『壹』 城市旅遊客廳的房子怎麼這么貴
因為居住體驗好，容積率低、面積大、周圍也都是商圈。
城市旅遊客廳34層高，但是他有大片的洋房，容積率在2.5，不算是特別好，但是處於一個中等偏上的區間里。（容積率越低居住體驗越好）。再說面積，城市旅遊客廳分為ABCDE五個區域，目前在售區域是A區和B區，還有一些高層和一些洋房。戶型面積高層93——118，洋房104——127。
樓棟以馬路側向建設，由於宜昌的日照是東南——西北，偏東南反而會有更多的採光，也能避免一部分對後面樓棟的遮擋。在學校距離方面，他離的比較近，現在還在建設之中。包括他後期的一個綜合商業體，如果建成的話可以滿足本小區及周邊小區的購物消費，單就目前來說還是一片空白。
城市旅遊客廳的開發商是三個開發商聯合，湖北交投，華發股份，華潤置地，都是國企開發商，至於誰佔主體誰佔次位，不很清楚，但是國企的牌子還是很能安慰人心的，有很多人認可。現在對外報8500——9000的單價。說實話，這個價格個人覺得高了點。這個樓盤綜合還可以，但是價格溢價太多了，性價比並不高，也不知道後續還會不會漲。
『貳』 樓市風向要變，看看誰是最危險房企
當時我們說，央行、銀監會「認貸不認房」等新政出台的最大背景是，開發商比任何時候都缺錢，風險度甚至超過了金融危機。果然，今年11月以來，中央決策層連續提及房地產去庫存。在我們的印象中，這是有史以來最高層首次正面提示房地產風險。
從去年起，標准排名研究院開始定期推出「房地產公司風險榜」，至今已是第四季。榜單以存貨增長、去庫存壓力、現金流惡化情況和資產負債率等四項指標作為評選依據，篩選出當期最差的20家房地產公司，提示風險。
在前三季的評選中，泰禾地產由於存貨激增、現金流惡化以及負債率較高等問題，連續三期蟬聯風險榜首位。而在第四季的評選中，泰禾地產因今年收入增長明顯，接近倍增，帶動公司現金流狀況明顯好轉，去庫存壓力也暫時有所緩解，雖然公司的負債率依然位列前9，但在最終的風險排名中由連續三期第1位降到本期的第54位。
入選最新一期房地產公司風險榜的20家公司是：天地源、格力地產、三湘股份、珠江控股、合肥城建、雲南城投、金融街、廣宇發展、中洲控股、市北高新、中國武夷、首開股份、大港股份、華發股份、鳳凰股份、香江控股、迪馬股份、華鑫股份、南國置業和陽光城。
當然，最高層的重視，一方面說明問題已經嚴重到了必須解決的地步，另一方面也說明，既然得到了正視和重視，可能離問題的解決也不遠了。而不管你如何解讀，在具體的操作中都必須擦亮眼睛。
2.5萬億存貨背後，大公司謹慎、中小公司激進
標准排名研究院統計，截止9月末，A股118家房地產上市公司（剔除3季度存貨及營業收入少於1億元的公司），存貨合計為2.53萬億元，與去年同期相比增長10.5%。房地產企業的庫存壓力整體上並未得到明顯緩解，雖然行業的大型開發商對於完成全年的目標信心十足，但很多中小型房地產公司卻是度日如年。
從2015年三季度地產公司存貨壓力榜上可以看到，很多地方的二三線地產公司在行業逆市中紛紛加大存貨儲備，如上海市北高新，存貨增長345%；重慶廣宇發展，增長147%。
反觀大型房企，存貨處於謹慎增長，萬科存貨增長0.04%，保利增長4.39%，招商增長27.39%，金地則下降9.84%。
去庫存壓力：萬科只需2年，榮安地產卻要15年
今年前3季度，118家房地產公司的營業收入合計為4985億元，比去年同期增加了480億元，增長10.6%。可以看到，營收的增長與存貨的增長幅度基本相同，特別是從今年以來央行的連續降息，直接降低了購房者的負擔壓力，對樓市起到一定的刺激作用，帶動成交量的活躍。
很多大型房企的銷售情況比2014年增長明顯，如在地產風險榜連續蟬聯榜首的泰禾地產，今年的營收是65億元，而去年同期只有35億元，同比增長86%，全年有望倍增。其他如萬科營收增長26%，保利增長21%，華夏幸福增長40%。
