辦理在建工程抵押貸款應注意的法律問題

❶ 銀行貸款用在建工程作抵押有效嗎

一方面，在建工程抵押貸款用途應該限於在建工程建設。
根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定：「在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。」該法雖然為建設部的部門規章，但以法規的形式明確了「在建工程抵押貸款」的法律內涵。此外，各省出台的相關實施細則也都沿用該條對在建工程抵押的界定，明確貸款目的是為取得在建工程繼續建造資金。
因此，從合法合規的角度來講，在建工程抵押貸款的貸款用途應當限於在建工程建設。
另一方面，在建工程抵押貸款合同未約定「貸款用途限於在建工程繼續建造資金」並不直接導致貸款合同無效。
根據合同法第五十二條規定了合同無效的法定情形。其中第五項規定：「（五）違反法律、行政法規的強制性規定。」合同無效。基於《城市房地產抵押管理辦法》屬於建設部出台的部門規章。目前為止，並無法律、行政法規明確規定在建工程的貸款用途只能用於在建工程建設。因此金融機構與借款簽訂的貸款合同約定了其他貸款用途並以在建工程做抵押的貸款合同是有效的。
同時《物權法》第一百八十條規定：「債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；……」根據該條規定第三人可以提供在建工程作為抵押物為債務人提供擔保，此時就存在債務人的貸款用途並非用於在建工程建設的情形。《物權法》於2007年公布實施，且效力位階高於建設部的部門規章。據此也可知貸款用途不影響在建工程抵押貸款合同的效力。

❷ 在建工程抵押貸款

法律分析：在建工程抵押貸款是指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款並支付利息的合同。

第六百六十八條 借款合同應當採用書面形式，但是自然人之間借款另有約定的除外。借款合同的內容一般包括借款種類、幣種、用途、數額、利率、期限和還款方式等條款。

❸ 在建工程抵押的法律依據

關於在建工程抵押的法律依據，《擔保法》未作明確規定。最高人民法院關於適用《擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定：「以依法獲准尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建築物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效」，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。 根據民法物權原理，物權的成立與存在須以標的物的存在為前提。抵押權作為物權的法定內容之一，亦應遵循這個規則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特徵，但尚不具備完整意義的物質形態，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時更應規范操作程序，有效規避法律風險，確保信貸資產的安全。

