我愛我家交易額

Ⅰ 我愛我家銷售人員減少6537人 並購折戟與「貝殼系」差距再度擴大

截至2018年年底，我愛我家在職員工的總人數為5.36萬人，較上年同期減少6588人。其中銷售人員減少6537人至4.33萬人

五年前的深秋時節，作為「反搜房網（SFUN.N）」聯盟的重要成員，北京最大的房產中介公司北京鏈家房地產經紀有限公司（下稱鏈家）率先宣布全面終止與搜房網合作，原因是當時晉升為線上房源最大平台的後者開始向房產交易領域擴張。

一方面或觸犯了集「裁判員+運動員」雙重身份於一身的房產經紀行業大忌；另一方面，互聯網思維下輕資產運行的搜房網成本優勢明顯，其遠低於行業平均線的傭金比例打破市場規則的同時，也威脅到傳統房產經紀公司所持有的市場份額。而緊跟鏈家腳步舉起反對大旗的則是「房產中介第一股」我愛我家控股集團股份有限公司（下稱我愛我家，000560.SZ）。

2018年4月23日，隨著鏈家創始人左暉打造的互聯網房產信息平台貝殼找房橫空出世，「貝殼系」形成了包括直營模式（鏈家品牌）、加盟模式（德佑品牌）和線上房源信息平台（貝殼找房）的房產經紀業務全產業鏈布局，也預示著「裁判員+運動員」戰略再現江湖。

6月12日，房地產信息服務流量入口的絕對頭部公司58同城（WUBA.N）聯合我愛我家、21世紀不動產、中環互聯（837130.OC，已退市）、麥田房產和中原地產等房產中介機構組成「反貝殼」的「真房源」聯盟，並對外宣稱「永不自營」「服務全行業」，與「貝殼系」形成對抗之勢。

2年前我愛我家曲線上市的資本運作者、有著25年資本市場從業經歷的我愛我家董事長謝勇對外表示，「房產經紀公司需要的是真正的平台，如果一家自稱是平台的企業，既做線上，又做線下，既當裁判員，又當運動員，這在商業倫理上和操作邏輯上是絕對不能被接受的。」

僅過了10天，58集團對外公告稱，在受讓我愛我家三名股東合計1.5億股無限售條件流通股股份後，全資子公司五八有限公司（五八金融）成為我愛我家第二大股東，持股比例為8.28%，交易對價為10.68億元。這意味著，二者的結合雖然仍是各自獨立運營，但也雙雙間接具備了「裁判員+運動員」雙重身份。

然而，我愛我家的兩次「完美曲線」運作均未獲得投資者青睞。無論是貝殼系成型前接近500億估值的鏈家，還是貝殼找房在騰訊領投8億美元的D輪融資後估值接近百億美元，我愛我家與入駐微信九宮格獲得流量入口的貝殼系之間的差距正加速擴大。

截至2019年6月12日，我愛我家5.03元/股收盤價較其2017年12月21日登陸A股首日收盤價（前復權）7.82已下挫35.68%，較其52周高點（前復權）的跌幅超過四成，市值為118億元。

更麻煩的是，我愛我家限售股2019年全年共有4次解禁，解禁數量合計75795.27萬股，占總股本的比例為32.71%，按最新股價計算解禁市值逾38億元。

至於房產經紀行業首次意圖一統天下的搜房網，其5.18億美元市值較其2014年的峰值已蒸發93.88%。

事實上，隨著一度呈現顛覆鏈家之勢並在4年內錄得高達3.5億美元融資的愛屋吉屋於今年年初退出行業舞台，再度印證了房產經紀行業「得經紀人得天下，得門店者得估值」的定律。

數據顯示，入駐貝殼平台的中介經紀品牌超過160個，連接的門店數量超過2萬家，經紀人數量超過20萬。其中包括貝殼系直營品牌鏈家8000家門店和11萬經紀人、加盟品牌德佑8000家門店和7萬經紀人，以及倒戈的21世紀不動產旗下近6000家門店。

相比之下，我愛我家官網公布的「3500餘家連鎖門店、5.5萬名員工」數據則相形見絀。而其經紀人的數量或存在下滑的趨勢。

標點 財經 研究院攜手《投資時報》日前重磅推出的《2019中國就業季薪金指南》顯示，截至2018年年底，我愛我家在職員工的總人數為5.36萬人，較上年同期減少6588人。其中銷售人員同比減少6537人至4.33萬人。

員工薪酬方面，該公司應付職工薪酬2018年增加額為54.5億元，減少額為54.59億元，期末余額為2.53億元。而其支付給職工以及為職工支付的現金則較減少額多出26.45萬元。鑒於我愛我家借殼昆百大在2018年才實現財務並表，且並未公布2017年數據，只是將其員工人員並入昆百大2017年年度報告，因此並無薪酬方面的可同比數據。

而在門店擴張方面，我愛我家追趕貝殼系的腳步也被迫放緩。

2019年5月19日，該公司發布公告稱，因未能就本次發行股份及支付現金購買標的資產事項的核心交易條款達成一致意見，公司決定終止此次重大資產重組事項，並與交易對方、昔日的反貝殼聯盟盟友中環互聯19名股東簽訂了相關終止協議。

這也意味著，錯過了管理模式被同行稱為「中國式加盟」的中環互聯，我愛我家不僅未能規避長期存在的加盟短板，更是失去了新增2600家門店和2萬名經紀人的機會。

​

Ⅱ 國內房地產中介行業現狀與趨勢是什麼

房地產經紀主要上市企業：世聯地產（002285）、我愛我家（000560）、高新發展（000628）、三湘印象（000863）

本文核心數據：中國房地產經紀行業發展歷程、中國房地產中介服務企業數量、中國房地產中介服務從業人員數量、中國房地產經紀業務交易規模

行業進入移動互聯網和產業互聯網融合發展階段

中國房地產經紀行業到目前為止一共經歷了四個階段：1998年之前的復甦期、1998-2008年的快速發展期、2008-2011年的行業整合與調整期、2011年至今的移動互聯網和產業互聯網融合發展階段。

