深圳土地交易價格指數

Ⅰ 城鎮地價指數的灰色——馬爾柯夫預測模型構建——以深圳市為例

劉敏^1，2 劉艷芳^1，2 張雅傑^1，2 劉洋^1，2 夏玉平³

（1.武漢大學資源與環境科學學院，武漢，430079；2.武漢大學教育部地理信息系統重點實驗室，武漢，430079；3.南方數碼科技有限公司，廣州，510665）

摘要：考慮到傳統地價指數編制的難度和信息的滯後性以及常用預測方法忽視地價指數是隨時間變化呈現上漲趨勢的非平穩隨機過程造成預測精度低的問題，通過為城鎮地價指數提供一種新的預測方法，滿足政府、開發商等市場主體對土地市場信息的需求，構建了城鎮地價指數灰色——馬爾柯夫預測模型，對深圳2004年第三、四季度地價指數進行預測，並將預測結果與實際值比較，吻合度較高。

關鍵詞：地價指數；灰色理論；馬爾柯夫；預測

地價指數是反映某一區域或某一城市的土地價格在時間上的平均變動和綜合變動方向及變動程度的相對指標，是城鎮土地市場變化的晴雨表，它體現的是基於規劃條件下的各規劃地塊之間的相對地價比例關系，在很大程度上消除了房地產估價的實效性約束。隨著社會主義市場經濟的發展，土地市場的日益活躍和完善，地價指數的重要性得到越來越多的體現，無論是政府對土地市場的宏觀管理，還是地產開發商的投資開發決策，或是土地估價中可比實例的交易日期修正，都離不開地價指數的指導。但採用傳統的方法測算地價指數難度大，本文試通過建立灰色——馬爾柯夫預測模型，採用某地區歷史的地價指數數據預測同一地區未來的地價指數，是地價指數預測在方法上的一種有創意的嘗試。

1 我國地價指數編制現狀

目前我國對地價指數的具體測算方法主要有兩種，即拉氏公式和帕氏公式。拉氏公式是以基期為權數綜合方法，表明在基期地價水平的條件下地價的綜合變化，公式為：

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式中，P為報告期的平均地價；P₀ 為基期的平均地價；q₀ 為基期土地交易量。

帕氏公式也是加權綜合指數公式，它與拉氏公式的區別在於是以報告期為權數的綜合方法，表明在報告期地價水平的條件下地價綜合變動的程度，公式為：

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式中，P、P₀ 分別為報告期和基期的平均地價；q_k為報告期土地的交易量。

由於拉氏公式在定基指數的數列中各期權數相同，因此採用基於拉氏指數公式的加權平均指數公式測算的地價指數不僅能較好反映地價水平的變化、反映地價結構的影響，而且還可以很方便地計算環比地價指數，使地價指數的可比性增加，並有利於地價的動態研究，所以較常採用拉氏公式測算地價指數。

但無論採用拉氏公式還是採用帕氏公式都需要取得區域基期和報告期的平均地價數據，數據的獲取存在以下困難：①單純的土地交易較少，大部分的土地交易伴隨著房產交易，因此難以直接獲得土地的交易價格，一般要藉助估價手段，通過復雜的計算求取；②土地市場是不完全競爭市場，土地交易價格受主觀因素影響大，很多交易屬於非正常交易；③土地價格具有地區性和個別性特徵，因此不同地塊不僅價格不同，價格內涵也有可能不一致，因此要從地價的構成因素上對土地價格進行修正，直接測算地價指數難度也較大。

鑒於直接測算地價指數存在以上的困難，同時缺乏前瞻性，因此採用一定的數學方法，利用歷史的地價指數數據預測未來的地價指數具有實踐意義。目前地價指數預測較常採用趨勢外推法，利用計算機建立線性趨勢預測模型和二次曲線趨勢預測模型進行預測，但是這兩種預測模型沒有考慮到地價指數是隨時間變化呈現上漲趨勢的非平穩隨機過程，由於受各種隨機因素（如政府部門的土地供應政策、金融政策等）的影響，時序數據總是圍繞這一變化趨勢出現波動、跳躍，產生偏差，因此只能用於短期預測，對於長期預測就無法保證精度。

2 地價指數的灰色——馬爾柯夫預測思想

灰色預測和馬爾柯夫鏈預測是兩種用於時間序列類型問題的預測方法，灰色模型的優點是適於預測時間短，數據資料少，波動不大的系統對象，不足之處是對隨機波動大的數據序列預測准確度低；馬爾柯夫鏈理論優點是適於預測隨機波動大的動態過程，局限性在於馬爾柯夫鏈預測對象要求具有馬氏性和平穩過程等均值的特點，兩種方法具有互補性。

地價指數是受各種隨機因素影響而隨時間變化呈現上漲趨勢的非平穩隨機過程，因此如果將兩種預測方法有效的結合起來，先採用灰色模型對地價指數的時序數據進行擬合，找出其變化趨勢，則可以彌補馬爾柯夫鏈預測的局限，而在灰色預測的基礎上再進行馬爾柯夫預測，又可以彌補灰色預測對隨機波動大的數據序列預測准確度低的缺陷。

3 建立灰色——馬爾柯夫預測模型

3.1 建立GM （1，1） 模型

設原始序列為：

，將X^（0）做一次累加，得累加生成序列

。

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其中，

X^（1）可以通過求解一階線性微分方程：

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的解得到，其中a、u 為未知參數。

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計算出a、u 後，可求出方程（2）的解為：

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由（5）式可對 X^（1）做出預測，由累減生成得到原始數據序列 X^（0）的預測，即：

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其中，

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記

即為k時刻GM（1，1）模型求得的原始數據序列的灰色預測值，它反映了原始數據呈指數規律變化的總趨勢。

3.2 狀態劃分

在灰色預測的基礎上進行馬爾柯夫預測，必須將序列劃分為若干狀態。一般是以y＾k曲線為基準，劃分成若干條形區域，每一條形區域構成一個狀態。其中任一狀態區間Q_i 表達為：

Q_i＝［Q_1i，Q_2i］ （i＝1，2，3，…，n）

其中：

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O_i，P_i為常數，數值根據具體情況確定。由於

是隨時間k變化而變化，因此，Q_1i，Q_2i也隨時序變化，即狀態區間 Q_i 具有動態性。

3.3 轉移矩陣的計算和確定預測值

轉移概率矩陣公式為：

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式中，

為由狀態Q_i經過m步轉移到Q_j的概率；n為劃分的狀態數目；M_i為原始數據按一定的概率落入狀態Q_i的樣本數；

為由狀態Q_i經m步轉移到Q_j的原始數據樣本數。

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一般只需考察一步轉移概率矩陣P^（1），但當狀態的未來轉向難以確定時，則需要考察多步轉移概率矩陣 P^（m），多步轉移概率矩陣可以根據切普曼 －柯爾莫哥洛夫方程確定。

確定了預測對象未來的狀態轉移以後，即確定了預測值變動的灰區間Q_i＝［Q_1i，Q_2i］，可以用區間的中位數作為預測對象未來時刻的預測值：

。

4 實證研究

4.1 選取樣本數據

深圳作為我國最早實行改革開放的地區，土地市場相對於其他城市而言要完善和發達許多，而綜合地價指數能較為准確的反映深圳土地價格的總體水平，具有較強的綜合性和趨勢性，鑒於數據獲取的可得性，筆者選取深圳 2001年第一季度到 2004年第二季度的綜合地價指數作為樣本數據，2004年第三第四季度的綜合地價指數作為檢驗數據。具體數據見表1。

表1 深圳2001年1季度～2004年4季度綜合地價指數

數據來源：深圳地價指數報告。

4.2 建立 GM （1，1） 模型

原始序列X^（0）＝｛100.00，100.39，100.23，101.04，101.13，100.86，101.05，101.11，100.97，102.37，101.46，103.02，103.34，103.32｝

根據公式（1），一次累加序列 X^（1）＝｛100.00，200.39，300.62，401.66，502.79，603.65，704.70，805.81，906.78，1009.15，1111.61，1214.63，1317.97，1421.29｝

根據公式（3）、（4）可求得

則

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4.3 劃分狀態

根據深圳地價指數變化的實際情況，劃分為Q₀ （持平）、Q₁ （微升）、Q₂ （上升）、Q₃ （微降）和Q₄ （下降）五種狀態。具體劃分標准如下：

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其中：

，為深圳2001年第一季度至2004年第二季度綜合地價指數的平均數。

狀態Q_i（i＝0，1，2，3，4）表示原始數據序列X^（0）偏離預測曲線

的程度，落入各狀態的樣本點數分別為M₀＝3，M₁＝6，M₂＝1，M₃＝2，M₄＝2。由於原始數據序列中最後一個數的狀態轉向不確定，所以，應刪掉最後一個數據，然後根據由i經一步轉移到j的樣本點數M_ij，計算一步狀態矩陣M，再根據M計算

經一步轉移到

的轉移概率P_ij從而得到一步狀態轉移矩陣P^（1），結果如下：

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深圳2004年第二季度綜合地價指數處於Q₀ 狀態，考察一步轉移概率矩陣第一行可知，下一季度轉為狀態Q₁、Q₂ 的概率均為1/2，因此根據此一步轉移概率矩陣無法預測深圳2004年第三季度綜合地價指數所處的狀態，需要進一步考察二步轉移概率矩陣。根據切普曼－柯爾莫哥洛夫方程確定二步轉移概率矩陣P^（2），結果如下：

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考察此二步轉移概率矩陣第一行可知，處於Q₀ 狀態的第二季度綜合地價指數在第三季度轉為狀態Q₁ 的概率最大，概率值為0.67，因此可預測2004年第三季度綜合地價指數處於Q₁，即微升狀態。指數預測值為：

