綠地地產財務指標

⑴ 資產負債率計算公式是什麼

資產負債率計算公式：資產負債率=負債總額/資產總額×100%。

一、負債總額：指公司承擔的各項負債的總和，包括流動負債和長期負債。

二、資產總額：指公司擁有的各項資產的總和，包括流動資產和長期資產。

資產負債率是衡量企業負債水平及風險程度的重要標志。它包含以下幾層含義：

1、資產負債率能夠揭示出企業的全部資金來源中有多少是由債權人提供。

2、從債權人的角度看，資產負債率越低越好。

3、對投資人或股東來說，負債比率較高可能帶來一定的好處。（財務杠桿、利息稅前扣除、以較少的資本（或股本）投入獲得企業的控制權）。

4、從經營者的角度看，他們最關心的是在充分利用借入資金給企業帶來好處的同時，盡可能降低財務風險。

5、企業的負債比率應在不發生償債危機的情況下，盡可能擇高。

(1)綠地地產財務指標擴展閱讀：

這個比率對於債權人來說越低越好。因為公司的所有者(股東)一般只承擔有限責任，而一旦公司破產清算時，資產變現所得很可能低於其帳面價值。所以如果此指標 過高，債權人可能遭受損失。當資產負債率大於100%，表明公司已經資不抵債，對於債權人來說風險非常大。

資產負債率反映債權人所提供的資金佔全部資金的比重，以及企業資產對債權人權益的保障程度。這一比率越低(50%以下)，表明企業的償債能力越強。

⑵ 房企負債率排名2021

 5月27日，「2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會」在深圳舉行。活動發布了最新的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》，這項由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦的測評研究工作，已經連續開展了14年，是國內關於上市房企綜合實力最重要的專業測評研究。活動還同步發布了《2021物業服務企業上市公司研究報告》，該項研究由中國物業管理協會指導，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦。
    根據《2021中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企整體沒有太大變化。其中，萬科繼續位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恆大、融創、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤置地、龍湖集團排名與上年一致，分別位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十；新城控股位列第十位。
    據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計195家。與2020年相比，納入測評的上市公司總數凈減少7家。
    從核心測評指標來看，2020年上市房企規模持續增長，但增速放緩。總資產均值為1577.89億元，房地產開發業務收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資產收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%；經營效率穩中有升，總資產周轉率與上年基本持平，存貨周轉率稍有上升。
    此外，本次測評還發布了2021中國房地產配套供應鏈上市公司分榜單。測評研究報告指出，2020年房地產市場政策環境逐步收緊，行業整體規模增速已開始放緩，行業內部分化明顯，房企在降本增效、提質升級方面對供應鏈企業產品、服務的適配能力提出了更高要求。建築產品的建造是一個集合土地、供應商產品和服務，為客戶打造高品質產品的過程，離不開高效的供應鏈和優秀供應商的儲備。綜合實力強的供應商與房企深化合作，為雙方實現互惠共贏奠定了堅實的基礎。

⑶ 每年光利息就要還5000億！這80家房企有息負債超7萬億

進入下半年，房企融資「三道紅線」絕對是熱門話題。而設置「三道紅線」的主要目的，就是為了控制房企有息負債的無限增長。

根據南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研房企的情況來看，除去一家去年剛上市的房企，80家調研房企中，82%的房企有息負債都較去年同期增長了。

其中，有7家房企有息負債同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位於15%-30%之間。此外，有14家房企的有息負債規模實現負增長。

整體來看，80家房企有息負債規模達到7.2萬億，按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息或超過5000億。

即便是龍頭房企，外界依然能從擴大的有息負債規模中感受到償債「壓力」。

7家房企有息負債都超過2000億

房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。具體來看，截至今年上半年，總共有7家房企有息負債規模超過2000億元。

高喊「降負債」的恆大，有息負債依舊超過同一陣營的龍頭房企，達到8355億元。碧桂園、綠地控股緊隨迅談轎其後，有息負債分別高達3420.4億元、3298.44億元。此外，這一區間還有融創、保利、萬科、華夏幸福。

