北京預售價格限制

A. 產品預售需要注意的問題

簽訂預售合同的注意事項如下：

1、不要貿然交付定金。

2、仔細審查關於房屋面積的約定。

3、明確關於房屋質量的約定。

4、價格要明確具體的寫在合同里。

5、關於違約的責任要明確。

6、關於交房時間要明確並明確延期交房的處理。

北京法慈律師事務所王晶律師普法：

《合同法》第十二條，合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：

(一)當事人的名稱或者姓名和住所；(二)標的；(三)數量；(四)質量；(五)價款或者報酬；(六)履行期限、地點和方式；(七)違約責任；(八)解決爭議的方法。

當事人可以參照各類合同的示範文本訂立合同。

北京法慈律師事務所王晶律師解析：

買方應該注意將下列條款寫入合同以維護自身權益。

（1）做好賣方的產權調查，以便了解該房屋是否被抵押、是否被法院採取了查封、凍結等強制措施。

（2）錢款分批支付，一般簽約當日首付30%，取得收件收據時支付60%，產證辦理完畢支付最後10%。

（3）在賣方存在抵押的情況下，確定賣方撤銷抵押的時間。

（4）約定賣方戶口遷出的時間，一般約定為簽約之日起15個工作日內。

（5）賣方的產證存放在中介公司，降低一房兩賣的機率。

關於補充協議的說明：

1、在簽購房合同的時候，沒有明確雙方的義務和責任，為了規避各種問題，買賣雙方經過協商後簽訂補充協議，把容易出現爭議的方面白紙黑字寫上去。

2、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去。這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

3、明確房屋所有權證辦理的時間。

4、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。

5、應該明確裝修標准。

B. 預售限制起始價，現房銷售起始價是什麼意思

指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。

計算公式：樓面價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積）
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用用規劃總建築面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）

C. 為什麼很多項目會有價格限制

您說的是限競房項目：

限地價競房價政策

限地價競房價政策，是北京商品住房將增添一種全新的土地出讓方式，即地價是事先限定好的開發商在此基礎上，誰報的價格越低最終誰就拿地。

模式

限地價競房價政策，這種出讓方式簡單來說，就是在事先確定地價的情況下，以商品房售價「價低者得」的原則，確定最終的競得者。

地價定好了之後，再設定一個最高售價13600元/平米，在競買時，競買人每次可向下降低50元/平米來報價。比如最後競得者承諾的售價是1.3萬元/平米即便是戶型最好、朝陽和樓層最好的戶型，也不能高過1.3萬元/平米！只能比它低，不能比它高。這意味著，土地市場屆時將出現從未有過的「奇特」景象，開發商們的報價將比著向下降。

危害

北京通過確定地價，並且鼓勵售價低者獲得土地使用權，而且規定未來的售價只能降、不能漲的方式，客觀上的確穩定了房價，但是，在商品房總體供應仍然偏少的情況下，一旦限定了開發商的售價，開發商為了保證利潤，勢必會在房屋建築質量上做文章。
比如出讓的地塊，盡管當地的樓面價差不多是6000元每平，而最高售價限定為13600元每平，似乎給了開發商一定的利潤空間，但和當地17000元每平的商品房比較，價格依然偏低。得到這塊土地的開發商為了確保利潤，要麼通過修改規劃，要麼在小區配套和房屋建築質量上做足文章，使得未來房屋質量風險陡增。

控制措施

因此，為了確保「限地價，競房價」真正能夠起到遏制高房價的政策目的，能夠使民眾在得到實惠的同時，還能對房屋的品質放心，因此對於這種通過「限地價，競房價」方式獲得土地的開發商，必須嚴把建築質量關，並且通過在出讓合同上額外增加「房屋質量額外擔保」條款，或者通過提前收取房屋質量風險抵押金的方式，以避免開發商偷工減料，確保工程質量。