2011年後開始出現房地產線上交易平台，標志著房地產交易O2O這一商業模式的產生。房多多、Q 房網、平安好房、愛屋吉屋、鏈家網等相繼成立，隨著行業中小企業的並購和加盟，行業集中度不斷上升，例如58同城收購安居客成立58安居客房產集團。中介行業產業鏈目前已經形成了「中小企業+大型品牌公司+O2O平台」的發展格局。

圖表1：中國房地產經紀行業發展歷程

—— 更多數據請參考前瞻產業研究院《中國房地產中介服務行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》

Ⅲ 中介是如何被互聯網消滅的

房產中介一直是互聯網久攻不下的堡壘。

事實上，互聯網房產中介早已有之，一直與傳統中介並行發展。2015年，隨著O2O概念的盛行，互聯網對傳統房產中介發起了一輪猛攻，各大互聯網平台風起雲涌，大有圍剿傳統中介之勢。房多多、愛屋吉屋、Q房網、安居客、吉屋網、好屋中國、悟空找房等均獲得巨額融資，也曾一度使得傳統中介兵臨城下。然而，兩年以來，傳統中介的城池不僅沒有半點的破損，互聯網中介卻已經兵敗如山倒。

2015年部分互聯網中介融資情況

互聯網中介的盈利困難與經營危機先後爆發。多數平台的盈利不及預期甚至虧損，以搜房網為例，2016年搜房網四個季度全部報虧，全年虧損2.142億美元；Q房網2015年虧損2.09億元，2016年下半年得益於線下門店的拓展才扭虧為盈。盈利的難題又導致經營危機不斷，原安居客創始人梁偉平二次創業項目「安個家」失敗、搜房網高管頻繁離職、Q房網被收購、愛屋吉屋發生裁員討薪事件等等。互聯網中介步履維艱，而伴隨著房價上漲，傳統中介依然春風得意、風生水起。 

互聯網中介的商業模式困境
互聯網房產中介深陷困境的根本原因在於未能把握住行業的痛點，始終找不到合適的商業模式。到目前為止，其商業模式主要有兩種：

第一種是作為傳統中介的服務埠，如早期的安居客、搜房網、Q房網等大都採取此類模式。隨著安居客、搜房網等埠的漲價，中介公司聯合抵制服務埠。北京鏈家、搜狐焦點二手房、我愛我家都曾停止與搜房網合作；2014年也曾爆發過八家中介共同抵制安居客的事件。雖然目前搜房網、安居客等依舊是各大傳統中介經紀人的平台，但上面已經很難找到真實信息，不管是房源還是價格。強勢的傳統中介如鏈家、中原也都在大力推廣自身的APP，其界面整潔，房源真實，用戶體驗遠遠勝過僅作為服務埠的平台。服務埠的模式就好像把街頭的小廣告搬到了網上，用戶發生信任危機是遲早的事。

第二種是線上線下的O2O模式。Q房網、搜房網等是最早一批由服務埠轉為O2O模式的中介，更多的互聯網中介從開始成立就採用此類模式，如愛屋吉屋、好屋中國、吉屋網等。O2O模式希望實現兩個夢想：降低交易成本、消滅線下門店。從理論上來說這也是一種極具潛力的商業模式，也是此類互聯網中介能夠得到融資的重要原因。愛屋吉屋推出中介費1%，搜房網一度推出傭金0.5%，遠低於傳統房產中介的1.5%~3%。但是，這種模式不僅從一開始就受到傳統中介的強烈抵制，而且線下看房的成本實際上並沒有降低，巨額的推廣費用和不可避免的經紀人跳單問題都是其增加成本的因素；另一方面，O2O模式還面臨著房源真實性的問題，以至於和傳統中介相比反而處在相當的劣勢。愛屋吉屋不得不上調中介費，搜房網的0.5%傭金率也不得不提高到1.5%，與傳統中介無異。 

傳統中介的「黑」
要理解互聯網房產中介的真正痛點，首先要弄清楚傳統中介面臨著哪些問題。

第一，傳統中介的盈利模式就決定了這是個「黑」行業。房源是中介的核心資源，傳統中介盈利就在於對房源的壟斷，很大程度上賺的是信息不對稱的錢。以至於不少小中介的經紀人偽裝成客戶去向中原、鏈家等大公司套取房源。中介公司為爭奪房源也是無所不用其極，2015年，南京某地區鏈家負責人率領50餘人打砸中原地產門店。壟斷也是欺詐客戶、亂象叢生的根源。

第二，經紀人與客戶利益不一致。在信息不對稱的條件下吃差價，不僅吃買賣價差，交易環節的贖樓、貸款、過戶等任何一個環節都可能成為吃差價的節點。陰陽合同、霸王條款隨處可見，特別是買家往往成為受害者。中介公司鼓勵員工「挑戰高傭金」，傭金越高分成的比例越高；特別是中介對員工洗腦式的培訓，導致經紀人素質低下；經常看到中介公司招聘經紀人的唯一標準是「有強烈的賺錢慾望」、「一夜暴富的強烈渴望」等等，這無疑為經紀人欺詐客戶埋下了伏筆。在房地產成交火爆的時段，經紀人甚至還會收取動輒幾萬甚至幾十萬的「茶水錢」。在國家明令禁止的情況下，首付貸依然屢禁不止。