這7家房企的有息負債規模總共2.6萬億，約佔80家房企有息負債總和的36%。

恆大集團董事局主席許家印在3月份宣布，「從2020年，恆大開始轉變發展方式，全面實施『高增長、控規模、降負債』的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。」今年上半年，得益於「高增長」和「控規模」，恆大的有息負債與3月底提出新戰略時相比，減少約400億元。

按照恆大「降負債」的規劃，未來三年要降4500億負債，到2022年要把總負債降到4000億以下。為此，下半年恆大將進一步加大銷售和回款力度，繼續實施土儲負增長，逐步分拆優質資產陸續上市。「我們有信心，到年底有息負債與凈負債率還將大幅下降。」 恆大總裁夏海鈞表示。

碧桂園龍頭抓回款、降負債也較為明顯。上半年權益回款率達到94%，已連續5年高於90%，自身造血功能強勁。同時，截至6月30日有息負債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，下降了7.5%。截至6月30日，公司賬面可動用現金余額2055.2億元，在手現金充裕。

綠地控股上半年銷售業績出現下滑，通過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金周轉。但是外部借款增加導致了有息負債同時上升。截至2020年6月30日，企業貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負債的增加導致了凈負債率再次高升。

有息負債最低的也將近6 0億

一直以來，房企都通過舉借債務擴大經營規模，把握負債與規模考驗企業的財務把控能力。南都大數據監測80家規模上市房企，有息負債1000億-2000億（不包含）的有17家，代表房企有富力、龍湖、華潤、招商、世茂、中海等龍頭房企。

華潤置地有息負債合計達到1645億元的新高，凈負債率也隨之提高至45.9%。根據披露的內容，一方面是疫情侍掘加大了短期現金流緊張形勢，另一方面是一種債務置換動作的前置，利用上半年較為寬松的融資環境，提前將即將到期的債務做好鋪墊。

對於佳兆業要實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層坦言，確實感覺到壓力山大。上半年畝肆有息負債1217億元，其中境內佔比43%，境外佔比57%。未來到期債務中，一年內到期的債務佔比26%，5年以內長期到期債務佔比約71%，5年以上的到期債務佔比3%。管理層中期業績發布會上表示，下一步不僅要確保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。

有息負債500億-1000億（不包含）的有21家，代表房企有雅居樂、金茂、新城、遠洋、合景泰富、中南等。

此外，有息負債低於500億元的房企有35家，代表房企有城建、中駿、正榮、建發、綠地香港等。

最高翻兩倍！這6家房企負債增速驚人

適度的杠桿能夠有效地利用好 社會 的資金與資源，為長遠發展提供彈葯。但是，在眾多不確定性下，未來高負債高杠桿的規模化之路能否實現穩健經營，不容樂觀。

南都大數據研究院監控80家上市房企，除了一家去年剛上市的房企，上半年有65家房企的有息負債規模同比呈增長態勢，佔比82%。

其中，三盛、中交同比增速分別高達207.08%、161.04%。奧園、建發、德信、中梁三家的同比增速都超過了50%。

面對行業洗牌加速，三盛控股在母公司的戰略驅動之下，加速全國化擴張。上半年先後在江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫拿下4宗地，總地價約27.54億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的4倍有餘。規模做大的同時，三盛的負債也在不可避免地攀升。截至中報，銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款約為72.91億元，一年後到期的借款約為40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）僅有約19.46億元，並不足以償還。不過，由於三盛控股目前資產注入尚未全部完成，其在核心財務指標表現尚不能夠完全體現母公司三盛集團的實際情況。

中交地產上半年投資強度達到222%，相比去年提升了121%。伴隨著土地儲備不斷增長的是中交地產不斷攀升的負債水平，有息負債同比增速位居行業前面，而且「三道紅線」全踩。不過，從中交集團對旗下地產業務的多次整合中不難看出，集團對地產業務板塊的重視，並且央企背景為融資等帶來了不少便利，擁有高杠桿、低融資成本擴張的先天優勢。

