㈠ 旭輝集團11月大裁員是真的嗎
營部將更名為客戶關系部，並入到運營中心；總裁辦公室和戰略經營部則合並為總裁辦公室。同時，成立綜合管理中心，下轄人力資源部、學習發展部、行政部、總裁辦公室以及數字科技部。
據悉，此次調整後，旭輝在集團層面僅存營銷中心、運營中心、財務資本中心與綜合管理中心四大碼寬中心，下轄19個部門。
同時，原上海區域集團與皖贛區域合並，組建成立新的上海區域集團。
此外，旭輝還進行了部分人事調整。
任命黃暉為集團投資管理部總經理，主持集團投資管理部工作，免去其集團投資拓展中心副總經理兼投拓管理部總經理職務；任命趙欣為集團產品管理部總經理，主持集團產品管理部工作，免去其東南區域副總裁兼設計管理部總經理職務；任命寧靜鞭為集團總裁辦公室主任，主持總裁辦公室工作，免去其集團戰略經營部總監職務；任命葛明為集團綜合管理中心總經理，主持綜合管理中心工作，免去其人力發展中心總經理職務；任命集團副總裁方軼群為上海區域集團總裁，主持工作；任命耿旻黎為山東旭輝銀盛泰集團總裁，主持山東旭輝銀盛泰集團的日常經營管理工作
另外，周鐵群將不再任山東旭輝銀盛泰集團總裁，俞能江不再任皖贛區域集團遲滾亮總裁職務，均另有任用。
11月1日，旭輝控股集團發布公告稱，已暫停支付集團境外融資安排項下所有應付的本金和利息。
截至公告日，旭輝控股集團的境外債務總額約為68.5億美元備宴，暫停支付的款項達到約4.14億美元。
旭輝在公告中表示，集團將全力保交付、保經營及維護境內融資，為所有持份者保存價值。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，集團正厲行節約，採取減省成本的措施，包括縮減非核心、非必要的營運和支出，削減高級管理人員的薪酬福利和一般員工的差旅補助和津貼。
據焦點財經此前報道，7月27日，旭輝宣布了組織和人事調整。
具體來看，設立地產開發平台、商業平台、代建平台以及職能平台等四大平台，加速向城市綜合運營服務商轉型；CEO林峰則親自主抓職能平台、兼任旭輝商業總裁，統管各房地產+業務；原東南區域總裁汝海林升任旭輝控股執行總裁，主持地產開發平台的日常工作。執行董事陳東彪出任旭輝建管董事長，主抓代建板塊，同時兼任旭輝集團董事長，負責對外公共事務統籌。
㈡ 以終為始，企業當自強不息——專訪旭輝集團潘皓琦
作為旭輝集團的資金管理人，潘皓琦在《商業評論》的專訪中分享了房地產行業的資金管理經驗，暢談了企業永續經營的要素及領導者必備的職業素養，同時也回顧了在中歐國際工商學院就讀CFO課程時的學習收獲。
采訪約在上海浦東的一家咖啡館，潘皓琦比約定時間早到十分鍾，深色的西裝搭配黑色的外套，穩重而嚴謹。在正式接受中國管理第一刊《商業評論》編輯采訪前，潘皓琦迅速處理好手頭所有的事情，准點開采，准點結束，然後又匆匆轉戰下一場商務洽淡。在見到他之前，他剛從一個合作夥伴那裡提前五分鍾趕來，作為「中國房企前25強」的資金管理人，也許只有這樣縝密的時間管理能力才能讓他在自己的專業領域游刃有餘。
采訪中，潘皓琦不止一次提出「邏輯」這個詞。他認為，旭輝集團之所以能取得現在的業績，源於旭輝在 發展中一直遵循自己的邏輯 。換句話說，就是企業的發展要找准市場的規律，踏准市場的節奏，並將此貫穿始終。聯想到媒體曾給旭輝集團董事長林中送過一個雅號——地產戰略家，所謂天時、地利、人和，也許莫過於此。
在中國管理第一刊《商業評論》的專訪中，作為旭輝集團的資金管理人，潘皓琦不僅分享了房地產行業的資金管理經驗，暢談了上市房企的現代管理制度的優勢，同時還回顧了在中歐國際工商學院就讀CFO課程時的收獲。
