① 請問什麼是現金流分析法，應該怎樣利用它分析個人財務
試析「貼現現金流模式分析法」在房地產投資決策中的運用 李崇堅 在房地產決策中運用的財務分析方法很多，分靜態分析法和動態分析法兩類。靜態分析法如回收期法、平均投資報酬率法等，優點是計算簡便，易於理解；缺點是沒有考慮貨幣的時間價值，得出的結論有一定的片面性。動態分析法即貼現現金流模式分析法，如凈現值法、現值指數法、內部收益率法等，缺點是計算復雜，優點是不僅考慮了開發項目的整個投資過程，而且考慮了貨幣的時間價值，因而能更深入全面地分析開發項目在財務上是否可行。下面以筆者在房地產行業工作的經驗和體會，運用「貼現現金流模式分析法」對房地產開發項目進行分析。 一、項目基本情況 1、假設有一個樓盤，銷售收入為35448．08萬元，半年後預售出30％；一年後預售出50％；一年半後又預售出10％；二年後竣工時預售出10％。按預售比例乘以分期付款比例，可分別算出四個時點的回收比例和現金流入量（見表一）。表一：資金流入分析 2、工程總支出為26446．72萬元，將工程款項的支出從零期開工到二年後竣工這段時間劃分為五個現金支出點，計算現金流出量（見表二）。表二、現金流出分析 由於地、建築成本、其他費用在動態方式中已考慮時間因素，實際上均已含利息，故在成本構成中不再單獨計算利息。 3、i＝15．56％為年資金利率，按復利計算化成半年利率為i＝ 1＋15．56％－1＝7．5％。 根據上述條件，計算貼現現金流量表如下： 單位：萬元 二、投資效益預測 根據上表可分別計算如下指標： 1、凈現值 總收入現值＝∑現金流入量×現值系數（現值系數看上表） ＝10634．42×0．7488＋10634．42×0．8049＋10988．91×0．8653＋3190．33×0．9302 ≈28999．05（萬元） 總支出現值＝∑現金流出量×現值系數（現值系數看上表） ＝5493．97×0．7488＋5787．56×0．8049＋6633．35×0．8653＋6445．9×0．9302＋2085．94 ≈22594．05（萬元） 凈現值＝總收入現值－總支出現值 ＝28999．05－22594．05 ＝6405（萬元） 2、現值指數＝總收入現值／總支出現值≈28999．05／22594．05＝1．28 3、內部收益率（取零期為基準期） 當貼現率i＝50％時，分4、3、2、1四個期數分別查出現值系數為0．1975、0．2963、0．4444、0．6667。 凈現值（1）＝凈現金流量×現值系數 ＝5140．45×0．1975＋4846．86× 0．2963＋4355．56×0．4444－3255．57×0．6667－2085．94 ≈130．55（萬元） 當i＝55％時，分4、3、2、1四個期數分別查出現值系數為0．1732、0．2685、0．4162、0．6451。 凈現值（2）＝5140．45×0．1732＋4846．86×0．2685＋4355．56×0．4162－3255．57×0．6451－2085．94 ≈－181．62（萬元） 所以，以半年期為計息期的內部收益率是 IRR』＝50％＋130．55／（130．55＋181．62）×（55％－50％）＝52％ 年內部收益率IRR＝〔（1＋52％ －1〕×100％＝131％ 三、投資效益分析 1、評審標准 以上計算的三個指標的含義分別為：「凈現值」是一個綠色數指標，只能反映某個單獨的投資方案的成本與效益的關系，凈現值大於零，則方案可行。「現值指數」是個相對數指標涌反映出每1元投資成本帶來的收益數額，最適合用於比較不同方案的獲利能力，現值指數大於1，表示方案可取。然而這兩個指標均有一個共同的缺陷，就是不能揭示該投資方案實際能達到的投資報酬率是多少，因而需要使用另一個指標「內部收益率」來彌補這一缺陷。「內部收益率」是一種能使投資方案的凈現值等於零的報酬率。它能正確反映投資方案的投資回報有多高。