金融機構支持老舊小區的調研報告

Ⅰ 全國老舊小區改造的建設成效與新發展格局

在當前經濟轉型和新型城鎮化背景下，我國已不再把追求經濟數字增速作為主要目標，轉而將居民福利和民生事業作為政策關注重點，挖掘存量空間承載力潛能，增強城市空間服務功能。老舊小區改造作為新型城鎮化的重要內容，不僅事關民生福祉，也是推動城市治理體系建設的重要驅動力。

在《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡稱《綱要》)中，明確提出要提升城鎮化發展質量，全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。按照《綱要》提出的目標，「十四五」期間將完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。今年兩會政府工作報告則提出了2021年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的任務目標。巨量的老舊小區改造不僅是對各級政府的一場大考，也為房地產行業轉型發展帶來了市場機遇。

一、實踐中完善政策機制

2020年7月，國務院辦公廳發布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，確定2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務;到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。據住房和城鄉建設部公布的數據，2020年，全國全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，惠及居民736萬戶，超額完成目標任務。

在新開工小區計劃任務數方面，河南省計劃任務數最多,為5480個，四川計劃任務數為4193個，河北、甘肅、山東、內蒙古、吉林、廣西、黑龍江、江西、福建、湖南、雲南、新疆、陝西、湖北等14個省份新開工小區計劃任務數也超過1000個。截至2020年末，各省份均較圓滿地完成了計劃任務，其中過半數省份超額完成。以河南為例，2020年政府下達的老舊小區改造目標任務是50萬戶，截至2020年末實際完成改造76萬戶，遠超目標任務。

各地在圓滿完成老舊小區改造目標任務的同時，也在實踐中積累了豐富的試點經驗，形成一批可復制、可推廣的政策機制。去年12月和今年1月，住建部對全國各省市在城鎮老舊小區改造過程中實踐經驗進行了梳理，分兩批印發了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》，在全國范圍內推廣。內容涉及改造項目的審批，存量資源的整合利用，改造資金如何實現政府與居民、社會力量合理共擔，金融機構可持續支持，以及既有住宅加裝電梯在前期准備、工程審批、建設安裝、運營維護等各個環節的經驗。

例如在加快改造項目審批方面，可借鑒山東、浙江兩省經驗，採取各相關部門聯合審查的方式，根據聯合審查意見一次性告知所需辦理的審批事項和申請材料，直接辦理立項、用地、規劃、施工許可等，無需再進行技術審查。浙江和甘肅的經驗是，簡化立項用地規劃許可審批，對不涉及土地權屬變化，或不涉及規劃條件調整的項目，無需辦理用地規劃許可。

在存量資源整合利用方面，根據遼寧、福建、江蘇南京、山東濟寧等地經驗，通過整合利用公有住房、社區辦公用房、小區綜合服務設施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源，用於改建公共服務設施和便民商業服務設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道(城關鎮)、社區統籌。整合利用小區內空地、荒地、拆除違法建設騰空土地及小區周邊存量土地，用於建設各類配套設施和公共服務設施，增加公共活動空間。

在改造資金分擔方面，通過完善資金分攤規則、落實居民出資責任、加大政府支持力度、吸引市場力量參與等幾個層面的具體措施，形成完善的分擔機制。根據湖北宜昌、安徽合肥等地經驗，小區范圍內公共部分的改造費用由政府、管線單位、原產權單位、居民等共同出資;建築物本體的改造費用以居民出資為主，財政分類以獎代補10%或20%;養老、托育、助餐等社區服務設施改造，鼓勵社會資本參與，財政對符合條件的項目按工程建設費用的20%實施以獎代補。四川省和山東省在「吸引市場力量參與」方面，則採用推廣政府和社會資本合作(PPP)模式，通過特許經營權、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規則，引導社會資本參與改造。

這些試點經驗通過住建部的歸納整理並以文件形式下發，為接下來的老舊小區改造工作推廣提供了重要的參考依據。

二、老舊小區改造提速升級

根據《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》和「十四五」規劃綱要，「十四五」期間計劃完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。2021年作為「十四五」開局之年，政府提出了要實現新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的目標，比2020年實際新開工量高出1.3萬個，可謂任務艱巨。按照中央文件部署，絕大部分省份都出台了改造計劃和目標，並對目標進行了層層分解。從各地具體實施方案看，總體呈現以下特點：

一是改造內容系統化

新一輪老舊小區改造大致分為「基礎類」「完善類」和「提升類」，優先完成「基礎類」，一區一策建設「完善類」，因地制宜推動「提升類」。在基礎類改造方面，福建省對零星危舊房，按照政府引導、群眾自建、適當補助的原則，推進綜合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立「一樓一檔」。安徽省住建廳發布《關於做好2021年度城鎮老舊小區改造工作的通知》，要求指導小區改造的主管部門需提前與各聯合單位進行工作對接，協調管轄小區的基礎設施更新與公共服務提升活動。

