商業用地價格影響因素

① 影響樓面地價的因素有哪些

影響土地價格的因素很多，主要受社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益、土地利用政策等因素的影響。我們可將影響土地價格的因素分為一般因素、區域因素和個別因素。
1、影響地價的一般因素
一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。
2、影響地價的區域因素
區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特徵中，對土地價格產生影響的因素。在對地價的影響中，同一區域因素對不同用途土地價格影響程度不同，區域因素有的對地價產生直接影響，有的則是間接影響。
3、影響地價的個別因素
個別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身條件和特徵對宗地地價的影響，是在同一地域內，造成各宗地價格之間差異的重要因素。這里特別說明的是，土地用途不同，同一宗地的各個別因素對地價的影響程度也不會相同。
(二)主要地價影響因素的作用規律(略)
(三)不同用途土地的地價影響因素
1、商業用地
2、居住用地
3、工業用地
4、農用地

② 影響住宅用地價格的因素及機理

城市中的住宅用地類型多種多樣，確定住宅用地影響因素時，要分住宅類型分別確定。在土地定級基礎上，住宅區用地一般分為樓房區、平房區、混合區、高層建築區等。根據住宅用地的特點，影響住宅用地價格的區域因素和個別因素主要有：
(1)住宅區的位置。主要包括距商業服務中心和城市中心的距離、所處土地級、商業服務業對各類型住宅區的影響程度、住宅區在土地級中的區位等。
(2)交通便捷度。主要以購物和工作方便程度兩個指標衡量和反映。購物和工作方便程度可通過從住宅地到達通往市級商業服務區、區級商業服務區和工業區域的公交站點之間距離來反映。
(3)基礎設施保證度。基礎設施主要指直接用於為居住服務的供電、供氣、供水，供暖等設施。保證度則是用來衡量這些設施配置情況及運行情況。在我國，許多城市特別應著重考慮供水、供電、供熱的保證程度，
(4)公用設施完備度。主要指為住宅區服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所、公園、電影院、游樂場所的配置情況。
(5)環境質量優劣度。①人文環境，包括住宅區內居民的就業結構、受教育程度、社會階層、居住條件等；②自然環境，包括綠化狀況、水污染、大氣污染及噪音污染，洪水及自然災害，工程地質條件等。
(6)城市規劃限制。主要指城市規劃對住宅區建築的高度、式樣、密度、建築容積率、消防間距，以及土地使用等提出的具體規劃和限制要求。
(7)其他因素。主要指不在以上影響因素中，但確實對住宅區土地價格產生重大影響的因素。如區域中不同類型住宅的銷售狀況及前景。
影響住宅地的個別因素還有：宗地的地形、面積、日照、採光、通風、坡度、地基承載力等。

③ 影響土地價格的因素

我國商品房平均銷售價格在經過1993～1999年的持續回落調整後，從2000年開始再次恢復上升趨勢，2004年和2005年進入大幅度提升狀態。導致近兩年商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是工程造價之外的其他因素，包括土地價格上漲、開發商利潤率的大幅度同時等。鑒於全國每年商品房竣工面積均大於銷售面積，需求因素並非價格上漲的決定性因素。

一、工程造價對住宅和非住宅 商品房屋銷售價格的影響
從住宅與非住宅銷售價格與工程造價看，工程造價在住宅銷售價格中佔比較高，1996～2004年期間工程造價佔住宅銷售價格的比重在52%～61%之間，占辦公樓等非住宅銷售價格的比重在41%～52%之間。

從工程造價對銷售價格的影響看，工程造價波動對住宅銷售價格的影響也大於對非住宅銷售價格的影響，但工程造價上漲對住宅與非住宅銷售價格上漲的影響遠小於土地價格上漲和其他因素價格上漲的影響：

(1)1996～2000年期間，住宅銷售價格上漲343.4元，工程造價上漲78.7元，占銷售價格漲幅的22.9%，銷售價格漲幅中的其餘70.1%是由土地價格上漲、利潤與銷售費用等其他因素價格上漲拉動的。非住宅銷售價格上漲268.2元，工程造價下降了117元，工程造價之外的其他因素價格上漲使非住宅商品房銷售價格上漲了143.6%。

