陽光城集團籌資

㈠ 掘金地產經濟，房地產基金的春天近了還是墳墓近了

"做為社會經濟較大 主導產業的房地產業，經營規模極大。當今，房地產基金處在強管控的情況下，金融機構資產代管和資管產品的合規管理辦理備案都較為艱難，許多房地產基金已因而迫不得已撤出。麗景九州股票基金CEO蔡汝雄對融中金融說，「在中國'房住不炒

以房地產完成財富資本增值，究竟未來還能否取得成功？
"做為社會經濟較大 主導產業的 房地產業 ，經營規模極大。當今，房地產基金處在強管控的情況下，金融機構資產代管和資管產品的合規管理辦理備案都較為艱難，許多房地產基金已因而迫不得已撤出。麗景九州股票基金CEO蔡汝雄對融中金融說，“在中國' 房住不炒 '、城市發展、 房產投資 平穩及其因城強化措施等 調控政策 的危害下，地產基金的籌資難度系數持續增加；此外，對地產基金商品的技術專業運營能力和管理員的知名品牌信譽度等層面明確提出了高些的規定，不可以擔任的商品只有撤出銷售市場，淘汰。”
據中基協數據信息，到2020年底，在我國股權投資基金企業以及分公司、證劵公司、證券公司、私募投資基金監督機構的投資管理業務流程總經營規模約為56.17萬億，在其中私募投資基金15.82萬億，房地產基金1.86萬億，僅占我國投資管理總經營規模的3.3%！
我國房地產基金的潛在性發展趨勢室內空間是十分極大的。那麽，本地產經濟發展進到 存量 市場，地產基金又怎樣尋找大量的投資機會呢？
1花式游戲玩家的涌進，地產基金的頭部效應更為顯著。
自上世紀130數次金融風暴至今，與房地產業有關的事情有100數次。當今，在我國房地產業借款占商業銀行借款的39%，房地產業行業有很多的債卷、個股、私募基金等資金凈流入。房地產業能夠說成在我國目前金融的風險較大 的“灰犀牛”。下列是銀監會現任主席郭樹清的全新發言。
繼345新政策後，立即偏向房地產開發公司的股權融資信用額度和 有息負債 ，從提供端限定了開發設計類 房地產企業 的股權融資，回籠資金TX慢慢變成房地產商的關鍵每日任務之一。為快速做大做強財產，公司股權轉讓新項目利益變成房地產商“減肥”的關鍵挑選之一。與此對比，先前，中國金茂、招商蛇口(12.050,-0.19,-1.55%)、中南建設(7.120,-0.05,-0.70%)、華僑城等企業陸續擬售賣其集團旗下一部分新項目的股份，以獲得現金 流量 ，便是一個例子。
到2020年11月，富力地產將其擁有的廣州市機場70%的廣州富力綜合性物流園區財產以44億人民幣rmb的價錢賣給鐵石集團旗下的股票基金，個人所得資產凈將用以減少其債務。此外，廣州富力還用近20億元的財產價錢出讓了其在廣州市CBD的一處 辦公樓 的股份。此外，為了更好地減少負債比率，恆大集團以235萬港元引進戰投，陽光城(6.290,-0.03,-0.47%)以33億多元引進泰康集團做為戰投。
伴隨著一系列環境分析的轉變及其房地產企業本身的調節，地產基金也在逐漸回歸本源，融入轉變，從監管套利項目投資轉為股票投資。
" 三條紅線 "後， 土地 資源、財政局等都消失了，房地產行業進入了一個平穩、身心健康的新 周期 時間。客觀性上， 房地產開發商 仍有很多資產要求。因此，愈來愈多具有股權融資工作能力等金融業 區位優勢 的公司，逐漸挑選進到房地產基金行業，擴展業務流程。”蔡汝雄告知融中金融。
就當今銷售市場來講，地產基金的關鍵游戲玩家包含內資企業和外資企業，外資企業股票基金發展趨勢時間相對性較長，關鍵以擁有類新項目為主導；內資企業股票基金關鍵分成房地產商情況、金融企業管理體系、PE情況等組織，但這種組織通常受制於股權融資限期，絕大部分以機遇開發設計類新項目為主導。
朗姿韓亞 資產託管 合作夥伴賈翔宇告知新聞記者，“伴隨著‘破剛’的發展趨勢，傳統式私募基金、銀行理財產品等盈利也隨著下跌，房地產基金根據系統化運營管理等方法得到的盈利性價比高日益突顯；另外，房地產業高盈利高提高時期也逐漸完畢，房地產商對外開放和對外開放協作的意向持續提高，比如與別的房地產商或房地產基金協作。受各個方面要素的危害，愈來愈多的股票基金進到銷售市場。
除此之外，賈翔宇還注重，“近些年，因為領域管控預估趨於緊張，及其房地產商對地產基金慢慢高度重視，地產基金的頭部效應愈來愈顯著。
值得一提的是，近年來，很多國際性投資者逐漸涌進我國市場股票抄底。比如說2020年10月，鐵石起先以12億rmb的價錢回收了融創中國上海市香溢花苑第三期第四棟新項目，接著又在11月以44億人民幣的價錢回收了富力地產集團旗下的廣州市機場廣州富力綜合性物流園區新項目。
今年初，KKR還公布募資了17億美金的亞洲地區房地產基金，這種股票基金關鍵以亞洲地區房地產業為項目投資目標，它是KKR創立的只泛亞洲地區房地產基金。甚至有，KKR不久前還公布籌資了39億美金的亞洲地區基礎設施建設股票基金，用以適用亞洲地區的基礎設施建設基本建設。看得出來，中國房產經濟發展新一輪開拓者之途，已在房地產基金間悄悄地進行。
2.做好存量市場戰。
賈翔宇向新聞記者剖析，現階段，各種各樣現行政策管控對房地產基金項目投資已造成了正反兩方面的危害。
針對不良影響，最立即的是一些指導價現行政策或金融業層面的現行政策會造成新項目盈利降低，資金回籠速率緩減，進一步危害投資基金的IRR；次之，在籌集資金層面，一些LP預估越來越更為慎重，進而對籌集資金造成不良影響。除此之外，伴隨著管控的開展，各地及其城市將發生很大分裂，尤其是長三角、大灣區等熱點地區，受關心水平將高些。
”“另一方面，全部管控主旋律事實上全是‘平穩’。也就是說，銷售市場不願有很大的起伏。那樣就清除了在這里情況下項目投資的極大可變性。雖然升高的室內空間比較有限，但降低的風險性也相對性可控性，這對項目投資而言是個喜訊。
事實上，伴隨著都市化的發展趨勢，很多 二線城市 早已進入了存量時代，在銷售市場上拍地成本費過高，早已不容易還有新的土地資源了，節約集約用地、減葯開發設計是當今的流行。因而，根據城市發展、產業鏈導進、總量更新改造等方法，變成房地產基金項目投資的新發展趨勢。
就銷售市場來講，大部分房地產基金也在擴展項目投資行業，持續發力產業地產項目投資，找尋城市發展、舊城區更新改造等投資機會。
對賈翔宇來講，將來的存量市場或有兩個機會：一是因為 小區 業主 本身現金流量工作壓力，這類財產價錢稍低，售賣意向強，有的已做到欠佳或准不良貸款環節；二是中國核心資產對外資企業有很大誘惑力，如總量財產。
「若房地產基金沒法不斷出示有效財產運行，則全部新項目都將遙遙無期，必然導致減少新項目使用價值，以合乎銷售市場有效的盈利規定。」麗景九州股票基金蔡汝雄覺得，「針對長期性擁有的運營 物業管理 來講，僅有根據提高營運資產的運營管理水平，進一步提升營運資產的，才算是壓根的發展前景。」
除此之外，針對債務穩進的水龍頭房地產企業而言，將來市場佔有率將有更高的室內空間和競爭能力，而中小型房地產企業跨界營銷往上的難度系數也將越來越大。在業內，“大魚吃小魚3”的狀況經常會出現。
就房地產基金來講，回收企業並購除開資產經營規模外，還側重於對新項目財產開展嚴苛的財務盡職調查和技術專業的價值判斷，並與之商議制訂有效的風險防控買賣方案。
朗姿韓亞資管計劃也強調，將來回收企業並購大量是對財產股票基金整合資源工作能力的磨練。"資產自然關鍵，但回收全過程中各種各樣風險性的排摸、分辨和解決，及其回收後對財產融合、做大做強工作能力的技術專業規定，包含更新改造、重新定位等都是會高些。
第三，REITs將是撤出總量財產的有效途徑。
事實上，房地產基金在對選中的新項目開展決策時，一定要考慮到撤出的方法，及其假如不可以立即撤出，採用哪些對策來確保資產可以安全性的取回。
近年來，類REITs的不斷發售事實上早已獲得了較多的實踐活動，並獲得了優良的實際效果。
與海外完善、完善的REITs現行政策對比，在我國的REITs現行政策事實上發展比較晚。殊不知，自2014年個類REITs商品面世至今，每一年增加的發售經營規模都是在持續提升，到2019年底，在我國已總計發售的類REITs商品有68個，總投放量達1402.81億人民幣。
就基本財產種類來講，貨運物流、店面、租用 住宅 和辦公樓有關REITs商品的發售周期時間較長，均值十五年之上；而商業街區、工業區、基礎設施建設有關REITs商品的發售周期時間較短，均值十年之上。
依據歐美成熟銷售市場的工作經驗及其REITs這一商品的特性，REITs將變成總量財產撤出的有效途徑。賈翔宇表明，“這促使總量房地產業類財產的流通性，項目投資參加門坎，都比現階段單一大宗交易規則銷售市場提升了很多”。
理應強調，在我國現階段關鍵的REITs商品與英國等資本主義國家REITs商品盡管在股權融資、利益和系統化經營層面存有關聯性，但在“募稅管退”等層面仍存有很大差別，因此被稱作“類REITs”商品。

