上海房地產價格K線

① 上海最貴的房子多少錢一平方

1、華洲君庭

均價：30.7萬元/㎡，平均單套總價：2.58億元

華洲君庭位於浦東區銀柳路385弄 ，共21套獨棟別墅，每套別墅佔地達5畝，綠化率達到60%。而且每套別墅風格都不一樣，戶戶有大面積花園、游泳池、按摩池……別墅內都安裝有室內電梯、地源熱泵系統，上海有錢人的冬天是不會冷的。

2、東郊一號

均價：29.9萬元/㎡，平均單套總價：1.7億元

東郊一號位於浦東新區銀柳路58弄，總佔地面積77465.4㎡，由26幢獨棟別墅組成，每棟約佔3畝。建築風格分為英倫皇室、法國楓丹白露式、義大利佛羅倫薩式、西班牙地中海式、德國巴伐利亞式六種。且每棟別墅都分別為地上二層、地下室及下沉式私家庭院等，就連純手工雕花同門、陶土瓦等細節都是進口的。

3、湯臣一品

均價：22.1萬元/㎡，平均單套總價：1.32億元

湯臣一品由湯臣集團有限公司開發的樓盤，位於上海市陸家嘴濱江大道旁，佔地2萬多㎡，四幢超豪華濱江住宅和1幢高級會所，與眾多摩天大樓並肩而立，毫不遜色。

4、華僑城蘇河灣

均價：183973元/㎡，平均單套總價：5557.65萬元

華僑城蘇河灣位於上海的母親河——蘇州河畔，東臨外白渡橋800米，與郵電總局、浦江飯店（原禮查飯店）、外灘一脈相連，與陸家嘴隔江相望。其中2棟同為150米的超高層豪華住宅—蘇河灣官邸，更是浦西最高的住宅，相比上面空氣都清新很多。

5、華潤·外灘九里

均價：183930元/㎡，平均單套總價：7524.67萬元

華潤·外灘九里位於中山南路460號，外灘核心區域，離外灘、陸家嘴、人民廣場、淮海公園新天地等尊滴是非常近非常近遼。建築風格走的是新古典主義皇家園林風，雕像、歐式噴泉、下沉式廣場……包括物業都是世界頂級服務公司。

② 上海房地產市場分析報告

2007年上海房地產市場分析報告

李戰軍

如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特徵和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是「政治—政策—市場—供求」，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。
從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與後來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多於精確性的結論。主要原因是政策的多發性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對准確的，而對於政策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對政策多發期的市場預判難以准確描繪。
鑒於上述認識，對於如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。

一、政治宏觀層面
從1978年改革開發起始，長期主導我國政治方向和社會經濟發展的「階級斗爭理論」被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的「階級斗爭幹部」逐步退出歷史舞台，完成了新中國成立後的第二次國家指導思想和幹部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。在這個過程中，信奉「發展就是硬道理」的理念成就了現在的一大批「GDP幹部」，中國的各級政府形成經濟發展和城市開發的「建設型政府」。
進入本世紀以後，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現並形成了一系列經濟社會矛盾，黨和政府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，「科學發展觀」、「和諧社會」、「友好環境」、「改變經濟增長方式」、「建立公共服務型政府」等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經濟政策的調整變化。
上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。說到底中國的各級政府更要轉型，要由建設型政府轉為服務型政府，政府的幹部也要由「GDP幹部」轉為「服務型幹部」。
上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案幹部被立案審查，形成了三十年以來上海政治高層的最大震動。黨中央對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關於房地產調控的各項政策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。

二、經濟政策層面
任何經濟政策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那麼我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟政策又將發生一些什麼變化呢？

1、加快推進經濟增長方式和政府職能轉型
在黨的「十六大」要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之後，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的政府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。經濟增長方式轉變和政府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。
上海在城市功能定位之後，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投資都超過了三千億元，其中房地產投資每年都在一千億元以上。上海的地方財力（含財政支出和政府籌資）投向主要是各個建設項目，短期內將支出重點轉為城市社會服務型十分困難，這與發展包括住房保障在內的社保、教育、衛生、社區、治安的要求將形成階段性的尖銳矛盾。但這種轉型又是不能避免的。