❹ 在建工程抵押的抵押條件

《擔保法》司法解釋對在建工程抵押的合法性進行了明確，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據《擔保法》司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。
3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。 建築物部分。在建工程抵押時是以工程全部還是以已完工部分作為抵押物，理論界和各地登記操作實務中均未統一。一種觀點認為，根據《擔保法》規定，抵押設定後新增的建築物不屬於抵押物，在建工程抵押范圍應為抵押時已經完工的部分。另一種觀點認為在建工程抵押物應包含尚未完工部分在內的項目整體。本人比較贊同第二種觀點，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：
（1）在建工程抵押權屬於房地產期權，其性質不同於《擔保法》上的房地產抵押權；
（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個工程；
（3）房地產項目在整體建成前無法實現抵押權擔保功能所需實際控制的經濟價值；
（4）僅僅以已完工部分抵押，不一定能夠具備獨立使用功能。當然，銀行在確定抵押物價值時，應剔除尚未完工部分抵押物所需繼續建造的資金。即抵押物實際價值等於擬抵押在建工程的整體價值減去尚未完工部分在建工程的價值。 （二）在建工程抵押物價值的確定。《擔保法》第三十五條規定「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值」。建設部、中國人民銀行、中國銀監會於2006年1月聯合下發的《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規定，「房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產管理部門不得要求抵押當事人委託評估房地產抵押價值」。按照該《通知》及《擔保法》的有關要求，銀行在確定在建工程抵押物價值時，可委託房地產評估機構對擬抵押的在建工程進行評估，在評估的基礎上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由於在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應從緊把關，一般在建工程抵押折率應控制在60%以內。
(三）在建工程抵押權與工程款優先權問題。《合同法》第二百八十六條規定：「發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。」《合同法》在該條中對工程款享有優先受償權作了規定，但法定抵押權與工程款享有優先受償權誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）則採納了工程款法定優先權說，並從字面上與抵押權區別開來。批復第一條規定：「人民法院在審理房地產糾紛案件時和辦理執行案件中，應當按照《合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。」由此看出，工程款受償的法定優先權絕對地優先於抵押權，而無論抵押權登記與否、成立的時間是否在工程款法定優先權之前。按照該司法解釋，對銀行來說，在建工程抵押貸款最大的風險就是工程款優先受償權優於抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定的，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。所以，銀行在審查時應重點要把握以下三點：
1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設工程合同，注意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況。
2、確定在建工程可抵押擔保額度時，應將尚欠施工單位的工程款從抵押物價值中剔除。對尚欠工程款的情況，應要求工程施工單位出具書面證明材料。
3、要求工程施工單位對銀行貸款提供擔保或書面承諾放棄工程款優先受償權。銀行在辦理貸款時除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責任保證擔保，如出現施工單位主張工程款優先權時，銀行可要求施工單位承擔抵押物不足清償部分的保證責任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請抵押貸款時，銀行可要求施工單位出具放棄工程款優先受償權的書面承諾，從源頭上避免出現抵押權與工程款優先受償權之間的沖突。
