金融機構如何提高押品估價報告

1. 怎麼通過大數據提升金融機構營銷效率

行業內的金融數據解決方案供應商Mo‌bT‌ech，通過自有龐大數據結合金融機構一方數據得出用戶屬性和App行為傾向，並通過機器學習演算法和機器學習模型做出評估，在營銷前判別客戶意向，改善營銷規劃。例如，高價值用戶(80-100分)電話&簡訊交替觸達；高價值沉默(60~79分)精準廣告推薦高質量產品；低價值活躍用戶(30~59分)優惠促銷活動大力找回；低價值沉默用戶(30分以下)暫時不做營銷投入。

2. 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼

1、路線價格

土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。

很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。

對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。

2、基準地價

對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。

3、剩餘

當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。

4、收益

不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。

5、假設開發

對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。

6、市場比較

提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。

該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。

7、成本

（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。

（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

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評估原則：

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。

估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。

參考資料來源：網路-房地產評估

3. 金融機構如何進行負債管理

資產負債管理是以資產負債表各科目之間的「對稱原則」為基礎，來緩解流動性、盈利性和安全性之間的矛盾，達到三性的協調平衡。所謂對稱原則，主要是指資產與負債科目之間期限和利率要對稱，以期限對稱和利率對稱的要求來不斷調整其資產結構和負債結構，以實現經營上風險最小化和收益最大化。其基本原則主要有：
一、規模對稱原則
這是指資產規模與負債規模相互對稱，統一S 平衡，這里的對稱不是一種簡單的對等，而是建立在合理經濟增長基礎上的動態平衡。
二、結構對稱原則
又稱償還期對稱原則。銀行資金的分配應該依據資金來源的流通速度來決定，即銀行資產和負債的償還期應該保持一定程度的對稱關系，其相應的計算方法是平均流動率法，也就是說，用資產的平均到期日和負債的平均到期日相比，得出平均流動率。如果平均流動率大於1，則說明資產運用過度，相反，如果平均流動率小於1，則說明資產運用不足。
三、目標互補原則
這一原則認為三性的均衡不是絕對的，可以相互補充。比如說，在一定的經濟條件和經營環境中，流動性和安全性的降低，可通過盈利性的提高來補償。所以在實際工作中，不能固守某一目標，單純根據某一個目標來決定資產分配。而應該將安全性，流動性和盈利性綜合起來考慮以全面保證銀行目標的實現，達到總效用的最大化。
四、資產分散化原則
銀行資產運用要注意在種類和客戶兩個方面適當分散，避免風險，減少壞帳損失。

4. 如何提高商業銀行抵質押品管理的有效性

對於發生重大操作風險事件而未在規定時限內採取有效整改措施的商業銀行。商業銀行應按照規定向銀監會或其派出機構報送與操作風險有關的報告、泄漏或丟失涉密資料，提交整改方案並採取整改措施.jpg" target="_blank" title="點擊查看大圖" class="illustration_alink"><img class="illustration" src="http://c.hiphotos，詐騙商業銀行或其他涉案金額1000萬元以上的案件；
（二）造成商業銀行重要數據、賬冊，造成在涉及兩個或兩個以上省（自治區、直轄市）范圍內中斷業務3小時以上，在涉及一個省（自治區操作風險監管
第二十三條商業銀行的操作風險管理政策和程序應報銀監會備案.，商業銀行應當在規定的時限內，銀監會將依法採取相關監管措施。
<a href=" http:="" c、重要空白憑證嚴重損毀、丟失；（六）其他涉及損失金額可能超過商業銀行資本凈額1‰的操作風險事件；
（七）銀監會規定其他需要報告的重大事件。
第二十五條銀監會對商業銀行有關操作風險管理的政策、程序和做法進行定期的檢查評估.com//wh%3D600%2C800/sign=/.jpg" esrc="http://c.hiphotos。委託社會中介機構對其操作風險管理體系進行審計的，可能影響金融穩定，造成經濟秩序混亂的事件；
（四）高管人員嚴重違規；
（五）發生不可抗力導致嚴重損失，造成直接經濟損失1000萬元以上的事故、自然災害.hiphotos..com//pic/item/。
第二十六條對於銀監會在監管中發現的有關操作風險管理的問題，還應提交外部審計報告。
第二十四條商業銀行應及時向銀監會或其派出機構報告下列重大操作風險事件：
（一）搶劫商業銀行或運鈔車、盜竊銀行業金融機構現金30萬元以上的案件.、直轄市）范圍內中斷業務6小時以上，嚴重影響正常工作開展的事件；
（三）盜竊、出賣。主要內容包括：
（一）商業銀行操作風險管理程序的有效性；
（二）商業銀行監測和報告操作風險的方法，包括關鍵操作風險指標和操作風險損失數據；
（三）商業銀行及時有效處理操作風險事件和薄弱環節的措施；
（四）商業銀行操作風險管理程序中的內控、檢查和內審程序；
（五）商業銀行災難恢復和業務連續方案的質量和全面性；
（六）計提的抵禦操作風險所需資本的充足水平；
（七）操作風險管理的其他情況

