長租公寓盈利模式金融機構

1. 長租公寓2019年三大關鍵詞：融資、危機、強管控

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

當下，各地為「搶人」紛紛出招人才政策，城市人口流動性加大。而經過幾年的鋪墊，一線城市的長租公寓市場已基本普及。來自第三方機構統計，北京、上海和廣州部分長租公寓的入住率能夠達到93%、89%、95%。

過去一年，資本對長租公寓的態度也陷入矛盾，有不少品牌運營商獲得了資本青睞。比如，2019年上半年，在資本的大力推動下，魔方公寓管理規模達到10萬間，成為集中式公寓領域的老大，緊隨其後的是樂乎公寓5.4萬間。在分散式公寓領域，截至2019年上半年，自如運營商以85萬間的管理房源位列第一，排行榜前三的運營商管理規模總額已經超過200萬間，頭部效應得到進一步增強。

隨之而來的是，房地產開發商、中介、互聯網資本和一些酒店服務集團進入長租公寓行業。但由於長租公寓行業正處於多種運營模式並存的探索階段，各大品牌還沒有形成相對固定的市場格局，性價比、服務和科技手段將成為長租公寓未來爭奪的主要因素，也將成為長租公寓未來的重要發展方向。

融資、上市

資本給予企業的期限將至，長租公寓一度是資本追逐的風口，如今資本對回報的訴求緊推著企業上市。美東時間11月5日，青客登陸納斯達克掛牌上市。青客上市無疑是長租行業一個里程碑式的開始。此前的10月29日，蛋殼公寓也正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，准備在美國紐交所上市，股票代碼為「DNK」。

日前，自如CEO熊林對外表示，自如目前和未來一段時間的首要任務一定是深耕企業產品、服務、技術、團隊，但他也強調了自如不會急於啟動IPO。

實際上，頭部品牌公寓對於錢的渴望很高，他們能夠通過上市來融得更大規模的資金。房東東創始人全靂分析指出，2019年長租公寓的融資有兩大特徵：融資金額龐大、聚焦頭部企業。

今年2月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元；3月，魔方公寓宣布獲得1.5億美元D輪融資，加拿大領先的機構基金管理公司CDPQ為本輪戰略投資方；12月，長租公寓安歆集團宣布完成C輪融資，融資金額達數億元，由凱雷投資領投。

經過幾年發展，長租公寓的第一梯隊已經形成，分別是：自如、蛋殼、青客；集中式公寓規模以魔方、萬科暫時領先。從融資角度看，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

盈利困境

硬幣的另一面是，中小公寓運營商很難獲得資本青睞，民間資金的高成本已導致多個品牌面臨資金危機。今年7月，樂伽「高收低出」運營模式導致資金鏈斷裂，成為租賃寒冬來臨的信號。全靂指出，長租公寓通過「非正常手段」的市場經營無法經受住寒冬的考驗，由此大量公寓陷入資金鏈危機。

長租公寓的盈利問題一直懸而未決，也是讓中小公寓陷入運營危機的主要原因。國內長租公寓盈利壓力的再次出現，資金效率的提升有一定限制，因此房產和企業運營商對新項目拓展比較謹慎。

2019年上半年，房企運營商整體增長速度逐漸放緩。萬科泊寓拓展房源規模為23萬間、朗詩寓4萬間、碧家國際社區4萬間、招商公寓2.4萬間，跟2018相比房源規模持平。

從2018年與2019年上半年長租公寓規模來看，有部分新房企運營商進場。2018年6月，進入長租公寓領域的華潤有巢，目前拓展規模為4萬間房源，與上一年相比翻一番，而城方城寓則在半年內新增房源達到1.6萬間，擴展速度和規模極快。

國企逐漸成為主角。11月29日，上海浦東新區2宗租賃住房用地成功出讓，總出讓面積116.4畝，總建築面積15.8萬平，總成交價9.29億元，分別由上海浦發租賃住房建設發展有限公司（浦發集團）與上海普悅置業有限公司競得。啟信寶信息顯示，上海普悅置業有限公司實控人是上海市普陀區國資委。

強監管時代

今年以來長租公寓的危機頻繁爆發，由此也引來相關部門的高度重視，史上「最嚴」住房租賃政策在各城市相繼出台，在杭州、南京兩大「重災區」先行試點。

9月，南京四部門聯合下發《關於進一步規范住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》，其中指出應當建立住房租賃租金託管制度，與銀行簽訂租金委託收付協議，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管。

