㈠ 內資融資租賃公司可以做住房租賃么
從目前融資租賃行業的運行現實來看，融資租賃的客戶群主要為企事業法人，開展的業務類似商業銀行對公信貸，而針對個人的融資租賃業務目前開展較少，但不可否認，隨著科技手段、大數據、互聯網的發展，個人租賃將會是融資租賃行業未來的發展方向之一。融資租賃參與住房租賃市場，應從現有政策出發，在判斷住房租賃市場發展方向的基礎上，挖掘可能的市場空間，探索可能的操作模式。
（一）住房租賃市場未來發展方向。
從《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）以及《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等相關文件來看，未來中國的住房租賃市場將會呈現如下趨勢：
（1）房地產市場供給側結構性改革加快推進，購租並舉住房制度逐步建立，住房交易市場在中國住房租賃體系中一枝獨秀的局面逐漸改變，住房保障、住房租賃加快發展；
（2）住房租賃市場供應主體呈現多元化發展局面，一批國有、民營的大、中、小住房租賃專營企業將會誕生，一批拓展住房租賃業務的房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業子公司將會誕生；
（3）新建租賃住房供應量將會增加，房地產市場為賣而建的模式逐漸向為租而建與為賣而建相結合的模式發展；
（4）存量待售房產或閑置房產將逐漸改為或改建為租賃住房，住房租賃市場的去庫存效應逐步顯現。
（二）融資租賃參與住房租賃市場的可能方向。
融資租賃的本質是以物融資，如何將融資租賃的交易結構嫁接到住房租賃市場，有如下幾個方向：
（1）與住房專營企業合作，以融資租賃的方式拓展住房租賃企業的房源，解決住房租賃企業放款一次性支付與租金分期收回不匹配問題；
（2）與國企合作，參與國企閑置房產改租賃房和新建租賃房建設，解決資金問題；
（3）與政府合作，參與政府公租房向市場化、專業化轉變的PPP項目；
（4）與房地產企業合作，參與房地產企業存量待售房產改租賃房，降低房地產庫存；
（5）與開發性金融等銀行業金融機構合作，共同對租賃住房項目提供金融綜合解決方案。上述只是對融資租賃參與住房市場的方向進行簡單探析，而針對每個方向運用何種交易模式，是直租、回租抑或是杠桿租賃，都是基於對具體項目的風險、收益權衡後的設計，其本質都離不開對不動產作為租賃物的合法、合規性和交易成本等因素的考慮。目前，行業應用較多的模式為直租、回租以及回租與保理結合三種。
㈡ 六部門聯合發文：住房租賃企業不得變相開展金融業務
我國住房租賃市場特別是長租市場快速發展，隨之而來的長租公寓亂象也頻頻發生。
近年來，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務。同時，一些住房租賃企業發生資金鏈斷裂，也嚴重影響了住房租賃當事人的合法權益。
基於此，加強對住房租賃企業的監管，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防範化解金融風險等問題，已經引起了主管部門的重視。
4月26日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），從從業管理、租賃經營、資金監管、消費貸款等七方面入手，加強住房租賃市場監管。
住房租賃企業不得變相開展金融業務
《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。
《意見》提出，住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，通過住房租賃管理服務平台向社會公示。住房租賃企業發布房源信息時，應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金等。
《意見》明確，禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。
合理調控住房租金水平
金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。《通知》指出，對於已實際發放給住房租賃企業的存量住房租賃消費貸款，金融機構應制定妥善處置方案，穩妥化解存量。住房和城鄉建設部門要與金融機構共享有「高進低出」、「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。
《意見》還提到，要合理調控住房租金水平。住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
「此次政策是長租公寓市場首個系統監管的政策，也成為今年在經營貸管控基礎上，房地產市場迎來的第二個金融市場監管政策。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，前述規定直擊長租公寓企業各類違規做法，有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。
2020年底，從中央經濟工作會議提出「完善長租房政策，規范發展長租房市場」，到全國住房和城鄉建設工作會議提出「大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題」是今年要抓好的重點工作之一。
作為「十四五」開局之年，住房租賃已經成為房地產行業的關鍵詞之一。政策會逐漸體現出「出實招、見實效」，這也將加快住房租賃市場的規范和發展，住房租賃市場有望迎來長效發展。
㈢ 住建部等六部門聯合發文 加強住房租賃企業監管
