龍運集團土地置換

A. 土地換社保，但無力購買社保怎麼辦

很簡單，社保的費用一般從公司賬上扣，或者由公司繳納，個人繳納的部分由公司代收。
你的養老繳費手冊如果在你手中的話，那就不要把錢付給公司，不聞不問就OK了。
公司不會為你負擔這筆費用，自然會想辦法幫你解決。
反正這件事肯定要你們單位出來辦理。你自己憑一己之力找誰也沒有用。就算勞動監察也不行。
要不跟單位領導談談，社保關系是基於勞動關系來的。如果他不幫你轉出來，法律上會認同你還是這家公司的員工，你是可以向他要求每月的工資的。你要把對他有害的情況告訴他。
領導基於自己利益的考慮，也許會幫你辦的。
農村社會保險怎麼讓農民買賬
財政支農費用中增加農村社保補貼金
部分減免農業稅強制變為農村社保金
為流動農民開設養老保險金動態賬戶
為失地農民建立以土地換保障的制度
編者按
六千萬元與參保農民命運攸關的養命錢，竟被雲南省紅河州民政局以增息升值為名出借給他人，造成巨額債務無法清償。

2月8日，視點版以《六千萬養老錢是如何被挪用的》為題，報道了這起挪用農保基金案的前前後後。

六十餘家報紙、網站幾乎同時轉載了這篇報道。

「目前，民政、勞動部門負責管理、使用的公益性基金基本上無人監管。如上級無要求，紀檢、監察和審計部門一般情況下不會過問，管理部門的領導如果心術不正，就會為一己或部門利益挪用基金。」

「凡是群眾反映強烈的問題，總能抓出一堆不廉潔或是不作為的官員。問題早就存在並有所反應，為什麼管理者總是後知後覺？」

……

從網友的評論中不難看出，農民養老錢的安危受到極大關注。

農保基金管理存在哪些問題？造成問題的原因是什麼？該如何解決呢？王永超

「村幹部說養老保險好，我也不知道是真是假，到時會不會給錢。後來一想是國家辦的，國家總不至於騙咱，就決定先少繳些，看看再說。」山東省泰安市農民晏應盛的說法，反映出部分投保農民的矛盾心理。

根據《中國勞動統計年鑒》的統計，2003年我國農村參保人員223.9萬人，其中鄉鎮企業參保人員139.7萬人，累計參保人數5428萬人，當年領取養老金的參保人員共有197.6萬人，人均每月領取養老金只有40元。如果扣除鄉鎮企業職工的參保人數和相應的養老保險基金，只計算農村農民的繳費和養老金的發放，按照現行的農村養老保險實施辦法，農民的參保年齡為20至60歲，分2元至20元10檔繳費，若每月繳費2元，10年後參保農民每月僅能夠領到4.7元的養老金，15年後每月也只有9.9元。

據了解，絕大多數投保者投的是最低檔次，即每月2元。由於管理費增加及銀行利率下降等因素，參保者實際領取的標准可能還要低。從投保的實際狀況看，靠建立農村社會養老保險制度，實現保障老年人基本生活，這一目的根本難以達到。

農民不願買農保賬各地退保現象增多

「目前的農村社會保險工作可謂困難重重，一些地方甚至出現大規模的退保現象。」四川省巴中市社會保險事業管理局朱榮宗憂心忡忡地說。

朱榮宗說，目前，各地農保辦法不統一，大多數農民認為這是地方行為，擔心時間長政策會變，養老金難兌現，因而影響了農民的參保積極性。另外，參保范圍和對象與城鎮企業職工養老保險相交叉，政策界限不清。如進城務工經商的農民，有的以個體工商戶身份納入城鎮企業職工養老保險，有的參加農村養老保險。

據中國人民大學社會養老保險問題專家楊立雄介紹，民政部從1990年開始在部分農村地區進行農村社會養老保險制度試點，兩年後向全國推廣。「高峰時全國大約有八千多萬農村人口入保，但這一數字從1998年開始下滑，目前只有五千多萬人，也就是說，15年來，佔中國人口60%的農民絕大多數都沒有加入社會養老體系之內，其老年生活主要依靠土地和子女。」

之所以會出現這種狀況，楊立雄認為，主要原因是，盡管按照當時的政策，農村養老保險採取以個人繳費為主、國家政策扶持、集體適當資助和建立個人賬戶的辦法，但在實際操作過程中，大多數集體無力或不願對農保給予補助，其集體補助、國家政策扶持難以實現，致使絕大多數參保農民得不到任何補貼，個人繳納為主變成了完全由個人繳納，社會保險演變為個人儲蓄保險。

「這是導致部分農民中斷投保的原因之一。」此外，朱榮宗認為，近十年來，銀行利率不斷下調，農保個人賬戶計息標准由最高時的12%下調到2.5%。按原來的較高利率計算的養老金難以兌現，加之通貨膨脹等因素的影響，農保基金保值都相當困難，更不用說增值，這是導致部分農民退保的另一個重要原因。

農保沒有統一法律地方立法依據不足

海南省海口市委黨校科研開發部主任、農村問題專家王天意說，中國農村社會養老保險的探索雖然有了十幾年的實踐，但一直存在法律保障缺失的問題。

「由於沒有關於建立農村社會養老保險制度的專門法規，各地農保實踐中存在許多困惑，地方立法難找依據。」王天意說，他曾到煙台、青島、蘇州等地農保部門考察，各地農保部門的同志普遍反映，1992年頒布實施的《縣級農村社會基本養老保險基本方案》，許多規定顯得有點過時，實踐中難以行得通，而各種文件和領導講話的內容過於籠統和原則，他們在制定本地農村社會養老保險辦法時找不到比較有力的立法依據，只好各自為政，把辦法確定為暫行辦法，結果大大降低了地方立法的規范性和長期性、穩定性。

管理體制條塊分割不利開展農保工作

王天意說，我國農村社會保障管理部門存在條塊分割的現實。

「勞動保障部門負責養老保險，衛生部門負責合作醫療，民政部門負責救濟、低保和社會優撫，計劃生育部門負責計生對象的保險，還有扶貧部門搞的也是農村社會保障問題。」南京航空航天大學經濟與管理學院副教授孫濤把農村社會保障的這種管理體制比喻為「三駕馬車、五龍治水」。

他認為，這種條塊分割的現實造成了政策協調、資源共享等諸方面的人為矛盾，不利於農保工作的推動和開展。不僅如此，全國各地農村養老保險部門的歸屬也是五花八門，有成立農保公司的，有歸屬社保部門的，有歸屬勞動部門的，這種狀況也加劇了各自為政。

政府財政出資扶持設立動態個人賬戶

孫濤建議，在財政支農支出中增加農村社會養老保險補貼支出，補貼資金的數額根據農村養老保險基金的繳納情況、農民收入的增加情況、養老保險基金的增值情況以及其他的意外損失情況等確定，主要是引導農村養老保險工作的開展，給農民參保增加信心，也有利於社會安定以及縮小城鄉差別。

在減免農業稅的過程中，可以按照法定的程序或地方政府的名義把減免的農業稅的一部分強制性地轉變為農民養老保險基金，根據一定的標准和方法，分層次地劃入參保農民的個人賬戶，以減少農民參加養老保險的負擔。

目前階段應該允許農民用所生產和經營的農產品繳納養老保險金。這種做法只是過渡時期短期使用的一種形式，應在適當的時間和地點逐步取消。對於在城市化進程中失去土地的農民，應由土地的使用者代為繳納部分或全部養老保險金。應充分考慮農民流動的特點，設立農民養老保險的動態個人賬戶，無論參保農民流入哪裡都會根據所在單位的性質和特點增加個人賬戶的養老基金。

同時，借鑒支農和扶貧專用基金的經驗，根據農村經濟發展極不平衡的狀況，建立農村社會養老保險贊助基金。制定相應的政策，鼓勵國內外的企業、鄉鎮企業、城市居民中的高收入階層以及先富裕起來的農民等對貧困地區的農民贊助部分養老保險金，以促進農村社會養老保險事業的發展。

