夾層信託交易結構

① 信託公司夾層融資是什麼

信託公司借鑒歐美國手汪家的夾層融資概念，將夾層融資嫁接於集合資金的信託產品，推出了以夾層融資為特色的創新型集合資金 信託產品。

夾層融資信託是森正一種介於優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的情勢融此薯悔通資金的進程。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資的融資費用低於股權融資，如可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點。

② 信託劣後，夾層，最優分別是什麼意思

這就是通常說的結構化設計。結構化設計一般分為3層，優先順序，夾層級，劣後級。
想像一個倒立的金字塔，分三層。
最下面塔尖著地的那層是劣後級，中間塔身中間的那層是夾層級，最上那一層是最優級。
當洪水來的時候(信託發生風險時候)，倒金字塔最先被淹(最先虧)的是劣後級，然後(劣後級虧完開始虧夾層)是夾層級，最後是優先順序。
當太陽出來的時候(信託發生盈利了)，倒金字塔結構中，收益率最高的是劣後級，然後是夾層級，收益最低的是優先順序。
最好的闡釋了:高收益，必定伴隨高風險。

③ 什麼是交易策略中的優先劣後夾層

優先順序優先享受收益，優先享受保障，要是虧損的話，先虧劣後級的，承擔的風險也比劣後低，所以優先順序的收益比劣後級的低。反之，因為遭遇虧損時需要先虧劣後級的，劣後級承擔的風險比優先順序高，所以如果獲得收益，那麼劣後級獲得的收益自然也比優先順序高。

劣後與優先是一對孿生兄弟，這是在金融產品中非常常見的一種風險、收益安排。信託公司發行的結構化信託產品，在同一款產品中，可以購買優先順序信託產品也可以購買劣後產品。

(3)夾層信託交易結構擴展閱讀

風控作用

同時設置嚴格風控，以保證優先受益人的本金安全和固定收益來源。

優先順序優先享受收益，優先享受保障，要是虧損的話，先虧劣後級的，承擔的風險也比劣後低，所以優先順序的收益比劣後級的低。反之，因為遭遇虧損時需要先虧劣後級的，劣後級承擔的風險比優先順序高，所以如果獲得收益，那麼劣後級獲得的收益自然也比優先順序高。

劣後與優先是一對孿生兄弟，這是在金融產品中非常常見的一種風險/收益安排。信託公司發行的結構化信託產品，在同一款產品中，可以購買優先順序信託產品也可以購買劣後產品。

優先受益人分享較低的收益率，承擔較小的風險，而劣後受益人則承擔高風險獲得高收益。一般來說，從收益來說，優先順序會保有相對確定且封頂的預期收益率；

而劣後級沒有確定的收益率目標，在最簡單的優先/劣後結構中，支付完優先順序的收益之後，產品投資所產生的一切剩餘收益都歸屬於劣後級。

當投資發生損失時，首先由劣後級吸收，如果劣後級被完全損失，才會損失到優先順序。因此，從風險的角度來看，劣後級代表了風險最高的那一份，而優先順序則是相對低風險的那一份。

其他策略

馬丁格爾策略其實是一種賭博策略， 這個方法其實早在十八世紀發源於法國之後沒多久時間就在歐洲廣為人知， 理論上這種策略絕對不會輸錢。

以一單位賭注開始，在每次賠錢後，將賭注加倍，而在任何一次贏錢後，下一次又回歸到一單位賭注。馬丁格爾法的優點和誘惑力是在每一次賠錢後加碼雙倍，因此下一次贏錢時，你總能贏回之前所有的損失。

但一單位賭注(大家可以自己算一算)在一連串的損失發生時，賭注規模會增加得非常快速，你可能在賭贏之前，就破產了。為了避免資金雄厚的賭徒成功地運用此一策略，所有賭場都對最大賭注設限。

為了准確的判斷出一種趨勢什麼時候開始，什麼時候結束，交易者們都花了很多時間研究了許多判斷方法。但殊途同歸，所有有效的方法都有一些非常類似的特徵。趨勢跟蹤法可以創造可觀的回報，而且一直戰無不勝，但出於幾個原因，大多數人都不太容易堅持這種策略。

第一，大趨勢很少出現，這意味著趨勢跟蹤策略的失敗概率要遠大於成功的概率。對一個典型的趨勢跟蹤系統來說，可能有65%~70%的交易是賠錢的。

第二，趨勢跟蹤系統不僅會在沒有趨勢的時候失效，在趨勢逆轉的時候也會失效。一個趨勢結束之後通常會有衰落期，但在市場驟然轉向的情況下，衰落有可能持續幾個月之久。在這段時間里，趨勢跟蹤策略會使你不斷賠錢。

