摘要
利潤： 18 年盈利增速明顯回落， 19 年一季度凈利潤有所好轉。 18年A股非金融上市公司整體營業收入、營業利潤和凈利潤增速同比大幅下滑，凈利潤增速轉負，但19年一季度凈利潤增速回正，未來盈利能否繼續改善有待觀察。18年各行業中，建材及鋼鐵行業盈利增速雖然較高，但漲價效應正在逐漸消退，石油石化、食品飲料、國防軍工及基礎化工行業盈利狀況較優，受貿易的影響，通信和電子元器件等行業在一定程度上受到沖擊，房地產行業盈利增速在各行業中處於中上的位置，但考慮到房地產行業盈利的滯後性以及高周轉策略或難以為繼，未來盈利和現金流的持續性不容樂觀。
現金流： 19 年一季度企業融資情況有所改善。 A股非金融上市公司自由現金流轉正，主要由房地產行業銷售商品及提供勞務收到的現金大幅上漲，帶動經營性凈現金流增加所致。同時18年企業融資環境偏緊，籌資現金流覆蓋資金缺口的能力趨弱，而19年一季度，寬信用政策效果逐漸顯現，社融有所回暖，籌資現金流/自由現金流缺口的比例約為60%，同比增加了7個百分點。分行業來看，18年自由現金流同比普遍回升，籌資現金流大體回落，而19年一季度末籌資現金流同比減少的行業有所縮減。18年房地產行業自由現金流同比增幅較大，籌資現金流同比大幅下降，建築行業自由現金流缺口與17年基本持平，對外部籌資依然較為依賴，其他行業情況有所分化。
資本結構：債務負擔微增，民企杠桿率走高。 截至18年末A股非金融上市公司負債率略有上升，19年一季度末整體資產負債率環比年初略微上升0.1個百分點。微觀數據看，18年末負債率同比降低的企業佔比減少，19年一季度末佔比環比年初繼續減少，說明18年及19年一季度企業杠桿率情況沒有得到明顯的改善，並且地方國企及央企杠桿較為穩定，民企杠桿率走高。此外，債務結構呈現短期化。分行業來看，房地產和建築行業上市公司資產負債率仍舊是最高的，超過70%，且截至18年末及19年一季度末房地產行業整體負債率並未有所改善，依舊是高杠桿模式，建築行業18年末及19年一季度末資產負債率有所下降。供給側改革相關行業比如煤炭、鋼鐵、建材、有色行業18年末資產負債率較17年末均有不同幅度的降低，其中建材及鋼鐵行業降杠桿明顯，其他負債率明顯降低的行業還有基礎化工、國防軍工、紡織服裝及食品飲料等。
償債能力： 19 年一季度短期償債能力有所增強。 18年末A股非金融上市公司整體速動比率約0.78，較17年下降0.01，並且貨幣資金/短期債務指標出現明顯回落，但是19年一季度有所好轉。分行業看，從絕對水平來說，鋼鐵、電力及公用事業、綜合、有色行業的短期償債壓力較重，18年末行業貨幣資金對短期債務的覆蓋率均低於50%，輕工製造、基礎化工、農林牧漁、交通運輸及機械行業也都在70%以下的偏低水平。而食品飲料、傳媒、餐飲旅遊、計算機、家電等下游消費行業資金相對充裕，短期償債能力較強；從變化上講，去年多數行業短期償債能力回落，而19年一季度僅有3個行業環比年初短期償債能力繼續下滑，償債能力有所改善。
盈利能否持續改善尚待觀察，融資端改善較為關鍵。 整體來看，18年年報數據凸顯了一些問題，如在企業盈利方面增速下滑較為嚴重，籌資現金流對自由現金流缺口覆蓋能力弱化，民企杠桿有所上升，以及貨幣資金對短期債務的覆蓋率降低等，而19年一季報顯示凈利潤、融資及短期償債能力方面得到一定改善。去年受到經濟下行等影響，且風險事件頻發，風險偏好下降，融資環境收緊一定程度上對企業籌資及經營等方面產生負面影響。在19年一季度寬信用政策效果逐漸顯現，社融逐漸企穩後，企業盈利的持續恢復尚待觀察，融資端未來能否繼續改善是決定企業信用風險的關鍵因素。
1。 利潤：18年盈利增速明顯回落，19年一季度凈利潤有所好轉
18 年 A 股非金融企業整體營業收入、營業利潤和凈利潤增速相較 17 年大幅下滑，凈利潤增速轉負。 具體來看，2018年A股非金融企業整體營業收入同比增速由2017年的19.5%降至12.7%，營業利潤同比增速從17年的39.4%降至4.0%，凈利潤同比增速從17年的31.3%降至-5.4%，同比增速均有所降低，企業盈利指標有所惡化。
微觀層面來看，2018年虧損企業佔比有所提高，從17年的8.7%上升至11.0%；凈利同比下滑的企業佔比較17年有所增加，從24.0%提高到30.3%，增加了約6個百分點。整體來看，上市公司宏微觀層面數據均反映了企業盈利有所惡化。
19 年一季度盈利指標出現分化，營業收入及營業利潤增速繼續下滑，凈利潤增速轉正，可持續性有待觀察。 從盈利同比指標看，2019年1季度A股非金融企業營業收入、營業利潤同比增速分別為9.4%及2.2%，較18年繼續下滑，而凈利潤增速回升至1.3%，從凈利潤增速來看，19年一季度盈利情況相較於18年有所好轉，但可持續性尚待觀察。
微觀層面數據顯示19年一季度盈利情況繼續下滑。19年1季度A股非金融企業凈利潤為負的企業佔比為11.2%，相較於18年全年11.0%略微升高，考慮到企業盈利有季節性規律，同期更有可比性，18年1季度虧損企業佔比為6.5%，19年1季度與之相比虧損企業增多較為明顯。19年1季度凈利潤同比下滑的企業佔比為30.8%，較18年同期的25.3%有所增加。
