信託貸款土地出讓金

㈠ 部委多次喊話防範房地產金融風險

錯過了去年的「金九銀十」之後，樓市在2019年春節後喜迎一波「小陽春」行情。然而，過去3個月里異常活躍的房地產企業所期盼的火熱盛夏並沒有如期而至，取而代之的是融資政策收緊。
7月12日，發改委發布《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。繼5月17日銀保監會出台23號文重申嚴格監管房地產融資後，這是兩個月內出台的第二份明確收緊房企融資的標志性文件。
「哪裡有漏洞堵哪裡。」同策研究院總監張宏偉接受《華夏時報》記者采訪時表示，5月銀保監會發文之後，國內融資環境收得比較緊，因此房企境外融資最近出現了小井噴，尤其是7月份已經發行了100億左右的美元債。
此時發改委再對海外發債進行規范管理，無疑是從兩頭堵住了房企融資輸血的通路。中原地產首席分析師張大偉認為，2019年第二季度大量房企的大額度融資將會減少，搶地現象也將退燒，尤其對於融資渠道較少的企業來說壓力非常大。
收緊融資的「天羅地網」
事實上，「小陽春」的出現正是由於信貸的寬松。2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個數據分別為4.86萬億和6339億元。分部門看，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬億元，去年同期只有1.75萬億元。
同理，樓市收緊的信號也由信貸發出。5月中旬，銀保監會發布23號文，要求對表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資、違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資等房地產金融亂象進行重點監管。據統計，上半年各地銀保監會就金融機構資金違規進入樓市開出的罰單超過70張。
房企就此迎來了一個「黑五月」。據同策研究院監測，2019年5月40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月融資總額下降52.07%，僅有2筆融資額度來自境外。其中信託貸款佔比最重，總額100億元，環比上漲32.76%；其次是公司債，總額95.85億元，較上月大幅下降79.74%。
盡管公司債、ABS融資遭到暫停的消息未獲證實，但市場早已風聲鶴唳，草木皆兵。7月11日市場傳言光大信託和國投泰康信託暫停所有房地產類項目募集，盡管兩家公司先後回應稱實為「余額管控」，但市場轉冷的氣息早已彌漫開來。
然而，6月的融資數據卻逆勢走高。40家典型上市房企完成611.60億元融資，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售項目，通過股權交易回血。其中9筆公司債中8筆是美元債，融資總額224.62億元，環比大幅上漲588%。背後的代價亦十分高昂，境外融資的票面利率普遍比境內融資高，因此房企總體融資成本提高到7%-8%左右，其中中南建設在境外發行了一筆債券，票面利率甚至達到10.88%。
這一紀錄很快就被超越了。7月11日，泰禾集團發行了一筆美元票據，利率高達15%。中原地產研究中心統計數據顯示，2019年7月以來，房企美元融資計劃已經高達170億美元，刷新了歷史紀錄。盡管成本升高，融資對於房企來說卻是不能放棄的選擇，因為2019年是償債高峰期之一，他們不得不借新還舊，以解決面臨的巨大資金壓力。
房地產金融化帶來高風險
一切早有端倪。
4月17日，銀保監會官網發文指出要繼續遏制房地產泡沫化，控制居民杠桿率過快增長。5月25日，銀保監會主席郭樹清在「2019清華五道口全球金融論壇」發表書面致辭指出，要特別警惕境外資金的大進大出和「熱錢」炒作，堅決避免出現房地產和金融資產泡沫。
6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上的開幕致辭中，他更直指房地產金融化的問題：近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價。凡是靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算。
「收緊融資是因為房地產的風險，尤其是房地產的金融風險在增加。」中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示。在近期發表的2018年中國城市競爭力報告中他的團隊指出，中國居民部門的負債與國際水平比較比率相對較低，尚未出現大的金融風險。不過，值得注意的是企業部門的房地產金融風險正在快速積累，房地產開發企業資產負債率雖有所下降，但總體較高，不良資產率也在快速上升。另外，房地產開發企業的速動比率和現金流動負債比率均低於安全標准，極易引發企業流動性危機。
2019年，過去在房地產政策內容里很少提及的房地產金融風險被密集點名。據統計，中央各部委今年已針對防範房地產金融風險累計發布過15次講話或政策。
樓市地市雙發燒
而房地產市場當中，風險來自於信貸寬松帶來的樓市和地市雙雙升溫。
樓市量價齊漲。根據統計局數據，2019年4月，新建住宅出現了最近4年最高的67城市房價上漲，一二線城市二手房依然明顯上漲，部分三線城市二手房價格上漲幅度也有擴大。緯房指數監測則顯示，2019年3月，142個樣本城市房價平均環比上漲0.344%，10大重點城市二手住房成交量指數超過了前期2017年3月的高點，成為2017年以來的成交量指數最高值。
地市更是持續火熱。根據中原地產研究中心統計，截至6月，2019年上半年50大城市合計賣地20034.4億。在一季度低迷的情況下，二季度土地市場全面復甦，全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期紀錄。賣地最多的杭州土地出讓金額達到1444.5億，武漢、北京分別為948.8億和933.3億，蘇州為836.8億。
一些二線城市接連出現百億土拍：4月24日，蘇州土拍一日吸金135.7億元，誕生了吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊的兩個新地王；6月27日，合肥出讓13宗1355.35 畝地，攬金132.43 億元；同一天，武漢集中出讓12宗地塊，也拍出93.5億元的價格。一線城市中，深圳6月24日集中拍賣5宗宅地，成交總價高達223.84億元，這也是深圳近20年來最大的一次土拍。6月的土地市場中，一二線城市單月賣地過百億的城市多達13個，這也是最近一年的高點。
顯然，「小陽春」期間融資難度降低，房企資金面壓力緩解後，拿地積極性明顯提高，戰略布局增量也有所加大。因此盡管未出現地王頻出的現象，但市場預期已經開始有所變化。倪鵬飛對此指出，當前流入房地產的資金收緊，無論對樓市還是對土地市場都起到抑製作用，對房地產投資的抑制更為直接。
尚未真正過冬
張宏偉指出，今年樓市調控的基調是穩房價、穩預期，所以信貸寬松對市場影響比較大。從房地產金融對宏觀經濟影響的角度考量，過去2016-2018年三年當中，一二三四線的不同城市房價都快速上漲了一波，需要好幾年的時間去消化過去漲幅帶來的城市發展的壓力。因此，居民杠桿還是要進一步降下來，不然金融風險還是會繼續積累，必然要通過穩地價、穩房價、穩預期來控制系統性風險，在當前這個階段的政策必然有一些維穩的動作。
不過，趨嚴的監管政策之下，房企融資是否真的立刻進入冬天了呢？目前的答案尚未可知。
「當前房企融資仍然在高位。」張大偉向《華夏時報》記者指出。首先中型房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，拿地多也推動了房地產企業的融資需求；另外，因為房企缺血過多，目前房企融資難度雖然比較大，但融資需求依然井噴。
在他看來，美元債對於房地產企業來說並非是主要資金來源，只有部分企業特別是在港上市房企發行美元債較多。在7月份已經過去的11天當中，全國有超過20家房企發行了接近150億美元的美元債，可見收緊美元債的政策預期早就出現。
他進一步表示，從整體看雖然最近房地產企業面臨資金面的多重管制與收緊，但這些政策都不是一刀切暫停，而是加強監管。也就是說對於正常融資沒有影響，但對於大額度融資將會開始明顯收緊。

