黃金十年地產農業將成為新藍海

『壹』 政府工作報告定調樓市 房住不炒增供給解難題

今年的政府工作報告中，針對房地產領域重點工作指出，保障好群眾住房需求。堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，「穩地價、穩房價、穩預期」。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
重申房住不炒「今年政府工作報告針對房地產領域的內容相當豐富。」華夏新供給經濟學研究院院長賈康在接受記者采訪時直言，「房住不炒，要解決好大城市住房突出問題，以及規范發展長租房市場，這些內容過去一直強調，這次寫入報告，可以理解為是今年政府的工作重點。」
今年政府工作報告除了重申房住不炒外，首次出現「三穩」表述，即穩地價、穩房價、穩預期。在業內人士看來，這體現了政府抑制當前樓市過熱的決心和態度。
國家統計局數據顯示，今年1月份，70個大中城市中，53個城市新建商品住宅價格環比上漲，上漲城市數量創近4個月來新高，其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。
為了抑制樓市過熱，近期多地密集出台樓市調控政策。僅3月3日當天，就有上海、杭州等地釋放調控收緊政策。杭州市提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等。上海市明確要求，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。
統計資料顯示，2020年，中央和各地出台房地產調控政策的頻次高達489次。2021年1-2月，各地出台房地產調控政策達到87次。具體來看，近幾個月來的調控政策以打壓為主，且大中城市的調控頻次明顯增多。
「每年政府工作報告中關於房地產的表述都具有風向標意義。可以說房住不炒是房地產市場的基礎，是大原則，是『十四五』時期中國樓市的總基調。『三穩』是房住不炒的總體方法，二者是手段和目標的關系。」中原地產首席分析師張大偉對記者表示。
增加兩類住房供給大城市住房難是本次政府工作報告的重點聚焦問題。去年底的經濟工作會議首次將「解決好大城市住房突出問題」列為年度八大重點任務，本次政府工作報告延續了這一說法。政府工作報告提出「幫助青年人緩解住房困難「「盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難」。
接受記者采訪的業內人士一致認為，這句話釋放的信號相當清晰：住房問題已經成為困擾新市民和青年人的主要問題之一，緩解住房困難，關乎住有所居，更關乎安居樂業。
可以說，大城市的房價已經成了青年人難以承受之重。根據國家統計局的數據，自去年四季度開始，一線城市房價平均漲幅明顯高出二三線城市，成為領漲者。
如何解決大城市住房問題？政府工作報告中將著眼點落在了增加保障性租賃住房、共有產權房等房源供給方面。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政府工作報告對大城市住房問題的關注，對今年各類城市的房地產政策和市場變化有較大影響。增加兩類房源供給說明後續保障性租賃住房和共有產權住房將成為大城市重點推出的產品，此類產品將承擔解決住房問題的重要角色。而且為了實現此類產品的供給，政府工作報告中明確了三種方式，即「增加土地供應、安排專項資金、集中建設」，體現了在土地、財政、規劃等方面給予的支持，具有導向作用。
規范長租房市場近兩年來，由於惡性競爭、監管不到位等原因，租賃市場亂象頻發，部分長租公寓出現資金鏈斷裂，房東、租戶、金融機構等多方權益受到損害，社會影響較大。
政府工作報告明確表示，要規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。這延續了去年底中央經濟工作會議的精神，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控，將成為今年的工作重點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，規范發展長租房市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。我國租賃市場經過幾年的發展，矛盾和問題已經凸顯，規范發展長租房市場就是將監管制度化、常態化。未來需要不斷健全租賃行業的法規與政策體系，從租賃雙邊、經營機構等方面不斷推動行業監管的制度化，逐步形成長期穩定的租賃市場。
城市更新擴容從舊改、棚改，到傳統商圈的升級、城市老舊空間的重新利用，近年來隨著我國城市發展速度的加快，城市更新的需求越來越大。
政府工作報告提出「實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量」。2021年，將新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，與2020年老舊小區改造實際完成4.03萬個相比，有所擴容。
據統計資料顯示，2020年約有30個省市公布了城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市都推出了舊城改造計劃。
城市更新成為新藍海，也成為房地產市場「下半場」的重要競爭領域。為此，房企紛紛「涉水」，以免錯失新市場的「門票」。據統計資料顯示，截至2020年10月，百強上市房企中，約有六成房企涉足城市更新。
嚴躍進認為，雖然目前城市更新業務的經營模式和布局策略還有待商榷，但前瞻性的布局有利於房企搶佔先機，有望迎來存量市場大趨勢下的第二增長曲線。

『貳』 2019年，我國未來大健康產業發展的趨勢是什麼

2018年大健康行業分析：四方面推動成為商業藍海，三大發展機會抓住市場風口

大健康產業"嶄露頭角"

2018的末梢，寒風凜冽，創業領域流量見頂，資本遇冷，大小公司紛紛重新調整組織架構抵禦寒冬，而產業互聯網和ToB成為了這個冬天最有溫度的兩個名詞。

隨著時代發展、社會需求和疾病譜的改變，大健康作為一種全新的全局理念應運而生。深耕智能技術以及研討行業最新命題，已經成為新時代必須把握的趨勢，作為產業互聯網最耀眼的明珠，大健康產業毫無疑問已經嶄露頭角。