11月，杭州市住保房管局聯合市金融辦、人行杭州中心支行制定發布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，其中明確，「託管式」住房租賃企業須在租賃資金專用存款賬戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金等。

12月，住房和城鄉建設部等多部委印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，其中指出對採取「高進低出」「長收短付」經營模式的住房租賃企業，在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。

綜合業內人士的說法，類保證金的模式在未來或將普及至各大城市，該政策更多的是對房東與租戶的一種保障。政策對於長租公寓機構的影響頗大，專用賬戶也意味著財務透明化，一方面能夠監管企業的健康狀況，另一方面也可以防範私自挪用租金等違法違規行為。

住建部部長王蒙徽撰文直指長租亂象，指出在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000餘起，有效遏制住房租賃中介行業亂象，凈化住房租賃市場環境。接下來，還將成立專班負責專項整治，加強市場監管和制度建設。由此可見國家對於住房租賃市場的重視以及凈化市場的決心。

各城市也開始對住房租賃中介機構進行落地排查，對違法違規的企業機構進行曝光，加強住房租賃市場監管力度，督促企業健康發展。市場漸趨規范。

國家不斷出台相關政策，市場面臨優勝劣汰。正如全靂所言，只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能在行業寒冬中存活下來。展望2020年，作為購租並舉的住房制度的有力補充，長租公寓在未來仍然會得到充分的市場機會，大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規模。

2. 長租公寓成消費者投訴重災區，這種商業模式存在哪些缺陷

長租公寓成消費者投訴的重災區，這種商業模式存在哪些缺陷呢？我認為首先這種商業模式資金流限制的太嚴重，其次這種商業模式容易導致發生危險，除此之外，這種商業模式沒有什麼利潤，所以這些都是缺陷，接下來跟大傢具體說明。3.這種商業模式特別怕風險。
正如現在的情況一樣，很多長租公寓因為遇到了疫情的原因，導致運營不下去，主要的原因就是因為資金鏈斷裂了，本身的良好結果應該是越來越多的租戶租房子，他們就有越來越多的資金，從而就可以搞到越來越多的客戶，但是現在住戶忽然之間變少了，所以資金鏈就斷鏈了，導致的整個商業模式都毀壞了，因此這種商業模式是特別怕各種風險的，一有風險幾乎就會倒閉。

總而言之，我認為長租公寓的很多模式都是存在問題的，比如說因為總是用之前的錢來擴張，在這種情況之下，又加上自己本身的模式沒有什麼利潤，甚至很多公司是賠錢在做，所以一旦發生各種風險就容易倒閉，正如現在的情況一樣，很多公司就是因為頂不住風險，所以倒閉了，因此這種模式本身就是存在問題的。

3. 重磅！北京發布長租公寓新規 明確斷絕高風險經營模式

頻頻「爆雷」的長租公寓迎來監管新規。2月2日，北京市住建委等五部門聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止「長收短付」，嚴控「租金貸」流向，限制租賃企業「資金池」。新規將於2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。
預收租金不得超過3個月 押金由專用賬戶託管
《通知》規定，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。
此前，長租公寓機構利用「租金貸」的形式預收租戶一年的租金，在利用預收租金進行擴張及裝修。「長收短付」、違規使用「租金貸」是，是長租公寓盲目擴張、頻繁「爆雷」的深層次原因。
「此次通知內容明令禁止此種做法，也倒逼了長租公寓企業精細化運營。」諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向經濟日報-中國經濟網記者表示，此外，租戶的押金交由中介協會監管，企業難以利用押金緩解資金壓力。
「租金貸」不得撥給企業
《通知》明確，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。
也就是說，「租金貸」只能撥給租戶個人。王小嬙表示，這條內容維護了租戶的權益，避免了之前租戶利用「租金貸」上交房租的坑，對於租戶來說，使用租金貸的安全系數提升。其次，對於長租公寓企業來說，帶來了現金流的考驗，但也引領企業變更商業模式，摒棄高進低出，長進短出，回歸企業的運營。
建立風險警示名單
《通知》規定，住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住房城鄉建設部門列入重點關注名單並向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公布，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。
「建立這樣的警示制度，帶領企業規范運營，對於整頓長租公寓企業規范化運營有著重要的意義。」王小嬙說。
此外，《通知》還規定，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。《通知》指出，北京房地產中介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公布住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。
近幾年來，長租公寓機構發展迅速，至2019年底行業發展問題不斷，「爆雷」現象頻出。「本次通知從細節上規定了租金貸的發放形式，押金的監管方式，對長租公寓違規現象進行社會公示，有助於長租公寓市場規范化運營。」王小嬙說。
中指研究院調查事業部研究副總監戰雪認為，「北京本次的政策措施明確斷絕了高風險的經營模式。相比於其他城市一般僅採取的監管租金措施，北京此次的政策手段更加嚴格。」