㈡ 房地產企業有哪些融資拿地的模式

您好，希望點點租可以幫到您，望採納，謝謝！
1、拿地階段：劣後投資人通過SPV設立有限合夥企業，分級資金以直接或通過SPV的形式認購有限合夥份額，有限合夥企業注資並控股開發商為目標項目成立的項目公司。這里的劣後投資人是指介入地產項目運作全階段並以獲取項目完成開發、銷售後分紅收益為目的的金融機構。
2、拿地後（繳清土地出讓金）至開發貸放款前：分級資金通過SPV認購有限合夥企業的優先份額，融資人-開發商以不限於現金、股權等形式認購有限合夥企業的劣後份額，有限合夥企業以不限於委託貸款、附加回購條件的股權投資等形式向項目公司提供資金。
3、開發貸：底層項目滿足銀監會規定的「四、三、二」標准時，可直接採用信託貸款、銀行貸款，只是集團下屬非銀金融機構的資金成本與銀行貸款比較並無優勢，集團內只有銀行具備做開發貸的條件，但是如果融資人對用款效率、資金監管等方面有強烈需要並且能夠滿足這些要求，非銀金融機構依然有落地開發貸項目的機會。
4、其他，不限於某一特定階段：
（1）項目公司應付賬款保理；
（2）開放商以自持或者待去化物業作為基礎資產，通過財產權、資產收益權信託融資；
（3）財險保單增信引入網路平台資金，通過SPV對開發商發放指定或不指定用途的貸款。
以上只是基本的交易模式，實際操作過程中因資金方的風控、合規需求或者融資人的信用水平，會對交易結構進行相應調整。