大健康產業發展空間巨大 預計2018年市場規模將達5.4萬億元

中國大健康產業尚處開發初期，發展空間巨大。據前瞻產業研究院發布的《中國大健康產業戰略規劃和企業戰略咨詢報告》統計數據顯示，2013年中國大健康產業市場規模已突破2萬億元。到了2016年中國大健康產業市場規模增長至3.2萬億元。截止到2017年中國大健康產業市場規模達到了4.4萬億元，預計2018年中國大健康產業市場規模將達5.4萬億元。

2013-2018年中國大健康產業市場規模統計情況及預測

數據來源：前瞻產業研究院整理

2、市場方面，消費升級迅猛來襲，隨著國民消費水平的提高，人們越來越注重品牌與服務，著眼於提高生活質量及增值服務，大健康產業的搭建，恰恰解決了越來越多受益於科技進步的亞健康狀態消費者痛點。

3、科技的進步，也成為大健康領域生態搭建的強力推手。移動互聯網作為第四次科技革命來襲，其後跟隨而來的物聯網、可穿戴設備、VR、AI、前沿生物技術、大數據分析、人工智慧等相繼火爆，都為大健康的發展提供堅實的基礎。

4、投資方面，近年來，阿里投資10億開辦「阿里健康」、騰訊布局醫療AI引擎、網路著眼鏈接醫患+人工智慧、萬達狂砸1440億元布局醫療領域、富力地產投資新型國際醫院……互聯網巨頭們看準風口，紛紛投資布局大健康領域。馬雲更曾言：「下一個超越我的人，一定在健康領域!」

科技發展、消費升級、人口老齡化加劇的今天，所有的風都向著健康醫療匯聚，大健康產業就像是身處風暴中心的嬰兒，亟待出現一個行業領先的巨頭，破開風暴引領產業前行。在政策、市場、科技和投資的共同導向下，大健康產業領域高速成長，發展迅猛，儼然已是一片商業藍海。

而大健康領域未來的藍海中，如何切實看到機會?

1、互聯網醫院是最大「蛋糕」，善用自媒體借勢。搭建大健康產業垂直細分領域平台，不失為一個好的選擇。春雨醫生、丁香醫生、好大夫、微醫及兒科問診平台等醫生咨詢科普平台，近年來愈發頻繁地出現在人們的視線當中。

順者生逆者亡，在移動互聯網浪潮飛速發展的時代下，順應時代潮流者，總能更好地生存下來。在移動互聯網普及的當下，丁香醫生作為大健康產業下的醫生咨詢平台，其存在感無疑遠遠超過其他同類行業產品。幾乎化身為網紅的丁香醫生，在移動社交領域的布局及辟謠系列的火爆，無疑都為它今天的成功，畫上了濃重的一筆，讓它始終領跑同類型產品。通過自媒體社交產品的頻繁閃現，將自身品牌的價值與存在逐漸根植於消費者的心中，算的上是一個較為成功的案例。

騰訊投資的好大夫、春雨醫生、微醫等同類產品，雖然相較於丁香醫生多年來豎立的形象要弱上許多，但始終都活躍在醫療問答產品的第一線，這也從側面反映出大健康領域對此類互聯網產業的需求，還遠未達到峰值。

此外，領域細分至兒科類的問診大健康平台，也將會成為一個不小的風口，人口老齡化加劇的同時，8090後逐漸成為嬰幼兒類產品的主力軍，他們在子女身上的消費能力，絕對不容忽視。

互聯網醫院平台的搭建，能夠鏈接到大健康領域的方方面面，無疑是眼下最大的一塊市場「蛋糕」。

2、精準醫療或成另一個藍海

精準醫療，宏觀上包括個性化診斷及個性化治療。細分包括：基因測序、基因診斷、免疫診斷及基因治療、幹細胞治療、免疫治療等。精準醫療的興起與發展，基於生物樣本庫和臨床大數據等科技及網路信息技術的發展普及。

醫院能夠獲得龐大的用戶數據，而在此前，這些數據通常不能發揮太大的作用，而隨著互聯網科技發展，大數據分析興起，人工智慧嶄露頭角，所有龐大的患者數據，都將能通過機器分析對比匹配，最終給予每個患者最貼近的個性化精準治療，甚至預測出患者將來的病況及走向，制定最為科學可靠的防治方法。

精準醫療細分領域內的基因檢測，同樣得益於大數據分析的興起。

基因檢測是通過血液、其他體液、或細胞對DNA進行檢測的技術。通過分子生物學和分子遺傳學的手段，結合已有的生物DNA樣本庫，檢測出目標DNA分子結構水平或蛋白表達水平是否異常。

針對普通人群，它能檢測我們身體中具有什麼樣的「疾病易感基因」，決定我們是不是高危人群，它為疾病高危人群的篩查，提供了更明確的標准和清晰的思路;針對已病患者如癌症患者，基因檢測可針對標記物進行分析與鑒定，從而精確尋找到疾病的原因和治療的靶點，指導靶向葯選擇，提高疾病診治的效益。

目前，市面上精準醫療相關的機構公司魚龍混雜，提供類似服務的機構公司已超過3000家，涉及的領域極多，但測試水準良莠不齊。不過不可否認，在不遠的將來，基於大資料庫的精準醫療將大放異彩。