對應到行業來看， 2018 年各行業中，此前受益於供給側改革的建材及鋼鐵行業盈利增速較高， 石油石化、食品飲料、國防軍工及基礎化工行業盈利增速在各行業中排名靠前，煤炭、建築、電力及公用事業行業盈利增速雖為正但也偏低。紡織服裝、計算機、機械、有色金屬及農林牧漁行業凈利潤下滑幅度較大，通信和電子元器件等行業在一定程度上受到貿易沖擊。2019年一季度，通信行業凈利潤同比大增，受貿易影響有所緩和，國防軍工、綜合、餐飲旅遊及計算機等行業盈利增速較高；農林牧漁、鋼鐵、有色金屬、汽車、基礎化工及傳媒等行業同比來看盈利下滑較為明顯。
房地產行業盈利增速在各行業中處於中上的位置 ， 其中房地產行業18年利潤總額增速為20.4%，凈利潤增速9.8%，由於房地產採取預售制度，銷售收入反映到報表上有一定滯後性，18年的利潤更多反映的是前期市場銷售情況。19年一季度房地產行業凈利潤增速約為16.0%，一定程度反映18年銷售收入在今年結轉情況。18年地產行業現金流改善主因很多房企採用了高周轉策略，但結合房企拿地等數據來看，拿地數量及面積18年3季度以來同比增速為負，土地購置費增速明顯下滑，高周轉或難以為繼，未來房地產行業盈利和現金流的持續性均不容樂觀。
2。 現金流： 19 年一季度企業融資情況有所緩和
18 年企業自由現金流轉正。 2018年年報顯示A股非金融企業經營性凈現金流同比增長約30%，而投資性凈現金流的一直為負數，且絕對值同比增長近2%，導致企業自由現金流轉正，A股全部非金融企業18年自由現金流合計約為1795億，較17年大幅增多6956億，主要由房地產行業銷售商品及提供勞務收到的現金大幅上漲，18年房地產行業現金流周轉加快，帶動房地產行業經營性凈現金流增加所致。2019年一季度非金融上市企業經營性凈現金流合計為負，有季節性原因，但相比18年一季度同比有所增加，現金流缺口環比走擴。
18年企業融資環境偏緊，籌資現金流覆蓋資金缺口的能力趨弱，19年一季度有所緩和。 14年到16年非金融企業籌資現金流一直處在逐年增長的狀態，特別是15年和16年，低利率刺激了企業融資規模的快速增長，而18年上半年在金融去杠桿、資管新規影響下，非金融上市企業籌資現金流大幅減少，此後受經濟下行壓力及風險偏好降低等因素影響，企業融資環境繼續收緊。2018年A股非金融企業籌資凈現金流合計僅有約311億元。19年一季度，寬信用政策效果逐漸顯現，社融有所回暖，企業融資的規模環比有明顯增加，19年一季度籌資現金流合計約為5505億元，籌資現金流/自由現金流缺口的比例約為60%，同比去年一季度增加了7個百分點。
微觀數據來看， 對於自由現金流缺口，2018年A股非金融上市公司中，有超過43%的企業自由現金流缺口走擴，相較於2017年的57%有所下降，2019年一季度與18年基本持平，企業自由現金流情況有所好轉。
籌資現金流看，2018年非金融上市公司中籌資現金流同比增加的佔比約40%，較17年的54%大幅下降，融資環境趨緊，2019年一季度有所好轉，非金融上市公司籌資現金流同比增加的佔比約為48%。當把籌資現金流和企業自由現金流缺口放在一起考察的時候，我們發現企業籌資現金流對自由現金流缺口的補償也有所趨弱，兩者之差減少的企業佔比在18年末有顯著增加，由17年的47%增加至18年的51%，19年一季度有所下降至與17年持平。
18 年行業自由現金流同比普遍回升，籌資現金流大體回落。 總體來看，我們關注的27個行業中，22個行業2018年自由現金流同比回升，特別是房地產、家電、電力及公用事業、基礎化工等行業改善較為明顯。自由現金流惡化的行業包括石油石化、煤炭、機械、國防軍工及商貿零售。從籌資現金流角度來看，2018年絕大部分行業籌資現金流同比都在減少，未減少的行業僅有建築業及商貿零售，融資環境收緊對各行業影響較為普遍，而2019年一季度籌資現金流同比減少的行業縮減為12個，從行業上看融資環境也有所改善。
非金融企業負債率有所回升。 我國去杠桿雖取得積極進展，但總杠桿仍然偏高，18年下半年後由去杠桿逐步轉為穩杠桿。具體來看，截至18年末A股非金融企業整體資產負債率為60.69%，較2017年底59.94%的負債率上升0.75個百分點，一定程度上說明非金融企業杠桿率初步得到控制。2019年一季度末A股非金融企業整體資產負債率為60.79%，環比年初略微上升0.1個百分點。
微觀數據看，負債率同比降低的企業佔比減少，2017年只有不到一半的上市非金融企業實現了降杠桿，18年末資產負債率同比降低的企業佔比也只有41%，說明18年企業杠桿率情況沒有得到明顯的改善。19年一季度末資產負債率同比降低的企業佔比環比年初約下降0.28個百分點。
