民人均年消費支出僅5221元，是農村居民的2.9倍，人均高出近1萬元。按每年「市民化」人口消費的增加和升級，將極大地促進消費。

縮小差距。增長極理論和非均衡發展理論表明，在某一時段內，特別是工業化階段，城鄉差距和區域發展不平衡，是各國工業化進程中共同存在的現象。按照經濟理論，經濟發展過程中，城鄉差距總是先逐步擴大，然後縮小的。從我國的情況看，城鄉差距體現在收入、文化教育、醫療保障、政府公共投入等各個方面。而我國的新型城鎮化將是解決城鄉差距的根本出路。一方面，城鎮化將加強公共設施投入，改善城鎮生活環境。另一方面，城鎮化將提升入城新市民的收入，提升生活品質。應該說，城鎮化是解決城鄉差距的根本出路。

城鎮化有巨大的資金需求

從新型城鎮化對我國經濟的推動以及國際經驗看，城鎮化建設需要大量的資金投入，而城鎮化的快速發展也會創造出新的金融需求。目前，專家學者對城鎮化的資金需求預測較多。中國（海南）改革發展研究院院長遲福林認為，未來10年新增城鎮人口將達到4億左右，按較低口徑，農民工市民化以人均10萬元的固定資產投資計算，也能夠增加40萬億元的投資需求。而中國社會科學院發布《中國城市發展報告（2012）》指出，2011年中國城鎮人口達到6.91億，城鎮化率達到51.27%。如果未來城鎮化以每年0.8～1.0個百分點的速度推進，到2020年前後中國城鎮化率將超過60%。據此估計，未來全國將有4億～5億農民需要在就業、住房、社會保障、生活等方面全面實現市民化，若以人均10萬元的農民工市民化成本進行推算，僅此一項，就至少需要40萬億～50萬億元的巨額資金。王文鄢認為，人口城鎮化的成本在8萬元～50萬元/人不等 。

雖然說專家學者眾說紛紜，但根本的一條就是我國未來的新型城鎮化將產生大量的資金需求。我認為，未來新型城鎮化的資金需求主要體現在城鎮公共事業建設、城鎮房地產開發、城鎮小微企業和城鎮居民消費等四個方面。若十年達到70%的城鎮化率，按資金需求靜態測算，上述四個方面的銀行資金需求估計將達到23.45萬億元（窄口徑）～46.9萬億元（寬口徑）（見表3）。

城鎮公共事業建設需要大量資金。新型城鎮化的公共事業建設主要包括基礎設施建設、公用事業建設和公共服務建設三個方面。這些項目建設，有的純靠政府投資，有的可以公私合營，有的可以民間投資。但是，這些項目建設共同的特點是資金需求大、建設周期長、經濟收益有限、償還期長。在政府財力有限的情況下，必須多渠道籌集資金，其中大量依靠的就是銀行資金支持。按每市民化1人將需要投入10萬元測算，每年需要投入2.48萬～4.96萬億元建設資金。即便這些資金中只需要50%的銀行貸款，也有1.24萬～2.48萬億元。

城鎮房地產開發需要大量資金。新型城鎮化的關鍵是人的城鎮化。隨之而來的就是安居問題。在土地集約使用的情況下，新型城鎮化必然改變傳統的農家小院模式，實現住宅商品化發展。我國普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，按每年830萬戶農民市民化（2480萬人除以3人/戶），每套城鎮普通商品住房成本10萬元計算，總投資將達8300億元，需要外部融資將達6600億元。若按45.8%的貸款比例計算，需銀行信貸資金3800億元；若按寬口徑計算則為7600億元。

城鎮小微企業發展需要大量資金。十八大提出「工業化和城鎮化良性互動」。工業化，尤其是農業產業化的發展是城鎮化的持續推動力。農業產業化發展必然促成一大批小微企業創立、成長，產生大量的固定資產投資和流動資金需求。從目前全國的小微企業貸款余額與小微企業戶數可以測算出，小微企業戶均貸款額約90.5萬元。假設每年市民化2480萬農村人口，2/3為勞動人口（萬人），其中50%留在小城鎮就業則約為827萬人，按小微企業戶均吸納就業21人計算，預計將新產生約40萬戶小微企業，其貸款資金需求將達3600億元。按寬口徑計算貸款資金需求將達到7200億元。