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同理，根據第三季度地價指數預測值，判定其所處的狀態為 Q₀，可預測出深圳2004年第四季度地價指數狀態轉向Q₁，綜合地價指數值為：

，預測結果與現實數據的比較見表2。

表2 地價指數預測效果比較

由表2 預測結果可以看出，用灰色——馬爾柯夫模型對深圳2004年第三、四季度的綜合地價指數進行預測所得結果與現實數據吻合度較高。

5 結語

由於我國過去長期實行的是計劃經濟體制，土地市場的形成和發育時間都較短，因此土地市場信息相對較少，但是隨著市場經濟的不斷發展和完善，政府、開發商等市場主體對土地市場信息的需求越來越迫切，這在信息的供給與需求之間就形成了一種矛盾。本文建立的灰色——馬爾柯夫模型，綜合考慮了市場規律本身的趨勢性和國家的宏觀調控和大政方針對土地市場的影響造成地價指數的波動性，用城鎮較少的歷史地價指數數據預測城鎮未來的地價指數，並通過實例驗證預測結果與現實情況吻合度較高，能夠較好預測土地市場的價格走勢，較好地解決了土地市場貧信息和多需求的矛盾。

本文實例驗證採用的是市場化程度較高的深圳地價指數數據，但是由於我國目前大部分城市的土地市場發育程度還不理想，而且模型預測結果從根本上來說仍然需要市場交易資料的斧正，所以適用范圍和程度有一定限制，但不失為一種有益的嘗試。

參考文獻

［1］李何超，汪四文.論城鎮地價指數編制方法［J］.城市發展研究，2000，4：56～58

［2］岳朝龍，王琳.股票價格的灰色——馬爾柯夫預測［J］.系統工程，1999，11：54～59

［3］賈 華，祝國瑞.土地利用規劃中農作物單產預測的灰色——馬爾柯夫鏈方法 ［J］.武漢測繪科技大學學報，1998，23 （2）：149～152

［4］劉耀林，劉艷芳，張玉梅.基於灰色——馬爾柯夫模型的耕地總量預測模型［J］.武漢大學學報.信息科學版2004，29 （7）：575～580

Ⅱ 深證100價格指數的維護和發布

1.深證100價格指數由深圳證券信息有限公司編制、維護和發布。
2.深證100價格指數在交易時間內通過行情系統實時對外公布。收市指數在每個交易日收市後通過中國證監會指定信息披露報刊和其他新聞媒體對外公布。
3.深證100價格指數由巨潮指數專家委員會負責設計與管理。專家委員會分別於每年5 月和11月定期對成份股的代表性進行考察，根據考察結果審議是否更換成份股。
4.深證100價格指數屬於深圳證券信息有限公司資產，未經公司同意，任何單位或個人不得跟蹤、交易該指數，或以該指數為評價基準。
5.深圳證券信息有限公司不承擔深證100價格指數編制與發布過程中的任何錯誤和遺漏所導致的任何損失或責任。任何單位或個人因直接或間接使用該指數而導致的任何損失或責任均與深圳證券信息有限公司無關。

Ⅲ 深圳樓市調控再出新招 房價異動必監管 建立價格引導機制

繼7月15日的重磅樓市調控政策之後，深圳再度從房地產市場活動的監督管理方面出手，以實現穩房價、穩預期等目標。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）公開徵求意見。

《意見稿》主要修訂內容包括：在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度；在房屋租賃方面要求加強租賃房屋管理，實行實名租賃、建立租賃租金監管制度等。

隨著深圳房地產市場的快速發展，此前的相關辦法已經不能很好地滿足市場監管需求。並且，在堅持「房住不炒」的背景下，除了運用供給側和需求端調控等手段之外，深圳還有必要在市場監測、價格監管與引導、市場信息披露等方面摸索形成一套行之有效的舉措。

深圳市司法局在《意見稿》的起草說明中就提到，此次修訂工作，彌補房地產市場監管空白，完善房地產市場監管制度，不斷提升深圳房地產市場監管的法治化水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《意見稿》對於土地交易、住房交易、價格管控、租賃市場等進行了相關規定，尤其是價格方面的監管內容比較詳細，這是後續各個市場參與主體需要關注的地方。

房價「異動」必監管

從去年到今年，深圳的房地產市場，不止一次出現抱團炒作房價等行為。

2019年12月，深圳住建局就曾發布通告稱，將對部分集體惡意炒作房價的小區暫停辦理二手房網簽手續，不僅是因為其漲幅明顯超過了近期市場成交價，更是因為部分業主惡意串通集體抬高掛牌價格，嚴重損害了購房者利益。

今年5月，有媒體報道寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局5月22日會同寶安區住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產中介機構進行現場檢查，部分掛牌價明顯高於近期真實成交價的房源全部下架。

除了試圖通過出售獲利之外，掛高價還有什麼邏輯？記者在今年4月獲得的深圳房地產中介協會的一份內部資料指出，據業內龍頭企業反饋，全市范圍內的確存在部分業主（甚至聯合）將房源報價大幅抬高，以期通過「高評高貸」方式，通過經營抵押貸款（經營貸利率相比房貸利率低），或轉按揭的方式予以高位套現。

今年年初，深圳房地產研究中心主任王鋒曾指出，在穩房價方面，對於深圳二手房，探索建立樓盤指導價格機制。

此次的《意見稿》就提出，市主管部門和市場監管部門應當建立房地產交易價格監測制度，並可以根據房地產交易價格異常波動情況，適時採取必要措施穩定房地產交易的價格水平。

對於部分區域、項目存量商品房交易價格出現異常情況的，深圳市主管部門可以會同市場監管等有關部門對相關房地產企業、經紀和估價機構、房屋租賃企業，採取約談、書面報告、風險提示、暫停業務開展等措施。

對於二手房交易，《意見稿》指出，市主管部門建立合理價格引導機制，定期發布全市商品住房項目合理成交價格。對於社會關注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，市主管部門及時發布合理成交價格，引導市場理性交易。

住房租賃的租金也被納入了指導范疇。《意見稿》提出，由市主管部門建立房屋租賃參考價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型房屋的租賃參考價格。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次《意見稿》的核心是價格政策，尤其是房價「異動」必管，二手房價格引導、公布租賃參考價格等，並且對監管對象、處理方式等進行了明確，這說明後續的監管會更加全面。

多管齊下，二手房降溫

今年以來，深圳的二手房市場出現了又一輪火爆行情。國家統計局的「70個大中城市二手住宅銷售價格指數」顯示，6月深圳二手房價格同比上漲14.3%，遠高出同期北上廣的漲幅。

成交量也處在高位。深圳房地產信息網的數據顯示，盡管受疫情影響，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增長41.20%。

有深圳房地產業內人士表示，這一輪的火爆行情讓人始料不及，這也是為什麼政府在7月15日出手調控的原因。

此次被稱作「新深八條」的調控措施中，涉及提高購房門檻，調整豪宅稅、打擊假離婚買房等，其中最為「嚴苛」的一條規定為：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

8月底，在深圳本地市屬國企深業集團旗下上市平台深圳控股的中期業績發布會上，深圳控股董事會主席呂華介紹，據公司的觀察，大約有20%到30%的潛在業主失去了購房資格。

深圳的二手房成交由此迅速降溫。美聯物業全國研究中心總監何倩茹介紹，以7月15日為分界線，下半個月的實際成交比上半個月下跌了50%以上。

深圳中原地產研究中心的數據顯示，從過戶情況看，8月深圳二手住宅成交套數為11322套，環比下滑15.6%；成交面積為97.5萬平方米，環比下滑15.0%。由於過戶成交與實時成交之間存在時間差，8月過戶房源主要來源於前兩個月的成交，因此過戶套數雖有回落，但依然相對處於高位。

Q房網的數據則顯示，截至9月6日，深圳的二手房過戶量連續三周環比下跌，9月6日當周的日均值較峰值回落了四成。

「新深八條」主要側重於需求端調控，但實際上，在實施細則里，深圳住建局已經對二手房價格監管提出了三條措施：定期對外發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格；中介機構不得受理並對外發布掛牌價格明顯高於所在樓盤合理成交價格的信息；全市中介機構每月給市住建局報送本機構上一月居間成交的二手商品住房成交價格等相關信息。

嚴躍進表示，對價格的規范管理，對於二手房市場的穩定有著積極作用。後續全國其他城市也應該學習深圳模式，在二手房方面進行價格引導，來規范市場交易和定價。

Ⅳ 求一份房地產企業的行業分析報告

自己寫很困難，因為一篇好的行業報告至少可以賣10萬塊錢。所以沒人會給你的。還是自己找吧。

給你個參考：

2007 年，全國房地產市場運行呈現以下特點：一是以住宅為主的房地產開發投資持續快速增長。2007 年，全國完成房地產開發投資25280 億元，同比增長302%，比上年提高84 個百分點；二是市場需求總體旺盛。2007 年，全國商品住宅竣工面積478 億平方米，同比增長5%，比上年上升58 個百分點；銷售面積691億平方米，同比增長247%，比上年上升116 個百分點，與此同時，商品住房空置面積繼續下降，12 月全國空置商品住房6756 萬平方米，同比下降166%，降幅較上年加快86 個百分點；三是部分城市12 月份房價環比開始下降。

2007 年，70個大中城市房屋銷售價格平均漲幅為76%，漲幅比上年快18 個百分點；新建商品住房銷售價格同比上漲82%，漲幅比上年快18 個百分點。

2007 年對我國房地產業來說是極不尋常的一年，物業稅、加息、房貸成為今年地產圈內曝光率最高的詞彙，上市、融資、圈地成為開發商最熱衷的事情。國家宏觀調控政策相繼出台，各類與民生息息相關的熱點問題不斷出現。使得一線大城市不斷上漲的房價得到一定的抑制，也使我國房地產業的發展步伐更加穩健。