地方國企及央企杠桿較為穩定，民企杠桿率走高 。截至18年末A股非金融央企的資產負債率(整體法)為61.73%，高出平均水平約1個百分點，地方國企平均為60.09%，而上市民營企業只有56.33%。 從杠桿率變動情況看 ，18年末央企和地方國企整體法計算的資產負債率較17年末微幅降低，其中地方國企整體法計算的資產負債率較17年底降低約0.06個百分點，央企整體法計算的資產負債率較17年末降低約0.23個百分點；19年一季度末非金融央企杠桿率較年初略微升高0.84個百分點，非金融地方國企杠桿率有所降低。民營企業杠桿率則出現抬升，整體法計算的資產負債率從17年底的53.62%提高到18年底的56.33%，上升約2.72個百分點，截至19年一季度末，民企杠桿率與年初基本持平。
債務結構短期化。 18年A股非金融企業流動負債佔比明顯增加，18年末流動負債佔比為72.45%，較2017年底的71.67%增加0.78個百分點。這是因為18年市場風險偏好下降，債市及非標違約頻繁，部分企業融資成本抬升，企業以短期融資滾動長期債務、控制融資成本的顯現很普遍。
分行業來看，房地產和建築行業 上市公司資產負債率仍舊是最高的，超過70%，且房地產行業較17年末並未有改善，整體負債率反而增加了1.1個百分點，依舊是高杠桿模式，19年一季度末房地產行業杠桿率與年初基本持平；建築行業18年末資產負債率同比下降0.6個百分點，19年一季度末較年初約下降0.1個百分點。 供給側改革相關行業 比如煤炭、鋼鐵、建材、有色行業18年末資產負債率較17年末均有不同幅度的降低，其中建材及鋼鐵行業降杠桿明顯，資產負債率分別降低4個百分點和3.7個百分點。19年一季度末二者進一步降低，建材行業資產負債率降至40.73%，鋼鐵行業降至57.33%。 其他負債率明顯降低的行業 還有基礎化工、國防軍工、紡織服裝及食品飲料等，其中基礎化工行業18年末資產負債率為50.57%，較17年末下降約3.5個百分點，主要因為18年基礎化工行業盈利能力明顯好轉，帶動收入及經營現金流走高，同時產能擴張不明顯，使得資產負債率有所下降。
下遊行業分化明顯 ，通信、商貿零售、傳媒、電子、計算機行業杠桿率有所抬升，而食品飲料、紡織服裝、餐飲旅遊等債務負擔明顯回落。
4。 償債能力： 19 年一季度短期償債能力有所增強
在分析現金流時，我們發現18年非金融企業 籌資現金流覆蓋資金缺口的能力趨弱，貨幣資金增速放緩；另一方面杠桿率沒有顯著去化，並且民企出現了杠桿率走高的情況，債務結構短期化，企業償債能力趨於弱化，而19年一季度有所好轉。 具體來看，18年末A股非金融企業整體速動比率約0.78，較17年末下降0.01，並且貨幣資金/短期債務指標出現明顯回落，從17年底的95.7%降至18年底的91.1%，但是19年一季度有所回升至104.2%，18年主要源於貨幣資金增速減緩而短期債務大增，18年A股非金融企業貨幣資金同比增長6.9%，而短期債務增速為12.3%。
分行業來看， 我們以貨幣資金/短期債務衡量行業的短期償債能力，從絕對水平看，鋼鐵、電力及公用事業、綜合、有色行業的短期償債壓力較重，18年末行業貨幣資金對短期債務的覆蓋率均低於50%，輕工製造、基礎化工、農林牧漁、交通運輸及機械行業也都在70%以下的偏低水平。而食品飲料、傳媒、餐飲旅遊、計算機、家電等下游消費行業資金相對充裕，短期償債能力較強。
18年多數行業短期償債能力回落，行業分化明顯，19年一季度償債能力有所增強。 從變動情況看，18年多數行業短期償債能力下降，我們關注的27個行業中，短期償債能力提升的行業僅有8個，主要包括部分上遊行業如煤炭、鋼鐵，此外食品飲料、計算機等下遊行業償債能力亦有所提升。截至2019年一季度末，非金融行業中短期償債能力較年初有所回升的行業有24個，僅計算機、建築及餐飲旅遊行業貨幣資金/短期債務的比值有所下降。
5。 總結及展望：盈利能否持續改善尚待觀察，融資端改善較為關鍵
18 年盈利增速明顯回落， 19 年一季度凈利潤有所好轉。 從18年A股非金融上市公司披露的年報來看，整體營業收入、營業利潤和凈利潤增速相較17年大幅下滑，凈利潤增速轉負，19年一季度盈利指標出現分化，營業收入及營業利潤增速繼續下滑，凈利潤增速回正，未來盈利能否繼續改善有待觀察。對應到行業來看，18年各行業中，此前受益於供給側改革的建材及鋼鐵行業盈利增速雖然較高，但漲價效應正在逐漸消退，石油石化、食品飲料、國防軍工及基礎化工行業盈利仍然樂觀，受貿易的影響通信和電子元器件等行業在一定程度上受到沖擊，房地產行業盈利增速在各行業中處於中上的位置，但考慮到房地產行業的性質以及拿地情況，盈利增速未來可持續性尚待觀察。
19 年一季度企業融資情況有所緩和。 18年年報顯示A股非金融企業經營性凈現金流同比增長約30%，而投資性凈現金流一直為負數，且絕對值同比增長近2%，企業自由現金流轉正，主要由房地產行業銷售商品及提供勞務收到的現金大幅上漲，帶動房地產行業經營性凈現金流增加所致。同時18年企業融資環境偏緊，籌資現金流覆蓋資金缺口的能力趨弱，而19年一季度，寬信用政策效果逐漸顯現，社融有所回暖，一季度籌資現金流合計約為5505億元，籌資現金流/自由現金流缺口的比例約為60%，同比去年一季度增加了7個百分點。分行業來看，18年自由現金流同比普遍回升，籌資現金流大體回落，而19年一季度末籌資現金流同比減少的行業有所縮減。18年房地產行業自由現金流同比增幅較大，籌資現金流同比大幅下降，建築行業自由現金流缺口與17年基本持平，對外部籌資依然較為依賴，其他行業情況分化，其中醫葯、計算機、汽車及商貿等行業自由現金流持續為負，未有明顯好轉，紡織服裝及家電行業18年自由現金流轉正。