第三，成本居高不下，不僅面臨著每個門店動輒幾十萬上百萬的租金成本，也面臨著高昂的經紀人成本，中介機構的利潤長期不足5%。2015年全年中原地產實現7259億元的交易額，全年業績113億，平均傭金率1.56%，而深圳中原地產2016年銷售第一名個人到手傭金就超過900萬；鏈家2015年在全國擴張門店超過1000家，平均一天開三家店，2015年底門店突破5000家，經紀人8萬名，光是門店和經紀人的成本每年就達百億。鏈家2015年實現7090億元交易額，以1.56%的傭金率計算，除了首付貸、買賣差價等收益，2015年鏈家收入110.6億，幾乎剛好覆蓋其成本。

這些問題導致客戶對中介公司的認可程度非常低。上海市消保委2016年2月的調查顯示，使用過房產中介服務的消費者中僅有11％的人感到滿意；根據2016年6月鏈家發布的報告，在鏈家掛牌出售房產的業主中僅12%會再通過鏈家買房，高達84.8％的消費者遇到了糾紛，調查顯示，21.6%的消費者採取了維權行動，但維權成功的屈指可數。「黑」成了形容房產中介時用得最多的詞。

事實上，二手房過戶本身的程序非常簡單。以深圳為例，房產過戶主要包括：簽合同、查房、贖樓、貸款、過戶等手續，只要跑幾趟銀行和國土局就足夠，多數時間都是在走手續。簡單的過程對應著極高的成本和交易價格實屬不正常。 

互聯網中介的真正痛點
與其他商品交易市場不同，房產交易市場有三個非常明顯的特點：

一、交易的極低頻性，大多數人一生中購買房產的次數都非常有限，不像衣食等必須每天購買。交易的低頻性決定了互聯網中介「羊毛出在豬身上」的盈利模式不具可行性，且單次交易利潤過低將不足以支撐其極高的成本。

二、房源的差異性，不同小區、不同戶型，甚至同一層樓的不同位置都存在巨大差異。不像家電市場，同一品牌的同一型號完全一致，甚至不同的品牌也沒有本質的差別。房源的差異性也導致房地產市場不能建立一個像淘寶一樣的平台，線下看房是尤其重要的環節。

三，房源的半公開性。由於涉及業主的隱私，房源不可能做到對市場完全公開；而業主和中介想要賣房子又必須部分公開，這種半公開性為中介對房源的壟斷創造了天然的條件。

在互聯網時代，靠壟斷資源牟取暴利變得越來越不現實；低效率的商業模式也將被淘汰。房源壟斷勢必被打破，線下看房成本勢必降低是未來的趨勢。針對二手房交易市場，互聯網中介要想找到合適的模式需要解決兩個問題：

1、增加房源的真實性與公開性，同時有效保護業主隱私；

2、大幅度降低線下看房的成本

這兩個問題是房產中介市場的真正痛點。

針對第一個問題，愛屋吉屋此前推出視頻看房，此舉也增強了客戶體驗，但其真實性和公開性問題並沒能有效緩解，房源壟斷問題更是無從解決。在目前的交易制度和政策下，任何平台都會把房源當做自身的重要資源，包括傳統的BAT巨頭涉足房地產也尚未解決公開性的問題。房源不公開，「拼服務」永遠無從談起。

線下看房高成本是尚未解決的另一個重要問題。傳統上，經紀人帶著買家滿街轉，效率極其低下。經紀人往往先帶客戶看幾個買家肯定不喜歡的房子，再去看真正想賣的房子。這一方面浪費了買家和經紀人的時間，也會增加中介花在經紀人身上的成本。目前，試圖解決這個問題的是上海的大房鴨和正在籌備的深圳紫點科技。大房鴨線下看房採用社區志願者的形式，由每個社區注冊的志願者帶客戶免費看房。大房鴨受到中介的強烈抵制，中介公司甚至「砸了」大房鴨的廣告牌。更為重要的，大房鴨依然在探索之中，志願者的模式能否經受市場考驗依然有待於進一步檢驗，然而至少這為解決線下看房問題提供了一個思路。 

結語
解決房產中介高收費、低效率的問題是大勢所趨。隨著近期政策調控趨嚴，房地產成交量下降，傳統中介和互聯網中介都將發生重要整合，同時也給互聯網房產中介重新思考盈利模式提供了時間和彎道超車的機會。除此以外，監管部門也要適時推出更為細致的房地產交易法規，例如，房地產必須通過公開拍賣才能成交的規則，將一舉打破中介公司對房源的壟斷。未來，交易成本下降、過程公開透明、霸王合同不再、經紀人素質提高等將是整個行業的趨勢，也是互聯網中介需要擔負的歷史使命。

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本文為轉載內容，授權事宜請聯系原著作權人。

大海博士的財經干貨
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Ⅳ 我愛我家二手房交易的傭金是賣家出還是買家出

雙方都要出。

二手房中介費計算：

1、一般來說，二手房中介費是房屋成交價格的1％至2％。但是中介服務費在目前也沒有一個統一的規定，一般都是按照業內的習慣來收取的。

2、現在二手房中介費一般都是按照總房款的2.7％收取，其中包括2.2％的中介費和0.5％的保障服務費（擔保費）。小中介公司一般都收取二手房交易價的1－1.5％，有的時候實在收不上來就能收多少是多少了，因為收取的二手房中介費全是自己純賺的。

注意：以上數字只作為參考，具體數字還是以當地房地產市場行情規定為標准。

詳細解讀

1、房產交易額在10萬元（含10萬元）以下的按2％收取；超過10萬元至100萬元金額（含100萬元）的，按1％收取；超過100萬元金額以上的按0.5％收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。

2、比如，一套房產的銷售額為50萬元，那中介費的計算方法為：中介費＝10萬元×2％＋40萬元×1％＝2000元＋4000元＝6000元即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為6000元整。