在完善類改造方面，河北省與江西省利用小區公共道路、綠化用地分別計劃新增城市公共停車位17萬個和17.8萬個。廣西壯族自治區支持有條件的小區以中央出台的政策為主,因地制宜採取多渠道方式加裝電梯。

在提升類方面，遼寧省與吉林省實施合理利用公共空間開展系統化居住社區，鋪設5G網路設施建設、支持可再生能源應用，推動數字物業與智能社區建設，配置服務資源設施以便於開展適老化改造。新疆推進物業質量提升三年行動計劃，藉助數字信息技術發展社區線上線下交叉服務，拓展居家社區養老等多元化公共社區項目，為居民創造宜居宜業的「15分鍾活動圈」。

二是籌資渠道多元化

老舊小區改造點多面廣，所需資金投入量大，不易形成合理的回報機制，必須通過建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔的機制。一方面要加大財政性資金投入力度;另一方面，要將居民的需求與社會資本的贏利點相結合，依靠「自我造血」的可持續發展項目建立各地區的籌資個性化方案。江蘇省在《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》中提出小區改造的三種籌資方式：一是政府加大財政出資力度，二是組織相關專業化企業、金融機構和國有公司等市場主體積極參與小區更新工作，三是鼓勵居民依據利益獲得直接出資或使用住宅專項維修資金配合小區建設。浙江省制定《關於建立開發性金融支持城鎮老舊小區改造戰略合作協議推進機制的通知》，發揮建設部門的統籌規劃與開發性金融的「低成本、長期、大額」等綜合優勢，為全省老舊小區改造提出資金解決方案。江西省通過不動產登記與土地政策，探索跨區組合平衡與小區自我平衡等以區域為基本單位的創新資金規劃模式。貴州省與銀行和其他金融機構在「十四五」期間達成合作意向，為城市更新與老舊小區改造吸納800億元的資金。

三是治理主體科學化

各省市在2021年老舊小區規劃中充分體現「共建共治共享」原則，居民與社區街道和物業公司共同維護治理，成為社區的規劃師與建設者，各地紛紛開展「居民評選、政府把關」活動，匯集「民需民意民智」。北京市老舊小區改造實施「六治七補三規范」，改造的「自選類」項目都是由「居民點單」的方式實現。重慶市開展廣泛宣傳政策優勢的活動，激發群眾參與積極性，引導黨員、居民逐戶動員、制定方案、徵求意見、化解矛盾。江西省在基礎類項目的改造過程中，加強與水電氣暖信專營機構和居民的構通，充分徵求相關主體的意願，增強改造方案的科學性。貴州省開發建設了「貴州省城鎮老舊小區管理系統」與「貴州省城鎮老舊小區改造工作聯席會議制度」，以實時數據和多方相關利益主體的獻策獻計為老舊小區改造提供保障。

「十四五」期間，各地區的老舊小區改造工作重點應聚焦於「人」「錢」「管」三大問題，持續推動城市結構優化、功能完善和品質提升。首先，推進以人為核心的新型城鎮化，就要關注到城鎮化進程中人口流動、社會結構變化、人的利益訴求等，具體到老舊小區改造，居民充當重要的決策者角色。通過政策引導、社區督察監管、業主委員會直接參與老舊小區改造的三位一體的自助模式，解決「人」的問題。其次，社會資本主動參與，充當耐心資本角色。小區內部充分挖掘贏利點，打破資本回收周期長、效率低的瓶頸，在避免大拆大建的前提下，拉動社會投資、促進消費、帶動相關建築裝修、建材、家裝家電等行業發展，助力「六穩、六保」，解決「錢」的問題。最後，政府加強政策引導，充當引導者角色。老舊小區改造「三分建、七分管」，政府應引導物業人員走向管理一線，用服務代替強制性手段，參與小區改造後的運營維護工作，使物業公司成為小區改造的監管地帶，解決「管」的問題。

三、房企積極布局舊改「新賽道」

目前越來越多的城市房地產進入存量時代，一級市場可供開發的土地越來越少，「三道紅線」「供地兩集中」等政策更加劇了房企在招拍掛市場的拿地的難度。而未來五年21.9萬個老舊小區改造，涉及建築面積約90億平方米，將拉動數萬億投資，這無疑將成為房企轉型發展的「新賽道」。

近期多數上市房企發布了2020年年報，從中可以看出，大量房企已經將開發戰略轉向城市更新和老舊小區改造。從業務分布看，項目主要集中在珠三角、長三角和京津冀重點城市，其中廣州、深圳、東莞涉及項目和參與企業最多，富力、佳兆業等房企是最典型代表，早在數年前已經積累了大量城市更新項目。