債務負擔微增，民企杠桿率走高。 截至18年底A股非金融企業負債率略有上升，2019年一季度末整體資產負債率為60.79%，環比年初略微上升0.1個百分點。微觀數據看，18年末負債率同比降低的企業佔比減少，19年一季度末佔比環比年初繼續減少，說明18年及19年一季度企業杠桿率情況沒有得到明顯的改善，地方國企及央企杠桿較為穩定，民企杠桿率走高。此外，債務結構呈現短期化，與18年市場風險偏好下降，債市及非標等違約頻發，部分企業融資成本不斷抬升，企業以短期融資滾動長期債務、控制融資成本等有關。分行業來看，分行業來看，房地產和建築行業上市公司資產負債率仍舊是最高的，超過70%，且截至18年末及19年一季度末房地產行業整體負債率並未有所改善，依舊是高杠桿模式，建築行業18年末及19年一季度末資產負債率有所下降。供給側改革相關行業比如煤炭、鋼鐵、建材、有色行業18年末資產負債率較17年末均有不同幅度的降低，其中建材及鋼鐵行業降杠桿明顯，其他負債率明顯降低的行業還有基礎化工、國防軍工、紡織服裝及食品飲料等。
19 年一季度短期償債能力有所增強。 18年非金融企業籌資現金流覆蓋資金缺口的能力趨弱，貨幣資金增速放緩；另一方面杠桿率沒有顯著去化，並且民企出現了杠桿率走高的情況，債務結構短期化，企業償債能力趨於弱化，18年末A股非金融企業整體速動比率約0.78，較17年末下降0.01，並且貨幣資金/短期債務指標出現明顯回落，但是19年一季度有所好轉。分行業看，從絕對水平看，鋼鐵、電力及公用事業、綜合、有色行業的短期償債壓力較重，18年末行業貨幣資金對短期債務的覆蓋率均低於50%，輕工製造、基礎化工、農林牧漁、交通運輸及機械行業也都在70%以下的偏低水平。而食品飲料、傳媒、餐飲旅遊、計算機、家電等下游消費行業資金相對充裕，短期償債能力較強；從變化上講，去年多數行業短期償債能力回落，而19年一季度僅有3個行業同比年初短期償債能力繼續下滑，償債能力有所改善。
盈利能否改善尚待觀察，融資端改善較為關鍵。 整體來看，18年年報數據凸顯了一些問題，如在企業盈利方面增速下滑較為嚴重，籌資現金流對自由現金流缺口覆蓋能力弱化，民企杠桿有所上升，以及貨幣資金對短期債務的覆蓋率降低等，而19年一季報顯示凈利潤、融資及短期償債能力方面得到一定改善。去年受到經濟下行等影響，並且風險事件頻發，風險偏好下降，融資環境收緊一定程度上對企業籌資及經營等方面產生負面影響。在19年一季度寬信用政策效果逐漸顯現，社融逐漸企穩後，企業盈利的持續恢復尚待觀察，融資端未來能否繼續改善是決定企業信用風險的關鍵因素。
2. 土地增值稅啟動立法 業內：對個人征稅可能性不大
房地產行業的又一種融資渠道收緊了。
7月12日，國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》等。
2018年至今，房地產調控政策越來越頻繁地落地，調控范圍從國內發債向海外融資、信託等渠道擴散。
新京報記者根據Wind數據整理發現，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元；現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發布了增發預案公告，數量相比2018年同期增長150%。
「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源，只是房地產企業面臨資金多重管制下的一個板塊。
20家房企負債超千億，新城控股排第六
「為了強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，對房地產企業發行外債申請備案登記提出要求」，7月12日，國家發改委在上述通知中指出，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，有效防控外債風險。
6月13日，銀保監會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源。
到了7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。
如果從數據上來看，從2017年至今，135家房地產企業的負債總計一直在增加。
Wind金融終端數據顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產企業的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產企業的負債總計突破8.5萬億元。