B. 國家土地流轉政策是怎樣的

一、對於農村土地流轉政策的總體要求：
(一)指導思想
全面理解、准確把握中央關於全面深化農村改革的精神，按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式復合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明，步子要穩，既要加大政策扶持力度，加強典型示範引導，鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。
(二)基本原則
——堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。
——堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。
——堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。
——堅持經營規模適度，既要注重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支持發展糧食規模化生產。
二、穩定完善農村土地承包關系
(一)健全土地承包經營權登記制度。
建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度，是穩定農村土地承包關系、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權信息應用平台，方便群眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。
(二)推進土地承包經營權確權登記頒證工作。
按照中央統一部署、地方全面負責的要求，在穩步擴大試點的基礎上，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關系穩定，以現有承包台賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬；堅持依法規范操作，嚴格執行政策，按照規定內容和程序開展工作；充分調動農民群眾積極性，依靠村民民主協商，自主解決矛盾糾紛；從實際出發，以農村集體土地所有權確權為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，採用符合標准規范、農民群眾認可的技術方法；堅持分級負責，強化縣鄉兩級的責任，建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制；科學制定工作方案，明確時間表和路線圖，確保工作質量。有關部門要加強調查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政給予補助。
三、規范引導農村土地經營權有序流轉
(一)鼓勵創新土地流轉形式。
鼓勵承包農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他形式流轉的，應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關系和具體實現形式。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規范的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。
(二)嚴格規范土地流轉行為。
土地承包經營權屬於農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應由承包農戶自主決定，流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的范圍內協商確定。沒有農戶的書面委託，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受，謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。
(三)加強土地流轉管理和服務。
有關部門要研究制定流轉市場運行規范，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依託農村經營管理機構健全土地流轉服務平台，完善縣鄉村三級服務和管理網路，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢等服務。土地流轉服務主體可以開展信息溝通、委託流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村(組)集體成員或村(組)集體受農戶委託統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同，並使用統一的省級合同示範文本。依法保護流入方的土地經營權益，流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。
(四)合理確定土地經營規模。
各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，研究確定本地區土地規模經營的適宜標准。防止脫離實際、違背農民意願，片面追求超大規模經營的傾向。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。創新規模經營方式，在引導土地資源適度集聚的同時，通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水平。
(五)扶持糧食規模化生產。
加大糧食生產支持力度，原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，要優先安排。探索選擇運行規范的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體營銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高對產糧大縣稻穀、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支持服務。
(六)加強土地流轉用途管制。
堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁佔用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、污染、圈佔閑置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過「以租代征」違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地「非農化」。利用規劃和標准引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。採取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格，降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。
四、加快培育新型農業經營主體
(一)發揮家庭經營的基礎作用。
在今後相當長時期內，普通農戶仍佔大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標准農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。
(二)探索新的集體經營方式。
集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委託經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。
(三)加快發展農戶間的合作經營。
鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合營銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織，深入推進示範社創建活動，促進農民合作社規范發展。在管理民主、運行規范、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上，培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量質量、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。
(四)鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。
鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標准設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村「四荒」資源發展多種經營。支持農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，實現合理分工、互利共贏。支持經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。
(五)加大對新型農業經營主體的扶持力度。
鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政項目資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省(自治區、直轄市)根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制，創新金融產品和服務，加大信貸支持力度，分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資渠道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務，鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。
(六)加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。
各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、項目審核、風險保障金制度，對租地條件、經營范圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案，嚴格准入門檻，加強事中事後監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、合同履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法，並加強對各地落實情況的監督檢查。
五、建立健全農業社會化服務體系
(一)培育多元社會化服務組織。
鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務范圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞污集中處理等農業生產性服務業，大力發展農產品電子商務等現代流通服務業，支持建設糧食烘乾、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標准合同、規范程序和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關系，又保證地有人種的託管服務模式，鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程託管或主要生產環節託管，實現統一耕作，規模化生產。
(二)開展新型職業農民教育培訓。
制定專門規劃和政策，壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓，擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度，把青年農民納入國家實用人才培養計劃。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系，建立公益性農民培養培訓制度，探索建立培育新型職業農民制度。
(三)發揮供銷合作社的優勢和作用。
扎實推進供銷合作社綜合改革試點，按照改造自我、服務農民的要求，把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平台。利用供銷合作社農資經營渠道，深化行業合作，推進技物結合，為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網路終端與新型農業經營主體對接，開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節，與農民簽訂服務協議，開展合作式、訂單式服務，提高服務規模化水平。
土地問題涉及億萬農民切身利益，事關全局。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、復雜性和長期性，切實加強組織領導，嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事，及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發，加強調查研究，搞好分類指導，充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗，認真總結基層和農民群眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，准確把握政策要求，營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，確保事有人干、責有人負。各有關部門要按照職責分工，抓緊修訂完善相關法律法規，建立工作指導和檢查監督制度，健全齊抓共管的工作機制，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。
六、農村土地使用權流轉改革方案
1、國有化方案
對於農村集體土地所有權的改革而言，集體土地國有化能夠得到中國政治體制的支持，有利於國土綜合整治，有利於土地管理和國家對農村經濟的宏觀調節，且符合農業生產規模化經營的要求。
但是農民的心裡能否接受的問題。在1956年，中國實際農業合作化的時候，就曾提出過國有化方案，之所以沒有採納，主要拍引起農民的誤解。「如果說，在當時黨風、政風相當廉政，各級政府在農民心中享有很高威信、社會十分穩定的情況下，尚且有這樣的顧慮，那麼在今天我們受到腐敗現象和其他種種社會不穩定因素嚴重困擾的情況下，這個問題就更應該加以慎重的對待。
總之，國有化方案如果無法克服上述種種困難，而「匆忙的採用政治手段強行推之，將導致另一個『合作化運動』的悲劇，確須慎之又慎」。
2、私有化方案
這種方案首先不為我國現行的政治體制所接受。我國是社會主義國家，而堅持公有制的主體地位是社會主義制度的主要特徵之一，集體所有利的公有制的重要組成部分，這樣，堅持社會主義道路，就必須堅持土地公有制(土地是集體財產的主要部分)。因此，實行土地私有化的改革必然遭到基礎政治制度的強烈反對。
其次，私有化後的土地兼並問題，「土地兼並是中國歷史上困擾中國土地制度並影響中國政治生活和經濟生活的一大問題」 。在當代，如果出現這種情況，其結果不僅僅是擴大農村貧富差距，而且可能導致大量的農民湧入城市，這給城市的就業、居住、治安等問題增加壓力。
3、多種所有權並存的方案
這種方案是部分取消集體土地所有權，實行農村土地混合所有的方式，即國家所有、集體所有和個人所有並存的局面它在於調和前兩種方案。
4、迴避集體土地所有權，強調以利用為中心的土地制度改革思路
這種觀點主張以物的「利用」為中心代替物的「所有」為中心，通過改革用益物權制度解決農村土地制度問題。2002年8月29日，通過的《農村土地承包法》就是這種思路的直接反映、整部法律僅有一個條文間接提到有關集體土地所有權的問題，但這種觀點和立法思路也是不現實的。
首先，這種思路無法克服農村集體土地制度改革中最嚴重的頑症——所有權主體虛位。由於所有權主體虛位，那麼，實際掌握土地支配權的少數鄉村幹部便可以隨意侵害和干涉土地使用人，使土地承包關系不穩定，如果不通過一定的法律機制來控制發包方濫用所有許可權，那麼將土地承包經營權由債權性變為物權性的成效也就要大打折扣。因為無論土地承包經營權是債權抑或是物權，對發包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至於承包方是以違約還是以違法作為請求發包方承擔民事責任的依據，在後果上是微不足道的。可見，這種改革方案雖有一定的積極意義，但絕非釜底抽薪之策。
其次，用益物權的種種理論與規則皆是圍繞所有問題而順利展開。對所有權的尊重仍是建立用益物權的必要前提，對財產歸屬的強調仍然是有重要的現實意義。
因而，中國農村集體土地制度的立法還是不能忽視有關所有權的規定。
七、農村土地使用權流轉流轉模式
1.互換
互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規模化、產業化、集約化經營的必由之路。30年前，中國農村實行土地聯產承包責任制，農民分到了土地。但由於土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重製約著生產力的發展和產量的提高。如何讓土地集中連片，實現規模化、集約化經營，於是互換這種最為原始的交易方式，進入農民視野。
2.交租
在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
3.入股
入股，亦稱「股田制」或股份合作經營，是指在堅持承包戶自願的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇(農民將土地入股給公司後，既可繼續參與土地經營，也可不參與土地經營)，農民憑借土地承包權可擁有公司股份，並可按股分紅。該形式的最大優點在於產權清晰、利益直接，以價值形態形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地使用權流轉機制的新突破。
4.宅基地換住房，承包地換社保
以重慶為例，去年被國家批准為統籌城鄉綜合配套改革試驗區後，在土地改革領域率先進行大膽探索，創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城裡獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。
5.股份+合作
中國山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起「股份+合作」的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村裡按照「群眾自願、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障」的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風險金，然後再按股進行二次分紅。