④ 什麼是夾層融資信託

夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資只是從屬債務（subordinate debt）的一種，但是它常常從作為從屬債務同義詞來用。夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，投資者的目標回報率是20%～30%。一般說來，夾層利率越低，權益認購權就越多。
通俗地講，它是向融資方提供介於股權與債券之間的資金，通常是填補一些在考慮了股權資金、普通債權資金後仍然不足的資金缺口，因而夾層基金本質上仍是一種借貸資金，在企業償債順序中位於貸款之後。
夾層融資是一種融資的技術手段，在很多情況下起到「過橋」融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資，從企業拿到土地到取得開發貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
夾層投資也是私募股權資本市場（private equity market）的一種投資形式，是傳統創業投資的演進和擴展。在歐美國家，有專門的夾層投資基金（mezzanine fund）。如果使用了盡可能多的股權和優先順序債務（senior debt）來融資，但還是有很大資金缺口，夾層融資就在這個時候提供利率比優先債權高但同時承擔較高風險的債務資金。由於夾層融資常常是幫助企業改善資產結構和迅速增加營業額，所以在發行這種次級債權形式的同時，常常會提供企業上市或被收購時的股權認購權。

⑤ 信託公司的夾層融資業務模式以及案例分析

信託公司的夾層融資業務模式以及案例分析

夾層融資是指在風險和回報方面介於是否確定於優先債務和股本融資之間的一種融資形式，那麼信託公司有關夾層融資業務案例大家會分析?

信託夾層融資的股權型模式

信託公司通過設立信託計劃將募集到的信託資金以股權方式進入具有良好破產隔離的特設目的公司(SPV)，特設目的公司負責項目運作，並最終獲取投資收益。

1、資金進入方式：

(1)與融資方共同設立SPV;

(2)對已經設立的SPV 進行增資擴股;

(3)以信託受益權置換融資方所持SPV 股權並增資擴股。

2、退出渠道：

(1)第三方溢價收購信託計劃所持特設目的公司股權(第三方包括特設目的公司的母公司、關聯公司等等);

(2)第三方溢價收購夾層投資者所持信託受益權;

(3)以“類優先股”方式分配投資收益。

→優先股是指相對於普通股，具有優先享受剩餘索取權的權益性資本。優先股具有優先派分且收益穩定的權利特徵，第一，優先股排在普通股之前，公司盈利首先應支付債權人的本金和利息，繳納稅金;其次是支付優先股股息;最後才分配普通股股息。無論公司盈利水平如何變化，優先股的股息率不變。第二，剩餘資產分配優先，在對公司剩餘財產的分配上，優先股股東排在債權人之後，普通股股東之前。然而在當前中國現存法律體系下，並不承認優先股這一概念。而在信託里，則可通過結構性設計受益權的不同層次，體現出完全類同於優先股的制度安排。

3、風險分析：

(1)項目運作的失敗風險;

(2)融資人的道德風險：可能發生承諾事項不能如期如約;

4、風險控制措施：

(1)擔保措施：由於債務人抵押不足，因此可請求第三方提供物的擔保或連帶責任保證。第三方可以是債務人的控股公司、關聯公司或擔保公司。

(2)信託機制：在信託受益權上設置優先劣後的結構性安排，由融資方或願意承擔更高風險的第三方購買劣後受益權，優先保障優先受益權投資人的本金及收益。

(3)治理機制：主要從公司日常管理，資金使用及項目管理等方面保障投資人的利益，避免融資方的道德風險。具體措施包括股東會的一票否決權;董事會、財務總監等公司核心管理人員的委任權;資金使用審批權;資金賬戶、使用方向的監督權等等。

5.典型案例：

2006 年3 月1 日，某信託公司發行“麗水馨庭房產投資信託計劃”。

(1)產品名稱：麗水馨庭房產投資信託計劃。

(2)發行規模：52000 萬元(其中優先受益權2 億元人民幣，一般受益權3.2 億元)。

(3)信託時間：2.25 年(其中A 類優先受益權預計會在信託成立後的24 個月內提前結束);

(4)信託方式：股權投資。

(5)資金運用方式：本信託計劃集合資金用於受讓上海某投資咨詢有限公司持有的上海某置業有限公司(簡稱“某置業公司”)85%的股權。

(6)收益來源及分配：信託收益權分為A 類(優先受益權)和B 類(一般受益權)。A 類(優先受益權)向社會投資人與機構投資人募集;B 類(一般受益權)向沿海地產公司定向募集。其中，優先受益權項下的信託利益范圍為優先受益權部分的信託資金與按照年5.5%的預期收益率計算的'收益額之和。

