A. 住房公積金要改為住宅銀行嗎
住房公積金沒有改為住宅銀行。
根據第十三屆全國人民代表大會第一次會議上版，國家發改委發布的《關於2017年國民權經濟和社會發展計劃執行情況與2018年國民經濟的社會發展計劃草案的報告》中提到的信息：
「要研究建立國家住宅政策性金融機構，建立健全促進房地產市場穩健發展的長效機制，加快建立多主體供應，多渠道保障、租購並舉的住房制度。」
我們可以知道，國家住宅政策性金融機構即住宅銀行，目前只是作為概念提出，所以說住房公積金並沒有改為住宅銀行。
以上內容來源於：中華人民共和國中央人民政府
B. 政策性金融機構的性質包括哪些
政策性金融機構是指那些由政府或政府機構發起、出資創立、參股或保證的，不以利潤最大化為經營目的，在特定的業務領域內從事政策性融資活動，以貫徹和配合政府的社會經濟政策或意圖的金融機構。
C. 貨幣銀行學 簡答題 政策性金融機構的種類是如何劃分的
按業務領域和服務對象劃分的類型，政策性金融機構主要有如下幾種：
經濟開發政策性金融機構
是指那些專門為經濟開發提供長期投資或貸款的金融機構。這種金融機構多以「開發銀行」「復興銀行」「開發金融公司」「開發投資公司」等稱謂，如：日本開發銀行、德國復興信貸銀行、美國復興金融公司、加拿大聯邦實業開發銀行、義大利工業復興公司、新加坡開發銀行、印度工業開發銀行、巴基斯坦工業開發銀行、國際復興開發銀行、亞洲開發銀行、中國國家開發銀行，等等。這些金融機構多以促進工業化，配合國家經濟發展振興計劃或產業振興戰略為目的而設立，其貸款和投資多以基礎設施、基礎產業、支柱產業的大中型基本建設項目和重點企業為對象。中國國家開發銀行成立於1994年3月，注冊資本500億元人民幣，總部設在北京，在國內若干城市設有分行或代表處。
農業政策性金融機構
農業政策性金融機構是指專門為農業提供中長期低利貸款，以貫徹和配合國家農業扶持和保護政策的政策性金融機構。如：美國農民家計局、英國農業信貸公司、法國農業信貸銀行、德國農業抵押銀行、日本農林漁業金融公庫、印度國家農業及農村開發銀行、巴基斯坦農業開發銀行、國際農業發展基金、國際農業信貸聯合會、亞洲太平洋地區農業信貸協會、中國農業發展銀行，等等。這些金融機構多以推進農業現代化進程、貫徹和配合國家振興農業計劃和農業保護政策為目的而設立，其資金多來源於政府撥款、發行以政府為擔保的債券、吸收特定存款和向國內外市場借款，貸款和投資多用於支持農業生產經營者的資金需要、改善農業結構、興建農業基礎設施、支持農產品價格、穩定和提高農民收入等。中國農業發展銀行成立於1994年11月，總部設在北京，在全國各省、自治區、直轄市廣泛設立分支機構。
進出口政策性金融機構
是一國為促進進出口貿易，促進國際收支平衡，尤其是支持和推動出口的政策性金融機構。如：美國進出口銀行、加拿大出口發展公司、英國出口信貸擔保局、法國對外貿易銀行、德國出口信貸銀行、日本進出口銀行、印度進出口銀行、新加坡出口信貸保險公司、非洲進出口銀行、拉丁美洲出口銀行、中國進出口銀行、中國出口信用保險公司等等。這些金融機構，有的為單純的信貸機構，有的為單純的擔保和保險機構，有的則為既提供信貸，又提供貸款擔保和保險的綜合性機構，其宗旨都是為貫徹和配合政府的進出口政策，支持和推動本國出口。這些機構在經營過程中，以國家財力為後盾，由政府提供必要的營運資金和補貼，承擔經營風險。中國進出口銀行成立於1994年5月，注冊資本33.8億元人民幣，總部設在北京，在國內若干城市和個別國家設有代表處；中國出口信用保險公司成立月2001年12月，是我國惟一承辦出口信用保險業務的政策性保險公司，總部設在北京，現有15個職能部門，營業機構包括總公司營業部、18個分公司和6個營業管理部，已形成覆蓋全國的服務網路，並在英國倫敦設有代表處。
住房政策性金融機構
是指專門扶持住房消費，尤其是扶持低收入者進入住房消費市場，以貫徹和配合政府的住房發展政策和房地產市場調控政策的政策性金融機構。如：美國聯邦住房貸款銀行、美國聯邦住房抵押貸款公司、美國聯邦全國抵押協會、美國政府全國抵押協會、加拿大抵押貸款和住房公司、法國房地產信貸銀行、挪威國家住房銀行、德國住房儲蓄銀行、日本住宅金融公庫、印度住房開發金融公司、泰國政府住房銀行、紐西蘭住房貸款公司、韓國住房銀行，等等。這些機構一般都通過政府出資、發行債券、吸收儲蓄存款或強制性儲蓄等方式集中資金，再以住房消費貸款和相關貸款、投資和保險等形式將資金用以支持住房消費和房地產開發資金的流動，以達到刺激房地產業發展，改善低收入者住房消費水平，貫徹實施國家住房政策的目的。一些城市已成立了經政府批準的商品住宅基金會或住房合作基金會，以滿足住房基地開發、建設和流通周轉性資金的需要，推動住房商品化和房產市場的建立和發展。