若內部收益率大於資本成本，則方案可行，否則就不可行。 2、指標分析 上述計算結果表明，凈現值為6405萬元，現值指數為1．28，說明該項目不僅可行（凈現值大於0，現值指數大1），而且經濟效益較高。年內部收益率為131％，反映出該項目的投資回報高，效益好。 在實際評價項目時，還可以再計算另外一些指標，以便更全面地了解項目的情況，並作出正確的判斷。如根據上述條件，可計算出動態回收期及成本利用率。 動態回收期T＝1＋1345．41／（1345．41＋2555．82）×（1．5－1）≈1．1742（年） 成本利潤率P＝（28999．05－22594．05）／22594．05×100％≈28．35％這兩個指標說明該項目回收期較短，獲利能力較強。 結論：該項目開發是可行的，且投資回報偏高，項目本身具有較大的抗風險潛力。 3、指標的運用 正確運用上述指標是作好決策的前提。「凈現值」、「現值指數」、「內部收益率」這三項指標在投資分析中運用得較普遍，發揮了應有的作用。特別是「內部收益率」，能真實地反映項目的投資報酬，是目前世界銀行對投資項目評價時經常使用的方法。而「動態回收期」、「成本利用率」等指標可作為輔助指標加以運用，互相取長補短，全面反映項目的真實狀況。在這里需要說明的是，上述例子中，內部收益率很高而成本利潤率卻不高，應如何理解這種現象？內部收益率反映的是凈投入所帶來的收益；而成本利潤率反映的是投入的成本能帶來多少利潤。成本包括所有的支出數，沒有扣減回收的資金；而凈投入是所有收入減去支出後的余額。兩個指標基數不一樣，導致內部收益率高於成本利潤率。前者更能反映資金運用的效果，因而被普遍採用，後者卻沒有這一功能，不能正確反映項目的投資效果，所以只能作為參考性指標來使用。 四、運用「貼現現金流模式分析法」應注意的問題 1、時點的選擇。時點的選擇很重要，會直接影響現金流量的分布。時點太密則增加計算量，且沒有這個必要；時點過疏，又影響計算的准確性。所以，要恰當地選擇時點數，應結合投資期與回收期的長短來考慮，如果兩者相對較長，則時點數適當選疏一點，如果較短，則宜選密一點。 2、利息的計算與貸款的償還。上述例子中，利息沒有專門單獨反映。這是因為採用了動態分析法，考慮了貨幣的時間價值，因此，在成本中實際已包含了利息，不必再單獨計算利息。如果採用靜態分析法，則需單獨計算利息。貸款的償還在本例中沒有考慮進去，這在一定程度上加大了現金流入量，計算出來的效益有可能偏高。所以，在計算效益時，應充分考慮貸款的償還問題，否則將影響計算的准確度。 3、投資期與回收期的確定。這是很重要的一環，也是基礎。因為時點的選擇、利息的計算、貸款的償還，均與其息息相關。投資期應根據技術、資金、市場等因素來決定；回收期則根據市場、銷售、資金回籠等因素來確定。兩者定下來以後，其他方面的計算方可展開。 4、敏感性分析。任何一種計算結果都是在一定條件下獲得的，當這些條件發生變化時，就要對以前的結果進行修正。通過敏感性分析，使決策當局對影響較大的因素加以注意，作到心中有數，預先防範，減少失誤。如回收期發生變化，進而影響現金凈流量，使凈現值產生變化。而回收期在多大的幅度內變化，才不至於影響原方案的可行性？如果超出此幅度，方案便成為不可行。又如現金凈流量的變動，將對內部收益率或回收期產生影響，這種變動在什麼范圍內可以接受，在什麼范圍內不可取，決策當局要預先知道，以便及時調整投資經營策略。 總之，在房地產投資決策中，除了要靈活運用「貼現現金流模式分析法」外，還要充分分析相關因素的影響，採取預防措施，解決可能出現的問題，使投資方案能達到預期的目標。
② 填空題：現金流量比率分析方法 、 、 、 。
現金流量比率分析是現金流量財務比率分析和結構分析的統稱，主要包括以下指標：
一、現金流量財務比率分析
（一）現金流動性分析，主要考察企業經營活動產生的現金流量與債務之間的關系，主要指標包括：