(7)風險控制：某有限公司(香港上市公司)對股權溢價回購事宜提供不可撤銷連帶責任擔保。

信託夾層融資的貸款型模式

信託公司通過設立信託計劃將募集到的信託資金以債權方式發放給具有良好破產隔離的特設目的公司(SPV)，特設目的公司負責項目運作，並最終獲取投資收益，到期依照借貸合同還本付息。

1、資金進入方式：

以債權方式發放給SPV

2、退出渠道：

(1)債務人依照借貸合同還本付息;

(2)第三方溢價收購夾層投資者所持信託受益權。

3、風險分析：

(1)項目運作的失敗風險;

(2)中小企業融資人的道德風險：可能發生承諾事項不能如期如約。

4、風險控制措施：

(1)擔保措施：由於債務人抵押不足，因此可請求第三方提供物的擔保或連帶責任保證。第三方可以是債務人的控股公司、關聯公司或擔保公司。

(2)信託機制：在信託受益權上設置優先劣後的結構性安排，由中小企業融資方或願意承擔更高風險的第三方購買劣後受益權，優先保障優先受益權投資人的本金及收益。

(3)治理機制：主要從公司日常管理，資金使用及項目管理等方面保障投資人的利益，避免中小企業融資方的道德風險。具體措施包括股東會的一票否決權;董事會、財務總監等公司核心管理人員的委任權;資金使用審批權;資金賬戶、使用方向的監督權等等。

5、典型案例：

2006年3月20日，某信託公司推出的“某地產公司朗潤園集合資金信託計劃”。

(1)產品名稱：某信託公司**朗潤園集合資金信託計劃;

(2)發行規模：16000萬元;

(3)信託時間：2年;

(4)信託方式：信託貸款;

(5)資金運用方式：信託資金以貸款方式發放給上海某房地產集團有限公司，用於其開發的位於上海市閔行區某某路的**朗潤園項目建設;

(6)收益來源及分配：信託貸款所得的利息收益及貸款利息收入在信託利益分配前進行資本市場與資金市場運作所得收益;

(7)風險控制：信託公司與某地產公司股東簽訂《股權質押協議》，由某地產公司股東將其持有的該公司部分股權質押給信託公司。若該地產公司無法按規定償還貸款本息時，信託公司將採取必要措施確保信貸貸款本金與利息安全。

⑥ 信託產品常見交易結構解析

信託產品由於底層資產的非標屬性，以及融資方或委託人的個性化要求，使得信託產品的交易結構設計相對復雜、業務鏈條長，且非標業務多為場外、協商開展，無具體的信息披露要求和外部評級要求，導致信託產品存在交易結構復雜和融資主體透明度低的特點。

目前比較流行的信託模式主要有以下四種：貸款模式信託、股權模式信託、權益模式信託和組合模式信託。

1貸款模式

貸款是信託融資里最為基礎、簡單的交易模式，也是最行之有效的融資方式。貸款方式融資方主要有房地產公司、政府平台、上市公司、大型集團公司等。

信託公司通過信託計劃向投資人募集資金並向房地產公司、政府平台、上市公司、大型集團公司等發放貸款，融資方以其關聯資產進行抵質押、保證人擔保等各種風險措施保證債權安全，到期後由融資方還本付息。

以房地產為例，因地產行情的特殊性，所以監管對房地產公司信託融資做出了詳細監管要求。房地產公司以貸款模式進行融資，需滿足銀監會規定的「432」條件。

1、「4」代表房地產公司必須取得「四證」，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》；

2、「3」是指開發企業項目資本金比例不低於30％；

3、「2」則是指融資方或其母公司至少有二級或以上的資質。

1、是否滿足銀監會規定的「432」條件。

2、抵押評估是否合理，抵押率是否控制在合理范圍。

3、房地產項目的運行狀況、已經取得的證件情況、截至到信託產品發行時的開發進度、項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。

4、借款的開發商是否具有償債能力，以往的信譽如何，如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級。

5、項目是否有做資金用途監管、銷售回款賬戶監管、證件印章監管等。

2股權模式

與債權信託相比，股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，所以比較適合房地產企業的融資需求，信託資金可以通過受讓房地產企業股權為其提供開發建設資金。因而可以滿足企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化企業財務報表，部分情況是作為過渡資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸款，實現信託資金的推出。

運作模式：

1、信託公司以信託資金的形式直接入股開發商、受讓股權、參與增資擴股等，成為其股東，在期限等條件滿足時，按約定由開發商或其它第三方根據約定價款收購信託的持股部分。

2、信託公司僅用信託資金中很少的一部分入股開發商，然後將剩餘的信託資金按照股東借款的形式進入開發商，同時這部分資金的償還順序排在銀行貸款或其它債務之後。

1、提防風險，如果項目公司管理混亂，那麼入股的信託資金將面臨被挪用的風險。對此，要求信託公司對項目公司進行全控管理，例如股權質押、證件印章監管、資金賬戶監管、重組董事會、重大事項一票否決等。

