房地產公司的金融投資

① 房地產金融的房地產金融的作用

房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
（一）為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
（二）支持居民住房消費能力的提高
長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標後，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出政府福利的特點。商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責。大多數國家在購房資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，並未採取完全市場化的態度。我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔對政策性的住宅融資責任，而福利性金融體系除了處於探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今後亟待解決的課題。
（三）房地產金融調節房地產業的金融屬性
我國經濟界以中國證監會（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標准，該指引以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據，將房地產業作為一個單獨的門類，其包括的內容分為三個子類：房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業及其他房地產活動。
與我國關於房地產的產業分類相對應，在國際產業分類標准體系中，特別是國際資本市場上最常用的產業分類標准GICS和GCS將房地產業歸於金融行業，將其與銀行、保險歸於一類。此外，美國1997年推出的北美產業分類體系（NAICS）取代了原標准產業分類（SIC），也將房地產業歸為金融業。
上述產業分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產業金融屬性的認知。充分認識房地產業的金融屬性，對於管理層和房地產從業機構都具有重要的現實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應該全面綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信託政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融；另一方面，作為房地產業界，應該認識和發揮房地產業的金融屬性，站在金融的高度，發揮房地產自身優勢，充分利用各種創新金融工具，挑戰房地產風險。
房地產泡沫對經濟、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產價格的走勢將直接影響到國民經濟和GDP增長，也影響金融資產的質量。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
我國自房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉化為現實需求，開發企業獲得的銀行開發貸款促使其完成新建項目的建設。當國家決定對宏觀經濟進行調控時，作為主要調控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產業產生影響，特別是當房地產業對於金融業依存度越高時，所產生的影響也將越大。

② 房地產需要什麼樣的金融服務

房地產需要的金融服務如下:

一、銀行金融服務業務 本公司計劃和各家開展抵押物貸款業務的銀行達成合作協議，將房地產或其他抵押物貸款業務整合後打包推向市場。 由我公司出面代銀行辦理相關業務，並收取一定的服務費用，這樣一方面可以儲備很多優質客戶，另一方面也可以和銀行建立起長期合作共贏的關系。 為高效開展上述業務，我公司計劃成立相應的管理部門和服務機構專門從事此項工作。
主要職能：、
1，開發、整合市場需求，盤活存量資產，將不動產證券化、貨幣化；
2，力爭與銀行無縫對接，實現資金的高效配置；
3，完成中間業務和全流程的文件和銀行的所有需求，盡可能的達到100%的成功率。

二、直投金融服務業務（類似於資產典當業務） 針對有良好不動產資產做抵押物的用戶，（銀行授權我們）可以以本公司的名義向用款需求者貸款。 在規則設置上，我公司一般會隨行就市；在風險控制上，會採取更高要求，也就是存貸比會控制的更嚴。 通常，此類業務只做短期，比如，一個月，三個月等。貸款利率控制在一定水平上。

三、中間金融服務業務（P2P模式） 就是將有抵押物並有急切資金需求的客戶收納到公司的需求平台中，以備所用；同時將有資金並且在保證資金回報和安全的情況下同意貸款的客戶也一並收納到公司的資金池中，以備與需求平台交換，各取所需。

③ 房地產和金融投資有什麼不同

答：
房地產和金融產品都可以作為投資對象，投資者均可以從產品的增值、分紅（或租金）中獲得收益，但兩者的主要區別是房地產是大宗的固定資產投資，一般需要的資金量比較大，而金融產品可以較小的資金進行投資。不過目前房地產已經和金融融合，出現了房地產金融，主要通過將房地產所帶來的現金流通過金融創新的方式設計出金融產品，比如房地產債券、房地產信託等，這些產品通過金融機構可以進行銷售，投資者呢也可以購買這些標准化的金融產品而進行與房地產相關的投資，而不需要直接投資到房地產中去，資金規模的限制就大大的降低了。

④ 如何看待近年上市公司掀起的金融投資和房地產投資的熱潮

我國是鼓勵多種經營,跨業發展,只要在發展專業經濟同時,人、財、物等前提條件俱備下，企業向多業並進，是促進企業做大、做優、做強。

⑤ 金融投資行業與房地產有關嗎

當然有關了

⑥ 房地產公司可以從事金融活動嗎

房地產公司可以利用公司證券賬戶參與上市公司定向增發，通過二級市場收購上市公司股份等。也可以直接投資，但如樓下所說，最好是在業務范圍內，你那執照上的寫了的。超越業務范圍是不得法律保護，但也沒說不能做。