從個股來看，2017年一季度時，負債合計超過千億的房地產企業共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開股份、陽光城、榮盛發展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時，負債總計超過千億的房地產企業達到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業負債超過千億，新增的四家企業是新湖中寶、金融街、藍光發展、大悅城。
在過去的兩年中，135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。
排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負債總額第六的是泛海控股，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產企業，至今保持第六的位置。
值得一提的是，盡管135家房地產企業的負債總計和負債超千億企業都在增加，但房企的負債中位數出現了變化。
從2017年一季度到2018年上半年，房地產企業的負債中位數一路增長，從2018年三季度開始，房地產企業的負債中位數下降。
「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源。
張大偉表示，加強監管的最直接影響，就是目前房地產企業的資金成本相比於之前有所增加，特別是規模比較小的企業，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現象也將明顯減少，「特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大」。
流動資產下滑，不到4成房企現金流為正
光大證券表示，隨著房地產「前端融資」業務進行收緊，未來信託房地產業務規模將下降，同時項目融資操作也將更加規范。未來政策或將根據執行反饋情況進行調整，預計收緊態勢至少持續到四季度。「我們認為，即便未來的政策尺度可能有所調整，但不會背離總體的調控基調。」
至於房企的應對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節奏，減少資本開支，預計房地產開發商還將提高周轉速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達預期，同時外部融資出現收緊，將導致房企的資金鏈出現壓力。
房地產企業目前資金鏈是否承壓？
與負債率相對應的，135家房企的經營活動產生的現金流凈額在2018年全年逐漸好轉，但在2019年一季度出現惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現金流為正，2018年中報時現金流為正的企業擴大到了63家，2018年三季度76家房企現金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現金流為正的企業只有51家，佔比不到4成。
從135家房企的現金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現金流情況不斷好轉。
現金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現金流凈額低於-20億元，現金流最少的企業是萬科A，隨後是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發展、金地集團、新湖中寶、新城控股等，這些都是當年負債高企的房企。
2019年一季度，現金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產，全部低於-50億元。其中華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為-154.53億元。
除了經營活動現金流之外，流動資產是一項可以在一年內變現或者耗用的資產指標，直接體現企業的償債能力和變現能力。135家房企的流動資產也出現了下滑。
在2018年一季度、中報和三季度，這些房企的流動資產合計中位數緩慢增長，但在2018年報時，流動資產合計的中位數下滑。
在135家房企中，流動資產最少的幾家企業，流動資產幾乎都出現減少。2019年一季度，流動資產最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業、中房股份、凌雲B股、東灃B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動資產在2018年底時為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動資產在2018年底時為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。
