中國房地產黃金十年

A. 房地產行業的前景如何

【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和政府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，並對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向
1、前言
房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。政府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，並對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀
2.1 企業融資困難
房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。但是，由於金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開

B. 各方面領先印度的中國，為何還有一點被印度遠甩

尺有所短，存有所長，每個今天世界上，歷史延續千年、百年的國家和它的人民，都有值得讓世界人民崇敬的偉大的地方。

C. 當下房地產銷售低迷，到底該不該救樓市

當下房地產銷售低迷，到底該不該救樓市？大疫之下，20多個城市緊急推出樓市「救市」新政。如河南駐馬店下調首付比，公積金貸款首付比從30%下降到20%，這相當於將購房的杠桿放大到了五倍。這種加杠桿的樓市寬松政策，在去年是萬萬不敢出台的。畢竟，守住高首付比是中國防控樓市風險的關鍵政策。但是，對於房地產行業來說，這次的新冠疫情是一次突發的現金流「事故」。疫情信息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房企高周轉，現金流壓力大增及負債率上升。疫情對樓市的打擊，「顆粒無收」事小，終結高周轉事大。

2019年，中國政府部門杠桿率為51%，居民部門杠桿率為52%，非金融企業部門杠桿率為154.5%。目前，中國的宏觀杠桿率已經超過美國，接近發達國家的平均水平。這意味著中國未富先「債」，經濟增長過度依賴於債務。再看土地財政到了什麼程度，土地財政依賴度超過100%的城市，有廣州、武漢、南京、杭州、昆明、南寧、太原、長春。所以，政府救樓市，表面上救開發商，其實是在救銀行、救財政。綜上所述，這次疫情，政府必須對經濟施以援手。政府救市的目的是，修復企業及家庭資產負債表，幫助市場恢復正常的供給系統，幫助企業主重構市場預期及信心。所以，不管從哪方面考慮，樓市應該救，也必須救。

D. 張保國的媒體報道

1、《張保國：私募地產基金面臨洗牌》——中國房地產報2014年5月26日
摘要：長富匯銀基金管理有限公司總裁張保國對中國房地產報記者表示，未來管理能力較差的機構會逐漸被市場淘汰，但總體而言地產基金會有非常大的發展空間。張保國認為：「中國誕生大規模的地產基金是有市場基礎的，整個房地產行業的格局可能會因為地產基金而改變。
2、《長富匯銀：房地產基金整合浪潮將現》——經濟參考報2014年7月4日
摘要：長富匯銀專注於房地產領域的投資。從事投資多年，具有豐富的實務經驗，張保國對中國房地產市場也有著自己的理解。他告訴記者，中國房地產行業將從黃金十年過渡到白銀十年，輕松賺錢時代已經結束，當前市場已經感受到調整的寒意。「在宏觀調控之下，除了超大牌的開發商外，眾多開發企業融資渠道已受到限制。作為資金密集型行業，融資渠道收縮對房地產行業影響巨大。」張保國說。
3、《房地產基金的挑戰與機會》——中國房地產金融2014年6月刊
摘要：隨著房地產企業融資難度的整體加大，房地產基金可投項目的選擇餘地越來越多，管理人必須進行更為細致的項目甄選，迴避那些產業支撐不足、人口凈流入增速放緩的城市；選擇具有更具堅實財務基礎、更強管理、開發和營銷能力的開發商，嚴格控制好項目投資節奏。
4、《行業調整基金突起》——中國建設報2014年6月4日
摘要：在房地產雖無崩盤之憂、但不乏調整之痛的大背景下，地產基金的市場走勢如何？能否維持過去幾年的快速擴張之勢？長富匯銀總裁張保國說：「隨著市場分化加劇，房地產私募基金的機會反而將變得更多。」
5、《房地產私募基金將加速整合》——中國經濟時報2014年7月18日
摘要：「2014年將有超過1000支基金進入兌付期。在資金面趨緊、成交低迷的背景下，2014年註定將成為房企兌付風險高發元年。」張保國稱。
6、《資金鏈風險促使行業整合》——京華時報2014年7月11日
摘要：2008年，房地產行業調整呈V形快速反轉，2011年呈U形反轉。對於行業整合未來的走勢，房地產業內存有不同的判斷。高通智庫認為，基於當前核心城市房地產供應增加趨勢、群眾觀望情緒，以及行業資金鏈格局判斷，2014年房地產調整可能呈現L形走勢，即本次房地產調整將比過往調整較長。對於2014年房地產行業調整走勢，張保國則認為，「可能是一個更大的U形，時間要長一點，尤其是底部偏長。」
7、《中國版住宅政策銀行登場如何影響樓市》——中國青年報2014年8月11日
摘要：在張保國看來，中國此前保障性住房投入遠遠不足，構建多層次住房保障和供應體系一直是政府力爭實現的目標。中國版「住宅銀行」啟動，將形成「開發性住宅金融機構+個人公積金住房儲蓄」的住房金融體系，有助於中國房地產發展逐步實現「多條腿」走路的態勢。