比如，中國的REITs關鍵選用“私募投資基金+專項計劃”的組織結構，展現出債務型特點，在運營模式上也較為處於被動；而完善的銷售市場REITs則多選用股份合作制或信託，具備股份型特點，商品限期較長，因此在運行方法上較為重視長期性銷售業績。
蔡汝雄還強調，在REITS現行政策宣布執行後，預估在我國房地產基金也將由單一房地產商轉為“房地產商+經營管理商+基金委託人”的方式，也將有大量的實際性機會。”這關鍵反映在商業服務辦公室、貨運物流、產業基地、文旅地產等營業性新項目的擁有種類上。這類轉型發展工作能力是股票基金將來在創新性和戰略中的競爭優勢。
實際上，這一變化在歐美國家銷售市場早已較為完善。可是在我國，這2年的典型性意味著包含：貝殼上市、明源雲發售、代建企業、商業經營管理企業，及其上年十分火的房產公司。
從某種程度上講，賈翔宇說，這是一個必定的發展趨勢。他表明，全部領域的正常利潤在集中化，將來盈利室內空間取決於精細管理、經營高效率的提升(包含創建信息管理系統等)和人力資源管理提升等層面。先前，房地產商從拿地、開發設計、市場銷售、經營等全依靠自己。將來，每一個階段都很有可能發生更為細致、技術專業的組織，善於的人做最善於的事。」
如今，“三條紅線”對房地產行業產生新的磨練，領域自然環境也越來越變化多端。並且在管控下，房地產業已被揪住了股權融資的“喉嚨”，貸款銀行、集合信託等融資方式受到損傷，這類危害已根據資產向房地產基金遷移。因此近期，地產基金究竟該出路在哪裡？

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㈢ 全國老舊小區改造的建設成效與新發展格局

在當前經濟轉型和新型城鎮化背景下，我國已不再把追求經濟數字增速作為主要目標，轉而將居民福利和民生事業作為政策關注重點，挖掘存量空間承載力潛能，增強城市空間服務功能。老舊小區改造作為新型城鎮化的重要內容，不僅事關民生福祉，也是推動城市治理體系建設的重要驅動力。

在《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡稱《綱要》)中，明確提出要提升城鎮化發展質量，全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。按照《綱要》提出的目標，「十四五」期間將完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。今年兩會政府工作報告則提出了2021年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的任務目標。巨量的老舊小區改造不僅是對各級政府的一場大考，也為房地產行業轉型發展帶來了市場機遇。

一、實踐中完善政策機制

2020年7月，國務院辦公廳發布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，確定2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務;到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。據住房和城鄉建設部公布的數據，2020年，全國全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，惠及居民736萬戶，超額完成目標任務。

在新開工小區計劃任務數方面，河南省計劃任務數最多,為5480個，四川計劃任務數為4193個，河北、甘肅、山東、內蒙古、吉林、廣西、黑龍江、江西、福建、湖南、雲南、新疆、陝西、湖北等14個省份新開工小區計劃任務數也超過1000個。截至2020年末，各省份均較圓滿地完成了計劃任務，其中過半數省份超額完成。以河南為例，2020年政府下達的老舊小區改造目標任務是50萬戶，截至2020年末實際完成改造76萬戶，遠超目標任務。

各地在圓滿完成老舊小區改造目標任務的同時，也在實踐中積累了豐富的試點經驗，形成一批可復制、可推廣的政策機制。去年12月和今年1月，住建部對全國各省市在城鎮老舊小區改造過程中實踐經驗進行了梳理，分兩批印發了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》，在全國范圍內推廣。內容涉及改造項目的審批，存量資源的整合利用，改造資金如何實現政府與居民、社會力量合理共擔，金融機構可持續支持，以及既有住宅加裝電梯在前期准備、工程審批、建設安裝、運營維護等各個環節的經驗。

例如在加快改造項目審批方面，可借鑒山東、浙江兩省經驗，採取各相關部門聯合審查的方式，根據聯合審查意見一次性告知所需辦理的審批事項和申請材料，直接辦理立項、用地、規劃、施工許可等，無需再進行技術審查。浙江和甘肅的經驗是，簡化立項用地規劃許可審批，對不涉及土地權屬變化，或不涉及規劃條件調整的項目，無需辦理用地規劃許可。

在存量資源整合利用方面，根據遼寧、福建、江蘇南京、山東濟寧等地經驗，通過整合利用公有住房、社區辦公用房、小區綜合服務設施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源，用於改建公共服務設施和便民商業服務設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道(城關鎮)、社區統籌。整合利用小區內空地、荒地、拆除違法建設騰空土地及小區周邊存量土地，用於建設各類配套設施和公共服務設施，增加公共活動空間。

在改造資金分擔方面，通過完善資金分攤規則、落實居民出資責任、加大政府支持力度、吸引市場力量參與等幾個層面的具體措施，形成完善的分擔機制。根據湖北宜昌、安徽合肥等地經驗，小區范圍內公共部分的改造費用由政府、管線單位、原產權單位、居民等共同出資;建築物本體的改造費用以居民出資為主，財政分類以獎代補10%或20%;養老、托育、助餐等社區服務設施改造，鼓勵社會資本參與，財政對符合條件的項目按工程建設費用的20%實施以獎代補。四川省和山東省在「吸引市場力量參與」方面，則採用推廣政府和社會資本合作(PPP)模式，通過特許經營權、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規則，引導社會資本參與改造。

這些試點經驗通過住建部的歸納整理並以文件形式下發，為接下來的老舊小區改造工作推廣提供了重要的參考依據。

二、老舊小區改造提速升級

根據《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》和「十四五」規劃綱要，「十四五」期間計劃完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。2021年作為「十四五」開局之年，政府提出了要實現新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的目標，比2020年實際新開工量高出1.3萬個，可謂任務艱巨。按照中央文件部署，絕大部分省份都出台了改造計劃和目標，並對目標進行了層層分解。從各地具體實施方案看，總體呈現以下特點：