2008 年，隨著民生新政的實施，以解決中低收入家庭住房困難為主要任務的民生產，正蓄勢待發；土地新政將進一步深入，查處土地違法案件力度將會進一步加大；中央政府針對房地產市場的混亂局面，將會出台更嚴勵的政策措施。預計2008 年全國房價總體上將穩中趨降，逐步或落至一個相對理性的區域。

好吧，給你一個目錄，你可以參考一下：

《2007年房地產行業深度研究與投資前景分析報告》目錄：

第一章 2006年房地產行業發展環境及影響分析 2
第一節 宏觀經濟環境及影響分析 2
一、國際經濟環境對房地產業的影響 2
二、國內宏觀經濟狀況及對房地產業的影響 2
三、國內投資、物價走勢分析及對房地產業的影響 2
（一）固定資產投資狀況分析 2
（二）物價走勢狀況分析 3
四、人民幣升值對房地產業的影響 4
（一）對房地產需求者影響 4
（二）對房地產供給者的影響 4
（三）對不同種類商品房價格的影響 5
第二節 房地產行業政策變化及影響分析 6
一、近年來主要房地產行業政策回顧與分析 6
二、2006年最新房地產行業政策分析 6
（一）2006年以來政策回顧 7
（二）重大政策影響分析 8
第三節 房地產關聯行業發展及影響分析 10
一、上遊行業發展及影響 10
（一）建材價格進入上升通道 10
（二）鋼鐵行業對房地產影響分析 10
二、下游需求變化對房地產行業影響分析 11
（一）居民收入增多，拉動住宅潛在需求 11
（二）企業信心大幅增強拉動辦公樓需求 12
（三）城市化進程促進商業地產 12

第二章 2006年房地產行業供需狀況分析 14
第一節 2006年房地產企業整體景氣狀況判斷 14
一、房地產開發景氣總體走勢 14
二、房地產企業景氣指數水平變化 15
第二節 2006年全國房地產市場供給情況分析 16
一、土地開發與土地購置 16
（一）土地購置面積增幅繼續減緩，購置成本大幅上升 16
（二）完成土地開發面積恢復上升 17
（三）土地開發面積占購置面積比先降後升 18
二、商品房開發規模與結構 19
（一）商品房新開工面積 19
（二）商品房竣工面積 20
（三）商品房開發結構分析 21
第三節 全國房地產市場需求情況分析 25
一、商品房銷售狀況分析 25
二、商品房空置面積分類指數變化 28
第四節 全國房地產市場供需結構特徵與價格走勢 29
一、房地產供需結構特徵 29
二、房地產市場價格走勢 30
（一）一級市場：土地價格增長穩定 30
（二）二級市場：銷售價格仍大幅上漲，漲幅整體回落 30
（三）三級市場：租賃價格漲幅平穩 31

第三章 2006年房地產行業資金來源分析 32
第一節 房地產企業投融資狀況 32
一、全國房地產開發投資及完成情況 32
二、分業態房地產開發投資及完成情況 32
第二節 房地產業融資現狀與渠道分析 34
一、房地產開發資金來源 34
二、各月資金來源情況分析 36
（一）國內貸款 36
（二）自籌資金 36
（三）其他資金 37
（四）利用外資 37
（五）全部資金本金 38
第三節 房地產金融資金來源特點分析 39
一、仍依賴於銀行資金，但融資渠道向多元化方向發展 39
二、債務融資為主，股權融資有待突破 40
三、大型房地產企業融資渠道廣，中小開發商融資渠道狹窄 40
四、融資方式創新，融資渠道整合 41
第四節 2006年房地產行業股權融資狀況 42
一、上市公司再融資 42
二、房地產企業IPO 42
三、其他直接融資方式 42

第四章 2006年房地產行業區域分布及重點區域分析 44
第一節 各地區房地產開發資金來源比較分析 44
一、各省市房地產行業資金來源情況 44
二、資金來源增速比較分析 45
第二節 房地產區域開發比較分析 46
一、土地購置和開發區域發展情況 46
二、商品房投資、施開工和竣工區域發展情況 48
（一）2006年各地區商品房投資、新開工和竣工情況 48
（二）2006年各省市商品房投資額、施工面積、竣工面積增速分析 50
第三節 商品房銷售區域情況 52
一、2006年各省市商品房銷售面積和銷售額狀況 52
二、2006年各省市商品房銷售面積增速及銷售額增速排序 53

第五章 房地產重點城市2006年發展分析 55
第一節 北京房地產市場分析 55
一、總體情況 55
二、開發及投資情況 55
（一）房地產開發投資完成情況 55
（二）房地產開發投資及資金來源 56
（三）土地購置與開發 56
三、供需情況 57
（一）供給情況 57
（二）需求情況 58
四、價格情況 58
第二節 上海房地產市場分析 60
一、總體情況 60
二、投資及開發情況 60
（一）開發投資完成情況 60
（二）開發企業資金來源 60
（三）土地購置與開發 61
三、供需情況 61
（一）供給情況 61
（二）需求情況 62
四、價格情況 62
第三節 深圳房地產分析 64
一、總體情況 64
二、投資及開發情況 64
（一）房地產開發投資持續擴大 64
（二）新開工建設規模出現縮減 64
三、供應分析 64
（一）新增供應主要分布在寶安龍崗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、銷售情況 65
（一）銷售面積大幅下降 65
（二）住宅價格劇烈上漲 65
（三）其他分類物業銷售情況 65
第四節 成都房地產市場分析 67
一、總體情況 67
二、房產開發資金情況 67
（一）房地產開發投資增幅呈逐月增長態勢 67
（二）開發企業自籌資金能力增強 67
（三）商品房施工、竣工面積大幅增長 67
三、商品房供求總量 68
（一）全市商品房供求總量大幅增長，均首年突破2000 萬平方米。 68
（二）全市住宅市場持續活躍，支撐了市場規模繼續擴大。 68
（三）商品房市場供求關系得到根本緩解。 68
（四）成交情況 68
（五）供求增長情況 69
（六）個人購房情況 69
四、商品房價格走勢 70
（一）房價漲幅回落，但漲幅仍處高位 70
（二）宏觀調控下房價上揚曲線明顯走緩 70
五、二手房成交情況 70
第五節 武漢房地產市場分析 71
一、房地產開發投資 71
（一）經濟發展狀況 71
（二）投資開發情況 71
二、商品房供給情況 72
三、存量房市場情況 72
四、房地產銷售情況及銷售價格走勢 73

第六章 2006年房地產行業企業運行綜合比較分析 75
第一節 房地產優勢企業評價 75
一、綜合100強規模分析 75
（一）綜合排名前100位企業規模狀況 75
（二）積極擴張型企業分析 77
（三）房地產企業規模前十強 79
二、房地產優勢企業盈利狀況 80
（一）房地產百強企業盈利情況 80
（二）房地產企業盈利能力前十強 81
三、房地產優勢企業成長及實力變化狀況 81
（一）房地產企業成長性前十強 81
（二）房地產企業綜合實力前十強 82
第二節 中國房地產百強企業發展趨勢 83
一、行業准入提高帶來新的發展機遇 83
二、融資能力考驗企業生存能力，百強房企資金來源逐漸多樣化 83
三、土地政策提高行業集中度，百強企業通過戰略合作實現資源互補 83
四、百強企業應高度重視急劇擴張帶來的經營風險 83
（一）政策法規風險 83
（二）融資結構風險 83
（三）管理風險 83
第三節 上市企業年報分析與評價 84
一、獲利能力比較 84
二、經營能力比較 84
三、償債能力比較 85
四、發展能力比較 85
五、現金流分析 86
（一）全國性開發型房企大幅拿地擴張資金吃緊 86
（二）工業商業型房企現金流狀況穩定 86
（三）區域型開發房企資金缺口不大 86

第七章 房地產行業典型企業分析 87
第一節 住宅業務突出類個案企業分析 87
一、深圳萬科 87
（一）整體經營情況 87
（二）公司財務指標分析 87
（三）2007年發展展望 90
二、金地集團 91
（一）經營狀況 91
（二）財務分析 92
（三）發展展望 94
第二節 商業用房寫字樓類個案企業分析 96
一、金融街 96
（一）經營狀況 96
（二）財務分析 97
（三）發展前景 99
二、陸家嘴 100
（一）經營情況 100
（二）財務分析 101
（三）企業發展前景及影響因素分析 104

第八章 07年房地產行業與企業發展趨勢預測 106
第一節 07年房地產行業發展環境變化趨勢預測 106
一、經濟環境變化趨勢預測 106
二、房地產市場主體的行為展望 106
（一）中央政府：穩定房地產市場 106
（二）地方政府：問責制下違規行為可能收斂 107
（三）開發商：強者大膽擴張，弱者無奈退出 107
（四）消費者：觀望越來越濃 107
（五）投機者：資本實力決定投機能力 107
三、政策環境變化趨勢預測 107
（一）宏觀管理政策分析及預測 108
（二）土地政策分析及預測 108
（三）信貸政策分析及預測 109
第二節 07年房地產產品要素構成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材價格的展望 110
三、人力成本、項目的期間費用和開發利潤狀況展望 111
第三節 07年房地產行業市場供需形勢及價格趨勢預測 112
一、住宅供需趨勢預測 112
（一）高檔住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商業用房供需趨勢預測 113
三、寫字樓供需趨勢預測 114
（一）北京：集中放量、銷售價格降租賃價格穩 114
（二）上海：供不應求、銷售租賃價格齊漲 114
第四節 07年房地產行業企業競爭趨勢分析 116
一、企業合作、產業戰略聯盟 116
二、品牌化經營是企業發展的必由之路 116
三、提高顧客滿意度是企業競爭的關鍵所在 116
四、人力資本和組織文化將成為現代房地產企業發展的重要戰略資源 116
五、價值鏈管理是房地產企業競爭致勝的根本途徑 117