根據年報，截至2020年底富力已簽約城市更新合作項目規劃總建築面積超過8000萬平方米，可售面積超過4100萬平方米，貨值超過12000億元。城市更新成為富力集團未來發展的重要支撐。龍頭房企萬科在城市更新和老舊小區改造領域也逐步建立起領先優勢，目前參與舊城改造權益建築面積已經達到363.4萬平方米。此外，中國奧園、佳兆業、時代中國、花樣年等眾多房企都在發力城市更新和老舊小區改造業務。陽光城集團執行副總裁吳建斌近期在一場論壇上也表示，原來房企拿地主要通過招拍掛，未來土地儲備可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，產業勾地排在第二位，第三才是招拍掛。城市更新在房企心目中的地位由此可見一斑。

「十四五」期間，城鎮化依然是我國經濟增長的重要驅動力，城市更新和老舊小區改造是實現新型城鎮化的核心內容。老舊小區改造是一項復雜的民生工程，考驗的是政府的智慧，包括政策引導、城市規劃、資源整合、綜合管理等方面的智慧，同時也考驗開發商能力，包括資金實力、項目規劃能力、開發運營能力和統籌協調能力等，房企唯有練就扎實的內功，方能在這條「新賽道」占據一席之地。

Ⅱ 北京：引入社會資本參與老舊小區改造，將加大財稅金融支持

4月25日，北京市住建委印發《關於引入社會資本參與老舊小區改造的意見》的通知，提出以多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統籌利用、簡化審批、監督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區、共同享受成果的老舊小區改造良性循環新機制。
《意見》提到，社會資本可以通過四種方式參與老舊小區改造：專業化物業服務方式，「改造 運營 物業」方式，專業服務方式，改造實施主體方式。
其中，《意見》提到，鼓勵社會資本作為實施主體參與老舊小區改造。區政府可通過「投資 設計 施工 運營」一體化招標確定老舊小區改造實施主體，既可作為單個小區的實施主體，也可通過區政府組織的大片區統籌、跨片區組合，作為多個小區及周邊資源改造的統一實施主體。實施主體可與專業企業聯合投標。
對於社會資本參與老舊小區改造的，北京市級財政仍按照《關於老舊小區綜合整治市區財政補助政策的函》（京財經二﹝2019﹞204號）等政策予以支持；同時，對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息。區政府對符合要求的項目，可以申請發行老舊小區改造專項債。
同時，北京鼓勵金融機構參與投資市區政府設立的老舊小區改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業資產證券化業務。支持社會資本通過項目融資、公司融資等方式向開發性金融機構、商業銀行等金融機構申請中長期貸款。支持社會資本利用財政補貼、政府實物注資、產權單位和居民出資等作為項目融資的資本金。
此外，《意見》提及，納入老舊小區改造計劃或完成相應投資決策審批的項目，即可在建設工程承發包招標平台或勘察設計招標平台進行一體化招標。若社會資本違反合同約定，存在擅自改變使用用途、服務收費明顯高於周邊水平、服務質量差居民反映強烈等觸及退出約束條件的，授權主體依據合同約定終止授權。
據悉，北京市首個嘗試引入社會資本參與改造的老舊小區為勁松北社區，該小區充分調動社會力量綜合改造，被稱為「勁松模式」。此後「勁松模式」成為北京推廣、學習的標桿。
在4月23日召開的北京全市老舊小區改造現場推進會上，北京市委書記蔡奇亦強調，要堅持多元共擔，細化完善相關政策。完善財政資金補貼方式，加強資金統籌和成本控制。要大力吸引社會資本參與老舊小區改造，擴大試點，分類指導，拓展成果。引導企業用好社區配套用房、自行車棚、鍋爐房等閑置資源，突出便民服務功能。市區屬國企自管小區要帶頭改造，同時帶頭參與老舊小區改造。加大金融支持，創新簡化審批。
原題：《北京：引入社會資本參與老舊小區改造，將加大財稅金融支持》

Ⅲ 中國提速城鎮老舊小區改造 改造資金建立多方共擔機制

中新社北京7月20日電 題：中國提速城鎮老舊小區改造 改造資金建立多方共擔機制

中新社記者 龐無忌

中國的城鎮老舊小區改造該怎麼做？如何充分調動民眾和社會力量的參與？改造資金如何籌集？這些關鍵問題，如今都有了答案。

中國國務院辦公廳20日公布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確了城鎮老舊小區改造的目標任務、對象范圍、支持政策等。意見提出，中國全面推進城鎮老舊小區改造工作，推進城市更新和開發建設方式轉型。