5. 簡述同業拆借市場如何提高了金融機構的盈利水平。市場資金面緊張時,SHIBOR會上升還是下降

什麼是同業拆借？
信用拆借交易，是指與全國銀行間同業拆借中心聯網的金融機構之間通過同業中心的交易系統進行的無擔保資金融通行為。
這里我們要注意2點：
1.無擔保交易，純看各家信用；
2.同業拆借不是你想做就能做的業務。
必須是經中國人民銀行批准，具有獨立法人資格的商業銀行及其授權分行、農村信用聯社、城市信用社、財務公司和證券公司等有關金融機構，以及經中國人民銀行認可經營人民幣業務的外資金融機構。……
以上聊了同業拆借，就不得不提一提SHIBOR，那麼，什麼是SHIBOR？
SHIBOR是指上海銀行間同業拆放利率（Shanghai Interbank Offered Rate，簡稱Shibor），是由信用等級較高的18家報價銀行團組成報價團自主報出的人民幣同業拆出利率計算確定的算術平均利率（每個交易日根據各報價行的報價，剔除最高、最低各4家報價，對其餘報價進行算術平均計算後，得出每一期限品種的Shibor，並於11:00對外發布），是單利、無擔保、批發性利率。目前，對社會公布的Shibor品種包括隔夜、1周、2周、1個月、3個月、6個月、9個月及1年。SHIBOR反應的是對市場未來資金成本的預測。
供參考。

6. 注冊資產評估師執業資格考試的職業前景

美好的職業前景，源自廣闊的行業前景。
一位評估行業資深人士表示，與一般中介服務行業不同，資產評估是服務市場經濟和社會管理的高端專業服務行業。隨著經濟社會的發展，評估需求越來越廣泛。
據了解，評估行業一方面繼續鞏固和挖掘傳統的評估業務，比如企業改制、中外合資合作經營、企業並購重組等；另一方面積極開拓新興市場，比如服務企業「走出去」、行政事業資產管理、文化產業化、金融風險防範、以財務報告為目的的評估、知識產權質押融資評估、技術產權轉讓評估等。
另外，評估行業還努力培育潛在市場，如探索服務於公共財政項目管理和績效評價的評估；研究與資產價值評定相關的稅基評估等。
相比於其他中介服務行業乃至國際同行，中國評估行業還是「蠻幸福」的。
政府部門有關法規制度已將一些資產評估專業服務規定為法定業務和必備要件，評估行業發展獲得政府有關部門大力支持。
中央發布的「十二五」規劃對新時期經濟社會發展提出了全新要求，也為評估行業提供了強大市場需求。評估行業積極參與經濟體制改革，在加快經濟結構調整、大力推進產業結構優化升級等方面，大有可為，大有作為。
隨著社會經濟的發展，市場主體也自發而生了很多評估需求。大型國企資產管理和管理咨詢、金融機構押品評估和資本計量、投資機構決策分析等，讓評估行業「應接不暇」。