3、大健康理念引導下的衍生產業不容忽視

大健康的全局理念，圍繞著人的衣食住行以及人的生老病死，關注各類影響健康的危險因素和誤區，提倡自我健康管理，是在對生命全過程全面呵護的理念指導下提出來的。它追求的不僅是個體身體健康，還包含精神、心理、生理、社會、環境、道德等方面的完全健康。提倡的不僅有科學的健康生活，更有正確的健康消費等。它的范疇涉及各類與健康相關的產品，因此一切有可能涉及的領域都被囊括其中，無所不容。此間尤為突出的類別，當屬大健康生態農業及醫療保險。

互聯網+和大健康的概念，切實催生了大健康生態農業及其周邊相關聯動產業。如果說移動互聯網是其萌生的根本和基石，那麼大健康全局理念就是它的發展導向。一切由科技連接，一切又都被導向自然與健康。互聯網科技優化了農業產業資源配置，促使其迅猛發展，而大健康的全局理念又引導農業最終走向健康自然。未來打造一個健康穩固的生態農業IP，或許會收獲意想不到的驚喜。

移動互聯網浪潮及大健康理念共同催生的，還有鋪天蓋地的網上醫療保險產業鏈。受益於中國大健康產業2020年的8萬億規模預算，健康險市場也將進入全面增長，基本醫療保險制度存在顯著缺陷，為商業健康險創造巨大空間。預計到2020年，我國商業健康保險保費有望達到5000億元到7000億元，成為與財險、壽險並列的三大業務板塊。

硝煙彌漫的藍海市場，終將因廝殺泛紅，就看誰能把握住大健康風口的機遇，以此斬開風暴，化身巨人。至於最終誰能成為領跑大健康領域的巨人，讓我們拭目以待。

『叄』 目前房地產市場該如何轉型發展

現階段中小房企盡快尋找契機華麗轉型。

1,1.0住宅地產進入白銀時代，2.0商業地產結構性調整在即，3.0產業地產機會凸現，轉型就是藍海；

雖然房地產行業是國民支柱產業，但是政府對實體經濟升級的扶持也從來是不遺餘力的，反饋到空間的載體，則是對產業地產的支持。

飆馬查閱資料獲悉，2020年新增的9000多億專項債中，投入量最大的3項分別為園區建設、交通運輸以及城市建設，其中包括軌道、產業園、新能源等在內的廣義新型基礎設施建設約2400億，而交通運輸、農林水等傳統基建項目總投入則接近5000億。

全球資本逐利，全球產業轉移的基本邏輯是不斷尋求勞動力、土地、資本和技術等生產要素價格「窪地」。在近年來中國人力成本紅利消失以及中美貿易戰等復雜形勢下，低端製造轉移東南亞、高端製造迴流歐美的產業轉移，成為了中國實體經濟斷檔下行的主要原因之一，倒逼中國產業走向轉型升級之路。

2，現階段房地產集中度高，中小房企缺乏競爭優勢，轉型是必經之路；

剛剛過去的2020年，國內銷售金額突破千億的房企首次超過40家，再創新高，規模房企競爭優勢已在進一步深化。

龍頭房企保持穩健發展，TOP10房企銷售操盤金額集中度達26.3%，同比基本持平，但是隨著企業梯隊分化及行業競爭的加劇，TOP100之後房企的銷售操盤金額集中度未見明顯增長。

未來，隨著市場資源向優勢企業集聚，中小規模房企的增長空間也進一步受限，「三道紅線」將對企業的資金實力和運營管控效率提出更高的考驗。在2020年前11個月，在年內設定了業績目標的36家規模房企中，有近三成房企的全年目標完成率在85%~90%之間，還有5家房企目標完成率低於85%，有不少中小房企銷售業績承壓。

3，中小房企堅守住宅地產，市場空間越來越窄，贏利模式面臨考驗；

告別暴利時代，盈利能力向製造業靠攏，房地產行業陷入增長瓶頸，今年上半年房企盈利能力普降，整體利潤規模呈現負增長，利潤率也繼續下行。甚至一些原本高盈利的房企也難逃困境，利潤遭遇腰斬，利潤率暴跌

4，中小房企的產業轉型，是跳出紅海市場的一種積極選擇，有望在產業升級中切分蛋糕；

住宅建設與商業、旅遊、工業、文化等產業互動融合，多元化發展。如此，中小房企向下走的區域化發展也就找到了根基。中小房地產企業還可以圍繞房地產行業開展相關多元化經營，如物業管理和經濟型連鎖酒店等。

5，中小房企產業轉型，要從產業生態入手，運籌帷幄，實現戰略與策略的雙迭代；

目前，許多二、三線城市的經濟型酒店發展還處於真空狀態，企業應抓住機遇，佔領市場。中小房企從事酒店經營有較大優勢。第一，房地產企業對房屋建築和房產設備設施非常熟悉，可以保證產品服務的連續性和統一性；第二，物業管理行業的進入門檻較低，運營管理成本也不高，且風險較低；第三，物業管理行業在人才資源方面能夠與主業相呼應。

6，中小房企轉型關鍵在於打磨產品，無論商業地產產業地產，以運營導向完善產品規劃非常重要；

與房地產相比，產業地產的客戶群體更窄，客戶決策更謹慎，對產品與服務要求更高，因此，產業地產開發運營更為困難、復雜。一個產業地產項目的開發運營必須系統地解決開發模式、戰略研判、商業模式、產業定位、產品定位、市場定位、空間規劃、運營策略等關鍵問題。