D. 昆明市住房基金金融業務管理暫行辦法
第一條為了搞好城鎮住房制度改革資金（以下簡稱住房基金）的繳存、結算、融通、信貸等業務，保證資金的合理利用，促進資金的良性循環，根據《昆明市城鎮住房制度改革實施方案》，特製定本辦法。第二條昆明市住房基金管理處負責對全市的住房基金進行統一管理，主要任務是負責房改資金的統籌、規劃和動用；確定有關政策制度，進行監督檢查；保證住房資金用於住房建設和住房消費，並逐步向住房基金管理中心過渡。全市房改的各項政策性金融業務，昆明市人民政府委託市建設銀行、市工商銀行房地產信貸部（簡稱信貸部）辦理；經營性金融業務，由各專業銀行負責辦理。第三條我市房改的政策性金融業務，以市建設銀行房地產信貸部為主，由市建設銀行、市工商銀行房地產信貸部負責。市工商銀行房地產信貸部具體負責五華、盤龍兩區在本行開設基本結算帳戶的單位的房改政策性我金融業務；市建設銀行房地產信貸部具體負責在本行和其它銀行開設基本結算帳戶單位和官渡、西山區內在工商銀行開設基本結算帳戶的單位的房改政策性金融業務。其他專業銀行應積極配合房改，市人民銀行負責協調工作，充分發揮資金效益。信貸部應與昆明市住房基金管理處簽訂協議，明確雙方責任、義務、權利及代辦費取費標准等。代辦費的標准按照金融機構保本微利的原則，由雙方商定。第四條信貸部為銀行內部機構，以服務為宗旨，實行獨立核算，自主經營、自負盈虧，就地完稅。信貸部實現的盈利，交昆明市住房基金管理處轉入昆明市城市住房基金。第五條信貸部要嚴格按房改的有關政策規定開展業務，並接受中國人民銀行昆明市分行的領導、管理、協調、稽核和監督。第六條信貸部的業務范圍：
1、辦理城市住房基金，單位住房基金，個人公積金的全部存款、貸款及結算業務；
2、辦理城市居民的住宅儲蓄業務和辦理集資建房單位和住宅合作社的存、貸款；
3、代辦房改委託貸款；
4、代理發行回收昆明市住房債券；
5、辦理財政部門在預算中列支的住房建設資金的撥付和借用資金的存貸、結算業務；
6、辦理房地產系統住房資金的存款、貸款業務；
7、提供有關房改金融方面的咨詢服務；
8、經人民銀行批准開辦的其他業務。第七條信貸部應協助市住房基金管理對處各類住房基金的調度與結算，加強資金周轉和資金融通，在確保政策性信貸資金供應及符合人民銀行有關政策規定的前提下，可以通過同業拆借或經營性信貸業務促使資金滾動增值。第八條信貸部的會計核算，執行人民銀行審定的《房地產信貸部會計核算辦法》，並按規定向上級行信貸部、同級人民銀行和市住房基金管理處報送有關報表、資料等，接受市政府組織的監督和檢查。第九條按照財政部《關於國家專業銀行建立貸款呆帳准備金暫行規定》，信貸部要建立貸款呆帳准備金，並嚴格按人民銀行關於房改政策性信貸資金的規定提取和使用。第十條信貸部在專業銀行的存款資金，由專業銀行按專業銀行在人民銀行的備付金存款利率計付利息。第十一條信貸部在辦理房改金融業務中，委託銀行現有網點辦理資金收存和信貸等業務的，按下列標准付給手續費：
1、存款業務按月平均余額萬分之五計算；
2、貸款業務按貸款利息收入的百分之三計算；
3、手續費按季劃轉，計入信貸部的經營成本。第十二條經昆明市人民政府批准，按一定比例留給信貸部的利潤，信貸部可按主管財政部門核定的比例提取資本公積、盈餘公積和應付福利費等。第十三條昆明市住房基金的有償使用年度計劃，由「信貸部」根據房改資金自求平衡的原則負責編制，經市房改辦和市住房基金管理處審核，報市住房制度改革領導小組批准後，在下達的計劃范圍內向符合貸款條件的單位和個人發放住房專項貸款，並抄送主管部門。第十四條凡屬政策信貸業務中對單位、個人的住房貸款，實行低息優惠，貸款利率按照人民銀行關於房改貸款的優惠利率執行。貸款只能由銀行劃轉，不能劃到個人帳戶或支付現金。其餘貸款，執行國家統一規定的貸款辦法和利率。貸款結息方式與銀行貸款結息方式相同。貸款單位與個人必須按期歸還貸款本息，逾期貸款按中國人民銀行總行的規定加收逾期利息，直到擔保人負責清償或由信貸部按規定處理抵押資產。
E. 政策性的三大銀行
中國三大政策性銀行分別是：中國國家開發銀行 ，中國進出口銀行 ，中國農業發展銀行，以下是我整理的政策性的三大銀行的相關資料，希望對你有幫助!
