⑴ 美國的金融危機會給他們國家和我們國家帶來什麼樣的影響
美國「次貸危機」的影響范圍將有多廣？這是目前世界經濟界和金融界密切關注的問題。
從其直接影響來看：
首先，受到沖擊的是眾多收入不高的購房者。由於無力償還貸款，他們將面臨住房被銀行收回的困難局面。
其次，今後會有更多的次級抵押貸款機構由於收不回貸款遭受嚴重損失，甚至被迫申請破產保護。
最後，由於美國和歐洲的許多投資基金買入了大量由次級抵押貸款衍生出來的證券投資產品，它們也將受到重創。
這場危機無疑給國內金融業帶來了不少啟示。在金融創新、房貸市場發展和金融監管等方面———美國次貸風波爆發以來，無論從全球資本市場的波動還是美國實體經濟的變化來看，次貸之殤在美國乃至全球范圍內都不容小覷。對於中國來說，這場風波為我們敲響了居安思危的警鍾。
美國次貸風波中首當其沖遭遇打擊的就是銀行業，重視住房抵押貸款背後隱藏的風險是當前中國商業銀行特別應該關注的問題。在房地產市場整體上升的時期，住房抵押貸款對商業銀行而言是優質資產，貸款收益率相對較高、違約率較低、一旦出現違約還可以通過拍賣抵押房地產獲得補償。目前房地產抵押貸款在中國商業銀行的資產中佔有相當大比重，也是貸款收入的主要來源之一。根據新巴塞爾資本協議，商業銀行為房地產抵押貸款計提的風險撥備是較低的。然而一旦房地產市場價格普遍下降和抵押貸款利率上升的局面同時出現，購房者還款違約率將會大幅上升，拍賣後的房地產價值可能低於抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導致商業銀行的壞賬比率顯著上升，對商業銀行的盈利性和資本充足率造成沖擊。然中國房地產市場近期內出現價格普遍下降的可能性不大，但是從長遠看銀行系統抵押貸款發放風險亦不可忽視，必須在現階段實施嚴格的貸款條件和貸款審核制度。
事實上，本次美國次貸危機的源頭就是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放鬆了貸款條件，推出了前松後緊的貸款產品。中國商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，第一應該嚴格保證首付政策的執行，適度提高貸款首付的比率，杜絕出現零首付的現象；第二應該採取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象。
在次貸風波爆發之前，美國經濟已經在高增長率、低通脹率和低失業率的平台上運行了5年多，有關美國房市「高燒不退」的話題更是持續數年。中國與美國房市降溫前的經濟圖景存在一定相似性。
本次美國次貸危機的最大警示在於，要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對某個特定市場造成的沖擊。導致美國次貸危機的根本原因在於美聯儲加息導致房地產市場下滑。當前中國面臨著通貨膨脹加速的情況，如果央行為了遏制通脹壓力而採取大幅提高人民幣貸款利率的對策，那麼就應該警惕兩方面影響：第一是貸款收緊對房地產開發企業的影響，這可能造成開發商資金斷裂；第二是還款壓力提高對抵押貸款申請者的影響，可能造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終會匯集到商業銀行系統，造成商業銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產價值下降，最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。
人們需要認識中國和美國經濟周期以及房市周期的差異性。美國是一個處於全球體系之下的有著悠久市場經濟歷史的國家，周期性很強，目前正處於本輪經濟周期的繁榮後期。
中國則還沒有經歷過一個完整的經濟周期，即使從改革開放算起到現在也只有30年的歷程，從1992、1993年提出市場經濟到現在更是只有15年歷史。處於這一階段，中國經濟的關鍵詞是供需不平衡，固定投資需求大。這是區別於美國經濟接近10年一個周期的重點所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中國實施房改後，結束了此前多年無住房市場的局面，需求大幅飆升。雖然中國房市也存在投機因素的推動，但需求大而供給有限是促使房價走高的最重要原因。而且，對於中國房市，政府有調控餘地。
本次美國次貸危機也給中國宏觀調控(Macro-economic Control)提出了啟示。主要有三方面：
第一，有必要把資產價格納入中央銀行實施貨幣政策時的監測對象。因為一旦資產價格通過財富效應或者其他渠道最終影響到總需求或總供給，就會對通貨膨脹率產生影響。即使是實施通貨膨脹目標制的中央銀行，也很有必要把資產價格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考；
第二，進行宏觀調控時必須綜合考慮調控政策可能產生的負面影響。例如美聯儲連續加息時，可能對房地產市場因此而承擔的壓力重視不夠.