4. 聚焦長租公寓爆雷：為何從資本寵兒陷入資本困局

張曉蘭

繼樂伽「爆雷」之後，悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問題。此外，西安9家長租公寓被當地部門重點「提名」。問題在於，為何長租公寓爆雷事件會在近期集中爆發？

現象：

多家長租公寓集中「爆雷」

近期，悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問題。

不僅如此，10月18日，西安市住房和城鄉建設局發布公告稱，西安馬馳商業運營管理有限公司、西安左旗商業運營管理有限公司等9家公寓企業存在不及時履行合同義務支付房屋租金；不及時解決租戶提出的合理訴求；以各種理由不退租房押金；部分公司注冊地無正常經營及公司負責人失聯等現象。西安市住房和城鄉建設局將會同西安市公安局、西安市市場監管局等部門，對以上9家公寓企業實施聯合懲戒。

房東東創始人全靂指出，近期頻頻出現長租公寓爆雷事件，呈現兩大顯著特點，一是從單一城市擴大到多個城市，南京、杭州、西安、鄭州成為事件高發地區；二是主要集中在中小公寓或二房東身上，並沒有一個真正的品牌公寓。

原因：

盲目擴張和運營短板導致資金鏈問題

前兩年，在持續的政策紅利下，長租公寓成各路資本追捧的投資標的。開發商、中介機構、酒店運營商等紛紛搶占市場蛋糕。據不完全統計，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。

貝殼找房高級副總裁李文傑指出，2016-2018年，政策紅利不斷釋放，由於行業較低的進入門檻，各類企業集中進軍長租公寓。隨之，2017-2018年，一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。

然而，正如巴樂兔聯合創始人高萌所言，很多公寓經營者忽略了行業階段、市場規律和基礎運營體系建設，「一味盲目擴張，使用高杠桿，租金貸變相融資拿房，擴大規模，做大估值，蘊藏了巨大的風險。」

「爆雷表面是資金問題，本質是供給的非理性擴張。」空白研究院楊現領指出，一大批開發商、酒店系、中介公司、創業者進入長租公寓領域，在短期內形成一個「供給突起」，即供給的突然增加，疊加穩中有降的、相對不足的需求，市場形成階段性的供給壓力，隨之，租金、出租率、出租周期等關鍵指標，必然會處於惡化狀態。

楊現領指出，特別是一些機構為了規模擴張，拿房的價格、速度和規模超出自身承受的水平，現金流會出現壓力，並進一步被迫降價出租，回籠資金，「一家機構降價，另一家機構必須跟隨，從而造成『集體踩踏』，這就是過去一年多，行業經歷的典型『負反饋』」。

宅貓找房創始人楊曉松以為，長租公寓其核心競爭力還源於通過標准化，提升服務質量，讓租客安心，「我並不認為通過快速圈地，就能形成長租公寓的壟斷，人心是很難被壟斷的」。

「前期缺乏對市場、產品深入調研而盲目進入，此外，在市場中快速擴張，其目的也是為了在資本市場圈錢，這樣的公司最後倒閉或破產是正常的。在一個健康的市場環境里，這種畸形的經營方式很難存續。」楊曉松說。

實際上，市場有一個從盲目發展到理性的過程。高萌指出，從火爆階段的資本加持，到資本市場寒冬，業內更加理性，法規也趨於嚴管，市場無法再為盲目沖動、違背規律買單，由此，造成前期「沖得太猛」的長租公寓機構收不住而爆雷。

之所以長租公寓在近期頻頻爆雷，高萌指出，年底到期退租多、招租淡季、業主續租交租、融資難以及各地政府對長租行業加強監管，嚴把租金貸等各種因素疊加，更容易暴露長租公寓由於盲目擴張和運營短板產生的資金鏈問題，從而導致「爆雷」、「跑路」頻發。