政策性銀行是按照國家的產業政策或政府的相關決策進行投融資活動的金融機構，不以利潤最大化為經營目標。一般來說，政策性銀行貸款利率較低、期限較長，有特定的服務對象，其放貸支持的主要是商業性銀行在初始階段不願意進入或涉及不到的領域。例如，國家開發銀行服務於國民經濟發展的能源、交通等“瓶頸”行業和國家需要優先扶持領域，包括西部大開發、振興東北老工業基地等，這些領域的貸款量占其總量的91%。進出口銀行則致力於擴大機電產品和高新技術產品出口以及支持對外承包工程和境外投資項目。農發行主要承擔國家政策性農村金融業務，代理財政性支農資金撥付，專司糧棉油收購、調銷、儲備貸款業務等。國家開發銀行是直屬國務院領導，是中國三家政策性銀行中最大的一家，也是出中國人民銀行外唯一的正部級金融機構。開發銀行的信用等級為所有中國企業中最高，擁有幾乎等同於財政部的債信等級。其主要職能為支持基礎建設，支持國家區域發展政策，並承擔國際金融組織轉貸款業務。
國家開發銀行成立於1994年，是直屬中國國務院領導的政策性金融機構。2008年12月改制為國家開發銀行股份有限公司。2015年3月，國務院明確國開行定位為開發性金融機構。
國開行注冊資本4212.48億元，股東是中華人民共和國財政部、中央匯金投資有限責任公司、梧桐樹投資平台有限公司和全國社會保障基金理事會，持股比例分別為36.54%、34.68%、27.19%、1.59%。
國開行主要通過開展中長期信貸與投資等金融業務，為國民經濟重大中長期發展戰略服務。截至2015年末，資產規模12.3萬億元人民幣，不良貸款率連續43個季度低於1%，保持一流的市場業績。穆迪、標准普爾等專業評級機構，連續多年對國開行評級與中國主權評級保持一致。
國開行是全球最大的開發性金融機構，中國最大的對外投融資合作銀行、中長期信貸銀行和債券銀行。2015年，在美國《財富》雜志世界企業500強中排名第87位。
國開行目前在中國內地設有37家一級分行和3家二級分行，境外設有香港分行和開羅、莫斯科、里約熱內盧、加拉加斯、倫敦、萬象等6家代表處。全行員工近9000人。旗下擁有國開金融、國開證券、國銀租賃和中非基金等子公司。
中國進出口銀行成立於1994年，是直屬國務院領導的、政府全資擁有的國家銀行，其國際信用評級與國家主權評級一致。中國進出口銀行總部設在北京。截至目前，在國內設有22家營業性分支機構;在境外設有巴黎分行、東南非代表處和聖彼得堡代表處;與1000多家銀行的總分支機構建立了代理行關系。中國進出口銀行是中國外經貿支持體系的重要力量和金融體系的重要組成部分。
截至2015年末，中國進出口銀行[1] 在“一帶一路”沿線國家貸款余額超過5200億元人民幣。有貸款余額的“一帶一路”項目1000多個，分布於49個沿線國家，涵蓋公路、鐵路、港口、電力、通信等多個領域。
中國農業發展銀行是直屬國務院領導的中國唯一的一家農業政策性銀行，1994年11月根據中華人民共和國國務院1994年4月19日發出的《關於組建中國農業發展銀行的通知》(國發199425號)掛牌成立。主要職責是按照國家的法律、法規和方針、政策，以國家信用為基礎，籌集資金，承擔國家規定的農業政策性金融業務，代理財政支農資金的撥付，為農業和農村經濟發展服務。
財政部、國家稅務總局日前發布《關於中國農業發展銀行涉農貸款營業稅優惠政策的通知》，明確自2016年1月1日至2018年12月31日，對中國農業發展銀行總行及其各分支機構提供涉農貸款，包括農業農村基礎設施建設、水利建設貸款、農村土地流轉和規模化經營貸款、農民集中住房建設、農村人居環境建設、涉農棚戶區改造貸款等取得的利息收入減按3%的稅率徵收營業稅。
F. 中國人民銀行、國務院房改領導小組、財政部《關於頒布〈政策性住房信貸業務管理暫行規定〉的通知》
第一條為加強對政策性住房信貸業務的管理，推進城鎮住房制度改革，根據《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》制訂本規定。第二條政策性住房信貸業務系指受各市（縣）人民政府和軍隊、煤炭、鐵道、石油等系統（以下統稱委託人）委託，由指定銀行以政策性住房資金為來源而經營的住房信貸業務。第三條政策性住房資金來源：
一、城市住房基金；
二、行政、事業、企業單位住房基金；
三、行政、事業、企業單位收取的住房租賃保證金；
四、職工住房公積金；
五、地方政策發行住房建設債券籌集的資金；
六、國際金融組織為地方政府所提供的住房貸款資金。第四條政策性住房資金的運用范圍
一、對實行房改單位的職工購買、建造、大修理自住住房發放抵押貸款；
二、發放城市經濟適用住房開發貸款；
三、對實行房改的單位購買、建設職工住房發放抵押貸款；
四、經委託人同意購買國家債券。第五條中國人民建設銀行、中國工商銀行、中國農業銀行為辦理政策性住房信貸業務的指定銀行。在此規定下達前，原接受委託辦理的業務不再變動，新發生的政策住房信貸業務，經委託人委託，按下列原則辦理：
一、煙台、蚌埠兩城市（含所轄縣和縣級市），由住房儲蓄銀行辦理；
二、直轄市、省轄市、縣級市及大型工礦區，由中國人民建設銀行、中國工商銀行辦理；
三、縣（不含縣級市），由中國農業銀行辦理。
除本條例指定銀行外，其他任何金融機構均不得吸收政策性住房資金存款和辦理政策性住房信貸業務。第六條委託各指定銀行辦理政策性住房信貸業務，委託人與受託銀行應按照國家住房制度改革有關政策規定簽訂合同，明確雙方的權利和義務。第七條政策性住房資金應按規定存入受託銀行的房地產信貸部（住房儲蓄銀行、國有商業銀行縣和縣級市支行為營業部，下同）。銀行房地產信貸部應根據各項資金的屬性，分別為政策、單位和職工個人開設帳戶進行核算。
按照委託合同規定，職工住房公積金由委託人指定的住房資金管理機構負責歸集和償還的，銀行房地產信貸部為該住房資金管理機構開設住房公積金專用帳戶。第八條各有關金融機構應當按照委託人的要求和結算制度將政策性住房資金劃入指定銀行房地產住貸部開設的帳戶。企業住房基金的劃入須徵得企業的同意。第九條銀行房地產信貸部根據委託人下達的年度政策性住房資金使用計劃，按照政策性住房貸款管理規定，審定、發放和回收各項住房貸款。