（四）在建工程的建築物與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的「房隨地走」或「地隨房走」保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時，應把整宗土地使用權與在建工程的建築物一並抵押，而不能僅僅抵押在建工程建築物佔用部分的土地使用權，土地使用權和在建工程建築物的數量、面積、有關權證號碼等情況應在抵押物清單上載明。在建工程抵押應按規定到相關部門辦理抵押登記手續，取得抵押物登記證。銀行要密切關注在建工程的建設施工情況，根據實際及時辦理新增部分在建工程的抵押手續。當在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權證後，銀行應根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條的規定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規定辦理房地產抵押登記.
（五）在建工程抵押權與商品房預售沖突的風險及防範 。房地產開發企業為籌集資金，常常在開發的過程中就進行預售，一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時並存，也就是說，商品房預售時，開發企業應當與銀行解除已設定的抵押關系，否則購房人將無法獲得房屋的產權證。根據《城市房地產管理法》第44條的規定，開發企業只要「按揭供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期」，就可以向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，進而進行商品房預售。預售是一種轉讓行為，根據《擔保法》第49條：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」此時，由於在建工程已經抵押給銀行，如果銀行同意開發企業進行預售，作為抵押物的土地連同房地產將被逐步地分割出去，銀行的抵押權就逐步落空，而銀行的債權尚未獲得清償，因此，銀行如何同意、何時同意房地產開發企業進行商品房預售，成為銀行防範風險的關鍵所在。另外，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請貸款的，根據中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：「借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押。」這樣，怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押並辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對的問題。已設定在建工程抵押權項目的商品房的預售，可按如下步驟操作：首先，要理清法律關系，預售部分要先解除抵押關系，後簽訂預售合同，否則，簽訂的預售合同將是無效合同。即先由開發企業向銀行支付與解除預售房屋所需償還貸款額度相當的款項，或提供與該款項等值的其他財產作擔保後，銀行同意解除預售部分的抵押關系，開發企業再將已解除抵押關系的部分商品房預售給購房人。如此反復，流動銷售，實現良性循環。其次，銀行要深度介入預售過程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點庫存商品房、向房地產管理部門查詢驗證銷售進度等，防止不法開發企業隱瞞真情、賤價拋售。第三，也是最重要的，銀行應該盡可能地成為唯一的監管銀行，全權收存售房款。開發企業在申請辦理預售許可證明時，即選定抵押權銀行作為監管銀行，在該行設立一個專門用於在收存預售款的監管賬戶，並與監管銀行簽訂監管協議，明確雙方的權利、義務。預售許可證載明該監管賬戶，預售款包括其他銀行為購房人提供的購房抵押貸款均必須存入該指定的監管賬戶。監管銀行必須根據工程監理單位出具的工程進度核定意見書撥付預售款。開發企業應嚴格按照施工計劃組織施工，在實際工程進度與計劃進度一致的前提下，允許根據相應的預算方案使用預售款，實際工程進度落後於計劃進度時禁止使用預售款。
（六）在建工程抵押權與稅收優先權沖突的風險及防範 。2001年新修訂的《稅收徵收管理辦法》規定了稅收優先權，該優先權在順序上優先於抵押權。該法第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外；納稅人欠繳的稅款發生在納稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人財產被留置之前的，稅收應當先於抵押權、質權、留置權執行。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收作為國家公權力就優先於擔保物權這種私權力。如果房地產開發企業在以開發項目佔用范圍內的土地使用權或在建工程提供抵押之前已經拖欠稅款的，商業銀行在處置抵押物時就要受到限制，稅務機關有權先於商業銀行處置並就處置價款優先受償，收稅後的剩餘部分，商業銀行才可以受償。如果商業銀行私自處置抵押物進行受償，稅務機關知道後有權在抵押物價值范圍內向商業銀行追償欠稅企業應繳的稅款。 為避免企業因欠稅而銀行貸款帶來的風險，銀行在接受房地產開發企業提供在建工程抵押之前，首先，信貸調查過程中應通過各種途徑獲得企業是否欠稅和欠稅的時間、金額：一是通過稅務機關在媒體上對納稅人欠稅情況的定期公告了解抵押人是否欠稅；二是直接要求房地產開發企業說明其納稅情況，提供完稅憑證；三是請示稅務機關提供有關抵押人的欠稅情況。其次，銀行在獲悉企業欠稅時，應督促企業及時納稅，並把企業是否完稅作為貸款的條件之一。再次，在對抵押物、質物的評估時，即便不把企業的欠稅金額給予扣除，也應該把企業欠稅情況作為重要內容在材料中體現。最後，可以把開發企業已經繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。