E. 我國房地產價格影響因素有哪些 請從土地制度改革

您好，
中國住宅產業經歷了名副其實的黃金十年，房價一路上升。房價的上升從目前的狀態看已經不止是一個經濟問題，而且正在割裂整個社會，社會的各種矛盾圍繞著房價問題不斷的被提及，雖然很多問題的本身和房價並沒有多大的關系。
第一：存量需求和增量需求一起釋放是推高房價的主要原因。我們國家在貨幣化分房的時候主要是福利分房，福利分房對很多人來說是福利分房，對很多人來說卻是既不是福利也沒有分房。但是同時由於沒有一個完善的房地產市場，所以也沒有其他方式可以改善其住房要求。在取消福利分房實行貨幣化分房後，當你手中有錢的時候可以從市場中購買房屋的時候，原來被壓抑的需求被釋放出來。但是這個時候供給並沒有那麼快的跟上，所以房價上升是必然的。
對於其他國家由於市場的連續性，需求是在一個很長的時間裡面連續均勻的釋放的，所以沒有需求突然上升，或者上升斜率加大的時候，這個時候房間的表現就是平穩。
其實這個問題也和上一個問題是一樣的，是存量和增量一起共同作用的，因為中國原來沒有房屋按揭貸款。其他國家的信貸對象基本都是增量部分，比如年輕人買房時會貸款。因為上了年紀的人基本都貸款買了房子了。但是中國在年紀大的人有很多還沒買房子因為他們的錢還沒存夠，現在他們存夠了，或者沒有存夠，但是可以貸款了，所以和年輕人一起都開始買房子了。即使一些老年人他們不買房子，他們寧願住在原來的很小的房子里，但是他們會把一生的積蓄拿去給自己的孩子買房子，或者用來幫助他們付首付款。這樣他們的孩子買房子的
時間就提前了。
第三；城市化進程的加快。中國近十幾年來城市化進程突飛猛進，大量的農民進入城市，大大提高了對房屋的需求。這一點在很多很多國家也出現過，但是中國的石頭比任何國家應該都要強烈的多，因為沒有哪一個國家有人為地城鄉分割。有人說農民進程後也買不起房，所以對推高房價沒有貢獻。這種說法顯然是不對的，因為他們認為農民都是那一群最窮的在最底層打工的人，他們當然買不起房子，但是他們租房子住也會是是房屋需求增加。在這一部分農民之外，農民還有除了在最底層打工外其他進城的方式，比如高考大學後進城，比如經商進城。中國前首富楊國強就是經商進城的。在很多縣城的房屋都是被農民戶口的人買下的。即使是打工的農民工能買上房的夜很多。當然買不上房的夜很多。但是需求的增量是因為原來的農民都不買房後來有人開始買房了。
第四：中國經歷了一個長時間的經濟增長。經濟增長導致房價上漲時任何一個國家都會出現的狀況。
第五：中國房屋的修建效率低下。我們國家的勞動力很便宜，但是同時效率很低。就如同美國的勞動力價格高但是美國的農產品價格卻比中國低。中國建築業的勞動力便宜，也並不會妨礙中國的建築成本比美國高。你單個的勞動力價格低，但是你是勞動密集型產業。而且當需求大量增加的時候，會使得大量的非熟練工進以及非熟練的管理人員進入建築業，這都是降低效率的原因，同時還會抬高勞動力的價格。而這些都是導致建築成本上升的因素。