一是改造內容系統化

新一輪老舊小區改造大致分為「基礎類」「完善類」和「提升類」，優先完成「基礎類」，一區一策建設「完善類」，因地制宜推動「提升類」。在基礎類改造方面，福建省對零星危舊房，按照政府引導、群眾自建、適當補助的原則，推進綜合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立「一樓一檔」。安徽省住建廳發布《關於做好2021年度城鎮老舊小區改造工作的通知》，要求指導小區改造的主管部門需提前與各聯合單位進行工作對接，協調管轄小區的基礎設施更新與公共服務提升活動。

在完善類改造方面，河北省與江西省利用小區公共道路、綠化用地分別計劃新增城市公共停車位17萬個和17.8萬個。廣西壯族自治區支持有條件的小區以中央出台的政策為主,因地制宜採取多渠道方式加裝電梯。

在提升類方面，遼寧省與吉林省實施合理利用公共空間開展系統化居住社區，鋪設5G網路設施建設、支持可再生能源應用，推動數字物業與智能社區建設，配置服務資源設施以便於開展適老化改造。新疆推進物業質量提升三年行動計劃，藉助數字信息技術發展社區線上線下交叉服務，拓展居家社區養老等多元化公共社區項目，為居民創造宜居宜業的「15分鍾活動圈」。

二是籌資渠道多元化

老舊小區改造點多面廣，所需資金投入量大，不易形成合理的回報機制，必須通過建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔的機制。一方面要加大財政性資金投入力度;另一方面，要將居民的需求與社會資本的贏利點相結合，依靠「自我造血」的可持續發展項目建立各地區的籌資個性化方案。江蘇省在《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》中提出小區改造的三種籌資方式：一是政府加大財政出資力度，二是組織相關專業化企業、金融機構和國有公司等市場主體積極參與小區更新工作，三是鼓勵居民依據利益獲得直接出資或使用住宅專項維修資金配合小區建設。浙江省制定《關於建立開發性金融支持城鎮老舊小區改造戰略合作協議推進機制的通知》，發揮建設部門的統籌規劃與開發性金融的「低成本、長期、大額」等綜合優勢，為全省老舊小區改造提出資金解決方案。江西省通過不動產登記與土地政策，探索跨區組合平衡與小區自我平衡等以區域為基本單位的創新資金規劃模式。貴州省與銀行和其他金融機構在「十四五」期間達成合作意向，為城市更新與老舊小區改造吸納800億元的資金。

三是治理主體科學化

各省市在2021年老舊小區規劃中充分體現「共建共治共享」原則，居民與社區街道和物業公司共同維護治理，成為社區的規劃師與建設者，各地紛紛開展「居民評選、政府把關」活動，匯集「民需民意民智」。北京市老舊小區改造實施「六治七補三規范」，改造的「自選類」項目都是由「居民點單」的方式實現。重慶市開展廣泛宣傳政策優勢的活動，激發群眾參與積極性，引導黨員、居民逐戶動員、制定方案、徵求意見、化解矛盾。江西省在基礎類項目的改造過程中，加強與水電氣暖信專營機構和居民的構通，充分徵求相關主體的意願，增強改造方案的科學性。貴州省開發建設了「貴州省城鎮老舊小區管理系統」與「貴州省城鎮老舊小區改造工作聯席會議制度」，以實時數據和多方相關利益主體的獻策獻計為老舊小區改造提供保障。

「十四五」期間，各地區的老舊小區改造工作重點應聚焦於「人」「錢」「管」三大問題，持續推動城市結構優化、功能完善和品質提升。首先，推進以人為核心的新型城鎮化，就要關注到城鎮化進程中人口流動、社會結構變化、人的利益訴求等，具體到老舊小區改造，居民充當重要的決策者角色。通過政策引導、社區督察監管、業主委員會直接參與老舊小區改造的三位一體的自助模式，解決「人」的問題。其次，社會資本主動參與，充當耐心資本角色。小區內部充分挖掘贏利點，打破資本回收周期長、效率低的瓶頸，在避免大拆大建的前提下，拉動社會投資、促進消費、帶動相關建築裝修、建材、家裝家電等行業發展，助力「六穩、六保」，解決「錢」的問題。最後，政府加強政策引導，充當引導者角色。老舊小區改造「三分建、七分管」，政府應引導物業人員走向管理一線，用服務代替強制性手段，參與小區改造後的運營維護工作，使物業公司成為小區改造的監管地帶，解決「管」的問題。

三、房企積極布局舊改「新賽道」

目前越來越多的城市房地產進入存量時代，一級市場可供開發的土地越來越少，「三道紅線」「供地兩集中」等政策更加劇了房企在招拍掛市場的拿地的難度。而未來五年21.9萬個老舊小區改造，涉及建築面積約90億平方米，將拉動數萬億投資，這無疑將成為房企轉型發展的「新賽道」。

近期多數上市房企發布了2020年年報，從中可以看出，大量房企已經將開發戰略轉向城市更新和老舊小區改造。從業務分布看，項目主要集中在珠三角、長三角和京津冀重點城市，其中廣州、深圳、東莞涉及項目和參與企業最多，富力、佳兆業等房企是最典型代表，早在數年前已經積累了大量城市更新項目。

根據年報，截至2020年底富力已簽約城市更新合作項目規劃總建築面積超過8000萬平方米，可售面積超過4100萬平方米，貨值超過12000億元。城市更新成為富力集團未來發展的重要支撐。龍頭房企萬科在城市更新和老舊小區改造領域也逐步建立起領先優勢，目前參與舊城改造權益建築面積已經達到363.4萬平方米。此外，中國奧園、佳兆業、時代中國、花樣年等眾多房企都在發力城市更新和老舊小區改造業務。陽光城集團執行副總裁吳建斌近期在一場論壇上也表示，原來房企拿地主要通過招拍掛，未來土地儲備可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，產業勾地排在第二位，第三才是招拍掛。城市更新在房企心目中的地位由此可見一斑。

「十四五」期間，城鎮化依然是我國經濟增長的重要驅動力，城市更新和老舊小區改造是實現新型城鎮化的核心內容。老舊小區改造是一項復雜的民生工程，考驗的是政府的智慧，包括政策引導、城市規劃、資源整合、綜合管理等方面的智慧，同時也考驗開發商能力，包括資金實力、項目規劃能力、開發運營能力和統籌協調能力等，房企唯有練就扎實的內功，方能在這條「新賽道」占據一席之地。

㈣ 奧園爆雷：一家千億房企的浮沉樣本

走鋼索的房企陸續踩空，這次輪到奧園

文 鄭慧 龐敏

編輯 劉建中

「躺平」，是外界給中國奧園 （3883.HK） 貼上的標簽。

其實，在確定無法歸還美元債之前，奧園掙扎了兩個月。其間，三大評級機構不斷下調其信用評級，各種負面消息與自救行動相互交織。但最終，兩筆本金合計6.88億美元的離岸債務到期，成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

奧園是一家老牌房企，大本營位於廣東，是中國內地房地產企業前30強之一。其共有三個上市主體，分別為中國奧園 （3883.HK） 、奧園 健康 （3662.HK） 和奧園美谷 （000615.SZ） 。

2021下半年以來，監管變化、頭部房企暴雷等因素帶來的市場端和融資端雙重收緊，讓更多地產公司陷入流動性困境。 危機已從「三道紅線」評價體系裡的紅橙檔，逐漸蔓延至黃檔，乃至綠檔企業。

財務看似 健康 的黃檔企業為何也爆雷？奧園是一個典型樣本。外部環境極速惡化是不爭的事實，但奧園爆雷卻與自身虛弱脫不了干係。

高速擴張的過程中，實力沒有跟上野心，讓奧園積累了諸多問題。其發展十分依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高，隱形負債問題突出。2020年踩錯行業節奏後，土儲又難以形成高質量現金迴流。《 財經 十一人》還發現，其2020年財報存在一些疑點。

倘若地產市場沒有瞬間入冬，奧園的問題也會逐漸暴露。只是過程會更加溫和、隱蔽。

錢多多為何還不起債

單從財務數據來看，奧園似乎不應該這么快倒下。

2021年中報顯示，奧園一年內到期的有息債務約521.7億元，而賬面現金及等價物約683.2億元。扣除受限制資金159.6億元，仍剩餘約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務。