第九章 房地產行業風險分析 118
第一節 07年宏觀經濟波動風險評價 118
一、宏觀經濟波動性評價 118
二、07年宏觀經濟波動對房地產業帶來的風險評價 118
第二節 近年頒布重要政策風險評價 119
一、金融政策風險分析 119
二、土地政策風險 119
三、其他政策風險 120
（一）稅收政策 120
（二）限外政策 120
第三節 07年上下遊行業變化風險評價 122
一、06-07年土地供應風險評價 122
二、07年房地產金融信貸供給風險評價 122
三、07年建材供給能力及價格風險評價 123
四、07年購買能力風險評價 123
第四節 07年行業競爭風險評價 124
第五節 07年市場供需矛盾風險評價 125
第六節 07年貸款主體風險對房地產金融影響評價 126
一、開發商的信用風險和融資風險 126
二、住房貸款人還款能力、信用風險及房貸入市風險 127
第七節 07年行業風險綜合評價 128

表目錄
表1 2006年1-12月土地開發及土地購置情況 16
表2 2000-2006年土地開發購置情況 18
表3 2006年1-12月份商品房新開工竣工情況 19
表4 2006年累計各類物業銷竣情況 29
表5 2006年每月各類物業竣工銷售面積差 29
表6 2005-2006年土地交易價格指數 30
表7 2005-2006年房屋銷售價格指數 30
表8 2005-2006年房屋租賃價格指數 31
表9 2006年全國房地產開發投資及完成情況 32
表10 2006年分業態房地產開發投資完成情況 33
表11 2006年房地產開發資金來源 34
表12 2006年開發資金來源及增長情況 35
表13 2006年每月開發資金來源具體情況 35
表14 2006年度各省市資金來源排序 44
表15 2006年各省市資金來源增速比較 45
表16 2006年各省市土地購置面積、完成開發面積及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地購置及完成開發面積增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投資額 48
表19 2006年各省市商品房施工、開工、竣工面積排序 49
表20 2006年各省市商品房投資額增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、開工、竣工面積增速排序 51
表22 2006年各省市商品房銷售面積及銷售額排序 52
表23 2006年各省市商品房銷售面積增速及銷售額增速排序 53
表24 2006年北京市房地產開發及開發投資情況 55
表25 2006年北京市房地產投資、資金來源的排名情況 56
表26 2006年北京市土地購置與開發情況 56
表27 2006年北京市房地產需求情況 58
表28 2006年北京市銷售價格指數走勢 59

圖目錄
圖1 1996-2006居民消費價格指數與固定資產價格指數 4
圖2 2006年房地產開發綜合景氣指數及相關指標 14
圖3 2002-2006年房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數 15
圖4 2003-2006年土地購置面積及同比增長情況 17
圖5 2006年1-12月土地購置價格 17
圖6 2003-2006年完成土地開發面積及同比增長情況 18
圖7 2006年1-12月土地開發購置比 19
圖8 2006年1-12月每月商品房累計新開工和施工情況 20
圖9 1998-2006年商品房新開工施工及同比增長情況 20
圖10 2006年1-12月商品房竣工及同比增長情況 21
圖11 2006年商品住宅開發情況 22
圖12 2006年1-12月辦公樓開發情況 23
圖13 2006年1-12月商業用房開發情況 23
圖14 1997-2006年三類物業開發佔比情況 24
圖15 2004-2006年每月商品房銷售面積及同比增長情況 25
圖16 2004-2006年每月商品房銷售額及同比增長 26
圖17 2006年1-12月商品住宅銷售及同比增長 26
圖18 2006年1-12月辦公樓銷售及同比增長情況 27
圖19 2006年1-12月商業營業用房銷售及同比增長情況 27
圖20 2006年各類資金來源佔比情況 36
圖21 2006年房地產開發投資資金中國內貸款變化情況 36
圖22 2006年房地產開發投資資金中自籌資金變化情況 37
圖23 2006年房地產開發投資資金中其他資金變化情況 37
圖24 2006年房地產開發投資資金中利用外資變化情況 38
圖25 2006年房地產開發投資本年資金來源金額變化情況 38
圖26 2006年房地產開發資金來源中銀行資金情況 39
圖27 2006年房地產開發資金來源中開發商自有資金情況 40
圖28 房地產百強企業2002-2006年資產狀況變化圖 75
圖29 房地產百強企業2002-2006年完成房地產投資額及其增長率 76
圖30 房地產百強企業2002-2006年規劃建築面積、土地儲備面積變化圖 76
圖31 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業總資產變化圖 77
圖32 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業凈資產變化圖 78
圖33 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業凈利潤變化圖 78
圖34 2002-2006年積極擴張型企業負債狀況變化圖 79
圖35 房地產百強企業2002-2006年銷售額、房地產業務收入變化圖 80

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Ⅳ 房地產業和酒店業相似之處

當前中國房地產市場的狀況怎樣?

目前2004年下半年以來中國房地產業景氣指數隨著房價的持續高漲而呈現走高的趨勢在國家的宏觀調控下竣工面積土地開發面積新開工面積等指標增幅都有較大回落政府對土地資源的控制導致人們對土地這種稀缺資源的升值預期空前高漲無論出於投資或自賺業主都樂意盡快掏錢購買
2006年1－7月中國房地產開發綜合景氣指數為103.51房地產開發投資指數為101.52土地開發面積指數為100.99銷售價格指數為109.54
2006年1－7月中國完成開發土地面積12731.1萬平方米與2005年同期相比增長了31.8％全國完成購置土地面積18520.1萬平方米與2005年同期相比下降了4.8％
2006年1－7月中國房地產開發投資額為9411.5億元比2005年同期增長24%中國東部地區房地產投資額為6125.6億元比2005年同期增長20%中部地區的房地產投資額為1621.6億元比2005年同期增長35%西部地區的房地產投資額為1664.3億元比2005年同期增長30.1%
2006年全國土地交易價格指數（工業倉儲用地）第一季度的價格指數為104.5％而全國土地交易價格指數（商業旅遊娛樂用地）第1季度的價格指數為107％
2006年1－7月商業營業用房投資完成額為1126.7億元比2005年同期增長15.6%辦公樓投資完成額為413.4億元比2005年同期增長13.6%
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京深圳等大中城市中國零售業全面對外開放幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間商業地產作為一種不同於傳統的商鋪租賃形式以全面融合地產業與商業為特色正悄然成為房地產市場的新寵兒中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮商鋪地產購物中心地產酒店地產寫字樓工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點

你對中國房地產業目前有什麼看法?(論述）

一當前房地產面臨的問題不是有風險而是風險應該由誰承擔

房地產業是市場風險很高行業除了一般認為的資本密集建設周期長等原因之外風險主要來自於其價格的特殊形成機制房子價格和其他產品不同之處就在於其價格並非主要由成本和效用決定而是在很大程度上由級差地租決定同樣的房子建在北京鬧市區和建在遠郊區縣其建築成本和實際功能不會有多大區別有區別的是級差地租
級差地租的客觀依據不過是一種社會約定今天這個房子的某種特點為社會承認它就很值錢明天社會不承認這種特點了它就不值錢從亞洲金融危機以來香港的房價6年間跌去了65％為什麼因為當初大家都對香港的經濟和香港的房價充滿樂觀的預期而現在人們的預期正相反房子還是那些房子人口還是那些人口甚至社會收入水平也變化不大僅僅是人們的社會預期改變了房價就大跌了也就是說我們根本用不著去討論房地產業有沒有風險的問題只要是市場經濟這個風險在這個產業中是必定客觀存在的
風險是一個客觀存在的事實我們需要討論的真正問題並非是有沒有風險風險大小的問題而是這個風險應當怎樣配置應當由誰來承擔的問題無需質疑的一個結論是這個產業這個市場的所有參與者都應當承擔相應的風險這個參與者可能包括資金供應者開發商建築商以及購房者
開發商當然應當為自己的投資行為承擔相應的風險怎麼承擔呢市場經濟有個約定就是通過自有資金的比例來承擔一般說假定人們估計到售出之前現實的市場房價與總投資相比最多下跌30％那麼開發商就至少應當提供總投資30％的自有資金如果資金提供者估計最多跌30％結果跌了40％那麼這10個百分點的誤差就得由資金提供者承擔購房者也有相應風險房貸中銀行對購房者提供的按揭比例就是風險的分割線按照國際經驗和市場規則房產開發過程中價格下跌的第一風險承擔者就應當是開發商這沒有什麼疑義我國一些開發商的自有資金比例過鞋總投資中銀行貸款佔用建築商和購房者的資金比重過高這實際上就把應當由自己承擔的風險轉嫁到了銀行建築商以及購房者頭上實際上建築商和購房者的資金很大部分也是來源於銀行在這樣的情況下房地產業的固有風險就被不適當地過多配置在了銀行頭上