7，中小房企轉型必須正視互聯網對實體經濟的影響，在策略思維的高度上籌劃智慧運營；

9，中小房企轉型要積極創新現代金融手段；

美國房地產高峰的時候也有成千上萬家的房產商，現在剩下的活躍的估計也就100來家，而且都是基金化，金融化，做商業地產持有，通過REITS等進行資本運作。城市化、城鎮化停止之後，房地產市場的主旋律肯定要從增量開發轉到存量經營上面來的。
比方說在上海這種市場化又透明、土地價格貴上天的地方，小房企已經很難單獨拿地了，但這些中小房企在黃金十年又多多少少小賺了一把，經驗資金都有，那怎麼辦呢？抱團取暖會是一個解決方案。未來轉型的話可以做為一些房地產基金的LP，再由這些基金去和實力強勁的大房企合作拿地開發，做真股權投資，我覺得可能是房地產市場進入下半場之後一個會越來越流行的玩法。

10，中小房企轉型切莫誤入決策陷阱。不妨了解下特色地產諸葛亮飆馬機構

自上個世紀90年代後期以來，飆馬策劃一直堅守三四五線城市5大類商業地產、10大類產業地產的策劃服務，為百貨店升級購物中心、寫字樓集約開發城市綜合體、批發市場轉型專業市場、步行街改造升級特色商業街、小區配套網點轉型社區商業出謀劃策，代理操盤；為商業+旅遊+文化融合升級為商旅文體創、養老院所升級為智慧健康城、開發區轉型生態科技園區、專業市場升級為商貿物流城、城中村變新小區老廠房變新文創、古鎮新鎮變身升級特色小鎮、舊城大盤變身升級產業新城提供戰略策劃決策顧問。20+年服務足跡達全國20餘省500多個城市，顧問策劃租售等菜單服務面積超過1500+萬方。
秉持「專業、專心、專注」的執業精神，飆馬策劃以飆馬營銷策劃、飆馬企業投資管理為核心，逐步優化特色地產服務方式，以飆馬三贏規劃設計、上海飆馬企業、飆馬智庫特色小鎮發展聯合形成飆馬（中國）特色地產顧問機構。聯手知名規劃設計機構啟迪設計、中建上海設計院，結盟中國500強騰訊旗下企鵝新媒體學院，吸收美國、加拿大、英國、澳洲、日本、荷蘭創意精華，努力為中國地市縣商業地產、產業地產特色化提供更多的服務策略。

『肆』 康養產業成為新藍海時，海爾是如何布局的

在康養產業成為新藍海時，海爾金控敏銳洞察，布局康復醫療機構，探索健康網器及金融支撐的實踐方式，目前已經在各地設立了很多康復醫療機構。

『伍』 什麼是農業房地產

休閑農業地產是以休閑農業為依託，在經營休閑農業項目時，引入房地產的經營思維，從產品規劃、景區服務、營銷推廣等方面進行地產化運作，從而更好地發揮項目優勢，更加深入地挖掘產品的市場潛力。
休閑農業地產是休閑農業同地產業的一個嫁接，涉及到農業、文化、旅遊業和地產業，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農業的分類為理論基礎，與房地產業進行融合、對接，從而形成休閑農業地產分類，主要包括以下五種：
1、以農家樂為基礎的地產開發
農家樂是休閑農業中最廣泛的模式，是以農家為重點，即該地區農民的生活現狀、生活方式和民風民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農業休閑產業形態。以農家樂為基礎的旅遊地產開發可以稱之為農家樂升級版，它整合鄉村旅遊與旅遊地產，使旅遊經濟和地產經濟相融合，實現鄉村旅遊憑借旅遊地產提升內涵，旅遊地產依託鄉村旅遊提高品牌價值。
2、以農業觀光園為依託的地產開發
農業觀光園是以高科技農業或者成規模種植、養殖農業為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關物質與精神需求的一種農業休閑產業形態。因為農業觀光園本身是具有一定土地規模的，可以某項農作物、養殖業或手工副業為賣點，綜合餐飲、住宿、採摘、游樂等多項休憩內容，採用「庄園式」地產開發，如採摘籬園、生態漁村、休閑農庄、山水人家、養生山吧等系列農庄、酒庄、水庄、山莊。
3、以古村落為依託的地產開發
古村落是經過時間和歷史的沉澱而完全或部分保留下來的人類居住的區域，這些村落集中反應了當時人們的生活及勞作狀態，具有各自的時代特徵和地域特徵，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產，此類產品是田園旅遊房地產中資源條件最好的產品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。
4、以景區為依託的地產開發
景區是具有一定的自然、人文資源，為遊客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務的盈利性機構。以景區為依託開發的旅遊房地產：一種是在自然風景周圍的度假型地產，另一種是與景區融合進行地產開發的項目。
5、以新農村建設為基礎的農業新村及農村房地產開發
隨著一線城市房地產市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農村房地產市場依然是一片藍海。政府連續頒發了幾個一號文件，預示著新農村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對於農村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農村房地產的開發提供了良好的基礎。農村房地產是在房地產開發的過程中滲透農業文化所形成的一種延伸模式。
【來源於搜狐】

『陸』 全球最觸目驚心的房地產崩潰輪回，什麼時候降臨到中國頭上

潮起
二十世紀初，美國經濟進入歷史上最繁榮的時期。
首先是工業革命的升級，汽車、電話、電力工業不斷進步，帶來了生產效率的飛躍。其次是歐洲的一戰，帶來對軍工設備、食品、醫葯等的強烈需求。資本家們拚命擴建工廠，招攬從農村涌進城市裡來的孩子，將城市化浪潮推向了高峰。