第六，土地成本高。土地成本高的原因有兩個，第一：政府壟斷土地。在中國土地都是由政府來提供的，政府對土地處於壟斷地位。壟斷會形成壟斷利潤，形成壟斷利潤的原因是政府總是讓土地供給小於市場的需求。當然這個壟斷利潤會在政府和房地產商之間分攤。但是房地產商處於弱勢地位，土地的壟斷利潤會基本落入政府手裡。第二政府效率低下也是導致土地價格高的一個重要原因。比如地方政府對於一塊稍微大一點的土地要拍賣，最後可能都會要得到國土資源部的批准。而這種批准基本是層層審批。其中耗費了大量的人力物力財力，這些費用最後都要打入土地價格中然後又消費者買單。
第七：腐敗推高房價。房地產業是一個政府管制的行業，從土地出讓，規劃審批，銷售各個環節都能充分的看到政府的倩影，這為政府官員尋租打開方便之門。政府的腐敗就是企業的費用，這些費用最後還是羊毛出在羊身上。
第八：過度寬松的金融政策也是推高房價的原因。過度寬松的金融政策大導致通脹以及通脹預期，同時會
導致流動性過剩，而這些過剩的流動性的首選目標就是房地產
這些要對影響中國房價的因素進行分析。比如上面提到的頭三點，我認為是影響中國房價的重要因素。因為這些因素在其他國家目前的情況下都是不存在的。但是我們有理由認為，頭三點是一個歷史問題，而經過了近十年房地產以及城市化的發展，這些因素正在減弱。中國房地產的生產能力在這么多年裡面得到了極大的提高，在一定程度上也使得房地產業的競爭在加劇。那麼對於第五點中的建築業效率的低下問題也會產生影響。因為當競爭變得激烈的時候生產成本能夠降低才能使得企業在競爭中處於優勢。中國的經濟增長速度也有可能不會像過去一樣處於超高速發展的狀態，經濟增速會降低（雖然還是會增長），這些因素都是阻止房價進一步上漲的理由，而且這些因素是非人為因素。對於土地成本高，腐敗，金融等導致高房價的因素則有賴於政府的政策改進。
高房價是中國經濟的阻礙，因為高房價限制了中國消費的進一步增長，同時使得工業的成本商業的成本進一步的上升。但是對於房價的問題我們還是應該把它理解為一個經濟問題。對於這個問題應該用完善市場的方法去解決，過度的行政干預會增加房地產開發的成本，因為政府去干預市場，企業就會在與政府周旋的過程中付出更多的費用，同時由於太多的精力用在了同政府的周旋中，會導致用於房屋修建的減少。而政府的過多干預又會使得腐敗進一步的加劇從而使得企業的成本再一次的上升，這些都是推高房價，而不是降低房價的。
對於保障房同房價的關系，我在上一篇文章中已經論述了，保障房會在短期較少商品房供給，長期增加費用，從而推高房價。但是我還是支持適當的保障房建設，特別是廉租房，公租房等針對貧困家庭的保障房的建設。保障房的立足點應該是社會的公平，立足於對弱勢群體的幫助而不是立足以降低房價。
希望我的回答對你有幫助，滿意 請採納！

F. 中國的房地產出現黃金十年，為什麼房地產股不漲呢

隨著社會經濟的不斷發展，相信很多人對於房地產已經有了一個更深刻的了解，因為在以前的時候，房地產都是隨著經濟的發展而不斷發展的，但是到目前為止，中國的房地產已經開始出現了部長的情況，這就讓很多人非常疑惑，為什麼會出現這樣的情況？實際上房地產股不漲的原因，主要因為國家的宏觀調控政策。

有時候我們要感謝我們的國家，真的給了我們一個非常好的環境，也感謝國家能夠在房地產這樣暴漲的時候，去控制房地產相關的價格，只有這樣做以後，才能夠讓更多的人買得起房子，也只有這樣做以後，才能夠去幫助更多的人改善生活。