二我國房地產業資金供給的物質基礎是存在的關鍵是資金的供求渠道需要調整
建一定量的房子就需要一定量的資金去周轉這個資金需求量不會因為由銀行還是其他投資主體來提供而變化我們得明確一個基本判斷我國滿足房地產業現在發展規模的資金供給是充分的這個物質基礎是客觀存在的在我們現在的社會經濟運行中並不存在資金供給短缺的問題資金的供給和資金需求都同時存在問題只在於供給和需求由誰來連接通過什麼樣的渠道和方式連接
除了開發商提供自有資金外通過債權方式融資是房地產業發展的規范合理方式房地產業的開發商必須借錢而且要很大規模地借錢這不需要質疑
銀行是市場經濟下連接貨幣資金供給和需求雙方的傳統渠道之一但銀行資金的最大特點是必須首先追求流動性和安全性市場經濟的常識可知債權的風險小於股權債權中通過銀行的信貸資金風險小於直接上市的債券在資金供求連接的各種方式和渠道中銀行資金的風險承受能力是最小的人們把錢存到銀行而不是買股票和債券追求的就是這種風險性較低的特點這是銀行所能提供的資金的天然特點如果最追求安全性的銀行資金成為了風險極大的房地產業投資的主要構成部分那好比是讓賣騾子的人和買馬的人做交易雙方的要求不對接
有供給也有需求我們的問題是供給缺乏流動到需求流域的現實渠道那麼應當怎樣對接呢筆者認為除了開發商的自有資金外下一個梯次是有實力有信譽的大開發商直接或者通過銀行到公開資本市場上發行短中期項目債券債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險
發債不是每家開發商都能做到的比如在中小城市建設中就很難讓那裡的開發商到全國市場去發債券而且並非所有投資者都願意承擔企業債的風險再下一個合理梯次是銀行做中介去「製造」金融品種銀行把資金貸給開發商以後把若干項目的債權「打包」在債市上賣掉這樣一來銀行資金的流動性安全性要求得到了滿足投資者的風險也得到了分散再下一個梯次才應當是銀行提供的直接融資或者通過預售從購房者那裡獲取的融資

三解決中低收入者住房問題不是銀行和房地產開發商的責任社會公平應當更多依靠財政政策而不是貨幣政策來調整

目前有個說法是很多中低收入者買不起房而開發商建造的大量「豪宅」閑置賣不掉所以應當調整銀行資金投向通過利率等貨幣杠桿鼓勵房地產業更多地開發經濟適用房同時為中低收入者購房提供優惠政策支持
政策什麼時候都不應當否認或者忽略住房問題上的社會公平取向但解決中低收入群體住房的公平性政策不應延伸到貨幣市場資本市場和房地產市場中來銀行是企業開發商也是企業他們面對的是市場解決中低收入者的住房問題不是銀行或者開發商等市場化的企業該管的事在這個領域中我們就要強調和完善市場化的游戲規則不能把公平的政策取向也加進來
應當明確在市場經濟下貨幣政策的主要職能是調整總供給和總需求之間的平衡關系調整公平的主要杠桿是財政政策解決中低收入群體的住房問題就應當更多採用財政政策如貼息貼租等例如城鎮中人均收入低於某一個水平的家庭購房時可以由政府貼息如果有些特困家庭政府貼息也買不起那怎麼辦呢可以採取政府貼租的方式採用這樣的政策我們才能把政策和市場發育分開不應讓調整公平的因素參與到正常的市場交易中來否則就會扭曲真實的競爭形勢
有個問題特別值得辨析清楚與我們的城市化目標相比在目前所有的住房資源中如果把存量住房資源也包括進來究竟是「豪宅」的比重過大了呢還是低檔住房的比重過大了拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂貴的閑置豪宅相比永遠找不到市場出路
在「田忌賽馬」的故事中你用100種數學模型模擬田忌的上中下三種馬也賽不過對手但田忌確實就是三比二贏了怎麼贏的呢用系統的眼光資源優化的眼光看問題贏的在市場經濟下200平方米的豪宅是怎樣賣出去的呢是住160平方米高檔公寓的人賣掉公寓買走了豪宅住120平方米的小老闆把中低檔公寓賣掉買走了160平方米的高檔公寓住90平方米普通居民樓的住戶賣掉現住房買走了120平方米的中低檔公寓住60平方米的普通單元房的居民賣掉了較小較遠的單元樓房買走了90平方米較近較大的住房住30平方米平房院的人賣掉平房買走了60平方米的單元樓房最後沒有住房的外地進城務工經商人員買走了30平方米的平房院200平方米的豪宅實際上是被「分割」地賣掉的解決昂貴豪宅與中低收入缺房戶之間矛盾的方法並非就是拆掉豪宅建廉價房或者給中低收入者補貼到他們買得起豪宅
我們現在的問題是住房存量資源的流動性太差二級市場迄今沒有發育起來上述合理的資源配置方案就無法真實地通過市場交易自發地實現沒有二級市場以至居住權流通的三級市超我們就不能建立存量資源向下流動的梯次住房的增量資源也就不能在市場上順暢消化
我們不應當把城市化目標退回到計劃經濟時代建「工人新村」的水平世界各國的經驗包括發達國家和發展中國家需要依靠政府補貼解決住房問題的人群不會超過10％絕大部分人群是靠市場解決住房問題的

四盲目投資應當抑制但當前房地產業發展應當慎提「過熱」

目前有些地方確實存在著對房價前景的過度樂觀預期由此出現了一些盲目投資的趨勢但這是局部性問題不是全局性問題對當前房地產發展應當慎提「過熱」
說「過熱」應當有個理由也就是和什麼比是「過」熱
我們先和需求比
目前據說存在著上億平方米的閑置商品房賣不掉有人以此為據說供大於求因而是過熱那我們估計一下不算農村進城經商務工人員的住房需求單說現在的城鎮居民我們假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求20％的估計肯定不「冒」我們再假定要求改善住房的這些家庭只是想增加20平方米的住房增加20平方米也不是個很高的要求20％的城鎮家庭是多少戶呢是2700萬戶2700萬戶每家增加20平方米的現實需求是多少呢是5．4億平方米
人們從自己身邊經驗中就可以判斷這個需求是客觀存在的是現在就買得起或者在住房信貸的幫助下買得起的需求這個問題的另一種提法是我們現在有超過5．4億平方米的商品房閑置嗎
我們再和實物層面的供給能力比
「過熱」的可能表現形式之一是貨幣投入遠遠超過某一領域的實物可供量

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需求超過實物可供量就會導致物價膨脹我國過去曾經遭遇過的惡性通貨膨脹大都具有這樣的特點問題是我們現在的磚瓦灰砂石或者主要建材出現供給短缺了嗎
我國目前的物價變動水平才是0．3％左右的微弱正增長這個物價總水平的最大危險不是膨脹而是回到剛剛走出的負增長區間
我們再和貨幣供應量相比
一個產業過度佔用資源從而使其他產業發展受到抑制這也可稱為「過熱」但迄今房地產業佔用的資金量導致了其他產業資金短缺了嗎沒有導致實際利率或者民間利率遠高於名義利率了嗎也沒有這是我國房地產業發展與90年代初期相比的一個最明顯區別
實際上銀行的巨額存差仍是我們在金融領域的主要擔心所在2003年以來資本市場的普遍預期是什麼呢是在目前的低利率水平上進一步降息
我們再把銀行資金和房地產實物資源的市場價值做個比較
在發達國家或者地區人們買房用按揭的歷史已經很長因而在那裡在全社會房產資源的產權中有一個相當大的比重實際上是銀行的債權比如說全社會所有住房的總市值中有40％50％甚至更高的比重實際是通過「按揭」方式從銀行借的錢在這種情況下市場上住房價格的些許變動就可能給銀行帶來巨大的風險
中國有這樣的情況嗎沒有我們的房貸才剛剛起步絕大部分存量房產的所有者並不欠銀行的錢目前銀行擁有債權的住房不過是最近幾年銷售或者開發的一些新房與已經「入市」的銀行資金相比我國房地產領域中的資產信用可以說是全世界最高的
這可以用前面我們所舉的銷售豪宅的例子來說明在那個例子中如果我們假定所有現住房都不欠銀行錢那麼購房者需要向銀行借的總債務不會超過200平方米的價值而銀行這200平方米住房貸款對應的實物資產是多少呢是200平方米的豪宅加160平方米的高檔公寓加120平方米的中低檔公寓加90平方米的普通居民樓加60平方米的普通單元房再加30平方米的平房院有這樣倍加的資產信用銀行的風險真的很大嗎進一步說我們現在面臨的問題究竟是銀行貸款規模已經超過了信用保證的規模了呢還是大量的資產信用資源被閑置了呢
因此筆者建議：一盡快地發展和完善二級市超讓存量資源加入流通二讓計劃經濟的思路和那些利用市場發育不足「尋租」牟利的理由離我們遠一些

Ⅵ 當前中國房地產市場概況

21 世紀隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近 30 年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到 20 平方米，農村達到 25 平方米，住宅成套率達到 70%。住宅業增加值占 GDP 的比重，城市達 4%，城鄉合計達 7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年 來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在 1.5 個百分點左右。

Ⅶ 深圳不再「官宣」樓市均價！放開限價前奏

近日，深圳不再公布官方樓市成交均價的消息引發市場熱議。

事實上，自今年4月起，深圳市房地產信息平台便不再公布新房的成交均價、成交總金額，及依面積區間分類公布的成交均價、總金額等具體信息。

和官方成交均價一同「銷聲匿跡」的還有哪些信息？為何不再公布相關數據？對置業者有何影響？中證君帶你科普一下。

深圳不再公布官方成交均價

此前，由深圳市房地產信息平台公布的每日、每月新房、二手房成交均價、成交金額等房地產市場各項數據，作為唯一由深圳官方公布的房地產成交數據備受市場關注。

然而，據媒體報道，今年4月深圳機構改革後，深圳市房地產信息平台入口由原深圳市規土委官網改為深圳市住建局官網，此後，該平台不再公布新房的成交均價、成交總金額，以及依面積區間分類公布的成交均價、總金額等具體信息。

全新的深圳市房地產信息平台上公布的數據僅包括成交套數、成交面積、可售套數、可售面積，以及「一房一價」等。二手房方面則僅公布成交套數和面積，成交價格則至今未見公布。