▲20年代美國汽車工人
到了20年代，一個強大的美國中產階層形成了。到處都是工作機會，獎金豐厚，假期眾多，人們都可以買得起小汽車玩自駕遊了，買房增值保值更加成為了大家的共識。
這種現象在半個世紀之後的日本同樣上演。
1973年的石油危機過後，日本經濟迅速恢復，其節能型小汽車在全球廣受歡迎，尤其是在美國市場上將通用、福特、克萊斯勒打的丟盔棄甲。家電、高鐵、電子游戲等產業也得益於新技術的進步，迅速興起。持續的貨幣貶值，使得出口業的競爭力更加強大。

▲80年代大蕭條前的日本
1980年代中期，日本外匯儲備超過4000億美元，占當時世界外匯儲備的一半。日本也取代了美國，成為世界上最大的債權國。豪起來的日本人到全世界去收購、旅遊、爆買，當然最剛需的還是日本的房子。
東南亞也有過這一段似曾相識的榮光。

▲80年代,喬治敦,檳城,馬來西亞
80年代日本富起來之後，大量的資本跑到東南亞去投資，那時候的新馬泰就像一片處女地，工資低廉，民風淳樸。豐田、日立、東芝的工廠紛紛在泰國、馬來西亞建起來，工業化迅速發展。熱帶的陽光海灘，相對完善的基礎設施，也使得這里成為了極具誘惑力的旅遊勝地和養老地產開發地。
中國的黃金十年更是歷歷在目。
每年的春運期間，浩浩盪盪的農民工返鄉潮和奔赴沿海打工的人潮，都讓人感概這人類歷史上最壯觀的遷徙。推動這一切的改革開放、匯率貶值、入世、人多力量大、亞太產業轉移、公路港口機場電廠建設……就像一曲震耳欲聾的宏大交響樂，將城市化和工業化的需求交織在一起，也釋放了新富起來的一代人對買房的強烈熱情。
每一段的浪潮湧起，都是來自真實需求的推動。尤其是技術革命、工業化、產業轉移帶來的快速生產力提升，極大的膨脹了全社會的財富購買力，而其中最大的一項支出通常就是房子。
洪水
1925年，大英帝國恢復戰前的金本位制度，英鎊兌美元由之前的1兌3.4 升值至1兌4.866 。這件事帶來的一個結果就是，美國對英出口的加速上漲，歐洲資本大量流入美國。洪水開始泛濫。
另一方面，1920-1929年期間美國連續出台有利於富人的減稅政策 ，再加上壟斷家族對中小企業的擠壓，使得整個社會的財富越來越集中到了上流階層的手中。這群人的財富大部分都不會花在消費上，而是用於各種可以資產增值的投資，比如股市、房市，哪邊升值得快就往哪邊砸。
在日本，這樣的現象本來是殊途，後來竟奇妙的同歸了。
廣場協議之後，日元開始大幅升值，三年的時間就漲了86%。眼看日元天天漲，依靠出口的日本企業唉聲嘆氣，關懷備至的好家長日本政府連忙出台了一系列「穩增長，擴內需」政策。 這種政策全天下都是一個套路：降利率。
從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續5次降低利率，將中央銀行貼現率從5%降低到了2.5%，為當時世界之最。利率降下來，貨幣洪水就開始泛濫了。但實業仍然是不好做啊，於是在此間的數年，日本國內的資金開始大量進入股市和房地產，股價扶搖直上，樓市四處暴漲。
日元升值，最得益的就是新馬泰地區了。
因為這些地區採取的是和美元掛鉤的固定匯率制度，同時從1986年開始陸續放鬆了對金融進出的限制。於是日元長驅直入，有投資工廠的，也有隻為賺快錢而跟著來坐等升值的。1989年，泰國的住房貸款額是459億泰銖，到1996年這個數字超過了7900億泰銖，漲了17倍。
在馬來西亞，領導人制定了雄心勃勃的2020年跑步進入發達國家的計劃，強力開動固定資產投資的大殺器，到1997年時已為這些基建項目欠下了高達452億美元的國家外債，其中30%都是短期債務。
匯率貶值和出口暢旺，會帶來大量國際資本的湧入，比如美國、東南亞，也比如黃金十年前半段的中國。但是，貨幣升值與出口承壓，並不意味著洪水就有可能消失，因為政府為了穩增長的需要，通常會逆周期降低利率，使得洪水的輸出龍頭從國際市場轉向了中央銀行。
日本是如此，金融危機之後的中國同樣是如此。今年以來，我國地王頻出，北上深房價問鼎世界前十，南京、蘇州、合肥、廈門房價四小龍接力，此起彼伏，地產中介在城市小區中三五成群，越開越多，莫不是資金泛濫的表徵。
這就像是股市，本來是由基本面驅動的長牛起舞，隨著行情的深入，平均市盈率一步步攀高，這個時候的驅動力量，就從基本面需求轉向了資本的流動性過剩。
泡沫
資金多了，總是要流入有升值空間的投資渠道的。但是有些時候，政府的放縱和市場的金融創新則讓問題進一步邁向滾燙的沸點。
在美國，一方面是政府的不作為，內幕交易不止，投資銀行和商業銀行混業經營，摩根家族等豪強利用其資源買空賣空，大獲漁利。另一方面，是全新消費信貸制度的實行。1916年的《聯邦儲備法》修正案和1927年的《麥克法登法案》，允許國民銀行可以發放非農業不動產貸款。