2020年上半年，奧園的有息負債、凈負債率、有息短債都同比大升，當中有息負債從去年上半年的536.7億元陡升92.1%至1030.5億元。不過，奧園管理層表示，奧園下半年到期的債務大約有200多億元，截至6月底公司現金余額約694億元，同時其尚未使用的授信余額約943億元，短債壓力不大。

建發國際業績正步入高速發展，銷售金額同比增長約52.87%。到2020年底,建發國際的目標是達到700億元規模。伴隨規模擴張，建發國際的負債總額增長，長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。不過，建發國際銷售回款266.3億元，現金流能覆蓋短期債務。得益於母公司的國企背景，建發國際的融資成本處於行業內較低水平。

增速15%的有33家，佔比超四成

加上上述這6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建業、合生、奧園等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有綠城、保利置業、世茂、金地、萬科、龍湖、時代等。

自2019年以來，綠城中國集中精力布局一二線城市，投資力度逐漸加大。上半年新增土儲建面同比上漲241%，新增貨值1756億元同比上漲181%。但綠城管理層表示，綠城這兩年取得了比較好的增長幅度，之所以取得這么好的發展，是藉助了融資杠桿，但是沒有依賴融資。上半年短期借款168.06億元，長期借款572.93億元，同比均有所上升。年內到期債務比重較2019年末下降5.5個百分點，占總債務31.1%。

另一方面，行業龍頭企業萬科的負債總額也是不容小覷的，但基本保持著良好的負債結構。以世茂為例，為應對復雜的經濟和金融環境變化，後續持續發展奠定了堅實的基礎，上半年借款總額1429.8億元，長期借款佔比72.3%，短期借款佔比27.7%，長短期借款結構長期處於安全 健康 的水平。現金短債比1.8，流動性水準較好，短期償債能力強。

還有萬科，始終保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。截至6月底，萬科的有息負債以中長期為主，一年以上佔比超六成。持有貨幣資金1942.9億元，遠高於一年內到期的有息負債總和968.2億元。

此外，龍湖的短期債務達到172.14億元，長期債務達1513.4億元，總債務規模相較於去年同期增長20.35%，其中的短期債務佔比僅為10.21%的較低水平。在上半年業績發布會上，CFO趙軼表示，龍湖上半年保持財務結構安全，以自律換自由。但今年上半年同比較快的債務總規模的增速，以及高比例的利息資本化處理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融創、雅居樂、佳兆業、美的置業、恆大、新城等。

負增長！這14家房企降負債

於此同時，有14家房企的有息負債規模實現負增長，其中路勁有息負債規模同比下降63.58%。泰禾、北大資源、大名城同比都呈現兩位數負增長。

泰禾今年上半年收入24.63億元，同比下降83.02%；凈利潤-15.82億元，同比下降201.33%，僅尚未支付的利息就達43.32億元。期末融資余額為960億元，平均融資成本為10.03%，將有713.72億元在一年內到期。在其融資結構中，信託等非標融資為578.16億元，佔比60.20%。為了解決公司困難，泰禾集團擬引入萬科，但是到目前萬科仍遲遲未做最後決定。而在萬科的中期業績說明會上，萬科CEO祝九勝認為泰禾的產品力、基礎能力不錯，但也多次強調：「萬科的介入是有條件的」。

盡管凈利率、毛利率雙雙下探，但在現金流、償債能力等數據上，中海地產則實現了逆市上揚。中海地產的銀行及其他借貸、應付票據分別為1292.9億元、793.2億元，有息負債共計2088.1億元，其中一年內到期的有息負債為334.4億元，現金短債比超過3倍。中海地產主席顏建國表示，中海曾經歷了1997年的金融風暴，當時由於負債率相對比較高，面臨破產的風險，教訓是極為深刻的。自那一次開始之後，中海的經營是穩字當頭，尤其是對於負債率以及現金杠桿，在內部設立了嚴格的紅線。

一直以來，重倉酒店資產使得富力面臨不小的負債壓力，但在今年上半年，降負債略有成效。今年2月，富力發行4億美元的優先票據以贖回於2021年到期的美元優先票據，延長到期期限。上半年處理了108億元的境內債券，降低了有息負債規模。按照計劃，集團未來9個月將處理250億-350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。而富力地產董事長李思廉也表示，未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。