生存：

做好穩健經營和規模擴張的平衡

「大部分人認為，把規模跑上來就能拿到融資，暫時性的虧損不在乎，這是非常要命的觀點。」全靂指出了行業一大誤區。

據全靂介紹，目前長租公寓行業，獲得A輪融資的企業並不少，但能獲得B輪融資的，並沒有超過10家，能得到C輪融資的，僅少數幾家。「今後的長租行業，資本總體很謹慎，無論股權投資或者債權融資，只會向頭部和超大規模企業集中。」

除此之外，新京報記者注意到，目前長租企業發債主要是地產背景的企業，而非地產背景的企業幾乎沒有涉及，即便發行ABS或類REITs產品，也是極少數。

這意味著，在投資謹慎的資本寒冬，一旦沒錢「燒」，盲目擴張的中小長租公寓機構，資金鏈必然會出現問題。

不過，在高萌看來，這些長租機構之所以爆雷，根本問題還在於運營方自身違背了市場規律，「機構化是長租行業的未來，規模和品牌跟估值有關，但並非所有的玩家都必須擁有大規模和高額品牌投入才能賺錢生存。租賃市場很多是中小機構構成，規模不大，但也能做成『小而美』，並長期生存和發展。」

「從行業整體來看，不燒錢的長租機構，依然可以活的很好，重點還是心態，回到經營本身上來。」高萌說。

長租公寓機構要實現健康發展，在李文傑看來，需要做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡，杜絕短期投機行為，用長遠和發展的眼光看待行業變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業在正確的軌道上前進。

此外，李文傑強調，長租公寓企業應聚焦單店盈利。「只有聚焦單店盈利，實現企業自身的盈虧平衡，運營機構才能實現可持續發展。」

5. 解讀｜六部門監管新規直擊長租公寓暴雷根源：禁止套取消費貸

4月26日，住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。同時，明確住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，自從2016年鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重資產經營（比如招拍掛配建和自持，國企帶頭參與的集體土地建設租賃住房項目等），輕資產住房租賃企業在經營上最大的問題是輕資產經營、擴張速度快，容易出現違規行為，比如黑二房東（隨意漲租、苛扣押金、隨意收取水電費等），以及長租短付，搞資金池，蓄意捲款潛逃。
對此，新華社文章指出，此次監管部門重拳出擊，《意見》直擊住房租賃企業爆雷根源。
對此次《意見》的出台，中指調查事業部研究副總監戰雪認為，《意見》旨在防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展。
戰雪表示，此次《意見》呈現以下三個特點：第一是層級高、范圍大，之前部分城市單獨發布政策約束住房租賃企業的租金收取行為，此次的政策高度上升到了部委的層級，覆蓋面也更廣。第二是定位準。精準定位從事轉租經營的輕資產住房租賃企業。此類企業進行轉租經營時沒有資產抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監管容易聚集金融風險。第三是強穿透。除了禁止住房租賃企業變相開展金融業務，還強化金融機構的貸款審核，在首尾兩端發力，避免住房租賃企業單方面誘導承租人使用住房租賃消費貸款的情形。
首次對輕資產住房租賃企業進行定性，納入監管
按照《意見》要求，從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含「住房租賃」相關字樣。住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核演算法人實體。住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平台向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平台向社會公示。
李宇嘉指出，目前市場上住房租賃企業種類繁多，比如二房東，投資機構等。在珠三角核心城市，有代房東管理的二房東，有職業二房東（賺代理費或賺租金差價），有投資者一次性包租很多套或一棟，然後裝修出租。但現實中，這類主體很難監管，他們往往利用互聯網、微信和小廣告開展業務，利用信息差、違規操作（比如水電費亂收取、以損壞室內設施為由不退押金等）獲取租金受益。承租人利益受損失也難以有渠道伸張，損失不大、息事寧人。因此，迫切需要納入監管。
打擊長收短付的資金池行為，避免資金風險
具體而言，《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。
在業內人士看來，「單次收取租金的周期原則上不超過3個月等規定，直擊長租公寓企業此前存在的各類違規做法，具有積極的導向。這有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。」
「這一政策表態也是在疫情後針對長租公寓暴雷現象，國家一貫的態度，主要目的是維護出租雙方的權益，避免老百姓利益受損和群體性的上訪事件發生。對於輕資產的租賃企業，更容易出現『長收短付』的資金池行為。管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半。」李宇嘉說道。
嚴厲打擊資金貸，「租金異常上漲必被打壓」
《意見》還要求，各地應開展住房租賃資金監管。企業單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取「租金貸」，不得誘導承租人使用「租金貸」。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策對於租金貸款的管控更加規范和到位。對於各類違規的套現行為，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時，金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。從這兩點看，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在於，租金貸進入到了輕資產長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶。這是後續在明晰不同貸款方面所需要注意的。
此外，《意見》指出，各地應合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公布不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。
業內人士認為，後續租金監管也將更明確。同時在住房租賃市場租金監測方面也會加強。「過去租金的收取等沒有監管，導致資金方面出現了很多問題，也是金融風險的來源點。此外，過去租金的管控確實不到位，而現在租金異常上漲受到關注，後續也和房價管控一樣，異常上漲必被打壓。」
《意見》還提到妥善化解住房租賃矛盾糾紛。六部門要求，各有關方面應當加強協同聯動，積極化解住房租賃引發的矛盾糾紛，妥善處置相關風險。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，此次印發的《意見》將對行業特別是輕資產運營公司產生兩大影響。第一，迫使輕資產運營公司從「包租公」轉向專業化的住房租賃服務提供商。從國際經驗來看，控租金使得輕資產運營公司無法單純依靠租金收入實現利潤增長，探索如何提供各類與住房租賃相關的增值服務將成為未來輕資產運營公司生存和發展的關鍵。第二，「去杠桿」將使輕資產運營公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機構能夠依靠資產證券化等金融手段，擴規模求發展；另一方面，深耕區域的小型運營公司將依託本地化優勢，降低運營成本，獲得生存空間。大量靠金融杠桿擴規模的輕資產運營公司將被徹底淘汰。