這是人類歷史上的一次偉大金融創新，本來買不起房的中低收入階層也可以買得起了，成倍的擴張了市場的規模，而杠桿的放大效應也讓這泡沫變得更大、更虛幻。
在日本，一方面是銀行資本金管理制度的改革，在此制度之下，銀行必須大量補充資本金，但是由於房地產抵押貸款的風險權重設定較低，通常只是公司貸款的一半，這使得銀行對房貸資金的去向更加鼓勵。據統計，1984至1989年，日本銀行對房貸的年均增長率為19.9% ，而同期的總體貸款增速只有9.2% ，增速高出了整體的一倍。
另一方面，則是日本的財閥結構，企業與企業之間互相持股，使得一家企業通過房地產或股市獲利了，其他持股企業的賬面資產也同時增加，在向銀行貸款的時候就可以拿到更高的要價。這其實也是一種杠桿，不斷放大著整個社會的財富泡沫。
1985 年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988 年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近兩倍。1990 年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985 年上漲了約90%。
在東南亞，一種從香港傳入的「炒樓花」游戲就像瘟疫一般盛行起來。
所謂炒樓花，就是在房子開建的時候交了首付，等房子還沒有建成的時候，已經把它轉手賣掉了，在房價漲得猛的時候，快進快出，以小博大，其中的復利效應是非常明顯的。老一輩的中國人都應該有印象，這種炒樓花游戲也曾經廣泛在90年代的沿海地區盛行，只不過在後來被建設部的一紙休書給禁了，明令房子必須封頂才能買賣。
而在東南亞，炒作氣氛越來越濃厚，1994年，房地產貸款在總貸款中的佔比，新加坡33%、馬來西亞30%、泰國50%。同期房價，馬來西亞和泰國都出現了三年漲3倍的幅度，而到1996年的時候，曼谷的商業辦公樓空置率已經高達50%。
只要有錢賺，資本總是在變著戲法創新，放大杠桿，那是一種類似於吸毒的癮，讓整個社會興奮不已，陷入一種集體性的癲癇與迷幻意識里。
在我國的變種，則是首付貸和抵押貸，前者在上半年已被封，但後者正如野火春風般，遍地開花。房地產由於其昂貴的價格，高杠桿已是不可避免，最怕的，則是銀行在業績壓力下的非理性放貸失控，通過房價上漲--抵押物升值--進一步推動放貸的攀升，將泡沫一步步吹向雲端。
暗涌
泡沫的吹大並不必然會立即破裂，事情總是在悄悄的起變化。
1922年，美國參議員斯特姆起草了一個關稅法案，目的是為了保護本國自主品牌抵禦歐洲跨國公司的沖擊。1927年，關稅法案在斯特姆的推動下再次提升。事實上，斯姆特-霍利關稅法直到1930年6月才最終獲得通過，但是早在一年多前，其危害已經被放大。
原因就在於，該法案將2000多種的進口商品關稅提升到了歷史最高水平，引來歐洲國家的強烈抵制，1929年，美國政府收到了34份外國正式抗議，和大量的報復性關稅措施。當年，美國的出口額就大幅下降了50%。
日本的問題，則是在於低利率並沒有讓企業的出口競爭力獲得改善，反而鼓勵了更多的企業將資源投向來錢快的股市和樓市。於是出口更加艱難，形成一種惡性循環，股市平均收益率不斷下滑，可以繼續流入投機市場的水龍頭慢慢就枯竭了。
另一方面，隨著城市化的結束，老齡化的到來，龐大存量二手房的積累，剛需市場悄悄的關上了大門。
和美、日這種大國不同，東南亞小國們則是身不由己。
新馬泰的工業化階段仍然處於青春期，人口紅利和工資價格都很有競爭力，但是禁不住北方巨龍騰飛所引發的強烈海嘯。1994年的人民幣強制貶值，匯率從5.7調整為8.6，一下子貶值了50%，亞太產業轉移的方向很快就從南流改為了北上。
另一方面，和美元掛鉤的固定匯率，也讓東南亞各國的出口業在中國面前失去了價格競爭力，實體企業的收益率開始一步步惡化。
在上個二十年的競爭中，中國大獲全勝，然而時移世易，今天的中國所面臨的問題，同樣嚴峻。
最值得警惕的，就是人口的「90後陷阱」。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，帶來的三個後果就是——
1、工人減少，議價能力提升，引發漲薪潮，製造業成本上升，失去出口競爭力。
2、房地產剛需市場減少，連鎖效應則是鋼鐵、水泥等重工業萎靡，大量產能的過剩和虧損。
3、財富效應減少了，能夠投資到房地產市場的水龍頭也在慢慢的擰緊。
人口也好，老齡化也好，很多問題都是一點點積累的，開始的時候人們並不在意，就像溫水煮青蛙一樣，直到有一天，暗涌席捲為巨浪，轉化成毀天滅地的海嘯。
刺破