新城鎮居民有大量資金需求。十八大提出，「2020年實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番」。收入倍增計劃中收入倍增者指的是中低收入者的收入翻一番。農民創業和擴大再生產將使得個人生產經營性貸款需求增加，收入的提高和市民化的發展將使得農民消費升級，新市民對居住、交通、娛樂、教育方面的需求增長將帶動個人住房貸款、耐用消費品貸款、汽車消費貸款需求大量增加。2012年我國住戶消費性貸款余額104439億元，按城鎮人口71182萬簡單測算，人均消費性貸款約1.47萬元。而新型城鎮化每年市民化2480萬人，將新增消費貸款需求3650億元，按寬口徑計算將達到7300億元。

從上述四個方面的簡單測算看，每年新型城鎮化產生的銀行信貸資金需求將達2.35萬億～4.69萬億元左右，約佔2012年全國新增境內貸款的26.6%～53.2%。可見，新型城鎮化將產生大量的資金需求，而農村銀行機構在城鎮化建設中大有可為。

銀行要助推盡責

根據路徑依賴理論，最初的選擇決定今後的路徑。「路徑依賴」類似於物理學中的「慣性」，一旦進入某一路徑（無論是好是壞），由於規模經濟、學習效應、協調效應以及適應性預期等因素的存在，就可能對這種路徑產生依賴，形成自我強化機制。因此，農村銀行機構在支持城鎮化進程中的機制建設尤為重要。

在推進城鎮化進程中，需要農村金融服務的支持與配合。農村金融體系是農村經濟的「造血體」，建立現代農業金融服務體系、補齊農村金融短板，已成為促進城鄉產業互融和要素流動、加快形成城鄉經濟社會一體化新格局的關鍵。

實際上，銀行支持推進城鎮化進程對於政府、小城鎮金融消費者和銀行自身均有現實意義。對於政府而言，可以充分發揮財政資金「四兩撥千斤」的作用，利用信貸資金加快城鎮化建設步伐。對農民而言，可以轉變生產和生活方式，更新消費觀念，節約寶貴的土地資源，有效拉動內需和消費；對銀行自身而言，可以拓寬客戶資源，拓寬中間業務渠道，挖掘豐富的金融財富，增強綜合競爭力。

機構下沉

在前幾年的機構撤並風潮中，大量的縣域分支機構被撤並，有的縣市甚至除了農行和農村信用社，沒有其他大中型銀行機構。要做好城鎮化金融服務，銀行業金融機構要加強前瞻性研究，立足長遠發展，根據商業可持續和「貼近基層、貼近社區、貼近居民」原則，將機構網點開設到縣域、鄉鎮，發揮熟人、熟地的優勢，開展貼身服務。健全服務功能，開通網上支付等電子支付渠道，提高新型城鎮金融服務效率，擴大農村金融覆蓋面。

在銀行網點的管理上，可以按照網點服務功能與范圍，將銀行網點分為區域中心型網點、便利型網點和新型自助服務點三種類型。區域中心型網點屬於全功能銀行，設置在縣域或大的鄉鎮，提供全方位的金融服務；便利型網點屬於有限功能銀行，設置在小型鄉鎮，以基礎性金融服務、收單業務為主，突出低風險、低成本和便利性；新型自助服務點以自助服務為主，配備綜合服務終端、助農取款POSE、離行式自助設備等。區域中心型網點負責管理、指導社區便利型網點，並提供業務支持與服務；新型自助服務點作為實體網點的觸角與補充，延伸至社區的樓道、葯店、超市等社區生活場所，三種類型網點構成層層遞進、協作分工、相互支撐的網路體系。