政策性住房信貸業務，按照財政部有關規定提取呆帳准備金和沖銷呆帳。第十條對於不符合政策性住房貸款管理規定條件的住房貸款項目，銀行房地產信貸部要向委託人提出建議；委託人應當尊重銀行的意見，並調整使用計劃。第十一條政策性住房存、貸款和債券利率，由中國人民銀行制定。
一、按職工個人及其家庭住房面積派購的期限不超過5年的住房建設債券，可暫行低利率，但最低不得低於法定半年期定期存款利率。具體利率水平同中國人民銀行各省、自治區、直轄市分行制訂，報中國人民銀行總行備案。
二、職工個人住房公積金存款，一般按法定半年期定期存款利率計息。信房公積金存款於每年6月30日按上年7月1日銀行掛牌利率結息，並自結息日起自動轉存。
三、單位和職工個人住房貸款利率，在職工個人住房公積金存款利率基礎上加規定利差：
單位住房貸款利率（按季結息），3年以內加1．8個百分點，3年以上至5年加2．16個百分點；附加還本寬限期的，每年限期另加0．18個百分點；無貸款抵押的，另加0．99個百分點。
職工個人住房抵押貸款利率（按月或按季結息），5年以內加1．8個百分點，5年以上至10年加2．34個百分點，10年以上至15年加2．88個百分點，15年以上至20年加3．42個百分點。
單位和職工個人住房貸款利率，隨職工個人住房公積金存款利率調整。
四、其他住房存款、貸款利率，按中國人民銀行公布的法定利率執行。第十二條受託銀行辦理政策性住房信貸業務的手續費率，由委託人和受託銀行按照中國人民銀行有關規定協商確定。
G. 兩會代表、委員熱議住房公積金：已到非改不可的地步
正值全國兩會期間，有全國人大代表向十三屆全國人大三次會議提出《關於加快推進住房公積金制度改革的建議》，讓住房公積金再度走進公眾關注的視野。
作為上世紀90年代住房制度改革的產物，住房公積金制度已經運行20多年，到如今已暴露出越來越多的問題，相應的改革也再一次被提上議事日程。
5月18日，中共中央、國務院正式發布《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》，明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，改革住房公積金制度。
全國人大代表、四川大學商學院院長徐玖平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，現行住房公積金制度存在著加重民企負擔、抑制社會消費以及制度功效衰減等三大問題。
他強調，住房公積金制度已經到了非改不可的地步，改革的正確方向就是建立國家政策性住房金融機構，核心是實現「強制」向「自願」的制度轉換。
我國住房公積金繳存比例在5%~12%之間，由單位和職工共同繳納，公積金是企業人工成本的重要組成部分。
徐玖平向記者介紹，住房公積金作為企業成本的構成要素之一，對建制企業來講肯定會加重企業經濟負擔。
絕大多數民營企業由於客觀上難以承受，不得不選擇逃避強制繳存法定義務，而越來越多的企業同時也面臨因欠繳住房公積金產生的職工投訴，大量民企在是否繳存的生存壓力與違法風險間陷入兩難。
除此之外，公積金繳存收益率較低這一問題，也遭到多位專家詬病。
2018年數據顯示，全國5.8萬億元的公積金繳存余額年利率只有大約1.5%，難以跑贏通脹，實際上會造成公積金的貶值。
徐玖平認為，由於完全依賴互助性繳存提供流動性支持，制度設計從一開始就規定了強制性、互助性和專用性等要求，導致每年數以千億計的住房公積金余額相對於繳存人事實上被「凍結」，也被隔離在社會消費之外。
徐玖平向《每日經濟新聞》記者表示，現行住房公積金制度建立於計劃體制時代，能夠充分享受制度福利的主要是依靠國家財政及國有資源供養並提供單位配繳的事業單位和國有企業職工，公積金是他們工資增長機制的一部分。
當前，由於住房問題大多已逐步得到解決，住房公積金實際上已經蛻變為與住房無關的剛性福利。而真正擁有巨大住房消費需求的新市民，則很多都未能納入住房公積金制度覆蓋，合理的住房剛需受到抑制。這是對社會資源的嚴重錯配和閑置浪費。
現行公積金制度存在諸多弊端，中央近期也釋放改革信號。
本周中共中央、國務院發布《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中，明確提出要改革住房公積金制度。這是中央對住房公積金制度最有權威也是最新的定調。
徐玖平向《每日經濟新聞》記者表示，改革住房公積金制度已經到了非改不可的地步，改革的正確方向就是建立國家政策性住房金融機構，核心是實現「強制」向「自願」的制度轉換。
徐玖平進一步解釋說，應當通過創新住房公積金融資方式、構建金融化融資機制，讓絕大多數繳存人的個人公積金賬戶資金可以成為可支配收入並被投入到社會消費之中，這對當前應對疫情及經濟下行壓力，拉動社會消費，促進經濟增長具有特殊而重要的現實意義。
徐玖平認為，住房公積金由「強制」向「自願」的過渡可能會有一個社會消化的過程，但改革已時不我待。
基於此，應盡快制定過渡期政策，並在過渡期內實行「強制」與「自願」的「雙軌運行」：一方面在暫時保留機關事業單位強制繳存的同時，取消企業特別是民營企業強制繳存的規定；另一方面抓緊建立並試點基於新市民政策性住房金融支持的住房公積金自願繳存政策體系。
「雙軌運行」核心是取消民營企業公積金繳存的強制性，企業直接按可承受的人力成本向職工發放工資，讓職工工資回歸市場定價，而有貸款需要的參與自願繳存，並由中央財政提供一定的補貼，以彌補「低存」損失，激勵長期存儲，最後實現低息貸款。
H. 住建部:推動銀保機構支持保障性租賃住房發展
近日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部聯合發布《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》。銀保監會、住房和城鄉建設部表示，將聯合推動相關措施落地實施，形成支持保障性租賃住房發展的合力，促進房地產業良性循環和健康發展。