改造提速

近年來，老舊小區改造按下「加速鍵」。2017年底，秦皇島、張家口等15個城市開展為期1年的城鎮老舊小區改造試點。2019年6月，國務院常務會議部署推進老舊小區改造。此後兩個月，住房和城鄉建設部會同21個部門單位深入近百個市縣調研了200多個城鎮老舊小區。去年10月份，又在山東、浙江2省以及上海等8市開展深化試點探索。

今年的政府工作報告提出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。據官方此前透露，這涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

直至此次意見出台，中國提出到「十四五」期末(2025年底)，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。

哪些是重點改造對象？此番意見明確，應為建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的城鎮住宅小區(含單棟住宅樓)，要重點改造2000年底前建成的老舊小區。據官方此前測算，這一部分重點改造對象約有30億平方米的規模。

這些小區如何改？住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰在解讀意見時表示，改造具體分為基礎類(主要包括水電路氣信等市政配套基礎設施改造提升)，完善類(包括加裝電梯、小區內建築節能改造等)和提升類(包括養老、托育、衛生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務設施配套建設)。

這一分類也與後續「誰來出錢」的問題息息相關。例如，基礎類由政府投資為主，中央給予資金補助，重點支持；改造類則由受益人部分出資，政府補助；提升類改造能帶來部分收益，需要綜合測算政府補助資金、社會力量投資和受益人出資等的比例。

錢由誰出？

中國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，僅靠政府出錢不可持續。

對此，意見提出，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

劉李峰指出，主要有四方面內容：

一是合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。小區居民出資責任，可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。例如：在浙江省金華市浦江縣一老舊小區環境綜合整治工程，居民自籌540萬元人民幣，出資比例達到25%。

二是加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。要統籌涉及住宅小區的各類資金用於城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。

三是持續提升金融服務力度和質效。金融機構加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

日前，國家開發銀行與吉林等5省，中國建設銀行與重慶等9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議。未來5年國開行、建行將向5省9市提供4360億元人民幣貸款支持城鎮老舊小區改造。

四是推動社會力量參與。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。落實稅費減免政策。(完)