近年來，我國住房租賃市場特別是長租市場快速發展，隨之而來的長租公寓亂象也頻頻發生。為加強住房租賃企業監管，引導住房租賃企業回歸住房租賃服務本源，防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展，4月26日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱為《意見》），從從業管理、租賃經營、資金監管、消費貸款等七方面入手，加強住房租賃市場監管。
《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。
《意見》提出，房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，通過住房租賃管理服務平台向社會公示。住房租賃企業發布房源信息時，應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金等。
《意見》明確，禁止套取使用住房租賃消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。發放貸款時應明確向借款人告知相關業務的貸款性質、貸款金額、年化利率以及有關違約責任，切實保護借款人的知情權、選擇權和公平交易權。
金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。對於已實際發放給住房租賃企業的存量住房租賃消費貸款，金融機構應制定妥善處置方案，穩妥化解存量。住房和城鄉建設部門要與金融機構共享有「高進低出」、「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。
《意見》還提到，要合理調控住房租金水平。住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
「此次政策是長租公寓市場首個系統監管的政策，也成為今年在經營貸管控基礎上，房地產市場迎來的第二個金融市場監管政策。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，前述規定直擊長租公寓企業各類違規做法，有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。
㈣ 佛山住建局：住房租賃企業不得變相開展金融業務
8月17日，廣東省佛山市住房和城鄉建設局發布關於徵求《關於進一步加強房地產經紀機構和住房租賃企業租賃業務監管的意見（修訂稿）》社會公眾意見的公告（下稱「意見稿」）。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強表示，本次《意見稿》直指當前佛山住房租賃市場存在的主要問題，對於房源信息的真實性、有效性，房源發布的經紀機構及從業人員均提出了嚴格的要求，進一步規范了租賃市場，維護租戶的合法權益。
在加強房源信息真實性校驗方面，《意見稿》提到，房地產經紀機構、住房租賃企業及相關從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息的真實性、有效性負責。
同時，房地產經紀機構經委託人同意的才可以對外發布租賃房源信息，發布房源信息前應當核對房屋產權信息和委託人身份證件等材料、實地查看房源並編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書應當標明房源信息核驗情況、房地產經紀服務合同編號、房屋坐落、面積、產權狀況、租金、物業服務費、房屋圖片等重要事項。
住房租賃企業發布房源信息前，應當登錄佛山市住房租賃管理服務平台申請房源權屬核驗，未經核驗不得發布。
在加強房源信息發布管理方面，房地產經紀機構和住房租賃企業應當通過佛山市住房租賃管理服務平台發布房源信息，且應當與門店、網站等不同渠道發布的同一房源信息相一致。對委託人取消委託或已出租的房屋，房地產經紀機構或住房租賃企業應當在委託取消之日或租賃合同簽訂之日起2個工作日內，將房源信息從門店、網站等各類渠道上撤除。
《意見稿》明確，要求加強住房租賃資金監管。住房租賃企業開展業務前，應當在佛山市轄區范圍內的商業銀行設立唯一的住房租賃資金監管賬戶，用於收取承租人押金及租金，並在報送開業信息時一並提供監管賬戶信息。監管賬戶信息通過佛山市住房租賃管理服務平台和佛山市房地產行業信用信息管理平台向社會公示。已開業但未報送監管賬戶信息的住房租賃企業，應當在本意見施行之日起兩個月內補充報送。
對於單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，住房租賃企業應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。住房租賃企業不得隨意使用監管賬戶中的資金，應當嚴格按照與商業銀行簽訂的監管協議接受監管和申請用款。
在業內看來，此措施也是為了規范當前租賃市場存在的亂收租金、押金等行為，同時也有效維護承租人及房屋權利人的合法權益。
強化住房租賃金融業務管控方面，《意見稿》明確，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款。金融機構辦理住房租賃消費貸款業務的，應當以備案的住房租賃合同為依據，與承租人單獨簽訂貸款協議，確保貸款金額、放款頻率等合同要素與租賃合同的租金金額、租金支付頻率等相匹配，且貸款資金必須直接撥付至承租人個人賬戶。
《意見稿》提到，佛山市、區住房城鄉建設部門應當將在佛山市從事住房租賃業務的房地產經紀機構、住房租賃企業及相關從業人員納入監管范圍，並進一步完善與市場監督、金融監管等相關部門的信息共享機制，聯合相關職能部門加大日常監督檢查，對違法違規的房地產經紀機構、住房租賃企業及相關從業人員依法依規進行處理。