(2)2000～2004年期間，住宅銷售價格上漲600.6元，工程造價上漲277.5元，占銷售價格漲幅的比重為46.2%，其餘53.8%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。非住宅銷售價格上漲561.2元，工程造價上漲186.8元，占銷售價格漲幅的比重為33.3%，其餘66.7%的漲幅是由工程造價之外的其他因素價格上漲拉動的。

二、土地價格上漲對不同用途商品房銷售價格的影響

從近年來土地交易價格指數與商品房銷售價格指數的變化可以看到，不同用途的土地交易價格上漲幅度有較大差別，對商品房銷售價格指數的影響也有較大差別，土地交易價格指數上漲較高的商品房銷售價格指數也較高。

1.2001～2005年期間住宅土地交易價格指數上漲幅度最大，2005年比2001年上漲49%，銷售價格指數上漲幅度也最大，2005年銷售價格比2001年上漲30%。其中2005年普通住宅土地交易價格和銷售價格分別比2001年上漲49%和32%，比高檔住宅的土地交易價格與銷售價格漲幅分別高9個百分點和5個百分點。

2.商業營業用房土地交易價格上漲了34%，比住宅土地交易價格上漲幅度低15個百分點；銷售價格上漲了17%，比住宅銷售價格漲幅低13個百分點。

3.其他商品用房土地交易價格上漲幅度最低，2001～2005年期間僅上漲26%，銷售價格上漲幅度也最低，僅上漲14%。

三、供求因素並非商品房銷售價格上漲的決定性因素

土地交易價格和建築材料價格的上漲對商品房銷售價格上漲的拉動作用屬於成本推動，除土地成本和工程造價之外，包括銷售費用和房地產企業利潤在內的其他因素價格上漲對我國商品房銷售價格上漲起到了重要拉動作用，在這些因素中消費需求是否是決定性因素？從價格理論可知，需求對價格的拉動作用取決於需求缺口，即需求超過供給的幅度。但從1996年以來當年商品房竣工面積與銷售面積看，住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低於當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處於空置狀態。從目前銷售價格上漲幅度較大的地區，如北京、上海等地區商品房空置率調查看，這些地區同樣存在空置面積大幅度增加、空置率提高的情況。因此，從全國范圍看，商品房的需求並非商品房銷售價格上漲的決定性因素。同時，從房地產上市公司主營業務利潤率看，2003年以來利潤率持續上升，2006年一季度大幅度提升，我們統計的15家房地產公司利潤率在2006年一季度達到了39%，比2003年提高了近10個百分點。由此可見，工程造價和需求之外的其他因素——主要是土地價格上漲和開發商利潤大幅度提高，是近年來商品房價格大幅度上漲的主要因素。

為了抑制商品房價格的非理性上漲，最近國務院出台了六項調控措施。我們認為，增加經濟適用房和廉租房供給、優化住宅供給結構等措施，對控制中長期房價上漲是十分必要的，打擊土地囤積行為對抑制近期房價的非理性上漲也至關重要，但如何建立合理的土地供給制度和商品房銷售價格形成機制是穩定商品房價格的關鍵。

http://finance.sina.com.cn/review/20060607/11172631977.shtml
(作者單位：國務院發展研究中心宏觀部)

④ 房地產價格影響因素有那幾個方面

房地產價格影響因素主要有以下方面：

1、社會因素：人口狀況，社會穩定狀況，城市化，房地產投機；
2、經濟因素：國民經濟水平和發展趨勢，財政政策及金融環境，稅負；
3、政治因素：土地制度及政策，房地產價格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更；
4、其他因素：心理因素，國際因素，特殊因素。

拓展資料：

房地產

房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建築物依附土地而存在，與土地結合在一起。建築物是指人工建築而成的產物，包括房屋和構築物兩大類。