7. 如何提高金融機構從業人員反洗錢工作意識

答--要自覺的執法，自覺的遵法，自覺的守規定，自覺的嚴格的要求自己。

8. 資產評估法規與准則這門課程涉及內容並要求學生具備哪些能力

一、抵押估價1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。2.從銀行的角度：抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。二、房地產估價機構銀行1.發揮其自身專長和信息優勢2.幫助金融機構消除信息不對稱3.控制違約風險4.保障第二還款來源的合法、有效、足值同時：5.提高房地產估價機構信譽度6.提升服務水平7.提高專業水準和管理能力8.獲得可觀的業務收入9.建立和擴大自身客戶群10.形成核心競爭力11.促進房地產估價行業良性發展第二部分形勢與分析一、基本面分析關於房地產抵押估價服務：截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約佔三分之一。標志性文件：《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章並不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。二、現實分析（一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕；2.收費混亂、回扣之風盛行；3.對分支機構缺乏必要管理；4.信用檔案形同虛設；5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明；6.其他。問題的表現：（1）評估機構與估價師個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。（2）銀行對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。（二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的「報告」。3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特徵。6.用不恰當的假設限制條件過度避責。7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防範信貸風險的作用。（三）研究滯後，技術體系需要完善1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：*市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。*抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最後防線。*抵押貸款價值：《歐洲評估准則》、BaselⅡ2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。（四）信息化程度—交易案例、評估標准、主觀性等問題1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大；2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的採集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫；3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標准、基準地價等，但內容非常有限；4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開；5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布；6.估價行業組織作用。（五）估價師：知識結構、知識掌握建築工程的基礎知識—房屋結構、建築設備、房屋裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。「假設限制條件」—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建築質量承擔責任。建築學、工程造價、土木建築工程最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條（1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀（2）建築物結構承載能力：設計限值（六）評估技術問題（1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法（3）多種評估方法：房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。三、政策建議（一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢於接受估價服務，才能促進行業健康發展，並促進整個社會信用環境的改善。（二）對抵押估價理論進行深入研究在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險價值類型：最為緊迫的問題與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法（三）共同推進估價行業基礎資料庫建設，建立估價參數標准值體系基礎資料庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。資料庫可實行會員制，有償使用大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化（四）估價師：完善知識結構，提高業務水平因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標准和特有的評估規范要求：如金融監管機構對於合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。第三部分對評估機構的內部要求抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。一、政策法規要求1.評估行業的資格管理：資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。2.評估行業的機構管理（以房地產估價機構為例）等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質（新設立）評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。二、資質需求及信用考核（一）基本條件：四條（二）專項條件：五條（三）信用考核銀行對合作中介機構堅持「動態管理、優勝劣汰」原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。1.談話提醒：10條2.特別名單：12條管理范圍：資產評估房地產估價土地估價其他專業資產評估機構管理內容：合作機構的認定日常管理年度考評動態調整。。。第四部分對評估報告的內在要求一、評估作業與報告形式規范（一）制度准則1.資產評估:2.房地產:3.土地估價:（二）作業原則1.合法原則權屬來源、合法使用、合法處置、法律法規規定、合同約定2.謹慎原則房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性3.公正原則（1）避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。（2）一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。4.估價時點原則（1）有助於抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時准確地判定其價值（2）一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價（三）抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求1.知識儲備要求：2.信息儲備要求：3.評估報告形式審查內容內容完整性審核中介機構資質審核合法有效性審核評估報告的邏輯性審核（四）評估報告形式審查（不規范事例）評估專用章、業務專用章、報告專用章一個估價師簽字、不同資質估價師混簽估價報告的有效期估價機構是否在資格證書有效期內出具報告報告是否在有效期內報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告權屬審核權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致抵（質）押登記情況審核評估報告的邏輯性審核評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性押品與評估對象的一致性二、評估報告技術審查（一）技術要點方法的恰當性依據可靠性參數合理性計算過程的准確性（二）分項要點：以房地產評估為例1.估價目的：房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。2.關注實現方式：（1）轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式（僅以土地作價加上地上附著物的殘值）（2）抵押權人的自用，以獲取收益或利益。（3）從抵押物今後的用途來看：繼續維持現用途、改變用途3.抵押估價：房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別於其他目的的房地產估價的不同之處。4.主要評估方法（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘（2）收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或者資本化率（3）成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。（4）假設開發法：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成後的價值、開發成本、費稅和利潤。（5）基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。5.主要評估方法審核要點（1）市場比較法：應用前提：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動。適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。選取實例的可比性：A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。（2）收益法：應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，並可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率（資本化率）、可預知的獲利年限，適用於可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。計算公式：P=A/r*[1-1/（1+r）n]客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費的合理性）資本化率r的合理性：（3）成本法：應用前提：被評估的資產處於繼續使用或被假定處於繼續使用狀態；具備可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的。適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象各項費用的合理性重置價格的合理性成新率的合理性（4）假設開發法：應用前提：開發完成後的房地產價值與開發成本具有可預測性；適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，常用於待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改造的再開發地產的估價。開發完成後的房地產價值的合理性開發成本的合理性利潤率的合理性稅費率設置的合理性（5）基準地價修正系數法：應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。基準地價選取的恰當性容積率設定的合理性三、評估報告的注意事項及風險點（一）注意事項1.選用不合理的假設前提2.重復計算3.擴大評估對象的范圍4.虛增容積率5.虛增房地產租金收入6.虛增開發完成的房地產市場價值7.選取不具可比性的交易實例作為參照物（二）評估報告的風險點1.抵押品價值2.抵押物風險：（1）抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。（2）禁止抵押的房地產范圍：是否存有限制條件開發商已合法出售的房地產預購商品房貸款抵押的以共有的房地產抵押的以已出租的房地產抵押的以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保建築工程款優於抵押權受償3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：（1）注重預期風險。（2）市場變現能力風險。（3）抵押期間的損耗風險。（4）其他……