㈤ 六部門發文加強租賃監管 單次收租金不得超3個月
4月26日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委等六部門聯合發布《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》的通知，通知涉及加強從業管理、規范住房租賃經營行為、開展住房租賃資金監管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛等方面。
據觀點地產新媒體了解，通知指出，從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含「住房租賃」相關字樣。住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核演算法人實體。住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平台向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平台向社會公示。
住房租賃企業開展經營活動的信息系統應當落實互聯網管理各項政策要求，接入所在城市住房租賃管理服務平台。住房租賃企業應當將經營的房源信息納入住房租賃管理服務平台管理，並實時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。提供住房租賃服務的網路信息平台應當核驗房源信息發布者的真實身份信息及主體資格，不得為信息不實或者未提交開業報告、被列入經營異常名錄的住房租賃企業及其從業人員發布房源信息。
住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。發放貸款時應明確向借款人告知相關業務的貸款性質、貸款金額、年化利率以及有關違約責任，切實保護借款人的知情權、選擇權和公平交易權。金融機構發放住房租賃消費貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高於住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。對於已實際發放給住房租賃企業的存量住房租賃消費貸款，金融機構應制定妥善處置方案，穩妥化解存量。住房和城鄉建設部門要與金融機構共享有「高進低出」、「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。
此外，住房租賃市場需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門應當建立住房租金監測制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
各有關方面應當加強協同聯動，積極化解住房租賃引發的矛盾糾紛，妥善處置相關風險。相關部門對有高風險經營行為的住房租賃企業經營情況依法開展調查，企業應當積極配合。街道辦事處、社區充分發揮基層網格管理人員作用，督促住房租賃合同備案，協助排查有高風險經營行為的住房租賃企業情況。發揮住房租賃相關行業協會作用，完善住房租賃行業執業規則，配合相關部門處理住房租賃矛盾糾紛，凈化住房租賃市場環境。綜合運用人民調解、行政調解、行業性專業性調解、司法調解等多元調解機制，維護住房租賃當事人合法權益。
城市政府對規范發展住房租賃市場承擔主體責任，要建立住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、網信等多部門協同的住房租賃聯合監管機制，並將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。住房和城鄉建設部門要加快完善住房租賃合同示範文本，建立健全住房租賃管理服務平台，通過平台實施穿透式監管，會同金融監管部門對住房租賃企業變相從事金融業務等違法違規行為加大查處力度。住房和城鄉建設、發展改革部門要建立住房租賃企業及其從業人員信用評價體系，對住房租賃企業進行分級分類，採取差異化監管措施。市場監管部門要加大監管力度，依法查處虛假廣告、哄抬租金等違法違規行為，嚴厲打擊壟斷行為。金融監管部門要指導金融機構加強住房租賃消費貸款管理。公安部門要對涉嫌合同詐騙等犯罪行為依法查處，必要時對企業法定代表人、實際控制人等相關人員依法採取相應措施。網信部門要對違規發布虛假信息的網路信息平台依法採取處置措施。各地要繼續深入開展住房租賃市場秩序整治，推動部門信息共享，形成監管合力，凈化市場環境。
通知明確，住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月，除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案，並通過住房租賃管理服務平台向社會公示。住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。
㈥ 行業監管趨嚴 西安租賃住房將實行網簽備案
本報記者 王金龍 西安報道
西安市關於租賃住房需要網簽備案的「靴子」近日落地。
11月11日，西安市住建局下發了關於《推動我市住房租賃網簽備案和資金監管相關工作的通知》（以下簡稱「《通知》」）。西安市住建局方面向《中國經營報》記者表示，對租賃住房進行網簽備案，其目的是為了維護租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場平穩健康發展，有利於監管部門對租賃住房合同實行網簽備案管理與資金監督管理。