G. 全球最觸目驚心的房地產崩潰輪回，什麼時候降臨到中國頭上

潮起
二十世紀初，美國經濟進入歷史上最繁榮的時期。
首先是工業革命的升級，汽車、電話、電力工業不斷進步，帶來了生產效率的飛躍。其次是歐洲的一戰，帶來對軍工設備、食品、醫葯等的強烈需求。資本家們拚命擴建工廠，招攬從農村涌進城市裡來的孩子，將城市化浪潮推向了高峰。

▲20年代美國汽車工人
到了20年代，一個強大的美國中產階層形成了。到處都是工作機會，獎金豐厚，假期眾多，人們都可以買得起小汽車玩自駕遊了，買房增值保值更加成為了大家的共識。
這種現象在半個世紀之後的日本同樣上演。
1973年的石油危機過後，日本經濟迅速恢復，其節能型小汽車在全球廣受歡迎，尤其是在美國市場上將通用、福特、克萊斯勒打的丟盔棄甲。家電、高鐵、電子游戲等產業也得益於新技術的進步，迅速興起。持續的貨幣貶值，使得出口業的競爭力更加強大。

▲80年代大蕭條前的日本
1980年代中期，日本外匯儲備超過4000億美元，占當時世界外匯儲備的一半。日本也取代了美國，成為世界上最大的債權國。豪起來的日本人到全世界去收購、旅遊、爆買，當然最剛需的還是日本的房子。
東南亞也有過這一段似曾相識的榮光。