⑦ 房地產投融資與房地產金融的區別和聯系

房地產投融資是什麼意思，是房地產融資嗎？融資是吸納資金的意思，房地產金融是現代衍生出的新型金融形式或者說房地產投資形式。

⑧ 為什麼說房地產行業本質上就是金融業

「利潤率降低、土地成本翻倍、競爭慘烈……」越來越多的跡象顯示，中國房地產「已進入下半場」。如何在此背景下保持速度，已成諸多房企面臨的首要問題。「不到5%的資本投入，分享項目40%以上的收益」，美國鐵獅門的地產運營+地產基金的發展模式，頗讓國內房地產企業艷羨。

謀劃「聯姻」金融的房企不在小數，但是建立成功模式的案例卻甚為少見，其難點何在？

地產基金的誘惑

「輕資產」成為今年房地產行業最流行的一個熱門詞語。最早叫出這一口號的，正是萬科所謂的「小股操盤」。萬科總裁郁亮表示：「這是學習鐵獅門模式。」

但是按鐵獅門總裁徐睿柏的說法，鐵獅門通過不到5%的資本投入，提取地產開發鏈的各個環節的相關管理運營費和旗下地產基金超額收益的分配，「分享地產項目開發40%以上的收益」。可是萬科的「小股操盤」模式往往只能獲得股份比例以內的收益及部分營運費用，遠達不到5%投入分享40%收益的紅利。

「房地產到最後本質是金融問題，但是金融方面對房地產並沒有開口。」萬科董事長王石在今年4月北京的一場論壇上表示。在他看來國外產融結合模式在國內很難復制。

其中一個原因是國內房企很難獲得金融牌照，這讓王石不得不「曲線救國」，去年10月萬科成為徽商銀行的單一最大股東。而其他開發商如恆大、綠地也都紛紛搶灘金融牌照。但是什麼時候可以反哺房地產，在業內人士看來「為時尚遠」。

事實上，同一時間國內金融行業推動的房地產基金也在野蠻生長，2013年人民幣房地產基金募集規模超1381億元，同比增長了一倍。如果與2009年相比，募集規模更增長了16倍，當中大比例都是金融行業推行的地產基金或者資管產品，最近這類地產基金也屢屢曝出兌付困難的風險。與鐵獅門相類似，由房企主導的基金卻甚為少見。

2013年，越秀地產（0123.HK）與基金的合作，讓人看到「類鐵獅門」模式的出現。一年間，該公司撬動了200多億的土地項目，其中有超過140億資金源於地產基金。四個與基金合作的項目中，越秀地產占股都在20%以下，但是都有著絕對控制權，且有機會獲得項目的大部分收益。

比如2013年9月，越秀地產子公司與廣州越秀仁達四號基金斥資90億元拍下武漢精武路項目，其中越秀地產出資7.2億元，占該地塊8%的股權，剩餘的均由基金出資。按越秀地產的說法，所有與基金合作的項目，將於一至兩年內回購股權，精武路項目給予基金的「回報不會超12%」。越秀地產財務總監歐俊明在中報業績會上透露，去年與基金合作的其他三個項目，給予基金回報的上限在11%至12%之間。

地產基金與房企從來都是各有訴求。「房地產基金關注的是回報率、周轉期，以及承受的風險。」亞銀國際首席分析師李大偉表示，「房企關注的則是資金成本以及對項目的控制力。」

國內的基金管理者希望有一個明確的回報時間，用以說服投資者；而地產商則希望獲得更多的收益。兩種不同方向的妥協下，房企與國內基金的合作普遍帶有額外條款，如，約定股權贖回的時間，回購的金額等等。

⑨ 房地產經營管理，房地產投資與金融，房地產投資,這三者有什麼區別於聯系

房地產經營管理是針對前期跑辦、市場定位、銷售、物業管理一體概念，更偏向於房地產開發專營企業；房地產投資與金融是指房地產資金投入和融資這一塊，計算投資成本和回款，偏向於兼營企業，投資不一定管理；房地產投資就是單獨的資金投入，也可以包括人力投入

⑩ 房地產金融是干什麼的，說簡單點

就是房貸按揭！
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等於房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信託方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信託、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。