有房地產從業者認為，網簽備案之後的住房租賃市場或將發生變化。按照《通知》規定，在西安市從事住房租賃活動的各類住房租賃企業以及轉租住房10套（間）以上的單位和個人，應當依法辦理市場主體登記，經營范圍應當註明「住房租賃」。
除此之外，《通知》還規定各房地產經紀機構和網路信息平台經營范圍如已註明「房地產經紀」，不得另行增加「住房租賃」經營范圍，不得從事除經紀代理外的其他託管式住房租賃業務。
租賃企業需設資金監管賬戶
「其實，在西安租賃住房需網簽備案的消息已經早有傳聞，落地只是時間問題。」西安市房地產從業者張強告訴記者，在西安政策落地之前，2018年住房城鄉建設部就發文要求規范和加強房屋網簽備案。此後，多份文件相繼出台，如《住房和城鄉建設部關於印發<房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）>的通知》（建房規〔2019〕5號）、《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（建房規〔2019〕10號）、《關於加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》（建房〔2020〕61號）等。
張強認為，西安市上述《通知》下發之後，首先感受到影響的是租賃企業。因為按照《通知》要求，在西安市區域從事住房租賃活動的企業及代理經租企業開展業務前，除了向工商部門報備企業名稱、地址、人員之外，還需要向企業工商登記住所地住建部門推送開業信息，並取得租賃平台用戶操作許可權，進行項目信息登記入庫。
另外，住房租賃企業開展業務前，還需要在銀行開設全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，並在報送開業信息時提供住房租賃資金監管賬戶信息。
「這無疑對於住房租賃企業設置了一道門檻。」有住房租賃企業人士表示，《通知》下發之後，如同給租賃企業戴上了「緊箍咒」。例如要求從事住房租賃活動的企業以及個人對外出租住房的，都必須通過西安市住房租賃交易服務平台將房源信息進行發布，而企業對發布的房源真實性負責。
「以前租房子，基本上都是通過業主描述進行登記，比如房子的位置、裝修、面積等都是業主怎麼說就怎麼登記，但是現在租賃企業要對發布的信息負責，且要不動產登記信息相符合，這些在實際操作中很難實現。」張強告訴記者，現在租房行業很少有不誇大宣傳的，就像酸菜牛肉麵里，不一定有牛肉一樣。
違規發布信息將受到處罰
「不得發布虛假信息，不得進行虛假交易，不得提供虛假材料，這些都是《通知》明確規定的。」西安住建局一位受訪官員向記者表示，以前的住房租賃行業魚龍混雜，各種弊端層出不窮，不利於行業健康發展。租賃住房網簽備案之後，住房租賃行業將得到規范。
除了對於信息發布加強監管之外，《通知》還要求，從事住房租賃活動的企業以及個人達成租賃交易後應當按照相關要求在租賃平台進行合同網簽備案操作，房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。
另外，如果未按照《通知》開展住房租賃活動，將受到行政處罰。《通知》規定多種形式的約束以及處罰規定。如各房地產經紀機構不得為其代理經租業務，對違規為其發布房源信息、代理經租業務的房地產經紀機構暫停其在住建部門的相關業務並依職能查處；其他相關部門依職能對其進行限制及查處。
《通知》還要求，提供住房租賃信息發布服務的網路交易平台經營者，應當依法履行聯網備案責任，並對信息發布者的真實身份信息負責，不得允許未備案、未進行資金監管、被列入經營異常名錄或者嚴重違法失信名單的住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員發布房源信息。
另外，《通知》還引入了金融監管。《通知》指出，各金融機構要依託房屋網簽信息共享機制，完善客戶盡職調查工作，加強貸款審核管理，防範交易詐騙、騙取貸款等行為，加強可疑交易監測分析，有效防範洗錢風險。
「以前住房租賃市場監管較松，但是隨著租賃市場不斷發展，加強監管勢在必行，網簽備案不失為最有效的措施。」陝西省住建部門一位官員向記者透露，隨著西安人口規模不斷增加，住房租賃市場也越發龐大，近日西安市印發了《西安市住房租賃試點工作方案》，明確指出，到2022年底，西安新增高品質租賃住房不低於12萬套，因此住房租賃合同網簽、備案，有利於推動行業信用體系建設。
（編輯：盧志坤 校對：顏京寧）
㈦ 國務院辦公廳：進一步加強保障性租賃住房金融支持
中國政府網7月2日消息，國務院辦公廳發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》。《意見》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。進一步加強保障性租賃住房金融支持。
《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
《意見》明確了六方面的支持政策。在降低稅費負擔方面，綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書後，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
在進一步加強金融支持方面，一是加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
二是支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。
㈧ 頻獲政策支持 保障性租賃住房市場迎發展良機
