不動產的6大指標

1. 房地產交易指標有哪些

房地產市場指標
反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。
(一)供給指標
1．存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已佔用和空置的物業空間總量，單位為建築面積或套數；在數值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量一報告期滅失量(St＝St-1+NCt-δt)；可按物業類型分別統計。
2．新竣工量(New Completions，NCt)，指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建築面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標准)，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。
3．滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內由於各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
4．空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被佔用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指「報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積」。
5．空置率(VRt)，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt＝VCt／St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特徵和空置特徵分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建築面積或套數。可供租售量＝上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量(HSRt＝HSRt-1-AVt-1+NCt)；實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為並非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大於該時點可供租售數量。
7．房屋施工面積(Houses Under Construction，BUCt,)，是指報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工後又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建築應填各層建築面積之和。
8．房屋新開工面積(Construction Starts，CSt)，是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為准。
9．平均建設周期(Construction Period，CPt)，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所佔用的時間長度。在數值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積(CPt＝BUCt／NCt)。
10．竣工房屋價值(Value of Buildings Completed，VBCt)，指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。
(二)需求指標
1．國內生產總值(GDP)：是按市場價格計算的一個國家(或地區)所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。國內生產總值有三種表現形態，即價值形態、收入形態和產品形態。
三種方法分別從不同的方面反映國內生產總值及其構成。
2．人口數，是指一定時點、一定地區范圍內有生命的個人總和，包括常住人口和現有人口。
3．城市家庭人口，指居住在一起，經濟上合在一起共同生活的家庭成員。凡計算為家庭人口的成員其全部收支都包括在本家庭中。
4．就業人員數量，指從事一定社會勞動並取得勞動報酬或經營收入的人員數量.
5．就業分布。指按產業或職業分類的就業人員分布狀況。
6．城鎮登記失業率，指城鎮登記失業人員與城鎮單位就業人員(扣除使用的農村勞動力、聘用的離退休人員、港澳台及外方人員)、城鎮單位中的不在崗職工、城鎮私營業主、個體戶主、城鎮私營企業和個體就業人員、城鎮登記失業人員之和的比。
7．城市家庭可支配收入，指家庭成員得到可用於最終消費支出和其他非義務性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是家庭總收入扣除交納的所得稅、個人交納的社會保障費以及記賬補貼後的收入。
8．城市家庭總支出，指除借貸支出以外的全部家庭支出，包括消費性支出、購房建房支出、轉移性支出、財產性支出、社會保障支出。
9．房屋空間使用數量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數量。
10．商品零售價格指數，是反映一定時期內城鄉商品零售價格變動趨勢和程度的相對數。
11．城市居民消費價格指數，是反映一定時期內城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。
(三)市場交易指標
1．銷售量(Houses Sold，HSt)，指報告期內銷售房屋的數量，單位為建築面積或套數。在統計過程中，可按物業類型、存量房屋和新建房屋分別統計。我國房地產開發統計中採用是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。
2．出租量(Houses Rented，HRt)，指報告期內出租房屋的數量，單位為建築面積或套數。
3．吸納量(Absorption Volume，AVt)，指報告期內銷售和出租房屋的數量之和(AVt＝HSt+HRt)，單位為建築面積或套數。實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。
4．吸納率(Absorption Rate，ARt)，指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例(ARt＝AVt／HSRt)，以百分數表示，有季度吸納率、年吸納率等。
5．吸納周期(Absorption Period，APt)，指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間(APt＝HSRt／AVt)，單位為年、季度或月，在數值上等於吸納率的倒數。
6．預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。
7．房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數和土地交易價格指數。理想的價格指數，應該是基於同質物業的價格指數。我國目前的各類房地產價格指數，通常基於平均價格。
8．房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。中國現有房地產價格統計，是基於各類物業平均價格的統計。
9．房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金錶示。中國現有房地產租金統計，是基於各類物業平均租金的統計。