大房企吃肉，很多小房企則未必能喝上湯。榮安地產營收從去年的33億元降至今年3.6億元；天保基建從13.9億元降至4.4億地；格力地產則從14.3億元降至4.5億元。
118家房企的整體營收增長10%，但營收下降的公司多達60家，下降公司的數量多於上升數量，甚至其中還有首開、華僑城等百億級房企。
其實，對於地產公司來說，庫存量多少並不可怕，關鍵是你是否有能力賣出去。市場上最大的地產公司萬科手裡有3500億元存貨，貨值巨大，但按照萬科現在年銷2000億元的水平對比，2年時間萬科基本就可以消化掉手裡的存貨。
而對於上文提到的榮安地產，該公司有50億元的存貨，如果以2014年銷售33億元的水平衡量，基本上一年半就能消化掉存貨，但其今年的營收驟降至3.6億元，如按此水平去庫存，時間周期延長了10倍。
在標准排名的去庫存壓力榜中，榮安地產就排名第1，所有上榜企業基本共性都是營收大幅下降，而存貨卻在增長。
房企現金流總體回歸正常，萬科意外成最差
今年3季度，118家房地產公司的現金流凈額合計為7.6億元，難得一現正流入，要知道去年同期的現金流是－1270億元，一正一負間差距在千億元以上。
但就在所有房企都回籠資金的時候，萬科卻成為當季現金流最差的房企。標准排名用現金流惡化指標來評估房企的現金流情況，即當期與同期現金流凈額之間的差額。
以萬科為例，該公司2014年3季的現金流凈額為172億元，2015年3季度為－46.8億元，兩者差額為-218.8億元。成為當期現金流惡化榜榜首。
在以往的評選中，萬科一直保持謹慎拿地態度，現金流狀況良好，今年初萬科手中就握有幾百億存款，加上發債資金，當萬科喊出百億回購股票之時也是底氣十足。而彼時，其他房企的日子都很緊張，現金流很多在負十億至負百億間。而現在，當大多數房企加緊回籠資金去庫存的時候，已超前完成去庫存任務的萬科開始在土地市場變得更加積極。
房企平均負債率76.5%，珠江控股已資不抵債
長期以來，珠江控股的資產負債率都是全行業榜首，每次評選其距離資不抵債總是越來越近。而現在一切擔心都是多餘的，108.27%——珠江控股的資產負債率終於破百。
118家房企的平均資產負債率為76.5%，超過平均負債率水平的房企雖然只有40家，但大中型房企居多，甚至萬科（78.78%）、保利（77.8%）也在其中。
在負債率排名前10的房企中，除珠江控股外，還包括魯商置業（92.89%）、雲南城投（88.52%）、陽光城（87.41%）、華夏幸福（86.82%）、泛海控股（86.19%）以及泰禾集團（85.92%）等眾多知名房企。
『叄』 華發股份的股權激勵什麼時候開始實施
華為公司內部股權計劃始於1990年即華為成立三年之時，至今已實施了4次大型的股權激勵計劃。本文梳理了華為公司二十多年來跌宕起伏、令人艷羨的股權激勵歷程，並分析了其取得成功的原因和帶來的啟示，現分享給大家。
一、創業期股票激勵
創業期的華為一方面由於市場拓展和規模擴大需要大量資金，另一方面為了打壓競爭者需要大量科研投入，加上當時民營企業的性質，出現了融資困難。
因此，華為優先選擇內部融資。內部融資不需要支付利息，存在較低的財務困境風險，不需要向外部股東支付較高的回報率，同時可以激發員工努力工作。
1990年，華為第一次提出內部融資、員工持股的概念。當時參股的價格為每股10元，以稅後利潤的15%作為股權分紅。那時，華為員工的薪酬由
工資、獎金和股票分紅組成，這三部分數量幾乎相當。其中股票是在員工進入公司一年以後，依據員工的職位、季度績效、任職資格狀況等因素進行派發，一般用員
工的年度獎金購買。如果新員工的年度獎金不夠派發的股票額，公司幫助員工獲得銀行貸款購買股權。
華為採取這種方式融資，一方面減少了公司現金流風險，另一方面增強了員工的歸屬感，穩住了創業團隊。也就是在這個階段，華為完成了「農村包圍城
市」的戰略任務，1995年銷售收益達到15億人民幣，1998年將市場拓展到中國主要城市，2000年在瑞典首都斯德哥爾摩設立研發中心，海外市場銷售