2、國際收支平衡成為穩定宏觀經濟最主要任務
近三十年的由改革推動的中國經濟發展，由最初的進口替代過渡到出口替代，標志著中國經濟成熟度已上升到一個全新台階。中國進入WTO以後，中國的商品出口呈現出世界超常規的發展，對生產能力增加、技術含量提高、農村勞動力輸出、城市勞動就業和國家總體經濟實力起到了非常積極且有效的推動。但是也造成了貿易摩擦劇增、國際收支不平衡、過度投資、資產價格膨脹、價格波動、貿易和外匯政策壓力倍增等一系列新問題。
2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。
由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。而保持房地產的健康穩定發展，卻對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。
當然我們不能由此而放鬆上海房地產市場的調控。特別是上海是外資進入中國的重要窗口，上海的房地產又是海外熱錢炒作人民幣升值的主要平台，上海房地產業又擁有眾多的外商投資企業。上海房地產調控工作具有一些和內地很不相同的領域和特點，一點不能夠掉以輕心。

3、資源節約、保護生態環境、優化產業結構和自主創新是發展新路徑
我國經濟發展中由於過度依賴投資的拉動作用，各地發展的重點主要在製造業方面，忽視經濟發展對生態環境的破壞作用（多個五年計劃都沒有完成環境指標），難以保持可持續性的發展。產業鏈上又過度依賴生產加工的環節，拿的是低附加值。而在研發設計、創意創新的環節和市場流通的環節本領不強，拿不到高附加值。
針對上述問題，國家的經濟政策導向將是以資源節約、特別是能源資源節約和保護生態環境為切入點，轉變經濟增長方式，積極促進產業結構優化升級；以提高自主創新能力為抓手，加快建設創新性城市和創新性國家。
結合房地產業的發展，節地節能、提高產業化、推廣新技術新材料肯定應該是上海房地產今後工作的重點方向之一。

4、大力完善社會保障體制
我國國民收入的初次分配和再次分配調節水平不高，直接影響到收入流向和內需擴大，處理不好會成為社會不穩定的重要因素。中央工作會議已決定從2007年起調整國民收入分配格局，逐步提高農民和城鎮低收入者的收入水平和消費能力，擴大中等收入者比重，有效調節過高收入。
上海作為一個流動人口比重特別大的城市，作為一個由於國有企業改制而存在眾多依賴低水平社會保障人群的城市，長期關注城市低收入者和外來務工者的住房問題，建立符合實際需要的體制、機制保障應成為政府的重要職責。

三、房地產政策層面

③ 我上海二手房的走勢會如何！！

近兩年，關於中國是否存在房地產泡沫的爭論此起彼伏，莫衷一是，而房地產價格卻毫不理會這些爭論，持續上漲。房價到底會漲還是會跌，首先要看說漲說跌是誰。如果一些房地產商說漲，那等於沒有說，因為世界上賣東西的絕少有不說自己的東西好的，更不可能說自己當時賣的東西會下跌（這樣等於把現實的購買者趕走）。

有些手裡有房，甚至在炒房，或是不缺錢買房的人，不管是經濟學家還是什麼人，也不大可信，因為他們要麼不在意房價漲，因為買房對他們不在話下，或者手中有房，好等著房價上漲後沒事偷著樂。其次要看說得有沒有道理，是否有依據。本人默默無聞，也不代表誰的利益，說的話是否客觀，自有公論：

一、 價格由價值決定，同時受供求關系影響。 上海房子的價值到底是多少不好判斷，但是看看日本的例子，日本因為人多地少，所以舉國上下認為日本的房子應該大漲特漲，結果在最高峰時，東京及周圍三個地區的理論地價超過美國整個國家土地價值及在美國紐約證券交易所上市的所有公司的凈資產值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應有的理智。所以恐怕不能因為上海的土地成本高就認為上海房子的價值就應該高達10000元/平方米以上，因為土地的價格並不代表價值。