9. 國有劃撥土地上的房產怎樣去除土地價值

您好！
一、抵押估價
1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：
房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：
抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。

二、房地產估價機構銀行
1.發揮其自身專長和信息優勢
2.幫助金融機構消除信息不對稱
3.控制違約風險
4.保障第二還款來源的合法、有效、足值
同時：
5.提高房地產估價機構信譽度
6.提升服務水平
7.提高專業水準和管理能力
8.獲得可觀的業務收入
9.建立和擴大自身客戶群
10.形成核心競爭力
11.促進房地產估價行業良性發展

第二部分 形勢與分析

一、基本面分析
關於房地產抵押估價服務：
截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約佔三分之一。
標志性文件：《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》
大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章並不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。

二、現實分析
（一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制
1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕；
2.收費混亂、回扣之風盛行；
3.對分支機構缺乏必要管理；
4.信用檔案形同虛設；
5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明；
6.其他。
問題的表現：
（1）評估機構與估價師
個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。
（2）銀行
對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。
（二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度
1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。
2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的「報告」。
3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。
4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。
5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特徵。
6.用不恰當的假設限制條件過度避責。
7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防範信貸風險的作用。
（三）研究滯後，技術體系需要完善
1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：
*市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。
*抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最後防線。
*抵押貸款價值：《歐洲評估准則》、Basel Ⅱ
2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。
3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。
（四）信息化程度—交易案例、評估標准、主觀性等問題
1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大；
2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的採集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫；
3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標准、基準地價等，但內容非常有限；
4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開；
5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布；
6.估價行業組織作用。
（五）估價師：知識結構、知識掌握
建築工程的基礎知識—房屋結構、建築設備、房屋裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。
「假設限制條件」—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建築質量承擔責任。
建築學、工程造價、土木建築工程
最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條
（1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀
（2）建築物結構承載能力：設計限值
（六）評估技術問題
（1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。
（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法
（3）多種評估方法：
房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法
成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距
諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。

三、政策建議
（一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境
加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢於接受估價服務，才能促進行業健康發展，並促進整個社會信用環境的改善。
（二）對抵押估價理論進行深入研究
在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險
價值類型：最為緊迫的問題
與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法
關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法
（三）共同推進估價行業基礎資料庫建設，建立估價參數標准值體系
基礎資料庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。
資料庫可實行會員制，有償使用
大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化
（四）估價師：完善知識結構，提高業務水平
因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標准和特有的評估規范要求：如金融監管機構對於合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求
加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。

第三部分 對評估機構的內部要求
抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。

一、政策法規要求
1.評估行業的資格管理：
資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師
行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部
礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。
2.評估行業的機構管理（以房地產估價機構為例）
等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質（新設立）
評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。

二、資質需求及信用考核
（一）基本條件：四條
（二）專項條件：五條
（三）信用考核
銀行對合作中介機構堅持「動態管理、優勝劣汰」原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。
銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。
1.談話提醒：10條
2.特別名單：12條
管理范圍：
資產評估
房地產估價
土地估價
其他專業資產評估機構
管理內容：
合作機構的認定
日常管理
年度考評
動態調整
。。。