Ⅳ 壟斷陰影未除，失去左暉的貝殼還能走多遠

作者|劉工昌

5月19日貝殼公布了2021年一季度財報。

財報顯示，截至3月31日，貝殼的營業收入為207億元，同比增長190.7%，凈利潤10.59億元，調整後凈利潤為15.02億元。在住房交易上，貝殼一季度總交易額（GTV）為10696億元，同比增長224.2%，其中，二手房6734億元，同比增長244.2%，一手房3434億元，同比增長194.9%，其他業務527億元，同比增長197.3%。

結合2020年全年財報來看，總交易額34991億元，凈收入705億元，與2019年相比增幅都在50%以上，而調整後的凈利潤為57.20億元，同比增長245.4%。

這意味著貝殼從去年至今，一直處於業績大增的狀態。放眼全行業，以全國房屋交易額計算，2019年貝殼的市佔率為9.5%，而主要競爭對手中原地產、我愛我家、樂有家為代表的主流經紀公司市佔率分別僅為4.3%、1.9%、1.3%，與貝殼差距原拉越大。

貝殼到今天是怎麼來的呢？

貝殼作為一個公司的名字正式出現只有7年，但它背後的載體鏈家的誕生則有了一段並不算短的 歷史 。

1992年左暉從北京化工大學計算機專業畢業，在北京奔波軟體銷售，後來又做了保險，有了一定的積蓄。2000年8月，左暉成立北京鏈家房地產展覽展示中心，首創個人購房房展會。2001年11月12日，左暉成立鏈家地產。此後幾年，鏈家發展一直出於不溫不火之中。

2005年，「國八條」的出台，使得房地產行業第一次呈現行業趨冷，使得中間銷售階層的房屋中介紛紛倒閉，左暉的鏈家卻趁機逆勢擴張，迅速躋身主流中介企業中。

以樓盤字典打造行業標准

2008年，左暉雇了幾百號人，不計成本地到30多個城市的小區數房子。

在虛假信息充斥市場的2012年，左暉高調提出提出「100%真房源」：真實存在、真實在售、真實價格。

然而，這次「逆行」讓鏈家連續損失了3個月。但也如左暉所篤定的，「100天後這些客戶又會回來。問題在於，你能否堅持並忍受100天。

貝殼曾在全國上百個城市同步發起過一場「全民較真計劃」，對於虛假房源舉報核實的，獎勵舉報者100元。此後，貝殼宣布天津、寧波等地真房源率達到了96%，貝殼通過房源VR化和樓盤字典給房源建立「身份證」的方式確保房源信息。

為什麼鏈家要如此大張旗鼓的追求「100%真房源」呢？

左暉等人認識到，「互聯網對傳統企業的改造，底層的沖突存在於互聯網精神與傳統企業秩序之間。而『真房源』本質上就是信息對稱，實現了這一點，權力便從傳統組織轉移到了系統和數據。」

由此，「樓盤字典」的概念被推出並在鏈家內部不斷升級。2020年加入的彭永東很好地解釋了背後的邏輯，「在這個行業裡面，有房子、客戶、經紀人這三方。所有數據必須有一個最初的載體，而最好的載體就是物理不動的房子。」

「這不是偶然的行動，而是戰略性的判斷，鏈家當時的目標就是要做中國房地產的基礎資料庫，它收錄了包括房源房間門牌號、標准戶型圖、屬性信息、配套設施信息、 歷史 業務數據等多維度信息。」知情人士介紹。

2014年6月，鏈家便成立了專門的數據中心，提供二手房、新房、租房、旅居房產、海外房產等房產交易服務，並擁有業內獨有的房屋數據、人群數據、交易數據，以數據技術驅動服務品質及行業效率的提升。此後，「樓盤字典」不斷升級，2018年2月28日，歷經數年准備的貝殼找房悄然上線，端出了國內數據量最大、覆蓋面最廣、維度最全面的房屋信息資料庫「樓盤字典」，以及在鏈家內部已經驗證的ACN機制，向全行業開放。

2019年，彭永東參加了中國發展高層論壇。他在會上提出：「行業的進化即標準的進化，對於房產服務業來說，就是物的標准、服務的標准和人的標準的進步。」並將物、服務、人定義為居住服務業三大要素。

到2019年年初，鏈家記錄在庫的真實房屋突破1.85億，覆蓋中國325個城市的45萬個小區。到了2020年貝殼找房4.0時代，公司進一步通過「蟻巢」智能集采系統確保了「樓盤字典」的真實性，相應的樓盤數據的豐富程度由100多個欄位擴展到433個欄位來定義一套房屋。與此同時，每套房源的身份ID也保證了信息的統一和真實。

鏈家推出的「樓盤字典」解決了物的標准——真實，房源信息的真實。鏈家認為，這應是房地產交易的基礎。

打造標准背後的規則

對貝殼來說，如果說「樓盤字典」解決了物的標準的話，那麼，ACN（經紀人合作網路）解決的就是服務的標准和人的標准背後的規則問題。

2007年，鏈家引入了SE系統（SaleEfficiency），保證經紀人完成從房源錄入、過程管理到成交撤單的所有環節，讓公司對整個過程進行監督和風險管控。

經紀人合作網路（ACN）就是典型案例，其核心邏輯是拆流程、分利益、立規則。具體來看，鏈家把房源交易的各個環節拆分，每個環節對應房源錄入人、鑰匙的持有人、房子的帶看人、客源成交人等，每個角色都會根據不同的貢獻在ACN的制度下得到相應的利益分成。

「從本質上來看，ACN的合作機制把幫助客戶的簽約過程切分成了10個環節，基本上每一筆交易的背後都會有四五個經紀人的角色分擔了這10個環節的工作，並按照不同的貢獻獲得各自的收入。」