這是很多房企面臨的共同問題：賬面上趴著數百億資金，卻還不了數十億的債。

《 財經 十一人》綜合採訪發現，主要原因如下：

其一，地產公司調表手段繁多。房企往往在年中、年末等關鍵節點，通過各種方式匯集資金，時點過了之後便將資金歸還，導致賬面資金虛高。

其二，預售資金監管整體趨嚴。房企迴流到賬面的資金，能動用的部分並不多。

其三，上市公司披露的年報，是合並後的情況，而資金可能主要集中於子公司項目，真正可歸集到母公司用於還債的有限。

這些企業實際可調用的資金，遠不及賬面披露。

值得注意的是，奧園的賬面現金及等價物，占總資產約20%，這個比例，在前50房企中排名第一，前50的均值約11.12%。（前50即克而瑞2021上半年銷售排行榜前50家的上市房企，下稱「前50房企」）。

這個數據從側面反映了，相較於自身體量而言，奧園其實存儲了更多的資金。但為何仍然無法還債？《 財經 十一人》就此求教奧園，奧園稱目前無法回復。

雖然奧園危機是去年11月才暴露於大眾視野，但是其危機在2021上半年就已萌芽，自救行動也早已展開。

現金流量表顯示，2021上半年，奧園經營活動現金凈流入20億元，投資活動凈流入212億元，而籌資活動凈流出122億元。較往年變化明顯。

這幾個數字粗略勾勒出了奧園在2021上半年的整體情況：經營上努力回血，減少拿地；投資活動大幅減少，甚至可能在抽回資金；融資方面壓力巨大，融到的錢遠少於歸還的錢。

奧園某區域中層員工李曉（化名）告訴《 財經 十一人》，集團資金緊張，早在2021年初就有端倪。最明顯的是，拿地標准越來越嚴格。2021年起，奧園在拿地、收並購上愈發謹慎，對項目開發周期、回款測算、現金流最大值等指標卡得十分嚴格，尤其重視現金流測算。

「原先我們報十塊地，總有一兩塊有點兒眉目，報二三十塊，總能拿一塊。但後來明顯感覺這個比例越來越低」，李曉說。他還提到，整個2021年，全公司都在拚命回款，打折力度較大，以價換量，銷售考核要求十分嚴格。

據《 財經 十一人》粗略統計，奧園披露的土地儲備中，2020年度新增的項目數大約有100個，而2021上半年，僅新增了10多個項目。

奧園在融資側失血過多。前50房企中，有18家2021上半年融資活動現金為凈流出，奧園凈流出122億元，僅高於陽光城（-129億元）、富力地產（-188億元）、藍光發展（-233億元）、綠地控股（-370億元）和中國恆大（-374億元）。

經營側回血有限，奧園在投資側盡力挽救。2021上半年前50房企中，僅有5家公司的投資活動現金為凈流入。奧園凈流入212億元，遠高於排名第二的美的置業（112億元）。

進入下半年，恆大危機引發一系列連鎖反應，消費市場和資本市場對房企負面信息十分敏感。「信心」變得愈發珍貴而又脆弱。 11月初，惠譽在一份下調奧園信用評級的報告中指出，盡管奧園於2021年7月發行了18億元人民幣境內債券，並在10月進行了3.99億港元股票配售， 但是現在基本沒有資本市場融資渠道。

自身造血能力有限，外部又停止輸血，出售資產也需要時間，面對1月份到期的兩筆大額美元債，奧園掙扎了一段時間，最後爆雷。上述兩筆美元債合計約44億元人民幣，分別於1月20日、1月23日到期。

「如果不是剛好今年1月份到期，而是再遲半年到一年，奧園或許能挺過去。現在這個形勢之下，哪怕一家相對優質的房企，遇上一筆超大額債務到期，也未必過得去。」一位私募基金地產投資人對《 財經 十一人》評價。「當然，奧園自身底子差，肯定也是一個問題」，他隨即又補充道。

體弱的黑馬

奧園踩錯了行業節奏，在頂部下行階段，仍然以收並購為主要手段，大舉擴張，且大量布局下沉市場和沉澱資金的舊改項目。

2015年，奧園合同銷售額152億元，排名68。2016年起，開始高速擴張。2019年，奧園終於迎來自己的高光時刻——銷售額破千億，進入前30強。

2016年之後，高周轉、高杠桿成為房地產行業的一種普遍 游戲 規則。多數房企藉此高速擴張，奧園只是其中之一。「全國大部分城市， 從2015年到2019年房價幾乎翻倍，如果在這個時候沒有相應的擴張，反而說明企業看不清大勢」。 上述投資人稱。

但到了2020年，政策收緊前夕，奧園還是沒有暫緩腳步，繼續激進擴張。

2020年度，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%，拿地支出達到450億元，超過預算350億元。從現金流來看，2020年度，奧園的投資活動現金凈流出425億元，融資活動現金凈流入476億元，這兩個指標的規模，在前50強房企中均排名第二。

發展這些項目，後續還陸續需要資金投入。而當年8月，監管層開始用「三道紅線」限制房企加杠桿；12月底，限制銀行業金融機構涉房貸款的「兩道紅線」發布，房企融資來源進一步收緊。這些政策及後續引發的連鎖反應，改寫了房企舊有的 游戲 規則。

融資收緊後，房企無法延續借新還舊的套路，更需倚重真實的經營活動。但奧園自身的造血能力相對較弱。惠譽在2020年10月的一份報告中曾指出，奧園的業務對低線城市滲透較高，且與相同評級的房企相比，商業地產業務比重較大，更易受到行業下行風險的影響。

彼時，惠譽給奧園的評級為BB，與旭輝、龍光相同。奧園的合同銷售平均售價約為每平方米10,022元人民幣，低於同級房企13,500元~17,000元人民幣的水平。

綜合來看，奧園的土儲布局偏下沉，廣而不深。參考億翰智庫整理的2020上半年末數據，奧園在一、二線城市的土儲建面佔比約為37.6%，在三四線城市的土儲建面佔比約為62.4%。（《 財經 十一人》調整了部分二線城市分類）除了大本營廣東之外，在其他地區城市的深耕力度不足，奧園進駐的90餘座城市中，有80多座城市土儲佔比均不超過2%。

惠譽還提到，2020年，奧園商業地產產品占可售資源的23%。而與住宅地產相比，商業地產的去化率更低，也更容易受經濟周期的影響。

一位內部人士告訴《 財經 十一人》，奧園在三四五線城市拿了較多項目，商業項目質量不高，回款緩慢。另外，奧園旗下的縣域集團、文旅集團，在諸多小縣城拿了幾十個項目。雖然地價低，壓占資金不多，但仍然存在一定的杠桿率，由於市場不佳、房貸下不來，這些項目後續銷售-回款周期較長。

另外，奧園近幾年大力推行舊改業務，項目數從2018年末的16個快速增長至2020年末的60多個。這些舊改項目主要集中在大灣區，質量高，毛利可期。但問題是，舊改周期長，前期需要沉澱資金，更無法在短期內給公司回血。其境內發債主體奧園集團的資料顯示，2020年末，舊改基金約占其少數股東權益的三分之一，約為136億元。

上述奧園人士認為，奧園過去幾年發展得過於激進，但資金、管理、產品實力均還不夠強，沒跟上業務的快速擴張，內部出現諸多漏洞。

首先是組織架構的問題。2021年3月之前，奧園旗下分為地產、商業地產兩大集團。這兩大集團相對獨立，各自為戰，有如賽馬一般你追我趕，相互較勁。雖然賽馬機制有助於擴張，但兩套班子的設置，一來使得人員結構復雜、冗餘，增加溝通成本、降低運營效率，二來也增加了資金風險。「你兩年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上變得非常激進，資金使用效率難免出現問題。」該人士稱。