保障性租賃住房發展頻獲政策支持，包括土地、財稅、金融等方面的支持。業內人士指出，激勵多元化市場主體參與，同時藉助公募REITs這一金融創新工具，有利於推動保障性租賃住房市場健康發展，有望解決行業存在的資產價格高、融資成本高但收益率低等方面的問題。
引導多主體投資
7月2日國務院辦公廳發布的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》提出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。
《意見》明確，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，科學確定「十四五」保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，並向社會公布。
同日，國家發改委下發《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點工作的通知》，探索在其他基礎設施領域開展試點，酒店、商場、寫字樓等商業地產項目不屬於試點范圍，項目土地用途原則上應為非商業、非住宅用地。租賃住房用地以及為保障項目正常運轉而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數配套設施用地除外。同時，將保障性租賃住房作為試點主要行業，包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。
為企業減負
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然指出，保障性租賃住房呈現資產價格高、融資成本高但收益率低的特點。根據海外市場經驗，發展住房租賃市場初期會側重於在供地階段給予補貼。《意見》明確提出「用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款」「出讓價款分期收取」等政策，為企業減負。同時，鼓勵「農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房」，土地獲取方式有了更多可能。
「住房租賃行業具備前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉慢等特徵。」趙然指出，《意見》提出「加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款」「支持發行債券進行保障性租賃住房建設」「建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款」「給予中央補助資金支持」等措施，有利於解決持有重資產的租賃企業投資回收周期過長的問題。
規范租賃市場
北京市住建委7月5日透露，按照北京市住建委等五部門聯合印發的《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》要求，對於存在違法違規行為較多的租賃中介企業，主管部門將列入重點關注名單向社會公布。近日，北京市結合近期日常監管和信訪投訴處理情況，梳理出第四批共13家重點關注企業名單，提示廣大消費者謹慎選擇。
中國證券報記者觀察到，列入13家重點關注企業名單的基本為中小型中介，包括北京日升廣安房地產經紀有限公司、北京佳銘天成信息咨詢有限公司、北京有路前行科技發展有限公司、北京千居房地產經紀有限公司、北京完美置地房地產經紀有限公司等。
業內人士指出，《關於加快發展保障性租賃住房的意見》明確，支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。具備一定規模的企業，在有效控製成本、盤活資產、解決前期資金墊付等問題上具備較強優勢。在實際運營中，成熟且規模較大的公司具備相對較強的抵抗風險能力，對行業穩定發展有較大裨益。
㈨ 蛋殼爆雷後首份頂層監管文件發布 住房租賃行業告別亂象
4月26日，住建部、發改委、公安部、市場監管總局、國家網信辦、銀保監會聯合發布《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》(以下簡稱《意見》)。這也是自蛋殼公寓爆雷事件發生後，監管層發布的首個有關租賃行業的頂層設計文件。
頂層監管
從內容上看，《意見》在穩定租賃市場、防範風險方面的意圖十分明顯。文件稱，近年來，我國住房租賃市場快速發展，市場運行總體平穩，租金水平穩中有降，為解決居民住房問題發揮了重要作用。同時，部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業(以下簡稱住房租賃企業)，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業務。近期，少數住房租賃企業資金鏈斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益。
在具體措施上，《意見》表示，住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月。當住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。
同時，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。
此外，住建部將與金融機構共享有「高進低出」「長收短付」等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。