▲80年代,喬治敦,檳城,馬來西亞
80年代日本富起來之後，大量的資本跑到東南亞去投資，那時候的新馬泰就像一片處女地，工資低廉，民風淳樸。豐田、日立、東芝的工廠紛紛在泰國、馬來西亞建起來，工業化迅速發展。熱帶的陽光海灘，相對完善的基礎設施，也使得這里成為了極具誘惑力的旅遊勝地和養老地產開發地。
中國的黃金十年更是歷歷在目。
每年的春運期間，浩浩盪盪的農民工返鄉潮和奔赴沿海打工的人潮，都讓人感概這人類歷史上最壯觀的遷徙。推動這一切的改革開放、匯率貶值、入世、人多力量大、亞太產業轉移、公路港口機場電廠建設……就像一曲震耳欲聾的宏大交響樂，將城市化和工業化的需求交織在一起，也釋放了新富起來的一代人對買房的強烈熱情。
每一段的浪潮湧起，都是來自真實需求的推動。尤其是技術革命、工業化、產業轉移帶來的快速生產力提升，極大的膨脹了全社會的財富購買力，而其中最大的一項支出通常就是房子。
洪水
1925年，大英帝國恢復戰前的金本位制度，英鎊兌美元由之前的1兌3.4 升值至1兌4.866 。這件事帶來的一個結果就是，美國對英出口的加速上漲，歐洲資本大量流入美國。洪水開始泛濫。
另一方面，1920-1929年期間美國連續出台有利於富人的減稅政策 ，再加上壟斷家族對中小企業的擠壓，使得整個社會的財富越來越集中到了上流階層的手中。這群人的財富大部分都不會花在消費上，而是用於各種可以資產增值的投資，比如股市、房市，哪邊升值得快就往哪邊砸。
在日本，這樣的現象本來是殊途，後來竟奇妙的同歸了。
廣場協議之後，日元開始大幅升值，三年的時間就漲了86%。眼看日元天天漲，依靠出口的日本企業唉聲嘆氣，關懷備至的好家長日本政府連忙出台了一系列「穩增長，擴內需」政策。 這種政策全天下都是一個套路：降利率。
從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續5次降低利率，將中央銀行貼現率從5%降低到了2.5%，為當時世界之最。利率降下來，貨幣洪水就開始泛濫了。但實業仍然是不好做啊，於是在此間的數年，日本國內的資金開始大量進入股市和房地產，股價扶搖直上，樓市四處暴漲。
日元升值，最得益的就是新馬泰地區了。
因為這些地區採取的是和美元掛鉤的固定匯率制度，同時從1986年開始陸續放鬆了對金融進出的限制。於是日元長驅直入，有投資工廠的，也有隻為賺快錢而跟著來坐等升值的。1989年，泰國的住房貸款額是459億泰銖，到1996年這個數字超過了7900億泰銖，漲了17倍。
在馬來西亞，領導人制定了雄心勃勃的2020年跑步進入發達國家的計劃，強力開動固定資產投資的大殺器，到1997年時已為這些基建項目欠下了高達452億美元的國家外債，其中30%都是短期債務。
匯率貶值和出口暢旺，會帶來大量國際資本的湧入，比如美國、東南亞，也比如黃金十年前半段的中國。但是，貨幣升值與出口承壓，並不意味著洪水就有可能消失，因為政府為了穩增長的需要，通常會逆周期降低利率，使得洪水的輸出龍頭從國際市場轉向了中央銀行。
日本是如此，金融危機之後的中國同樣是如此。今年以來，我國地王頻出，北上深房價問鼎世界前十，南京、蘇州、合肥、廈門房價四小龍接力，此起彼伏，地產中介在城市小區中三五成群，越開越多，莫不是資金泛濫的表徵。
這就像是股市，本來是由基本面驅動的長牛起舞，隨著行情的深入，平均市盈率一步步攀高，這個時候的驅動力量，就從基本面需求轉向了資本的流動性過剩。
泡沫
資金多了，總是要流入有升值空間的投資渠道的。但是有些時候，政府的放縱和市場的金融創新則讓問題進一步邁向滾燙的沸點。
在美國，一方面是政府的不作為，內幕交易不止，投資銀行和商業銀行混業經營，摩根家族等豪強利用其資源買空賣空，大獲漁利。另一方面，是全新消費信貸制度的實行。1916年的《聯邦儲備法》修正案和1927年的《麥克法登法案》，允許國民銀行可以發放非農業不動產貸款。
這是人類歷史上的一次偉大金融創新，本來買不起房的中低收入階層也可以買得起了，成倍的擴張了市場的規模，而杠桿的放大效應也讓這泡沫變得更大、更虛幻。
在日本，一方面是銀行資本金管理制度的改革，在此制度之下，銀行必須大量補充資本金，但是由於房地產抵押貸款的風險權重設定較低，通常只是公司貸款的一半，這使得銀行對房貸資金的去向更加鼓勵。據統計，1984至1989年，日本銀行對房貸的年均增長率為19.9% ，而同期的總體貸款增速只有9.2% ，增速高出了整體的一倍。