二、 前幾年，因為住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價格買入產權房，再高價賣出，產生一個財富效應，這樣購買能力增加，又有改善住房條件的需求，而這部分購買力最近幾年正在集中釋放之中，但這種低價買入公房，高價賣出的好事已經不存在了，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產市場的推動力就會突然消失。

三、 那個中國老太太辛苦了一輩子，終於積累了足夠的錢買了一套房子，卻沒來得及享受就去世，而美國老太太早早住進好房子，在去世前還清所有貸款的故事廣為流傳，現在貸款買房是比較普遍的現象，房貸成為銀行的優質資產。可是最近幾年中國銀行房貸總額大幅上漲的幾年，正是中國連續降息，還貸壓力不斷下降的幾年。現在的利率是改革開放以來最低的，一年期存款利率只有2.25%，而貸款利率不過5%多一點，但是20多年來中中國平均一年期存款利率是4%左右，按現在的利差來算，平均貸款利率為7%左右，而美國幾十年來平均的住房貸款利率為8-9%，如果貸款利率上漲到7%，還會有那麼多人熱衷於貸款買房嗎？恐怕以前大量貸款買房的人倒是因為還貸壓力太大而陷入財務泥潭。而且在世界各國，不同時期，總會是銀行存款利率高於通貨膨脹率，而現在的中國卻相反，這本來就是反常的，利率遲早漲到物價漲幅之上，而且中國現在已經開始十年來的首次加息了。這樣，未來幾年不大可能再有持續的新的藉助銀行貸款的金融杠桿的住房購買力。

李嘉誠說：房價上漲的時候不會死人，但房價下跌的時候卻一定會死人。其重要原因之一就是每月銀行的房貨還款都會如風刀霜劍一樣嚴相逼。

四、 中國極有可能以後會推行物業稅。 什麼意思呢？就是國家把地皮免費給開發商，這樣房子的價格就不包括土地，價格會大跌（現在房價中土地成本大約為40%）。當然地不是免費的，由購房者在30到50年的時間內平均交納。你想這樣的政策一出，誰會去買那些包括地皮成本的房子呢？已經交了土地成本的房價還會這么高嗎？而且二手房也不好賣出，因為大家都願意買低價的不包括地皮成本的房子。這個政策我看一定會實行，美國等一些發達國家就是這樣的。

五、 根據中國的法律，業主不擁有住房土地的所有權，只有使用權，最多隻有70年的使用權，也就是說，在70年後，土地所有權就結束了，至於是重新向國家繳納土地使用權費還是以後就可以免費使用，或是由國家根據客觀情況收回使用權，不得而知。可是70年總會過去，這一天總會到來。因為有關法律頒布不久，所以最早的商品房也離土地使用權期限尚遠。可是人們會越來越認識到這個問題。但是現在市場上決定房價的往往是交通、地段、環境等，從不考慮土地使用權期限，當人們開始普遍考慮這個問題時，土地使用權期限少的房價必然下跌，特別是房齡長的二手房。

六、 不管是匯市，還是股市，或是期貨市場，越是漲得最厲害的時候，就是快要見頂的時候。在1929年美國紐約股市大跌引發全世界經濟危機之前，大漲特漲，交易火爆。樓市也是如此。 而且這里有一個慣性定律，價值越大的商品，要漲起來就越困難，但一旦漲起來，就能持續較長時間。比如股票，如果是大盤股，市值100個億，那麼一般不容易漲起來，因為要推動它，要較多的資金，而一旦開始上漲，就不容易停住，不象市場上青菜的價格，一天可能三變，或如同女孩子的心思一樣不可測。同樣房地產市場因為資金密集，一旦上漲，會持續很長時間，但是一旦開始下跌的話，也是不容易回頭的，比如香港，1997到2002年，長達五年，跌去60%。日本經濟今年出現了復甦的跡象，但是房價再挫5%。