Ⅳ 如果要研究老舊小區改造的效果評價，該如何開展研究思路並撰寫初步提綱呢

研究老舊小區改造的效果評價，
需要預先羅列原來的缺點和優點。
然後對比一下效果，
才有實質性內容做依據。

Ⅳ 住建部：五年內完成2000年底前建成的老舊小區改造任務

新華網北京7月20日電（王日晨）日前，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），要求貫徹落實黨中央、國務院有關決策部署，全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。
《意見》明確了總體要求、目標任務、對象范圍、支持政策和保障措施等。住房和城鄉建設部有關負責人表示，今年目標新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。並計劃在「十四五」期末，力爭基本完成2000年底前建成的老舊小區改造任務。
多地因地制宜開展探索 形成可復制的推廣經驗
據各地初步摸查，全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。近年來，一些地方因地制宜地開展了城鎮老舊小區改造工作。2017年底，住房和城鄉建設部在秦皇島、張家口、呼和浩特、沈陽、鞍山、淄博、寧波、廈門、許昌、宜昌、長沙、廣州、韶關、柳州、攀枝花15個有一定工作基礎的城市，開展了為期1年的城鎮老舊小區改造試點，在創新組織方式、資金籌措、項目建設、長效管理等方面開展探索，取得積極成效。
據住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰介紹，2019年7—8月，住房和城鄉建設部會同21個部門單位，深入30個省、區、市及新疆生產建設兵團近百個市縣，調研了200多個城鎮老舊小區，理清情況，摸清需求，提出對策。2019年10月，針對城鎮老舊小區改造中需要重點解決的問題，指導山東、浙江2省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長沙、蘇州、宜昌8市開展深化試點探索，在城鎮老舊小區改造工作統籌協調、改造項目生成、改造資金政府與居民合理共擔、社會力量以市場化方式參與、金融機構以可持續方式支持、動員群眾共建、改造項目推進、存量資源整合利用、小區長效管理等9個方面，形成了一批可復制可推廣的經驗做法，為《意見》起草奠定了扎實的基礎。
在深入開展調查研究，認真總結兩輪試點成果和各省（區、市）有關經驗做法，特別是針對疫情期間城鎮老舊小區暴露出的設施、社區服務和基層社會治理的短板，住房和城鄉建設部會同有關部門單位認真研究，廣泛徵求各方意見，明確了全面推進城鎮老舊小區改造的總體要求、目標任務、對象范圍、支持政策和保障措施等，形成了《意見》。
明確城鎮老舊小區改造任務 新開工率已超四成
《意見》明確了改造對象范圍。是指城市或縣城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），要重點改造2000年底前建成的老舊小區。
同時，改造內容具體又分為基礎類（為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括市政配套基礎設施改造提升、小區內建築物公共部位維修等）、完善類（為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，包括環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等）、提升類（為豐富社區服務供給、提升居民生活品質的內容，包括養老、托育、助餐、家政保潔等各類公共服務設施配套建設）。
此外，養老、衛生、托育、社會治安等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步推進實施。
2020年《政府工作報告》提出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持管網改造、家裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務。「今年受疫情影響，新開工改造城鎮老舊小區進度有所放緩，但是進入6月份後開始逐漸提速。截至目前，已完成年度目標逾四成。而去年各地新開工目標任務，6月底全國總體上已經完成。」劉李峰表示。
建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制
除了政府給予資金補助支持，推動金融支持和社會力量參與，是老舊小區改造可持續推進的關鍵。《意見》提出，要建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加快培育規模化實施運營主體，鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與，這也是滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展的重要切入點。
一方面合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。另一方面加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照「保基本」的原則，重點支持基礎類改造內容。要統籌涉及住宅小區的各類資金用於城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。
同時，持續提升金融服務力度和質效。金融機構加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。日前，在住房和城鄉建設部大力推動下，國開行、建行與五省九市戰略合作，未來五年內預計共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目，加快探索可復制可推廣的商業模式，推動城鎮老舊小區改造可持續發展。
另外，還要推動社會力量參與。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。加快培育規模化的實施運營主體，利用市場化的方式吸引社會力量參與，才是推動老舊小區改造可持續的根本辦法。同時，也是推動城市開發方式轉型的重要切入點。
在2省8市的試點項目中，通過政府采購服務、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量參與服務設施的改造和運營：蘇州市吳江區鱸鄉二村三村片區改造引入阿里巴巴等社會資本，居民個人通過出資享有高品質街區居住環境和便捷的公共服務。願景集團參與北京市朝陽區勁松小區一區二區改造，由項目公司自籌資金，實施提升類改造，整合存量資源提供社會服務，並獲得20年小區經營權。據估算，年收益560萬，8~10年內實現投資收益平衡。杭州市和睦新村引入浙江慈繼醫院管理有限公司投資改造，補齊老舊小區公共服務短板，讓老人享有「健康管家」和專業康復護理服務，全面推進轄區「居家+社區+機構」養老化進程。
據悉，住房和城鄉建設部近期也在推動一些大型的房地產開發企業能夠參與到老舊小區改造之中，共同探索新的建設模式。
深化認識轉變觀念 變「要我改」為「我要改」
城鎮老舊小區改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程。全面推進城鎮老舊小區改造，加快補齊社區的設施和管理的短板，提升社區的養老、托幼、家政、醫療等公共服務水平，幫助上億群眾改變身邊的、房前屋後的人居環境，能夠切實增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，有利於城市更新，完善城市功能，提升城市品質，推動城市發展更有活力、更加包容、更可持續。另一方面，城鎮老舊小區改造是有效效擴大內需、做好「六穩」工作、落實「六保」任務的重要發展工程。
住房和城鄉建設部有關負責人指出，由於城鎮老舊小區改造產業的關聯度較高，帶動效應較強，能夠有效的擴大投資和內需，是推動惠民生擴內需有效結合的一項利國利民的重要工作。接下來，要繼續深化社會各界對城鎮老舊小區改造意義的認識，著力引導群眾轉變觀念，變「要我改」為「我要改」，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