隨著房價的加速上漲，越來越脫離基本面的真實需求，更多的大眾堅信房價會永遠漲下去，將所有的財富押寶在上面，甚至借債買房，危機就將一步步逼近。
在房地產的泡沫高峰期，通常是全社會都在討論房子，聚會在討論，媒體在討論，即使是最理性的人，原來完全不屑一顧的人也被這洶涌的房價所擊潰，傾其所有獻上首付款。人們都堅信一點，「今天不買，明天就買不到了」！
這和牛市巔峰期的輿論氛圍如出一轍。
摧毀這一切心理基礎的，一定不是某個智者的吶喊，狂熱中的賭徒是聽不進任何理性的聲音的。那根針，通常是赤裸裸的現實：錢不見了。
因為錢突然不夠用了，買方無法推動房價繼續上漲，終至引發整個市場天枰的逆轉，看到不對勁的投機者趕緊撤出，由此導致恐慌性的社會踐踏事件。
1929年一季度，美聯儲收縮銀根，力圖抑制過度的投機氣氛，半年後股市崩潰，大蕭條降臨。
1989年，日本央行連續5次加息，並且在政策上嚴厲限制對房地產的貸款，一年後股市崩潰，房價也同步反轉。
1996年，索羅斯為首的對沖基金大量拋售泰銖，泰國政府為穩定匯率，被迫動用大量外匯儲備吸納，並調高利率嚴防死守。錢迅速被抽空，股市房市雙雙崩潰。
2004年，美國開始加息，經過兩年多，連續17次加息以後，聯邦利率從1%上調至5.25%，低收入階層終於還不起房貸了，次級債違約開始，逐步醞釀成又一輪的金融風暴。
縱觀歷次金融危機，幾乎每一次的泡沫刺破都和「加息」緊密相關。利率的每一次升高，都抽走了一部分錢，當連續多次之後，大家忽然就會發覺，錢不夠用了。
於是泡沫，「啪」一聲炸裂！
深淵
房地產崩潰之所以可怕，就在於其市值規模在整個國家財富佔比中的份量。
一般來說，房地產由於貸款杠桿效應，其市值總規模通常是國家GDP的2-3倍，在社會總財富中佔到一半左右的份額。相對來說，股市總市值通常只有前者的五到十分之一，而債市、期貨、收藏品市場等就更少了。
更重要的是，房地產上下游產業鏈牽涉甚廣，其相關投資會佔到一個國家全社會固投的一半左右，不僅僅是搬磚的，還有挖煤的，造船運鐵礦石的，造傢具窗簾的，甚至國道邊服務於運輸司機的沙縣小吃，無不被一根隱形的鎖鏈緊緊扣住。
而這根鎖鏈盡頭，最重要的一環則是銀行。因為銀行貸款中，房貸的佔比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不僅是房地產企業破產，銀行也將因為巨量壞賬而深陷其中。當銀行出現問題，那麼所有的人都將逃不脫這噩夢的纏繞。
1929年的大蕭條中，10萬家企業破產，全國四分之一的人口失去工作，無數的富豪、投機者淪為乞丐。麥當勞創始人雷·克洛克，被迫做了17 年的紙杯推銷員來還債，《股票大作手回憶錄》里的主角傑西·利弗莫爾，吞槍自殺。據《光榮與夢想》記載，胡佛總統打電話給參議員波默林，任命他主持復興金融公司。在接到電話時，波默林的口袋裡只有九角八分錢，而且在他前往宣誓就職的路上，就有十個叫花子跟他要錢。
嚴重的房地產危機、股市危機、銀行業危機，最終演化為社會危機、軍事危機，席捲全球。
1990年代日本失去的十年中，日本全國住宅地價下跌了一半，商業用地價格下跌了七成，而跌幅最巨大的則是泡沫最嚴重的東京都地區。
迅速蔓延的危機，推倒了東京協和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖銀行、日本債券信用銀行、山一證券等180多家金融機構。
1990 年 6-12 月，僅證券業就裁減了 14000多人。1992年，失業人口高達80-100萬人，失業率直線飆升。
在東南亞金融危機中，無數家庭淪為負資產階層，而最嚴重的印尼，則陷入了政府倒台，社會騷亂，種族屠殺等的一系列動盪之中。
2009年的美國次貸風暴，甚至席捲到歐洲、阿拉伯世界，引爆了突尼西亞、利比亞、埃及、敘利亞等無數國家的內戰和政治危機。
我們將向何處
回顧歷史，十次危機九次地產，在一開始，通常都來自技術革命、產業轉移等帶來的經濟繁榮，然後在社會財富的增長過程中，喚醒買房的剛性需求。接著，房價開始漲，投資屬性凸顯，越來越多精明的投資者入局。
漲的時間越長，人們越堅信「房價永遠會漲」的真理，其支持論點大致有二：
1，「政府不會允許房地產崩盤」；
2，「房價已經漲了20年，如果還要漲20年才會崩盤，那我管那麼多幹嘛？」
我們的人生經驗中，見過了太多資產價格的暴漲暴跌，商品期貨跌過，股市漲跌都好幾輪了，只有房地產，一直在經歷著慢牛。因此人們越來越願意將所有的資產投入到這看起來唯一安全的避風港中，於是推動了房價的進一步暴漲。
房價漲的越快，人們便越失去理性，生怕再也買不起房子了，於是借錢、抵押也要將首付交上，當一個痛並快樂著的有房者。這個階段中，房價租售比越來越高，就像股市一樣，平均市盈率不斷抬升，全社會都陷入了狂熱之中。