C. 您認為如何解決項目實施的佔地問題比較合理

摘要 農村建設用地整理主要包括兩個部分：一是農村居民點用地整理；二是農村工礦廢棄地整理

D. 咨詢關於集體土地轉國有土地的問題

（一）在城市化進程中大批集體土地轉為國有與離開土地的農民進城後缺少基本生活保障之間的矛盾

新《土地管理法》實施以來，隨著城市化進程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市規劃區內各功能區的劃分越來越具體。而所有權則體現為單一化。以近郊工業園區為例，按現行政策，這類項目用地必須使用國有土地。考慮到招商引資的「門檻」問題，一般工業用地地價普遍較低，而地方政府在這其中又不可能貼補資金，因此，犧牲較多的往往是集體土地所有者的利益。這種情形類同於20世紀70—80年代初各種鄉鎮集體企業大規模興起時。所不同的是，鄉鎮集體企業以低成本取得地價，以後土地增值部分的產權仍界定為鄉鎮集體所有，而且從理論上講，每一個集體經濟組織成員都將有可能享受未來土地增值所帶來的利益。而現行工業園區以低成本取得地價，源源不斷的增值部分卻名正言順歸企業（轉化為利潤）及國家（轉化為稅收）所有。雖然出讓金的大部分返還給了鄉鎮，但一次性較低的補償費不足以解除失去土地後的農民長期的後顧之憂。

不少農民雖然進了城。但由於種種復雜的歷史原因，使他們在諸如就業機會、社會保障等方面不可能真正與城市居民享有同等權利，由此造成這一大批「非農業人口」進了城卻離不開村。為了維持基本的生活，出租、買賣宅基地等隱形交易現象就產生了，客觀上造成了城鄉結合部土地管理上的混亂。且大量農村待業人員的存在也成了潛在的社會不穩定因素，反過來，又加劇了農村人多地少的矛盾。

（二）集體建設用地流轉主體的約定性與流轉方向客觀上的要求多元化之間的矛盾

集體非農建設用地使用權流轉受現行法律規章的制約，一般都嚴格設定了范圍：①地域范圍在規劃區以外；②使用主體為同一集體經濟組織內部，一般外來經濟成分原則上要求使用國有土地。但實際操作中，往往陷入兩難境地：首先，從主觀意願來講，鄉鎮集體經濟組織希望在更大范圍內盤活存量資產，確保集體土地資產利益實現的最大化；其次，從客觀條件來講，既然承認集體建設用地是一種資產，它必然要隨同其他資產進入市場。而在資產盤活中，必然不可能受「同一集體經濟組織」的限制。以湖州市為例，改革開放以來，個私經濟、民營企業發展迅猛，使用集體建設用地成本低、方法靈活等優勢吸引了一些尚處在資本原始積累階段的小型作坊式企業。因此，跨村跨鄉鎮承租、受轉集體存量建設用地（連同廠房、機器設備等）的現象相當普遍。如按現行習慣做法，所有這些項目用地都要先征為國有再補辦出讓，企業不堪重負，鄉鎮集體經濟組織也沒有積極性。此外，抵押作為一種准轉讓行為，集體建設用地隨同地面建築物一並抵押時，一旦抵押權實現，也涉及集體建設用地跨越「同一集體經濟組織」進行流轉。因此，在當前法律己允許國有土地使用權的使用主體擴展到境內外所有經濟組織或自然人的情況下，對集體非農建設用地使用權流轉，在強調規劃協調、用途管制前提下，也不應該人為設置障礙。客觀存在的實際要求我們在設定集體建設用地使用主體時應有所突破。

（三）農村村民一戶一宅政策的硬性規定與實際上隨著大量農民離鄉進城而帶來的宅基地被動連同私房買賣現象之間的矛盾

新《土地管理法》明確規定，農村居民只能一戶一宅。且法律嚴禁宅基地買賣。在城郊結合部，如涉及全隊（組）農轉非，宅基地通過整體置換、復墾的，就不存在宅基地買賣問題。但大部分遠離城市的鄉村，村民或異地打工進了城市，或投親靠友離開了故土的現象不同程度存在著。在變賣房產中，勢必涉及宅基地轉移。據前幾年調查，集體土地流轉中占相當比例的就是宅基地的買賣；此外，在各種經濟活動中，以農村村民私宅進行擔保、以致擔保實現時法院裁決房產（連同宅基地）過戶的現象也不在少數。雖不合法，但卻在情理中，因為宅基地上建造的房屋屬於農民的私產，是農民投資所形成的。如簡單規定為「不予辦理」，一是剝奪了農民住房的私有財產權，人為製造房與地的分家；二是客觀上縱容了私下買賣行為（在政府部門「不予辦理」的同時，不少城市居民以低廉的價格購得鄉村農民住宅作為別墅，就是例證）。但如按現行做法補辦出讓，則矛盾更多：一是徵用主體難以界定；二是土地補償難以到位；三是不便於管理-規劃區外村民住宅群中夾雜著零零星星的國有土地，這些零零星星的國有土地，往往會成為集體管不了、國家又管不好的管理「空白區」。

（四）集體土地所有權變更補償低與改變用途後（尤其是征為國有後）帶來巨額土地收益之間的矛盾

以集體建設用地使用權從村級所有變更為鄉（鎮）級所有為例，一般對所有權的界定是按照原集體企業的隸屬關系：企業原是鄉（鎮）投資興建的，土地界定為鄉（鎮）級所有；是村投資興建的，則為村所有。然而，20世紀七八十年代鄉鎮企業在起步階段辦理使用手續時，對農民的補償是極其有限的，且方式多樣。有的僅以安排村民進企業的方式處置。企業一旦轉制，這些村民大多又回到了村裡，這使鄉鎮集體對村級集體（包括農民）的土地安置補償往往落了空。所以，這個問題如處理不妥，就侵犯了村集體經濟組織的利益；另一種情況是規劃區內土地征為國有的（尤其是規劃一旦確定為商貿、房地產用途的），往往所有權一轉變即地價猛漲。同一宗地，無期限的集體土地所有權征地補償低，而所有權變更後一定年限的土地使用權價格高，這前後巨大的反差刺激了集體土地所有者。於是，一方面在企業補辦徵用手續時，集體土地所有者抵觸強烈；另一方面，規劃區內集體土地新的私下流轉現象又頻頻發生，包括鄉鎮政府擅自改變土地用途，進行房地產開發、建造商業用房私下轉讓、出租等案件時有發生。

（五）集體資產的捉襟見肘與集體土地收益使用的隨意性之間的矛盾

鄉鎮集體企業發展走過了20多年的歷程，其發展也有類似於國企發展的階段與過程。到進行轉制時，集體經濟三大資產中，貨幣資產匱乏，固定資產也差不多折舊光了，所剩的就是土地資產，它成了加強農村基礎設施建設、土地整理開發、保證農村社會長期穩定、增加農民收入的最重要的資金來源。然而，長期以來由於農村集體土地所有權主體被虛化，鄉（鎮）政府作為最基層的一級國家行政機關與鄉（鎮）資產管理委員會作為集體土地所有權產權代表兩者之間的關系容易被混淆，其結果往往導致集體建設用地流轉收益最後成了補充鄉（鎮）財政不足，用於支付機關幹部工資福利的財源，而失去了土地的農民的後顧之憂仍然沒法解決。同時，相比較國有土地收益由土地管理部門、財稅部門實行嚴格收支兩條線的管理及制約機制，鄉鎮集體土地收益的使用缺乏相應的制約與監督。