⑵ 美國次貸危機產生的深層根源是什麼2000字
美國次貸危機根源探析
自2007年8月份爆發的美國次級住房抵押貸款危機（簡稱次貸危機）不僅重創美國經濟，還造成了全球金融市場的巨烈震盪。經過半年多的分解消化，直到2008年危機還未見底，可見此次危機波及范圍之廣，影響程度之深。鑒於此，有必要對這次金融危機產生的深刻根源進行客觀的分析。�
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機，對全世界很多國家包括中國也造成嚴重影響。 有學者指出，「技術層面上早該破產的美國，由於欠下世界其他國家過多的債務，而債權國因不願看到美國破產，不僅不能拋棄美國國債等，甚至必須繼續認購更多的美國債務，以確保美國不破產」[1] 在美國，貸款是非常普遍的現象。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標准，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。 由於之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用借款人，如借款人無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售後收回銀行貸款。但由於房價突然走低，借款人無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款＋利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。 一個兩個借款人出現這樣的問題還好，但由於分期付款的利息上升，加上這些借款人本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的借款人。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。 美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。 在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。 隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
次貸危機的根源——資產泡沫�
所謂的次貸危機就是指次級住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場上的信用危機以及以次級貸款為基礎資產發行的證券大面積縮水而導致的資本市場上的次級債危機。冷靜審視問題的來龍去脈，不難發現這場危機追根溯源是由美國房地產市場不斷累積的資產泡沫引起的，泡沫的產生和不斷堆積是危機的醞釀，泡沫轟然破滅之時就是危機爆發之日。下面將從理論和實踐上論證資產泡沫必然破滅而導致金融危機。�
理論上來看，資產泡沫的源頭是流動性過剩，當過剩的流動性紛紛湧向證券市場和房地產市場，就意味著過多的流動性資產追逐有限的投資機會，資產價格自然會上漲，如果這種投機逐利進一步發展，資產價格必然慢慢超過其真實價值而虛擬膨脹，最終產生泡沫。當資產價格上升到遠遠失去實際增長因素支撐時，資產價格的變化就僅僅取決於投資者對風險的承受能力及預期，一旦投資者對風險的承受能力及預期下降，這些高度靈活高度自由的金融資本必然迅速撤出該市場。若缺少其他資本填補這一空白，就會造成金融資本流動在時間和空間上的不能繼起，流動性短缺立刻顯現，被虛擬化的資產價格只好下降甚至狂跌，資產泡沫一下子破滅，危機也緊隨其後。� 而實際的情況是美國房市在次貸危機爆發前正存在著這樣的資產泡沫，從2001年到2006年美國房價大幅上漲，而一路攀升的房價既沒有建立在住房市場的真實需求上，也沒有以居民可支配收入為支撐。資產泡沫化成為一個不爭的事實，泡沫破裂只是早晚的災難。�
果然就在美國房市如火如荼，泡沫不斷累積之時，美國宏觀經濟形勢也在悄然發生變化：伴隨經濟增長，美國通脹壓力加大，美聯儲從2004年下半年開始提高聯邦基準利率。剛開始利率的提高雖然增加了抵押貸款申請人的利息成本，但這卻遠遠比不上貸款投資房地產所帶來的收益的增加，如果這種境況一直維持下去，貸款投資需求也將繼續強勁，泡沫不會破裂。然而，利率上升仍在繼續，進入2006年，利率已由原來的1%調到了5.25%，這時貸款投資成本上漲終於開始趕上並超過房地產價格的上漲，也就是超過投資回報率的上漲，膨脹的投機需求開始減退，洶涌攀升的房價鋒芒漸弱，溫和上升，與投資資金成本的上漲幅度形成越來越大的差距，房價走低預期逐漸生成，投機需求爭相退出市場，購房需求隨之恢復到真實面目，住房價格無可避免地從高位運行跌到了萬丈深淵，房產泡沫再也支撐不住，終於轟然破滅。�
泡沫一旦被引爆，便會帶來一系列的災難性連鎖反應，直至危機發生。首先房價不斷下跌，當跌破住房抵押貸款的償還余額時，抵押貸款特別是次級抵押貸款的放款機構便進入了理性違約期，因為次級抵押貸款的放款對象一般是那些信用級別低，負債重，收入證明缺失的投機客戶，他們的還款來源一開始就不是出自自身的還款能力，即可支配收入，而是建立在房價不斷上漲的脆弱假設上，其違約的可能性本來就高於優質客戶，而既然現在房價下跌已成為不可逆轉的趨勢，原先的還款假設不再成立，其高違約可能性便極易演化為高違約現實性。事實也證明了這一點，2004年第二季度以來，優貸拖欠率只是略有抬頭，但次貸拖欠率卻大幅上升，從10.4%升至2006年第4季度的�13.5%，�是同期優貸拖欠率的5倍多。伴隨著房市資產泡沫的破滅，違約率上升，其中主要是次級貸款違約率大面積上升，住房抵押貸款各種衍生債券又特別是次級債不得不向其真實價值回歸，甚至跌至真實價值以下，這時住房抵押貸款危機，更准確地說是次級住房抵押貸款危機（即所謂的次貸危機）便全面爆發了。