其次是項目管理上的粗放。收並購是奧園賴以擴張的重要手段。但不重視市場可行性研究，前期研判粗放，使得奧園較容易在收並購項目上踩坑。

李曉的感受是，很多時候，市場研究部門的人沒能堅持自己的判斷和立場，而是不斷為投拓部門、區域負責人讓路。

有些項目從市場的角度來看不應該收購，但最後還是被拿下。甚至，為了配合將測算數值做得漂亮，市場部門預估的銷售周期可以從18個月改成14個月，售價可以從一萬五改到一萬七。「激進擴張的時候，房企多少都有這個問題。但20個項目有2、3個是這樣的，還能夠運轉下去，如果有10個項目都這樣，公司是背不動的。」李曉說。

另外，激進擴張的幾年裡，奧園不斷招兵買馬，但進來的人魚龍混雜。李曉感受到，同一類型、級別的崗位，有些同事素質高，像開飛機的，但也有很多同事，連駕照都還沒拿到。更不用提混進來的投機分子，貪污腐敗，項目本身賺不了錢，自己卻可以賺得盆滿缽滿。人員素質對不齊，導致很多時候，業務無法保持在統一的較高水平。

隱形的債務

窟窿究竟有多大，不能只看賬面情況。水面之下，隱形的有息債務早就暗流涌動。而這些隱性債務，往往在出現問題時才會進入大眾視野。

比如，去年11月，奧園集團被曝出一筆6590萬元的信託貸款違約。 這筆名為「申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃」的信託，是惠聚系列的一個產品，於11月12日到期。系列中的另外3個產品，於當年12月到期。

這個資管計劃的底層資產，實際可能是奧園系公司之間的往來款項。

理由如下：公開信息顯示，惠聚2號主要用於「折價受讓供應商持有的對奧園集團並表公司的應收賬款債權」，由奧園集團提供連帶責任保證擔保。惠聚2號由珠海保稅區啟恆物流有限公司舉借，而奧園旗下的廣州弘凱置業有限公司，持有啟恆物流60%股權，也就是說，啟恆物流實際上也是由奧園控股的公司。

公開裁判文書顯示，2021年11月16日、2022年1月12日，申萬菱信對於奧園集團等相關主體，分別向法院申請了約2.07億元、0.96億元的非訴財產保全。

再比如，12月份，奧園理財產品爆雷時，其自行披露稱，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

2020年初，曾有做空者發布報告，詳細分析了奧園的明股實債及自融問題。其在報告中指出，奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信託、保險以及投資公司構成。其中，廣州奧園股權投資基金管理有限公司是奧園子公司，涉嫌自融。而種種跡象表明，珠海鼎盛也與奧園存在關聯關系。

明股實債與自融，對房企來說是心照不宣的「秘密」。隨著房企不斷爆雷，這些曾經隱秘的操作逐漸暴露。

明股實債的主要隱患有兩點：其一，負債率指標計算容易失真，影響對公司風險的判斷；其二，實際應該作為利息支出的財務費用，並不會體現在利潤表中，影響對企業真實盈利水平的判斷。

中國奧園少數股東權益占總股東權益比例約66%，在行業內屬於較高水平（前50均值約45%），而其少數股東損益佔比，始終維持在20%以下。 一直以來，都有人對此提出質疑。而奧園的解釋是，由於項目投入到結算會有2-3年周期，預計2020年將會有改善。但從數據來看，這個改善不太明顯。

花樣百出的融資方式，體現了奧園對於資金的渴求。奧園自身資金實力不強，發展高度依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高。 參考聯合資信的評級報告，2020年底，其境內發債主體奧園集團的信託及其他融資佔比約為47%。過去幾年，奧園披露的平均融資成本在7.2%~7.5%，與同行相比偏高。2020年，億翰智庫監測的50家房企，平均融資成本約6.11%。

李曉對此感到無奈。 面對動輒13、14個點的非標融資利率，地產項目的運營就像走鋼索一般，理想狀態下，凈利率可以達到5%~8%，但稍不留神，利潤就會被吃空，甚至虧本。 自有資金佔比高，融資利率低的房企，潛在利潤率更高，經營上也就有了更多騰挪的空間。但對於底子薄，又高速擴張、渴求資金的房企而言，只有不斷提高周轉，一個鍋蓋蓋五個，甚至十個鍋，才能提高自有資金的回報率，但風險也隨之疊加。

疑點重重的2020

《 財經 十一人》發現，奧園身上還存在一些疑點。

其一，近兩年，這家公司依據賬面數據推算的回款金額，與綜合其他披露計算的結果相去甚遠。

一般來說，將預收款項當期變動，與營業收入加總，可以得到當年預收款項的實際增加。對於地產公司來說，這個數值大致與當年的回款金額相近，會有一定誤差，但差異不會過大。

從下表可以看出，2020年與2021上半年，綜合奧園權益銷售額與回款率，得出的回款金額，與報表數值推算的結果差異較大。

即便考慮到奧園在此期間處置了部分子公司，這個差異仍然讓人難以接受。以2020年為例，當年奧園出表公司合計約有75億元預收款，即便加上這75億元，仍有近300億元缺口（844-474-75=295）。

對於這個差異，有幾種可能的解釋方向：

一是奧園的合同銷售額虛高。對房企而言，合同銷售額是一張最直接、響亮的招牌。提高排名，甚至沖擊千億，意味著名聲、榮譽，也意味著更多的融資機會。2019年7月、2020年3月，中國奧園先後兩次遭到做空，做空者均對其銷售額的真實性提出質疑。

二是奧園的真實回款率或權益比例低於披露數據。

三是當前財務報表或許已不能准確反映奧園的整體情況。假設奧園披露的全部數據均真實可信，以2020年為例，奧園當年全口徑的回款金額約為1130億元，而其合並范圍內的推算回款金額約為474億元。也就是說，若不考慮權益比例，當年，奧園有高達656億元的回款均發生在表外。

2020年，奧園參與的合資項目數量從2019年的10個增至90個，為合資公司提供的擔保從2019年的80億元人民幣升至240億元人民幣。

前述奧園內部人士透露，有時候，明面上的負債減少，其實是轉嫁到了合作方，以合作方的名義貸款，公司為其提供相應擔保。受訪的投資人也指出，這是地產公司在降低表內負債時會採取的一種操作。

這意味著，奧園的財務報表或許已不能准確反映其整體情況，其真實的負債規模也愈發成謎。

其二，奧園將多家子公司「處置」給了一家可能存在關聯的公司。

2020年度，中國奧園毛利率下滑明顯，凈利率卻略有提升，主要得益於其非經營性損益。其中佔大頭的，分別是18.4億元的匯兌損益，和12.28億元出售附屬公司的收益，兩者合計約占當年稅前凈利潤22.54%。

《 財經 十一人》發現，當年中國奧園處置子公司的多個處置交易的對象為同一家公司，而這家公司又與奧園存在千絲萬縷的關聯。

據年報披露，中國奧園2020年處置了50家附屬公司。這些公司之間存在控股關系，如果剔除掉被控股的公司，則剩餘34家，其中有6家公司的處置沒有交易對價。我們將剩餘的28家公司視為其當年出售的主要附屬公司。處置完這28家公司後，奧園仍然持有51%及以上股權的，有19家，佔比近70%。

一般來說，持股51%及以上，說明對這家公司具有控制權，需要考慮將其納入合並范圍，自然也不能算做出售附屬公司。但是，很多地產公司會以公司章程規定為由，說明自己不能「單獨控制」這家公司，從而實現附屬公司的「出表」，奧園這次也給出了同樣的理由。

然而，事實恐怕並非如此。從下表可以看出，一家叫做「廣州晟益房地產有限公司」（以下簡稱「廣州晟益」）的接盤方，當年入股了奧園的十家附屬公司。彼時，廣州晟益成立不到一年，其法定代表人吳鵬飛，正是珠海鼎盛的法定代表人。廣州奧晟投資有限公司，也成立於2020年，現已是中國奧園的全資子公司，其初始董事之一也為吳鵬飛。