《意見》還指出，積極引導住房租賃雙方合理確定租金，穩定市場預期。發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用。加強住房租賃市場租金監測，密切關注區域租金異常上漲情況，對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平。
自監管層於2014年首次提出「租售並舉」以來，租賃市場進入快速發展期。但由於缺乏規范，行業出現惡性競爭，一些問題開始累積。2020年，在新冠疫情的直接影響下，行業的風險爆發，蛋殼公寓爆雷，自如也遭遇維權糾紛。
去年年末以來，監管層多次提及租賃市場。今年的政府工作報告指出：「規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。」
多管齊下
針對六部門此次發布的文件，貝殼研究院認為，此次指導意見在舉措上強調多管齊下：
一是管入口，要求從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套(間)以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，跨區域經營的設立獨立核演算法人實體，向所在城市主管部門推送信息，能夠管得住，防止一些企業脫離政府監管之外。
二是管行為，住房租賃企業應接入所在城市住房租賃管理服務平台，報送房源信息、交易信息等，做到信息全部監管。要求單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付業主的租金原則上不高於收取承租人的租金，這些舉措是為了防止長租公寓企業長收短付、高進低出的行為。此前北京對輕資產租賃企業租金已經提出了收付周期匹配的要求，已經落實並產生了一定效果，本次將在全國范圍進行推廣。
三是管資金，住房租賃企業應當在商業銀行設立資金監管賬戶，企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。這一舉措將會杜絕長租公寓企業挪用客戶租金來擴張規模。去年，成都、南京、重慶等城市已推出了針對超3個月的租金監管政策，取得了效果。此次在六部委聯合推出政策，將此項措施逐步在各地落實。
四是管貸款，租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。這是針對過去一些租賃企業通過引誘消費者簽訂租金貸合同獲取資金的行為，意味著租賃企業未來不得從事金融業務。
該機構指出，對於長租房市場來說，這一指導意見是對過去粗放發展的糾偏。本次政策將倒逼輕資產租賃企業規范化經營，降低企業資金杠桿率，減緩業務擴張速度，專注提高企業的精細化、專業化經營能力，未來還將倒逼輕資產企業探索出更有利於發展的經營模式。
過去大量缺乏專業運營經驗和能力的企業憑借資本的力量進入長租公寓領域，結果導致行業投資過熱，蘊含了大量風險。在上述新的監管要求下，未來長租市場的市場主體會進一步出清，讓真正從事長租房運營的企業獲得更加穩定的市場競爭環境，這樣才能有利於長租房市場規范健康發展。
㈩ 國辦發文推進保障性租賃住房建設，有何亮點
此次《意見》重點在於減輕保障性租賃住房的企業負擔，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（簡稱「《意見》」），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
業內人士指出，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面，全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，大力增加保障性租賃房源供給；解決新市民、青年人等群體，特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題。
國務院辦公廳此次印發的《意見》，旨在從土地、資金、金融、稅收支持等方面，全方位支持保障性租賃住房的發展。
將新市民、青年人群體納入租賃住房保障
《意見》指出，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化，促進實現全體人民住有所居。
值得關注的是，《意見》明確了對象標准，提出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，准入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照「保基本」的原則合理確定。
據了解，第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國有3.76億流動人口，這些群體普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而目前租賃市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規模也並不大，導致新市民、青年人等群體存在住房條件較差、尋找合適房源較為困難的問題。
在此背景下，貝殼研究院高級分析師黃卉指出，此次《意見》明確指出，保障性租賃住房是以小戶型、低租金為主的房源，未來我國將形成覆蓋新市民等群體的住房保障體系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，從而讓新市民、青年人等群體，特別是從事基本公共服務的群體也在城市中安居樂業。
巴樂兔研究院也表示，《意見》明確提出，供給側改革優先服務的對象為新市民、青年人群，主要目的是要擴大保障性租賃住房供給，緩解人口流動的結構性供給不足，對保障性租賃住房提出了規范性和指導性建議。
推出多項政策支持，提高租賃企業積極性