⑶ 信貸余額，名詞解釋。
信貸余額（ConsumerCredit），包括用於購買商品和服務的將於兩個月及兩個月以上償還的家庭貸款。
外匯市場關注的是隨季節調整的超前凈信貸余額，一般來講，消費者信貸余額增加表明消費支出和對經濟的樂觀情緒增加，這種情形通常產生於經濟擴張時期，信貸余額下降表明消費支出減少，並可能伴隨著對未來經濟活動的悲觀情緒。
通常來講，如果消費者信貸余額不出現大幅波動的話，外匯市場對該數據的反應並不強烈。同時，我們不能孤立的解讀消費者信貸余額，要結合其他數據綜合考察。。
⑷ 美國買房 投資&自住型房產貸款有何不同
在美國買房有哪些不同的房屋貸款類型？
Fixed-rate
Mortgage的中文是什麼？
Adjustable-rate
Mortgages中文又是什麼意思？
Hybrid
Loans,BalloonLoans,Interest-onlyMortgages又分別是什麼？
固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款有什麼差別？
……
本文中，地產君將帶你了解美國不同類型的房屋貸款。
很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。Mortgage是什麼？是美國一種貸款買房的支付方式，貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補從房子首付到實際房價的金額差距。Mortgage中文就是我們常提到的「按揭貸款」，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國房屋貸款要求買家每月償還債務。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價，對貸款銀行來說，利息是利潤的一種特殊轉化形式。本金則是貸款銀行在計算利息之前的借給買家的原始金額。
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如果買家的現金首付（DownPayment）低於房屋購買價的20%，貸款銀行可以強制要求買家建立一個第三方賬戶（EscrowAccount，也稱作ImpoundAccount）。買家需要每個月通過這個第三方託管賬戶支付當月的付費用，比如房產稅、地稅和各種房屋保險費用。房屋貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動，這個賬戶里的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核，以確保有足夠的資金用於支付費用。
了解如何選擇合適的房屋貸款，可以幫助買家在未來幾年成為一個財務輕松的房主。同時買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時為自己爭取最有利的條件，如何避免支付更多的利息費用。如果對房屋貸款沒有一個清晰的認知，當房屋貸款還清時，發現支付給貸款方的利息總數已經遠遠超過了買房的本金，這種例子也是屢見不鮮。
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舉例說明，假設買家借了144,000美元房屋貸款，並自己支付36000美元作為首付，購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款，是30年期固定利率房屋貸款，利率為7%，那麼買家需要在貸款期限內支付高達200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出，也比買家原來借的貸款本金金額更大！
所以建議買家不要過度申請貸款，而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那麼，什麼類型的房屋貸款才是適合自己的呢？現在是時候開始了解房屋貸款的選擇了。
與其他金融和投資產品一樣，買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小，利率也有高有低。
基本房屋貸款類型：固定利率房屋貸款（Fixed-rateMortgages）&可調利率房屋貸款（Adjustable-rateMortgages）
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兩種不同的基本房屋貸款類型：Fixed-rateMortgage，中文：固定利率貸款，簡稱「FRMs」；和Adjustable-rateMortgage，中文：可調利率貸款，簡稱「ARMs」。這兩種房屋貸款的主要區別在於貸款利率是如何確定的。
在可調利率貸款出現之前，只有固定利率貸款存在。固定利率貸款期限通常是15-30年。固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內一直固定不變。