融資需求井噴，2019年欲增發的房企增150%
「最近房企的確更加關注資金鏈的安全，不過，中型房企還是在明顯加速拿地，這也推動了房企的融資需求」，張大偉表示。
Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企發布了增發預案公告，從4月開始數量明顯增加。
在1月至3月期間，發布增發預案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一個月內，就有中航善達、京漢股份、華麗家族、新華聯、數源科技等5家發布增發預案。5月-7月，則有榮盛發展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發布增發預案。相比之下，在2018年同期，6家房企發布增發預案，2019年增發的房企數量同比增長150%。
值得注意的是，2019年不僅發布增發預案的房企大幅增加，增發終止的房企也多了起來。
Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增發方案終止，分別是中體產業、雲南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。
2018年同期，增發方案終止的房企為4家，分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。
相比之下，2019年真正實施增發的房企並不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海臨港和大悅城2家房企發布了增發實施方案公告，而2018年同期，發布增發實施方案公告的房企有3家。
2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成資產收購，3家上市公司完成資產轉讓。這一節奏在2019年明顯提速。2019年同期，完成資產收購的房企共11家，還有4家公司在今年完成了資產轉讓。
■個案
雲南城投：收購成都會展100%股權失敗
為時約兩年的重大資產重組，以失敗告終。7月17日，雲南城投收到證監會出具的終止審查通知書。證監會決定終止對雲南城投本次重大資產重組的行政許可審查。
早在2017年，雲南城投就宣布計劃收購成都會展100%股權，以實現戰略重組、整合資源的目的，提升公司市場競爭力。成都會展的大股東是雲南城投的控股股東，交易價格最初定為240億元，雲南城投決定以發行股份方式收購成都會展100%股權。
但這次股票發行並不順利。2018年10月，雲南城投修改重組方案，交易價格下調為235億元。2018年11月，雲南城投又宣布，因市場環境的變化，部分事項尚需與交易對方進一步協商，無法如期提交《反饋意見》的書面回復，向證監會申請終止本次重組事項的審查。
今年6月，雲南城投宣布終止此次發行稱，因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化，交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。公司決定終止本次重大資產重組。
發行股份收購資產失敗的背後，雲南城投的資產負債率也在這期間居高不下。數據顯示，2016年末、2017年末、2018年末，雲南城投的資產負債率分別達到了89.22%、88.82%、89.37%；報告期資產周轉率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，雲南城投的利息費用就達到了17.5億元、18億元。2018年年底，雲南城投年末貨幣資金為26.71億元，同比下降49.92%。
在2019年度，雲南城投還將有124.7億元的債務即將到期，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元。
在2018年年報發布後，雲南城投的到期債務，是否存在償付風險就遭到監管層問詢。公司當時回應稱，將通過加快新項目開發及銷售進度，多營銷手段並用，加大公司存貨去化力度，並通過處置項目回籠資金。
雲南城投的業績也在下滑。2017年度、2018年度的營業收入分別為143.91億元、95.43億元；扣非後凈利潤分別為1.12億元、-8.21億元。在2018年度，雲南城投靠處置資產拉升業績，公司處置大理滿江康旅投資、昆明七彩雲南城市建設合計實現18.21億元投資收益。
大連友誼：操作10年的項目暫緩子公司債務逾期
債務問題爆發後，大連友誼開始了多種途徑的籌錢之路。7月17日，大連友誼董事會決議，擬向控股股東武信投資控股的股東武信投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。
之前的7月9日，大連友誼公告稱，全資子公司沈陽星獅房地產向華信信託申請的貸款部分逾期。「沈陽星獅因開發產品去化較慢，資金狀況緊張，致使部分債務逾期未能清償，逾期貸款本金9840萬元。」