准入放寬

中國城鄉差別比較大，農村的區域性差別更大。農業和農村經濟有自身的特點，農民信用也有自身的特點，因此，支持新型城鎮化建設離不開「土生土長」的「草根」金融。作為銀行監管部門，在鼓勵支持現有銀行機構向下延伸服務網點的同時，積極推動農村金融機構建設。要在堅持「改制不改姓，更名不離農」的總體原則下，加快推動農信社股份制改造。通過協調三方（政府、省聯社及屬地監管分局）、實時溝通、分類推進、包片督導、按季通報、考核問責等措施，實行「政府+市場」的改革模式。要進一步放寬新型農村金融機構的設立條件，允許更多種類的非銀行金融機構作為發起人設立村鎮銀行、貸款公司等，推動新型農村金融機構在縣域和鄉鎮的布設，尤其是在不發達、欠發達縣域的設立，並突出本地化建設。進一步規范民間融資，引導民間資本參與各類新型農村金融機構的發起設立和增資擴股，提高農村金融市場民間資本的投資比例。

權力下放

為了防範由於信息不對稱下的道德風險，銀行業金融機構普遍實行了嚴格的授權管理。但是，由於信貸審批權力逐級上收，審批鏈條拉長，盡管基層機構享有的企業信息最為真實全面，卻因為缺乏應有的信貸決策權，無法及時滿足企業有效的信貸需求。而有權審批人由於信息的不確定性、信息在傳遞過程中的漏損和信息的不對稱等因素的影響，難以實現科學正確決策，只能對難以看準的項目進行否決，導致縣及縣以下分支機構的授權授信逐年萎縮，難以適應我國縣域經濟發展現狀和新型城鎮化的金融服務需求。因此，銀行業金融機構要在掌握各地經濟發展水平、經濟特點和信用狀況的基礎上，進一步科學合理地劃分信貸管理許可權，實行分類指導下的區域性資產負債比例管理。對風險控制水平高、業務市場廣闊、有效信貸項目多的分支機構，適當擴大授權和轉授權。實行項目負責制，試行直報審批制，由項目營銷負責人直報有權（最終）審批人，減少中間環節，減少信息漏省，提高工作效率和服務質量。

資金迴流

經濟資本是商業銀行用以抵禦非預期損失的虛擬資本。目前，我國商業銀行經濟資本管理機制運作的主要路徑是「以系數法或資產波動法計量不同風險資產所需的經濟資本→以增量配置法分配經濟資本→以資本回報率評價經營績效」。由於經濟資本管理機制精確、高度的逐利性，必然導致區域金融資源配置不平衡，使得銀行機構難以較好地平衡追求短期利益最大化與履行社會責任、促進經濟金融持續協調發展等方面的矛盾。

農村銀行機構要在城鎮化進程中有所作為，必須建立資金迴流機制，從根本上解決城鄉金融資源配置不合理問題，建立與農村生產要素優化配置相適應的制度安排。一方面，要制訂並落實「兩個高於」（即「三農」貸款增速要高於GDP增速，高於本單位各項貸款平均增速）的工作目標。另一方面，要對欠發達地區經濟資本管理模型進行優化，即主要在經濟資本的分配和考核環節引入調節系數，加大對欠發達地區的信貸投入。在經濟資本的分配環節，要降低「三農」、城鎮化貸款的資本佔用系數，按信貸增幅不低於或高於當地GDP增幅的標准配置欠發達地區經濟資本；在經濟資本的考核環節，要根據各地區經濟發展不平衡導致的經濟資本回報率差異的實際，按一定的調節系數下調欠發達地區經濟資本期望回報率，提高基層銀行機構開展「三農」、城鎮化貸款的積極性，加大信貸投入力度。

讓利於民

2012年，商業銀行累計實現凈利潤1.24萬億元。作為最賺錢的行業之一，我國銀行業有必要進一步加大履行社會責任的力度，在實現自身經營效益的同時，兼顧社會薄弱環節和弱勢群體，實現銀行利益和社會責任的統一。