6. 長租公寓目前的主要運營模式有哪些

集中式及分散式
集中式以物業開發及切入開發商為主
分散式以包租、中介等形式開展

7. 長租公寓「爆雷」：謹防資本冒險裹挾租客「埋單」

近期，知名長租公寓平台蛋殼公寓「爆雷」事件持續發酵，多家銀行已暫停「租金貸」還款業務。
「新華視點」記者了解到，自2018年以來長租公寓陸續「爆雷」逾百家，留下的「窟窿」往往得由房東和租客自行「埋單」。專家建議，監管部門應重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂「埋單」。
長租公寓三年「爆雷」約170家
10月開始，蛋殼公寓即出現資金鏈危機。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區設立接待點，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開通了線上解約功能。
事實上，自2018年以來，長租公寓平台頻頻「爆雷」。據天眼查統計，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15％。從已「爆雷」的上海寓見、青客等品牌公寓的教訓來看，除大量依賴「租金貸」飲鴆止渴外，採取「長收短付」、競價圈房等不正當競爭方式做大規模是長租公寓平台資金鏈斷裂的主要原因。
目前，不少長租公寓對房東採取月付方式，依賴「租金貸」維持企業正常運轉，多數企業並不盈利甚至倒貼錢。「前幾年，有一些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高20％很正常，有時甚至能提高50％。然後運營商再以顯著低於『拿房價』的租金水平出租。」北京一位長租公寓運營商表示。
2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公寓運營機構均獲得了數十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，並開始「跑馬圈房」。
「2018年5月，在北京市朝陽區東五環附近的一個社區，有多家長租公寓品牌的經紀人入駐辦理房屋託管業務。小區一共2000多套房子，自如託管的有230多套，蛋殼公寓託管的超過100套，同時還有數家剛進入公寓託管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。」一位房產中介回憶說。
京師律師事務所律師許浩表示：「長租公寓的這種商業模式，需要市場租金不斷上升，且有持續、大量的租房需求才能玩得轉，一旦租房量下降就會出問題。」
多家銀行已暫停「租金貸」還款業務
一位銀行業從業人士認為，當前控制好「租金貸」風險，是解決蛋殼公寓「爆雷」危機的「牛鼻子」。
所謂「租金貸」，就是長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內的所有租金一次性付給運營商。這樣一來，租客向長租公寓交租的行為就轉變為租客的還貸行為。
V領地青年社區首席執行官周君強表示，「租金貸」解決了一些租客短期的資金壓力；但這種方式被部分長租公寓運營商「玩壞了」，以此形成沉澱資金池，用這筆資金擴張規模，形成「拿房－出租－融資－再拿房」的循環模式。
蛋殼公寓發布的2019年財報顯示，該公司大量現金流來源於「租金貸」，「租金貸」在該公司的融資中佔比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60％的租客在使用「租金貸」。
「租客通過『租金貸』選擇月付房租，每個月蛋殼會返還10％的房租，這樣的優惠方式誘導很多人選擇『租金貸』。」今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現在大多數租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除「租金貸」。「畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時解除『租金貸』，租客們搬走或者續租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續還。」