㈢ "土地財政"是如何形成的"土地財政"有何影響

一、土地財政的形成：

對「土地財政」依賴比較嚴重的應該是中部不發達城市和沿海還沒有形成產業支撐的開發區，欠發達城市和新興地區由於沒有相關產業作為支撐，「土地財政」必然成為政府收入主要來源。「土地財政」的形成與我國土地出讓制度有關。土地都是通過買斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂於寅吃卯糧、竭澤而漁，根本不考慮下一任政府官員如何解決財政收入的問題。

二、土地財政"的影響：

1、土地財政加大了經濟結構轉型的難度。

土地財政的實質是，以賣地換取投資資金，再以投資資金拉動土地升值，土地升值後再開始新一輪賣地，對經濟結構將造成兩方面的影響：一是在需求結構層面，經濟增長主要依賴於投資需求的不斷擴張，而消費需求始終難以成為經濟增長的內生動力;二是在產業結構層面，房地產業成為拉動經濟增長的龍頭產業，與房地產業高度相關的鋼鐵、化工、建材、有色等重化工業部門迅速擴張，加劇了經濟發展與資源節約、環境保護之間的矛盾;三是在技術創新層面，由於房地產業的暴利，不僅吸引了大量社會資金，而且抬高了資金成本，造成企業熱衷於「掙快錢」，而對實體經濟部門的研發投入缺乏熱情。

2、土地財政加大了金融風險。

土地出讓金和財政稅收難以滿足政府推進城鎮化建設所需資金，為解決城鎮化建設的融資難題，地方政府通過設立投融資平台的方式來調動社會資金和銀行貸款，抵押土地資產獲得貸款收入和發債收入，是目前地方政府最常用的一種融資方法。從目前來看，這種融資模式面臨的風險主要體現在三個方面：

一是融資利率高，2011年以來，在投融資平台的銀行貸款遭遇嚴格限制後，地方債務轉移至銀行表外，通過城投債、信託等理財產品形式滾雪球式擴張，相關數據顯示，2012年我國城投債發行量同比增速高達148%，2012年投向基礎產業的信託資金新增規模達1.16萬億元。一般而言，城投債的發行利率較同一信用等級的普通信用債略高，而信託貸款的利率水平更是普遍比銀行信貸高50%-100%，高利率意味著高風險;

二是融資期限錯配，地方基礎設施項目屬於中長期項目，建設周期一般在5年以上，而地方投融資平台的銀行貸款期限一般在5年以內，部分信託貸款的期限甚至為1年，這種，長借短還」的現象導致地方政府在部分時間段面臨貸款集中到期的償還壓力，依據公開數據粗略計算，截至2012年底，中國各銀行至少滾轉了3/4的到期地方融資平台貸款，盡管可能存在高估，但短期償債壓力的加大卻是不爭的事實;

三是易受調控政策影響，土地出讓金收益是償還地方政府債務的主要來源，2008年底以來，鑒於房地產價格持續高企，中央政府對房地產市場保持持續高壓，房地產投資和房地產銷售經常呈現大起大落狀態，由於政策風險的存在，房地產企業對於拿地日趨謹慎，導致地方政府土地相關收入的波動性加大，還款資金來源不穩定。

3、土地財政透支了經濟的長期增長潛力。

我國的土地出讓制，主要是借鑒香港的土地批租制，是將未來幾十年的土地使用權價格，由政府向企業一次性收取，而短期內政府如果做不到土地收益資金的高效使用，必然會造成寅吃卯糧和不可持續，提前透支未來的經濟增速。

首先，從經濟學理論上講，理性的經濟主體會將未來幾十年甚至幾百年的生產、投資和消費考慮在內，在整個生命的存續期間平衡分配資源和資金，做到效益最大化，而地方政府五年換屆一次，官員以完成任期內目標為己任，盡力擴大任期內投資規模，與地方經濟的長期發展目標存在矛盾，透支未來增速不可避免;