如果說確立以真實房源為交易標准，是鏈家為良莠不齊的房產行業注入了一劑新鮮的活水的話，採用ACN經紀人合作網路系統的房產交易平台，貝殼通過傭金分配機制規定房屋合作交易中心的經紀人角色、權利和義務，房產經紀人的工作模式被以工業化標准程式被分割。這也被外界視作左暉創立貝殼後給行業帶來的最大變化。就是說，它給亂象叢生的房產交易模式注入了可以清晰量化的工業化標准。

從非標到重新梳理流程、切分環節、實現分段標准化，鏈家用了18年的時間，所以大家說貝殼是「18年鏈家+2年貝殼」的集合體。「數字化的技術不難，難的是用數字化的技術重建規則，這是非交易型平台所不具備的經驗，也是貝殼用20年時間打造的護城河。」分析人士表示。

鏈家靠什麼盈利？

在2010年彭永東作為IBM咨詢團隊中的一員進駐貝殼。據知情人士講述，當時IBM曾給鏈家總結出8種生意模式，其中之一為「收費站模式」，就是以交易為核心，然後向上下游延展。

貝殼手握真房源樓盤字典和ACN兩大武器，這使得它能在充滿主觀意願的房產交易中盡量做到工業化的規范要求。具體來說，在平台規則下，房產交易流程被拆分為多個環節，鼓勵經紀人間相互合作，參與到不同環節中，分享收益；平台上的經紀品牌可無差別共享所有真實房源信息。

貝殼現在由新房+二手房業務部分組成，新房傭金跳點，二手房是總傭金8%+800手續費（銀行審批300+過戶500）

貝殼的口號是合作共贏，一套房源由多個角色組成，分別有錄入人、維護人（三公里內）、實勘人（攝像師）、鑰匙人、委託人人（身份證、房產證復印件）、成交人組成，而比例是5-10-5-5-10-65組成，而傭金最低可以折到60%。傭金收取後，統一交至貝殼總部，2個工作日後打回相應的傭金數額。

鏈家二手房中介費率：

從二手房中介費率來看，鏈家高於其他品牌。

2020年度貝殼平台上，除了鏈家完成10119億元二手房交易額之外，其他品牌完成的二手房交易額為9281億元。

2019-2020年，貝殼平台對其他經紀品牌二手房交易額收取的服務費率0.34%、0.32%。

互聯網+經紀人、新房+二手房、自營+平台，是房地產經紀行業的關鍵詞。目前市場上，把這六個關鍵片語合的最好的是貝殼，這中間的根本原因是分利，貝殼的經紀人的利益鏈接做得更好。

從總體上講，鏈家網模仿的是美國著名的房地產信息查詢網Zillow的經營模式，它是從美國房產中介MLS買過來房產原始數據，進而通過能以此給客戶提供有信服力的數據這一前提，將網站區域的代理權以賣給經紀人，進而從經紀人這里收取傭金。

所以這個事的邏輯是，①Zillow從MLS處買房子數據，通過分析計算，精準的告訴消費者這套房子值多少錢。②經紀人購買Zillow的區域代理或者是廣告佔位，乃至於點擊量，行成精準獲客。③經紀人根據MLS系統獲取房源，帶看成交。

現在的貝殼相當於Zillow與MLS的結合體。現在的MLS系統融合了美國90%以上的二手房源，不過其房源主要靠花錢去買，而貝殼早期主要靠人去數，現在它沒有公開公布房源信息的來源，估計多半也是靠買，從這點上貝殼與MLS逐漸趨同。

而MLS其存在價值，更多的像律師，房源方可以委託給經紀人來掛牌、出售，而買房經紀人也會幫忙帶看、砍價，各為其主，這才是MLS的核心。

今後的貝殼要想擴大利潤來源，靠單純的吃差價和廣告也是不夠的，它也要像MLS一樣，從房產交易本身再分一杯羹，才能獲取其利益的最大化。從這個意義上講，你說貝殼吃了原告吃被告，是說得過去的。

但中國目前沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關系好的同業交換房源，但局限性很強。也正是因為這種情況，使消費者在房地產交易上變得事倍功半，也造成信息的不流通，產生因為不透明化而導致的房地產市場不規范，交易品質下降，客人花了錢，卻買不到滿意的房子。

而鏈家敢於開放自己的所有基因，服務過15萬經紀人8000門店的鏈家運營體系將會開放給加入貝殼的各大商家與經紀公司，這本身需要極大的魄力的。

鏈家的做法是賦能於行業，給同行完全一樣的鏈家基因，幫助良性運營。線上的流量質量應該有個全網提升，我們真實消費者才信。規矩的建立，今天的行業由經紀人損害客戶或者公司利益最多會被開除，換個公司繼續干，未來整個行業的應該是有一個共有的規矩的，經紀人想要長期職業化發展就要守規矩。改變經紀人和客戶的博弈關系，通過機制去讓客戶信任而不是話術去套路對方。平台化也應當去保障經紀人的權益，需要有個組織去維護經紀人的利益。

「我們在做個球場，希望在這里踢球的人越來越多，規矩越來越好」，左暉曾用足球形容貝殼，在他看來，行業本質在發生變化，貝殼做的事情，是以店長和經紀人為中心在重築整個行業生態。

貝殼高歌猛進

2015年，鏈家先後在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二線發達城市以不同方式合並了伊誠地產、德佑地產、易家、中聯(地產)集團、北京高策等共計11家房地產中介企業。收購之後，鏈家的經紀人數量從5萬人猛增至近10萬人。

短短兩年時間，貝殼找房做到了中國最大的房產交易和服務平台。

一切就緒，准備赴美上市。2020年8月13日，貝殼找房在紐交所敲鍾。招股書顯示，貝殼找房2019年實現GTV（交易總額）2.13萬億元，同比增長84.5%。在中國所有商業平台中，其體量僅次於阿里巴巴。2020年其總營收達到705億元，同比增長53.2%，全年凈利潤為27.78億元。