一方面，突出「免」字，普惠客戶。農村銀行機構要堅持服務收費「四項原則」，做到合規收費、以質定價、公開透明、減費讓利。要按照《關於銀行業金融機構免除部分服務收費的通知》要求，免除客戶開戶、銷戶手續費，櫃台、ATM機具查詢服務費及工本費等服務項目費用，降低金融消費者成本負擔。

另一方面，強化「讓」字，以義取利。農村銀行機構要嚴格按照監管部門整治銀行業機構不規范經營行為等相關文件的要求，落實「七不準」禁止性規定，及時糾正貸款附加不合理條件和強制收費等不規范經營行為。同時，按照「了解你的客戶，了解你的客戶的產品，了解你的客戶的市場」的原則，科學合理確定「三農」、城鎮化貸款的利率水平，切實降低農村金融消費者融資成本，堅決杜絕「殺雞取卵」式的利率定價方式，築實可持續發展基礎。

活用政策

農村銀行機構要解放思想、實事求是，在用好用活政策上有所作為。農村銀行機構在堅持執行國家的宏觀政策的同時，必須正確理解和掌握有關國家宏觀調控和監管政策，要用改革創新的思想認識政策，用足政策空間，要在同樣的政策下找到適合自己的著力點，按照有利於經濟發展、有利於改善民生、有利於銀行業自身發展的要求開展金融服務工作。

2012年底，國家四部委連續下發了一系列規范地方政府融資平台的文件，筆者認為目前的平台政策體現為：總量控制、分類管理、加強指導、明確責任，規則不變、彈性掌握。控制總量是指，銀監會規定2013年貸款總量不能增加，同時對貸款、非貸款融資實行全口徑監測。在總量不增加的情況下，對省級和計劃單列市符合條件的融資平台給予必要的信貸支持。分類管理是指，2013年到期的平台貸款，銀行可區別情況給予扶持：包括符合《公路法》的收費公路項目，經國務院審批或核準的且資本金已到位的重大項目，已列入國土資源部名錄的土地儲備機構的土地儲備貸款，保障性安居工程建設項目，工程進度達到60%以上且現金流達到全覆蓋的在建項目。加強指導是指，指導土地儲備機構進入名錄以獲取銀行信貸支持。建議政府結合土地儲備新規研究對策，加大指導和扶持力度，爭取其他有土地儲備的平台公司盡早進入土地儲備名錄，滿足銀行信貸融資的基本條件。明確責任是指，政府平台總體屬於財政性風險，控制總量由銀行法人機構負責，風險防範的任務在銀行業金融機構。規則不變是指，包括控制總量的原則不變，分類管理的方式不變，區別對待的要求不變，逐步化解的路徑不變。彈性掌握是指，銀行業將積極支持鐵路、公路和新興產業等領域的國家重點項目建設。

主動營銷

隨著我國利率市場化進程的加快，銀行的資產負債管理面臨新的形勢，追求盈利與風險化解之間的關系平衡成為資產負債管理的關鍵。從美國、日本利率市場化進程看，競爭壓力下銀行的風險偏好有所上升，貸款占資產比重平穩上升，存貸比持續提高。因此，在我國新型城鎮化進程中，農村銀行機構必須積極行動，明確專門部門和專門人員負責新型城鎮化建設的金融服務工作，充分利用當地優勢，注重培育優良客戶群，為小城鎮建設的穩步發展奠定必要的物質基礎。要轉變「坐等客戶上門」的觀念，開展主動營銷，多深入企業和鄉鎮，多走訪客戶，多傾聽客戶的聲音，在需求中找市場，在服務中尋客戶，不斷提高新型城鎮化融資需求的滿足率、覆蓋率和滿意率。要規范農村城鎮化信貸業務運作程序。開展區域評價，針對農村城鎮化建設目標市場，廣泛開展調查研究，形成區域評價報告，為信貸支持和營銷決策提供依據。對選定的拓展區域和項目，及時進行金融需求分析，整合產品，制訂全面、貼身服務方案，及時開展營銷，對於區域整體符合支持條件的，根據該區域特點制訂整體服務方案，實行區域整體營銷。