Ⅵ 浙江創新開展老舊小區改造考評工作

住建部官網1月27日披露，浙江創新開展老舊小區改造考評工作。浙江省住房和城鄉建設廳城建處一級調研員郎利民表示，城鎮老舊小區改造綜合考評，主要採用互看、互查、互學、互比、互促的方式，在不給基層增加考核壓力的前提下，達到互相促進、共同推動的目的，為2021年改造800個老舊小區開好頭、起好步，打下良好的基礎。
城鎮老舊小區改造是重要的民生工程、發展工程。自2019年浙江省被列為全國城鎮老舊小區改造試點省以來，全省上下積極探索、勇於實踐，試點工作取得階段性成效，受到住房和城鄉建設部充分肯定。兩年來，全省已啟動實施987個老舊小區改造項目，計劃投資約145億元，惠及群眾46萬戶。
為營造全省各地城鎮老舊小區改造工作比學趕超、創先爭優的氛圍，推進各地進一步創新思路方法、完善政策舉措，浙江省住房和城鄉建設廳在考評工作方面推出新舉措。考評工作按照市縣自評、交叉互查、第三方專業機構評價的流程，分11個組，由各地住房和城鄉建設部門分管領導帶隊，聚焦統籌領導、監督檢查、項目推進、資金籌集、長效管理等機制建設情況，組織開展了綜合考評。
在老舊小區改造評分標准方面，主要考評城鎮老舊小區改造的責任主體和實施主體是否明確、審批流程是否優化、工作流程是否規范、改造內容是否豐富、改造和驗收標準是否明確，以及改造前徵求群眾意見和方案公示的情況等。
在老舊小區改造考評加分項方面，浙江省將資金籌集機製作為此次綜合考評的一個加分項。引入社會資本，居民出資參與改造，統籌使用各級各部門財政資金，管線單位或國有專營企業出資參與改造，爭取地方政府專項債、金融機構信貸支持等方面形成機制並有實例的，可以在考評中獲得加分。
在老舊小區改造長效管理方面，重點關注是否實施了專業化物業管理或者准物業管理，是否建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修基金歸集、使用、續籌機制，是否建立了多部門聯合執法機制，是否加強老舊小區日常監管等。
為保證考評工作成果，浙江省在省級層面組織各設區市互相檢查工作進展情況，互比互看行動力度、投入力度和幹部作風等，相互學習借鑒各地推進城鎮老舊小區改造工作的先進措施、辦法，推動工作落細落實。
接下來，浙江省將按照「能改則改、願改盡改」的原則，把城鎮老舊小區改造與「污水零直排」建設、歷史文化街區保護等統籌起來，努力實現「綜合改一次，一次改到位」，以改造帶動全面提升，實現基礎設施完善、居住環境整潔、社區服務配套、管理機制長效、小區文化彰顯、鄰里關系和諧。

Ⅶ 老舊小區改造，萬億市場進入加速期

編者按 街道老、小區老、房子老、設施老、生活環境差,老舊小區常見的「四老一差」不僅成為小區居民的一樁心事,也是現代化城市及社區治理的一大心病。
隨著房地產行業由增量市場轉向存量市場,城市更新及老舊小區改造成為全社會關注的熱點。在新的形勢下,老舊小區改造不僅是對現有住房質量的改善,也是惠及民生、擴大內需、建立內循環的重要舉措,對於城市區域價值發展具有長期深遠的影響。但是,值得關注的是,老舊小區情況復雜、基礎薄弱、改造任務繁重,改造量大面廣,情況各異。同時,還存在居民意見統一難、部門單位協調難度大以及改造資金籌集難等問題,影響老舊小區改造的進程與質量。為此《中國消費者報》策劃采寫系列報道,旨在推動老舊小區改造加速,進一步提升居民的幸福感。
■本報記者 孫蔚
政策拉動市場 老舊小區改造一直是城市更新的重要課題。據住建部統計,2019年,各地改造城鎮老舊小區1.9萬個,涉及居民352萬戶;2020年,各地改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶。2020年7月,國務院辦公廳印發的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱 《意見》)成為老舊小區改造的加速器。《意見》明確表示,到「十四五」期末,結合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。
住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波曾表示,很多老舊小區年齡都在20年以上,原來設計標准比較低,後期管理、維護也不到位,存在不少問題。目前全國老舊小區共有近17萬個,建築面積約40億平方米。
那麼,全國老舊小區改造大概能拉動多大的市場規模?
據長江證券測算,老舊小區改造升級提速後,外牆塗料、塑料管道、水泥、建築保溫材料等多個品類的市場規模均會得到拉動,不同品類的產量拉動比例從2.2%到83%不等,塑料管道行業產值拉動最低約為78億元,保溫材料行業產值拉動最高可達1250億元。