以下為《意見》詳細內容：
各銀保監局，各省、自治區、直轄市住房和城鄉建設廳（委、管委），新疆生產建設兵團住房和城鄉建設局，國家開發銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產管理公司、金融資產投資公司、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產管理公司、養老金管理公司：
為深入貫徹黨中央、國務院關於發展保障性租賃住房的決策部署，落實好《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）要求，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持，現提出以下意見。
一、總體要求
（二）基本原則
——以人民為中心。切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務院的重大決策部署，是「十四五」時期住房建設的重點任務。銀行保險機構要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。
——以市場化為導向。充分發揮市場在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構要在商業可持續的前提下，在科學測算收益的基礎上，為保障性租賃住房發展提供多樣化、有針對性的金融產品和服務。
——以風險可控為前提。銀行保險機構要嚴格遵守各項監管規定，規范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調查，審慎評估風險，穩妥有序推進業務發展。有效防範金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打「擦邊球」，進行監管套利。
——以多方協同為保障。各地應加快出台發展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務平台，加強與銀行保險機構信息共享等，為銀行保險機構支持保障性租賃住房創造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發展的合力。
二、發揮各類機構優勢，進一步加強金融支持
（三）發揮好國家開發銀行作用
國家開發銀行要立足自身職能定位，在依法合規、風險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。
（四）支持商業銀行提供專業化、多元化金融服務
商業銀行要優化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等服務需求，提供專業化、多元化金融服務。農村中小金融機構要充分發揮與農村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優勢，優先支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房項目。
（五）引導保險機構為保障性租賃住房提供資金和保障支持
支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。支持保險機構為保障性租賃住房建設運營等環節提供財產損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。
（六）支持非銀機構依法合規參與
支持信託公司等發揮自身優勢，依法合規參與保障性租賃住房建設運營。
三、把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務
（七）以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款
對利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業項目建設或購置，以及後續運營需求的基礎上，以市場化方式提供適配其融資需求的產品。
（八）穩妥做好對非自有產權保障性租賃住房租賃企業的金融支持
鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款，為企業盤活、改建、裝修、運營保障性租賃住房提供支持。
（九）探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式
支持銀行業金融機構針對保障性租賃住房項目特點，穩妥有序開展應收租金、集體經營性建設用地使用權等抵質押貸款業務，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構在保障性租賃住房領域的合作，發揮政府性融資擔保機構增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業主在項目建設期為在建工程投保工程保險，在項目經營期為租賃經營的財產投保企業財產保險。
（十）提供多樣化金融服務
鼓勵銀行業金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構在依法合規、風險可控的前提下，參與基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構為用於保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業債務融資工具等債券融資提供發行便利，加大債券投資力度。
四、建立完善支持保障性租賃住房發展的內部機制
（十一）加強組織領導
各銀行保險機構要切實加強對支持保障性租賃住房業務的組織領導，結合自身發展戰略，建立健全工作機制，強化統籌安排，明確職責分工，確保各項工作落到實處、取得實效。