深圳市房地產信息平台公布的最新數據

圖片來源：深圳市房地產信息平台

深圳市住建局回應

由於深圳市房地產市場規模有限，成交價格水平易受結構性影響，直接公示有關價格信息並不能很好的反應市場的真實情況。根據深圳市房地產宏觀調控的要求，為了更為准確地反應房地產市場的運行情況，參考其他兄弟城市的做法，深圳市住建局在做好房地產預售項目「一房一價」價格公示的基礎上，不再公布匯總後的成交金額及均價信息，有關市場情況以國家統計局每月公布的房地產價格指數為准。

深圳市住建局同時表示，一手預售住宅戶型信息是根據房地產預售測繪生成的參考數據，在實踐中並不能完全與交付情況相符，為避免對購房者造成誤導，經研究，該局不再公示有關戶型信息，套房戶型以購房者實際查勘為准。以上調整是為了更好的反映深圳市房地產市場的整體情況，是房地產宏觀調控措施的組成部分。同時，深圳市住建局也將根據市場運行的實際情況，適時發布有關信息。

限價政策或將退出

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，與房價水平一同「消失」的，還有新房預售時由測繪生成的戶型信息。未來，套房戶型及面積以房屋交付以後的實際查勘為准。

由此，市場也無法據此來計算每月的新房成交均價，以及各面積段、各區域的簡單均價。未來，了解深圳商品住房價格的唯一途徑，就是國家統計局每月發布的房價指數，包括新房和二手住房同環比變化。

中原地產首席分析師張大偉表示，中國房地產市場的價格數據存在一些問題，民間機構隨意發布數據，官方數據缺失，房地產調控的依據很多依賴均價，然而，對於一二線城市來說，市場均價意義越來越小。

「目前，深圳每年的新房成交面積大概在300-400萬平米，僅佔全部住宅成交面積的35%。再考慮到商務公寓等「類住宅」和人才住房供應，新房的成交佔比更低了。因此，就像官方解釋的那樣，如果少數單價高、體量大的新盤入市，新房均價很容易被一下子拉高。」李宇嘉指出，近年來新房供應呈現出兩個特點，一是整體價格開始走高，二是高價盤和低價盤兩級分化。

「新房整體均價走高，主要原因是2016-2017年『地王』頻出，整體地價水平上了一個台階。」李宇嘉補充道，2018年以來，盡管「限地價」常態化，「地王」少了、土地溢價率也降低了，但整體地價水平依舊在高位徘徊。加上，城市更新的成本越來越高，於是造成新房「豪宅化」趨勢。另外，深圳低價新盤集中在龍崗、坪山和光明等外圍區域，南山等主城區基本都是高價區域，新房價格「兩極分化」明顯，導致供應均質性較差。

李宇嘉指出，當前，「穩預期」上升為調控戰略，客觀上需要更有代表性、能准確反映價格走勢的指標。基於「同質可比」（同品質、同片區、同戶型）原則計算的房價指數，消除了房屋的異質性，更能反映市場整體走勢，也是全球房價披露的一般規則。因此，國家統計局公布的房價指數，基於國際房價統計的一般規則、兼顧平滑異質性影響，更能反映房價變動趨勢。

同時，李宇嘉表示，深圳不再公布新房價格，還有一個難言之隱，就是自2016年10以來，控制新房價格穩定的調控目標越來越難以支撐了。2016年以來地價上漲，外圍房價也在上漲，客觀上倒逼房價上漲。藉助延緩高價盤入市、「高低搭配」入市等，簡單均價能夠維持在2016年10月份的水平。但是，當新房實際均價越來越高，絕對的低價盤已經很少，維持簡單均價不漲的承諾越來越脆弱。

不再「官宣均價」有何意義？

李宇嘉指出，深圳不再披露新房均價是第一步，未來，隨著長效機制建立，限價政策或將退出。「當然，這並不意味著中短期內房價就可以隨意上漲，而是明確波動區間的目標後，地方政府基於主體責任和『一城一策』的自主決策和調控。類似深圳，未來新房供應60%是保障房及人才住房，如果這部分供應通過每一宗地塊配建能夠保證，價格將會適度放開。」。李宇嘉說到。

「兄弟城市」曾有類似操作

值得注意的是，2018年7月，由廣州住建委主辦的房地產交易數據查詢平台「陽光家緣網」亦出現類似情況，即看不到項目的銷售均價信息。

有媒體報道稱，陽光家緣網上原有的當日已售套數、已售面積、退房套數，累計已售套數、面積、均價，以及未售套數、面積等幾項數據，去年7月11日起均未能正常顯示。

隨後，廣州市住房和城鄉建設委員會回應稱，由於廣州市「陽光家緣」網站此前每日公布的部分數據信息，較易被片面解讀、炒作，不利於穩定房地產市場預期。為進一步規范房地產信息發布管理，增強信息發布和數據解讀的權威性，現將廣州市房地產市場信息的發布形式調整為定期發布和解讀。同時，對於炒作渲染房價上漲、散布虛假信息的行為，廣州市宣傳、網信、住建、工商、公安等部門將加大聯合打擊力度，營造良好的輿論氛圍，促進廣州市房地產市場平穩、健康發展。

Ⅷ 急!!!! 2007-2008年廈門房地產價格變動曲線

2000年廈門房地產價格分析
售價走高 租價續跌
1、2000年商品房銷售價格與上年比上升0．5％，其中（1）住宅售量增加，價格上漲。2000年住宅銷售價格與上年比上升0．4％。其主要原因是1999年下半年經濟適用住房價格由每平方米1350元調為1450元，至今仍未作調整；多層住宅價格上揚，與上年比上升1．4％，平均售價為每平方米2823元；高層住宅價格出現反彈，與上年比上升0．9％，高層住宅平均售價每平方米3674元。高層住宅價格上升的主要原因是，從第二季度起，鋼材、水泥等建築材料開始漲價，使高層住宅建築成本增加，價格上升。豪華住宅的銷售價格與上年比下降2．3％。（2）非住宅價格上升，與上年比上升0．6％。商業用房銷售價格上升，與上年比上升1．4％，主要原因是店面銷售價格上升；寫字樓滯銷，價格下降，與上年比下降4．2％。
2、2000年舊房交易價格與上年比下降4．6％。舊商業用房成交面積13513平方米，比上年增長179．4％，價格與上年比上升5％；舊住宅由於結構較差且面積小，成交量較少，價格下降。舊住宅成交面積137660平方米，比上年下降35．9％，價格下降6．3％。
3、2000年成本價房銷售價格未作調整，銷售價格為每平方米1208元。成本價房銷售接近尾聲，銷售面積為20萬平方米，比上年下降81．4％。
2001年廈門房地產價格分析
福建省2001年福州.廈門房地產價格指數統計(以上年價格為100)
2001年12月31日採集
項目 福州 廈門

一.房屋銷售價格指數 101.0 102.2
1.商品房 101.3 102.4
住宅 102.7 103.3
經濟適用房 101.3 100.0
普通住宅 102.8 103.7
豪華住宅 86.2 101.9
非住宅 93.8 99.9
2.公房交易 104.2 102.5
3.私有住房 98.7 99.9
二.土地交易價格指數 107.3 101.1
居民住宅用地 111.4 102.1
三.房屋租賃價格指數 101.7 94.0
1.住宅 104.8 91.0
2.辦公用房 95.5 93.9
3.商業用房 102.4 97.5
4.廠房倉庫 88.5
2002年廈門房地產價格分析
福州.廈門2002年房地產價格指數統計(上年價格為100)
2002年12月31日採集
項目 Item 福州 廈門

一、房屋銷售價格指數 Selling Price Indices of Houses 101.1 103.0
1.商品房 Commercial Houses 101.4 103.2
住宅 Residenal Buildings 102.1 103.7
經濟適用房 Economical Houses 100.8
普通住宅 General Residenal Buildings 102.1 104.1
豪華住宅 Luxury Residenal Buidings 100.0 100.0
非住宅 Non-Residenal Buildings 97.9 101.6
2.公房交易 Transacons of State-owned Houses 104.0 104.0
3.私有住房 Private-owned House 98.9 101.6
二、土地交易價格指數 Transacons Price Indices of Land 106.0 101.7
居民住宅用地 Land of Residenal Building Use 109.1 102.4
三、房屋租賃價格指數 Renng Price Indices of Houses 98.6 98.0
1.住宅 Residenal Houses 98.0 100.3
2.辦公用房 Office Buildings 97.9 97.1
3.商業用房 House for Business 99.7 94.0
4.廠房倉庫 Workshops and Storehouses 98.7 99.2
2003年廈門房地產價格分析
福州.廈門2003年房地產價格指數統計(以上年價格為100)
2003年12月31日採集
項目 Item 福州 廈門
一、房屋銷售價格指數 Selling Price Indices of Houses 101.1 102.8
1.商品房 Commercial Houses 101.3 103.1
住宅 Residential Buildings 101.7 104.0
經濟適用房 Economical Houses 100.0 100.0
普通住宅 General Residential Buildings 101.8 103.9
豪華住宅 Luxury Residential Buidings 99.6 106.2
非住宅 Non-Residential Buildings 98.9 100.2
2.公房交易 Transactions of State-owned Houses 103.2 101.5
3.私有住房 Private-owned House 100.4 100.7
二、土地交易價格指數 Transactions Price Indices of Land 107.7 102.3
居民住宅用地 Land of Residential Building Use 109.7 103.1
三、房屋租賃價格指數 Renting Price Indices of Houses 98.7 100.3
1.住 宅 Residential Houses 98.4 101.4
2.辦公用房 Office Buildings 98.9 99.1
3.商業用房 House for Business 99.6 99.1
4.廠房倉庫 Workshops and Storehouses 97.5 100.3
2004年廈門房地產價格
主要是受住宅銷售價格大幅上漲的影響，2004年福州、廈門住宅銷售價格分別比上年上漲5.6%和8.3%。其中第四季度，福州、廈門高層住宅每平方米平均銷售價格分別為3542.6元和5013.4元，比上年同期上漲6.8%和11.4%，兩市高層住宅售價仍大大低於杭州市區同季7828.9元的水平；兩市多層住宅銷售價格每平方米平均銷售價格分別為2718.4元和3475.4元，比上年同期上漲11.4%和13.3%，遠低於杭州市區同季7491.0元的水平。受住宅銷售價格上漲的影響，兩市非住宅銷售價格也呈回升之勢，如2004年福州、廈門兩市非住宅銷售價格分別比上年上漲0.7%和3.6%，其中商業用房價格漲幅較大，分別比上年上漲1.5%和3.6%。從總體看，當前兩市商品房價格變動仍處於正常和合理區間內。
2005年廈門房地產價格
2005年我市高檔住宅和普通住宅每平方米售價分別為8687.0元和4640.6元，比上年上升11.7%和10.5%。普通住宅由於價位適中，戶型結構合理，大多以每戶100平方米左右的中小戶型為主，從而吸引了眾多購房者，成為當今市場消費的主流。
2006年廈門房地產價格
各地區房價均呈上漲態勢，部分城市房價漲幅較高。上半年，東、中、西部地區商品房價格同比分別上漲8.33%、11.44%和9.54%，與去年同期相比，東部地區房價漲幅略回落0.65個百分點，中、西部地區房價漲幅分別高0.89和4.58個百分點。全國主要城市中，天津、呼和浩特、杭州、寧波、福州、廈門、青島、廣州、深圳、成都、貴陽房價同比分別上漲10.43%、13.45%、17.85%、10.73%、13.40%、20.76%、18.04%、11.94%、24.74%、10.24%、16.96%，上海房價同比下降6.42%。
在旺盛的市場需求強勢推動力下，商品房銷售價格也逐步走高，2006年廈門商品房銷售平均價格為6728元/平方米。
2007年廈門房地產價格