對此，微眾銀行11月16日發布公告稱，對被迫搬離的租客，銀行將協助解決租賃糾紛，並就貸款事宜做出適當安排，盡量保護租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的徵信將不受影響。但是據多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。
面臨這一可能產生三方債務糾紛的棘手問題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣「租金貸」還款。
資本冒險不能成「客戶風投」
2017年起，很多長租公寓運營商乘政策東風、在資本補貼的助力下大肆爭搶房源。如今市場回歸理性，資本退潮的「後遺症」正逐步顯現。
「長租公寓運營商的高管們鑽了法律漏洞，平台一旦『爆雷』，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是『罰酒三杯』，處罰力度不夠。」上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。
北京湘楚朝暉企業管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻頻「爆雷」的現象未能引起足夠的警覺，以至於讓行業「小惡」衍變為社會大患。縱觀近年來的「爆雷」案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔民事責任，如被限制高消費等。
以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創始人程遠至今失聯。根據天眼查統計程遠涉及的司法案件結果，目前其僅被限制高消費。寓見公寓的合作方陽光城也無須承擔任何賠償責任。房東和租客只能「自認倒霉」，各自消化損失。
許浩表示，當下不少長租公寓將租賃業務做成了金融產品，通過風險投資機構、金融企業等多方融資，不斷擴大規模提高自身估值，謀求在資本市場實現「造富神話」，最終投資方和企業高管套現離場，把「爛攤子」留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到共享單車，一些從業者以創新之名綁架社會資源，裹挾客戶成為「風投」，為其接盤。
近期，多地政府緊急出台措施「亡羊補牢」。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管賬戶。此外，深圳還提出企業應慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕租客；西安擬對住房租賃企業實行信用分級。
住房和城鄉建設部9月7日發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
周君強等業內人士認為，長租公寓雖遭非議，但從國際來看，租賃機構化依然是大方向，關鍵在監管。住房租賃作為民生行業，相關部門應加強事前和事後監管，重拳整治市場亂象，切實保障城市打拚者住有所居。

8. 如何看待長租公寓模式

長租公寓「爆雷」現象頻發，所以行業監管急需深化。從行業興起到野蠻生長再到「爆雷」不斷，長租公寓這個行業用了不過短短幾年的時間。成功的長租公寓品牌各有特點，而「爆雷」的長租公寓品牌大多折戟在「高收低租」和「長收短付」的運營模式上。最終，長租公寓打造出來的「資金池」難以為繼，「爆雷」也開始出現。

值得關注的是，相繼出現「爆雷」的多家長租公寓其經營模式大體相同，即高收低租。在這種經營模式下，長租公寓付給房東的租金高於租客租金。另一方面，許多「爆雷」的長租公寓採用長收短付的模式，通過「年付租金優惠更大」這一方式吸引租客一次性付清較長租期的房款，但卻用月付的形式對房東進行房款支付。

在「高收低租」和「長收短付」的模式下，長租公寓企業內部自然形成一個「資金池」。而擁有了「資金池」的長租公寓則開始繼續生長，不斷擴大規模或者進行金融投資。然而，行業的風險在這種模式下也開始滋生，最終，有品牌難以維系這種高收低租模式，出現了「爆雷」現象。

同時，也有不少長租公寓品牌，向租客推銷與個人徵信掛鉤的「租金貸」。在長租公寓出現「爆雷」後，租客不僅「無家可住」，還需要償還高額、高利息的租金貸。

(8)長租公寓盈利模式金融機構擴展閱讀

《住房租賃條例(徵求意見稿)》或將推行

9月7日，住房和城鄉建設部公布《住房租賃條例(徵求意見稿)》，共計8章66條，內容涵蓋加強對承租人的權益保障、對租賃機構的監管以及對租賃企業的扶持力度等內容。該《條例》向社會公開徵集意見，意見反饋截止到2020年10月8日。