額達到1億美元。
二、網路經濟泡沫時期的股權激勵
2000年網路經濟泡沫時期，IT業受到毀滅性影響，融資出現空前困難。2001年底，由於受到網路經濟泡沫的影響，華為迎來發展歷史上的第一個冬天，此時華為開始實行名為「虛擬受限股」的期權改革。
虛擬股票是指公司授予激勵對象一種虛擬的股票，激勵對象可以據此享受一定數量的分紅權和股價升值權，但是沒有所有權，沒有表決權，不能轉讓和出售，在離開企業時自動失效。虛擬股票的發行維護了華為公司管理層對企業的控制能力，不至於導致一系列的管理問題。
華為公司還實施了一系列新的股權激勵政策：
(1)新員工不再派發長期不變一元一股的股票;
(2)老員工的股票也逐漸轉化為期股;
(3)以後員工從期權中獲得收益的大頭不再是固定的分紅，而是期股所對應的公司凈資產的增值部分。
期權比股票的方式更為合理，華為規定根據公司的評價體系，員工獲得一定額度的期權，期權的行使期限為4年，每年兌現額度為1/4，即假設某人在
2001年獲得100萬股，當年股價為1元/每股，其在2002後逐年可選擇四種方式行使期權：兌現差價(假設2002年股價上升為2元，則可獲利25
萬)、以1元/每股的價格購買股票、留滯以後兌現、放棄(即什麼都不做)。從固定股票分紅向「虛擬受限股」的改革是華為激勵機制從「普惠」原則向「重點激
勵」的轉變。下調應屆畢業生底薪，拉開員工之間的收入差距即是此種轉變的反映。
三、非典時期的自願降薪運動
2003年，尚未挺過泡沫經濟的華為又遭受SRAS的重創，出口市場受到影響，同時和思科之間存在的產權官司直接影響華為的全球市場。華為內部以運動的形式號召公司中層以上員工自願提交「降薪申請」，同時進一步實施管理層收購，穩住員工隊伍，共同渡過難關。
2003年的這次配股與華為以前每年例行的配股方式有三個明顯差別：一是配股額度很大，平均接近員工已有股票的總和;二是兌現方式不同，往年積
累的配股即使不離開公司也可以選擇每年按一定比例兌現，一般員工每年兌現的比例最大不超過個人總股本的1/4，對於持股股份較多的核心員工每年可以兌現的
比例則不超過1/10;三是股權向核心層傾斜，即骨幹員工獲得配股額度大大超過普通員工。
此次配股規定了一個3年的鎖定期，3年內不允許兌現，如果員工在3年之內離開公司的話則所配的股票無效。華為同時也為員工購買虛擬股權採取了一
些配套的措施：員工本人只需要拿出所需資金的15%，其餘部分由公司出面，以銀行貸款的方式解決。自此改革之後，華為實現了銷售業績和凈利潤的突飛猛漲。
四、新一輪經濟危機時期的激勵措施
2008年，由於美國次貸危機引發的全球經濟危機給世界經濟發展造成重大損失。
面對本次經濟危機的沖擊和經濟形勢的惡化，華為又推出新一輪的股權激勵措施。2008年12月，華為推出「配股」公告，此次配股的股票價格為每股4.04元，年利率逾6%，涉及范圍幾乎包括了所有在華為工作時間一年以上的員工。
由於這次配股屬於「飽和配股」，即不同工作級別匹配不同的持股量，比如級別為13級的員工，持股上限為2萬股，14級為5萬股。大部分在華為總
部的老員工，由於持股已達到其級別持股量的上限，並沒有參與這次配股。之前有業內人士估計，華為的內部股在2006年時約有20億股。
按照上述規模預計，此次的配股規模在16億～17億股，因此是對華為內部員工持股結構的一次大規模改造。這次的配股方式與以往類似，如果員工沒有足夠的資金實力直接用現金向公司購買股票，華為以公司名義向銀行提供擔保，幫助員工購買公司股份。
華為公司的股權激勵歷程說明，股權激勵可以將員工的人力資本與企業的未來發展緊密聯系起來，形成一個良性的循環體系。員工獲得股權，參與公司分紅，實現公司發展和員工個人財富的增值，同時與股權激勵同步的內部融資，可以增加公司的資本比例，緩沖公司現金流緊張的局面。
華為股權激勵取得成功的原因?