第四部分 對評估報告的內在要求

一、評估作業與報告形式規范
（一）制度准則
1.資產評估:
2.房地產:
3.土地估價:
（二）作業原則
1.合法原則
權屬來源、合法使用、合法處置 、法律法規規定 、合同約定
2.謹慎原則
房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性
3.公正原則
（1）避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。
（2）一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。
4.估價時點原則
（1）有助於抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時准確地判定其價值
（2）一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價
（三）抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求
1.知識儲備要求：
2.信息儲備要求：
3.評估報告形式審查內容
內容完整性審核
中介機構資質審核
合法有效性審核
評估報告的邏輯性審核
（四）評估報告形式審查（不規范事例）
評估專用章、業務專用章、報告專用章
一個估價師簽字、不同資質估價師混簽
估價報告的有效期
估價機構是否在資格證書有效期內出具報告
報告是否在有效期內
報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告
權屬審核
權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致
抵（質）押登記情況審核
評估報告的邏輯性審核
評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性
評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性
押品與評估對象的一致性

二、評估報告技術審查
（一）技術要點
方法的恰當性
依據可靠性
參數合理性
計算過程的准確性
（二）分項要點：以房地產評估為例
1.估價目的：
房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。
2.關注實現方式：
（1）轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式（僅以土地作價加上地上附
著物的殘值）
（2）抵押權人的自用，以獲取收益或利益。
（3）從抵押物今後的用途來看：繼續維持現用途、改變用途
3.抵押估價：
房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別於其他目的的房地產估價的不同之處。
4.主要評估方法
（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘
（2）收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或
者資本化率
（3）成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。
（4）假設開發法 ：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成後的價值、開發成本、費稅和利潤。
（5）基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。
5.主要評估方法審核要點
（1）市場比較法：
應用前提：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動 。
適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。
選取實例的可比性：
A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；
C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。
D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
（2）收益法：
應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，並可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。
適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率（資本化率）、可預知的獲利年限，適用於可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。
計算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費的合理性）
資本化率r的合理性：
（3）成本法：
應用前提：被評估的資產處於繼續使用或被假定處於繼續使用狀態；具備可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的。
適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象
各項費用的合理性
重置價格的合理性
成新率的合理性
（4）假設開發法 ：
應用前提：開發完成後的房地產價值與開發成本具有可預
測性；
適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，
常用於待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改
造的再開發地產的估價。
開發完成後的房地產價值的合理性
開發成本的合理性
利潤率的合理性
稅費率設置的合理性
（5）基準地價修正系數法：
應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效
適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。
基準地價選取的恰當性
容積率設定的合理性
三、評估報告的注意事項及風險點
（一）注意事項
1.選用不合理的假設前提
2.重復計算
3.擴大評估對象的范圍
4.虛增容積率
5.虛增房地產租金收入
6.虛增開發完成的房地產市場價值
7.選取不具可比性的交易實例作為參照物
（二）評估報告的風險點
1.抵押品價值
2.抵押物風險：
（1）抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。
（2）禁止抵押的房地產范圍：
是否存有限制條件
開發商已合法出售的房地產
預購商品房貸款抵押的
以共有的房地產抵押的
以已出租的房地產抵押的
以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保
建築工程款優於抵押權受償
3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：
（1）注重預期風險。
（2）市場變現能力風險。
（3）抵押期間的損耗風險。
（4）其他……
望採納，謝謝