（七）土地抵押轉為在建工程抵押過程中的操作風險及防範 。開發企業向銀行申請貸款時，常常雖然取得了有關部門關於同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件，但是尚未進行實質性的開發，此時銀行僅僅能夠接受其土地使用權作為抵押物。一旦開發企業已經開始開發，形成部分完工建築，根據銀行的信貸實踐，都要求將土地使用權抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地和房產的登記部門不同，土地使用權抵押轉為在建工程抵押。由於我國土地和房產的登記部門不同，土地使用權抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產管理部門登記，在將土地使用權抵押轉為在建工程抵押的過程中，必須簽訂新的抵押合同，並重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷，否則就成了重復抵押。此時，如果操作不當，將會使銀行的抵押權落空：首先，作為抵押物的土地使用權如果已被法院或其他司法部門查封的，此時銀行若到登記機關注銷了原登記，卻因為抵押物已經被查封而無法辦理新的登記，一旦注銷後甚至連恢復原狀也無法做到。其次，土地使用權雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權抵押登記後、在建工程抵押權登記前的短暫時間內，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權登記也無法辦理。因為，根據《擔保法》第37條第5項的規定，依法被查封的財產是不能抵押的。另外，根據《辦法》第37條第2款：「抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。」在注銷在建工程抵押、重新辦理房地產抵押登記的過程中也可能存在上述風險。銀行在因辦理土地使用權抵押轉為在建工程抵押、在建工程抵押轉為房地產抵押而必須重新辦理抵押登記時，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的，不得辦理新的登記手續，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權。抵押物沒有被查封的，在辦理新的抵押手續過程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續在盡量短的時間里完成。同時做好保密措施，防止借款人的其他債權人獲悉後通知司法機關查封抵押物。
（八）、在建工程抵押辦理保險過程中的風險及防範 。《辦法》第23條規定：「抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。」建設銀行《貸款擔保辦法》第31條規定：「建設銀行同意接受抵押物的，應要求抵押人辦理抵押物在抵押期間的財產保險，並應當在保險合同中明確建設銀行為該項保險的第一受益人。財產保險費用由抵押人承擔。」建設銀行的抵押合同文本對此也作也約定。但根據我國《保險法》的規定，不管在保險責任開始前或者保險責任開始後，投保人都可以向保險人要求解除保險合同(即退保)。雖然抵押權存續期間，保險單正本在銀行保管，但並不能排除投保人中途聲明保險單丟失進而辦理退保的情況。另外，根據《保險法》第37條：「保險標的危險程度增加的，被保險人按照合同約定應當及時通知保險人，保險人有權要求增加保險費或者解除合同。被保險人未履行前款規定的通知義務的，因保險標的危險程度增加而發生的保險事故，保險人不承擔賠償責任。」此時，如果投保人不履行向保險公司的通知義務，作為第一受益人的銀行也不知情，保險合同因而被保險人解除或保險人依法不承擔賠償責任，銀行所持有的保險單等於一張廢紙。 在辦理在建工程抵押保險的過程中，應要求抵押人按照銀行指定的險種、投保金額到與銀行有合作關系的保險公司辦理財產保險，並要求將保險公司辦理財產保險，並要求將保險單中約定：「除非經過保險受益人(銀行)的書面同意，投保人不得以任何理由中斷或撤銷保險要求的，保險人不得接受。」同時，應在與保險公司的合作協議中約定：「涉及銀行利益的保單中，投保人聲明保單丟失或要求中斷、撤銷保險的，保險公司應該及時通知銀行。」萬一抵押人不交納保險費或中途中斷、撤銷保險的，銀行應以自己的名義對該抵押物進行保險，要求抵押人負擔保險費用，否則要求借款人歸還貸款。同時，信貸人員要經常走訪借款企業，督促投保人遵守國家走訪借款企業，督促投保人遵守國家有關消防、安全、生產操作、勞動保護等方面的規定，維護抵押物的安全。一旦發現抵押物的危險程度增加，應要求投保人及時通知保險公司。