二、主要對策

市場經濟條件下，土地管理部門作為城鄉土地統一管理者，其職能除了以土地利用規劃和建設用地年度使用計劃來統一協調城鄉土地的規劃利用以及計劃利用外，主要還在於對土地市場的培育和規范：通過制定相應的游戲規則、公開辦事程序、設置入市條件等，來規范各類土地的市場行為，以確保國有、集體土地資產利益實現最大化；同時，通過合理分配和調節土地收益，確保各種土地權利人的合法權益。

（一）以用途管制為龍頭，以稅費調節為手段，確保集體土地所有者在處置權上的公正地位和在收益上的利益實現

正像通過企業轉制來打破所有制的界線，使無論是國有企業還是民營企業都將處在同一起跑線上公平競爭一樣，土地進入市場的條件也不應區別「出身」。具體而言，國有土地、集體土地應進入同一市場，共同受規劃、稅收的調控和建設用地年度計劃的約束。

首先，應把「徵用」范圍嚴格限制在法律所規定的「公共利益需要」內；除「公共利益需要」外，需要將集體土地轉為國有的，必須按等價交易的原則，由政府以市場價予以收購。以避免將「徵用權」內涵和外延任意擴大，造成對農民集體土地所有權永久性的侵害。

其次，為確保集體經濟組織憑借土地所有權獲取源源不斷的土地收益，就必須保證集體建設用地擁有一定庫存量。在土地利用總體規劃劃定的建設用地范圍內應留出一定比例保留集體土地所有權的工業小區、個私園區用地，由集體經濟組織進行配套建設（報批程序依法進行），用以儲備。既可解決企業用地成本過高的矛盾，又保證了農村集體經濟組織擁有源源不斷的土地收益，以確保廣大農民的增收和農村社會的長治久安。

再次，對受轉主體的限制應盡可能打破界線，使用集體建設用地，不應受所有制、區域的限制。除國家法律明確規定必須使用國有土地的以外（列出用地目錄清單），一般經濟組織和個人都可以選擇使用集體建設用地。

最後，集體建設用地流轉所帶來的土地收益應合理分配。一般而言，國家不參與分配。但可通過收取級差地租和土地增值稅等形式獲取國家在基礎設施建設、環境發展方面投入的相應回報。

（二）以市場價格為基準，以各種細化的權利為依託，盡快建立完善集體土地基準地價體系及相應的地價評估體系

土地作為特殊商品進入市場的核心問題就是產權的明晰和價格的確定。但目前，我國的基準地價體系是相當不完整的，占據建設用地半壁江山的集體建設用地使用權，由於產權本身一直未被承認，在價格體繫上更是空白，典型的例子是《擔保法》規定，集體土地不能單獨設定抵押權，只有在房產抵押時，土地才可隨之抵押。因此，要將集體土地推入市場，當務之急是要盡快細化各種權利，建立相應的地價體系及地價評估體系。具體如下：

集體建設用地使用權轉讓（含作價入股）及其轉讓價格。適用於保留集體所有權不變的集體土地內部轉讓價格。

集體建設用地使用權租賃及其租賃價格。適用於短期出租，以支付租金形式支付土地收益。

集體建設用地使用權抵押及其抵押價格。適用於以集體土地抵押融資時設定的價格。

集體農用地轉為集體建設用地及其補償標准。適用於辦理集體建設用地使用權手續時，對承包農戶和集體經濟組織的補償。

集體建設用地轉為國有建設用地及其補償、征購價格（不包括因公共利益需要而徵用土地）。主要是一次性對終極所有權的收購價格，除了對承包農戶、集體經濟組織的補償及安置，還應包括憑借土地所有權，在用途改變後永久性對該宗地所能享有的預期收益權價格。而且，這個價格不應由用地單位來支付，而應由未來的土地所有者-國家來支付。現在有一種比較普遍的說法，把工業用地以較低的成本出讓的原因歸結為降低企業用地成本、降低招商引資的門檻。這話其實混淆了一個最基本的概念，即企業購買的是一定年限的土地使用權而非所有權，國家要讓利給企業，不能以慷集體土地所有者之慨作為代價。

（三）以規范管理為手段，以推進土地市場一體化為目標，將集體建沒用地流轉納入統一、有序、公開的市場管理軌道

為了推進集體土地的集約、高效利用，培育公正、公開、公平的有形市場，逐步實現以市場規則來配置集體土地資產的目標，同時也為了拓寬建設用地的供應渠道，緩解用地壓力，必須將集體建設用地納入到統一的市場，充分利用國有土地市場運作的固有機制及信息渠道，真正實現兩種產權、一個市場的管理。

首先，要把好儲備關。農村集體經濟組織對集體土地資產進行經營管理，通過工業園區等建設，使存量建設用地達到一定保有量，以供應市場的用地需求；也可通過土地置換、收購等方式儲備集體建設用地。

其次，要把好供應關。積極探索運用市場機制來促進集體建設用地流轉的有效途徑。在土地有形市場，要逐步建立和完善公告、公示等制度，嘗試引入招標、拍賣等行之有效的供地方法。

最後，要把好地價關。為了體現公正、公平，流轉價格應委託有資質的土地專業評估機構進行評估。同時，應合理核定土地增值額及應上繳的增值稅、費。

（四）以規范資金管理為「抓手」，確保集體土地收益在促進農村經濟發展、農民增收和農村社會穩定方面發揮作用

集體土地流轉收益原則上應專款專用，主要用於被用地農戶的安置補償，鄉鎮基礎設施建設，公益事業發展，土地開發整理以及包括興辦企業在內的投資等，為集體經濟組織所有成員謀求源源不斷或直接或間接的收益。

資金的收繳直接在項目報批中完成。按規定的比例分配給相應的集體經濟組織。

集體土地收益要設立資金專戶，嚴格執行收支兩條線管理辦法。資金使用要接受集體經濟組織所有成員的監督，嚴禁移作他用；

建立相應監督機制，增加集體土地收益收支管理上的透明度，促進基層的廉政建設。監察部門、土管部門、財政部門，應按各自權、責加強對流轉的管理和監督，以防止侵犯農民利益及腐敗現象的產生。

（五）以制度創新為前提，以依法行政為保障，盡快制定相關的法律規章

市場經濟從根本上講是法制經濟，沒有相應的法律規章及制度作保障，就不可能從根本上維護土地權利人的利益。

首先，要盡快制定集體建設用地流轉管理的辦法，內容包括范圍、形式、程序等，以平衡區域范圍內的政策，規范面上的工作。

其次，應盡快健全完善相應的土地登記制度，實現用前、用中、用後的全程管理，解除用地者使用集體土地的後顧之憂，保障各種權利人的利益。要細化各種權利，完善各項登記，如土地收益收繳情況、抵押情況等。

更為重要的，為了使集體建設用地流轉納入有形市場軌道規范運作，最終還必須有法律規章的保障。否則，一旦涉及訴訟等。政策畢竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集體建設用地大量流轉的客觀存在呼籲著相關法律法規的盡早出台。

早在300多年前，英國著名經濟學家威廉。配第就曾意味深長地把土地稱作「財富之母」。土地使用制度改革（嚴格意義上應稱之為國有土地使用制度改革）10多年來的實踐印證了這一點。不少城市正是藉助於土地的滾動開發，完成了現代化建設所必需的資本積累。這一點，同樣也適用於集體土地。集體土地是廣大農民賴於生存的根本。為了維護佔全國總人口絕大多數的農民的利益，集體土地所有權不可能最終為國有土地所有權所代替，換言之，經濟和社會的發展不可能以犧牲廣大農民（尤其是這一階層中的弱勢群體）的集體利益為代價。

總之，集體非農建設用地使用權的流轉管理，既要體現有償、有限期、有流動的「地改」總體要求，又要兼顧國家、集體經濟組織和農民三者的利益。通過法律規章的保駕護航，將其統一納入公平、公正、公開的土地有形市場，真正實現兩種產權一體化管理的目標。

E. 流轉土地

1.亞盛集團[600108]
公司以所持有的蘭州新西部維尼綸有限責任公司50.48%的股權、甘肅蘭維新材料有限公司100%的股權、山東盛龍實業有限責任公司90%的股權及公司其他部分資產，與亞盛鹽化擁有的一宗土地(246萬畝)及所屬甘肅省魚兒紅牧場農業類相關資產進行資產置換，至此亞盛集團將掌控超過300萬畝土地。