但房價是否一定會崩盤呢？
如果讀完上面的這些現象描述，你一定會覺得今天的中國和他們太像了，幾乎每一個問題和徵象都已出現。崩盤，或許隨時都有可能發生。
如果是這樣的話，你讀的歷史還不夠深。
我們再讀一次歷史， 刪繁就簡。
1997年的東南亞，工業化剛剛進入青春期，因為在與中國的資源競爭中敗北而盈利惡化，危機加深，再加上索羅斯的攻擊，國家儲備枯竭導致流動性短缺，意外崩盤；
1929年的美國和1991年的日本，都已經是世界上最發達的國家，城市化完成，工業化結束，需求停滯，再遇上加息、加稅等一系列的政策疊加，最終泡沫刺破。
你得到了什麼啟示呢？
1、對於小國來說，競爭形勢復雜，命運由天不由我。就像小盤股，波動會很劇烈，崩盤說來就來。
比如香港，70年代以來的半個世紀中，房地產周期每十幾年左右輪回一次，1973年石油危機後房價下跌40%，1981年中英談判之後房價暴跌60%，1998年的金融危機中又跌了70%，2016年的這一輪旅遊業寒流中，房價半年時間已經下挫20%。
房地產崩盤就像過家家，什麼樣的世面沒見過。
2、對於大國來說，競爭力掌握在自己手中，結局則完全不同。就像大藍籌，穩定性要好得多。
特別是對於全球第一第二的大國來說，在追趕先進的過程中由於市場規模、潛力等各種資源都是最佳的，競爭力強大，因此通常能夠獲得持續的「轉型優先權」。
比如中國，雖然有著這樣與那樣的諸多問題，但是環顧全球，與同樣經濟發展水平的金磚國家相比，無疑是最強的，而與發達國家相比，人均GDP又仍然較低，因此仍然可以享有技術轉移所帶來的「生產力提升紅利」。
這是非常關鍵的一點。
這使得中國仍然是所有發展中國家裡轉型前景和潛力最好的。這就確保了中國有極大的機會走出轉型陷阱，全產業的平均收益率不會跌到負數。於是房價，高高在上的房價，就得到了支撐，雖泡沫而仍不至於破裂。
事實上，我們今天的社會發展階段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危機過後，日本也經歷了一段時間的轉型低迷，匯率貶值。但是此後，隨著轉型的成功，產業競爭力提升之後，企業利潤大漲，社會財富劇增，房價的泡沫就得到了緩解，繼續維持著又漲了十幾年。
3、在如今這個市道環境下，超過一半的行業都在蕭條，政府不可能加息。在中國3萬億美元的外匯儲備面前，也不可能有哪個對沖基金敢飛蛾撲火。
這就是中國與美日東南亞崩盤時的重要區別。由此我們可以相信， 這泡泡，大概數年之內還看不到破裂的可能性。
4、對於大國來說， 房價的崩盤通常來自其國家走向世界巔峰之後。
1929年的美國，1990年的日本，都已經是當時世界大國中最發達的一員，產業競爭力強大，看似無堅不摧。但危機往往就此而孕育。
因為這個時候的社會生產力提升將不再能夠依靠「轉移」來獲得，於是增速逐漸停滯，再也無力追上膨脹的泡沫，在慣性作用下將泡沫吹向了無窮大。
1929年的美國，1990年的日本，房價泡沫事實上遠遠比今天的中國更加誇張。對比一下就知道了，1990年的日本，光東京都的地價就相當於全美國的地價，1920年代後期的美國，邁阿密市7.5萬人口中就有2.5萬名地產中介，兩千多家地產公司。
承認吧，今天的中國房價，雖然泡沫，但就整體而言，顯然還達不到美日當年的高度。以美日當年的泡沫程度來說，北上深的房價，對應的或許將是紐約房價的兩倍。
就是這么瘋狂的不可思議，就像6000點的A股，2000年的納斯達克，消滅10元股，市盈率千倍萬倍，雞犬升天。
之所以會達到這樣的瘋狂狀態，因為大國盛世，信心膨脹到了極點，股市、樓市、幾乎所有的資產市場都在漲，更加容易讓所有人都陷入迷失狀態之中。
只有極盛，才會狂妄，才會將危機推向萬劫不復，任何人都無法阻擋。與他們相比，中國目前的這點泡沫，仍然處於社會主義的初級階段。

『柒』 經濟學家：房地產黃金十年已經過去，接下來房地產發展形勢會如何

接下來可能會向一個比較平穩的態勢發展，至少以後的房地產不會出現暴漲的情況了。

以前我們在談房價的時候都會覺得房價漲的特別快，很多地方甚至一年會漲10%以上，這個幅度讓很多人覺得特別誇張，以至於很多人都會參與到房地產投資當中，但是隨著社會的不斷發展，我們會發現現在房子越來越回歸到它本來的價值，房子是用來住的，不是用來炒的，這個概念也越來越深入人心。

房地產的黃金10年已經過去。

如果說過去10年最黃金的行業是哪個行業，很多人可能會說銀行業，有些人會說互聯網行業，但是房地產行業肯定不會缺席，因為過去10年是房地產行業的黃金10年。在過去的十年裡，多數一線城市的房價翻了一倍，很多二線城市的房價翻了一倍甚至兩倍，這個數字讓很多人驚掉下巴，簡直誇張透了。