行業觀察：降負債將成新常態，不排除降價促銷

研究員發現，在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，上半年有息負債規模增速較高的房企。一方面是增速較高但規模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由於近幾年擴張導致負債增速過高的中型房企，如奧園等。

為了控制房企有息負債規模，防範房地產風險，監管部門祭出了融資新規，設置「三道紅線」，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，藉此控制有息負債規模的增速。這也意味著下半年，降負債將成為行業「新常態」。

在此背景下，眾多房企也一致認為，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是持續經營的關鍵。因此，城市布局、拿地時機、產品打造、資源聚合等方面也將面臨更多考研。下半年，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，不排除積極降價促銷，以回籠資金的可能。

策劃：林廣

牽頭人：王艷玲

研究員： 伊曉霞 王艷玲 邱永芬 林廣

出品：南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組

⑷ 短期內「踩線」房企，債務違約風險將上升

11月18日，國家金融與發展實驗室（簡稱「NIFD」）發布了第三季度 房地產 金融專題報告。

報告中指出，房企融資方面，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。重點房地產企業檔肢資金監測和融資管理規則的推出，使短期內「踩線」房企將直接面臨有息負債規模的「硬約束」以及在融資過程中面臨歧視的「潛規則」，其債務違約風險會陡然上升。

NIFD房地產金融研究團隊對此建議，規則需以穩步推進為主基調，並設置較合理的過渡期，否則短期產生的負面效應恐超過正面效應。

前三季度境內發行額同比升15.73%

報告顯示，前三季度除房企境內信用債發行規模有所上升外，開發貸、信託、境外信用債等融資渠道仍處於收緊狀態。

從境內信用債（不包括資產證券化產品）發行情況來看，2020年前三季度發行總額為4993.59億元，同比上升15.73%，平均票面利率約為 4.30%。分季度來看，第一、第二、第三季度房企境內信用債發行規模分別為1697.77億元、1496.21億元和1799.61億元。

從存量來看，2020年三季度末房企境內信用債待還余額為2.18萬億元，同比上漲6.13%，其中的1.49萬億元將會在3年內到期。

報告預測，隨著房企進入償債高峰期，債券發行募集的資金將主要用於借新還舊，可用於拿地和房地產項目建設的資金規模有限（ 住房租賃 項目例外）。

從境外信用債發行情況來看，2020年前三季度，內地房企境外債發行規模達到532.62億美元（約為3627.05億元人民幣），同比下降12.07%，平均票面利率為7.86%。

分季度來看，第一、第二、第三季度內地房企境外債發行規模分別為272.23億腔鎮美元、75.39億美元和184.97億美元。截至2020年三季度末，內地房企境外債存量余額為2265.96億美元（約為1.54萬億元人民幣）。

總體來看，前三季度房企境內、外信用債融資規模合計同比上升1.78%，且融資成本略有下降。

報告分析稱，在疫情之下，債券發行審批部門對優質房企的境內信用債審批發行條件有所放鬆，境內信用債發行規模有所上升，且票面利率相對較低。但受境外疫情加重影響，房企境外債融資曾在二季度暫停40餘天，導致前三季度境外信用債融資規模有所下滑。

資金需求量大、使用周期長、外源性融資依賴程度高等行業特點，決定了目前大多數房企以高杠桿、高負債、高周轉的模式運轉。2020年第一季度之後，房地產市場超預期復甦，住房銷售規模和價格呈「深 V」型反彈走勢，部分城市 房價 泡沫再起，土地交易市場持續升溫，一定程度上促使監管部門考慮進一步加強政策調控。

房企普遍「踩線」

2020年8月20日，住房城鄉建設部和人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，提出了重點房地產企業資金監測和融資管理規則（下稱「規則」）。