的確，租賃行業盤面如此之大，但卻沒有相關的行業標准。有專業人士認為，《住房租賃條例（徵求意見稿）》體現了國家整治行業亂象、為承租者「掃雷」的決心。

文件顯示，當住房租賃企業有以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租賃貸款、以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃貸款、在住房租賃合同中包含租金消費貸款相關內容等情形時，將由房產管理部門予以警告，責令限期改正。若逾期不改正，將面臨停業、或罰款等處罰。情節嚴重的，則由市場監督管理部門吊銷營業執照。

9. 「長租公寓第一股」資金承壓 銀行租金貸陷退租風波

受疫情影響，長租短付公寓租賃平台壓力上升，資金面臨斷裂風險，合作銀行也被波及。

近來多位青客公寓租戶稱，疫情以來青客公寓公司因資金緊張虧欠房東租金，導致房屋被收回，租戶被強制終止租房合同，但此前與銀行簽訂的租金貸款卻無法終止，租客被退租後仍被要求向銀行繼續繳納租房貸款。

分析人士指出，長租短付業務模式風險較高，為了刺激市場，平台多會通過與銀行進行分期付款的合作以減輕租戶短期資金壓力，但也增加了杠桿風險，一旦平台資金斷裂無法為退租租戶進行貸款兜底，銀行也會面臨壞賬風險。

退租後銀行貸款難斷

成立於2012年的青客公寓是分散式長租公寓的行業代表之一，2019年11月青客公寓在美國上市，成為國內「長租公寓第一股」。

連日來，青客公寓因租客退租後銀行貸款無法結清等問題屢遭投訴。據黑貓投訴平台和21聚投訴等網路投訴平台顯示，今年以來關於青客公寓投訴達數千條，主要涉及青客公寓違約、不退押金、銀行貸款不還等問題。

湖北陳先生透露，去年10月與青客公寓簽了租房合同，因為貸款有優惠，所以從上海華瑞銀行一次性申請了18個月的分期貸款，今年6月，青客公寓告知其因為房源虧損房東收房，租房合同會被終止。「按照此前約定，辦理退房後，剩餘的銀行貸款應該由青客公寓償還，但是現在我都已經退房好久了，每月仍會收到銀行催款簡訊。」

租客王先生告訴記者，根據當初簽訂的協議，其租房時辦理了分期付款，銀行將房租資金一次性給到公寓公司，王先生要每月償付銀行貸款，如果中途退租，除了扣除押金外，公寓公司會將剩餘貸款一次性支付給銀行。「但是最近即使辦理了退房手續，青客公司也沒有付款給銀行，導致我們退租了貸款還要繼續還，不還就會被逾期。」

據青客公寓管理公司一份《退房退貸申請受理回執》顯示，完成退房資料審核後，青客公寓將向銀行發出退貸貸償通知，租客無需歸還下一期及以後各期貸款本金及利息，個人徵信不受影響。

成都租戶何先生也有類似情況，據其透露：「我聯系青客公寓，對方告訴我說已經與銀行協商了，等到明年4月份前一次性全部還清，讓我不用擔心。但現在銀行徵信顯示是逾期的，要做貸款等信用評級的話影響會很大。」

對此，上海華瑞銀行相關業務人士透露，今年上半年受疫情影響，長租公寓運營平台的資金壓力較大，上述退貸訴求普遍也是這段期間發生的；期間銀行已落實復工復產相關政策，對因受疫情影響導致無法按期正常還款的小微企業和個人，通過調整還款計劃、設置寬限期等方式幫助緩解資金壓力，且相關平台也在積極協商解決方案解決問題。

上海華瑞銀行方面也表示，雖然受疫情影響，合作長租公寓平台青客公寓出現暫時資金緊張問題，給租房貸借款人帶來一定影響，但是，本著保障消費者權益為先的原則，在政府、監管等單位關心和指導下，該行主動擔當，積極採取措施平穩、有序地處置和解決租房貸借款人的合理訴求，已取得積極成效，有效地保障了消費者利益，最大程度降低疫情影響。