七、 現在中國基本沒有什麼供不應求的，除非是一些壟斷性的產品，因為現在社會資金充足，一旦某個行業利潤率高，那麼資金就會湧向這個行業，從而降低這個行業的利潤率。馬克思說，資本一旦有20%的利潤，就會活躍起來，有50%的利潤，就被到處使用-----比如火柴，如果能有200%的利潤率，那麼產量很快就會大漲，利潤率很快下跌，甚至為負，這時會有很多投資者不得不退出市場，這樣逐漸利潤率會上漲，最終與社會平均利潤率相當。但是房地產這個行業為什麼能持續幾年興旺而不見衰退呢？因為生產周期長。一個地方的火柴廠可能一個月內增加十倍，但是一個地方的在建房地產項目如果在一個月內增加一倍都是不大可能的大躍進了，而且需要的資金多，同時不正當競爭、不公平競爭情況嚴重。所以一時間這個行業的利潤率不能很快下降，於是房價高。但是世界上任何事物都有其興衰周期，生產周期再長也不是無限的，總會有這一天。冥王星圍太陽轉一圈的時間長不長，長，200多年，200年夠長了吧？200多年一過，不就轉回來了嗎？人不可能長生不老，房價也終會下跌。

八、 按最近幾年房地產發展速度，遠遠大於GDP的增長速度，這樣下去到2020年以前，中國房地產業的GDP會超過整個國家的GDP，這可能嗎？所以增長速度一定會下降。

九、 心理因素。毛澤東說：真理總掌握在少數人手裡。現在到市場上問問買房人、賣房人，房產中介公司，或是政府部門，上海的房價會漲還是會跌，沒有人心裡有數的。就是大家心裡沒有一個主見，所以一般的老百姓有一種買漲不買跌的心理。一看到報紙上報道有排隊買房的，就心裡著急，就激動，一看到自己當初想買結果沒有買的房子漲價了，心裡就後悔。這使我想起美國股神巴菲特經常講的一個故事：一個石油商死後上了天堂，結果聖彼得說：實在抱歉，我知道您在世時行為正派，做了很多善事，但是天堂里已經飽和，實在住不下人了。這個石油商說，不要緊，我有辦法，他對天堂的大門大喊一聲：地獄里發現石油啦！馬上從大門里跑出一大堆人，要趕到地獄去。聖彼得吃驚地看著這一切，說：現在你可以進天堂了。不料石油商說：「不，我想去地獄，說不定這個消息是真的呢」。

十、 宣傳作用。不用統計就可以認定，報紙、網路，說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什麼？廣州某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。一家報紙是不是會拿著房產商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章？相反，刊登一些認為房價會上漲，鼓勵人們買房的文章，房產商們卻是支持刊登的。
十一、有人說，各地方政府不希望當地的房價下跌，所以房價不會跌。笑話，人家日本政府不比中國某一地方政府有錢嗎？就是香港政府，也遠比中國一些地方政府有錢？當日本與香港的房價持續下跌的時候，難道日本與香港政府希望房價下跌嗎？也許有人會以為財政實力不如日本、香港政府的中國地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。更重要的是，商品的價格漲跌是由經濟規律決定的，不以人們的主觀意志為轉移。

十二、有人以為，土地是不可再生的資源，所以從長期來看，房價總是上漲的。這句話當然是對的。其實股市從長期來看，也是上漲的，1929年紐約的股市大跌，到現在漲了不知多少倍了，可是在1930年的時候誰會去買股票？現在中國有多少人踴躍地買股票？哪怕大家知道股市長期肯定看漲的。紐約曾被以價值24美元的廉價小玩藝買下來，如果將那24美元用於投資，以8％的年利率計算，到1995年這24美元就會變成28萬億美元。如果把24美元存起來，到時也可以把曼哈頓重新買下來。如果有人在1950年時花1995年時的價格買下紐約，雖然再過200年，肯定大賺，可是當時卻是虧損的。