2.通葡股份[600365]
通葡股份擁有近5000畝的葡萄栽培試驗園和世界一流、中國最大的地下貯酒庫，公司地下酒窖有橡木酒桶772個，可貯藏葡萄原酒6000多噸。葡萄原酒總加工貯藏能力5萬余噸，年生產能力3萬噸，在同類企業中具有較強的規模優勢。

3.香梨股份[600506]
近年來，為進一步加快農業產業化進程，公司還投資建設了哈密大棗、葡萄等林果業深加工原料基地，初步形成了農業產業化穩步發展的格局。

4.莫高股份[600543]
傳播葡萄酒文化；採用敦煌莫高窟傳統工藝彩繪技術復制敦煌莫高窟壁畫，打造世界絕無僅有的、亞洲最大的面積13840平方米的葡萄酒文化地下酒窖，並在全國葡萄酒行業獨創「產權式酒窖，管家式服務」的經營管理模式。

5.海南橡膠[601118]：
公公司積累了豐富的研究經驗和技術儲備，參與、推動了多項行業技術標準的制訂，已成為集天然橡膠種植、初加工、深加工、貿易、物流、研發及橡膠木加工與銷售等為一體的大型綜合企業集團。由於全球膠林種植面積有限，使得天然橡膠供需缺口加大，產品價格長期看漲，公司將充分受益行業高景氣。

6.北大荒[600598]：
公司擁有的友誼農場等16家農場分布在世界上土質最肥沃的三大黑土帶之一的三江平原上，土壤有機質含量高，水資源豐富，無任何污染，有著"天下糧倉"的美譽。公司的水稻、大豆、小麥、玉米的斤成本分別為0.30元、0.52元、0.33元、0.18元，均低於美國的0.82元、0.67元、0.50元、0.34元，作為公司的主要種植物水稻占總面積的40％，有突出的成本優勢。公司作為我國規模最大、現代化程度最高、土地資源最豐富的農業上市公司，後市必將受益。

7.新賽股份[600540]：
公司率先在國內大面積推廣噴、滴灌高效節水技術，節水面積占棉花種植面積的90%，是全國最大的節水灌溉區之一，公司在噴滴灌節水技術應用居全國領先水平，保證了棉花單產、總產連年穩產高產。公司專業研究機構新賽農科所擁有在國內國際都屬於較先進水平的科研和育種設備，成立40多年以來取得多項科研成果，且承擔著國家農業部定點黃、枯萎病致病性變異檢測站和植物病蟲害綜合治理站的職能。

8.新農開發[600359]：
公司所處地理位置礦產資源豐富，有利於公司由農業主導地位向礦產及其相關產業轉換，新農開發擬置入榆樹嶺煤礦資產的開采規模擬達到120萬噸/年。

9.ST大地[002200]：
公司主要經營品種為特色苗木產品，自主繁育產品中，晚春含笑、滇丁香、地涌金蓮及秋海棠系列產品"中大"、"大白"、"熱帶女"、"植物鳥"、"香皇後"、"厚角"、"紅貝"為擁有自主知識產權產品，填補國內空白，還運用品種嫁接改良等技術將常規苗木變為特色苗木，提高苗木觀賞價值，增強其新穎性、特異性，綠大地苗木資源豐富,擁有接近3萬畝苗木基地.

10.ST景谷[600265]：
公司是雲南省第一家林業企業上市公司，是雲南省林業產業化、農業產業化重點龍頭企業和國家重點扶貧龍頭企業，公司擁有持續發展的原料林基地。作為資源型企業，公司擁有51萬畝森林資源，是公司發展的根本，也是公司與其它森工企業競爭最有力的籌碼。2010年公司植樹造林18000畝；竹材基地15000畝。

11.億利能源[600277]：
公司擁有儲量豐富的芒硝,天然鹼,鹽等資源,其中芒硝儲量1.8億噸,鹼600萬噸,鹽500萬噸.公司生產的硫化鈉國內市場佔有率已達到35%,占國內出口量的60%以上.另外還擁有豐富的煤炭儲備,總儲量達24億噸。

12.亞通股份[600692]
亞通股份目前積極參與崇明整體規劃的實施，重點向崇明基礎設施建設和房地產等方面發展，成為崇明大開發建設中的主力軍。亞通置業發展有限公司將啟動房地產項目，加快亞通新一輪發展，為亞通公司第二次創業作出貢獻，同時增加土地儲備，在早已擁有崇明現代農業園區1480畝國有土地使用權的基礎上，又以每畝3萬元的「地板價」購買了900畝土地，土地重估無疑帶來巨大的增值。同時出資組建上海崇明新城發展有限公司。升值非常突出，在新會計制度實施後，這部分土地增值有望計入公司收益，由此估算，公司收益每股凈資產日後一旦重估有望暴增，而且崇明縣副縣長胡俊透露，《崇明三島總體規劃》明確提到考慮建設主題公園，這樣也使島上唯一的上市公司亞通股份具備了准迪斯尼概念。

13.羅牛山[000735]
公司是海南省規模最大、配套體系最完備的畜牧業龍頭企業，在多元化經營的戰略中，積極進軍房地產市場，1萬多畝自有土地中有近2000畝可供商用開發，它們分別為：瓊山市府城鎮南村商用土地23124平方米， 使用期限70年；海口市白水塘住宅辦公土地44，633.05平方米，使用期限70年；瓊山市三江鎮茄南村牛嶺坡農業開發土地530,610.8平方米，使用期限至2063年6月28日；海口市業里村飼料廠建設用地11，116.10平方米，使用期限70；海口市業里村飼料廠建設用地9，632.97平方米，該土地已獲國有土地使用權證，土地使用期限為70年。海口市海秀鄉業里村工業水庫南側建飼料廠建設用地16，650平方米，使用期限為70年。桂林洋旅遊區興建賓館土地17，452.0144平方米。使用期限為70年。2001年6月20日羅牛山與大股東羅牛山控股公司簽訂《資產置換協議》，通過債權資產置換，取得瓊山三江鎮的12宗共5736.61畝土地使用權，土地用途當時並未公開披露。2008年7月1日，羅牛山發布的《收購海口永興畜牧業有限公司100％股權的公告》顯示，公司通過股權收購，間接取得了海口市秀英區長流鎮永桂村45,119.45平方米工業用地土地使用權和位於海口市秀英區長流鎮康安管區永桂村21,547.32平方米農業用地（養殖場）土地使用權。
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F. 為什麼國家鼓勵土地流轉土地規模經營有哪些好處