另一方面，則是日本的財閥結構，企業與企業之間互相持股，使得一家企業通過房地產或股市獲利了，其他持股企業的賬面資產也同時增加，在向銀行貸款的時候就可以拿到更高的要價。這其實也是一種杠桿，不斷放大著整個社會的財富泡沫。
1985 年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988 年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近兩倍。1990 年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985 年上漲了約90%。
在東南亞，一種從香港傳入的「炒樓花」游戲就像瘟疫一般盛行起來。
所謂炒樓花，就是在房子開建的時候交了首付，等房子還沒有建成的時候，已經把它轉手賣掉了，在房價漲得猛的時候，快進快出，以小博大，其中的復利效應是非常明顯的。老一輩的中國人都應該有印象，這種炒樓花游戲也曾經廣泛在90年代的沿海地區盛行，只不過在後來被建設部的一紙休書給禁了，明令房子必須封頂才能買賣。
而在東南亞，炒作氣氛越來越濃厚，1994年，房地產貸款在總貸款中的佔比，新加坡33%、馬來西亞30%、泰國50%。同期房價，馬來西亞和泰國都出現了三年漲3倍的幅度，而到1996年的時候，曼谷的商業辦公樓空置率已經高達50%。
只要有錢賺，資本總是在變著戲法創新，放大杠桿，那是一種類似於吸毒的癮，讓整個社會興奮不已，陷入一種集體性的癲癇與迷幻意識里。
在我國的變種，則是首付貸和抵押貸，前者在上半年已被封，但後者正如野火春風般，遍地開花。房地產由於其昂貴的價格，高杠桿已是不可避免，最怕的，則是銀行在業績壓力下的非理性放貸失控，通過房價上漲--抵押物升值--進一步推動放貸的攀升，將泡沫一步步吹向雲端。
暗涌
泡沫的吹大並不必然會立即破裂，事情總是在悄悄的起變化。
1922年，美國參議員斯特姆起草了一個關稅法案，目的是為了保護本國自主品牌抵禦歐洲跨國公司的沖擊。1927年，關稅法案在斯特姆的推動下再次提升。事實上，斯姆特-霍利關稅法直到1930年6月才最終獲得通過，但是早在一年多前，其危害已經被放大。
原因就在於，該法案將2000多種的進口商品關稅提升到了歷史最高水平，引來歐洲國家的強烈抵制，1929年，美國政府收到了34份外國正式抗議，和大量的報復性關稅措施。當年，美國的出口額就大幅下降了50%。
日本的問題，則是在於低利率並沒有讓企業的出口競爭力獲得改善，反而鼓勵了更多的企業將資源投向來錢快的股市和樓市。於是出口更加艱難，形成一種惡性循環，股市平均收益率不斷下滑，可以繼續流入投機市場的水龍頭慢慢就枯竭了。
另一方面，隨著城市化的結束，老齡化的到來，龐大存量二手房的積累，剛需市場悄悄的關上了大門。
和美、日這種大國不同，東南亞小國們則是身不由己。
新馬泰的工業化階段仍然處於青春期，人口紅利和工資價格都很有競爭力，但是禁不住北方巨龍騰飛所引發的強烈海嘯。1994年的人民幣強制貶值，匯率從5.7調整為8.6，一下子貶值了50%，亞太產業轉移的方向很快就從南流改為了北上。
另一方面，和美元掛鉤的固定匯率，也讓東南亞各國的出口業在中國面前失去了價格競爭力，實體企業的收益率開始一步步惡化。
在上個二十年的競爭中，中國大獲全勝，然而時移世易，今天的中國所面臨的問題，同樣嚴峻。
最值得警惕的，就是人口的「90後陷阱」。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，帶來的三個後果就是——
1、工人減少，議價能力提升，引發漲薪潮，製造業成本上升，失去出口競爭力。
2、房地產剛需市場減少，連鎖效應則是鋼鐵、水泥等重工業萎靡，大量產能的過剩和虧損。
3、財富效應減少了，能夠投資到房地產市場的水龍頭也在慢慢的擰緊。
人口也好，老齡化也好，很多問題都是一點點積累的，開始的時候人們並不在意，就像溫水煮青蛙一樣，直到有一天，暗涌席捲為巨浪，轉化成毀天滅地的海嘯。
刺破