一、雙向晉升通道保證員工的發展空間
技術和管理屬於兩個領域，一個人往往不能同時成為管理和技術專業人才，但是兩個職位工資待遇的差別，會直接影響科研技術人員的努力程度。為了解決了這一困境，華為設計了任職資格雙向晉升通道。
新員工首先從基層業務人員做起，然後上升為骨幹，員工可以根據自己的喜好，選擇管理人員或者技術專家作為自己未來的職業發展道路。在達到高級職
稱之前，基層管理者和核心骨幹之間，中層管理者與專家之間的工資相同，同時兩個職位之間還可以相互轉換。而到了高級管理者和資深專家的職位時，管理者的職
位和專家的職位不能改變，管理者的發展方向是職業經理人，而資深專家的職業是專業技術人員。
華為的任職雙向通道考慮到員工個人的發展偏好，給予了員工更多的選擇機會，同時將技術職能和管理職能平等考慮，幫助員工成長。除了任職資格雙向
晉升通道外，華為公司對新進員工都配備一位導師，在工作上和生活上給予關心和指導。當員工成為管理骨幹時，還將配備一位有經驗的導師給予指導。
華為完善的職業發展通道和為員工量身打造的導師制度能夠有效地幫助員工成長，減少了優秀員工的離職率。
二、重視人力資本價值 稀釋大股東比例
股權激勵並非萬能，當股權激勵的力度不夠大時，股權激勵的效果也相當有限。華為公司剛開始所進行的股權激勵是偏向於核心的中高層技術和管理人員，而隨著公司規模的擴大，華為有意識地稀釋大股東的股權，擴大員工的持股范圍和持股比例，增加員工對公司的責任感。
華為對人力資本的尊重還體現在華為基本法中。該法指出：「我們認為，勞動、知識、企業家和資本創造了公司的全部價值」;「我們是用轉化為資本這
種形式，使勞動、知識以及企業家的管理和風險的累積貢獻得到體現和報償;利用股權的安排，形成公司的中堅力量和保持對公司的有效控制，使公司可持續成
長。」，這說明股權激勵是員工利用人力資本參與分紅的政策之一。
華為重視人力資本還體現在對研發的投資上。華為每年都將銷售收入的10%投入到科研中，這高出國內高科技企業科研投資平均數的一倍多。在資源的分配上，華為認為管理的任務就是使最優秀的人擁有充分的職權和必要的資源去實現分派給他們的任務。
三、有差別的薪酬體系
通過薪酬體系來達到激勵的目的首先要設立有差別的薪酬體系。華為通過股權激勵，不僅使華為成為大部分員工的公司，同時也拉開了員工工資收入水平的差距。隨著近幾年華為的發展，分紅的比例有了大幅上升，分紅對員工收入的影響因子達30%以上，這對員工而言很具有激勵性。
股權激勵除了薪酬結構需要有激勵性，還需要績效考察具有公平性。華為公司在對員工進行績效考核上採取定期考察、實時更新員工工資的措施，員工不
需要擔心自己的努力沒有被管理層發現，只要努力工作就行。華為的這種措施保證了科研人員比較單純的競爭環境，有利於員工的發展。華為股權分配的依據是：可
持續性貢獻，突出才能、品德和所承擔的風險。股權分配向核心層和中堅層傾斜，同時要求股權機構保持動態合理性。
在保持績效考核合理性的同時，為了減少或防止辦公室政治，華為公司對領導的考察上也從三維角度進行，即領導個人業績、上級領導的看法以及領導與
同級和下級員工的關系。領導正式上任前要通過六個月的員工考核，業績好只代表工資高，並不意味著會被提升。這樣的領導晉升機制從道德角度和利益角度約束了
領導的個人權利，更加體現了對下級員工意見的尊重。
四、未來可觀的前景
股權激勵不是空談股權，能在未來實現發展和進行分紅是股權激勵能否成功實施的關鍵。在行業內華為公司領先的行業地位和穩定的銷售收入成為其內部
股權激勵實施的經濟保證。根據Informa的咨詢報告，華為在移動設備市場領域排名全球第三。華為的產品和解決方案已經應用於全球100多個國家，服務
全球運營商前50強中的36家。2008年很多通訊行業業績下滑，而華為實現合同銷售額233億美元，同比增長46%，其中75%的銷售額來自國際市場。
華為過去現金分紅和資產增值是促使員工毫不猶豫購買華為股權的因素之一。據了解，隨著華為的快速擴張，華為內部股近幾年來實現了大幅升值。
2002年，華為公布的當年虛擬受限股執行價為每股凈資產2.62元，2003年為2.74元，到2006年每股凈資產達到3.94元，2008年該數字
已經進一步提高為4.04元。員工的年收益率達到了25%～50%。如此高的股票分紅也是員工願意購買華為股權的重要原因。
帶來的啟示?