創新制度

先進的制度是第一生產力。生產力三要素中最重要的就是人，而制度是人盡其才的保障，是充分發揮人的主觀能動性和工作積極性，達成工作目標的保障。新型城鎮化進程中的金融需求明顯有別於以往大城市、大中型企業和大項目的需求。新的金融產品則是農村銀行機構有效支持新型城鎮化的工具和手段。農村銀行機構要努力建設多層次、多元化的金融產品與金融工具以及相關的政策支持規范體系，有針對性的提供差異化產品，推動嶄新的金融品種打進農村市場，推動同業之間的業務合作。

一是創新服務手段。積極推行金融超市「一站式」服務、電話銀行、網上銀行等現代化金融服務手段，促進業務辦理效率的提高和資源優化整合。圍繞銀行卡、網上銀行、手機銀行、電話銀行、代理保險、代理基金、個人理財等業務，創新開發中間業務品種。對已在大城市開辦的中間業務品種，應盡快在縣域金融機構推廣。要充分利用現有的機構、網點、人才、信息等優勢，大力開展中間業務創新，逐步將業務滲透到投資理財、信息咨詢、財務顧問、產權交易服務等領域。

二是創新擔保方式。突破傳統擔保方式的限制，擴大抵質押貸款范圍，接受企業自身用的無形資產（品牌、商標、專利）、集體土地使用權、廠房、宅基地和集鎮商鋪、庫存產品等作為貸款擔保；推出中小企業信貸、小企業循環貸款、親友抱團貸款、企業信用聯盟、網貸通等貸款業務；農村小額信貸允許用農作物、農產品、承包的土地使用權等作為抵押獲得貸款。

三是創新融資產品。結合城鎮化建設的特點和實際需要，積極開辦購建房貸款，支持農民改善居住條件；積極開展農業生產所需消費貸款，鼓勵農民購買小型農機具和交通運輸工具，支持農業產業化經營；大力支持農民子女接受高等教育，通過具有經濟實力的村民擔保的方式試辦助學貸款。努力滿足小城鎮建設對信貸資金的需要。

四是完善責任追究。農村銀行機構要以滿足「三農」、城鎮化的有效信貸需求和防範風險為原則，以調動信貸人員工作積極性為根本，完善信貸制度、定價策略和考核辦法，優化信貸流程，增加信貸投放。要科學設立風險容忍度。對經過條線和內審部門檢查認定，信貸人員確已依規操作，恪盡職守的，要依規免除其經濟責任，實現盡職免責。

監管激勵

日本社會學家橫山寧夫提出的「橫山法則」認為，自發的才是最有效的。作為銀行監管者，必須要善於完善制度和規則，引導農村銀行機構積極主動參與新型城鎮化建設工作。一是加強監管引導。要完善差別化監管政策，提高農村銀行機構存貸比和不良貸款的容忍度要求，如對農村銀行機構的存貸比設立下限要求，要求不低於60%；允許農村銀行機構的不良貸款容忍度高於平均不良貸款率的2～3個百分點。參照扶持小微企業做法，降低農村銀行機構「涉農」、「涉城鎮化」貸款的風險權重至75%。支持農村銀行機構發行「城鎮化金融債」，補充資金來源支持城鎮化建設。要建立支持新型城鎮化建設信貸導向評估監測制度，提升農村銀行機構金融服務能力和動力。二是完善扶持政策。建立信貸風險損失補償機制和信貸投入獎勵機制，將特殊補貼政策與普惠制農村稅收政策相結合，實現偏遠地區農村商業金融的可持續發展。三是搭建溝通平台。由政府部門和監管部門牽頭組織，定期召開新型城鎮化建設聯席會、項目供求信息推介會，及時向金融部門通報小城鎮的發展規劃、產業布局、項目引進、經濟運行等情況，及時向金融消費者宣傳推介銀行的信貸政策、投放重點和金融服務產品等，增進企業與銀行部門的相互了解，實現政府決策與金融政策相一致，提高金融服務效率。