隨著房價的加速上漲，越來越脫離基本面的真實需求，更多的大眾堅信房價會永遠漲下去，將所有的財富押寶在上面，甚至借債買房，危機就將一步步逼近。
在房地產的泡沫高峰期，通常是全社會都在討論房子，聚會在討論，媒體在討論，即使是最理性的人，原來完全不屑一顧的人也被這洶涌的房價所擊潰，傾其所有獻上首付款。人們都堅信一點，「今天不買，明天就買不到了」！
這和牛市巔峰期的輿論氛圍如出一轍。
摧毀這一切心理基礎的，一定不是某個智者的吶喊，狂熱中的賭徒是聽不進任何理性的聲音的。那根針，通常是赤裸裸的現實：錢不見了。
因為錢突然不夠用了，買方無法推動房價繼續上漲，終至引發整個市場天枰的逆轉，看到不對勁的投機者趕緊撤出，由此導致恐慌性的社會踐踏事件。
1929年一季度，美聯儲收縮銀根，力圖抑制過度的投機氣氛，半年後股市崩潰，大蕭條降臨。
1989年，日本央行連續5次加息，並且在政策上嚴厲限制對房地產的貸款，一年後股市崩潰，房價也同步反轉。
1996年，索羅斯為首的對沖基金大量拋售泰銖，泰國政府為穩定匯率，被迫動用大量外匯儲備吸納，並調高利率嚴防死守。錢迅速被抽空，股市房市雙雙崩潰。
2004年，美國開始加息，經過兩年多，連續17次加息以後，聯邦利率從1%上調至5.25%，低收入階層終於還不起房貸了，次級債違約開始，逐步醞釀成又一輪的金融風暴。
縱觀歷次金融危機，幾乎每一次的泡沫刺破都和「加息」緊密相關。利率的每一次升高，都抽走了一部分錢，當連續多次之後，大家忽然就會發覺，錢不夠用了。
於是泡沫，「啪」一聲炸裂！
深淵
房地產崩潰之所以可怕，就在於其市值規模在整個國家財富佔比中的份量。
一般來說，房地產由於貸款杠桿效應，其市值總規模通常是國家GDP的2-3倍，在社會總財富中佔到一半左右的份額。相對來說，股市總市值通常只有前者的五到十分之一，而債市、期貨、收藏品市場等就更少了。
更重要的是，房地產上下游產業鏈牽涉甚廣，其相關投資會佔到一個國家全社會固投的一半左右，不僅僅是搬磚的，還有挖煤的，造船運鐵礦石的，造傢具窗簾的，甚至國道邊服務於運輸司機的沙縣小吃，無不被一根隱形的鎖鏈緊緊扣住。
而這根鎖鏈盡頭，最重要的一環則是銀行。因為銀行貸款中，房貸的佔比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不僅是房地產企業破產，銀行也將因為巨量壞賬而深陷其中。當銀行出現問題，那麼所有的人都將逃不脫這噩夢的纏繞。
1929年的大蕭條中，10萬家企業破產，全國四分之一的人口失去工作，無數的富豪、投機者淪為乞丐。麥當勞創始人雷·克洛克，被迫做了17 年的紙杯推銷員來還債，《股票大作手回憶錄》里的主角傑西·利弗莫爾，吞槍自殺。據《光榮與夢想》記載，胡佛總統打電話給參議員波默林，任命他主持復興金融公司。在接到電話時，波默林的口袋裡只有九角八分錢，而且在他前往宣誓就職的路上，就有十個叫花子跟他要錢。
嚴重的房地產危機、股市危機、銀行業危機，最終演化為社會危機、軍事危機，席捲全球。
1990年代日本失去的十年中，日本全國住宅地價下跌了一半，商業用地價格下跌了七成，而跌幅最巨大的則是泡沫最嚴重的東京都地區。
迅速蔓延的危機，推倒了東京協和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖銀行、日本債券信用銀行、山一證券等180多家金融機構。
1990 年 6-12 月，僅證券業就裁減了 14000多人。1992年，失業人口高達80-100萬人，失業率直線飆升。
在東南亞金融危機中，無數家庭淪為負資產階層，而最嚴重的印尼，則陷入了政府倒台，社會騷亂，種族屠殺等的一系列動盪之中。
2009年的美國次貸風暴，甚至席捲到歐洲、阿拉伯世界，引爆了突尼西亞、利比亞、埃及、敘利亞等無數國家的內戰和政治危機。
我們將向何處
回顧歷史，十次危機九次地產，在一開始，通常都來自技術革命、產業轉移等帶來的經濟繁榮，然後在社會財富的增長過程中，喚醒買房的剛性需求。接著，房價開始漲，投資屬性凸顯，越來越多精明的投資者入局。
漲的時間越長，人們越堅信「房價永遠會漲」的真理，其支持論點大致有二：
1，「政府不會允許房地產崩盤」；
2，「房價已經漲了20年，如果還要漲20年才會崩盤，那我管那麼多幹嘛？」