對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。

作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

網路--房地產

⑤ 住宅用地價格與商業用地價格的區別

住宅用地價格與商業用地價格的區別

2002年北京市政府發布了《關於更新出讓國有建設用地使用權基準地價的通知》，《通知》中的新基準地價。

1、用地熟地價不同：一級：7210-9750；二級：5680－7680；三級：4530－6130；四級：3720－5090；五級：2720－4000；六級：1970－2900；七級：1150－1980；八級：530－1180；九級：250－540；十級：140－260；

住房是一級：4740-7000；二級：3800-5760；三級：2730-4590；四級：2090-3600；五級：1500-2790；六級：1060-1820；七級：630-1080；八級：330-650；九級：180-370；十級：140-260；

2、用地毛地價不同：商業是一級：2660－4900；二級：1680－3120；三級：1500－2420；四級：1240－1860；五級：970－1450；六級：720－1090；七級：500－740；八級：360－540；九級：180－380；十級：90－190；

住房用地毛地價是一級：1710-3000；二級：900-2100；三級：550-1300；四級：400-930；五級：300-680 190-430；六級：150-350；七級：120-280；八級：100-220；九級：90-50；

3、使用年限的價格差異

1990年國務院公布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這份文件中將土地出讓分為五類，並對各類性質土地的最高使用權年限進行了說明，分別是居住用地七十年。

而商業、旅遊、娛樂用地四十年、綜合或者其他用地五十年。所以使用土地價格不同。

4、生活成本的不同:由於土地性質是商業或者住宅，用電、用水等方面的收費標准也要按照商業或者住宅的標准來執行，一般要比普通生活用電、用水的價格高出30％左右。

5、水電費的不同：但對於綜合性質的土地來說，由於可能是「住宅」和「商業」綜合立項，那麼在這種條件下，還是可能獲得普通生活用電、用水的收費標准。所以價格的高低不同。

6、小標題：價格標准不同的。會有差別。

(5)商業用地價格影響因素擴展閱讀

國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年，所以，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現，40年後，國家有權收回土地及地上附著物，50年和70年聽起來好象對現業主影響不大。

但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續期規定並不明確，因此，購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。

《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定,沒有約定或者約定不明確的。

⑥ 簡述影響商業用地的區域因素

一般影響商業用地的區域因素有很多方面，包括區域位置級別、商業繁華程度（商圈狀況、商業條件、周邊主要業態）、對外交通條件（通達狀況、便捷程度）、公共服務設施（和商業相關的公共服務設施）、基礎配套設施（水電氣通訊等）、環境質量水平（人文、自然、污染）、城市規劃限制、其他因素等，供參考。

⑦ 影響土地價格的因素有哪些

（1）一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社會經濟方面對土地價格總體水平產生影響，從而成為決定各土地具體價格的基礎。一般因素包括：①行政因素，影響地價的行政因素有土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等；②人口因素，包括人口密度、人口素質、家庭人口構成等；③社會因素，包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等；④經濟因素，包括經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變動和利率水平等；⑤國際因素，包括國際經濟狀況和國際政治因素。
（2）區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區的地產價格水平有決定性的影響。區域因素包括：①位置，包括已確定的土地等級、距城市中心、商業中心或其他人們活動集聚中心的距離及各類中心對城市其他區域的影響程度；②交通條件，主要有區域的交通類型、對外聯系方式及方便程度、整體性交通結構、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網密度等；③基礎設施條件，指上下水、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫院等設施的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等；④環境質量，包括地質、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環境條件以及居民職業類別、教育程度等人文環境條件；⑤城市規劃限制，主要有區域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區域交通管制等。
（3）個別因素是指宗地本身的條件和特徵，主要包括面積、寬度、深度、坡度、宗地市政設施條件、城市規劃限制、宗地位置、土地使用年限。