另外，《 財經 十一人》並未查到其中三家公司的股權變更信息，不知其股權當年究竟出售給了誰。目前，這三家公司仍由奧園100%持股。

奧園集團的發債資料顯示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地產項目，奧園享有的權益仍為100%。

《 財經 十一人》就上述疑點咨詢中國奧園，奧園稱暫不回復。

自救之路

爆雷之後，訴訟接踵而至。公開信息顯示，其境內地產業務運營主體奧園集團，目前已因三個案件成為被執行人，被執行總額金額合計約21.64億元。

貝殼研究院分析師潘浩指出，奧園與其他陷入危機的房企類似，在整個流動性系統中，先是一個齒輪卡住了，由於缺乏信心的潤滑，故障又不斷傳導至其他聯動的齒輪，最後導致系統全面失效。

現在，奧園需要盤活這個系統。

在其官宣境外債務重組後，市場陸續有消息稱，山東某康養地產國企有意成為中國奧園控股股東，廣東粵海置地、越秀地產等公司也在考察中國奧園位於廣州、珠海地區的項目。截至目前，公司未公布重大實質性進展。

據智庫媒體REDD消息，市場傳聞的某康養地產國企，或為山東國欣頤養集團旗下的中垠地產。

奧園與中垠地產在2020年建立合作關系。奧園旗下的深圳市實業發展有限公司，持有中垠地產40%的股份。中垠持有濟南陽光壹佰房地產公司51%的股權，而濟南陽光100國際新城，是2020年新出現在奧園披露土儲中的項目。同年，奧園還新增了「濟南中垠廣場」、「濟南中垠御苑」等項目。

幾位受訪者均表示，國企的決策流程一般較為復雜，這筆潛在的戰投目前看來仍然存在不確定性。另外，與整體出售股權相比，出售單項資產可能更為高效。一般來說，股權收購面臨更大風險，尤其是當公司信用出現了問題，金融機構、戰投方更需要全面、詳細盤查底層資產，摸清各種隱性債務。因此，他們往往更願意直接收購優質資產。

而目前，對於陷入危機的房企而言，出售資產也是個艱難的博弈。上述投資人提到，一些收購方在談判時，會將折扣打得極低，甚至只是略高於這個項目的有息負債。比如，一個可售20億元的項目，投入的10億元中，有7億元開發貸，那麼收購方會從8億元開始報價。而不想賤賣資產的房企，往往無法接受這樣的條件。

對於奧園來說，通過處置資產降負債，還可能面臨另一重潛在壓力。惠譽指出，少數股東權益佔比較低的房企，可以通過處置項目權益來降杠桿。而正如前文所說，奧園的少數股東權益佔比較高，這降低了其財務靈活性。

無論如何，目前進入ICU的所有房企，都非常需要向外界釋放利好信息，以維系脆弱的信心，獲得喘息空間。

作者為《 財經 》產業研究中心研究員和實習生

㈤ 財務經理的崗位職責

財務經理的崗位職責（通用28篇）

在現實社會中，崗位職責的使用頻率呈上升趨勢，明確崗位職責能讓員工知曉和掌握崗位職責，能夠最大化的進行勞動用工管理，科學的進行人力配置，做到人盡其才、人崗匹配。想學習制定崗位職責卻不知道該請教誰？以下是我收集整理的財務經理的崗位職責，僅供參考，歡迎大家閱讀。

財務經理的崗位職責 篇1

1、參與制定項目公司財務核算細則；

2、協調公司核算進度，審核會計業務的規范性合理性，並提出相應整改意見；

3、編制公司財務報表，以及上級部門要求提報的各類報表；

4、培訓指導公司財務的業務工作；

5、全面負責公司對外審計協調工作；

6、按期完成本公司經濟活動分析報告，為領導決策提供高質量的財務數據及管理建議；

7、負責所在項目的融資工作；

8、完成領導安排的臨時任務或其他工作。

財務經理的崗位職責 篇2

1、在總經理領導下，總管集團各單位的會計、報表、公司預算體系的建立、公司經營計劃、預算匯編、執行和控制計劃。

2、組織協調公司財務資源和業務規劃的匹配運作、公司財務規劃制度與實施。

3、參與公司財務規劃、成本費用、利潤、開支預算標準的制定。

4、建立健全公司內部核算，組織、指導和數據管理體系，以及會計核算和財務管理制度的制定。

5、建立公司財務和內控制度，完善公司財務控制和會計機構，對會計人員培訓和有效管理。

6、負責公司資金預算、現金流管理和資本營運管理。

7、負責公司設立、分立、合並等相關財務事項。

9、完成總經理交待的其他任務。

財務經理的崗位職責 篇3

1、根據發展需要完善財務管理體系制度建設，統籌財務部門工作並落實;

2、編制實施企業預決算，財務收支與資金籌措計劃，負責成本核算和控制;

3、全面管控公司資產，定期盤點清查，定期做好往來賬目，及時催收和清償款項，做好賬目核對及內部審計工作;

4、確保資金的有效管理，規避資金和財務風險，完成各項財務結算核算工作，為管理層提供各項分析數據;

5、負責對接稅務和銀行等相關部門;

6、負責部門團隊的建設和員工培養;

7、領導交辦的其他事項。

財務經理的崗位職責 篇4

1、全面負責財務部的日常管理工作；

2、組織制定財務方面的管理制度及有關規定，並監督執行；

3、制定、維護、改進公司財務管理程序和政策，制定年度、季度財務計劃；

4、負責編制及組織實施財務預算報告，月、季、年度財務報告；

5、負責公司全面的資金調配，成本核算、會計核算和分析工作；

6、負責資金、資產的管理工作；

7、監控可能會對公司造成經濟損失的重大經濟活動；

8、管理與銀行及其他機構的關系；

9、協助財務總監開展財務部與內外的溝通與協調工作；

10、完成上級交給的其他日常事務性工作。

財務經理的崗位職責 篇5

一、嚴格遵守國家財經法規、財務工作規定和公司相關制度，遵守職業道德;建立健全公司財務管理、會計核算、稽核審計等有關制度，監督各項制度的實施和執行。

二、組織編制公司年、季度成本、利潤、資金、費用等有關的財務指標計劃，定期檢查、監督、考核計劃的執行情況，及時調整和控制計劃的實施。

三、組織財會人員正確、及時、完整地處理賬務，辦理現金收支和銀行結算等業務，及時進行賬務登記。

四、加強財務監管，認真履行財務收支審批手續和費用報銷制度，正確合理調度資金，保證日常合理開支需要的正常供給。

五、負責固定資產、流動資金及專項基金的管理，會同有關部門辦理固定資產的購建、轉移、報廢等財務審核手續。

六、搞好會計核算，及時提供真實的會計核算資料;組織經濟活動分析，編寫經濟活動分析報告，提出改進意見和建議，為公司生產經營決策提供依據。

七、審核年、季、月度各種財務會計報表，搞好年度會計決算工作。

八、組織實施公司財務審計和會計稽核工作。

九、認真完成領導交辦的其它工作任務。

財務經理的崗位職責 篇6

1. 主持公司財務預決算、財務核算、會計監督和財務管理工作;組織協調、指導監督財務部日常管理工作，監督執行財務計劃，完成公司財務目標。

2. 根據公司中、長期經營計劃，組織編制公司年度綜合財務計劃和控制標准。

3. 主持財務報表及財務預算決算的編制工作，為公司決策提供及時有效的財務分析。

4. 正確進行會計核算，填制和審核會計憑證，登記明細賬和總賬，對款項的收付，財物的收發，增減和使用、經費收支進行核算。

5. 對公司稅收進行整體籌劃與管理，按時完成稅務申報以及年度審計工作。

6.正確計算收入、費用、成本，正確計算和處理財務成果，具體負責編制公司月度、年度財務報表。

財務經理的崗位職責 篇7

1.建立項目財務內部控制制度，規范項目財務工作流程;

2.項目資金使用控制、項目銷售回款控制;

3.項目經濟效益測算和分析，包括財務經濟指標分析，資金使用、盈利能力和成本費用分析，為公司戰略決策提供依據;