那麼全國40億平方米的老舊小區,改造一共要花多少錢?廣發證券的分析師給記者算了一筆賬:參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽等六個試點改造城市的投資數據,六城中每平方米投資強度最低的是淄博,為123.36元;最高的是沈陽,為372.02元;每平方米平均投資強度為215.18元。以這三個數據為基準,計算全國40億平方米老舊小區改造的投資額,在不考慮加裝電梯的情況下,最低標准下全國投資額也可達到4934億元,平均標准下的全國投資額則為8607億元。
如果考慮加裝電梯單項附加的投資額,那麼全國老舊小區改造的投資總額將達萬億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示,未來老舊小區改造的每平方米投資強度在100-200元左右,與試點城市的投資數據相近。
改造工作升級 「目前國家大力推進的城鎮老舊小區改造工作其實是個升級版,跟以前工作有相同的地方,但是更加綜合和全面。」住建部副部長黃艷進一步解釋道。
按照《意見》要求,城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。
基礎類,主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施,以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。
完善類,主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環境及配套設施改造建設,包括拆除違法建設,整治小區及周邊綠化、照明等環境,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
提升類,主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造,包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施,以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
三大痛點待解 目前各地老舊小區改造水平不一,改造技術和交付標准存在較大差異。「老舊小區改造過程中,最大的難題是標準的制定。標准既需要理論模型支撐,也需要實踐應用,最主要的是居民需要,以用戶思維重新構建老舊小區的標准體系,將老舊小區改造變成一種標准化的產品去輸出。」中國城市科學研究會理事長仇保興表示。
針對老舊小區改造過程中存在的問題,仇保興指出,老舊小區改造主要存在三大痛點:第一,改造資金存在困難;第二,改造過程中存在技術標准不統一問題;第三,住戶意見和滿意度問題。
比如,在老舊小區改造過程中,住戶意見不統一的問題非常常見。以加裝電梯為例,三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎,而三層以下的住戶則往往比較抵觸。「很多老舊小區改造意見不統一,主要和出資有關。因為目前的政策是誰受益、誰出資,於是產生了分歧。在實踐過程中發現,如果對住戶居住條件真的起到改善作用,這一問題可能就會迎刃而解。」仇保興認為。「十四五」期間的小區改造工作,與以往有何不同?
一是改造內容不同。過去改造更多是單項改造,比如房屋節能、水電氣路等。現在更多的是綜合改造,基礎類包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升;完善類包括小區的環境及配套設施改造提升,有條件的加裝電梯等;提升類包括社區公共服務產品的供給,比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。
二是組織實施形式不同。過去,基本上是政府的單方面工作,此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說:「我們希望居民達成一致意見後,向政府申請納入改造,並主動參與改造全程,實現共謀共建共管共評共享。」
三是資金籌措方式不同。過去,資金來源主要包括地方財政、水電氣等專營單位出資,中央財政資金支持較少,居民個人出資也很少。「現在的改造資金來源將更多元,一方面,國家發改委、財政部已安排了中央補助資金;另一方面,鼓勵社會力量參與,幫助完善社區公共服務供給,並以服務設施長期運營收入作為盈利點。」黃艷表示。
四是改造的要求不同。過去,改造完成但長效管理機制沒能建立。這次的老舊小區改造的前提條件是,在項目納入改造計劃之時要把長效管理機制建立起來,包括物業管理模式、小區管理規約、居民議事規則等,保障改造成果。