⑧ 我國房地產價格影響因素有哪些 請從土地制度改革

您好，
中國住宅產業經歷了名副其實的黃金十年，房價一路上升。房價的上升從目前的狀態看已經不止是一個經濟問題，而且正在割裂整個社會，社會的各種矛盾圍繞著房價問題不斷的被提及，雖然很多問題的本身和房價並沒有多大的關系。
第一：存量需求和增量需求一起釋放是推高房價的主要原因。我們國家在貨幣化分房的時候主要是福利分房，福利分房對很多人來說是福利分房，對很多人來說卻是既不是福利也沒有分房。但是同時由於沒有一個完善的房地產市場，所以也沒有其他方式可以改善其住房要求。在取消福利分房實行貨幣化分房後，當你手中有錢的時候可以從市場中購買房屋的時候，原來被壓抑的需求被釋放出來。但是這個時候供給並沒有那麼快的跟上，所以房價上升是必然的。
對於其他國家由於市場的連續性，需求是在一個很長的時間裡面連續均勻的釋放的，所以沒有需求突然上升，或者上升斜率加大的時候，這個時候房間的表現就是平穩。
其實這個問題也和上一個問題是一樣的，是存量和增量一起共同作用的，因為中國原來沒有房屋按揭貸款。其他國家的信貸對象基本都是增量部分，比如年輕人買房時會貸款。因為上了年紀的人基本都貸款買了房子了。但是中國在年紀大的人有很多還沒買房子因為他們的錢還沒存夠，現在他們存夠了，或者沒有存夠，但是可以貸款了，所以和年輕人一起都開始買房子了。即使一些老年人他們不買房子，他們寧願住在原來的很小的房子里，但是他們會把一生的積蓄拿去給自己的孩子買房子，或者用來幫助他們付首付款。這樣他們的孩子買房子的
時間就提前了。
第三；城市化進程的加快。中國近十幾年來城市化進程突飛猛進，大量的農民進入城市，大大提高了對房屋的需求。這一點在很多很多國家也出現過，但是中國的石頭比任何國家應該都要強烈的多，因為沒有哪一個國家有人為地城鄉分割。有人說農民進程後也買不起房，所以對推高房價沒有貢獻。這種說法顯然是不對的，因為他們認為農民都是那一群最窮的在最底層打工的人，他們當然買不起房子，但是他們租房子住也會是是房屋需求增加。在這一部分農民之外，農民還有除了在最底層打工外其他進城的方式，比如高考大學後進城，比如經商進城。中國前首富楊國強就是經商進城的。在很多縣城的房屋都是被農民戶口的人買下的。即使是打工的農民工能買上房的夜很多。當然買不上房的夜很多。但是需求的增量是因為原來的農民都不買房後來有人開始買房了。
第四：中國經歷了一個長時間的經濟增長。經濟增長導致房價上漲時任何一個國家都會出現的狀況。
第五：中國房屋的修建效率低下。我們國家的勞動力很便宜，但是同時效率很低。就如同美國的勞動力價格高但是美國的農產品價格卻比中國低。中國建築業的勞動力便宜，也並不會妨礙中國的建築成本比美國高。你單個的勞動力價格低，但是你是勞動密集型產業。而且當需求大量增加的時候，會使得大量的非熟練工進以及非熟練的管理人員進入建築業，這都是降低效率的原因，同時還會抬高勞動力的價格。而這些都是導致建築成本上升的因素。
第六，土地成本高。土地成本高的原因有兩個，第一：政府壟斷土地。在中國土地都是由政府來提供的，政府對土地處於壟斷地位。壟斷會形成壟斷利潤，形成壟斷利潤的原因是政府總是讓土地供給小於市場的需求。當然這個壟斷利潤會在政府和房地產商之間分攤。但是房地產商處於弱勢地位，土地的壟斷利潤會基本落入政府手裡。第二政府效率低下也是導致土地價格高的一個重要原因。比如地方政府對於一塊稍微大一點的土地要拍賣，最後可能都會要得到國土資源部的批准。而這種批准基本是層層審批。其中耗費了大量的人力物力財力，這些費用最後都要打入土地價格中然後又消費者買單。
第七：腐敗推高房價。房地產業是一個政府管制的行業，從土地出讓，規劃審批，銷售各個環節都能充分的看到政府的倩影，這為政府官員尋租打開方便之門。政府的腐敗就是企業的費用，這些費用最後還是羊毛出在羊身上。
第八：過度寬松的金融政策也是推高房價的原因。過度寬松的金融政策大導致通脹以及通脹預期，同時會
導致流動性過剩，而這些過剩的流動性的首選目標就是房地產
這些要對影響中國房價的因素進行分析。比如上面提到的頭三點，我認為是影響中國房價的重要因素。因為這些因素在其他國家目前的情況下都是不存在的。但是我們有理由認為，頭三點是一個歷史問題，而經過了近十年房地產以及城市化的發展，這些因素正在減弱。中國房地產的生產能力在這么多年裡面得到了極大的提高，在一定程度上也使得房地產業的競爭在加劇。那麼對於第五點中的建築業效率的低下問題也會產生影響。因為當競爭變得激烈的時候生產成本能夠降低才能使得企業在競爭中處於優勢。中國的經濟增長速度也有可能不會像過去一樣處於超高速發展的狀態，經濟增速會降低（雖然還是會增長），這些因素都是阻止房價進一步上漲的理由，而且這些因素是非人為因素。對於土地成本高，腐敗，金融等導致高房價的因素則有賴於政府的政策改進。
高房價是中國經濟的阻礙，因為高房價限制了中國消費的進一步增長，同時使得工業的成本商業的成本進一步的上升。但是對於房價的問題我們還是應該把它理解為一個經濟問題。對於這個問題應該用完善市場的方法去解決，過度的行政干預會增加房地產開發的成本，因為政府去干預市場，企業就會在與政府周旋的過程中付出更多的費用，同時由於太多的精力用在了同政府的周旋中，會導致用於房屋修建的減少。而政府的過多干預又會使得腐敗進一步的加劇從而使得企業的成本再一次的上升，這些都是推高房價，而不是降低房價的。
對於保障房同房價的關系，我在上一篇文章中已經論述了，保障房會在短期較少商品房供給，長期增加費用，從而推高房價。但是我還是支持適當的保障房建設，特別是廉租房，公租房等針對貧困家庭的保障房的建設。保障房的立足點應該是社會的公平，立足於對弱勢群體的幫助而不是立足以降低房價。
希望我的回答對你有幫助，滿意 請採納！