商業評論： 很多人都評價現在的產地產行業已步入高庫存、低利潤的白銀時代，您如何看待地產行業未來三年的發展趨勢？
潘皓琦： 從旭輝的成績來看，2015年已經順利完成銷售額302億，業界有人評價實現了「彎道超車」，目前已躋身全國25強。所以，高庫存一說我認為並不能一概而論。
不可否認，房地產白銀時代是時下一個比較熱門的提法。實際上，黃金也好，白銀也罷，其實都是貴金屬，這說明房地產仍然處在一個好時代。談到去庫存，我認為主要是指三、四線城市的一些樓盤，從北、上、廣、深這些一線城市來看，這方面幾乎沒什麼問題。
去庫存是一個結構性的話題，在三四級城市來看需要去庫存，但是在一二線城市反而是需要控制價格。未來2-3年的房地產趨勢，我認為依然會存在調控的風險，因為房地產本身就是一個周期性非常強的行業，基本以3-4年為一個周期。如果把2014年看作是近期的低點，那麼2016年應該是一個高點，2017-2018年則會是一個拐點，但這個拐點的出現的時間以及力度將與城市的特徵會有很大關系。
從整體來看，一線城市房價整體仍然會上升，即使下降，也會觸底後呈V型反彈，但是二線城市有可能會是一個U型，而一些三、四線城市有可能則是L型的。
商業評論： 旭輝集團作為地產行業的優等生，未來三年有怎樣的布局？
潘皓琦： 旭輝一直堅持在一、二線（強一線）城市布局，目前集團95％土地儲備也都在這些地方。未來，這個布局的邏輯仍然不會改變。從速度看，旭輝每年將重點進軍1-2個城市，在目前已形成的長三角、環渤海、中西部區域戰略目標的基礎上繼續深耕細作，最終實現全國覆蓋20-25個「擁有持續性人口導入的城市」的大格局，也為旭輝未來成為千億級房企夯實基礎。
在產品打造上，旭輝一直以來都堅持「721」產品戰略，即「70%住宅，20%銷售型商辦，10%其他創新類產品」。自2014年下半年起，基於對市場需求的准確把握，旭輝將剛需與改善型產品的比重從8:2調整至5:5。這樣的戰略部署主要源於旭輝對房地產行業周期性及政策性較強的充分認知，而首置及首改受到政策的影響較小，某種程度上可以規避政策帶來的風險。雖然住宅產品的利潤率相對較低，但旭輝通過快開盤、高周轉來提高自有資金的利用率，這一整套的邏輯是旭輝基於對中國地產行業的一個判斷所做的選擇。
戰略是企業未來十年奮斗的目標，戰術則是三年的目標，在企業的成長中，戰略與戰術的良好配合是成功的關鍵。此外，我認為， 一個正確的戰略加上堅定的執行一定會有一個好的結果 ，反之，如果一個錯誤的戰略加上堅定的執行，將成為災難。
商業評論： 在經濟持續走低的形勢下，您對大眾的地產投資決策有哪些建議？
潘皓琦： 從投資的角度來看，北、上、廣、深這樣的一線或者強一線城市的市中心小戶型是不錯的投資產品。因為城市本身的人口具有持續導入性特徵，市中心地段又比較稀缺，小戶型總價不高，但租金回報性卻很好。
但從總體來看，我建議大家要分散投資，因為房地產與股票一樣，都是一個周期性的產品，有峰有谷。如果偏愛房產，大家不妨在市場比較冷的時候入手，這樣的投資成本較小，風險也較小。
實際上旭輝也有一個「逆周期」拿地的習慣，在市場低谷的時候多拿點地，在市場高峰的時候要少拿點地。在高峰時，我們拿地的策略就是「檢漏」，我們會參加很多地塊的參拍，但是我們不會在熱門地塊上跟人家硬拼，因為那種拼下來就是拿地王、單價地王、總價地王、拿錯地會嚴重滯後企業的發展。2012年下半年其實是非常好的買地周期，但大家口袋裡沒有「子彈」，想買買不了。2014年下半年和2015年上半年也是一個很好的周期，2014年底集團拿下的上海洋涇板塊就是如此。
商業評論： 在外人眼裡房企是暴利行業，那麼在您眼中，您是如看待房地產行業的？