（十二）優化金融服務組織架構
鼓勵有條件的銀行保險機構通過成立專門服務部門、組建專營團隊、成立特色分支機構等多種形式，創新保障性租賃住房金融服務組織架構，提升保障性租賃住房金融服務專業化能力和水平。
（十三）完善激勵約束機制
銀行保險機構要完善內部績效考核，提高保障性租賃住房業務在房地產各項業務中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內部資金轉移定價優惠措施，提升業務條線和分支機構積極性。
五、堅持支持與規范並重，堅守風險底線
（十四）推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地
各地應盡快出台發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。
（十五）加強保障性租賃住房項目監督管理
各地要加快建立健全住房租賃管理服務平台，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。
（十六）做好融資主體准入管理
各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。銀行保險機構要遵循審慎穩健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關支持政策。不得介入已被有關部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規採取「高收低租」「長收短付」等高風險經營模式快速擴張的企業提供融資。
（十七）把控好項目風險
銀行保險機構要密切關注當地保障性租賃住房市場發展情況，科學合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面採取有效的風控措施，有效防範金融風險。針對商品房開發項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現專款專用。
（十八）加強項目後續跟蹤管理
銀行業金融機構要落實貸款支付和用途管理，切實防範信貸資金違規挪用於其他用途。要持續加強企業財務和運營狀況監測評估，加強租金回款監控，切實保障信貸資金安全。
六、加強支持保障性租賃住房發展的監管引領
（十九）拓寬資金來源
支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用於保障性租賃住房貸款發放。
（二十）完善保障性租賃住房監管統計
銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。銀行業金融機構在計算「房地產貸款佔比」指標時，將「保障性租賃住房開發貸款」「保障性租賃住房經營貸款」「保障性租賃住房購買貸款」從「房地產貸款余額」中予以扣除。
（二十一）加強風險管控
各級監管機構要加強業務指導和風險監測，建立健全保障性租賃住房金融風險監測和防控體系，定期監測轄內銀行保險機構支持保障性租賃住房發展情況，做到風險早發現、早預警、早處置。
中國銀保監會
住房和城鄉建設部
2022年2月16日
I. 政策性金融機構的主要職能有哪些
(1)倡導性職能.是指政策性金融機構以直接的資金投放或間接地吸引民間或私人金融機構從事符合政府政策意圖的放款,以發揮其首倡,引導功能,引導資金的流向.比如,政策性銀行一旦決定對某些產業提供貸款,則反映了經濟發展的長遠目標,表明政府對這些部門的扶持意願,從而增強了其他金融機構的投資信心,降低了這些部門的投資風險.其他金融機構就會放寬對這些部門的投資審查,紛紛協同投資.而一旦某一產業的投資熱情高漲,政策性銀行就可以減少對該行業的投資份額,轉而扶持其他行業的發展.這就體現了它的政策意圖的倡導性,形成了對民間資金運用方向的誘導機制,促使政府政策目標的實現.
(2)選擇性職能.是指政策性金融機構對其融資領域或部門是有選擇的,不是不加分別地任意融資.從表面看,其服務對象,服務領域是由政府選定的,但從實質而言卻是市場機制選擇的結果.如對某些重要的基礎產業,如果市場機制能夠選擇它,那麼依靠市場機制的作用它會得到相應的資源配置,任何形式的政府幹預都是多餘的,不必要的.只有在市場機制不予選擇時,才由政府以行政機制予以選擇.所以,尊重市場機制的選擇是前提,對商業性金融機構不願融資的領域才有可能得到政策性金融機構的支持.世界各國政策性金融機構的活動領域,如中小企業,住房,農業,落後地區的開發等,正是商業性金融機構不予選擇或不願意選擇的領域.但是,並不是所有這樣的領域都能得到政策性金融機構的支持,作為金融企業,政策性金融機構只能選擇那些有一定經濟效益,貸款能夠回收的項目,其中包括雖不盈利但財政提供擔保和補貼的項目.
(3)補充性職能.是指政策性金融機構的金融活動具有補充和完善以商業性金融機構為主體的金融體系的職能,彌補商業性金融活動的不足.對於一些商業性金融機構不願或無力選擇的產業,項目,政策性金融機構以直接投資或提供擔保的方式引導資金流向,進行融資補充.主要表現在:對技術,市場風險較高的領域進行倡導性投資,對投資回收期限過長,投資回報率低的項目進行融資補充,對於成長中的扶持性產業給予優惠利率放款.
(4)服務性職能.政策性金融機構的經營活動具有相當的專業性,在其服務的領域內積累了豐富的實踐經驗和專業技能,聚集了一大批精通業務的專業技術人才,可以為企業提供各方面的服務.如中小企業銀行為企業分析財務結構,診斷經營情況,提供經濟信息,溝通外部聯系;農業發展銀行收購農副產品,並為農業提供技術服務;進出口銀行為進出口信用提供償付保證,提供國際商情,分析匯率風險;開發銀行為各種重大投資項目提供經濟及社會效益評估等等.同時,政策性金融機構因長期在某一領域從事活動,成為政府在該領域事務的助手或顧問,它參與政府有關計劃的制定,甚至代表政府組織實施該方面的政策計劃或產業計劃.