盡管供求關系趨於改善，各地段房價仍然呈現逐月上漲走勢。2月份廈門市一類地段普通商品住宅集中成交價開始突破萬元關口，目前我市成交價格1萬元以上的商品住宅所佔比例最大，佔25.49%，其次是4000元-5000元和5000元-6000元價格段，分別占總量的16.76%、13.62%。
2008年廈門房地產價格
2008年福州，廈門，泉州，這三個城市新建商品住宅平均售價分別上漲4.4%、3.0%、3.2%。

年份 價格（元）
2000年 2833
2001年 2916
2002年 3024
2003年 3145
2004年 3475.4
2005年 4640
2006年 6728
2007年 10000
2008年 10300

Ⅸ 「3.30」新政 深圳樓市瘋漲的源頭

在北上廣深四個一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

「3.30」新政具體內容是指：2015年3月30日下午4點58分，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房最低首付比例調整為不低於40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鍾之後，財政部和國家稅務總局又聯合發布消息，稱從3月31日起，個人住房轉讓免徵營業稅的期限由購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

為什麼是深圳？

在北上廣深四個一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

自4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，開發商紛紛入市，購房者爭先出手，樓市量價齊升，漲幅最高的深圳市南山區5月房價同比上漲了85%。需求旺盛、價格猛增，也引發了二手房業主頻繁違約，毀約情況不斷增加，甚至引發訴訟糾紛。

市場機構克而瑞的數據顯示，自今年3月份開始，深圳一手房價格連續三個月領漲。尤其是5月，深圳一手房價格指數環比上漲2.21%，二手房價格指數環比上漲0.53%。二手房市場共成交13378套，環比增長28%，同比更是增長181%，創下2013年3月以來的新高，接近2010年樓市調控前的高峰。事實上，自2014年樓市「9•30」政策開始，深圳房價已經連漲8個月。使得深圳樓市在短期內陷入瘋狂，一時間「房價暴漲、業主提價、日光碟再現」等新聞屢見報端。

「3•30」新政策出台不到3個月，深圳一些重點區域二手房價格漲幅已經超過50%。

是什麼促成了此輪深圳樓市的瘋漲行情？

業內分析認為，首先是需求暴增。密集出台的樓市新政，給了購房者一個「買入」信號，對後市房價上漲的預期、「自住+增值」資產配置的考慮，使購房者的行為出現聚集效應，集中入市。

其次是土地稀缺。與北上廣相比，深圳是土地稀缺最為嚴重的一線城市。由於土地總量原因，住宅用地市場常年處於「零供應、零成交」的狀態，城市住宅供應主要依賴於舊城改造的「城市更新」模式。土地緊缺傳遞到住宅市場最終造成住宅供應緊缺，所以深圳市場短期內「供小於求」的局面尤甚於其他一線城市。在需求大幅增長的情況下，供應卻一時難以跟上，這是支撐深圳樓市價格走高的重要因素。從中長期來看，土地資源日益緊缺導致的供需失衡仍將成為助推深圳樓市進一步上漲的主要動力。

與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處於限購政策背景之下，但是供求結構相對平衡。從庫存去化周期來看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場去化周期都在11至15個月。

再次是投資客推手隱現。「3•30」新政策出台後，首付比例下調，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。一些沒有購買資格的外地投資客，通過在深圳的親朋好友購買。還有通過假離婚、以公司名義購房等規避限購政策的。

三四線城市：去庫存壓力巨大

盡管「3•30」新政後一線城市樓市出現全面回暖，但政策刺激對基本面較好的城市產生積極影響，而對供過於求的城市提振作用有限。 「3•30」新政對不同城市的影響差別顯著，市場供求基本面堪憂的三四線城市對政策反應比較冷淡，這表現在，三四線城市成交量呈持續下滑態勢。

城市間行情分化明顯，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場已經出現了兩種完全不同的走勢。

據測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，二三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。業內解讀稱，多個三四線城市房地產市場早已飽和，房價漲幅已然透支。

三四線城市多面臨天量庫存，再加上經濟發展不均衡、公共資源不均衡、產業布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。要有效化解房地產庫存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發展區域經濟，留住有消費能力的人口。同時，地方政府應因地制宜，從需求角度引導房地產業發展。

（以上回答發布於2015-12-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅹ 現在全國的房地產是個什麼樣的狀態

當前中國房地產市場的狀況怎樣?

目前 2004年下半年以來，中國房地產業景氣指數隨著房價的持續高漲而呈現走高的趨勢。在國家的宏觀調控下，竣工面積、土地開發面積、新開工面積等指標增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導致人們對土地這種稀缺資源的升值預期空前高漲，無論出於投資或自住，業主都樂意盡快掏錢購買。
2006年1－7月中國房地產開發綜合景氣指數為103.51，房地產開發投資指數為101.52，土地開發面積指數為100.99，銷售價格指數為109.54。
2006年1－7月中國完成開發土地面積12731.1萬平方米，與2005年同期相比增長了31.8％，全國完成購置土地面積18520.1萬平方米，與2005年同期相比下降了4.8％。
2006年1－7月中國房地產開發投資額為9411.5億元，比2005年同期增長24%，中國東部地區房地產投資額為6125.6億元，比2005年同期增長20%。中部地區的房地產投資額為1621.6億元，比2005年同期增長35%。西部地區的房地產投資額為1664.3億元，比2005年同期增長30.1%。
2006年全國土地交易價格指數（工業倉儲用地）第一季度的價格指數為104.5％，而全國土地交易價格指數（商業、旅遊、娛樂用地）第1季度的價格指數為107％。
2006年1－7月商業營業用房投資完成額為1126.7億元，比2005年同期增長15.6%。辦公樓投資完成額為413.4億元，比2005年同期增長13.6%。
隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同於傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點。

你對中國房地產業目前有什麼看法? (論述）

一、當前房地產面臨的問題不是有風險，而是風險應該由誰承擔

房地產業是市場風險很高行業。除了一般認為的資本密集，建設周期長等原因之外，風險主要來自於其價格的特殊形成機制。房子價格和其他產品不同之處就在於，其價格並非主要由成本和效用決定，而是在很大程度上由級差地租決定。同樣的房子，建在北京鬧市區和建在遠郊區縣，其建築成本和實際功能不會有多大區別。有區別的是級差地租。
級差地租的客觀依據不過是一種社會約定。今天這個房子的某種特點為社會承認，它就很值錢。明天社會不承認這種特點了，它就不值錢。從亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。為什麼？因為當初大家都對香港的經濟和香港的房價充滿樂觀的預期，而現在人們的預期正相反。房子還是那些房子，人口還是那些人口，甚至社會收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會預期改變了，房價就大跌了。也就是說，我們根本用不著去討論房地產業有沒有風險的問題。只要是市場經濟，這個風險在這個產業中是必定客觀存在的。
風險是一個客觀存在的事實。我們需要討論的真正問題並非是有沒有風險、風險大小的問題，而是這個風險應當怎樣配置、應當由誰來承擔的問題。無需質疑的一個結論是，這個產業、這個市場的所有參與者都應當承擔相應的風險。這個參與者可能包括資金供應者、開發商、建築商以及購房者。
開發商當然應當為自己的投資行為承擔相應的風險。怎麼承擔呢？市場經濟有個約定，就是通過自有資金的比例來承擔。一般說，假定人們估計到售出之前，現實的市場房價與總投資相比最多下跌30％，那麼開發商就至少應當提供總投資30％的自有資金。如果資金提供者估計最多跌30％，結果跌了40％，那麼這10個百分點的誤差就得由資金提供者承擔。購房者也有相應風險。房貸中銀行對購房者提供的按揭比例就是風險的分割線。按照國際經驗和市場規則，房產開發過程中價格下跌的第一風險承擔者就應當是開發商。這沒有什麼疑義。我國一些開發商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款、佔用建築商和購房者的資金比重過高，這實際上就把應當由自己承擔的風險轉嫁到了銀行、建築商以及購房者頭上。實際上，建築商和購房者的資金很大部分也是來源於銀行。在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當地過多配置在了銀行頭上。