D. 誰能告訴我一下北京地區預售測繪及產權測繪的計價標准，或是計價文號~~~~謝謝啦~~~

房產測繪收費執行國家測繪局2002年發布的《測繪工程產品價格》，其中，住宅用房房產測繪收費標准為1.36元/平方米，商業樓用房房產測繪收費標准為2.04元/平方米，多功能綜合樓用房房產測繪收費標准為2.72元/平方米。

北京市是壟斷，基本上就是這個價格。

成都市由於有競爭關系，房產測繪為市場行為。價格綜合報價1元左右。

E. 商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，有沒有法律支撐呢

商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格，銷售價就是開盤後的價格。一般而言，很多的商品房的銷售價一定是高於備案價格的。商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議等內容在內的商品住房預售方案。
商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。商品房的銷售價格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。
購買者在購買房屋前需要求驗證開發企業的土地使用權證以及其他證件，以確保該房屋買賣的合法性和保障自己的利益。

F. 國家對房屋預售價有規定嗎

有的，房屋預售之前，開發商都必須將一房一價表報當地的房管局備案，價格批准後方能預售

G. 北京增加預售證申請次數 業內：有利於優化新房供應節奏

清明假期的前一天（4月3日），北京市住建委發布《關於優化商品住房預售許可辦理事項的通知》的徵求意見稿（簡稱《意見稿》），面向社會公開徵求意見。對比北京之前的預售證管理，此次《意見稿》有兩大變化，一是商品住房項目（含共有產權住房）預售許可截止日期調整為預售方案中確定的房屋交付日期，且應與預售合同中約定的房屋交付日期一致。二是新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工證范圍內的可售住宅部分，從原有隻能辦理一次預售許可，調整為可辦理兩次。
其中較為關注的是預售證申請次數的優化，在業內人士看來，分兩次預售，有利於優化區域新房供應節奏，緩解開發商的去化、資金壓力。
一個施工證下可申請兩次預售證，緩解去化壓力
根據《意見稿》，新申請辦理預售許可的商品住房項目，一個施工許可證批准范圍內的可售住宅部分可以申請辦理兩次預售許可，但最低規模不得小於棟，不得分層、分單元申請預售許可；施工許可證批准范圍內地上住宅已辦理兩次預售許可的，可售倉儲、車位等部分可再辦理一次預售許可證。
在此之前，北京樓盤預售證的申請范圍是，一個施工證只能申請一次預售證。這樣的政策下，有的項目體量較大，一個預售證下房源較多，多者高達十幾棟上千套房源。
隨著北京進入限競房時代，部分項目在單次預售證申請上，體量較大，上千套者很是常見，而北京限競房的布局現狀是，一個板塊多個項目集中，諸如亦庄、北七家、孫河、青龍湖等，這導致的結果是，板塊內供應集中、產品同質化嚴重，去化成為難題。而去化較慢，進一步影響到開發商的資金周轉以及再次投資拿地的策略。
「一個施工證只能申請一次預售證的政策出台背景是北京新房供不應求，而現在的北京樓市出現了嚴重的供過於求、庫存壓力加大。」合碩機構首席分析師郭毅表示，在北京單一片區，形成新房集中供應，去化壓力激增，使得庫存問題成為開發商面臨的巨大壓力和難題，從目前來看並沒有找到破解方式。
一個施工證下能申請兩次預售證，有哪些積極意義呢？諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為，近兩年來北京限競房項目去化情況並不理想，未來如果一次性推出上千套或更多房源，市場去化壓力較大。此次調整有利於優化區域住房供應節湊，緩解去化壓力；同時對於房企來說，也可以緩解其資金壓力，保證其正常的開復工。
並非松綁，再次申請預售證，房價保持不變
新冠肺炎疫情下，包括房地產在內的多個行業遭遇挑戰。為了應對挑戰，在政策層面，不少地區放寬拿地、預售門檻。此次北京預售證管理的調整，是否是政策的松綁呢？
北京市住建委相關負責人表示，此次調整是市住建委在堅持「房住不炒」定位，落實城市調控主體責任，實現「三穩」目標的基礎上，對商品住房辦理預售許可做出的優化措施。調整後，開發項目預售許可申請「門檻」沒有降低，房地產宏觀調控政策沒有改變、調控力度沒有放鬆，調整後的要求仍然高於國家有關規定。
根據《意見稿》，開發企業應在項目首次申請預售許可時，一次性申報施工許可證批准范圍內全部可售住房、倉儲、車位的銷售價格。
這意味著，即便再次申請預售證，還是第一次申請時的房價，這就杜絕了開發商捂盤惜售、分批漲價的可能性。
業內建議全面放開預售證申請次數管理
對於北京預售證申請次數的優化，郭毅表示，是一次合理正當的調整，但同時又顯得謹慎。如上文所述，即便調整後，北京預售證申請管理仍高於國家有關規定。
郭毅建議，可以全面取消預售證次數申請管理，由開發商根據自己的市場營銷方式和產品排期來做出供應的和推盤節奏。
郭毅認為，從預售審批上，有價格管控，從需求層面，有限購、限貸等政策，從供應端，土地大量供應，帶來充沛的房源供給。這些綜合因素下，目前北京房價形成了明顯的制約，短周期內，就算全面取消預售證申請次數，也不會影響北京供過於求的市場局面，更不會推升房價，反而有利於開發商去化庫存。
不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，北京預售證次數對於開發商去庫存影響有限，因為此前即便一次性取證房源多，也存在分次開盤的行為。