先，傳統農業面臨危機。改革後，我們採用聯產責任承包制實際是恢復到了一家一戶經營的方式。而農村糧食問題解決以後，農民的就業情況發生了變化，改變了農地對農民的重要性，也改變了土地和他們的關系。從農民對土地擁有的產權束來看，農地產權主要是所有權、經營權和收益權。公社化的時候，三種權利是一起的，都歸集體所有；聯產責任承包以後，所有權和經營權第一次分離，這種安排調動了農民積極性，促進了農業生產的增長。土地流轉是第二次分離，即承包權和經營權分離，承包權還是農戶的，但經營權轉給了合作社或者企業。背景是，農村的狀況發生了變化，好多人進城打工了，留下的多是婦女和老人，農村勞動和經營主體也變成了老人和婦女。根據全國普查，1996年，婦女勞動和經營者在中部和西部地區佔到了47%，在全國佔36%；而2009年，兩個比例全部超過了50%。青壯年出去後，經營者出現老齡化的趨勢。中西部50歲以上的經營者從1996年的17%-18%上升到現在的32%-33%，在勞動力外流比較多的省份，這個比例甚至達到了46%。從中，我們可以看到經營主體的婦女化和老齡化。一家一戶的經營由於規模小，雖然解決了溫飽，但解決不了致富，雖然刺激了農民生產的積極性，但無法不斷地激勵這種積極性。所以，80年代後期和90年代農業出現波動，這可能是一個重要原因。隨著市場化、工業化和城市化的推進，一家一戶的生產經營確實適應不了人們的需要，反而成為阻礙農業進步的絆腳石。我們現在不完全的城市化和這可能也有關系。農村邊緣化等現象一方面說明了政策的失誤，另一方面也說明了傳統農業的困境。
第二，土地流轉和規模經營是農業現代化的前提。首先，現代農業必須實現社會分工和專業化生產。這在一家一戶是辦不到的，一家一戶只有自然分工，沒有社會分工；而土地流轉和規模經營以後，我們看到，社會分工和專業化生產就發展起來了。這些地方都形成了專業化的生產基地，比如，山東建成了蔬菜基地，四川的專業化花卉基地，甚至出現了專業化的服務機構。其次，科技投入增加了。這在一家一戶也是辦不到的，因為大的機器用不上，科技投入和培訓的規模都不行。所以，傳統農業主要是經驗農業，不能是科技農業和現代農業。但規模經營後，太空育種、基質栽培都出現了。另外，公司帶來技術後必須培養當地農民。像四川的案例中，當地農民接受培訓後，不僅將技術用在公司的生產上，也用在自家的生產中。再次，標准化生產。以前，標准化生產只存在於工業生產中，但現在我們看到，規模經營後農業生產中確實出現了標准化。雖然和工業上的標准化水平不一樣，但在向那個方向走。山東的案例中，用老百姓的話說「管理行距、間距、高度，都用尺子說話；用肥時間、品種、劑量，都按規定操作「，農民形象地說，現在是管理卡尺子，施肥按單子，跳著標准舞種菜。四川榿泉是省級農業標准化食用菌生產基地，省級農業標准化紅提葡萄生產基地，都是標准化的生產基地。再次，生態農業。這在一家一戶也很難發展，雖然農戶可能施有機肥，但規模有限，也不能實現規模生產中出現的循環利用。最後，現代農業的重要要素是市場化。一家一戶生產的產品市場半徑很小，而規模生產後，市場的半徑大了，全國各地乃至國外都可以達到。而且，要素市場也發展起來了。農民工流出去後，形成了外部勞動力市場，而留守人員給進入企業打工，形成了內部勞動力市場，這樣，內外部勞動力市場就都形成了。土地流轉形成了土地市場，形成了土地價格，租金就是地價的表現。現代農業必然是市場化的農業，現代農業的發展、土地流轉的發展也和市場的發展緊密聯系在一起，沒有市場，農業是發展不起來的。
第三，土地流轉和規模經營給農村帶來了巨大的變化。比如，經營主體的由一家一戶變成了合作社和外部企業，解決了經營主體老齡化和婦女化的問題。原來，政府不提倡外部企業進入，現在外部企業進入成為一種主要形式，怎麼看這個問題呢？之前政府不提倡是因為擔心企業到農村包地侵犯農民利益，但現在，企業進入有其積極的一面，能帶來技術和資金，促進對傳統農業的改造。所以，政府不應該簡單禁止，而應該從政策上尋找應對措施。政府可以從以下幾個方面進行管理。首先，企業獲得土地時農民是不是自願。如果地方政府為了加快土地流轉或者熱衷於企業招商而強制征地，那就應該禁止企業進入。其次，企業給農民的租金是否是雙方協商決定，能否有保證。如果有保證，又是協商決定的，那就應該允許。再次，企業獲得土地後是否用於農業，如果不是，政府應該要管理。這就要看政府的監督管理職能是否跟得上。所以，企業進入不是簡單禁止的問題，而是需要政府根據土地流轉的發展水平，提高自身的監督管理能力。另一方面，農民的地位身份也發生了變化。公社化的時候，農民只是勞動者；聯產責任承包後，他們既是勞動者，也是經營者；現在，他們變成財產所有者了，變成股民了。農民有了租金，就有了財產收入。《物權法》在法律上規定了土地承包權是物權，土地流轉後得到租金是物權真正實施的結果。所以，農民身份變了，收入提高了。同時，農村的產業結構也發生了變化。最後，新型合作經濟得到了發展。聯產責任承包後，集體經濟變成了空架子；土地流轉後，集體經濟不再是空架子，而有了實際內容。目前，集體經濟主要有三個來源。一個是整地多出來的部分，一個是公共設施，再一個是外部企業進入後，村集體的一個重要作用就是提供服務，村集體也因此獲得了服務收入。在土地流轉的過程中，所有權也並不是毫無作用。事實上，大規模流轉的實現，是所有權和承包經營權合作的結果。
第四，土地流轉和規模經營的方式選擇。從轉出角度看，有兩種情況。一種是農戶直接流轉，外部企業進入很少有農戶直接流轉的。另一種是集體流轉和二次流轉，農戶先把地流轉給集體，集體再把土地流轉給企業。集體在這里既是甲方又是乙方，起到了中介的作用。從流入角度看，有三種情況，分別是大戶、合作組織和外部企業。在這種情況下，集體只是簡單的中介，但相比於簡單的反租倒包，還是有變化的。至於流轉的規模，大戶多是幾十畝到上百畝，集體是幾百畝到上千畝，外部企業是幾千畝。三種形式中，合作組織最能保護農民利益。大戶流轉只有租金，外部企業流轉還有勞動收入，而合作組織租金、勞動收入和分紅收入都有。按流轉後的經營對象分，大概有以下幾種：糧食、蔬菜水果、花卉苗圃、養殖和其他作物。大戶以種糧為主，合作組織以果蔬和養殖為主，企業則比較多，種糧、花卉苗圃等都有。按照流轉後農戶參與程度看，也是合作組織最高。按經營方式來看，主要有兩種：一是土地股份合作經營，一種是土地租賃經營。
土地股份合作經營和一般的股份制企業不同。以土地承包權作為股份進行投資，不是真正的融資股份，具有租賃的性質，可以取得租賃收入，但股權是不可能取得租賃收入的。特別是現階段土地股份還不能轉讓、買賣和抵押，所以和一般的股票更不一樣了。因為股票可以取得股息、紅利，但不能取得租賃收入。另一個區別是，股份制企業的股東可以用腳投票，賣掉股權，而合作社還不能賣掉股權，雖然有退出的安排，可以轉讓，有時間限制。還有一個區別是，股份制企業可以破產清算，股東以自己的投資進行償付，而一旦合作社關閉，土地還是社員的。另外，合作社具有地域性質，社員直接參與合作社的事務相對較多，參與管理相對方便。股份制企業則不同，股東哪兒的都有，不是大股東，很少關心企業的經營。土地股份合作社和土地租賃也有區別。土地股份合作制中，農民對土地承包經營權的讓渡並不是完全的和徹底的，流轉以前，承包經營權是農戶單獨享有的，流轉之後，承包經營權是合作社共有的。而租賃制下的經營權的讓渡是完全和徹底的，農戶保有的只是收益權，雖然合約期滿可以收回，但從產權市場化的程度上看，合作制不如租賃制。租賃制的農戶收入只有租金，勞動收入可以從承租方取得，也可以從別的地方取得。但在股份合作制下，農戶除了收取租金，還可以參加勞動，獲得勞動收入，利潤收入歸合作社農戶共享。從收入的遞增安排來看，租賃制是固性合約安排，股份合作制是剩餘合約。可見，土地流轉和規模經營的模式沒有絕對的好和絕對的壞，要依情況而定。
第五，土地流轉中，政府和集體經濟組織起什麼作用，應如何看待其作用。從現在的狀況來看，政府和集體經濟組織起了相當重要的作用。它們成為了流轉的主體，招商引資、大規模流轉都需要它們的參與。對此我們應該怎麼看？我想，政府起的作用應該不是官員心血來潮的結果，而是建立在一定基礎和條件上的。首先，我們實行的是集體產權制度，黨和政府的動員能力很強，中央要推行土地流轉和規模經營，地方就會照辦，這不光是為了向上面交差，還可以提高當地的政績。其次，土地流轉既牽扯到信息，也牽扯到信譽。一家一戶不願意和企業打交道，因為老百姓不了解外部的企業。而政府可以解決這個問題，比如，村政府可以到外部企業進行考察。另一方面，外部企業也不願意同農戶打交道，因為企業不在當地，那麼多農戶，萬一鬧起事來，企業拿他們沒辦法，強龍不壓地頭蛇。可見，如果沒有集體經濟組織，合作將很難實現。另外，農戶有的是承包權，所有權在集體，如果農民不願意，土地也很難流轉。所以，土地流轉的過程其實是承包權和所有權暫時合一的過程。這個過程證明，所有權不是空的。現在有兩個極端，有人認為所有權應該給農戶，有人認為所有權應該歸集體，在現實中，兩者可能都有問題。
雖然政府在土地流轉中扮演了重要角色，但有的也起了不好的作用，越俎代庖的事情也有發生。現實中，土地流轉常常和農地整理、城鄉掛鉤一起進行，不光農地在流轉，宅基地也在置換，給農民蓋新村，這就帶來了問題。以西部花鄉為例。4500畝地集體流轉，整地的過程中，建設用地騰出了367畝，他們把這347畝城鄉掛鉤後流轉給郫筒鎮，郫筒鎮按當年招拍掛一畝地173萬的價格計算，總共是6億多。但西部花鄉只給農民算了4億多，另外2億不知道去哪兒了。這還不說，4億元中，凌雲村為農民蓋新村花了1.8億，另外2.1花在了郫筒鎮的基礎建設上。所以，364畝最後相當於只賣了1.8億。另外，成都已經形成了置換的指標交易市場，而市政府提供的資料顯示，交易的價格是一畝地8萬。一個173萬，一個8萬，大家可以看到這里的差距有多大。
指標交易可以算是中國改革中的創造。之前盛洪研究的外匯額度交易就是指標交易。需要外匯的和有外匯的企業到外匯交易中心，先按官價交易外匯額度或者外匯指標，出來了買的企業再按黑市價格把錢補齊。這種交易多了，官價和黑市價就開始合一，促成了1994年的匯率並軌，這是件好事情。另一個指標交易是江小涓和劉世錦研究的煙草指標交易。煙草價高、利大、稅大，各地都爭，於是有生產指標，然而有的地方沒有煙葉，有的地方指標多，有的地方指標不夠，發改委和煙草專賣局和各地商量採用煙草指標交易，一方把指標給對方，而對方則把稅收分一部分給該方。需要注意的是，這兩種指標交易並不一樣。外匯交易發生在兩個市場主體之間，完全是市場行為；煙草指標交易是配額交易，是政府之間的交易。而土地交易則兩者的特點都有，這就不好處理了。所以指標交易在農地交易上的運用還存在不少的問題。主要是政府暗箱操作，農民被排除在外，侵犯了農民的權益。
第六，農村金融和農村企業家。土地流轉涉及到的一個重要問題就是交易的融資，融資是大規模交易的必然需求。現在的融資是怎麼解決的呢？一是外部企業融資，二是政府融資，地方城投公司融資，也就是靠政府信譽融資。現在農村金融合作社只有一家，而且實際上農信很少為農民服務，滿足不了農村的融資需求。村鎮銀行到去年年底全國總共只有500多家，還需要很多制度建設，才能發展起來。現在發展不起來，只好選擇民間金融。所以，解決農村金融問題是一項迫切要做的工作。除了外部企業和政府，最重要的是發展農村金融機構，這個領域要放開。要發展合作經濟，就要有合作企業家。在當前體制下，農村的合作企業家本來就很少，如何給他們一個寬松的環境，讓他們去闖、去成長，現在很難。不光現有的企業家成長很難，已有的企業家我們常常還要滅掉。最早下馬的企業家就是褚時健。農村企業家下馬的也有，在我們的第二個報告里有個案例，是遼寧海城東三道村的老支部書記。他把全村3000多畝地都流轉了，和港商合作種菜，和韓商合作種尖塔椒，自己村裡地不夠了，就到鞍山包地。就是這樣一個能人，卻因為公務吃飯沒開發票被拉下了馬。其實，他並不在乎錢，他兒子經營企業，他開的車都是兒子送的。但最後因為發票的事情被人抓住，甚至開除了黨籍。所以，農村能人是有的，但怎麼保護他們是個大問題。如果不能解決這一點，土地流轉的發展會受到很大的限制。