⑨ 不動產價格影響因素有幾大類為何這樣分類

正好在背這方面的書，就直接從書上給你抄了下來，具體框架如下。
書名是：房地產經濟學
1.影響房地產價格的一般因素有社會因素，經濟因素，政治因素，其他因素
1）社會因素：人口狀況，社會穩定狀況，城市化，房地產投機；
2）經濟因素：國民經濟水平和發展趨勢，財政政策及金融環境，稅負；
3）政治因素：土地制度及政策，房地產價格政策，土地出讓方式、出讓期限，行政級別及隸屬變更；
4）其他因素：心理因素，國際因素，特殊因素。
2.影響房地產價格的區位因素
1）城市不同功能分區因素
2）城市不同功能區的環境因素：商業區，住宅區，工業區
3.影響房地產價格的個別因素
1）影響土地價格的個別因素：位置；面積；地形地勢；地質；水文；形狀；氣候；臨街狀況；土地利用限制狀況；土地產權權屬狀況；建築物與土地的組合是否得當。
2）影響建築物價格的個別因素：建築造價，房屋裝修，地段、層次、朝向；房屋的損耗和完好程度；規模及高度；用途。
希望對你有幫助咯！覺得好的就採納

⑩ 房地產價格的影響因素有哪些

已解決問題 收藏 轉載到QQ空間 影響房地產價格的因素 [ 標簽：房地產,影響 因素,價格 ] 淺談近年來我國房地產價格的變化 岸 回答:9 人氣:198 解決時間:2008-05-01 22:03 檢舉 房地產價格影響因素眾多而復雜，由於歸納分類的角度不同，分類方法也有所不同。常見的有兩種基本方法，一種是按影響因素的性質分為四類：物理（自然）因素、社會因素、經濟因素和行政因素；另一種是按影響因素的范圍分為三類：一般因素、區域因素和個別因素。還有5點原因第一，地段
第二，城市就業率
第三，整體市場的運營模式
第四，國家政策
第五，通貨膨脹率