J. 中國社科院：下半年房地產市場將迎來新一輪調整
2019 年「穩房價」是基調。在人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場穩定。
房地產政策的松緊程度取決於房地產市場發展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質。無論是「因城施策」還是「一城一策」，實際上就是要各個城市根據當地房地產市場的實際情況採取調控措施，這是未來房地產調控的基本原則，就是保持房地產市場健康平穩發展，不發生系統性風險。
當前，房地產市場在「房住不炒」的戰略定位指導下，堅持因城施策，一城一策，落實城市主體責任，房地產市場調控取得了明顯成效。2019年上半年，房地產市場總體呈現平穩回落態勢，各類物業銷售面積均呈負增長態勢，土地購置面積和土地成交價款均大幅下降，住宅投資熱與商辦類物業投資冷的現象仍然延續。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現「小陽春」態勢市場預期有所好轉，但5月份的市場數據回落說明樓市回暖尚不穩定，樓市「小陽春」動力明顯不足，這場由於資金寬松導致的「小陽春」，在政策影響下已經快速退燒，尤其是部分三四線城市可能會繼續步入降溫的通道，接下來房地產市場有可能會進入新一輪的調整期。
上半年房地產市場運行的突出特點
從2019年1至5月份全國房地產開發和銷售情況來看，主要表現出三個方面明顯變化：
第一，各類物業銷售面積均負增長，銷售價格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業營業用房銷售面積全部負增長。1—5月份，商品房銷售面積5.6億平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.7%，辦公樓銷售面積下降12.2%，商業營業用房銷售面積下降12.9%。同時，商品房銷售額51773億元，同比增長6.1%，其中，住宅銷售額增長8.9%，辦公樓銷售額下降12.3%，商業營業用房銷售額下降9.7%。由此可計算得出，2019年1—5月份，商品房平均銷售價格為9325元/平方米，同比增速為7.8%，同比漲幅回落0.8個百分點。其中住宅成交均價9243元/平方米，同比上漲9.7%；商業營業用房成交均價同比上漲3.6%；辦公樓成交均價同比下跌0.1%。商品房均價與2018年全年相比上漲6.7%，漲幅回落2.86個百分點。其中，住宅上漲8.2%，辦公樓上漲2.1%，商業營業用房上漲1.7%。
第二，土地購置面積和土地成交價款均大幅下降。2019年1—5月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價款同比下降35.6%，土地購置面積和土地成交價款的跌幅之大前所未有，土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅，土地成交價款是自最早此數據公布的2004年以來的最大跌幅。而且，土地成交價款跌幅超過土地購置面積，土地平均成交價格有所下降。1—5月份，土地平均成交價格為4389元/平方米，同比增速為-3.5%，是2012年以來首次同比下跌，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%，這是自2012年以來首次出現土地成交價格下降的情況。由於土地價格是形成商品房價格的基礎要素，其漲跌在滯後1-2年後將反映到商品房市場。因此短期內，土地市場對新建商品房市場價格有拉低作用。
第三，住宅投資火熱與商辦類物業投資疲軟的現象仍然延續。2019年1—5月份，全國房地產開發投資同比增長11.2%，比2018年房地產開發投資9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持這樣的投資勢頭，將是自2015年以來首次重回兩位數增幅。房地產開發投資增長為住宅投資增幅帶動，1—5月份住宅投資同比增長16.3%，而辦公樓和商業營業用房投資均為負增長，投資增速分別為-3.6%和-9.7%。住宅投資火熱與商辦類物業投資疲軟的現象仍然延續。其中，辦公樓投資雖為負增長但降幅比2018年有所收窄，商業營業用房投資降幅則比2018年進一步擴大。從地區差異來看，1—5月份西部地區房地產開發投資增速約為東部、中部地區的兩倍，東北地區投資增幅最低，東部、中部、西部、東北地區投資同比增幅分別為9.7%、9.2%、18.5%和7.1%。同時，房地產開發企業房屋施工面積同比增長8.8%，房屋新開工面積同比增長10.5%。
總體來看，上半年的房地產市場特點突出表現為：市場成交乏力，商品住房銷售將進一步回落；土地成交面積、金額累計增速雙雙大幅回調將對未來市場形成較大的下行壓力；總體開發投資依舊維持較高水平，但房地產投資增速將進一步回調。預期2019年房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。
影響未來房地產市場走勢的幾個關鍵因素
綜合2018年與2019年上半年的房地產市場情況，未來房地產市場可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題，值得引起關注。
第一，城市極化帶來的部分城市房價上漲過快。中國的城市化已經走向了一個新的階段，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。無論是房價上漲幅度還是持續時間，一些二線甚至個別三線城市都完全超越了一線城市。如果城市的房價上漲是有基本面支撐的，那風險相對來說是可控的；相反，如果城市的房價上漲並沒有基本面支撐，純粹由房價繼續上漲的預期支撐，那就是泡沫需要加強風險防範。當前部分二線熱點城市和個別三線城市由於大量青壯年人口流入、城市經濟增長推動了房地產市場的繁榮，但同時，資本市場安全優質產品短缺的大環境沒有改變，這使得房價的增長帶來的投機投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛。此外，一些地方採取的行政性措施，如新房搖號，實際上增加了很多套利需求。
第二，棚改退出後部分中小城市的市場隱憂顯現。由於去庫存、棚戶區改造的政策效果疊加，全國商品房待售面積繼續大幅減少，相比大中城市而言，中小城市對房地產市場銷售量增幅的貢獻更大，主要受棚改政策影響。未來棚改融資將由政府購買棚改服務模式轉向以發行棚改專項債為主，鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款。隨著去庫存、棚戶區改造政策的收緊、中小城市市場飽和度的增加，缺乏人口和產業支撐的中小城市房地產市場風險將有所提升。
第三，收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。在經歷了30多年的高速增長和快速擴張後，以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見端倪。在全球化和信息化的推動下，各種社會經濟要素會進一步向特大城市和城市群地區聚集，加上全球經濟增長放緩等潛在風險和不確定因素的存在，個別城市出現收縮問題不可避免，難免不對收縮城市房價產生沖擊。因此，在中國目前城鎮化減速階段，對於部分有收縮跡象或已經收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴張和城市郊區的房地產項目，減小後期城市更新發展規劃的難度。同時對於有收縮跡象的城市在要避免增量規劃，逐步轉為存量規劃，甚至減量規劃。將城市發展重點轉向現有存量土地的再開發，依據城市發展環境與自身優勢，調整城市的性質與功能。