❺ 在建工程抵押規定

法律分析：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。3、建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號；4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。

第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權，由直轄市人民政府規定。

❻ 在建工程抵押應當注意什麼問題

《擔保法》雖然沒有對在建工程抵押做出明確的規定，但是根據《最高人民法院關於適用擔保法若干問題的解釋》第四十七條之規定：「以依法獲准尚未建造的或者正在建設中的房屋或者其它建築物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效」，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性，但對在建工程抵押的條件未作具體規定。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
所以，根據《擔保法》及《擔保法司法解釋》、《城市房地產抵押管理辦法》及其它法律法規的規定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：
1.在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。
2.在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。
3.《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。
4.投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
根據中央精神及相關法律法規，各地出台了相關的管理辦法，例如：昆明市政府於2011年出台《昆明市在建工程抵押管理暫行辦法》，通過制訂政府規章規范在建工程抵押的管理工作。該辦法關於訂立在建工程抵押合同的形式要件規定如下：
1.必須訂立書面合同。
2.抵押必須載明以下事項：
(一)抵押人、抵押權人的名稱、單位所在地和法定代表人姓名;
(二)抵押在建工程的名稱、坐落、用地面積、建築面積、狀況;
(三)抵押貸款或擔保債務的價款、幣別、期限、利率、支付方式和地點、本息歸還方式;
(四)抵押物意外毀損、滅失責任;
(五)抵押物的占管方式;
(六)抵押物被處分時受償人的順序;
(七)違約責任及補救措施;
(八)爭議解決方式;
(九)合同訂立的時間、地點;
(十)雙方約定的其他事項。
根據此規定，對在建工程抵押登記規定如下：
1.在建工程抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到抵押物所在地住建管理部門辦理抵押登記。
2.在建工程抵押當事人到住建行政主管部門申請在建工程抵押權設立登記，提供以下材料：(一)抵押當事人的身份證明(營業執照、機構代碼證和影印件)，委託他人辦理的，同時提供授權委託書和經辦人的身份證明;(二)登記申請書;(三)抵押合同; (四)主債權合同;(五)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建築工程施工許可證》;(六)對在建工程抵押范圍的說明;(七)可以證明在建工程抵押價值的材料。
在建工程抵押是否會損害購房者合法權益?
在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔保的行為，是開發商加速資金流動，緩解資金壓力，提高工程進度的重要手段。同時房地產開發企業為籌集資金，常常在開發的過程中就進行預售，即房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款。由此就產生了在建工程抵押與商品房預售相沖突的問題，購房者有意購買的商品房往往處於在建工程抵押狀態，這一狀態是否會讓購房行為存在風險呢?
商品房預售屬於轉讓行為，根據《擔保法》第49條：「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。因此購房者為確保購房無風險，在之前必須要求開發企業出示商品房預售許可證以及在建工程抵押權人(即貸款銀行)出示的同意預售文件。針對於現實情況下，許多開發企業都未對預售商品房進行提前解押，而是待客戶認購以後才辦理解押手續，因此對於尚未解押的在售商品房，購房者有權要求開發商方面將所購房屋進行解押，這樣才能順利簽訂商品房預售合同、辦理網簽以及後期辦理產權證等一系列購房手續，另外，根據中國人民銀行《個人住房擔保貸款管理試行辦法》第14條：「借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用於貸款抵押」，如果購房人在購買房屋時需向銀行申請個人住房按揭貸款的，也同樣需要要求開發商就所購房屋上設定的抵押解除。
因此，一般情況下，各證件齊全且能與客戶順利簽約的商品房，購房人無需擔心所購房屋被抵押，因為在押房屋是無法辦理預售以及申請個人住房按揭貸款的，但如果購房者在認購某商品房後遲遲不能與開發商簽訂商品房預售合同，辦理網簽，那麼就有理由相信開發商無法就該房屋進行解押，該房屋權屬問題沒能解決情況下，需要謹慎購買。
此回答來自推推貸平台，望採納！

❼ 使用在建工程抵押貸款產生風險主要有哪些

在建工程抵押會面臨的風險有：在建工程建設行為合法性；建設行為前有無遺留問題或糾紛；在建工程抵押前是否存在處置行為；在建工程抵押不能對抗建設工程款的優先權；在建工程抵押不能對抗支付大部分款的消費者；注意在建工程抵押權利行使需要二次抵押登記；注意房地產政策變化對在建工程抵押權利實現的影響。
【法律依據】
《民法典》第三百九十七條
以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依據前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

❽ 在建工程抵押貸款需要哪些條件

城市在建工程抵押需要滿足的條件有：
1、已交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書；
2、已取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；
3、投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上；
4、已經確定施工進度和竣工交付日期；
5、在建項目與土地使用權必須同時抵押。
【法律依據】
《民法典》第三百九十七條
以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依據前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

❾ 在建工程抵押有哪些風險

一、在建工程合法性風險
根據相關法律法規，抵押人必須已經取得在建工程佔用土地的國有土地使用權，同時還必須已經獲得有關部門關於同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件。根據建設部《城市房地產抵押登記辦法》和《最高人民法院關於適用< 中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機構(一般是銀行)，貸款用途只能用於在建工程繼續建築資金。

二、價值確定風險
在建工程抵押權范圍僅限於設定抵押時已經建成並登記的在建工程和該在建工程佔用范圍內相應比例的土地使用權，而不包括登記後在建工程上繼續新增的層數和佔用范圍外的土地使用權。

三、合同風險
建設部《城市房地產抵押登記辦法》規定以在建工程抵押時，抵押合同還應當載明以下內容：
1、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》三證的編號；