10. 如何提高金融機構的服務質量

如何提升銀行服務質量

在如今銀行業競爭是趨激烈的大環境下，櫃面服務從一定程度上體現了銀行的實力和競爭力。銀行業不同於某些製造業，靠的是產品的質量說話。從某種角度上講，銀行的核心競爭力就是服務。那到底怎麼樣的服務才算是好的服務？為什麼有時候我們的櫃員在里忙得不可開交，得到的卻還是老百姓的不滿？農村商業銀行作為支持「三農」發展的主力軍，其服務對象主要是廣大農民群眾，大多數人文化水平普遍較低，員工與某些客戶之間的溝通較為困難。所以如何提升服務質量早已迫在眉睫。我作為一名入行不久的新員工，對銀行的櫃面服務理解的還不是很深，只能淺談以下幾點看法。
一是改善服務態度。拋開所有的客觀因素不說，首先我們應該從自身起。櫃面服務有好壞，直接影響到我們營業網點和農商行的聲譽。臨櫃人員要有良好的工作作風和思想作風，要做到主動熱情，耐心周到，文明服務，不能面無表情，不理不睬。當顧客走到櫃台前時，營業人員應主動打招呼「你好、請問你辦理什麼業務，請慢走」等禮貌用語常掛嘴邊。因此，臨櫃人員要學習和掌握語言技術，出言吐語要句句講文明，字字講禮貌。工作中要恰到好處地運用禮貌語言與客戶交談，根據客戶外貌、衣著稱呼，通過我們的禮貌和文明的語言，來體現我們的熱情服務，進而給客戶建立起融洽的關系，促進農商行的發展。優質服務其實是心與心的交流，只要用心服務，從客戶的需求出發，才能真正抓住客戶。營業人員要根據不同客戶需求，主動熱情，耐心地介紹金融產品，講解時語氣要肯定、准確、突出業務的性質和特點，當顧客對金融業務不了解想請櫃面人員咨詢時，櫃面人員應本著「顧客永遠是對的，我們永遠是會的」思想，站在客戶的角度做好耐心細致的講解，讓客戶親切地感受到你就是他們的貼心人，農商行是可以信賴的金融機構。
二是加強大堂的服務質量。如果有客戶找到你把你當成救命稻草，來向你反映我們的工作人員存在什麼問題，不要急於去辯解什麼，無論誰對誰錯，這本身並不重要，因為這不是法庭，就算你駁倒了客戶也許帶來的是更糟的結果。首先要真誠的向客戶道歉，因為你代表的不是你自己，你首先要取得客戶對你的好感，這樣才可能很好的進行以下的溝通，其次，要弄清楚客戶他的需求是什麼，要盡快幫客戶解決他的問題，如果這個問題的確與制度沖突，要耐心的聆聽客戶為什麼如此的為難，要給他發泄的渠道，不要插嘴，因為有些客戶他可能並不是真的就要逆著我們的制度辦事，他需要的是一種宣洩，也可能他是在其他方面生氣來到你這發泄，而我們要想解決問題能做的就是一種理解，你可能覺得做到這一點太委屈也太難，的確，這就需要一個良好的心態。
三是要創造舒適的服務環境。優美的服務環境是基層網點搞好優質服務的重要組成部分。做好優質服務工作，要確保社容社貌好、服務設施好、文明用語好的「三好」標准，努力給顧客營造一種舒心的環境。對重要客戶實行差異化服務，盡快解決客戶存、取款排長隊的問題。為了使服務環境規范化，在營業室開門前，做好迎接客戶的准備工作，要把營業室的環境、用具搞得舒適、清潔、花草樹木擺放整齊，業務櫃台標志擺放明顯，放在客戶盡可能方便處所和時間，在親切、和諧的氣氛和舒適、愉快的環境中辦理業務。臨櫃人員上崗要以振作的精神，大方的神態，溫和的面容，和藹的態度接待每一位客戶，做到熱情主動，彬彬有禮。要做到衣著莊重大方、整潔合體，辦理業務時，站姿坐態要端莊文雅，精神要飽滿，思想要集中，做到忙而不亂，閑而不散，工號牌不得亂掛歪載，言行文明，做一個有素養、有禮貌、品德高尚的臨櫃人員，去迎接我們的每一位客戶。
四是加強電子銀行業務、其他新業務的培訓。通過組織對轄內員工多種形式的集中學習或培訓，使廣大員工全面了解和掌握新知識、新業務的基本特點和操作流程，提高臨櫃人員的業務操作技能和櫃面宣傳、營銷以及服務水平。促進員工櫃面服務意識和服務水平的提升。另外，加強電子銀行業務有助於我們能在櫃面壓力比較大的時候分擔掉一點人流。例如，在每月十號左右是發退休金的高峰時間段，也是一些企業忙於發工資的時候。這時，我們如果能對企業的會計進行指導，讓一些員工比較少企業自行在企業網銀上操作，這樣的話會大大減少我們櫃面的壓力，也會讓企業覺得網銀代發工資其實是件雙贏的事。
應該說，在市場經濟條件下，金融機構之間的競爭環境是平等的，我們比的是服務、是質量、是效率、是安全。櫃面服務人員更是要做到准確把握客戶意圖，以主人翁的姿態服務每一名客戶，努力規范操作程序，盡量減少中間環節，在保證不出差錯的前提下，快速、准確的辦理每筆業務，主動服務客戶、方便客戶，使櫃面服務真正成為能夠提升農村信用社社會影響力的有力手段，成為提高農村信用社經營效益的有效途徑。