1．現金流量與當期債務比=經營活動現金凈流量/流動負債×100%
2．債務保障率=經營活動現金凈流量/(流動負債+長期負債)×100%
（二）獲取現金能力分析
獲取現金能力分析的指標主要有：每月銷售現金凈流入、每股經營現金流量和全部資產現金回收率。
1．每元銷售現金凈流入=經營活動現金凈流量/營業務收入
2．每股經營現金流量=(經營活動現金凈流量-優先股股利)/發行在外的普通股股數×100%
3．全部資產現金回收率 =經營活動現金凈流量/全部資產
（三）財務彈性分析，是指企業自身產生的現金與現金需求之間的適合程度。反映財務彈性的財務比率主要有現金流量適合率、現金滿足投資比率和現金股利保障倍數。
1．現金流量適合比率=一定時期經營活動產生的現金凈流量/(同期資本支出+同期存貨凈投資額+同期現金股利)×100%
2．現金再投資比率=經營活動現金凈流量/（固定資產原值+對外投資+其他資產+營運資金）
3．現金股利保障倍數=經營活動現金凈流量/現金股利額×100%
（四）收益質量分析
評價收益質量的財務比率是營運指數，它是經營活動現金凈流入與經營所得現金的比值。
營運指數=經營活動現金凈流入÷經營所得現金
經營所得現金是指經營活動凈收益與非付現費用之和。
經營所得現金=凈收益-非經營收益+非付現費用
二、現金流量結構分析
（一）現金流量的結構分析
現金流量的結構分析可以分為現金流入結構分析、現金支出結構分析及現金余額結構分析。
1．現金流入結構分析
現金流入構成是反映企業的各項業務活動現金流入，如經營活動的現金流入、投資活動現金流入籌資活動現金流入等在全部現金流入中的比重以及各項業務活動現金流入中具體項目的構成情況，明確企業的現金究竟來自何方，要增加現金流入主要應在哪些方面採取措施等等。
2．現金支出結構分析
現金支出結構分析是指企業的各項現金支出占企業當期全部現金支出的百分比。它具體地反映企業的現金用於哪些方面。
（二）現金流量的趨勢分析
現金流量的趨勢分析通常是採用編制歷年財務報表的方法，即將連續多年的報表，至少是最近二三年，甚至五年、十年的財務報表並列在一起加以分析，以觀察變化趨勢。觀察連續數期的會計報表，比單看一個報告期的財務報表，能了解到更多的信息和情況，並有利於分析變化的趨勢。
運用趨勢分析法通常應計算趨勢百分比。趨勢百分比有定比和環比兩種。
。
③ 貼現現金流量法與非貼現現金流量法相比有哪些優點
①非貼現現金流量指標如投資回收期，平均報酬率將不同時期的現金做無差別的對待，而貼現現金流量指標將不同時點時期的資金摺合在同一時點上，便於進行分析對比，具有可比性。
② 非貼現現金流量指標如投資回收期，沒有充分考慮時間價值，因而實際上加速了投資速度。
③投資回收期、平均報酬率等非貼現指標對壽命不同、資金投入的時間和提供收益的時間不同的投資方案缺乏鑒別能力，而貼現法指標則可以通過凈現值、內部報酬率和獲利指數等指標作出正確合理的決策。
④非貼現指標沒有考慮資金的時間價值，而貼現指標是以預計的現金流量為基礎，考慮了資金的時間價值計算出的真實報酬率。
⑤貼現指標是以企業的資本成本為依據的，這一取捨標准符合客觀實際。
⑥管理人員水平的提高和計算機的廣泛運用，加速了貼現指標的使用。
④ 如何分析現金流量的合理性
所謂現金流量表分析，是指對現金流量表上的有關數據進行分析、比較和研究，從而了解企業的財務狀況及現金流量情況，發現企業在財務方面存在的問題，預測企業未來的財務狀況，揭示企業的支付能力，為企業的科學決策提供依據。
會計報表分析一般包括靜態的結構百分比分析、動態的變動趨勢分析以及財務比率分析等內容，現金流量表分析的內容可以概括為以下幾個方面：
（1）結構百分比分析
企業當期取得的現金來自哪些方面，用往哪些方面，其現金余額是如何構成的，各占總量的百分數為多少，這就是現金流量的結構百分比分析。通過現金流量的結構百分比分析，報表使用者可以進一步了解企業財務狀況的形成過程、變動過程及其變動原因。