新京報記者注意到，為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
《意見》還進而提出了相應的支持政策，比如，在進一步完善土地支持政策方面，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；對企事業單位依法取得使用權的土地，在相應條件下允許用於建設保障性租賃住房，並變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積所佔比例上限由7%提高到15%；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應……對此，黃卉指出，這些政策可以增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。
此外，保障性租賃住房的發展，離不開金融的支持。為此，《意見》提出，利用非居住存量土地或房屋建設保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書後，按照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。同時，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
值得注意的是，7月2日，國家發改委還印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，該通知明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。
在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，該通知可視為《意見》的配套政策，這意味著國家將從資金端為加快發展保障性租賃住房提供援力。黃卉則表示，預計未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將被有效緩解。
業內人士預計，未來保障性租賃住房的融資環境將獲得改善，融資難的問題將獲得有效緩解。
業內：租賃新政精準度高、操作性強
在黃卉看來，此次《意見》旨在從土地、資金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大方面全方位支持保障性租賃住房的發展，從而解決新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題。
房東東公寓創始人全靂指出，《意見》是中央一份綱領性文件，再次強調租賃住房的保障，這和中央房地產政策是承上啟下和互補的關系，必須堅持房住不炒。
「精準度高、操作性強是《意見》的突出特點。」趙然告訴新京報記者，《意見》的落點精準，在需求側，明確了保障性租賃租房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。而在供給側，該政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。
此外，趙然指出，《意見》提出「堅持供需匹配」「產業園區大力發展宿舍型保障性租賃住房」「鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房」，這些政策都將極大地緩解市場供需錯配的矛盾。
值得一提的是，這並非首次提出要緩解新市民青年人等群體住房困難。
實際上，今年6月18日召開的國務院常務會議，確定了要加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。會議指出，為保障城鎮化進程中新市民、青年人基本住房需求，確定落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，增加租金低於市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設或利用閑置商業辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%徵收房產稅。
「《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。」黃卉稱。
影響：平抑市場租金，助推企業向輕資產轉型
那麼，上述《意見》對於租賃企業而言，將帶來哪些影響？對此，優客逸家CEO劉翔告訴新京報記者，短期而言，保障性租賃住房會平抑市場租金水平，對於過往以高價包租，或經營預算是以租金上漲為前提的企業，在經營損益上會帶來一些影響。中長期來看，保障性租賃住房以及相關配套政策增加了市場的可出租房源供給，對有精細化運營能力的專業公司是長期利好。
「未來，這些房源都需要委託專業運營公司來管理，有助於行業內部分企業向輕資產化轉型發展。」劉翔稱。
安歆集團創始人兼CEO徐早霞指出，該政策一旦落地，可帶來較多利好。其中，「非改租」可以同步將商用電改為民用電標准，這在住客成本下降和幸福指數提升上作用明顯；產業園區配套比例7%提升到15%，且提高部分主要用於建設宿舍型公寓，可解決園區配套不足且產品錯配的問題；簡化審批流程，可以讓企業開業時間更為可控；保障性用房不需要補繳土地出讓金，可以增加房源供給；此外，加強金融支持，對於企業而言，則可以拿到更低成本的資金。
趙然指出，《意見》對用於保障性租賃住房的土地和物業所有權給予了保障，明確了「誰投資、誰所有」。同時，「用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款」「土地款項可以分期支付」等細則，可以從用地源頭進行合理的地價讓渡，從而給企業減負。
新京報記者 張曉蘭