固定利率貸款利率保持不變，買家每月的支付金額也不變。不喜歡不確定性，擔心利率變高的買家，可能會喜歡這種Fixed-rateMortgage，固定利率貸款。
另一方面，可調利率貸款的利率是不同的，可調整的。可調利率貸款的利率通常每6到12個月調整一次，但也可能會頻繁到每個月都發生變化。
可調利率貸款的利率主要取決於利率的總體變化。當利率普遍上升時，買家的貸款利率將會隨之升高，從而使買家需要支付的貸款總額增加。相反，當利率下降時，買家的貸款利率通常也會下降，需支付的總額減少。喜歡生活中經常有所改變的買家，可以考慮這種可調利率貸款形式。
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混合貸款（HybridMortgages）
並不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調利率貸款是可用的。生活在美國這樣的資本主義國家的好處之一，就是可以有各種各樣的選擇。除了以上兩種貸款，還可以選擇HybridLoans，中文意思為混合貸款（或貸方有時稱之為「Intermediate『ARMs『」）。這種貸款一開始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被稱為3/1、5/1、7/1或10/1）。過了這個期限，這筆貸款將成為可調利率貸款，通常每12個月調整一次利率。一些混合貸款的利率調整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會有一次利率調整。
氣球貸（BallonLoans）
BallonLoans中文意思為「氣球貸」，也是一種抵押貸款的類型。乍一看似乎有點像混合貸款：氣球貸的利率在一定期限（例如，5年，7年，或10年）內是固定的。然而，在這個期限結束時，全部的貸款余額就都到期了，這時借款人必須還清全部貸款（利息本金）。
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借款人之所以喜歡氣球貸，是因為跟混合貸款或可調利率貸款一樣，氣球貸的利率低於固定利率貸款。在利率高的時期，或當買家沒有支付傳統抵押貸款的支付能力時。買家可能會被氣球貸所吸引。
然而，氣球貸的危機性較高。如果買家在貸款期結束時無法再獲得一筆新的抵押貸款來代替舊貸款，買家可能會無法支付大額貸款余額。如果買家在這時急於尋找一筆新貸款，但受到自身信用條件所限制，新貸款可能會有非常高的利率。
在房地產行業，氣球貸也被稱為「子彈貸款（BulletLoans）」。為什麼？因為如果這筆貸款是在抵押貸款利率非常高的時候到期，對買家來說，就像被子彈擊中一樣，可能造成巨大的財產沖擊。
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要知道，抵押貸款再融資從來都不是一件可以百分百確定的事情。氣球貸只能作為一種財務危機的短期解決方案。
建議買家唯一一種可以考慮氣球貸的情況是，如果買家需要購買一處特定的房產，而氣球貸是買家唯一的抵押貸款選擇，同時買家確定，當氣球貸到期時，可以支付貸款余額或可以再融資。或者買家的家庭成員可以幫助買家進行重新貸款，這樣買家可以考慮氣球貸。如果必須拿到一筆氣球貸，請盡可能地延長貸款時間，最好不少於7年（當然，10年是最好的），並且在氣球貸到期前至少6到8個月開始再融資（重新貸款）。
Venice
VaporettoWater-
只付利息抵押貸款（Interest-onlyMortgages）
隨著房價在高成本城市及周圍地區的迅速增長，21世紀初，貸款機構又推出了一項新類型的貸款——Interest-only
Mortgages，中文也就是「只付利息貸款」。與傳統的抵押貸款不同，只付利息抵押貸款在初期只要求借款人支付非常低的金額。因為最初的支付僅僅包括利息，不需要償還本金。
在預先設定的期限（比如3、5、7、或10年）過後，本金的償還才會開始，本金償還開始後，每月的貸款支付金額會顯著增幅
20、30、40%或以上。這使得這種貸款面臨一個重要的問題——一些借款人可能在經濟上還沒有準備好每月支付更高的金額。在最糟糕的情況下，只付利息貸款有著氣球貸款的所有的缺點。
因此，建議買家在選擇只付利息貸款之前，先要完全理解這種貸款所有的條款和條件。
⑸ 美國買房怎麼貸款
以下內容來源於美房吧，美房吧致力於為華人在美國投資置業提供包括買房中介,賣房中介等服務：隨著美國經濟和房地產市場的復甦與上升，很多中國客戶期望來美買房置業，投資移民。根據廣大買房客戶的問題和咨詢，這里介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。
1）在加州可以接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家，匯豐銀、華美銀行
、國泰銀行。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶並存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC
賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。
2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高於40%，但必須審查