4.參與項目經營決策，為項目的經營決策提供財務專業意見;參與公司的重大投資決策，提供投資財務專業意見;;

5.協調項目財務組與其他部門之間的'工作關系;以及項目所在地的稅務關系維護、負責項目稅收籌劃工作以及稅收風險的規避等;

財務經理的崗位職責 篇8

1、負責健康管理中心日常財務全盤核算，及各項帳務處理和稅務的操作及管理；

2、負責編制會計憑證，登記明細賬和總賬，編制會計報表；

3、負責應收、應付原始憑證的審核與編制；與稅收、工商等部門的溝通；

4、代表健康管理中心與銀行進行轉帳/匯款/進帳/憑證購買等工作；

5、完成領導安排的其他工作。應知（理論）、應會（技能）、個性、能力要求

1、具有扎實的財務基礎，能全盤處理日常財務核算，有較強的學習和應變能力；

2、熟悉財務操作及銀行辦事流程；

3、溝通能力強，有良好的職業操守、服從上司的各項工作安排，有良好的適應性能力及團隊合作精神。

4、3—5年企業全盤帳工作經驗，有醫療、健康行業工作經歷優先考慮；

5、持有會計中級證以上者優先考慮；

財務經理的崗位職責 篇9

1、協助財務總監制定公司會計核算及財務制度;完善公司的財務管理工作。

2、公司稅收籌劃，包含增值稅，企業所得稅籌劃

3、財務事項的審核，負責高新、政府項目、政府補助的申請

4、會計報表編制，財務分析，預算的編制。

5、其他上級交代的工作。

財務經理的崗位職責 篇10

1、負責制定、完善會計核算、資金管理、計劃預算和內部控制等相關制度，貫徹執行國家的各項法律法規。

2、負責協助公司領導層對公司的經營問題作出決策。

3、對公司會計核算準確性、及時性負責做出安排。全面管理財務所有工作。

4、審核公司大額費用支出、資本性支出合理性。

5、負責公司各項采購、銷售、業務合作等合同的審定。

6、負責公司資金計劃的審核、融資安排及資金運用。

7、負責對公司的年度運營計劃及預算編制進行整體統籌安排。

8、負責與財務部相關的外部檢查及交流協調工作，包括銀行和稅務等政府間關系。

9、負責財務部人員的日常管理和績效考評，並提出任免建議，保證對部門員工的有效管理與合理激勵。

10、負責公司安排的其他工作。

財務經理的崗位職責 篇11

1、負責財務核算體系及財務流程制度的建立、規范及優化，組織開展部門日常工作;

2、根據公司經營情況做好稅收統一規劃，合理的籌劃涉稅事務;

3、負責定期出具財務報表及管理報表，並進行必要的財務分析工作，從財務的角度提供決策建議;

4、負責與稅務、銀行、及其他政府部門的溝通、協調、維護;

5、參與各分公司的財務管理工作。

財務經理的崗位職責 篇12

1、負責年度財務計劃的編制、執行。

2、負責整合其他部門年度計劃。

3、負責編制項目整體資金預算、年度資金預算及總部要求上報的其他資金預算。

4、負責督促各部門已核定下發的各項預算，並做好相關統計分析工作。

5、負責進行年終財務決算及利潤分配的核算。

6、參與並監控公司重大經濟合同或協議的簽訂過程，審核各類經濟合同，維護公司經濟利益。

7、負責審核各工程合約簽署，根據合同復核工程進度款、工程竣工結算款支付，及其他各類款項的支付。

8、監督指導公司年度、季度、月度財務報表編制，保證報表的及時、准確性。

9、負責指導監督編制公司年度、月度的資金計劃，根據實際資金使用情況，統籌安排資金支付。

10、負責監督、協助各類應收款的及時催繳、回籠工作。

11、負責銀行存款管理及日常庫存現金的管理，保證資金安全。

12、負責協調與稅務部門的關系，對公司稅收進行整體籌劃與管理，按時辦理公司各項免稅、計稅及納稅申報。

13、辦理商品房專用、印花稅票的購買。

14、負責了解公司所在地銀行等金融機構的各種融資方式的政策導向及融資相關的規定、標准、指標等，維護好公司所在地銀行等金融機構關系。

15、負責根據項目投資、自有資金、融資金額等因素，確定***融資方案，並報集團總部資金運營中心審核。

16、負責編制和收集融資所需的財務資料，配合集團進行融資管理工作，按要求編制報送融資相關報表及資料。

財務經理的崗位職責 篇13

1、負責財務部的日常管理工作、組織部門完成賬務和報表工作；

2、分析公司財政狀況，控制公司各項費用支出及公司稅務，優化收支預算；

3、完善財務分析制度、方式和表格形式，優化財務分析體系；

4、提交財務管理工作報告，制定公司資金運營計劃，監督資金管理，報告預、決算；

5、對外完成和稅務局的溝通、安排好公司稅務核算及申報工作；

6、組織年度審計工作；

7、具備商業行業商品流通會計管理經驗。

財務經理的崗位職責 篇14

1.財務與會計。負責所分管業務領域的統籌工作，組織開展財務審核、會計核算、報表編制、財務分析、財務數據管理等工作;監控難點問題解決，例外事項處理;對分管業務的合規與風控進行監控，並定期總結、改進;

2.優化與提升。識別本業務領域流程的優化需求，協同出具流程優化方案，並主導方案落實執行;統籌與指導各類制度的編修;主導識別共享模式下管控點的風險漏洞，提出改進建議，推動提升風險控制水平。

3.團隊管理。負責團隊的年度工作計劃、季度/月度工作計劃管理與落地，員工績效管理與評價;負責組織內部培訓與制度宣貫;負責團隊建設，增進團隊協作，提升團隊戰鬥力。

4.溝通協作。負責共享中心內部相關的組間協作;協助外部審計、內部審計、風險檢查等工作開展;與成員單位溝通對共享服務的需求或意見反饋。

財務經理的崗位職責 篇15

1、負責財務管理工作;

2、負責制定公司利潤計劃、資本投資、財務規劃、預算管理、資金安排等工作，並監督過程實施;

3、制定和管理稅收政策方案及程序。

4、建立健全公司內部核算的組織、指導和管理體系，以及核算和財務管理的規章制度。

5、組織開展經濟活動分析，組織編制公司財務計劃、成本計劃、增收節支、提高效益。

6、參與公司戰略規劃的制定，並具體負責財務職能戰略的制定與實施;

7、負責公司內財務職能線干伍建設與財務職能系統建設;

財務經理的崗位職責 篇16

1、全面負責財務工作的開展，有效把控財務狀況，往來、成本、結算、現金管理的監督和操作。執照、證件、資質的維護、升級和年審。

2、精通工程安裝類公司財務工作的實操經驗，具有過硬的業務能力。可獨立操作全盤賬務處理，精通和把握一般納稅人的財務開展。

3、熟悉財務軟體的應用，准確出具各項財務報表、財務分析報告，具有很強的采購成本、人力成本、稅務籌劃、稅務成本控制的能力，獨立通過項目合同融資的能力;