現金流量表是反映企業在一定時期內現金流入、流出及其凈額的報表，它主要回答企業本期現金來自何處、用於何處、余額結構如何。現金流量結構分析，就是在現金錶有關數據的基礎上，進一步明確現金收入、支出和結余的構成。現金流量的結構分析可以分為現金收入結構、支出結構和結余結構分析三個方面。
①收入結構分析。現金收入構成是反映企業各項業務活動的現金收入、如經營活動的現金收入、投資活動現金收入、籌資活動現金收入等在全部現金收入中的比重以及各項業務活動現金收入中具體項目的構成情況，明確現金究竟來自何方，要增加現金收入主要依靠什麼。
②支出結構分析。現金支出結構是指企業的各項現金支出占企業當期全部現金支出的百分比，它具體反映企業的現金用在哪些方面。
③余額結構分析。現金余額結構分析是指企業的各項業務活動，其現金的收支凈額佔全部現金余額的百分比，它反映企業的現金爺額是如何構成的。
（2）變動趨勢分析
企業的現金收入、支出以及結余發生了怎樣的變動，其變動趨勢如何，這種趨勢對企業有利還是不利，這就是現金流量的趨勢分析。現金流量的趨勢分析可以幫助報表使用者了解企業財務狀況的變動趨勢，了解企業財務狀況變動的原因，在此基礎上預測企業未來財務狀況，從而為決策提供依據。
變動趨勢分析法是通過觀察連續數期的會計報表，比較各期的有關項目金額，分析某些指標的增減變動情況，並在此基礎上判斷其變化趨勢，從而對未來可能出現的結果作出預測的一種分析方法。運用趨勢分析法，報表使用者可以了解有關項目變動的基本趨勢，判斷這種變動是有利還是不利，並對企業未來發展作出預測。
變動趨勢分析通常採用編制歷年會計報表方法，將連續多年的報表，至少是最近2、3年甚至5-10年的會計報表並列在一起加以分析、以觀察變化趨勢。觀察連續數期的會計報表，這樣分析比單看一個報告期的會計報表，能了解更多的情況和信息，有利於分析變化的趨勢。
（3）財務比率分析
財務比率是將報表中具備相互關系的項目相比較，計算出一系列能反映企業盈利能力、償債能力、營運能力、投資能力、現金支付能力等財務比率。現金流量表的財務比率分析，又可分為償債能力和支付能力比率分析。
①償債能力分析。運用現金流量表分析企業的償債能力，可以從如下方面進行：
A．現金比率：所謂現金比率就是指企業的現金與流動負債的比例，用公式表示為：
現金比率＝現金余額／流動負債
其中，現金余額是指會計期末企業擁有的現金的數餓，它可以通過現金流量表中「現金及其等價物的期末余額」項目查到；流動負債是指會計期末企業擁有的各項流動負債的總額，它可以通過資產負債表中「流動負債合計」項目的期末數來查到。
例：某企業2000年末流動負債為1000萬，現金余額為200萬，則現金比率為：現金比率＝200/1000=0.20
現金比率是衡量企業短期償債能力的一個重要指標，計算現金比率對於分析企業的短期償債能力具有十分重要的意義。因為流動負債不同於長期負債。長期負債起碼也得一年後償還，企業有較充裕的時間籌集資金，以還本付息；而流動負債期限很短（不超過一年），很快就需要用現金來償還。如果企業手中沒有一定現金儲備，等到債務到期時，臨時籌資去償還債務，就容易出問題。
對於債權人來說，現金比率總是越高越好。現金比率越高，說明企業的短期能力越強，現金比率越低，企業的短期償債能力越弱。如果現金比率達到1，即現金余額等於或大於流動負債總額，那就是說，企業即使不動用其他資產，如存貨、應收帳款等，光靠手中的現金足以償還流動負債。對於債權人來說，這是最安全的。
而對於企業來說，現金比率並不是越高越好。因為資產的流動性（即其變現能力）和其盈利能力成反比，流動性越差的盈利能力越強，而流動性越好的其盈利能力越弱。在企業的所有資產中，現金是流動性最好的資產，同時也是盈利能力最低的資產。保持過高的現金比率，就會使資產過多的停留在盈利能力最低的現金上，雖然提高了企業的償債能力，但降低了企業的獲利能力。因此對企業來講，不應該保持太高的現金比率。分析該比率可以結合流動比率和速動比率一並進行分析。