您的個人與公司年收入和銀行存款余額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉賬，其審批速度為
40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。
3）2013年以來，美國與加州的房地產市場非常火爆，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國
買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟 」CASH IS KING
現金為王「，如果想投資美國房地產，還是需要准備比較充足的」現金彈葯「會比較好。
需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，准備貸款之前，請先咨詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更復雜，一切順利的話，成交時間大約在1～2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交。
⑹ 住房貸款問題 在線等
問的好
美國金融發達，有衍生產品，也就是資產支持債券，在次貸這里就是次貸債券，銀行是發了次貸，但是銀行馬上轉手把次貸打包成債券，賣出去，這樣就回收資金了，所以，發的多，打包多，回收的資金多，可貸資本就越多
住房存量的意思就是這些房子按照當時的價格，值多少錢
這些房子有多少銀行貸款，就是貸款余額
權益余額就是凈余額了，也就是扣除銀行貸款後值多少錢，或者換一個說法，這些房子對於家庭的凈值是多少錢
⑺ 美國次貸危機鬼我國的房地產的影響
我國的房地產貸款規模近幾年發展迅速，並對銀行業盈利能力和資產安全有較大影響。據上海銀監局2008年2月發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業性房地產貸款余額5137．62億元，比年初增加452．88億元，同比多增63．28億元，房地產貸款余額同比增長10．58％。2007年，上海中資商業銀行增量貸款中有27．5％投向了房地產業。截至去年12月末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32．2％。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。在房地產市場波動加劇及宏觀調控不斷加強的同時，房地產信貸運行與市場之間的關聯更趨密切，無論是銀行、房地產開發企業，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。針對這種狀況，上海銀監局表示，將加強宏觀監管，關注信貸資源向房地產業聚集的趨勢，適時提示各銀行重視潛在的系統性信用風險，制訂並實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產信貸風險。
比較我國房地產市場與美國次級按揭市場，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產品。同時，房產首付在20％，政策上不允許發放零首付貸款。但是，也要看到我國住房抵押貸款存在的風險。
一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機性借貸。在房地產「新政」實施前，我國居民房地產貸款首付比例為20％。但實際操作中，也存在虛假操作的情況。據報道，2004年上海曾經發生過有人貸款7800萬元，購買128套住房的重大違規貸款行為，就是通過假信用的方式進入的。
二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50％。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，很多人不能滿足這一基本標准。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產銷售人員為提高房屋銷售和貸款業績，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款，無疑埋藏了巨大的潛在風險。
三是貸款利率增長快，導致部分債務人喪失支付能力。近年來，央行數次提升貸款基準利率。2004年10月29日從5．31％提高至5．58％；2006年4月28日金融機構一年期貸款基準利率上調0．27個百分點至5．85％。經過連續10多次上調，目前一年期貸款基準利率已提高到7．47％，這對信用差、還款能力不強的貸款人來說無疑是巨大壓力。
四是房價在飛漲後存在下跌趨勢。統計數據顯示，大城市近年房價指數上漲20％左右。就具體的樓盤而言，則上漲50％至100％甚至更多。飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊伍中。當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風險。
如何防範信貸風險
次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量將首當其沖