H. 北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法的指導

中國人民銀行營業管理部負責指導商業銀行開設商品房預售資金監管專用賬戶。

I. 有了預售許可證價格就確定了嗎在法律法規方面是怎樣規定的

不一定確定價格。有預售證只代表建築物可以開始銷售，不代表確定價格。價格確定後辦當地物價部門備案。

J. 北京限價房申請條件

北京限價房申請條件如下：

（一）申請家庭應當推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人,申請人須具有本市戶口。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。

（二）申請家庭人均住房面積、家庭收入及家庭總資產凈值須符合規定的標准，並實行動態管理。城八區家庭申購條件由市建委會同相關部門根據市民收入、居住水平、住房價格等因素確定，報市政府批准後公布。遠郊區縣家庭申購條件由區縣政府結合實際確定，報市政府批准後公布。

在符合上述條件的家庭中，屬於下列三類家庭之一的，可優先購買：

1、解危排險、舊城改造和風貌保護、環境整治、保障性住房項目和市重點工程等公益性項目所涉及的被拆遷或騰退家庭；

2、家庭成員中有60周歲以上（含60周歲）的老人、嚴重殘疾人、患有大病或做過大手術的人員、優撫對象的家庭；

3、已通過經濟適用住房購買資格審核自願放棄購買經濟適用住房的家庭。

(10)北京預售價格限制擴展閱讀：

限價房與經濟適用房的區別：

1、保障對象不同。經濟適用房的保障對象為當地城鎮低收入住房困難家庭，並與廉租住房保障對象銜接。限價商品房的保障對象為當地城鎮中等收入以下住房困難家庭。

2、土地來源不同。經濟適用房的土地為劃撥方式取得，而限價商品房的土地取得方式為出讓。

3、銷售價格確定方式不同。經濟適用房的銷售價格是在開發企業辦理銷售（預售）許可證之前，由物價部門確定。限價商品房的銷售價格是在開發企業以出讓方式取得土地前，在土地招拍掛文件中確定。

4、銷售價格不同。經濟適用房因為土地成本低（不含土地出讓金）以及開發商利潤受限制（3%），它的銷售價格低於限價商品房。

5、准購面積標准不同。經濟適用房在購買資格審批時，會根據家庭人口確定核准購房建築面積，而限價商品房沒有準購面積。

參考資料來源：網路-北京市限價商品住房管理辦法（試行）