十三、關於收入與房價比。現在不少人，特別是能從房價上漲中獲益的人喜歡對無知的人、猶豫的人說，現在香港的房價是多少，離這個價格大陸的還差得很遠，所以以後要大漲。可是香港一個做清掃的女工，一個月可以掙9000港幣，而且香港這樣的地方收入穩定，失業率低。所以看看收入與房價比，在香港房價最高的時候，也不過是14：1。中國社會科學院劉建昌先生測算：以上海為例，一套80平方米的住房價格是人均可支配收入的27.54倍，而國外一套住房與人均可支配收入的倍數為：德國11.41，英國10.3，義大利8.61，法國7.68，美國6.43，連人均土地資源極度匱乏的日本，這個比例也不過是11.07。很多東西具有中國特色是有道理的，可是對於房價收入比，是不可能一直如此高的。

十四、中國在未來幾十年內有一件事是比較肯定的，就是中國的城市化，大量的農民會進城市成為市民。可是如何完成這個任務？按現在中國農民的收入水平，剛剛達到小康水平，一旦家裡有孩子上大學，就不得不節衣縮食或大量借貸，往往有的家庭因為有家庭成員生病，馬上致貧，這種收入情況不可能在短期內改變，要讓廣大農民承擔現在城市高企的房價豈非天方夜譚？所以要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起。

十五、這兩年來，因為房價持續上漲，所以大量資金為追求高利潤湧入這個市場，買入後等待升值。在國際上有一個炒房比率的警戒線，大約為15%，超過這個比率就是比較危險的。可是據上海《解放日報》的抽樣調查，接受調查的上海25個小區23694戶居民，26.55％的購房者是把房子作為投資的，更大數量的居民購買新房以後把舊房出租，以房租支付新房貸款，其實這也是投資行為。投資買房的人在房產價格上漲的過程中，可以推動房價進一步上漲，同樣，在房價見頂的時候，因為不再有賺大錢的預期，同時為了避免血本無歸，必然大量拋售，這又會加速房價的下跌。在中國，溫州人炒房團名揚大江南北，而在上海，更有其他中國內地垮省的投資者，還有海外投資者。不記得上海的房子有多少是外來人買的了，大約是40%，可是在一些國際化大城市，如紐約，也是由當地居民購買75%的房產。總之，投資買房的人越多，對房價的推動作用就越大，泡沫就越嚴重。

十六、絕少有人對於未來有一個清晰、有根據又正確的判斷，大多人認為原來的趨勢仍會按原來的方向和速度來發展。比如中國自從改革開放以來，經濟持續增長，所以大多人認為這個情況起碼在二三十年內不會改變。房子近幾年一直在漲，所以不少人認為還會漲下去。可是現在有一件事越來越敏感，就是台灣問題。如今陳水扁的台獨趨向越來越明顯，膽子越來越大，說的話越來越沒譜，甚至排出了時間表。毛澤東說：世界上就怕認真二字。而中國共產黨對國家大家一向認真負責，恐怕一旦台灣宣布獨立，戰爭一定不可避免。前一陣子，還有人說台灣會把導彈打到三峽大壩，又有人說台灣會把反擊的導彈打到上海。這種情況下，不要說有幾彈導彈打到上海，哪怕有一片導彈碎片落到上海的某小區里，上海的房價是不是還會持續上漲？

最後，雖然筆者仍是無房族，可還是大公無私地希望房價大大上漲，如某位學者說的那樣在10年內漲3倍，這樣有房的人的身價就能大大上漲，這短時間內對我是沒有好處的，可是什麼樣的泡沫最容易破滅呢？那就是大的泡沫容易破滅，而小的泡沫很難破滅，要想讓小的破滅，最好的辦法就是讓它變大，變得越大，就越容易破滅。房價漲得越快，買的人會越來越少，而投資於房產的資金會越來越多，這最後的結果是什麼，難道還不明白嗎？