一要加強宏觀經濟運行的分析，高度關注經濟周期波動可能帶來的風險。自2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來，境內商業銀行在旺盛的貸款需求下產生巨大的盈利沖動，同時流動性過剩導致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動和壓力的雙重推動下，大多數銀行更多地注重盈利而忽視和放鬆了風險防範，貸款尤其是個人貸款增長速度居高不下。次貸危機對商業銀行的重要啟示是，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。從當前宏觀調控態勢和運行環境看，中國經濟在經歷了近6年的快速增長後，未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。當經濟發生周期性波動時，商業銀行的貸款質量首當其沖。同時，對中國的銀行而言，必須認真考慮如何更好地防範全球金融體系中的風險。我國金融業積極穩妥地推進對外開放、實施「走出去」戰略的同時，全球金融體系中的風險不容忽視，必須深化改革，改進風險管理能力，提高綜合競爭力。
二要科學設計信貸產品。美國次貸危機爆發的重要原因之一，在於金融機構為了逐利而不惜降低借貸標准。面對房價不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營銷推出了一系列金融創新產品，將這些貸款證券化，把風險從銀行賬本上轉移到資本市場，風險本身並沒有消失，而是為危機埋下禍根。因此，金融機構必須審慎經營，科學設計信貸產品。同時，在具體業務操作中，必須恪守原則與標准，打好風險防範的基礎。
三要把握宏觀經濟走勢與具體產品的關系。目前，中國房地產處於上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發展得非常快。2007年以來，商業性購房貸款中的個人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。從美國次貸危機的教訓來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風險和操作風險。銀行一定要高度重視房地產市場發展中的各類金融風險。對此，銀監會對銀行一再發出風險提示，要求銀行不能放鬆借貸標准，嚴格「三查」，嚴防假按揭和虛假貸款，並多次就銀行房地產貸款進行現場檢查。同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。
四要做好預警，控制規模與風險。近年來，出於戰略調整和經營轉型需要，境內商業銀行普遍將個人信貸作為收入的主要增長點。在目前資產價格快速攀升、存在回調壓力的大背景下，商業銀行應高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險，不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。從上海地區銀行房地產信貸投放看，個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭，銀行不良資產上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機的教訓，我國商業銀行應高度關注個人房地產貸款風險，加強信用系統建設，提高風險防範能力。
同時，金融監管部門要加強監管，防範和制止金融機構違規發放不符合條件的貸款。在當前動盪的金融環境下，金融監管起著更加重要的作用。
五是金融創新要堅持「謹慎經營」原則。美國次級房屋抵押貸款證券化的所謂金融創新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產品，還被分配到各種金融機構的投資產品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產品價值與其真實資產價值之間的聯系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險，使金融活動背離了金融機構的「謹慎經營」原則。當風險集中爆發時，再追溯原生信貸產品的發行質量，為時已晚。因此，在產品設計與每一單合約執行過程中，就應按照謹慎經營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患於未然。
美國「次貸危機」將使股市出現劇烈動盪的可能性加大，從而對全球正常的金融秩序甚至世界經濟增長帶來挑戰。
過去一年多時間里，美國住房市場持續降溫已經導致美國整體經濟增長速度放慢。但各方比較一致的看法是，美國住房市場持續降溫和「次貸危機」導致美國和全球經濟出現衰退的可能性不大，因為各主要經濟體目前經濟基本面總體良好，而且美歐中央銀行在對經濟實施調控方面擁有足以使用的手段。因此，從近期看，美國「次貸危機」的影響將更多體現在對全球金融市場的沖擊上。在全球許多金融市場面臨投機熱潮的大背景下，「次貸危機」可能與其他利空消息一道，加劇投資者的非理性情緒，從而造成全球金融市場在近期內出現較大幅度的震盪。 約瑟夫·斯蒂格利茨，現在是哥倫比亞大學的教授，2001年獲得諾貝爾經濟學獎，2008年他參加的氣候變化小組獲得諾貝爾和平獎。他支持奧巴馬，在柯林頓時代是經濟顧問委員會的成員和主席，後來加入世界銀行。他和琳達·比爾姆斯合寫了《三兆美元的戰爭：伊拉克紛爭的真實代價》。他在談到這次次貸危機的時候分析道，美聯邦監督者和經營者在華爾街危機中起了推波助瀾的作用。他說「可以說美聯儲失敗了兩次，一次是做為監督者，一次是做為金融政策的執行者。美聯儲的流動資產(可以低息貸出的金錢)和松緩的規定導致了房產泡沫。當泡沫破滅的時候，基於超額估價的資產而做出的融資過度的貸款就成為壞賬。對於所有那些新發明的經濟手段來說，這只是基於過度融資（或者說借貸）和金字塔結構而造成的另一起金融危機。」（見斯蒂格利茨：如何防範下一個華爾街次貸危機）