G. 宅基地置換多方共贏

根據最近修編完成的《南京市城市總體規劃(2007～2020)》，到2020年，南京的城市化水平將達到86%，城鎮人口約為910萬。

按照城鎮人均建設用地規模115平方米的標准進行估算，南京城鎮建設用地規模約為1046平方公里。對照規劃，未來10年，南京的城鎮建設用地年均至少要增加20平方公里。

可是，在嚴守「耕地紅線」的今天，地從哪兒來呢?

正在六合試點的「萬頃良田建設工程」，給出了一條可行路徑———本著「耕地面積不減少、建設用地不增加、農民利益不受損、國土規章不違背」的原則，竹鎮鎮將西部片區零散居住的自然村落農戶搬遷到農村居民點集中居住，把昔日細碎的「燒餅田、油條溝」整理成了「田成方、渠成行、路成網」的連片高標准農田，再通過宅基地置換，騰挪出了3583畝土地。

一項工程，不僅緩解了城鎮建設用地3年之急，還提升了一產，支撐了二產，繁榮了三產，收獲了多方叫好。

在地域面積高達209平方公里的竹鎮鎮，轉包的地不少，休耕的地也不少。

前兩年，省農科院動物科學試驗基地項目落戶金磁村，村民們幾乎是搶著把地租出去，每年按畝收取租金400元。

「農民種地，天經地義。」村民們說，可這里是丘陵，在「燒餅田、油條溝」上栽種水稻至少得三級提水灌溉，再加上這幾年乾旱頻發、病蟲害多，一畝地一季的純收入也不過兩三百元。

要促進農業增效、農民增收，推動土地有序流轉是條好路子。竹鎮鎮長韋俊生說，一來竹鎮的土地流轉勢頭好，近幾年落戶的16家農業龍頭企業已先後流轉土地5.6萬畝，在全省鄉鎮中排名第一;二來搬遷成本低，雖說全鎮戶均宅基地面積高達1.97畝，但90%的農戶住的還都是破舊的平房，而且居住散、配套差，少數自然村甚至還沒通上自來水和有線電視，「這些農戶做夢都想搬進樓房過城裡人的日子」。

就在此時，本著「有效集聚潛在資源，有序統籌城鄉發展」的宗旨，通過農地集中、村民聚居達到用地集約的目的，江蘇省出台「萬頃良田建設工程」試點方案。

藉助政策的東風，去年4月，經市政府批准，六合竹鎮成為南京第一個「萬頃良田建設工程」試點。依照方案，在「耕地面積不減少、建設用地不增加、農民利益不受損、國土規章不違背」前提下，搬遷金磁、煙墩、送駕、三星、光華5個村的2552戶農民，爾後把3.69萬余畝土地整理成連片的高標准農田，做成一宗發展現代農業的「大買賣」。

俗話說，集腋成裘。最為可觀的是，戶均佔用1.97畝宅基地的2552戶人家，集中搬遷到設施配套齊全的農民集中居住點後，戶均佔地面積降到了0.5畝。按照「城鄉建設用地增減掛鉤政策」，一下子便騰挪出了3583畝城市發展用地指標。

3583畝!這相當於六合區4～5年才能爭取到的用地指標。南京市國土資源局副局長許明說:「要知道，按照現行的國家用地計劃分解，六合區每年的農用地轉用計劃只有大約800畝」，這可是破解城鄉建設用地難題、發展現代農業的雙贏之舉。

去年立冬正式上馬的「萬頃良田建設工程」，「第一槌」便是搬遷金磁村片526戶人家。

從動員到搬遷，金磁村黨支部書記孫玉平坦言:「沒花幾天時間，也沒下多大功夫。家家戶戶幾乎都是搶著在搬遷合同上簽了字。」

當時的情形，在孫玉平意料之中。他說，農民對祖祖輩輩住過的老宅是有感情，但也不想總是「前不著村、後不著店」地住著。鎮上在西代建設農民集中居住區，新房清一色是粉磚黛瓦馬頭牆，還有超市、幼兒園、衛生室、健身點、停車場……別說農民，就連城鎮居民都想搬進去住。

「搬遷政策更是沒得說。」孫玉平介紹，搬遷農戶拆舊補償最高標准與購買新房持平，都是每平方米525.5元。加上搬家費、過渡費與按期搬遷獎勵金，戶均至少可獲補償7.52萬元。對於舊房面積低於人均28平方米的，則由政府埋單「補齊」。