❺ 金融服務業與一般產業相比，存在哪些明顯的特點

中介性，還有，它與實體產業最大區別是它本身不能生產東西和創造東西

❻ 倫敦政治經濟學院碩士研究生房地產金融專業就業情況怎麼樣

倫敦政治經濟學院(LSE)：在英國獨樹一幟，是唯一將教學與科研集中在社會、政治、經濟科學領域的頂尖學校, 位於倫敦市中心國會大廈（著名的Big Ben）旁. LSE在經濟學領域曾有五名諾貝爾獎獲得者，發展了最具權威的經濟理論,許多對全球政治、經濟、社會發展有影響的思想、政治體系均源於LSE。開設的專業：ACCOUNTING AND FINANCE，FINANCE AND ECONOMICS，REAL ESTATE ECONOMICS AND FINANCE

❼ 房地產泡沫對金融業的影響及其相關對策

些西方國家的經濟和金融學家認為，正因為這幾年各國的股票市場持續下跌，尤其是高技術股的暴跌，促使大量資金從股市中流出，轉而投向了房地產，使得房地產市場必然火爆起來。有的經濟金融專家提出住房市場已像股市一樣陷入了「非理性繁榮」。因為從根本上說來，房地產價格的上漲並不是供求關系發生了變化，住房的需求量並沒有明顯增加，而是人們把購買房屋作為賺錢的手段，尤其是一些養老基金、各種基金會、信託公司也都從股票市場和債券市場中退了出來，愈來愈多地插手房地產業。這就使得房地產價格雖然進一步上去了，然而房屋的「過剩」也在急劇增加著，進而促使不少城市的空置房屋比率不斷上升，泡沫也隨之膨脹了起來。
國家統計局最新測算的「國房景氣指數」表明，2005年1~8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面積為4 397萬m2，同比增長11.5％。到2002年7月，全國商品房空置占壓資金超過2 500億元，居各行業不良資產之首。而房地產開發投資卻繼續保持快速增長，年底有望達到25％左右。空置住宅的壓力急劇加大。
根據中國信託業季度報告統計，2003年第四季度共有34家信託公司發行了87個集合信託品種,募集資金總計86.6億元。其中房地產信託品種37個，籌集資金35億元，在各類信託產品中拔得頭籌，且房地產信託的收益率也是高高在上。僅以近期在京推出的十幾項投資產品為例，預期年收益率大多超過4%。其中，「金融街寫字樓項目貸款信託計劃」預計收益率為4.6%，法國歐尚天津第一店物業產權項目預計年收益率為6%，「第一城」產權投資理財項目甚至達到了8%，預期收益率遠遠高於銀行同期的存款利率，也普遍高於國債投資收益率等。
不過可以肯定的是，高收益背後也隱藏著高風險。中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍表示，根據《信託法》規定，信託產品並不等同於存款那樣的債權債務關系。信託產品的收益率都為預期收益，並非最終收益。這意味著開發商和信託公司在宣傳單中所提到的預期收益率絕非「板上釘釘」，它很可能由於多種風險因素而發生變化。即便最後的收益率低了很多，投資者也只能默認，因為法律並不保護信託產品的預期收益率。
3 金融業內防止房地產泡沫的對策
總的來看，我國金融業目前防止房地產泡沫的對策主要有以下兩方面：
3．1 完善房地產金融體制，建立預警體系，防患於未然
我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務。從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全；從內部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是「雞蛋不能放在一個籃子里」的道理。在美國，人住房抵押貸款僅占商業銀行資產的18%，占抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態跟蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵禦金融風險能力；金融監管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利房地產業與金融業的共同發展。
3．2 靈活運用利率、稅收政策，調控房地產市場
近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免稅政策有利於刺激有效需求，本無可非議。但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號，多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足於高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產開征不動產稅，並可採取累進稅。這對於中國一個仍處在發展階段的國家來說，有利於抑制奢靡之風泛濫，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮和工業化上。