招股書披露，本次IPO前，貝殼集團所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左暉通過PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但擁有46.8%的投票權，為公司第一大股東。

另外，騰訊及其相關實體、軟銀旗下投資公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴資本及其相關實體分別持有貝殼12.3%、10.2和5.3%的股份。

從目前來看，貝殼各項指標都處於房地產行業的極好段位。決定房產行業關鍵的現金流，貝殼在2017年至2019年儲備的現金及現金等價物分別為82億元、128億元和319億元。

上市首日，貝殼找房開盤價達到35.06美元/股，較發行價暴漲75%；最終收盤報37.44美元/股，漲幅超87%，總市值達422億美元。

上市後三個月左右，貝殼找房股價股價翻了200倍左右。2020年11月25日，貝殼找房又宣布完成20.5億美元增發。

貝殼上市後，股價最高點達79.4美元/股，市值940億美元，約為人民幣6000億元，幾乎相當於中國頭部房地產公司碧桂園、萬科、恆大市值之和。

壟斷陰影未除

4月10日，前58集團CEO姚勁波曾公開質疑貝殼找房「二選一」，呼籲國家對其進行處罰。與此同時，姚勁波還附上了兩張圖片，其一是貝殼找房APP中，房源信息下明確標有「獨家」標識；其二是一頁協議照片，照片內容顯示貝殼在合同中要求乙方「自願」選擇獨家與貝殼合作。

針對此事，貝殼方面回應表示，自創立起，貝殼堅持依法經營，完善合規體系，以 科技 驅動行業良性發展。

實際上，伴隨著這幾年貝殼的發展，壟斷的質疑並非首次出現。貝殼找房CEO彭永東曾表示，貝殼是在做行業的基礎設施、規則，本身並沒有跟誰競爭，因此，不存在壟斷問題。

來源微博截圖

4月14日，市場監管總局集中公布互聯網平台企業《依法合規經營承諾》(第三批)。愛奇藝、貝殼找房、當當、多點、去哪兒、搜狗、58同城、餓了么、閱文、阿里巴巴、貝貝網（第三批）

毫無疑問貝殼確實已經進入了總局監管的最高名單，而且是34家被「點名」的全國性互聯網平台中唯一的房產中介平台。不少人認為貝殼既做平台網站又做經紀業務，相當於「既做裁判員又做運動員」。

5月8日，有媒體報道，目前貝殼找房平台正在配合監管部門自檢自查，至於貝殼找房是否涉嫌壟斷，還需要詳盡的數據調查。如今，地方政府的調控之矛，也越來越多地指向貝殼。北京、上海、杭州、成都、深圳、蘇州、武漢、東莞……紛紛盯上貝殼，或者下架房源，或者提出二手房調控目標。

更早之前，2019年9月，浙江省金華百家房地產中介機構代表共同簽署了《反殼聯盟條約》，聯盟中530家門店喊出「反對壟斷，抵制不良競爭」；2020年4月，江蘇鹽城百家中介公司也以「抵制不良競爭」理由反抗貝殼系。

5月25日下午，路透社突然同時發布了一則消息，消息人士稱，最近幾周，國家市場監管總局一直在正式調查貝殼找房是否強迫房地產開發商只在其平台上列出住房信息，包括鏈家和貝殼，也就是所謂的「二選一」。該調查尚未公開宣布。目前還不知道調查何時結束，也不知道它可能會給貝殼找房帶來什麼影響。

根據《反壟斷法》，一個經營者在相關市場的市場份額達到二分之一的，可以推定經營者具有市場支配地位。由於房地產行業基本屬於在地交易，各類中介平台會在不同的城市相互競爭。

從全國范圍看，貝殼所佔比率目前還不到10%。貝殼找房CEO彭永東回應壟斷話題時曾表示，「我們2018年的市佔率只有5.3%，2019年達到9.1%，今年大概達到了12%-13%。」

但在單一城市內，比如北京，左暉在2015年時就曾對媒體表示，鏈家在北京的市場份額約為55%—60%。這毫無疑問已夠得上壟斷標准。

貝殼旗下有包括鏈家、自如、德佑、中環、住商、21世紀不動產等多個品牌。在線下，貝殼擁有45.6萬經紀人與4.2萬家經紀門店；在線上，貝殼已經形成了2.26億套房源信息的樓盤字典庫，將交易和服務標准化。樓盤字典+經紀人，貝殼築起了它的商業護城河。

靠線上、線下的合圍，很少有買房人能躲過貝殼之手。

盡管貝殼極力辯解，但人們還是從貝殼的行為上找到了壟斷因子。

有觀點認為，貝殼利用自身優勢地位在一些城市提高二手房交易傭金，十分「強勢」。據此前多家媒體報道，今年年初，貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市將中介費由2%上調至3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。

不僅消費者，連開放商也不放過。貝殼在天津的206個項目，渠道費為3%以上的項目竟然有122個，有18個項目的渠道費超過了5%。

據說，2017年的某個論壇上,一位清華大學教授對鏈家網CEO彭永東說：「你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購房者。」

中信證券在去年7月發表的研報中指出，長期來看，貝殼能否真正定義房屋交易的基礎設施？這既是一個商業賽道的競爭問題，也是一個市場監管的問題。

左暉曾說，中國的中介費並不算高，大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，香港雖然是2%但是有預支費用。

言下之意，貝殼的野心還只是八字一撇，中介費上漲仍有空間。

2021年4月，北京對鏈家、我愛我家等6家涉嫌炒作學區房的門店進行停業整改。違法違規行為包括：以隱瞞等不正當方式誘騙消費者交易、擅自對外發布房源信息。北京列舉了嚴打的行為，就包括房地產經紀機構製造緊張氣氛、炒作學區房、哄抬房價行為等。更早之前，鏈家在上海、北京曾實施「獨家代理」模式，推漲房價，被住建委叫停。