公司表示，公司及下屬子公司因債務逾期存在面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶被凍結、資產被凍結等風險；也可能存在需支付相關違約金、滯納金和罰息等情況；進一步增加公司的財務費用，加劇公司的資金緊張狀況，對公司及下屬子公司的生產經營和業務開展產生一定的影響。
債務逾期的背後，大連友誼扣非後凈利潤連續虧損。據大連友誼定期報告，2017年度、2018年度扣非後凈利潤分別為-2823萬、-4.026億元。
2018年以來，大連友誼旗下的房地產項目也狀況頻頻。2018年年報中公司表示，近年來零售行業陷入了高成本低回報的窘境，在2018年7月，決定對沈陽友誼時代廣場項目及邯鄲友誼時代廣場自持商業部分停止內部施工。同時，公司房地產業在售項目系商業地產產品，受所處區域商業地產持續低迷的影響，項目去化緩慢，銷售收入下降。
目前，大連友誼操作10年的金石谷項目已暫緩建設。2008年，大連友誼收購金石谷公司70%股權，並在2009年取得「金石谷項目」《國有土地使用證》，宗地用途為旅遊綜合用地，使用年限50年，總佔地面積68.40萬平方米。大連友誼收購金石谷項目時，將該項目定位為國內一流的旅遊地產開發項目。
但金石谷項目未能如期完工。大連友誼稱，高爾夫球場監管政策出台，金石谷項目已按照國家部委要求進行整改，但未取得任何政府部門的書面批復。
7月13日，大連友誼發布業績預告稱，預計2019年1月至6月歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司所屬房地產項目可銷售部分竣工交付，但部分項目自持商業因經營位調整暫緩建設，同時金石谷項目考慮市場情況暫緩建設，按相關規定停止利息資本化導致本期財務費用同比增加，利潤減少。
華麗家族：跨界收購時隔四年終止參股華泰期貨爆雷
6月17日，華麗家族收到證監會出具的終止審查通知書，公司籌劃已久的2015年度非公開發行股票事項終止。
2015年時，華麗家族宣布，計劃向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發行股票，募集資金總額不超過26.65億元，扣除發行費用後全部用於收購北京墨烯控股集團100%股權並對其進行增資，投資智能機器人項目以及臨近空間飛行器項目。
這原本是一次跨界收購的非公開發行。2015年11月，華麗家族曾因徐翔案股價大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公開發行股票事項正有序推進，「涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目及智能機器人項目均進展順利。」數據顯示，徐翔為法定代表人的上海澤熙投資持有華麗家族股權，為華麗家族第二大股東。
但此後，華麗家族的發行遲遲不見實質進展，本次發行一直未收到證監會核准批文。2019年5月，華麗家族再一次申請非公開發行延期的議案，在股東大會中被否決，向證監會申請撤回相關申報文件。
申請4年未獲得通過的背後，是華麗家族涉足石墨烯業務、機器人業務一直處於虧損狀態，而本身核心的房地產業務狀況也逐漸下滑。
2018年華麗家族實現營收3.86億元，同比下降81.66%；凈利潤1983萬元，同比下降91.2%。
今年5月，上交所在對華麗家族的問詢函中提到，房地產業務是華麗家族的主要收入和利潤來源，然而公司目前持有蘇州環太湖大道2.32萬平米待開發土地，且近3年以來無任何進展，要求公司說明房地產業務的發展是否具有可持續性等問題。華麗家族回復表示，因太湖大道所在轄區對該區域的詳細規劃優化尚未完成，該地塊尚未進行開發建設。
2019年4月，華麗家族下屬公司競得遵義市一塊約93.18畝的土地，預計三至五年開發完成。
值得注意的是，在4月底華麗家族發布的一季報中還表示，本年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。
7月9日，華麗家族因華泰期貨遭受損失。公告表示，華麗家族參股的華泰期貨全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業務客戶在華泰長城資本多次發出追加資金通知的情況下，未依據合同約定追加足額資金或有效減倉以縮小風險敞口。故華泰長城資本對該客戶頭寸採取強行平倉操作以釋放風險，初步統計損失金額約4684萬元。
3. 深圳舊改踩雷計提損失7億，濱江集團2018年凈利下滑28.62%
濱江集團的2018年過得有些不太如意。
2月27日，濱江集團發布2018年業績快報，單純從營業收入的數據來看，其過去一年的表現相比上一年有所進步，實現營業收入210.50億元，較上年同期增長52.83%，實現營業利潤41.53億元，較上年同期增長41.03%。
但因為計提資產減值，濱江集團歸屬於母公司所有者的凈利潤為12.21億元，較上年同期下降28.62%，基本每股收益從0.55元下降至0.39元，同比下降29.09%。
深圳舊改「踩雷」