❽ 服務業包括哪些行業

服務業包括以下行業：

1、商業服務，指在商業活動中涉及的服務交換活動，包括專業服務、計算機及其有關服務、研究與開發服務、房地產服務、無經紀人介入的租賃服務及其他的商業服務，如廣告服務等。

2、通信服務，包括郵政服務、快件服務、電訊服務、視聽服務。

3、建築及有關工程服務，包括建築物的一般建築工作、安裝與裝配工作、建築物的完善與裝飾工作等。

4、銷售服務，包括代理機構的服務、批發貿易服務、零售服務、特約代理服務及其他銷售服務。

5、教育服務，包括初等教育服務、中等教育服務、高等教育服務、成人教育服務及其他教育服務。

6、環境服務，包括污水處理服務、廢物處理服務、衛生及其相關服務、其他的環境服務。

7、金融服務，包括保險及與保險有關的服務、銀行及其他金融服務（保險除外）。

8、健康與社會服務，包括醫院服務、其他人類健康服務、社會服務及其他健康與社會服務。

9、與旅遊有關的服務，包括賓館與飯店、旅行社及旅遊經紀人服務社、導游服務等。

10、娛樂、文化與體育服務，包括娛樂服務、新聞機構的服務、圖書館、檔案館、博物館及其他文化服務、體育及其他娛樂服務。

11、運輸服務，包括海運服務、內河航運服務、空運服務、空間運輸、鐵路運輸服務、公路運輸服務、管道運輸服務及所有運輸方式的輔助性服務。

(8)環境資源產業房地產金融服務擴展閱讀：

一、需要說明的是：

1、服務業有服務產業和服務事業之分。以增值為目的提供服務產品的生產部門和企業集合叫服務產業；以滿足社會公共需要提供服務產品的政府行為集合叫服務事業。

2、旅遊業不是嚴格意義上相對獨立的服務業部門。除旅行社活動隸屬於租賃和商務服務業下的服務業小類外，其它如旅遊設施建設、旅遊餐飲、旅遊住宿、旅遊購物、旅遊文化、旅遊產品開發等活動均分屬於其它產業部門范疇。這與流行使用概念有明顯差別。

二、服務業的經營特點：

1、范圍廣泛。由於服務業對社會生產、流通、消費所需要的服務產品都應當經營。因此，在經營品種上沒有限制。服務業可以在任何地方開展業務，因而也沒有地域上的限制。在社會分工中，是經營路子最寬、活動范圍最廣的行業。

2、綜合服務。消費者的需要具有連帶性。如旅店除住宿外，還需要有通訊、交通、飲食、洗衣、理發、購物、醫療等多種服務配合。大型服務企業一般採取綜合經營的方式；小型服務企業多採取專業經營的形式，而同一個地區的各專業服務企業必然要相互聯系以形成綜合服務能力。

3、業務技術性強，分散性和地方性較大。服務業多數直接為消費者服務，而消費是分散進行的。因此服務業一般實行分散經營。各地的自然條件和社會條件的不同，經濟、文化發展的一定差別，特別使一些為生活服務的行業,地方色彩濃厚,因而服務業又具有較強的地方性。