第四，住房租賃市場或面臨集體土地入市的沖擊。在「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」的政策導向下，各地紛紛出台政策措施大力發展住房租賃市場。其中，利用集體土地建設租賃住房對市場的影響不可小覷。以北京市為例，計劃自2017年至2021年五年內供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃；2018年度北京市建設用地供應計劃中，計劃供應國有住宅用地1000公頃、集體土地租賃住房用地200公頃，集體土地租賃住房用地佔全部住宅用地的六分之一，2018年底已實現集體土地租賃住房用地供應209.2公頃，完成率達105%。可以預期，在未來幾年，隨著集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設，相當數量的新增租賃房源將集中入市，這將給當地的住房租賃市場帶來不小的沖擊。
第五，土地市場成交下降或使地方財政收入承壓。2018年土地購置面積繼續增加，但土地平均成交價格增幅明顯收窄，土地平均成交價格同比增加3.3%，大大低於自2013年起土地平均成交價格10%至30%的增幅。2019年上半年更是出現了土地購置面積和土地成交價款均大幅下降的情況。土地成交下降，一方面是房地產信貸資金總體收緊的情況並未改變，部分地塊出讓附帶條件過多令房地產開發企業的拿地意願降低；另一方面房地產企業融資成本較高，未來形勢不明，在土地價格水平高位時房地產開發企業的拿地態度趨於謹慎。土地市場成交大幅下降，必將使財政收入減少的壓力有所增加。2019年1至5月份，國有土地使用權出讓收入同比下降6.0%，而且自2019年起國有土地使用權出讓收入就一直處於負增長的狀態。未來如果土地市場成交繼續保持下行的態勢，財政收入減少的壓力將進一步加大。
「房住不炒」的政策調控思路不斷完善
自2016年中央經濟工作會議提出「房住不炒」的定位以來，延續了兩年多的調控政策取得了預期的效果，使得長期形成的房價上漲預期發生了實質性的轉變。尤其是2018年下半年以來，住房銷售漲幅放緩、土地溢價率持續下降、土地流拍數量激增，房地產開發投資增速放緩，市場下行壓力增大。各地紛紛出台措施放鬆限制性調控政策，緩解市場壓力。但中央「房住不炒、因城施策」的調控思路並未發生根本改變，未來房地產調控政策將從以下三個維度進一步拓寬加厚。
第一，穩定——房地產市場健康平穩發展是重中之重。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示，2019年將以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展，要以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。因此，2019 年「穩房價」是基調。在人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設。繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水平。繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，確保市場穩定。
第二，分化——房地產調控政策分化是大勢所趨。房地產政策的松緊程度取決於房地產市場發展的景氣狀況，帶有逆周期調整的性質。當前，一二線熱點城市房地產主要依靠市場、人口增量驅動，三四線城市則主要依靠棚改政策驅動。因此，房地產調控政策也出現了明顯的分化趨勢。無論是「因城施策」還是「一城一策」，實際上就是要各個城市根據當地房地產市場的實際情況採取調控措施，這是未來房地產調控的基本原則，就是保持房地產市場健康平穩發展，不發生系統性風險。在市場壓力較大的一二線熱點城市，將繼續維持嚴厲的調控政策不放鬆，在防範房地產價格泡沫的同時，著眼於供給側結構性改革，從土地、金融、稅收等方面推進住房制度改革；而在其他三四線城市則將維持房地產市場穩定，防範房地產市場價格下跌過快作為首要任務。
第三，放權——更加註重地方政府在房地產調控中的主體責任。2018年12月19日至21日，中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場：「要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。」在今年的政府工作報告中將落實城市主體責任進一步明確，意味著地方政府調控房地產市場的自主權力進一步擴大。強調「因城施策」、「一城一策」，更加註重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大，體現了中央調控政策的原則性和地方調控措施的靈活性的結合。
對當前房地產市場的總體認識及建議
首先，上半年部分二線城市市場熱度顯著回升引發了調控的再次升級。為遏制地價的持續上揚，已經有多城對土地拍賣規則進行了相關調整。由此看來，「房住不炒」依然是調控的核心，「以穩為主、一城一策」的政策基調沒有改變。而結合5月的土地成交情況來看，土地市場投資熱度已經有一定的緩解，土拍溢價率明顯回落。這說明，市場調控已經有所奏效，房企對市場預期逐漸放低，拿地逐漸回歸理性。各類土拍新規調整雖然在短期內緩解部分地市高熱現象，但並未對市場長期走向產生實質性作用。要維持地價的平穩，關鍵還是要適度加大熱點城市的土地供應，促使土地市場供求平衡，真正實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。
其次，由於不同城市能級的市場運行結果呈現明顯分化的趨勢，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實現小幅增長；大部分三四線城市已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置。失去強政策托底且市場需求明顯透支，市場銷售有可能重回下行通道。雖然3、4月份各地房屋銷售情況呈現「小陽春」態勢，市場預期有所好轉，但5月份的市場數據說明樓市回暖尚不穩定，樓市小陽春明顯動力不足，部分三四線城市可能會逐漸步入降溫的通道之中，房地產市場有可能會進入新一輪的調整期。房地產市場應重點防範部分三四線城市價格快速下跌的風險。
最後，不論短期調控還是長效機制，房地產政策總體目標是一致，即保持市場基本穩定，防止大起大落。可以說，房地產市場基本穩定本身就是對國民經濟的重大貢獻。目前，中央採取的因城施策、分類調控的大方向是正確的，也產生了良好效果，市場風險總體可控。面對市場價格波動壓力，應進一步細分調控手段。一方面要「堵」，另一方面也要「疏」，將壓力在達到危險邊界前進行疏導和化解。同時，應加強全國市場壓力分布實時監測、預測和預警，對過度上漲和下跌城市及區域進行深度跟蹤調研和輔導調控。