其次，從實際運行情況來看，據測算，1990-2000年，我國全社會固定資產投資與固定資本形成總額的比例大體在0.9-1之間，2010年這一數字上升到1.45，這意味著，在資本形成環節，投資高速增長並沒有帶來固定資本形成的同步擴張，資本積累效果存在折扣，1990-2000年，我國增量資本產出比為3.65(增加單位總產出所需要的資本增量)，2005-2010年這一數字上升到4.97，這意味著，在資本使用環節，投資高增長的同時，伴隨著投資效率的明顯下降。

經過2009年至2010年的基礎設施投資浪潮，目前中國東部新增基礎設施的使用率尚可，而在中西部地區則出現了大量新增基礎設施使用率較低的狀況，也從側面反映了資金使用效益的下降。

㈣ 信託不太願意做土地一級開發類的項目，原因是什麼

土地一級開發的項目信託做的比較少，原因是土地一級開發的項目不像二級開發那樣，擁有較高的利潤，因此利潤安全邊際較低，同時，最重要的一點是土地一級開發受到的限制政策比較多。

對於政府與開發商來說，土地一級開發項目最核心的是政府與開發商的利益關系如何平衡。

大部分開發商並不指望通過收拾整頓土地獲得直接受益，而是想通過接入一級開發的先機獲得二級開發權。
但是，盡管全國沒有一項統一的土地一級開發政策，現行的土地政策中有兩條與土地一級開發相關的政策是絕對不能逾越的，最基本的土地一級開發政策紅線，即土地出讓金不能直接返還給開發商和經營性用地不能直接轉給開發商，那麼：
一方面，中心政府要求各地必需嚴格執行土地出讓金收支兩條線治理，即一些地方曾經操縱過的土地開發本錢在地價款中抵扣、土地收益直接返還、以代建市政項目換經營性土地、先征後返、各類補貼及土地出讓收益直接分成等都是存在分歧，違規的。
另一方面，棲身、商服及產業等經營性用地必需實行招拍掛公然供地，也就是說，一級二級聯動開發、協議商定地價、設置限制前提避免競爭等都是違規行為。
在不踩這兩條紅線的條件下如何確保一級開發商的利益，是土地一級開發的樞紐所在，也是信託會否選擇做土地一級開發項目進行貸款的原因所在。

㈤ 銀行貸款可以用哪些東西抵押呢

銀行貸款抵押相關：

1. 銀行抵押

   ① 個人住房貸款：個人住房商業性貸款、個人住房公積金貸款、個人住房組合貸款；

   ② 企業抵押貸款；

   ③ 信託抵押貸款。

   
   

2. 典當行抵押

   抵押典當是指當戶將其不動產抵押給典當行，交付一定比例費用和利息，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加費用合並約為月3%左右。

   
   

3. 車輛抵押

   汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機構或汽車消費貸款公司取得的貸款。以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費。（當然汽車貶值快、交通事故影響車輛價值幾率大，金融機構以汽車作為單一抵押方式發放貸款的方式相對較少。）而汽車抵押借款服務平台「宜車貸」的出現，為擁有私家車的人群提供了一個短期融資借款的新渠道。

   
   

4. 房產抵押

   房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。金融機構在規定的抵押率范圍內，給予借款人一定的授信額度。一般，金融機構對貸款的審批、放貸的周期較長，而房產抵押借貸服務平台，仟邦資都·「宅優貸」的出現，為借款人提供了一個快捷融資的新渠道

   
   

5. 五色土抵押

   借款人將不動產抵押在放貸人（自然人）的名下，放貸人將資金直接交給借款人，借款人依照約定還本付息。借款人若不履行到期債務，放貸人對該不動產有優先受償的權利。五色土負責抵押借貸的風險管理，貸前風險評級和貸後訴訟執行。對每一筆抵押貸款，盡職調查，評估風險的的大小，確定五色土風險級別：AAA級、AA級、A級等。利率加費用一般為年18%左右。