規則的具體內容尚未以文件的形式正式向外發布，市場傳言行圓世規則通過設置「三道紅線」將房企分為四檔，並根據房企所處檔位控制其有息負債規模的增長。「三道紅線」的具體內容如下：一是剔除預收款後的資產負債率大於70%；二是凈負債率大於100%；三是現金短債比小於1.0倍。

根據房企財務指標對「三道紅線」「踩線」數量不同，試點房企將被分為「紅、橙、黃、綠」四檔，檔位根據有息負債規模增速閾值來設定，每降低一檔，融資規模上限增加5%。

另外，如果連續三個年度經營活動現金流量凈額為負、拿地資金總額超過銷售總額的40%，則房企需提供最近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，其信用債發行、信託融資、資管產品、海外融資等主要融資渠道將會受到限制。

報告稱，央行官員在9月和10月的兩次新聞發布會上表示，後續將會基於政策試行的效果，在完善規則的基礎上，穩步擴大適用范圍。市場預期該規則會從2021年開始在全行業規模以上重點房企執行。

基於上市房企2020年中報和公告的數據，NIFD房地產金融研究團隊測算了總資產規模大於200億元的122家上市房企扣除預收賬款（合同負責）後的資產負債率、凈負債率、現金短債比和「踩線」情況。

從「踩線」情況來看，中國恆大、華夏幸福、綠地控股、融創中國、富力地產、中梁控股、泰禾集團、雲南城投等42家房企「踩了三道紅線」，約占樣本房企總數的34%。

保利置業集團、首創置業、大悅城、合生創展集團、佳兆業集團、佳源國際控股、榮盛發展、中駿集團控股、陽光城等23家房企「踩了兩道紅線」，約占樣本房企總數的19%。

萬科、碧桂園、招商蛇口、世茂集團、遠洋集團、禹洲集團、綠城中國、花樣年控股、路勁、新城控股、建業地產等 40家房企「踩了一道紅線」，約占樣本房企總數的33%。

中國海外發展、保利地產、龍湖集團、華潤置地、五礦地產、招商局置地、金地集團等17家房企「未踩線」，約占樣本房企總數的14%。

從以上測算來看，房企普遍「踩線」：12家試點房企中，「踩線」房企佔比為 75%；規模以上上市房企樣本中，「踩線」房企數量佔比約為86%。

報告中指出，從房地產金融風險來看，長期來說，規則通過控制房企債務融資增速，穩妥有序降低負債水平，可以降低行業杠桿率，防範和化解房地產金融風險。但短期內，「踩線」的房企將直接面臨有息負債規模的「硬約束」，以及在融資過程中面臨金融機構調低融資評級和強化融資歧視的可能，債務違約風險陡然上升。

此外，部分財務杠桿率較高且資金周轉能力較弱的「踩線」房企，其短期償債壓力較大，流動性嚴重吃緊，融資規模收緊可能導致其現金流斷裂，而且存在引發房企與銀行、信託等相關聯金融機構和債券市場的交叉違約，進而產生金融系統性風險的可能。

因此，NIFD房地產金融研究團隊認為，規則需以穩步推進為主基調，並設置較合理的過渡期，否則短期產生的負面效應恐超過正面效應。

⑸ 央行或將房企商票納入監控 「表外負債」強監管來臨

商票這個龐大而隱秘的資金池，正進入監管視野。

據財聯社消息，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。消息稱，房企商票數據目前暫未納入「三道紅線」計算指標，未來極有可能被納入。倘若商票數據被納入「三道紅線」中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

長期以來，因商票不被計入有息負債而游離於「三道紅線」之外，成為房企降「三道紅線」法寶，規模亦迅速攀升。數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億元，同比大增33.8%。其中，華潤、綠地、融創等房企商票余額最多。

被納入「三道紅線」 首批試點范圍的12家房企是：碧桂園、恆大、綠地、融創、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。

「如果不及時納入監管范圍，有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍、要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因。未來整個房企商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」IPG首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

商票被納入監管這是一個信號。接下來，針對房企「表外負債」的強監管大幕將大概率拉開。

危險的商票

商業票據融資，是指通過商業票據進行融通資金。商業票據是一種商業信用工具，指由債務人向債權人開出的、承諾在一定時期內支付一定款項的支付保證書，即由無擔保、可轉讓的短期期票組成。