⑻ 基尼系數對儲蓄率有影響嗎
我國居民的收入分配狀況與居民儲蓄的增長趨勢（一）我國居民的收入分配狀況我國居民的收入分配在近年來逐漸拉大，其具體表現為：一是以基尼系數反映的居民收入總體差距逐年拉大。根據世界銀行的報告，我國1998年的基尼系數為0.403，而近年來基尼系數的上升速度更創下了驚人記錄；國內一些專家和機構也根據計算，指出目前我國的基尼系數已經超過了國際警戒線（0.4）；周景彤（2001）認為，我國居民個人收入的基尼系數在1996年為0.424，1998年為0.456，1999年為0.457，2000年為0.458；而根據國家統計局公布的數據來看，我國城鄉合計的基尼系數已經基本達到了國際警戒線（國家計委宏觀經濟研究院課題組，2002）。二是城鄉居民收入差距不斷擴大，1998年我國城鄉居民的名義可支配收入之比為1：2.72，2002年擴大到1：2.94。三是地區間差距擴大，2000年，東部地區人均收入是西部的2.26倍，最高的省與最低的省差距超過3倍。四是行業間的收入差距進一步擴大，90年代中期，最高行業人均收入是最低行業的2.23倍，2000年上升到2.63倍。五是城鎮內部各階層之間的收入差距的擴大速度明顯加快。2002年1季度的統計表明， 20%的高收入者的收入占總收入的46.2%，20%的低收入者的收入占總收入的6%，高低收入差距為7.66倍。種種跡象都表明，我國收入分配狀況正在趨於惡化。（二）居民儲蓄的內部結構及增長趨勢與此相對應，我國居民儲蓄存款的內部結構也呈現出一種不平衡的分布。一是儲蓄佔有結構不平衡。據《經濟日報》1998年9月28日的報道，我國1996年的城鎮居民儲蓄存款余額中，2.5%的城鎮居民家庭人口佔有83.2%的存款，而97%以上的普通居民人均儲蓄存款僅1080.5元。就全國來看，如果按20%的大儲戶佔有儲蓄總額80%的分布計算，則目前10萬億元居民儲蓄存款中就有8萬億元掌握於大儲戶手中；雖然這種估計的數據與現實有一定出入，但其基本架構和方向並不會錯。二是地區分布不平衡。統計資料表明：2001年我國居民存款約65%分布於東部地區，25%分布於中部地區，而西部地區僅佔10%，而且，財富的累積效應將會使得這一狀況更加惡化；三是城鄉居民之間分布不均衡。1991-2000年期間，我國農村居民的儲蓄存款平均只佔到全部居民儲蓄的19.2%，2001年，我國城鎮居民人均儲蓄為12471.1元，農村居民則為1737.2元，其中城鎮比農村多出了約7.2倍。 更重要的是，我國城鄉居民實際儲蓄在近年來呈現出一種超常增長的趨勢。統計資料顯示，改革開放以來，我國城鄉居民實際儲蓄的年平均增長率遠高於可支配收入的增長率和GDP的增長率。以農村居民儲蓄為例，1991-2001年期間，農村居民的實際可支配收入增長率平均為12.2%，而實際儲蓄存款的增長率卻達到了19.3%；而對於城鎮居民儲蓄來說，其增長率則更高。年份儲蓄增長率10.312.619.461.717.915.643.97.2-40.344.020.3收入增長率3.68.09.522.937.430.713.15.91.5-1.33.1表1：我國農村居民實際儲蓄增長率與實際可支配收入增長率如果以我國城鄉居民目前的狀況而言，很難想像儲蓄甚至在收入增長趨緩的情況下仍能保持高速增長。因此，這種情況下的儲蓄增長某種意義上表明了居民收入分配的惡化；不僅於此，從上面的分析可以看出，我國居民儲蓄存款的內部結構實際上從側面也映證了收入分配差距擴大的事實。但是，收入分配差距擴大是否會反過來強化居民的儲蓄行為，這需要明確在我國是否存在著某種傳導機制，使得收入分配可以通過此途徑來提高居民的儲蓄傾向。三、 收入分配差距影響我國居民儲蓄的理論解釋由於收入水平的差異決定了居民儲蓄能力的差異，從而也就決定了儲蓄傾向的差異。假定按收入水平可將居民分為高、低兩個收入階層，並且低收入階層不會通過借貸消費，高收入階層只能通過銀行進行儲蓄。因此居民的可支配收入和儲蓄可表示為：（1）（2）其中 、 、 分別指低收入階層的可支配收入、儲蓄傾向及儲蓄額， 、 、 相應為高收入階層的可支配收入、儲蓄傾向及儲蓄額。因此，整個經濟的居民平均儲蓄傾向可表示為： （3）亦即： （4）從（4）式可以看出，在不同收入階層的平均儲蓄傾向即定的情況下，則居民整體的平均儲蓄傾向取決於高收入階層所佔的份額 ，由於在高收入階層中 ，因此 ，在這一條件下，整個經濟的平均儲蓄傾向是隨 的增大而增大的。在這個靜態分析中可以明確得出，經濟中可支配收入越是傾向於均等化，整個居民部門的可支配收入用於消費支出的比重越大，而用於儲蓄的比重越小；反之，可支配收入的分配若趨向於非均等化，則整個居民部門的可支配收入用於消費支出的比重越小，而用於儲蓄的比重越大。需要指出的是，這里收入分配差距越大、居民儲蓄率越高的結論在是相當嚴格的假設下才得出的。