2、已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當於土地使用權出讓金的款額；

3、已投入在建工程的工程款；

4、施工進度及工程竣工日期；

5、已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能導致在建工程抵押合同無效。

四、在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突的風險
2002年6月20日，最高人民法院在《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。根據《合同法》及該解釋，在建工程承包人的優先受償權優於抵押權的優先受償權，抵押權人的優先受償權很可能處於「有名無實」的境地。在實踐中，甚至會出現工程發包人與承包人串通虛構「發包人未按照約定支付價款」的事實，導致抵押權處於法律有上效、實際上無效的狀態。

五、劃撥土地上在建工程抵押的風險
由於在建工程的抵押包含其所佔范圍內的土地使用權，因此如果土地為劃撥用地，根據法律規定，一是以劃撥土地上的在建工程抵押必須經具有審批許可權的人民政府或土地行政管理部門批准，否則抵押無效；二是拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出金的款額後(一般不低於標定地價的40%)，抵押權人有優先受償權。因此，劃撥土地上在建工程抵押很可能面臨未經批准而抵押無效或實現抵押權時價值所剩無幾的風險。

六、房地產開發形成的在建工程抵押權與商品房預售沖突的風險
盡管法律明文規定「抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。」，但通過訴訟程序解決這類糾紛，時間成本和執行難度都較大。

七、在建工程抵押權與稅收優先權沖突的風險
根據《稅收徵收管理辦法》，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收作為國家公權力就優先於擔保物權這種私權力。如果房地產開發企業在以開發項目佔用范圍內的土地使用權或在建工程提供抵押之前已經拖欠稅款的，抵押權人 在處置抵押物時就要受到限制，稅務機關有權先於抵押權人處置並就處置價款優先受償，收稅後的剩餘部分，抵押權人才可以受償。如果抵押權人私自處置抵押物進行受償，稅務機關知道後有權在抵押物價值范圍內向抵押權人追償欠稅企業應繳的稅款。

八、土地抵押轉為在建工程抵押過程中的操作風險
根據相關法律規定及實踐，在在建工程形成之前，以凈土地抵押登記，在建工程開始形成之後，土地使用權應連同在建工程轉為在建工程抵押。這要求必須對原登記的土地辦理抵押合同及登記注銷手續，並新簽訂在建工程抵押合同，且重新辦理登記手續。此時，如果操作不當，將會使抵押權人的抵押權落空：首先，作為抵押物的土地使用權如果已被法院或其他司法部門查封的，此時銀行若到登記機關注銷了原登記，卻因為抵押物已經被查封而無法辦理新的登記。其次，土地使用權雖然沒有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權抵押登記後、在建工程抵押權登記前的短暫時間內，抵押物突然被查封，此時，在建工程抵押權登記也無法辦理。

❿ 在建工程抵押登記管理辦法包括哪些

【法律分析】
在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金。《物權法》出台前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務提供擔保，也不能為自己其它用途的債務進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。《物權法》實施後在建工程抵押可以為其他債權種類設定抵押，對在建工程抵押擔保的種類沒有限定。2、在建工程佔用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，並取得國有土地使用權證。3、《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，在建工程抵押合同應載明土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。
【法律依據】
《中華人民共和國建築法》
第七條 建築工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。
按照國務院規定的許可權和程序批准開工報告的建築工程，不再領取施工許可證。
第八條 申請領取施工許可證，應當具備下列條件：
（一）已經辦理該建築工程用地批准手續；
（二）依法應當辦理建設工程規劃許可證的，已經取得建設工程規劃許可證；
（三）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；
（四）已經確定建築施工企業；
（五）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術資料；
（六）有保證工程質量和安全的具體措施。
建設行政主管部門應當自收到申請之日起七日內，對符合條件的申請頒發施工許可證。
第五十二條 建築工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建築工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規定。
有關建築工程安全的國家標准不能適應確保建築安全的要求時，應當及時修訂。