2. 房地產泡沫的判定

1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降
表1 房價表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表現 價 格 出售價格 價格收入比：1：6以內 1：10以上 大致1：18 房價增長率 房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 出租價格 出租價格指數/CPI指數<1 出租價格指數<100 出租價格指數/CPI指數<1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 由表1可以看出：
（1）出售價格過高。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高於可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率(經CPI指數調整後)。
（3）出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看,全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。
（4）實際租金下跌。房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠准確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低於物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%,遠低於城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。
（5）投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫,7.2%的被調查者認為不存在泡沫。
2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入
表2 需求表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表 現 需 求 房屋銷售額增長率 1<增長率/零售消費品增長率<2 增長率/零售消費品增長率>2 1<增長率/零售消費品增長率<2 抵押貸款增長率 1<增長率/人均收入增長率<2 增長率/人均收入增長率>2 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 由表2可以看出：
（6）房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高於社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高於社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴於家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴於住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高於同期家庭可支配收入的增長。由於住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。
（8）居民儲蓄快速減少。存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月,人民幣儲蓄存款累計增加10863億元,同比少增1406億元。
（9）國際熱錢大量流入。國際游資大量流入並投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，餘下來的1000億美元就是熱錢，其中部分游資就流入到房地產市場領域。北京達觀房地產經紀公司的一些調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳台的增長2.5到3.5倍。海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。
（10）民間游資大量流入。民間資金大量投資房地產，形成巨大的投機需求，導致房價急劇攀升。2001-2003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當地，然後進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據估計：溫州的購房大軍人數將近10萬，用於購房的種子資金在1000億元上下。炒房團撬動了數倍甚至數十倍的當地資金進入樓市，刺激了當地消費提前和投機需求，進而產生需求和價格的互相推進，許多「被炒房」城市房價飛漲。
（11）投資性購房的比重高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標准為10%。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和余額分別占同期總量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。
3、供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高
表3 供給表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 投資性購房比例 10%<投資/總購房比例<20% 投資/總購房比例>20% 10%<投資/總購房比例<20% 表 現 供 給 開發投資增長率 3>增長率/GDP增長率>2 增長率/GDP增長率>3 增長率/GDP增長率>3 開發貸款增長率 2>增長率/總貸款增長率>1 增長率/總貸款增長率>2 2>增長率/總貸款增長率>1 房屋施工面積增長率 1<增長率/銷售面積增長率<2 增長率/銷售面積增長率>2 1<增長率/銷售面積增長率<2 房屋空置率 10-20% 20%以上 20%以上 由表3可以看出：
（12）開發投資額超常增長。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。2003年全國累計完成房地產開發投資突破1萬億元，同比增長29.2%，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，這是同期GDP增長的3倍。
（13）開發貸款超常增長。房地產開發貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。2000-2002年，用於房地產開發的貸款增幅分別為11.81%、32.96%、27.78%，全國房地產開發貸款在連續5年高速增長的基礎上，2003年達到6657.35億元，同比增長49.1%。而2000-2003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。
（14）施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002、2003、2004年1-9月，施工面積增長率為20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，銷售面積增長率為20.2%、29.1%、19.3%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。
（15）房屋空置率過高。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，國際公認的警戒線是10%。2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過國際警戒線。這個下降可能是投機需求增長導致的。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區別，國內的高空置率反映更加深刻的結構問題。 再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

3. 國土部明確不動產登記進度表，六大看點都有啥

一是登記職責機構整合，這是重中之重。今年將繼續加強對地方不動產登記職責整合的統一監督指導，在完成職責整合的基礎上，確保省、市、縣三級登記機構整合落實到位；堅持"新開舊停"，在中央統一監督指導下，省、市、縣三級不動產登記機構制定工作銜接方案，完成同級不動產登記資料的整理移交和系統對接；按照便民利民的原則，各級登記機構設立統一窗口，建立健全"首問負責"、"一站式"服務等配套措施，開始受理不動產登記申請並頒發統一證書；制定試點方案，報國務院批准後，啟動技術層面試點工作。
二是制定登記簿冊證書，力爭盡快頒布出台，與《不動產登記暫行條例》同步實施。
三是制定出台規章依據，包括研究制定《不動產登記暫行條例實施細則》、不動產權籍調查的有關政策意見、不動產登記人員管理和代理制度、《不動產登記收費標准》、《不動產權屬爭議調處條例》等。
四是加快建設資訊平台，重點是數據整合和平台上線試運作，平台建設與"國土資源雲"相銜接，今年下半年上線試運作。
五是構建經費技術保障，抓緊研究起草《不動產登記技術規程》，督促各地形成辦理登記指南或手冊、申請登記的材料目錄和示範文本等公開公示資訊，同時做好工作經費預算，以及《不動產登記暫行條例》和配套規章政策的培訓工作。
六是結合工作進展情況，有重點地做好解讀和輿論引導工作，針對社會關注的熱點、焦點問題進行回應，正面引導，避免惡意炒作。

4. 不動產是什麼意思

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的財產，如土地，房屋、探礦權、采礦權等土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。

概念定義：不動產是指實物形態的土地和附著於土地上的改良物，包括附著於地面或位於地上和地下的附屬物。不動產不一定是實物形態的，如探礦權和采礦權。 如建築物及土地上生長的植物。依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。

不動產是財產劃分的一種形態。因不動產對人們生活影響重大，且具有耐久性 、稀缺性 、不可隱匿性和不可移動性等特點，故許多國家法律對其均有特殊規定。

(4)不動產的6大指標擴展閱讀

在民事實體法上，不動產權利的變化，如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時，必須經一定登記的公示手續，否則不發生效力；在民事程序法上，因不動產所引起的糾紛，一般應由不動產所在地法院管轄，如《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國民事訴訟法》，就有類似的法律規定。

最核心的不動產類型就是土地。而以土地為基礎再進行擴展，有其他的類型。在法律上有分離說與吸收說之分。根據吸收說，房屋被土地吸收，成為土地的組成部分，不能成為獨立的不動產；同理，莊稼等土地上的附著物也被土地吸收，也成為土地的組成部分，也不能成為獨立的不動產。

5. 「不動產」是什麼

不動產是指土地和土地上的定著物。包括各種建築物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未採摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬於不動產，一旦採摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬於動產。 動產是指不動產以外的財產。如機器設備、車輛、動物、各種生活日用品等等。 不動產的特點是，與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動將改變其性質或者大大降低其價值。例如，建築物一旦移動或離開土地就不成其為建築物，其價值將大大降低。而動產則可以隨意移動，其價值不受影響。

6. 大紅本和不動產證有什麼不同

不動產證和房產證的區別：

1、性質不同，不動產證是房產證和土地使用權證合二為一。

2、內容不同，不動產征比較簡明扼要，而房產證更詳細。

3、版本不同，房產證只有一個版本，而不動產證有兩個。

4、標簽不同，不動產證有防輻射標簽，而房產證沒有。

名詞解釋：

房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。

房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。

2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼，房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時，須提供密碼才可辦理。預計於2013年下半年實施。