④ 地產指數399200與000006的區別

一個上海的，一個深圳的
房地產價格指數（Real estate price index）是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數。它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。
房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。
房屋銷售價格指數的優點是「同質可比」，這種方法反映的是排除房屋質量、建築結構、地理位置、銷售結構因素影響之後，由於供求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。

⑤ 上海「五一」樓市升溫，未來的樓房走勢如何

現在我國的房地產已經確實飽和了，相信這一點很多人都是認可的，房子作為一種商品，與其他商品相比，有其一定的特性，說到房子和房價，很多人都有無盡的故事或遺憾。一些人過去買房，隨著房價上漲賺了不少錢，那麼未來的樓房走勢如何？

從2011-2020年全國百城房價漲幅趨勢看，2017年前，由於調控措施並不完善和精準，房價漲幅的波動性還是比較大的；但2017年精準調控以來，房價的漲幅得到了有效控制，基本保持了平穩發展勢頭。

從這個意義上說，按照房價的正常發展趨勢，不受到意外事件沖擊，國家調控政策不發生實質性轉向的情況下，房價基本趨勢應該保持延續，各能級城市的房價格局，在不發生區域意外事件或調控政策轉向，我認為還是難以改變的。依然會是二線漲幅最大，三線其次，一線最後；但價格上漲的絕對值一線無疑會是第一，二線次之，三線最後。

從上海第二批集中上市房源「五一」假期的認購情況看，信息的公開性和透明度有進一步提升。未來的股市會接替房地產，總體會保持震盪上漲，呈現波段式的上漲趨勢，給長期價值投資的人帶來高收益，其中都市圈，城市群，衛星城市房價有上升空間，但是缺乏產業基礎的三四五線小城市、縣城房價會穩步回落。

⑥ 7月上海二手房成交量大漲36% 投資客開始拋售房產

經過三個月的低迷與回調,上海二手房市場成交量在7月再度沖高。

據信義房屋數據,2016年7月上海二手房共成交3.85萬套,較上月環比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元,環比上月增長39%。成交均價微漲,為2.79萬元/平方米。

投資客拋售兩套房

在剛剛過去的7月,林先生已經將自己在上海市長寧區伊犁路的一套50平方米的房子售出,總價275萬元,「成交很快,一掛出去就有買家上門,而且也沒有還價。」林先生說,自己在上海做生意多年,名下持有8、9套房產,從去年到現在,房價一路飆漲,自己所在伊犁路區域,均價從一年多前的3萬多元/
平方米上漲到現在的5萬多元/平方米,「我已經有些看不懂了,擔心市場有泡沫,我手頭的房產較多,總是持有怕後市存在風險,所以想先賣掉1、2套。」林先生說,好在出售的過程很順利,一掛出就有買家接盤,自己又欣喜又意外。

數據顯示,在年初的1月和3月,上海二手房成交量曾達到驚人的4.6萬套和5.7萬套,然而隨著3.25新政的出台,4月的成交量大幅下滑到2萬套水平,5、6月份也是在低位徘徊,成交量分別為2.3萬套和2.8萬套。

上海
太平洋房屋副總經理王超稱,3.25政策出台以後,4、5、6月份的成交量都很低迷,從3月的5.7萬套下滑至2萬多套,價格也出現5%左右的微調,這一階段市場轉為觀望,需求是被抑制的。而到了7月,政策的消化期已過,市場再度活躍,此前被壓制的剛需、改善型需求被釋放出來,加上7月上海土地市場單價、總價最高地塊頻出,加劇了市場的恐慌心理,出現了恐慌性購房的行為。

「怕漲價」:地價走高刺激買家入市

太平洋房屋
浦東金橋門店經理方波表示,7月他們門店成交了10多套房源,業績上漲了40%-50%,「外環外的地價都拍到3萬多了,我們這兒的房價才4萬多,所以客戶會選擇出手。」方波說,8月的行情會比7月更好,市場行情將持續走高。