另一家與青客公寓合作的銀行相關業務人士透露，今年5月份左右青客公司就出現資金鏈斷裂的情況，無法為退租的租客一次性償還剩餘貸款，銀行也根據實際情況進行了一些調整，對於這類租戶停掉了後續貸款，並將青客公司一次性償還餘款方式改為按月償付。

上述銀行相關業務人士透露，該行與青客公司合作，由青客公寓收集租客審貸意願，並進行初步篩查後提交銀行，銀行根據自己的風控模型進行風控審核，對於審核通過的租戶，銀行會一次性發放一筆貸款，貸款會直接給到公寓運營方，後期租戶會以每月分期付款的形式償還銀行貸款。「對於選取合作平台，銀行首先會對平台本身資質及資金情況等進行綜合評估考察，但此次疫情對租賃公寓的運營方影響確實比較大，導致資金鏈斷裂問題。」

某青客公寓房東稱，青客公寓拖欠租金已達3個多月，且水電費也未繳，只能強制收回房子另行出租。

青客公寓上市招股書顯示，2017～2019財年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，像青客、蛋殼、自如等公寓運營平台，都是採用長租短付的業務模式，向通過銀行分期貸款、優惠刺激等措施獲得資金的租戶收取一次性長期資金，同時按月向房東支付租金，利用租金差價和租金支付的時間差盈利。「這樣的模式，一旦出現市場波動或者資金挪作他用，可能導致運營平台出現資金斷裂的問題，風險較高。」

資金承壓無法兜底 銀行遭波及

在張大偉看來，真正的長租公寓是擁有資產的機構將所持資產整合出租，風險相對較低，但長租短付的偽長租公寓模式，主要看中的是長租短付產生的資金池，是帶有金融屬性的業務模式，風險較高。

「由於一次性收取長期租金，為了緩解租客壓力刺激市場，長租短付的公寓運營平台常常會與銀行合作進行貸款分期。隨著風險的逐步暴露，此前有租金分期貸款合作的銀行也日漸收縮，主要也是防控風險。」張大偉表示。

上述多項投訴中所涉及

的「租金貸」業務即是金融機構針對一次性繳納長期租金的租戶推出的一項分期貸款業務，也稱為「分期月付」。金融機構與長租公寓平台建立合作關系，平台租戶在繳納房租時向金融機構提出貸款申請，經金融機構審批合格後會將租戶租金一次性支付給平台，租戶則按月分期向金融機構償還租房貸款。據多位公寓平台業務人士稱，目前分期月付的付款形式更為常用，平台也在積極推薦。

南京李先生表示，其在蛋殼公寓上租房，簽合約的時候要求李先生綁定銀行卡，並讓其選擇是月付還是季付等付款方式，簽完合同後就直接給了李先生貸款協議，並要求錄制視頻進行貸款申請。「本來按月付款我並不想貸款，但租房管家說我簽合同時已經確定了月付，後面流程就必須走完，除非租客信用沒有通過銀行審核，再會通過其他方式支付。」

蛋殼公寓某租房管家表示，每個月付款，公寓公司資金流轉不過來，都要求客戶半年付或者年付，但這樣租客付款壓力較大，因此多會選擇分期付款。「一般來說月付就是分期月付，是跟第三方銀行合作，公司需要先拿到這筆錢，然後每個月通過蛋殼APP按月給銀行還款。現在分期付款的形式更符合市場需求，退房後剩下的分期由公司一次性支付給銀行，不需要租客償付。」

據某互聯網銀行相關業務人士透露，長租短付模式的公寓租賃運營平台，與銀行合作相當於助貸模式，銀行將租客審批的定向資金一次性給到平台，但對資金的用途不會限制；從銀行來看，這類貸款資金成本較高，貸款利率8%～9%，一般是要平台兜底，但如果平台出現問題，銀行也會有壞賬風險。「近年來這類平台出問題的很多，今年情況又特殊，多數平台都出現資金問題，實際上現在中小銀行做這塊業務的已經很少了，主要是國有大行在做，不過也是以購買資產直接出租的形式。」

不過記者從多家與公寓租賃運營平台有合作的銀行了解到，近年來風險上升，銀行對這一租金分期貸款業務已開始收緊，疫情後，銀行在這一業務領域進一步調整，審貸放款等方面更加審慎。