2、信託資金在繳納土地出讓金和初期建設資金後，項目開發的後期又面臨資金短缺，即信託產品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取後續資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產項目會成為"爛尾"項目，屆時信託產品將遭遇風險。

3、房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何，是否有足夠的經營現金流作為回購保證。

3權益模式

企業基於自身擁有的優質權益（基礎資產的權利無瑕疵並且現金流穩定可控）與信託公司合作，通常採用「權益轉讓附加回購」等方式，從而實現優質資源整合放大的信託融資模式。

在實踐中，一般運用租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權或者特定資產收益權等方式開展信託融資。

以目前政府平台融資主要採用的應收賬款轉讓加回購的融資模式為例，信託公司發行信託計劃，募集信託資金，受讓政府融資平台持有的應收賬款，以該資產未來的現金流作為信託計劃的未來現金流入來源，平台公司以此融入資金，到期後由其回購應收賬款，實現信託計劃退出。

1、應收賬款須具有真實性、准確性、完整性。

3、回購義務人須簽訂回購合同，分析回購義務人的回購能力。

4組合模式

所謂「組合」，是指信託資金的運用方式涵蓋了貸款投資、股權投資、權益投資、信託受益權轉讓等「一攬子」策略，並根據不同的項目做出靈活的信託資金運用方式以及退出機制。在信託實踐中，常見的組合模式有「股權投資+債權投資」、「股權投資+權益投資」、「股權投資（或權益投資）+財產權信託」，期限配置等方面均比較靈活，但因組合模式交易結構復雜，加大了信託公司在實踐管理的難度。

總結

不同的融資需求和融資主體，需要設計不同的交易結構，作為投資者理解信託產品交易結構設計背後緣由及相關的風險管理手段是十分需要的，本次列舉的幾種常見結構，希望對各位有所幫助。

本文源自信託專家

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⑦ 房地產信託融資模式有哪些

1.貸款型信託融資模式。 信託投資公司受投資者委託，以信託合同的形式將其資金集合，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託收益並於信託計劃屆滿時支付最後一期信託收益和償還本金。 2.股權型信託融資模式。 信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金,之後以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金,同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。 3.混合型信託融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信託投融資模式。 它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點,同時也有方案設計靈活、交易結構復雜的特色，以股權、債權和組合滿足開發商對資金的需求。 4.財產受益型信託融資模式。 開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權,並委託信託公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權,信託到期後如投資者的優先受益權未足額清償,信託公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商持有的劣後受益權滯後受償。

⑧ 什麼是地產夾層融資

夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。2008年國家金融政策日益嚴格，開發商如何拓展融資渠道，成為研究的重點。下面對夾層融資這種形式如何同地產項目對接，進行一些簡單的描述，希望對大家有所幫助。

房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，對外為股權投資，對內為債權融資，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。

項目公司選擇資金雄厚和信譽卓著的建築商實行建築總承包，通過建築工程施工安裝合同約定條款最大限度消除項目完工風險。信託計劃為2年，符合房地產開發的時間規律，在信託計劃滿1年後可以提前終止信託計劃，安排靈活，減少融資方融資成本。

在中國的一些信託投資機構採取的房地產夾層融資方式中，一般規定A類優先受益權信託單位信託資金總額最多為土地成本和取得四證前的費用總和的60%；B類劣後受益權委託人應當為項目公司股東，B類劣後受益權信託單位信託資金總額至少為土地成本和取得四證前的費用總和的40%，一般情況下是項目公司股東已投入項目公司注冊資本金和已投入項目公司股東借款。信託計劃滿一年後，在保證A類優先受益權信託單位達到預期年收益率時，應B類劣後受益權委託人要求新華信託應當提前終止信託計劃。

信託計劃發行成功後，全部信託資金在扣除約定的銀行發行費和信託管理費後，信託公司平價購買項目公司全部股權，委派項目公司董事、經理並擔任董事長並辦理工商變更手續，清理項目公司銀行帳戶僅保留基本銀行帳戶，在代理發行A類優先受益權信託單位商業銀行的當地分、支行開立銀行帳戶，更換和掌握項目公章、財務章和重要法律文件並書面通知項目公司所有業務合作單位，然後將剩餘信託資金以資本公積金方式投資項目公司，最後支付項目公司股東股權轉讓款。

⑨ 信託劣後，夾層，最優分別是什麼意思

優先順序、劣後級，是分配權益的順序不同，作用是：風險不同，收益不同。優先順序風險低，收益率也低。劣後級風險高，收益率也可能較高。