負債表中，商業票據被計入應付賬款、應付票據，避開了「三道紅線」對有息負債的監管，因此，去年以來，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大商票發行。

華西證券2019年研究數據顯示，60家樣本房企應付票據余額從2016年末的345億元提升至2019年末的1343億元，3年增長3倍。

2020年，房企商票承兌規模更是呈井噴式增長。根據上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量9.27%。

其中，華潤、綠地、融創商票余額最多，碧桂園、保利次之。中型房企中華夏幸福、藍光和富力等也將之運用嫻熟。一些排名靠後的房企，如廈門建發其商票余額也超過100億元。

有分析稱，目前約8成房企都使用商票進行材料采購、勞務支出以及建設工程付款等，貫穿整個房地產產業鏈，從前期的土地招標到中後期開發建設、房產銷售。其中，上游有材料供應商、建築公司、設計公司，下游有裝修公司、中介服務和物業服務機構等。房企一旦出現拒付商票行為，將帶來連帶損失。

柏文喜表示，「三道紅線」監管新規大大壓縮了房企債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。部分企業商票存量已經超過2000億元，如果不將之及時納入監管范圍，極有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。

「開發商集中采購優勢很明顯，形成了對上下游貨款和購買服務拖欠。這種拖欠積累到一定程度會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會穩定問題。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

風險開始暴露

風險正在暴露。今年以來，陽光城、實地、中梁等房企均因商票兌付問題引發關注。

先是陽光城，去年底市場上有消息稱這家公司「商票成批拒付」。今年1月4日，陽光城主動對外宣稱：「該筆商票涉及刑事案件，經過公司管理層研究決定，基於社會責任擔當，維護商票持票人的合法權益，我司將於今日先行全額兌付該筆商業承兌匯票，後續我司將繼續推進刑事案件偵破工作。」

今年5月初，有媒體報道稱，實地地產子公司於去年4-8月簽發的部分相關融資性票據出現拒付情況。對此，實地地產回應稱，子公司於2020年4月至5月期間，向山西富興盛開具電子商業承兌匯票；由於山西富興盛涉嫌詐騙，相關款項暫緩支付。

5月10日，中梁地產旗下濟南梁鼎置業發布聲明稱，作為商票收款人的山東國茂通過偽造企業承兌保函、材料設備購銷合同等虛假材料，將濟南梁鼎用於質押的商業承兌匯票擅自對外流傳。針對外界「濟南梁鼎置業公司6.78億元商業承兌匯票將陸續到期，欲兌付得打8折」傳聞，中梁正面否認，直言所涉已到期商業承兌匯票已按期100%承兌，不存在打折或逾期情況。

恆大曾在6月7日於官網發布聲明，對商票未兌付進行回應。其稱，針對個別項目公司存在極少量商票未及時兌付情況，集團高度重視並安排兌付，目前集團生產經營一切正常，成立25年來從未出現借款利息晚付、本金逾期歸還情況。

表外負債監管將加強

房企的隱患已經從評級下調開始了。

標普信評發布報告稱，盡管中國房地產開發企業受「三道紅線」監管要求影響，紛紛降低表內財務杠桿，以減少自身觸及紅線數量，但行業整體杠桿改善情況有限，且多數房企更傾向於使用增加少數股東權益或者將房地產開發項目移至表外等方式改善並表范圍內的財務杠桿。

在一次壓力測試中，標普將占總股本30%以上的少數股東權益重新歸類為短期債務，結果近四分之一開發商面臨評級下調壓力。

實際上，在去年8月監管部門發布融資「三道紅線」後，緊接著又在10月份下發了三張監測表，分別為《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》(表1)《試點房地產企業融資情況統計監測表》(表2)《試點房地產企業表外相關負債監測表》(表3)。這些監測表涵蓋了「三道紅線」監測指標，要求試點房企填寫參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品融資以及其他表外有息負債等數據，於每月15日前提交。