潘皓琦： 在黃金十年中，房地產的凈利潤率曾高達30-40%，所以那時候的房地產行業想說不暴利也不大可能。但是從去年的數據來看，上市房企的凈利潤率在9%左右。
那麼，為什麼大家還是對房地產有暴利的印象？主要在於一套房子的總價較高，房地產單向的銷售收入較高，絕對利潤較高。但作為業內人士，我很清楚，房地產的投資周期比較長、對資金的要求很高，因此單純從利潤率上來看算不上很高。
商業評論： 一家房企要實現永續經營需要具備哪些要素？
潘皓琦： 大海航行靠舵手。我覺得任何一家企業永續經營首先都需要有一個很好的戰略， 領導者站的有多高，企業才能走多遠 。其次，有一個好的管理層對企業的成長也非常重要，特別是民營企業。以旭輝地產為例，各行各業的精英構成了旭輝的管理層，這種「讓專業的人干專業的事」的企業制度是保證旭輝每年以復合增長率超50%向前跑的重要因素。
此外，旭輝內部還有一個「旭日生培養計劃」，主要從全國985、211高校里選擇優秀研究生進行培養，未來的旭輝總裁將從這些年輕人中產生。
商業評論： 您認為，從事資金管理工作的人士必須具備哪些職業素養？
潘皓琦： 資金管理貫穿於整個房地產投資的全鏈條，包含投標付保證金，拿到地後付土地款，後續開發建設支付工程款，銷售之後通過銀行按揭回籠資金等。從財務角度來講，共分為會計核算、資金管理、稅務三個板塊。
我認為，從事資金管理這一行，首先需要的是 對企業的忠誠 ，這一點非常重要。第二是要有縱覽房地產運營 全局的視野 ，從微觀到宏觀，缺一不可。第三要 對 金融 產品非常熟悉 ，最後還要有 較強的創新意識 。
談到創新，我認為創新是企業長遠發展的驅動力。從資金管理角度看，創新在於用最合適的產品匹配企業的運營，譬如當銀行的開發貸已經無法滿足企業需求時，就需要在融資或資金管理上進行創新。旭輝曾首次將「商業地產證券化」引入國內，成為行業內資金管理創新的一個典範。
商業評論： 在您加入旭輝之後，對您影響至深的一件事是什麼？
潘皓琦： 銀行到房地產，從專業角度來看似乎變化不大，但是從管理角度來講，挑戰非常大。在銀行，面對的是一些微觀的指標和壓力，但是轉到房地產行業後，要直面資本市場，加上上市公司對財務要求更細更高，可謂挑戰與機遇並行。
旭輝內部一直強調「護城河」的守業人文化，即財務和法務是天然的護城河，不容失敗。印象最深刻的是有一次公司接了一個項目，要求在30天內做30億的融資，超出一天，就要承受300萬的滯納金。那一個月的驚心動魄至今難忘，因為誰都知道失敗的後果是什麼。但是我們一直告訴團隊，消滅合理，挑戰極限，使命必達，所以，在項目所有人的努力下，最後提前3天完成指標。
商業評論： 作為高層管理人員，需要具備前瞻的管理理念，您曾就讀過中歐國際工商學院的CFO課程，有沒有哪些課程內容或師長讓你格外受益？
潘皓琦： 學無止境，學海無涯。旭輝的企業文化中很重要的一點就是號召大家努力學習，我們去年成立了自己的企業大學。作為一個金融出身的半專業人士，我也急需提升自己資金管理以及財務方面的知識，因此董事長以及部門領導推薦我到中歐就讀CFO課程。
在中歐的學習時間雖然不長，但系統的課程設置讓我收獲良多。我個人印象最深的是黃鈺昌教授的績效管理、夏大慰教授的博弈論、謝嘉倫教授講的資本管理。很多人曾討論商學院課程的價值到底體現在哪裡，其實我想說，每個人的學習收獲一定不一樣，如同一個蘋果，有人覺得酸，有人覺得甜，也有人覺得酸甜適中。對我而言，教授們的方法論幫助我理清了思路，使得原本我不擅長的環節如同撥雲見日般清晰明朗，這就足夠了。