安居了，當然還得樂業。韋俊生說，這對金磁村農民來說，已經不成問題。工程啟動前，全村青壯勞力2000人左右，其中1500多人長年在外打工。土地流轉後，土地集中流轉給農業企業規模種植，農民每年每畝至少能收獲租金400元，再加上農業企業用工還得優先吸收當地農民，「收益只會比自己耕種多。」

因為廄里養了兩頭肥豬暫時沒地方安置的唐學元，是金磁村最後一個搬遷過渡的農民。他說，拆遷加過渡總共有7萬多元的補償，足夠在農民集中居住區買一套140平方米的樓房，在南京煉油廠打工的兒子結婚的新房算是有了。還有自家的10畝田，流轉出去一年又有4000多元的租金收入，「平時再打打零工，根本不愁生計。」

農民搬遷，照理說是竹鎮鎮的「家事」，可六合經濟開發區、南京中山科技園、紅山精細化工園等工業園區一個個都表現出了格外的關注。

「園區關心的，是竹鎮騰出來的土地指標。」南京市國土資源局六合分局規劃科科長田志霞一語道破。

她為記者算了筆賬:竹鎮全鎮農民戶均宅基地1.9畝，拆舊建新集中住進樓房後，戶均佔地僅為0.5畝。「萬頃良田建設工程」搬遷農戶2552戶，一下子騰挪出了3583畝宅基地作為六合區的「建新留用指標」。按照「建新留用指標」60%用於工業測算，就是2150畝工業用地。這對於一個個「抓著一批項目在找地」的工業園區來說，誘惑實在太大了。

「即便只是爭取到個零頭———50畝，紅山就能再多一個輕紡巨頭或是再上一個『蘭精』。」紅山精細化工園管委辦主任孫傑說，蘭精(南京)纖維有限公司看好紅山發展前景，擬在一期基礎上繼續上馬二期、三期，倘若全部竣工，年產短絲將達18萬噸，其規模與蘭精(奧地利)總部相當。「促成這批項目，得借『東風』，這個『東風』便是土地。」

中山科技園管委會招商局長茅俊海同樣焦急。「園區成立至今不過3年，可用土地所剩無幾。每年兩三百批客商走進園區，看得出來，都是在為項目尋找土地。」

正當「二次創業」，六合經濟開發區謀劃將現代物流產業向北對接空港物流園，新型環保材料與制劑、新型保溫材料產業向南輻射中山科技園，園區內規模逐漸萎縮的紡織服裝產業西遷程橋服裝工業園。管委會負責人說:「產業洗牌依附於土地之上。土地指標寬裕了，創業自然能放開手腳。」

這則報道，解剖了南京市「萬頃良田建設工程」試點地區———六合竹鎮。

推進「萬頃良田建設工程」，要做好農民宅基地置換工作。從竹鎮實踐看，這確實是多方共贏之舉:既嚴守了耕地紅線，又滿足了城鎮建設用地之需;既改善了農民居住條件，又有利於城鎮化建設和農業現代化;既提升了土地集約效益，又增加了農民收益，真正做到了「農地集中、居住集聚、用地集約、效益集顯」。

這則報道還啟示我們:推進農民宅基地置換，推進「萬頃良田建設工程」，關鍵是要堅持「讓民得利」。農民宅基地置換關繫到農民根本利益，處理不當，最易引發糾紛和矛盾。推進宅基地置換，特別需要保護好農民利益。比如要充分尊重農民意願，切實保護農民基本權益，讓農民分享土地收益，妥善解決農民各種後顧之憂。概而言之，就是既要做到耕地面積不減少，國土規章不違背，又要確保農民利益不受損，讓農民從城市發展中分享到更多成果。

深入實施統籌城鄉發展戰略，加快郊縣工業化、農業產業化、農村城鎮化、農民市民化和城鄉一體化進程，全面推進郊縣轉型、創新、跨越發展，是南京今年要下決心抓好的一件大事。扎實開展農村「萬頃良田建設工程」，優化用地結構，增加土地有效供給，提高土地生產力，意義重大。六合竹鎮這個試點，為推進農村「萬頃良田建設工程」，提高土地生產力，挖掘農村建設用地潛力，提供了一個樣本。

短評

3500多畝土地，若是置換為園區用地，每年每畝的租金可達13.6萬元;若是置換為濱江地區的城建用地，則每畝至少兩三百萬元。

這是一年財政收入只有3000萬元的竹鎮啟動「萬頃良田建設工程」的本錢。

「過去，做夢都想把鎮里18811.7畝耕地整出個『田成方、渠成行、路成網』的模樣來，苦於『兜里沒錢』;今天終於整起來了，細碎的土地變身連片高標准農田，耕地非但一分沒少，還增加了4312.5畝。」韋俊生感言。

土地的潛力，就是好山好水之地發展的潛力。韋俊生說，竹鎮大泉湖———止馬嶺一帶是全省空氣質量對照區。早些年鎮里便將這處景區生態與農業用地「打包」規劃，並循著規劃在農業招商中大打「生態牌」。

相中生態，「維得鮮」投資竹鎮1600萬元新上優質食用菌項目，區別於其他同類項目的是，培養基的生成從頭到尾都是機械作業，下腳料還可作為燃料和有機肥基料;省農科院投資4.4億元，把全省最大的動物科學基地建在了竹鎮，基地里的山羊，吃的都是當地的生態秸稈;還有金萬方實業、泉之源生態……16家農業龍頭企業落戶竹鎮，總投資5.4億元，在鎮里建起了萬畝桃園、萬畝彩色苗木、5000畝冬棗、3000畝黃玉梨、3000畝蔬菜等。

眼下，相中「萬頃良田建設工程」的，又有江蘇雨潤、四川中新、福建閔僑等一批農業龍頭企業意向投資竹鎮。「項目清單幾乎每周都得重排。」韋俊生說，招商引資從來沒有這么熱火過。

「農地集中、居住集聚、用地集約、效益集顯。」在前不久召開的全市郊縣工作會議上，市領導以16個字評價「萬頃良田建設工程」。他說，這項工程不僅拓展了城鎮發展空間，而且提升了一產、支撐了二產、繁榮了三產，可謂一舉多得。

H. 農村同一個村委會不同組的，可以土地買賣交易嗎用來做宅基地。需要辦理些什麼手續

首先，土地歸國家所有，不能買賣。

其次，農民承包來做，有使用權。農民之間可交易承包使用權，城鎮戶口不行。所以土地叫做轉讓，不叫買賣。

不用辦理手續，雙方協商好簽訂合同在村委會蓋章即可。

如果沒有住房，可以申請批宅基地，每戶不超過120平方米。只要不是基本農田保護區和待開發的規劃區就可以。寫個申請到村委會蓋章，然後到鎮里村鎮服務中心填表，主任簽字蓋章，副鎮長簽字，找黨政辦主任蓋政府公章。即可直接修房子了。

(8)龍運集團土地置換擴展閱讀：

農村土地使用權轉讓模式

1、互換

互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規模化、產業化、集約化經營的必由之路。30年前，中國農村實行土地聯產承包責任制，農民分到了土地。

但由於土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病，嚴重製約著生產力的發展和產量的提高。如何讓土地集中連片，實現規模化、集約化經營，於是互換這種最為原始的交易方式，進入農民視野。

2、交租

在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業主或企業法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

3、入股

入股，亦稱「股田制」或股份合作經營，是指在堅持承包戶自願的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。

在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇(農民將土地入股給公司後，既可繼續參與土地經營，也可不參與土地經營)，農民憑借土地承包權可擁有公司股份，並可按股分紅。

該形式的最大優點在於產權清晰、利益直接，以價值形態形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

4、宅基地換住房，承包地換社保

以重慶為例，去年被國家批准為統籌城鄉綜合配套改革試驗區後，在土地改革領域率先進行大膽探索，創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。

也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發展用地，農民在城裡獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉統一的公共服務體制。

5、股份+合作

中國山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起「股份+合作」的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村裡按照「群眾自願、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障」的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。

合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元，留足公積公益金、風險金，然後再按股進行二次分紅。