華為作為通訊行業的領頭企業之一，其特有的狼性文化和任正非的個人魅力是其他企業難以復制的。但是，我們仍可以從華為股權激勵中獲得一些啟示：
一、重視人力資本，積極實施股權激勵
對於一些掌握核心技術的員工，如果沒有股權激勵等措施，員工可能會根據自身掌握的技術自主創業，或者跳槽到競爭對手那裡獲得更高的收益。那麼企業不僅面臨著人才流失的影響，也面臨著市場份額丟失的風險。
但是，股權激勵也不是任何時候都對員工有吸引力，如果員工對企業的管理水平並不滿意或者對企業前景感到悲觀，股權激勵對員工來說更多的是一種風
險。所以企業應該持續改進自己的管理水平，在盈利和發展都可觀的時候，及時進行股權激勵，讓員工共擔風險也共享利潤，提升企業的戰鬥力，實現跳躍式發展。
對於一些盈利模式較好，發展迅速的企業而言，實施股權激勵，有利於穩住員工，增加競爭優勢。
但是對於一些未來前景很好，只是目前經營狀況並不明朗的公司而言，大股東讓出一部分股權給核心員工，可以增加核心員工的凝聚力和激發員工的潛能。
二、要保證員工的職業發展空間
對於一些剛創業的企業而言，應根據企業的特點和對技術人員的依賴性合理地設計技術人員和管理人員的工資。對一些技術依賴性比較高的公司而言，華
為的任職資格雙向晉升通道保證員工的發展空間是很好的選擇。中國南車通過學習華為的任職資格雙向晉升通道後，合理地解決了技術人員想轉做管理人員的問題，
同時也使得企業的人才結構更加穩定。
三、危機時期開股 留住核心 開拓市場
在經濟危機時期，很多企業的人才流失並非是裁員，而是當員工預期企業未來的業績不好時，主動選擇離職，以便有更多的機會尋找更好的工作。那麼，
對員工進行股權激勵，一方面增加了員工的主人翁意識，另外一方面也有利於減少員工的流失率。同時股權激勵是建立在未來盈利水平上的一種激勵模式，公司不僅
要實施股權激勵，也要積極開拓市場，增加市場份額，以保證公司未來廣闊的發展空間和穩定的現金流。
四、弱化管理職能部門的權利
對於高科技企業而言，管理部門如果太多干涉科研部門，勢必造成科研人才的不滿，影響員工工作心情。合理定位管理部門的職責，一定程度地弱化管理
者的權利，開發通暢的溝通渠道，有利於企業內部的競爭環境。弱化管理部門職能的另外一個功能就是有利於績效考核的公平性。辦公室政治是人力資源管理中最頭
疼的問題，缺乏監督的績效考核不利於發展來良性的辦公室文化。華為公司對幹部提升的三維考核和六個月的考察對於現有的高科技企業來說，是值得學習的。
『肆』 華發新城好不好
華發股份帶著「建築理想家」的理想登陸大連，懷著「越完美越追求完美」的追求在大連城市西岸再造「華發新城」。魅力旅順月亮灣畔，大連「華發新城」依山林、近海岸、臨學府，以造城之磅礴氣勢，傾力打造60萬平方米超大型山海宜居完美之城。大師主筆、國際團隊、精典建築、全精裝戶型、大型水景坡地園林、五星級會所、學府商業街、華發品牌物管，全面升級區域人居格局。
華發新城位於大連旅順經濟開發區興發路東側，地處西部臨港板塊的核心位置，也是旅順經濟發展和城市建設中的重要區域，周邊自然資源及生態環境極佳。
華發新城佔地面積24.7萬平方米，總建築面積：約60萬平方米，建築密度：17.53%，容積率：1.99，綠化率：37.8%。項目由2棟精裝修公寓、4棟中高層、28棟小高層、9棟高層精品住宅組成，產品線由40-60平米的精裝修公寓、80-100平米二居室、約124平米的三居室、130-192平米的稀缺躍層戶型所組成。
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