課堂以外，我們班級群里不僅會熱火朝天地討論專業知識，還會組織一些戶外活動，釋放大家的壓力。事實上，我們旭輝集團也一直堅持組織「行無止，心無疆」戈壁挑戰賽，倡導大家健康生活，快樂工作。
商業評論： 如果能夠充分自由地選擇，您有沒有想過另外一種生活方式？
潘皓琦： 在進旭輝以前，我照顧家裡比較多，但是現在工作上的需求使得我對自己的要求也越來越高，如何在工作、學習和生活中平衡挺考驗我的。
我們公司也一直強調要在工作和生活中找到平衡，並經常開展員工家庭日活動，同時提倡大家提升工作效率，避免不必要的加班。我希望未來自己會在公司的這個氛圍下逐步調整節奏，在公司未來地產加金融的雙核驅動的布局下，不斷學習，讓個人的事業再上一個台階，和旭輝一起實現夢想。與此同時，我也會兼顧家庭，因為家庭是社會的基礎細胞，中國夢、公司夢、個人夢，缺一不可。
約稿，采訪，排版，合作請發郵件：[email protected]
㈢ 房企「第一軍團」年報掃描：告別市場紅利，重視現金流
3月31日，隨著恆大2019年業績會落槌，中國房地產「第一軍團」——萬科、恆大、碧桂園、融創2019年銷售業績悉數浮出水面。
6308億元，6011億元，5522億元（權益），5562億元。
3月31日，隨著恆大2019年業績會落槌，中國房地產「第一軍團」——萬科、恆大、碧桂園、融創2019年銷售業績悉數浮出水面。
近期，上市房企陸續披露2019年業績，規模、利潤雙雙增長，土儲充裕，負債可控，構成了頭部房企良好的基本面。
但與此同時，隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態化，一些指標開始走低，比如毛利率和凈利潤率。利潤率下滑的現象覆蓋整個行業，除融創外的「第一軍團」均出現盈利能力下降，「利潤王」中海、「穩健先生」龍湖也未能倖免。在一些財務分析人士看來，這意味著房企正在告別市場紅利。
因此，當融創宣稱謹慎並購，並試圖將手中的持有型項目出讓時，房地產業的「風向」似乎開始變了。2020年第一季度，在新冠肺炎疫情的疊加影響下，房地產業不再有以往常見的高昂情緒，降速、維穩正在成為今年的主流思路。
這一次，他們能安全著陸嗎？
利潤都去哪了？
2019年，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，下降2.5個百分點。在連續兩年增長後，萬科的房地產業務毛利率出現下滑。
2019年，「利潤王」中海的毛利率為33.7%、凈利率為25.4%，在連續兩年走高後也出現下滑。以穩健著稱的龍湖，去年毛利率為33.6%，核心稅後利潤率為15.5%，後一個指標已連續兩年下降。遠洋集團的凈利率低至8.18%，連續三年下滑。
實施了「以價換量」策略的恆大，毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，降幅達到8.4個百分點。
2019年，旭輝、華潤、新城控股等大型房企都出現利潤率下滑的現象。頭部房企中，僅融創的毛利率從2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但這並不是一個高水平。
利潤率普遍下降，反映出房企盈利能力下降的現實。從頭部房企的年報中不難看出，這主要源於銷售價格增長乏力，以及各項成本的提高。
價格方面，除了「以價換量」策略外，各地出台的「限價令」，成為「蠶食」利潤的重要因素。近幾年，北京的商品房項目在備案時，普遍面臨因價格過高而不能獲批的情況。這不僅延遲了項目的入市時間，而且因此增加了資金成本。