㈥ 信託在我國基礎建設中如何發揮作用

信託在我國的基礎建設中擔當過非常重要的作用。
歷經4次信託法的調整，中國的信託業其實發展的非常艱難。為此，在我國的基礎建設項目中，信託業根據時間的不一樣，用不同的方式發揮了作用。
一：2008年5月之前，即信託一法兩規調整之前，各信託公司在我國基礎建設方面主要是通過與國家開發銀行及各銀行的緊密合作，來投入到我國的基礎建設項目中。主要方式為：由國家開發銀行或某銀行先貸款給某基礎建設項目，隨後，國家開發銀行或某銀行將此筆貸款轉賣給信託公司，信託公司去募集所需要的資金，風險承擔的方式一般為國家開發銀行或某銀行進行本息擔保或者後續貸款承諾。通過這樣的信託產品的設計包裝，全國各信託公司發行了無數期此類的信託產品，投入到我國各個地方的基礎建設項目中去。
模式為：
信 托 計 劃
（ 平台 ）
（項目 ） （資金 ）
某基礎建設項目 募集資金
銀行提供本息擔保或後續貸款承諾 銀行理財資金或大機構資金
二：08年5月前後，信託用另一種模式參與到基礎建設中去，即-股權投資。
例：平安信託投資京滬高鐵69億元，同時，5年間通過股權投資，或者債券，以及股權加債券的方式 投資了13條告訴公路。
三：08年5月後，銀監會規定，信託計劃中銀行不能進行擔保或者出具後續貸款承諾等方式設計信託計劃，為此，進行了多年的基礎建設投資信託進行了另外的模式調整。各地級市通過國土開發等方式與信託公司進行合作。通過信託公司募集資金，投資與當地的市政建設項目，還款來源於土地出讓金或者政府名下的投資公司運作項目土地的投資回款，風控方式為:土地抵押，政府財政擔保並列入政府預算，項目抵押等方式。
四：09年下半年，銀監會叫停了各地市政府與信託公司之間採取的上面第三種模式，信託公司調整了方式，通過收購項目公司部分股權，之後安排回購退出的方式，以及股權加債券的方式參與到基礎建設當中去。
五：信託公司通過設立基礎建設信託基金，幫助進行資本運作，獲得更多資本金，從而幫助我國的基礎建設。
以上五點時目前暫時想到的幾點。其實，目前全國58家信託公司中，絕大部分的信託公司都是當地省政府背景的信託公司，例如上海國投，江蘇省國投等，那麼，光從這一點，就能看出信託公司在我國的基礎建設中起到了很大的作用。

㈦ 請問土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資三者有什麼區別嗎謝謝

土地（掛牌、拍賣、招標）、土地招商、土地融資的區別如下：

1、土地（掛內牌、拍賣、招標）：

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

我國土地使用權的出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投資人提供資金(包括但不限於土地變更性質和用途費用。

3、土地融資：

土地抵押融資，准確的說應該是土地使用權的抵押融資，即以土地使用權為抵押物，進行融資擔保，在債務人無法清償到期債務時，債權人依法對土地使用權進行拍賣、變賣或者折價，以其價款優先受償的行為。

(7)信託貸款土地出讓金擴展閱讀：

土地金融：土容地金融的主要內容包括發生在土地開發、利用、經營過程中的國防費、警察費、貸款、存款、投資、信託、租賃、抵押、貼現、保險、證券發行與交易，以及土地金融機構所辦理的各種中間業務等信用活動。

掛牌主持人：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》明確規定，「國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件並取得資格的人員主持進行」。

㈧ 貸款與土地出讓金

我是搞信貸的：

土地出讓金。
土地是屬於國家擁有的，出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記。

也就說你的應該劃撥土地，
劃撥土地還沒有進入流轉、出讓。
土地變為出讓需要對土地重新進行評估，居民房屋土地出讓金按評估地價的40%進行收取.

請參考：

什麼是土地出讓金制度

什麼是土地出讓金？土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記。

那麼又如何定義出讓地價？土地價格，它的內涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。

土地出讓金和出讓地價的區別在哪？

兩者均屬價格範疇，都應統稱土地使用權價格。只是在不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，土地價格的稱謂有所不同，有時稱土地出讓金，有時稱出讓地價。

土地出讓金是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。土地出讓金有時帶有政策因素，它可稱出讓地價，又可稱純土地出讓金或凈土地出讓金，即部分出讓地價。

而出讓地價，它既可以是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，又可以是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建築物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價；在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。

土地出讓金的出讓金數額計算方法如下：

一．有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標准地價平均標準的40%計算。

二．發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三．通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四．劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。