B．經營凈現金比率（短期債務）。該比率是指經營活動的年敬現金流量與流動負債的比率，可以利用該比率反映企業獲得現金償還短期債務的能力。計算公式為：
經營凈現金比率（短期債務）＝經營活動凈現金流量／流動負債
企業為了償還即將到期的流動負債，固然可以通過出售投資，長期資產等投資活動現金流入，以及籌借現金來進行，但最安全而且規范的方法，仍然是利用企業的經營活動取得現金凈流入，該比率越大，企業的短期償債能力越強。
C．經營凈現金比率（全部債務）。該比率是指經營活動凈現金流量與全部債務的比率，使用該比率，可以反映該企業年度的經營活動現金流量償付全部債務的能力，因此也是一個較綜合反映企業償債能力的比率。計算公式如下：
經營凈現金比率（全部債務）＝經營活動的凈現金流量／負債總額
例：某公司98年度經營活動凈現金流量為1000萬，年末流動負債為500萬，長期負債為1500萬，則：
經營凈現金比率（全部債務）＝1000/(500+1500)=0.5
經營凈現金比率（短期債務）＝1000/500=2
該比率越大，企業承擔債務的能力越強。
②支付能力分析。支付能力是指企業除了用現金償還債務外，用現金來支付其它各項開支，如購買原材料、包裝物、低值易耗品和商品等貨物的支出，支付職工工資的支出，支付稅金的支出，支付各種經營活動的支出，支付對內投資和對外投資的支出，支付投資者股利的支出等等的能力。
通常對企業支付能力的分析，可以從以下三個方面進行。
A．普通股每股凈現金流量。該指標是指經營活動現金凈流量與流通在外普通股股數之比。用來反映企業支付股利和資本支出的能力。計算公式如下：
普通股每股經營活動凈現金流量＝經營活動凈現金流量／流通在外普通股股數
一般來說，該值越大，企業支付股利的能力及資本支出能力越強。
B．支付現金股利的凈現金流量。該比率是指經營活動的凈現金流量與現金股利的比率，用來反映企業年度內使用經營活動凈現金流量支付現金股利的能力。計算公式為：
支付現金股利的經營凈現金流量＝經營活動的凈現金流量／現金股利
該比率越大，則企業支付現金股利的能力越強。
⑤ 現金流量分析法的名詞解釋
現金流量表的出現，主要是要反映出資產負債表中各個項目對現金流量的影響，並根據其用途劃分為經營、投資及融資三個活動分類，一般採用根據資產負債表和利潤表分析填列。
（1）確定主表的「經營活動產生的現金流量凈額」
1、銷售商品，提供勞務收到的現金
=利潤表中主營業務收入×(1+17%)+利潤表中其他業務收入+(應收票據期初余額-應收票據期末余額)+(應收賬款期初余額-應收賬款期末余額)+(預收賬款期末余額-預收賬款期初余額)-計提的應收賬款壞賬准備期末余額
2、收到的稅費返還
=(應收補貼款期初余額-應收補貼款期末余額)+補貼收入+所得稅本期貸方發生額累計數
3.收到的其他與經營活動有關的現金
=營業外收入相關明細本期貸方發生額+其他業務收入相關明細本期貸方發生額+其他應收款相關明細本期貸方發生額+其他應付款相關明細本期貸方發生額+銀行存款利息收入(公式一)
具體操作中，由於是根據兩大主表和部分明細賬簿編制現金流量表，數據很難精確，該項目留到最後倒擠填列，計算公式是：
收到的其他與經營活動有關的現金(公式二)
=補充資料中「經營活動產生的現金流量凈額」-{(1+2)-(4+5+6+7) }
公式二倒擠產生的數據，與公式一計算的結果懸殊不會太大。
4.購買商品、接受勞務支付的現金
=〔利潤表中主營業務成本+(存貨期末余額-存貨期初余額)〕×(1+17%)+其他業務支出(剔除稅金)+(應付票據期初余額-應付票據期末余額)+(應付賬款期初余額-應付賬款期末余額)+(預付賬款期末余額-預付賬款期初余額)
5.支付給職工以及為職工支付的現金