如果低收入居民可以通過借貸進行消費，而且高收入階層也可以通過其他渠道進行投資，即 和 ，則居民儲蓄率與收入分配之間的正相關關系將不再確定，甚至有可能會出現負相關。這實際上就解釋了美國等發達國家居民儲蓄率低的原因，即發達的信用市場使得低收入居民可以通過消費信貸來平滑支出波動，甚至進行超前消費，而豐富的金融投資工具也分流了高收入階層的大部分剩餘收入，因此使得居民儲蓄率很低。相比之下，我國消費信貸市場起步較晚，容量還相當小，2002年末全國住房貸款余額為8253億元人民幣，約為GDP的8%；而同期美國的住房貸款余額達到了60535億美元，佔GDP的比重為60%，其信貸余額若摺合成人民幣，則是我國的64倍多。更不要說，我國低收入階層大部分為農村居民，而消費信貸在農村市場還幾乎是一片空白，因此農村居民不可能通過借貸來平滑支出波動，更不用說超前消費了；相反在預期支出增加的情況下，低收入階層甚至會通過進一步擠壓當期消費來進行儲蓄，從而會出現超儲蓄現象，即在收入很低的情況下，也會有 ；另外，我國可供投資的其他金融工具還相對貧乏，而且投資環境的不確定性很大，因此高收入階層大都更偏愛銀行儲蓄，從而導致了資金迅速向銀行集中的現象。因此可以看出，上述模型的假定基本符合我國目前的經濟現實，由此保證了模型分析的結論可以較好地解釋我國居民的高儲蓄現象。所以能夠肯定，目前我國居民的高儲蓄行為在相當程度上是金融市場缺陷和收入分配不平等這二者共同作用造成的，而收入分配差距不斷拉大則是儲蓄持續增高的原動力。 銀行儲蓄有價證券保險其他中國（1999年末）61.517.11.720.7美國（1997年末）17.041.032.010.0表2：中、美兩國居民金融資產結構比較（單位：%）四、 結論及對策建議由於我國居民儲蓄規模的居高不下與收入分配不均衡有著極為密切的關系，而這種相關關系又起因於金融市場上的信貸約束及投資工具缺乏等。因此，要想控制適度的儲蓄規模，並從根本上實現我國儲蓄與經濟增長的良性循環，就要從縮小居民收入分配差距和促進金融市場創新這二個方面著手。第一，通過深化制度改革縮小收入分配差距，以規范居民的儲蓄行為。我國居民收入分配問題突出體現為城鄉差別過大。所以，我國政府首先要從發展戰略高度來實現城鄉協調發展。通過推進農村城市化、加大農村教育投入、創造勞動力流動的公平環境和減輕農民稅費負擔等措施來繁榮農村經濟和提高家民收入；其次，建立科學、公平、透明的收入分配製度以保證收入分配合理化和有序化。通過打破行業壟斷、完善個人收入調節機制等措施來控制一些不合理收入；並通過打擊權力尋租、非法經營、地下經濟等措施來控制一些不合法收入；另外，通過建立低收入群體的保護機制，完善社會保障體系，也可以降低居民的預防性儲蓄動機。所有這些都將是我國政府長期的、不可迴避的艱巨任務，因為只有靠收入分配差距的縮小，才有可能最終改變我國居民過度儲蓄的行為。第二，通過金融市場上的工具和制度創新來刺激需求並拓寬投資渠道，以提高儲蓄資源的使用效率。首先，通過發展消費信貸刺激居民的消費需求，促進儲蓄向消費轉化。但由於目前消費能力不足的主要是農村居民，而我國農村「不借錢消費」的傳統以及其他的一些約束因素，使得啟動農村消費信貸市場的難度很大，因此，消費信貸只能作為長期手段使用。其次，通過拓展直接融資渠道合理分流儲蓄。但由於金融市場本身的缺陷，使得通過直接融資分流儲蓄還存在一定難度。以股市為例，目前我國上市公司普遍效益不高，並且股市上國有股、法人股與流通股之間存在著割裂現象，因此，要想通過股市分流儲蓄，上述問題必須首先得到解決。最後，加速利率市場化，完善商業銀行的貸款審查和風險管理體制，並在適當的時機允許民營銀行准入，從而實現銀行與中小企業及農民等貸款人的有效對接，提高儲蓄―投資的轉換效率。筆者認為，就長遠而言，通過不同層次的金融機構把儲蓄轉化為有效益的實體經濟投資，才是提高儲蓄資源使用效率的唯一出路。最後，在分流儲蓄時尤其需要注意：一是國家通過發行國債將居民的儲蓄轉化為投資時，一定要確保投資項目的可行性，否則，這種分流將是一種變相的浪費；二是不能讓銀行代替儲戶在債券市場上投資以進行儲蓄分流，這樣會加大銀行系統的經營風險；另外，金融機構在進行各種工具、產品創新時，不能繼續無視急需發展的農村市場，因為，只有成功地啟動了廣大農村居民的消費需求，才真正有可能實現我國居民儲蓄與經濟增長之間的良性循環
⑼ 國內外住房貸款制度比較
1、國家建立個人住房貸款制度，其目的是引導城鎮居民家庭住房消費、實現住房貸款由開發性向消費性的轉移、以此促進住宅業的發展並推進住房制度改革，這也是當前我國住房金融發展的核心內容。
從目前我國住房金融發展的實際來看，個人住房貸款業務主要有兩種，即政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款。現在，部分商業銀行還相繼推出了由政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款所組成的個人住房組合貸款。
2、美國模式 ：抵押貸款證券作為20世紀最主要的金融創新之一起源於美國。早在1938年，美國就成立了聯邦國民抵押協會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。
3、貸款法律制度是各種旨在調節貸款關系的法律、法規和政策的總稱。貸款法律制度通過規定貸款主體、貸款流程和監管機構等有關方面進行一系列的成文規定，以達到調節信貸關系、增進經濟交往和最終促進經濟活動有序發展之目的。