深圳舊改項目的虧損是導致其凈利潤大幅下滑的主要原因之一。就在發布業績快報的同日，濱江集團發布了一份《關於單項計提資產減值准備的公告》，由於深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目未能推進，濱江集團已退出該項目，合作方安遠控股本應償還11.6億元融資款，如今卻存在無法全額收回的風險。
因此，濱江集團對這筆應收款單項計提資產減值准備，金額為7.23億元。此次計提將減少其2018年度歸屬於上市公司股東的凈利潤約5.43億元，相應減少2018年度歸屬於上市公司股東所有者權益約5.43億元。
安豐工業區舊改項目位於深圳龍華區羊台山山麓，布龍路的西側，規劃的龍觀快速路北側，佔地面積約10萬平方米。濱江集團在2016年8月與安遠控股達成合作意向，決定共同開發該項目。為此，雙方投資成立了一家名為「深圳濱安」的項目開發公司，注冊資本 2000 萬元，持股比例為濱江集團持有70%，安遠控股持有30%。
同年11月，濱江集團與安遠控股、深圳濱安公司、深圳新潤先科有限公司共同簽訂《關於深圳龍華區安豐工業區項目之投資合作框架協議》。這份協議寫明， 整個項目的開發工作由安遠控股和深圳新潤先科有限公司主導，項目的土地使用權證的辦理、項目更新改造開發手續的辦理、項目開發主體及開發安排等事宜都將由它們來操作。
無法在自己的強項上進行發揮，濱江集團成為深圳舊改項目中的「輸血者」。就在幾方簽訂合作框架協議的同時，濱江集團就以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》項下信託受益權，並另行向安遠控股提供一筆3億元的資金支持。
然而，天不遂人願，在完成了一系列的准備動作之後不久，深圳舊改政策出現調整，明令規定嚴禁商業研發用房改公寓。而按照政府的規劃要求，濱江集團與安遠控股合作開發的這個舊改項目中帶有30%的商務公寓指標。
政策的限制之下，該項目無限擱淺。但債務並不會隨著項目的停滯而抵消，去年3月，《光大信託-安遠集團單一資金信託》到期，濱江集團發布公告要求安遠控股履行回購義務並立即支付回購款，同時要求收回經由四川信託有限公司發放給安遠控股的3億元信託貸款。
因為債務違約，深圳舊改項目收到深圳證券交易所問詢函，要求濱江集團對安遠控股的財務狀況、債務情況等細節作出補充說明。在後來的回復中，濱江集團表達了對安遠控股的信心，表示這次債務違約對其財務狀況影響不大，相應的債權無需計提資產減值損失。
令濱江集團沒有想到的是，現實的局面比其想像中更差。去年4月20日，濱江集團將安遠控股訴諸法庭，稱其未能提供令人信服的還款計劃，要求立即歸還融資款本金、截止 2018年3月21日的未付融資/借款利息和訴訟費用合計 13.07億元。
最終，經由浙江省高級人民法院主持調解，雙方達成調解，以濱江集團計提7.24億元的壞賬准備作為結局。
高負債沖刺仍錯失「千億」
深圳舊改項目的「踩雷」並非濱江集團去年凈利潤大幅下滑的唯一原因，公告中提到，除了上述項目的虧損之外，年度有息負債的增加帶來財務費用的較大增長也對其凈利潤的表現造成一定影響。
根據濱江集團發布的第三季度財報顯示，截至2018年9月30日，公司負債總額670.01億元，負債率為79.5%，比2017年同期上升6.76%；同時，有息負債為250.19億元，凈負債率由上年年末的-4%上升至118%。
負債的大幅攀升背後是濱江集團積極的擴張動作。在浙系房企中，濱江集團的發展腳步不算冒進，過去很多年，它都紮根在以杭州為中心的浙江地區。直到2016年，濱江集團開始對外展露野心，先後參與到信達杭州奧體中心及南星兩個地王項目之中。
2017年到2018年這兩年時間里，濱江集團董事長戚金興多次對外表示對「規模」的看重。按照具體的計劃，濱江集團將以2018年起飛、2019年騰飛、2020年平飛的速度來擴張規模。
於是，在2017年和2018年，濱江集團積極拿地。據統計，2017年其獲得20宗土地，2018年，這一數字增加至26宗，貨值約2300億元，其中有20宗土地是在上半年獲得，且新布局了6個城市。
突然的加速很快讓濱江集團的現金流響起警鍾，半年報顯示，2018年上半年，其經營活動產生的現金流量凈額為-114.2億元，在A股上市房企中排名倒數第一，同比下滑幅度為386.5%。
在這樣的情況下，原本計劃在2018年實現「跨越千億、布局後千億時代」目標的濱江集團踩下急剎車。去年11月，濱江集團決定將13個具備開盤條件的新項目推延至2019年一季度開盤，同時下調年度銷售目標至850億元。
十拿九穩的「千億」終究還是落空了。據澎湃新聞報道，2018年，濱江集團實現銷售額869.5億元。也就是說，去年濱江集團銷售目標的完成度不足87%。
對此，戚金興指出，相比規模，安全更重要。與此同時，濱江集團表示一定要在2019年進入千億房企俱樂部，並爭取保持在房企排行榜的前三十名左右。目前，濱江集團在克而瑞發布的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中排名第37位。