4、制定和落實財務管理制度，領導和組織本部門成員工作的開展，指導和提高本部門成員工作能力。

5、具有獨立解決財務對內、對外管理相關問題的能力。

6、參與和執行公司工作計劃、績效考核管理的落實。

財務經理的崗位職責 篇17

1、認同陽光城企業文化，能夠主動幫助團隊形成合力與共贏

2、主動對接部門工作戰略，分解業務指標，並能按時高效完成

3、組織安排會計的工作並及時審核工作成果；

4、審核線上/線下各類審批,包括合同審批,付款審批等；

5、組織會計按時完成月末結帳，審核會計的憑證；

6、按時編制財務報表；

7、按月納稅、稅收申報及歸檔；

8、定期開展財務制度培訓；

9、定期檢查地區公司財務制度的執行情況；

10、日常和稅務溝通，完成稅收減免優惠政策申請。

財務經理的崗位職責 篇18

1、負責日常財務核算審核工作，集團內部往來對賬，各個模塊結賬檢查，核算的對接工作；

2、監控財務運營狀況，分析、檢查公司財務收支和預算的執行情況，健全內控機制；

3、對公司及下屬企業的經濟活動真實性、合法性、效益性進行審計監督；

4、根據公司經營目標和預算，進行稅務籌劃，制定稅務計劃，實施籌劃方案；

5、對公司日常業務中的涉稅問題進行監控，定期和不定期進行檢查；

6、對公司納稅狀況進行綜合分析、評估，審核公司稅費支出，組織各項稅審工作；

7、根據稅收政策和公司規章制度，制定公司相應的稅務制度；

8、積極與稅務機關進行溝通協調，維護好稅企關系，爭取合法稅收優惠；

財務經理的崗位職責 篇19

1、負責協助影城總經理制定年度經營計劃、成本費用預算；

2、負責影城財務制度的執行和監督工作，對影城日常財務數據進行分析，為影城發展提供合理化建議；

3、負責影城財務決算、財務核算、會計監督和財務管理工作；

4、負責編制及上報相關財務報表，會計憑證、帳薄和報表的存檔工作；

5、負責影城合同及資金支出的審批；

6、負責會計憑證的復審及過賬，月度及年度結賬工作；

7、負責影城納稅工作，及時繳納各項稅費，稅收減免的申請工作；

8、負責影城固定資產的核算工作，配合行政部門定期盤點固定資產、低值易耗品及賣品；

9、負責影城財務專用章和發票的保管及規范使用。

財務經理的崗位職責 篇20

1.參與項目公司的融資事宜，配合公司總部做好資金籌劃、資本運營工作；

2.負責項目公司營運的監督管理，做好合同簽定時的審核、合同執行的落實、合同付款的監督工作；

3.按照公司整體經營目標，負責預算管理基礎工作，組織編制資金計劃，控制、監督各項財務預算執行；

4.跟蹤國家財稅、金融政策發展新動向，提供資金、財務、稅務等方面的建議，指導財務工作；

5.安排、督促、檢查、指導並考核下屬人員的工作。

財務經理的崗位職責 篇21

1.全面負責集團江西各子公司財務全面管理工作。

2.根據集團公司財務管理制度制定、完善江西子公司財務各項規章制度，並監督執行。

3.制定年度、季度、月度財務資金計劃。

4.負責編制及組織實施財務預算報告，月、季、年度財務報告。

5.負責公司全面的資金調配，成本核算、會計核算和分析工作。

6.負責資金、資產的管理工作。編制月、季、年度財務情況說明分析，向公司領導報告公司經營情況。

7.負責對財務工作有關的外部及政府部門，如稅務局、財政局、銀行、會計事務所等聯絡、溝通工作。

8.完成上級交給的其他日常事務工作。

財務經理的崗位職責 篇22

1、參與公司的經營管理，對公司相關重大經營管理活動提出建議；

2、根據公司整體要求，編制公司財務部的年度工作計劃和財務預算，並負責落實；

3、組織下屬嚴格遵守有關管理制度和流程；負責編制和完善公司財務管理操作細則，並嚴格執行；

4、參與下屬員工的招聘選拔，組織下屬員工的培訓和職業發展等工作，提升下屬員工的素質和能力；

5、負責直接下屬的績效管理工作，幫助其提高工作績效；

6、負責組織會計核算和財務報表編制，定期進行財務分析向財務總監匯報；

7、定期進行財務分析，並撰寫分析報告，為公司財務總監提供經營決策數據；

8、負責審核公司各項支出；負責公司的現金管理，保證資金安全、合理；

9、負責城市公司銷售房款的回收；

10、負責對城市公司的固定資產進行盤點、編號、造冊、入賬等工作，定期與人力行政部一起進行固定資產盤點，進行資產清查，並審核清查報告；

11、負責城市公司納稅規劃和納稅申報等；

12、完成上級安排的其他工作。

財務經理的崗位職責 篇23

1、負責公司日常的費用報銷、現金收支、記賬等日常出納業務；

2、負責購買、保管及開具稅務發票；稅務資料備案等手續；

3、及時辦理相關證件的注冊、登記、變更、年檢等手續；

4、負責公司來往信件、快遞、資料和物品的收發與管理以及其他日常辦公工作；

5、負責公司平台所有數據收集、整理、統計、結款等工作；

6、公司稅務申報事宜；

7、配合領導報表統計；

8、其他臨時交辦的工作。

財務經理的崗位職責 篇24

1、掌握地方稅務政策並進行財經政策的研究、分析，為公司決策提供依據;

2、指導財務分析、財務預決算及提出財務解決方案，參與公司投資項目財務論證,協助總經理完成項目後的財務評估工作;

3、對財務風險控制提出方案和建議;

4、編制公司年度財務預算，編寫相關報告，對預算變化進行監督，對重大預算偏差進行審核和調整，對預算執行進行季度審核;

5、參與制定項目成本費用控制計劃，並負責成本工作監督、調整和預警;

6、依據公司經營情況，制定整體納稅籌劃方案;

財務經理的崗位職責 篇25

1、制定財務年度、月度工作計劃與預算方案並組織實施，定期向上級匯報；

2、實施部門考核，有效激勵員工；

3、審核公司財務報表，組織部門日常管理會議；

4、相關經濟合同的建議和審核，審核每筆經濟業務的合法合規、准確合理；

5、配合總公司的審計工作，負責與石場各部門的業務溝通；

6、負責石場的稅務籌劃工作，並組織實施

財務經理的崗位職責 篇26

1、了解業務並進行分析，全面參與編制公司中長期預算及年度預算；

2、動態跟蹤年度經營計劃及年度預算目標完成情況；

3、參與編制公司財務管理分析報告；

4、動態跟蹤當期創造凈利潤及年度結轉任務完成情況；

5、負責公司預算考核，完善公司預算體系；

6、協助部門主管建立、健全內控體系以及各職能部門的業務流程優化工作；

7、跨部門溝通，對公司內各部門的相關操作流程中的管理漏洞提出合理的解決措施；

8、跟蹤檢查、督促相關部門按內控程序執行相關業務；

9、根據公司操作風險框架，在公司內部實施操作風險識別、評估、應對、監測等工作，協助制定公司相關業務操作風險管理辦法和操作流程；

財務經理的崗位職責 篇27

1、協助集團財務總監領導集團的財務管理、成本費用管理、預算管理、會計核算、會計監督、審計監察、內部控制等方面工作，加強公司經濟管理，提高經濟效益；協助集團財務總監審核、制訂公司財務管理、會計核算和會計監督、預算管理、審計監察、庫管等方面的規章制度和工作程序；

2、協助集團財務總監審核公司預算、財務收支計劃、成本費用計劃、信貸計劃、財務報告、會計決算報表；協助集團財務總監審核涉及財務收支的重大業務計劃、經濟合同、經濟協議等；

3、對集團重大投資決策、經營活動進行財務分析；

4、針對經營管理中的問題，向集團財務總監提出意見和建議；

5、對於集團財務總監交辦的個案進行研究分析與可行性方案擬議；

6、組織部門員工相關專業的培訓工作，幫助財會人員提高業務技術水平；

7、完成領導交辦的其它工作。

財務經理的崗位職責 篇28

1、建立並完善以財務預算、財務分析、資金管理等核心財務管理體系，定期檢查財務預算和資金計劃執行情況；

2、分析實際經營情況，提供財務分析和經營管理改進建議；

3、根據總部/子公司/各部門財務情況，完成以月、季、年為單位的財務報告，並進行成本利潤核算及相應的計劃分析；

4、建立財務預警機制並動態監控其變化，審核業務款項、日常費用及資金撥付，組織實施合同支付統計，開展資金計劃管理；

5、負責公司籌資、融資及投資計劃，建立有效的資金運控體系，對重大經營活動進行風險評估、指導、跟蹤及把控；

6、熟悉全國及地方各項稅收政策、法規信息，合理合法計算稅額，為公司爭取享受國內稅收政策紅利，降低成本，保證公司獲得最優化稅務政策。

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