二、我國房地產業資金供給的物質基礎是存在的，關鍵是資金的供求渠道需要調整
建一定量的房子，就需要一定量的資金去周轉。這個資金需求量不會因為由銀行還是其他投資主體來提供而變化。我們得明確一個基本判斷。我國滿足房地產業現在發展規模的資金供給是充分的，這個物質基礎是客觀存在的。在我們現在的社會經濟運行中，並不存在資金供給短缺的問題。資金的供給和資金需求都同時存在，問題只在於供給和需求由誰來連接、通過什麼樣的渠道和方式連接。
除了開發商提供自有資金外，通過債權方式融資是房地產業發展的規范、合理方式。房地產業的開發商必須借錢，而且要很大規模地借錢。這不需要質疑。
銀行是市場經濟下連接貨幣資金供給和需求雙方的傳統渠道之一。但銀行資金的最大特點是必須首先追求流動性和安全性。市場經濟的常識可知，債權的風險小於股權，債權中通過銀行的信貸資金風險小於直接上市的債券。在資金供求連接的各種方式和渠道中，銀行資金的風險承受能力是最小的。人們把錢存到銀行而不是買股票和債券，追求的就是這種風險性較低的特點。這是銀行所能提供的資金的天然特點。如果最追求安全性的銀行資金成為了風險極大的房地產業投資的主要構成部分，那好比是讓賣騾子的人和買馬的人做交易。雙方的要求不對接。
有供給，也有需求。我們的問題是供給缺乏流動到需求流域的現實渠道。那麼應當怎樣對接呢？筆者認為，除了開發商的自有資金外，下一個梯次是有實力、有信譽的大開發商直接或者通過銀行到公開資本市場上發行短、中期項目債券。債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險。
發債不是每家開發商都能做到的。比如在中小城市建設中就很難讓那裡的開發商到全國市場去發債券。而且並非所有投資者都願意承擔企業債的風險。再下一個合理梯次是銀行做中介去「製造」金融品種。銀行把資金貸給開發商以後，把若干項目的債權「打包」在債市上賣掉。這樣一來，銀行資金的流動性、安全性要求得到了滿足，投資者的風險也得到了分散。再下一個梯次才應當是銀行提供的直接融資，或者通過預售從購房者那裡獲取的融資。

三、解決中低收入者住房問題不是銀行和房地產開發商的責任，社會公平應當更多依靠財政政策而不是貨幣政策來調整

目前有個說法是，很多中低收入者買不起房，而開發商建造的大量「豪宅」閑置賣不掉。所以應當調整銀行資金投向，通過利率等貨幣杠桿鼓勵房地產業更多地開發經濟適用房，同時為中低收入者購房提供優惠政策支持。
政策什麼時候都不應當否認或者忽略住房問題上的社會公平取向。但解決中低收入群體住房的公平性政策不應延伸到貨幣市場、資本市場和房地產市場中來。銀行是企業，開發商也是企業，他們面對的是市場。解決中低收入者的住房問題不是銀行或者開發商等市場化的企業該管的事。在這個領域中，我們就要強調和完善市場化的游戲規則，不能把公平的政策取向也加進來。
應當明確，在市場經濟下，貨幣政策的主要職能是調整總供給和總需求之間的平衡關系。調整公平的主要杠桿是財政政策。解決中低收入群體的住房問題就應當更多採用財政政策，如貼息、貼租等。例如，城鎮中人均收入低於某一個水平的家庭購房時可以由政府貼息。如果有些特困家庭，政府貼息也買不起，那怎麼辦呢？可以採取政府貼租的方式。採用這樣的政策，我們才能把政策和市場發育分開。不應讓調整公平的因素參與到正常的市場交易中來，否則就會扭曲真實的競爭形勢。
有個問題特別值得辨析清楚。與我們的城市化目標相比，在目前所有的住房資源中，如果把存量住房資源也包括進來，究竟是「豪宅」的比重過大了呢？還是低檔住房的比重過大了？拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂貴的閑置豪宅相比，永遠找不到市場出路。
在「田忌賽馬」的故事中，你用100種數學模型模擬，田忌的上、中、下三種馬也賽不過對手。但田忌確實就是三比二贏了。怎麼贏的呢？用系統的眼光、資源優化的眼光看問題贏的。在市場經濟下，200平方米的豪宅是怎樣賣出去的呢？是住160平方米高檔公寓的人賣掉公寓買走了豪宅，住120平方米的小老闆把中低檔公寓賣掉買走了160平方米的高檔公寓，住90平方米普通居民樓的住戶賣掉現住房買走了120平方米的中低檔公寓，住60平方米的普通單元房的居民賣掉了較小、較遠的單元樓房買走了90平方米較近、較大的住房。住30平方米平房院的人賣掉平房買走了60平方米的單元樓房，最後沒有住房的外地進城務工經商人員買走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅實際上是被「分割」地賣掉的。解決昂貴豪宅與中低收入缺房戶之間矛盾的方法並非就是拆掉豪宅建廉價房，或者給中低收入者補貼到他們買得起豪宅。
我們現在的問題是住房存量資源的流動性太差，二級市場迄今沒有發育起來。上述合理的資源配置方案就無法真實地通過市場交易自發地實現。沒有二級市場以至居住權流通的三級市場，我們就不能建立存量資源向下流動的梯次，住房的增量資源也就不能在市場上順暢消化。
我們不應當把城市化目標退回到計劃經濟時代建「工人新村」的水平。世界各國的經驗，包括發達國家和發展中國家，需要依靠政府補貼解決住房問題的人群不會超過10％。絕大部分人群是靠市場解決住房問題的。

四、盲目投資應當抑制，但當前房地產業發展應當慎提「過熱」

目前有些地方確實存在著對房價前景的過度樂觀預期，由此出現了一些盲目投資的趨勢。但這是局部性問題，不是全局性問題。對當前房地產發展應當慎提「過熱」。
說「過熱」應當有個理由。也就是和什麼比是「過」熱。
我們先和需求比。
目前據說存在著上億平方米的閑置商品房賣不掉。有人以此為據，說供大於求，因而是過熱。那我們估計一下，不算農村進城經商務工人員的住房需求，單說現在的城鎮居民，我們假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求。20％的估計肯定不「冒」。我們再假定要求改善住房的這些家庭只是想增加20平方米的住房。增加20平方米也不是個很高的要求。20％的城鎮家庭是多少戶呢？是2700萬戶。2700萬戶，每家增加20平方米的現實需求是多少呢？是5．4億平方米。
人們從自己身邊經驗中就可以判斷，這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。這個問題的另一種提法是，我們現在有超過5．4億平方米的商品房閑置嗎？
我們再和實物層面的供給能力比。
「過熱」的可能表現形式之一是貨幣投入遠遠超過某一領域的實物可供量。需求超過實物可供量就會導致物價膨脹。我國過去曾經遭遇過的惡性通貨膨脹大都具有這樣的特點。問題是，我們現在的磚瓦灰砂石或者主要建材出現供給短缺了嗎？
我國目前的物價變動水平才是0．3％左右的微弱正增長。這個物價總水平的最大危險不是膨脹，而是回到剛剛走出的負增長區間。
我們再和貨幣供應量相比。
一個產業過度佔用資源，從而使其他產業發展受到抑制，這也可稱為「過熱」。但迄今房地產業佔用的資金量導致了其他產業資金短缺了嗎？沒有。導致實際利率或者民間利率遠高於名義利率了嗎？也沒有。這是我國房地產業發展與90年代初期相比的一個最明顯區別。
實際上，銀行的巨額存差仍是我們在金融領域的主要擔心所在。2003年以來資本市場的普遍預期是什麼呢？是在目前的低利率水平上進一步降息。
我們再把銀行資金和房地產實物資源的市場價值做個比較。
在發達國家或者地區，人們買房用按揭的歷史已經很長。因而在那裡，在全社會房產資源的產權中有一個相當大的比重實際上是銀行的債權。比如說，全社會所有住房的總市值中有40％、50％甚至更高的比重實際是通過「按揭」方式從銀行借的錢。在這種情況下，市場上住房價格的些許變動就可能給銀行帶來巨大的風險。
中國有這樣的情況嗎？沒有。我們的房貸才剛剛起步。絕大部分存量房產的所有者並不欠銀行的錢。目前銀行擁有債權的住房不過是最近幾年銷售或者開發的一些新房。與已經「入市」的銀行資金相比，我國房地產領域中的資產信用可以說是全世界最高的。
這可以用前面我們所舉的銷售豪宅的例子來說明。在那個例子中，如果我們假定所有現住房都不欠銀行錢，那麼購房者需要向銀行借的總債務不會超過200平方米的價值。而銀行這200平方米住房貸款對應的實物資產是多少呢？是200平方米的豪宅加160平方米的高檔公寓，加120平方米的中低檔公寓，加90平方米的普通居民樓，加60平方米的普通單元房，再加30平方米的平房院。有這樣倍加的資產信用，銀行的風險真的很大嗎？進一步說，我們現在面臨的問題，究竟是銀行貸款規模已經超過了信用保證的規模了呢，還是大量的資產信用資源被閑置了呢？
因此筆者建議：一，盡快地發展和完善二級市場，讓存量資源加入流通。二，讓計劃經濟的思路和那些利用市場發育不足「尋租」牟利的理由離我們遠一些。