李宇嘉表示，「三道紅線」對開發商杠桿約束以及對高負債的壓降是全口徑的。開發商報送的三張報表中，就包含全口徑融資債務統計和報送，凡是有變相融資的都要進行監管和壓降。

但在實際操作中，由於「明股實債」具有一定隱蔽性，從報表和經營數據定量和定性判斷「明股實債」難度較大，易被企業用來避開監管，粉飾財務報表。「目前對表外負債監管主要靠房企自覺報送三張表，預計接著來對開發商全口徑負債主動監管將成為重點。」 李宇嘉說。

房企商票監控

⑹ 面對「三道紅線」房企該如何降負債破局

近期，「三道紅線」推出後迅速受到各大房企的關注，各大媒體爭相報道，一時間成了 房地產 行業的一大熱點，在各大房企中掀起了一股降負債的熱潮，「三道紅線」敲響對不同規模以及發展階段的房企需要加強自身財務結構優化，增強抵禦系統性金融風險能力的警鍾。

三道紅線要求具體是什麼？即「房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的凈負債率不得大於100%；房企的「現金短債比」小於1 。央行將據此對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理」。

紅線「祭出」後，各家房企降負債將成為今後工作的主旋律。行業專家如何看待房企降負債？貝殼研究院首席分析師潘浩對和訊 房產 發表了看法。

潘浩提出，總體來說，資產負債率、凈負債率和現金短債比這三個指標，分別從整體、長期、短期三個維度來衡量企業的財務風險，那麼房企的應對也需要從這三方面入手。

整體：房企都將「持續優化財務結構」作為發展戰略之一

整體看，就是房企資產負債率的討論，根據貝殼研究院8月第4周對已發布中報房企觀察的數據顯示，資產結構方面，資產負債率表現分化。發布半年報的47家房企中22家房企資產負債率維持不變或同比下降，佔比47%，其餘25家房企資產負債水平同比小幅上漲。而全部房企均在業績報告中將「持續優化財務結構」作為下一步發展戰略之一。

潘薯豎浩認為，從整體來看房企需要意識到去杠桿、降負債是企業發展到一定階段的必然面臨的課題，也符合政府政策導向，因此調整企業發展戰略，「高負債、高杠桿、高周轉」的發展模式或將逐漸退出企業戰略。

長期：拆分業務板塊上市、合作開發可應對風險

長期看，即是針對凈負債率指標來談，凈負債率=（有息負債-現金余額）/凈資產，也稱凈借貸比率。這個指標，可以看出不同企業在杠桿風險上的差異。

政策規定，房企的凈負債率不得大於100%。從中報表現來看，TOP20房企中，金科、陽光城(000671,股吧)、中南、恆大、融創、綠地的凈負債率均超過100%。恆大的凈負債率高達266%，綠地第二，達189%。

潘浩提出，其次從長期來看中手伏，房企需要控制帶息負債規模、增強盈利能力，在過去幾年部分房企通過高杠桿、高周轉的模式實現了規模擴張，但由於帶息負債規模高、貨幣資金持有量偏低、利潤水平較低，導致企業抗風險能力不足，特別是面對今年的突發影響，很容易使得這類賣攜企業出現系統性風險，同時連帶上游金融企業、下游供應商以及消費者共同面臨不確定性。

因此控制負債規模、強化盈利能力成為長期應對風險的舉措。此外，拆分業務板塊上市、合作開發、多元化模式等也是房企可以採取的長期應對風險的方式。

短期：可控制拿地速度、將短債置換為長債等

短期看，即是針對現金短債比指標來談，政策規定，踏到這條線的房企的「現金短債比」小於1。從TOP20房企中報表現來看，30%的房企現金短債比不合格。恆大達0.26倍、融創是0.47倍。

最後從短期上針對這個指標看，潘浩認為，控制拿地速度、加速銷售補充現金流、將短期債務置換為長期債務，可以一定程度上調整最後的財務數據。

不過，雖然可以從一定程度上調整財務指標，但其空間是有限的，轉變思路、提升發展質量，是行業長期健康發展的需要。