中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天暘稱,7月上海二手房市場出現「淡季不淡」的行情,且交易量增幅超出預判。目前市場置換需求占據重要比例,買家往往是賣掉一套或者兩套原有房屋去購置新房。因此從新房市場來看,7月中高端項目有不錯表現,7月一、二手市場保持了很好的協調性。
「盡管7月成交量比較大,但是價格還是保持穩定。主要成交集中在中低價位段產品,結構性變化下均價沒有出現大幅波動。」劉天暘說,7月二手房市場成交活躍,一方面是活躍的土拍市場提高了買家的未來預期。另外,7月新房市場供應減少,「一房難搶」使一些急於入市的客戶轉投二手房市場。最後,原先固有認知7
月是傳統淡季,但是今年7月出現「淡季不淡」的行情,讓很多客戶始料未及,有些買家唯恐到「金九銀十」樓市會變得更好而錯失入市良機,故在此預期下不如提前入市。

中原地產中遠兩灣城的中介業務員張碩也稱,7月市場明顯比前兩三個月好很多,整個中遠兩灣城片區成交了40、50套房源,原來出價580-590萬元的兩房現在出價在600萬元,房型好的兩房房源基本賣空了。

再出新政空間不大

王超說,照目前的情況看,預計8月二手市場仍會延續7月的火熱勢頭,成交量仍然會保持在3.5萬-4萬套的水平,如果接下來連續三個月成交量維持高位,價格將會再度上漲,「所以我們也很擔心,如果市場持續過熱,不排除到了10月份再出政策的可能。」不過王超同時表示,3.25政策已經堪稱史上最嚴厲調控政策,再出台新的政策,操作的空間已經不大。

房多多聯合創始人曾熙表示,上海作為一線城市,成交量持續上升是必然的。即便是在比較低迷4、5、6月份,上海二手市場的成交量也是呈現逐月回升狀態的,由於新房的供應量比較小,大量的成交轉移到二手市場,隨著政策被逐步消化,造成7月成交量的爆發。「從我們目前監測到的情況看,房東的加價比例在增加,在交易前臨時跳價的比例也在增加,在局部區域比如拍地的區域,價格是在明顯往上走的,所以未來價格上行的壓力是很大的。」

曾熙說,7月的市場情況將成為未來幾個月的常態,預計8、9月份市場會持續向好。

寶原地產寶山區域總監張燕介紹說,尤其是7月中旬以後,客戶購房的慾望非常強,不再猶豫了,看過幾套之後就能下定,而前面兩三個月都是在觀望的。因為土地市場火熱,很多客戶擔心到了9、10月份房價還會漲,所以紛紛出手,「價格總體穩定,有些微漲,談價的餘地已經不大。」

嚴躍進表示,應該說7月上海二手房交易非常熱,這和一手房的市場走勢基本類似,體現了淡季不淡的效應。這有幾個原因。第一是房價持續上漲的背景下,後續是否會出政策還是比較擔心的,這個時候對於此類二手房市場的判斷就會比較一致,即積極認購此類二手房非常有必要。第二是持續的高單價、高總價地的現象,使得二手房跳價的現象比較多,這個時候購房者也會積極認購。第三是隨著7月份新盤的供應,會使得房東急於拋售二手房,進而換購新房。二手房熱是一個很大的信號,意味著此前「3.25新政」後上海房地產市場熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續步入到4萬元/平方米的均價,將是倒逼各類新政策的繼續出台。

（以上回答發布於2016-08-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑦ 上海2011年的房價走勢