這里要說一下，我們前面講過，這里二手房傭金賣家買家雙承擔，實際上是貝殼商業模式中擺脫虧損走向正財務循環的一個趨勢，從本質上講，貝殼選擇這樣的商業模式，走到這一步就是無法避免的，但究竟是不是額外利用了其局部地區居於壟斷地位的商業支配，還需要進一步觀察。

風光並非永遠無限

貝殼如此風光，不能不引起行業巨頭高度警惕。

如果說姚勁波的58同城們在貝殼眼裡已不足為慮的話，另兩家巨頭的進入則該引起貝殼的足夠警惕。

首先是易居聯手阿里天貓好房剛剛成為易居全資子公司，易居董事局主席周忻在發布會上信心滿滿地喊出「房產交易因我們而簡單」的口號，表示未來要實現平台每日活躍用戶300萬、年交易額超2萬億、年營收500億的目標。

其次是恆大推出的房車寶。

據恆大管理層在今年的業績會上披露，目前房車寶已有門店4.3萬家，去年交易規模（GTV）為1.2萬億元，預計在2021年底GTV達2.2萬億，進一步接近貝殼。

相比之下， 截至2020年末，貝殼找房旗下門店數約4.69萬，交易規模為3.5萬億元。如此看來，房車寶的規模正向貝殼步步逼近。

更重要的是，恆大已為今年房車寶進行更大規模的並購提供了充足的「彈葯」。3月29日，恆大官宣房車寶引入17家戰略投資者，融資額達163.50億港元。今年，恆大計劃將「房車寶」通過資本市場上市。