Ⅷ 老舊小區4萬億市場誘惑下的「條分縷析」

時間跨入2019年，國家層面在城鎮老舊小區改造，滿足群眾期盼方面頻頻發聲，老舊小區改造關注度迅速升溫，改造工作全面提速。
兩會期間，政府工作報告明確提出「城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施」。
3月，住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯合印發《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》，規定自2019年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。
6月19日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。會議明確提出，加快改造城鎮老舊小區，群眾願望強烈，是涉及上億居民的重大民生工程和發展工程；同時也成為政府部門的一項「穩投資」舉措。
7月1日，國務院新聞辦舉行政策例行吹風會，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，將加大對17萬個城鎮老舊小區改造力度。
7月15日，國家統計局數據顯示，2019年上半年，國內經濟增速6.3%。國家統計局新聞發言人表示，6.3%是一個有後勁支撐的速度，「從下半年來看，外部環境可能還是比較復雜的，國內還有下行壓力，但是經濟平穩運行的基本面不會變，而且現在政策儲備還有很多空間」。這里提到的政策儲備中，以老舊小區為抓手的保民生、穩投資便是重大舉措之一。
在老舊小區改造密集推進節奏中，近年來一直在城市政府和房地產轉型企業中慢慢發酵的城市更新和既有建築改造工作開始迅猛發力。
夯實基礎 打造樣本 大量覆蓋
業內專家表示，老舊小區改造量大面廣，情況復雜，必須在周密詳實調研的基礎上，先把樣板區做好，讓居民充分參與意見、表達意願，在總結經驗後再大量覆蓋。
老舊小區改造推進的過程不宜過快，應在小區現狀的基礎上等比例提高，採取小規模、漸近式、持續性推進方式。有專家提出，對於符合條件的試點，可採用部分拆除重建、增加面積、物業置換等方式，嘗試讓企業介入。部分發達地區的小區可引入智慧社區理念，引導社區居民消費。
7月1日，住房城鄉建設部黃艷副部長在國新辦吹風會上表示，目前住房城鄉建設部會同有關部門正抓緊摸清當地城鎮老舊小區的類型、居民改造願望等需求，在此基礎上明確城鎮老舊小區改造的標准和對象范圍。
全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會了解到，近期上海、河北、黑龍江、雲南等地紛紛開展了調研或部署老舊小區改造工作。
6月24日，雲南省省長阮成發主持召開省常務會議，強調要加大城鎮老舊小區改造力度，切實改善群眾居住條件和促進投資穩定增長。7月2日，黑龍江省委書記、省人大常委會主任張慶偉到哈爾濱市調研老舊小區改造工作。他強調，持續加大老舊小區改造力度，不斷提升服務管理水平。7月3日，河北省政府黨組書記、省長許勤主持召開省政府黨組會議，強調推進棚戶區和老舊小區改造，要從群眾反映最強烈、最集中的地方改起，逐片棚戶區、逐個小區研究，細化改造任務。7月8日，上海市委書記李強到黃浦區外灘街道寶興居民區，就進一步推進舊區改造和城市更新進行調研。他表示要加快推進舊區改造和城市更新，努力讓工作生活在這座城市的人們更幸福。
制定標准 突破瓶頸 分步實施
此次列入舊改的城鎮老舊小區，是「建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區」。
據黃艷介紹，此次舊改分三步：第一步是「保」。保基本的配套設施，比如老舊小區里和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等；第二步是「提」，提升類的基礎設施，包括增加公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等；第三步是「完善」，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共服務設施。
雖然第一步是必選項，後兩步可以在有條件的小區推進。但據城市更新分會在對會員單位老舊小區改造項目的考察了解中發現，很多老舊小區在改造過程中都面臨諸如產權、標准、資金等很多瓶頸和困擾，導致很難完成「三部曲」。
業內專家表示：老舊小區改造涉及到功能取捨、資金平衡以及行為主體權責關系等等一系列復雜問題。如為保存更多有價值的既有建築，是否可以按既有建築的具體年限和結構情況制定相關技術標准和規范；充分挖掘空間潛力，是否可以通過空間置換或適當增加面積，吸引市場資金進場；建議採用新技術，有智慧、低成本實現既有建築節能……所有這些既有建築改造過程中面臨的繞不開的問題，都在呼喚著解決方案的及早出台，畢竟我們面對的是既有建築，是歷史存在，將過去、現在和未來放在一起統籌思考，將不失為一種解決良策。
目前，由全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會聯合相關單位共同組織編制的《既有住宅加裝電梯工程技術標准》已於7月1日起正式實施。同時，全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會與中國中建設計集團有限公司聯合組織編制的《老舊小區綜合改造評價標准》、《老舊小區配套設施與環境改造技術標准》正在緊鑼密鼓地進行中。這些技術標準的編制的宗旨，是為全面提高老舊小區綜合改造水平，實現老舊小區綜合改造性能認定從定性向定量的轉化,提升社區管理和城市綜合治理水平，實現城市建設者和百姓的幸福感、獲得感。
再次規劃 資本介入 市場運作
面對4萬億元規模的老舊小區項目，面對如此龐大的新的投資增長引擎，在諸多難題和困擾中，「資金」成為關鍵因素和破局關鍵。
雖然各地在實施過程中採取了一些辦法，取得了一定的效果，但依然困難重重。
居民出資難。老舊小區多住的是老年人和租戶，老年人不願改，租戶無所謂，同時，居民對改造後價值的提升比率也無法預估評判，因而出資的積極性不高。
企業回收難。老舊小區改造只有通過政府出資才能穩回收。如果想通過增量升值獲利，則面臨諸如產權、消防、居民意見等諸多不可控因素，導致積極性不高。
國家負擔重。我國老舊小區量大面廣，如果全部由國家出資，負債太高，也很可能因為後續資金乏力影響改造效果。
6月中旬召開的國常會會議表示，此次舊改要創新投融資機制，「鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與」。對此，黃艷回應說：「國務院常務會議給我們提出了一個新的任務，下一步住建部將組織國務院相關部門會商研究，還將開展聯合調研。」
業內專家提出，在沒有增量的情況下，老舊小區改造很難吸引社會資本介入，最好的辦法是通過增加新空間，引入新產業，引導居民在改造後消費，才可能形成良性的可持續更新改造。
同時，專家提出了「城市再規劃」的理念。通過城市統一再規劃，來統籌、梳理既有資源，才有可能平衡資金，進而吸引社會力量參與。老舊小區量大、面廣，如果只是單一幾個項目的改造，很難產生經濟效益，如果通過片區改造，盤活存量資源，將可能達到平衡資金、反哺小區改造、物業持續運營的目標。
同時，也有專家表示，如果只修繕建築外立面、小區環境，不能使小區真正實現增值；只有進入室內，在細節、難點上下功夫，才能實現真正的增值保值。
結語
老舊小區改造既是國家穩投資的重點工作，也是重大的民生工程。需要各界群策群力、共同締造。通過引入社會資本，可減輕財政負責，增強市場活力。通過市場運作，作好老舊小區的增量內容，可拉動消費，促進居民生活水平和消費水平的提高，進而帶動國民經濟的穩定持續增長。