成本提高則是近幾年的大趨勢。克而瑞研究中心指出，去年中海地產新增土儲樓板價約為9994元/平方米，同比大幅增長61%。考慮到房地產開發的周期性，這不僅影響當下，還會影響到以後的業績表現。高盛預計，中海地產今年毛利率將會進一步下降至32%。
融創則面臨著融資成本和銷售成本的壓力。2019年融創的平均融資成本為8.1%，高於2018年的6.8%。去年融創銷售成本的增幅達到36.6%，明顯高於銷售額20%的增幅。但由於融創有超過六成的土地通過並購獲得，土地成本較低，才得以維持其利潤率不降。
有財務分析人士指出，利潤率下降，說明房企正在告別此輪市場紅利。在我國過往的房地產周期中，這並不罕見。
由於樓市調控頻發，企業在保持銷售增速的同時，很難兼顧對利潤的追求。以萬科為例，2010年至2016年，萬科的房地產業務毛利率從29.61%一路下滑至18.5%。藉助本輪市場紅利，到2018年，該指標一度回升至29.7%的高位，但2019年再度下滑。
實際上，在2019年的中期業績中，萬科的利潤率就已出現下滑。去年8月，時任萬科集團財務負責人的王文金錶示，隨著地價占售價比的不斷提升，未來毛利率下降是行業長期趨勢。今年3月，萬科總裁祝九勝再度表達了這一觀點。
這種看法已成為行業共識。3月31日，恆大集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在業績會上表示，「房地產黃金時代沒有了」。
保衛資金鏈
正因意識到這一趨勢，在2020年的業績目標制定中，大型房企普遍顯得保守。
萬科、碧桂園均未公布2020年銷售目標。考慮到新冠肺炎疫情的影響，手握8000億可售貨值的融創，將銷售目標調整到6000億的水平。向來保守的龍湖，設定的今年銷售目標為2600億，僅比去年實際銷售額提高了7.2%。
雖然部分企業仍有規模追求，但在2020年，大型房企設定的銷售目標增幅普遍在20%以內。其中，新城控股制定的銷售目標為2500億，甚至低於去年的實際銷售水平（2708億元）。
相對於單一的規模指標，企業考慮更多的是整體安全。在近期的業績會上，保證財務穩健、現金流安全，成為房企管理層口中的高頻詞彙。富力就明確了今年的降負債目標，碧桂園則強調抓現金流。
「今年本來不想提銷售目標的，我們認為銷售目標不太重要。」3月27日，融創中國董事局主席孫宏斌在業績會上表示，到了這個規模以後，利潤與降負債已經變成第一位，公司希望穩健、安全，通過提高綜合競爭力來提高利潤。
不僅如此，近年來持續並購的融創，也開始謹慎面對並購市場。孫宏斌認為，今年的並購機會會增加，但好標的可能不會太多，所以公司會十分謹慎。同時，融創正在嘗試出售旗下的文旅、酒店、商業等持有型物業，並降低融資成本。
去年剛剛完成一宗大幅並購的世茂，也表達了類似的觀點。世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇指出，今年的收並購有更大的機會，但對收並購的標准會更嚴格、質量更好，「不一定會跟去年一樣這么多的並購動作」。
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出，房地產業因其需求的剛性和周期波動規律，有著相對較強的耐受力，但疫情的影響仍然不可忽視。比如，今年前兩月的銷售規模普遍下滑，會使房企面臨短期的資金壓力。此外，雖然已在陸續復工，但疫情後的市場復甦前景，也存在一定的疑問。
另據21世紀經濟報道了解，出於降費增效的需要，以及新冠肺炎疫情帶來的外部壓力，很多企業已經啟動了薪酬、架構、人事等制度的調整。其中，降薪現象在房地產業已頗為普遍。另有不少房企啟動了管理架構調整和人員裁撤，其中涉及碧桂園、融創、華夏幸福等大型企業。