❾ 環境保護與房地產業發展的關系

第一，堅持新型四化同步、城鄉統籌發展的城鎮化，使城鎮化發展與區域經濟發展和產業布局緊密銜接，與資源環境承載能力相適應。這里重要的是，城鎮化的推進一定堅持產城融合，有產業帶動，實現二、三產業的協調發展；小城鎮要注意發展勞動密集型加工業、特色產業和為現代農業服務的產業；一定要堅持城鄉統籌發展；還要使房地產業的發展與城鎮化的進程相適應，與相關產業發展相協調。房地產業是城鎮化的重要物質載體，既是重要的民生行業，也是為相關產業提供配套服務的產業。房地產發展要和城鎮化發展相適應，和相關產業發展相協調。滯後了，會影響相關產業的發展；過分超前了，造成了資源、能源的浪費，還會產生泡沫經濟。這方面，鄂爾多斯、溫州的教訓已說明問題，需引以為誡。第二，堅持以人為本的城鎮化，把有序推進農業轉移人口市民化作為城鎮化的重要任務，努力提高人口城鎮化水平。積極穩妥地推進城鎮化也必須要求房地產業能平穩健康發展。實現房地產業與城鎮化的協調發展，最主要的是要加快構建以為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。各地的市場差異很大，必須根據產業發展、人口增長趨勢、居民現有住房狀況，在調查研究的基礎上制定住房發展規劃和計劃，並在土地供應等方面加以落實，努力形成總量基本平衡、結構合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局。第三，堅持把生態文明理念全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路，房地產業也必須要加強轉型發展的力度。建設生態文明的城市，首先要充分發揮城鄉規劃的調控和引導作用，優化城市群規模、布局和城市間分工協作，適度控制大城市和特大城市規模，促進大中小城市協調發展。要加強城市內部和城市間交通路網的規劃與建設，努力實現交通規劃與居住區規劃銜接，減少居民出行成本。積極穩妥地推進既有住區的環境整治、更新改造、棚戶區改造和城中村改造。加快城市市政公用設施建設、加強城鎮減排和城市綠化、改善城市人居生態環境。建設生態文明的新型城鎮，需要社會各界的共同努力。就房地產行業來說，一定要把建設生態城市、宜居住區、綠色建築、智能建築和推廣運用低碳技術當作我們行業轉型發展的重要任務抓好。第一是要大力開發省地節能環保項目、大力推進住宅產業現代化；第二，積極推進住宅性能認定，與國家倡導的綠色建築標准靠攏；第三，盡量減少毛坯房，擴大全裝修房比例，推進主體結構與填充體基本分離，管線便於維修並延長壽命的建築；第四，房地產要加強與上下游強強聯合，減少採購成本和時間成本，提高工程質量。第四，積極引導產業園區地產、商業地產、旅遊地產和老年住區的發展。產城融合必須要有產業園區等地產。從事產業園區等地產的，首先要了解的產業政策和產業布局，還要做好市場調查和客戶需求，並對產業鏈上有關單位的整合和協調能力進行考量。這樣才能減少盲目性，促進產業地產的健康發展。商業地產這些年發展很快，成績不小，但是問題也不少。2012年9月發布的《國內貿易發展『十二五』規劃》指出：「積極推進商業網點規劃制定和實施。在城區，鼓勵改造提升傳統的商業中心，引導商業網點合理布局，形成具有綜合服務功能和較強輻射能力的消費中心；支持具有地方特色的商業街提檔升級、規范發展。在郊區，引導專業市場及物流配送中心集聚發展。在社區，加強商業設施建設和業態配套，嚴格商業網點用途管理。發展社區商業中心，提升社區綜合服務功能」。上述要求主要是兩點：一是要積極推進商業網點規劃的制定與實施，二是要關注商業設施的總量和結構問題。發展旅遊地產，不能簡單地將旅遊地產視同於開發商到旅遊地區搞房地產開發與銷售，這跟旅遊地產本意有很大差異。旅遊地產嚴格地說應該是為旅遊服務的地產。首先要在堅持對資源保護前提下按批準的規劃進行開發；還要做好旅遊產品的開發、運營、管理和旅遊服務體系的建設等一系列工作。現在一些旅遊地產，還遇到了怎樣盤活現有存量房等問題。這些都需要當地統盤研究解決。要積極應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業。對於開發商來說，主要是如何改善老人居家養老條件、社區養老環境，特別是大的新建小區要將養老服務設施納入居住小區配套規劃建設，有能力的也應積極參與養老設施的建設，有的還可以開發休閑、養生養老與度假相結合的產品，以滿足不同老人的養老需求。總之，城鎮化是一個巨大的系統工程，涉及到的十幾個部門，還涉及到戶籍制度、土地制度、社會保障、財稅金融制度的改革及住房制度的完善，需要在做好頂層設計和總體規劃的前提下，積極穩妥地推進。