=「應付工資」科目本期借方發生額累計數+「應付福利費」科目本期借方發生額累計數+管理費用中「養老保險金」、「待業保險金」、「住房公積金」、「醫療保險金」+成本及製造費用明細表中的「勞動保護費」
6.支付的各項稅費
=「應交稅金」各明細賬戶本期借方發生額累計數+「其他應交款」各明細賬戶借方數+「管理費用」中「稅金」本期借方發生額累計數+「其他業務支出」中有關稅金項目
即：實際繳納的各種稅金和附加稅，不包括進項稅。
7.支付的其他與經營活動有關的現金
=營業外支出(剔除固定資產處置損失)+管理費用(剔除工資、福利費、勞動保險金、待業保險金、住房公積金、養老保險、醫療保險、折舊、壞賬准備或壞賬損失、列入的各項稅金等)+營業費用、成本及製造費用(剔除工資、福利費、勞動保險金、待業保險金、住房公積金、養老保險、醫療保險等)+其他應收款本期借方發生額+其他應付
（2）確定主表的「投資活動產生的現金流量凈額」
1.收回投資所收到的現金
=(短期投資期初數-短期投資期末數)+(長期股權投資期初數-長期股權投資期末數)+(長期債權投資期初數-長期債權投資期末數)
該公式中，如期初數小於期末數，則在投資所支付的現金項目中核算。
2.取得投資收益所收到的現金
=利潤表投資收益-(應收利息期末數-應收利息期初數)-(應收股利期末數-應收股利期初數)
3.處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金凈額
=「固定資產清理」的貸方余額+(無形資產期末數-無形資產期初數)+(其他長期資產期末數-其他長期資產期初數)
4.收到的其他與投資活動有關的現金
如收回融資租賃設備本金等。
5.購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金
=(在建工程期末數-在建工程期初數)(剔除利息)+(固定資產期末數-固定資產期初數)+(無形資產期末數-無形資產期初數)+(其他長期資產期末數-其他長期資產期初數)
上述公式中，如期末數小於期初數，則在處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金凈額項目中核算。
6.投資所支付的現金
=(短期投資期末數-短期投資期初數)+(長期股權投資期末數-長期股權投資期初數)(剔除投資收益或損失)+(長期債權投資期末數-長期債權投資期初數)(剔除投資收益或損失)
該公式中，如期末數小於期初數，則在收回投資所收到的現金項目中核算。
7.支付的其他與投資活動有關的現金
如投資未按期到位罰款。
（3）確定主表的「籌資活動產生的現金流量凈額」
1.吸收投資所收到的現金
=(實收資本或股本期末數-實收資本或股本期初數)+(應付債券期末數-應付債券期初數)
2.借款收到的現金
=(短期借款期末數-短期借款期初數)+(長期借款期末數-長期借款期初數)
3.收到的其他與籌資活動有關的現金
如投資人未按期繳納股權的罰款現金收入等。
4.償還債務所支付的現金
=(短期借款期初數-短期借款期末數)+(長期借款期初數-長期借款期末數)(剔除利息)+(應付債券期初數-應付債券期末數)(剔除利息)
5.分配股利、利潤或償付利息所支付的現金
=應付股利借方發生額+利息支出+長期借款利息+在建工程利息+應付債券利息-預提費用中「計提利息」貸方余額-票據貼現利息支出
6.支付的其他與籌資活動有關的現金
如發生籌資費用所支付的現金、融資租賃所支付的現金、減少注冊資本所支付的現金(收購本公司股票，退還聯營單位的聯營投資等)、企業以分期付款方式購建固定資產，除首期付款支付的現金以外的其他各期所支付的現金等。
（4）確定補充資料的「現金及現金等價物的凈增加額」
現金的期末余額=資產負債表「貨幣資金」期末余額;
現金的期初余額=資產負債表「貨幣資金」期初余額;
現金及現金等價物的凈增加額=現金的期末余額-現金的期初余額。
一般企業很少有現金等價物，故該公式未考慮此因素，如有則應相應填列。