土地儲備貸款

A. 土地儲備貸款最長可以貸多久

國務院[2010]19號文要求治理土地政府融資平台，是土地政府與金融機構轉換融資平台版的的直權接原因之一。當前，率先以土地儲備中心為新平台開展土地收儲貸款的，有國家開發銀行和農業發展銀行，前者較早一步開始醞釀。
根據《中國農業發展銀行新農村建設貸款辦法》中說明，新農村建設貸款包括農村土地整治（即土地儲備貸款）和農民集中房建設等政策性貸款。

該辦法第十五條規定，
1、土地儲備機構以政府儲備土地認定抵押的，抵押人須為土地儲備中心等事業法人，且具備合法有效的、無權屬爭議的土地使用證；限制轉讓的劃撥國有土地使用權不得認定抵押。
2、以土地出讓金收入返還設定質押的，須通過財政部門書面同意，在借款銀行開設在財政局名下的土地出讓金專戶，並須明確土地出讓金收入返還至該質押專戶，明確該抵押的土地使用權和該質押的專戶不得為第三方抵質押。

B. 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別

土地儲備與土地一級開發其實是一回事，都是政府主導下的土地徵收、收版購、拆遷安置、整理和相關配套權設施(如三通一平、五通一平等)的修建工作。政府也可以委託開發單位從事土地一級開發工作，土地儲備須政府批準的專門土地儲備機構進行。
銀行可以對土地一級開發發放的貸款，但主要是信用貸款，專款專用，目前未納入地方政府債務管理。

C. 土地儲備貸款定義在哪條法律中

《中華人民共和國土地管理法》及貨款相關法律

土地儲備貸款是銀行向土地儲備機版構發放的用於收購、整權治土地，提升土地出讓價值的短期周轉貸款。其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。

具體參照我提供的資料，附件在下面……

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D. 土地儲備貸款是什麼 借款人可以為企業嗎

土地儲備貸款是什麼 借款人可以為企業嗎？
來源：網路 日期：2016/2/24關注度：1324
土地儲備貸款是銀行向土地儲備機構發放的用於收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉貸款；其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人可以為企業嗎？
相關：四部門發文減少土儲規模叫停土儲貸款
一、貸款對象：
為受政府主管部門委託負責土地收購及土地前期開發、整理的土地一級開發機構。
二、貸款條件：
①借款人已取得企（事）業法人資格，已辦理營業執照並通過年檢。
②借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當地政府能夠通過統一收購、統一徵用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范。
③借款人從事土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和政策。
④借款人具有一定的經濟實力和抗風險能力，項目資本金符合國家規定。
⑤借款人經營管理規范，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度。
⑥貸款擬收購、徵用、儲備的土地利用總體規劃和利用計劃已基本明確。
⑦已辦理人民銀行頒發的有效的貸款卡。
⑧貸款原則上採取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。
⑨貸款用途符合國家有關法規和政策。
⑩項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，並須在銀行貸款到位之前投入項目建設。
綜上，只要當事人的企業是受政府主管部門委託負責土地收購及土地前期開發、整理的土地一級開發機構，並且已經取得法人資格的，都可以是土地儲備貸款的借款人。

E. 房地產開發貸款和土地抵押貸款的區別在哪裡

房地產開發貸款主要用於房地產開發建設階段，要求滿足資本金比例以及項目回四證齊全（土地答證、用地規劃證、工程規劃證和施工證）的前提下才能發放貸款。
土地抵押貸款（土地一級開發貸款）也就是土地儲備貸款，主要用於土地拆遷、整理階段，需要有相應的抵押物，並具備土地整理的資格。

F. 儲備土地抵押貸款需要哪些條件

申請條件：抄
年齡在18周歲以上（含）,且申請借款時年齡和借款期限之和最長不超過60年（含），在農村區域有固定住所,身體健康,具有完全民事行為能力和勞動能力，
持有有效身份證件；
根據《中國農業銀行「三農」客戶信用等級評定管理辦法》，客戶的信用等級評級結果為良好級及以上；
收入來源穩定，具備按期償還信用的能力；
從事的生產經營活動合規合法,符合國家產業、行業、環保政策；
須提供合法、有效、足值的擔保；
借款人及其配偶信用記錄良好,申請貸款時不存在到期未還的逾期貸款和信用卡惡意透支，且最近24個月內不存在連續90天（含）以上或累計6期以上的逾期記錄。

G. 儲備土地可否用於土地儲備貸款以外的貸款抵押

儲備土地一般是指由政府下屬的土地儲備中心機構收儲的土地，按土地法相關規定，儲備用地只能做為土地儲備中心機構貸款的抵押物，否則不合法。

H. 土地儲備貸款的風險

各地政府通過加快土地資源向土地資本轉變，提高土地收益，為城市建設提供了強大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應成為銀行新的效益增長點和營銷重點，並占據了銀行信貸資金相當份額。
但是，由於土地儲備貸款金額大，政策性強，政府幹預成分多，銀行管理經驗不足，貸款風險相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風險： 1、落實有效的抵押是防範土地儲備貸款風險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估並設定抵押是防範風險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權。當然，銀行應當關注儲備土地取得的合法合規性，如取得土地是否經過法定程序批准，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結果可以實行社會公開，接受社會監督，防止評估機構隨意估價。
2、把好貸款用途監控是確保土地儲備貸款安全的關鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權屬無爭議，應當對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當作以土地作抵押向銀行融資的城市建設資金，就理所當然地納入財政資金管理，他們並不真正了解銀行發放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質和用途，絕不能放棄對貸款用途的監控；鑒於地方財政要介入對貸款資金的管理，可採取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便於財政直接監控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。
3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由於土地拍賣變現的不確定性，導致借款償還期限不確定，為規避貸款流動性風險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應當在借款合同的分期還款計劃中明確「土地拍賣變現後及時優先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束」。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期後借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現資金。
4、理順投資關系，創新金融產品，完善金融服務。從土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規范，政府主要職能是確定土地利用建設規劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標選定業主，而不應干涉銀行和企業的自主經營。作為銀行來講，要增強風險防範意識，總結經驗教訓，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規范的城市，並減少貸款投資比例（如借款人應用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創新意識，完善金融服務，如在中國尚未允許地方政府發行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委託貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委託貸款的老百姓關心城市建設，監督政府規范資金使用，另一方面又可以規避一些政策性風險，如上海地鐵、成都市水環境項目集合委託貸款發行均取得良好效果；還可以發揮銀團貸款優勢，充分整合資源，分散風險。

I. 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別信託計劃可以參與嗎

兩者聯系：
納入政府土地儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。

銀監會向包括各地銀監局、銀行及信託公司在內的多家機構下發了《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，因此集合信託計劃不能直接參與土地儲備貸款及土地一級開發貸，信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款，最好是融資主體將已經形成的應收賬款做成財產性信託模式以規避。