目前，房車寶上還大多是恆大的房源，後續能否如願成為開放平台尚未可知。不過，留給房車寶的市場空間仍舊很大。

據CIC報告估計，2024年全國房產交易總額可達30.7萬億元，2019年至2024年復合增長率可達到6.6%。貝殼目前其市佔率不到四分之一。

在整個市場仍處於一片藍海狀態下，貝殼依靠房源真實與經紀人規范化所構築的20年護城河能否禁得起後來巨頭們的強烈沖擊，誰也說不清楚。

也正如左暉所說，貝殼做的「難而正確」的事情，要走的路還很遠。而今他的離去，無疑給這份未竟的事業增添了更大的不確定性。

Ⅵ 北京我愛我家房地產經紀有限公司的歷史與榮譽

2010年12月，偉業我愛我家集團在第十二屆CIHAF中國住交會上榮獲2010年度「CIHAF中國房地產最佳綜合服務商」稱號。偉業榮譽1996年 偉業顧問首度榮登京城房地產銷售代理額榜首。 1998年 偉業顧問開展房地產投資顧問業務，突破了傳統房地產經紀公司的單一業務模式，為綜合服務體系的建立邁出了關鍵的一步 1999年 偉業顧問控股公司正式成立。同年，偉業顧問被北京市房地局評為首批房地產一級資質中介代理機構。2000年 偉業顧問控股公司組建我愛我家房地產經紀有限公司，正式進軍二手房交易市場。2004年 北京偉業商業公司正式成立。由此形成了投資顧問、營銷代理、商業管理、房地產金融、二手物業代理五大業務體系，建立了房地產綜合服務商的定位體系。同年，榮獲「中國房地產百強之星」華北榜首。 2005年 偉業顧問控股公司設立六大核心平台。同年，代理總額達69億，榮獲「中國房地產策劃代理百強企業華北區第一名」，並以3.31億的品牌價值名列中國代理顧問行第三名。2006年 偉業顧問大力開展全國業務並率先成立偉業天津公司。同年，代理總額達89億，榮獲「中國房地產最佳綜合服務品牌」，並以品牌價值5.65億名列中國房地產綜合服務機構前三名。 2007年 偉業顧問相繼成立沈陽、大連、武漢、濟南、青島分公司，並於全國四十餘個城市實施房地產綜合服務，代理總額達140億，於「2007年北京代理行年度排行榜」評選中蟬聯榜首並榮獲「2007中國房地產最佳服務機構」，企業品牌價值上升至7.8億，連續三年以30%的速度穩健增長。2008年 偉業顧問克服市場困境，業績平穩增長，全年代理總額達150億元，繼續保持3年來的上升態勢。並以品牌價值8.3億元，榮獲「中國房地產策劃代理機構華北區第一」 2009年 偉業顧問第五度蟬聯「中國房地產策劃代理百強企業華北區第一名」；並以9.27億元的品牌價值名列「2009」中國房地產策劃代理品牌價值「第五名」。同年，偉業國際度假地產營銷中心在京成立，開辟了異地項目地產代理銷售的新模式。我愛我家榮譽 2001 年，我愛我家公司先後成為「中國房地產協會會員」和「中國連鎖經營協會」會員。2001 年9月，公司領導參與建設部有關經紀人法規條例的制定。 2002 年1月， 我愛我家公司被中國房地產協會，中國房地產報社，北京市國土資源和房屋管理局，授予「中國房地產成功經營模式」稱號。 2003年1月，我愛我家入選「中國50創業新銳榜」。2003年3月，我愛我家成為北京市「朝陽區房屋中介自律維權協會」發起單位。 2003年9月，我愛我家榮獲「全國誠信示範建設單位」稱號。 2003年10月，我愛我家成為首批「央產房上市定點交易代理機構」。2003年初，我愛我家成為北京市經紀人協會發起單位。 2003年2月，我愛我家成為北京市住房指導價格信息採集單位。2004年初，我愛我家加入北京房地產中介行業協會。2004年4月，我愛我家榮獲第二屆經紀人國際論壇「中國經紀十大創新企業」獎。2004年12月，我愛我家被評為「信譽保證 消費者放心 誠信維權」示範單位。2003年-2005年，我愛我家連續被北京市工商行政管理局授予「守信企業」稱號。2003年-2005年，我愛我家連續三年被北京市工商行政管理局授予「守信企業」稱號。2004-2005年，我愛我家連續兩年被北京市房地產中介行業協會評定為「北京市存量房中介服務機構一級資質」。2005年12月16日，中國住交會組委會授予我愛我家「2005年度中國房地產中介代理機構年度大獎」。2006年2月，我愛我家被評為「東城區2006年度生產投資價格統計工作先進單位」。2006年2月，我愛我家獲得2005年度市城調系統房地產價格統計工作考核評比先進單位。2006年9月，我愛我家被評選為「中國房地產經紀百強企業」，綜合實力排名全國第三。 2006年9月，我愛我家被國務院發展研究中心和搜房網評選為「中國房地產經紀百強企業綜合實力第三名」；同時我愛我家控股公司董事長兼CEO劉田先生被搜房網授予「中國房地產經紀企業優秀企業家」稱號。2006年10月，我愛我家被中國房地產估價師與房地產經紀人學會授予「全國優秀經紀機構」稱號。2007年1月18日，我愛我家被搜狐焦點房地產網授予「2007中國地產新視角」－－「品牌經紀機構金橋獎」。2007年1月，我愛我家榮獲「十佳經紀機構獎」。2007年1月，我愛我家獲得東城區2006年度生產價格統計工作先進單位。2007年3月，我愛我家加入北京東城區房地產業協會，成為會員。2007年12月，我愛我家榮獲「2007年度中國房地產最佳置業服務商」獎。2007年12月，我愛我家在中介行業協會存量房網上簽約知識競賽中獲得入圍獎。2008年1月15日 ，我愛我家榮獲全國房地產經紀行業最佳僱主獎。2008年1月16日，我愛我家控股公司榮獲「中國地產經紀2007年度品牌經紀機構獎」。2008年4月，我愛我家榮獲「新浪最佳博客」獎。2008年5月，我愛我家被中介行業協會授予「北京市存量房中介服務機構 2007年度一級」單位。2008年6月，我愛我家被《中國企業家》雜志社評選為「2008年度最具成長性的新興企業」2008年7月30日，我愛我家董事長劉田先生代表整個房地產經紀行業在秦皇島進行了奧運火炬的傳遞。2008年12月，我愛我家獲得第三屆東四奧林匹克運動會「最佳精神文明獎」。2008年12月，我愛我家獲得東四奧林匹克社區第三屆殘疾人運動會「特殊貢獻獎」。2008年12月，中介行業協會為我愛我家頒發「賑災助學、奉獻愛心」榮譽證書。2005年-2008年，我愛我家被地稅部門授予「納稅信用A級企業」證書。 2009年1月，北京體育休閑產業協會為我愛我家頒發「首屆「我愛我家」杯北京社區民俗趣味運動會突出貢獻獎」榮譽證書2009年3月15日，成為北京人民廣播電台愛家廣播《消費者熱線》消費維權綠色通道成員單位。2009年1月榮獲Home V視頻看房網2009年樓市奧斯卡北京我愛我家房地產經紀有限公司「最佳經紀公司獎」2009年5月，我愛我家榮獲「2009年中國十大品牌房地產中介機構」光榮稱號；2009年5月，我愛我家榮獲「中國房地產經紀最佳僱主企業獎」。 2009年5月，我愛我家被北京市房地產中介行業協會評定為「北京市存量房中介服務機構2008年度一級資質」。2009年7月，我愛我家被評為「1999-2009中國網路房地產十周年全國十大房地產經紀品牌企業」。2009年10月，我愛我家獲得第四屆東四奧林匹克社區運動會「特殊貢獻獎」 2009年11月，我愛我家獲得第四屆東四奧林匹克社區運動會「最佳精神文明獎」。2010年1月，國家統計局因我愛我家在北京市2009年應急調查工作中表現突出，為有效應對經濟危機提供了數據支持，而獲得榮譽證書。2010年1月，我愛我家被評為「國慶60周年安全保衛工作先進單位」。2010年6月，我愛我家在倩碧-中智2010足球邀請賽獲得「體育道德風尚獎」。2010年7月，我愛我家獲搜房第二屆「搜房杯」經紀人羽毛球大賽團體季軍。2010年9月，2010北京房地產展示交易會授予我愛我家「最值得信賴的中介機構」獎。2010年10月，北京我愛我家房地產經紀有限公司的「以ERP為核心的企業經營管理模式」和「三網合一式的企業發展模式」在「中國房地產經紀行業發展年會」案例評選中被中國房地產估價師與房地產經紀人學會評為優秀案例

Ⅶ 我愛我家上二手房傭金和稅怎麼算

一、正常過戶

1. 個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件，一是家庭唯一住宅，二是購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

2. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

3. 契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

4. 測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月後新政策房改房測繪費標准：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

5. 二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

6. 登記費：（工本費）80元 共有權證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

二、贈與過戶

1、費用：免徵營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑶契稅的徵收 不論房產什麼情況都需要徵收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣

2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權 證復印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

三、繼承過戶

1、繼承房產的費用有：⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人 註：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

2、所需材料：⑴公證處需要 原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。 註：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。

四、析產

析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標准，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。

(7)我愛我家交易額擴展閱讀

依據物價局相關文件規定，房產交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收取；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。

比如，一套房產的成交額為100萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=100萬元×3%=3萬元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為3萬元整。

再比如，一套房產的成交額為1100萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=1100×0.5%=5.5萬元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為5.5萬元整。