1）因為房屋還是那麼少，上海的人是越來越多，所以本來是穩步上漲的
可是又遇到了，金融危機，通貨膨脹，再加上有錢人炒房才有的波段上漲

2）而且現在物價那麼貴，開發商要買地建樓還得競爭，建築材料漲價，稅務漲價，無形中加大了開發商的投資。所以開發商會把投資的錢從百姓上賺回來，無形中房價漲了。

3）政府不可能逼著開發商降價，要是這樣，開發商就得跳樓了，房地產的資金鏈就會綳斷，會使國家經濟倒退的，國家不可能這樣，只能抑制房價。

4）而且現在國家是賺著錢的，土地是國家的，賣給開發商，國家賺錢。房稅，材料稅上漲國家賺錢。人民買房貸款，要是貸款30年，就將近給銀行一樣的錢，銀行把錢再給國家。

5）現在房地產等於幫著國家收老百姓的錢，國家又提高利率回籠資金。

其實最大的贏家是國家，國家不會砸自己的腳的

⑧ 2017年末上海房地產市場走勢總體情況怎麼樣

目前來說，房價開始進入結構性分化的階段雖然目前無論是拍地和審批預售證的速度已經沒有前幾年瘋狂，但是對於上海北京這種一線城市來說，由於發展的不斷完善，越來越受人們青睞從而導致城市間的房價梯度越來越明顯，因此一線城市和二三線的城市的房價分化顯得特別的明顯。政府政策雖然對熱點城市的限貸限購，抑制了買房的熱潮，但是從最基礎的經濟學原理上來看，勢必會造成供不應求的市場現狀，上海市區內的很多熱門樓盤出現了開盤搶空的情況。所以無論是從老百姓的購房行為的熱情度，還是從整個上海的發展前景來說。對於有資質有資金的要在上海發展或者投資的的人群，選擇在上海置業仍然是一個不錯的選擇。

⑨ 上海房價走勢如何未來幾年內房價會降嗎

看樣子 你還是半吊子哦， 1 首先 中國政府不是上帝，有些事情也不是它能控制住的，所以政府要維穩所以房價不會跌是假命題，只是個承受極限 2 地王再多，它決定房價的機理是地王要利潤，所以高房價也是偽命題，因為不是賣方想多少就多少，那人家麥雞蛋的說雞蛋1萬一個這就是表面房價，實際上沒人買，那個實際房價也就幾毛或者幾塊 3 人口問題，當年東京也是一樣，人口湧入大東京都市圈，日本只有一個東京，所以人口剛需造就不落的房價，但事實上不要忘記人是有能動性的，不是死的，買房者會考慮自身選擇靈活性，政府也會不停的創造新的一線城市，或者新的產業，就上海來說，人口是活的，所以會動，而且會流走，而同時上海的發展也是伴隨著政策，不要忘記建國後20年，伴隨計劃經濟，曾經的十里洋場的上海迅速衰落，之後市場經濟後，上海才又起來，說到底，前前後後才不過40年，政策這東西是由上層人物決定，所以小人物稀里糊塗的花了一輩子錢買了個糊塗地都不知道 5 聽說過趙薇馬雲事件嗎，其實這個事件本身問題不大，但折射出一個大問題就是媒體，水軍。 那些房地產大亨可不是傻子，人家要賺錢，但事實就擺在那，那他們就利用他們的手段賺，就好比人為的自造一些房地產火爆的場面 事實上 你知道哪些所謂的搶樓盤的有多少是真實的買主，有多少是地產商雇的水軍來演個戲的目的就是忽悠這些不明真相的老百姓，你應該明白既然人家不傻，那你看到的是真實的嗎？ 6 最後一個問題，是短期內房價肯定是漲↗的，因為政府要GDP，房地產商人家控制著社會，你覺得哪有地主不讓自己賺錢的道理，但之後會逼近懸崖，之後房地產會斷崖式下跌，因為政府已經遮不住，民怨已經逼過臨界點，盡管他們是不願意看到的，
7 考慮到未來人民幣貶值， 所以如果你現在有全款，或者短期內可以還掉全部貸款的剛需購房者，可以買入，但對於短期內不能還掉所有房貸的，你買房的代價就是你就被不斷的剪羊毛，這個遲早要到來的泡沫危機你要替人家來慢慢稀釋消化--