我們的人生經驗中，見過了太多資產價格的暴漲暴跌，商品期貨跌過，股市漲跌都好幾輪了，只有房地產，一直在經歷著慢牛。因此人們越來越願意將所有的資產投入到這看起來唯一安全的避風港中，於是推動了房價的進一步暴漲。
房價漲的越快，人們便越失去理性，生怕再也買不起房子了，於是借錢、抵押也要將首付交上，當一個痛並快樂著的有房者。這個階段中，房價租售比越來越高，就像股市一樣，平均市盈率不斷抬升，全社會都陷入了狂熱之中。
但房價是否一定會崩盤呢？
如果讀完上面的這些現象描述，你一定會覺得今天的中國和他們太像了，幾乎每一個問題和徵象都已出現。崩盤，或許隨時都有可能發生。
如果是這樣的話，你讀的歷史還不夠深。
我們再讀一次歷史， 刪繁就簡。
1997年的東南亞，工業化剛剛進入青春期，因為在與中國的資源競爭中敗北而盈利惡化，危機加深，再加上索羅斯的攻擊，國家儲備枯竭導致流動性短缺，意外崩盤；
1929年的美國和1991年的日本，都已經是世界上最發達的國家，城市化完成，工業化結束，需求停滯，再遇上加息、加稅等一系列的政策疊加，最終泡沫刺破。
你得到了什麼啟示呢？
1、對於小國來說，競爭形勢復雜，命運由天不由我。就像小盤股，波動會很劇烈，崩盤說來就來。
比如香港，70年代以來的半個世紀中，房地產周期每十幾年左右輪回一次，1973年石油危機後房價下跌40%，1981年中英談判之後房價暴跌60%，1998年的金融危機中又跌了70%，2016年的這一輪旅遊業寒流中，房價半年時間已經下挫20%。
房地產崩盤就像過家家，什麼樣的世面沒見過。
2、對於大國來說，競爭力掌握在自己手中，結局則完全不同。就像大藍籌，穩定性要好得多。
特別是對於全球第一第二的大國來說，在追趕先進的過程中由於市場規模、潛力等各種資源都是最佳的，競爭力強大，因此通常能夠獲得持續的「轉型優先權」。
比如中國，雖然有著這樣與那樣的諸多問題，但是環顧全球，與同樣經濟發展水平的金磚國家相比，無疑是最強的，而與發達國家相比，人均GDP又仍然較低，因此仍然可以享有技術轉移所帶來的「生產力提升紅利」。
這是非常關鍵的一點。
這使得中國仍然是所有發展中國家裡轉型前景和潛力最好的。這就確保了中國有極大的機會走出轉型陷阱，全產業的平均收益率不會跌到負數。於是房價，高高在上的房價，就得到了支撐，雖泡沫而仍不至於破裂。
事實上，我們今天的社會發展階段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危機過後，日本也經歷了一段時間的轉型低迷，匯率貶值。但是此後，隨著轉型的成功，產業競爭力提升之後，企業利潤大漲，社會財富劇增，房價的泡沫就得到了緩解，繼續維持著又漲了十幾年。
3、在如今這個市道環境下，超過一半的行業都在蕭條，政府不可能加息。在中國3萬億美元的外匯儲備面前，也不可能有哪個對沖基金敢飛蛾撲火。
這就是中國與美日東南亞崩盤時的重要區別。由此我們可以相信， 這泡泡，大概數年之內還看不到破裂的可能性。
4、對於大國來說， 房價的崩盤通常來自其國家走向世界巔峰之後。
1929年的美國，1990年的日本，都已經是當時世界大國中最發達的一員，產業競爭力強大，看似無堅不摧。但危機往往就此而孕育。
因為這個時候的社會生產力提升將不再能夠依靠「轉移」來獲得，於是增速逐漸停滯，再也無力追上膨脹的泡沫，在慣性作用下將泡沫吹向了無窮大。
1929年的美國，1990年的日本，房價泡沫事實上遠遠比今天的中國更加誇張。對比一下就知道了，1990年的日本，光東京都的地價就相當於全美國的地價，1920年代後期的美國，邁阿密市7.5萬人口中就有2.5萬名地產中介，兩千多家地產公司。
承認吧，今天的中國房價，雖然泡沫，但就整體而言，顯然還達不到美日當年的高度。以美日當年的泡沫程度來說，北上深的房價，對應的或許將是紐約房價的兩倍。
就是這么瘋狂的不可思議，就像6000點的A股，2000年的納斯達克，消滅10元股，市盈率千倍萬倍，雞犬升天。
之所以會達到這樣的瘋狂狀態，因為大國盛世，信心膨脹到了極點，股市、樓市、幾乎所有的資產市場都在漲，更加容易讓所有人都陷入迷失狀態之中。
只有極盛，才會狂妄，才會將危機推向萬劫不復，任何人都無法阻擋。與他們相比，中國目前的這點泡沫，仍然處於社會主義的初級階段。