房地產開發股東借款

1. 房地產開發貸款能歸還股東借款嗎

開發貸被銀行嚴格限定用途房地產開發建設，一經發現用於其他用途，很難和銀行合作下去了的。因此，不能作為股東借款歸還股東。

2. 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思

四三二」規定，具抄體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。

按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。

即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。

(2)房地產開發股東借款擴展閱讀：

房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：

1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。

2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。

3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。

3. 房地產開發貸款條件

房地產開發貸款來條件：

鑒於購房者源獲得的房屋期權可設定抵押，則開發商擁有的房屋期權也應該可以設定抵押。

上海市人民政府第76號令《上海市房地產抵押辦法》第三條就規定了「房屋期權包括房屋建設期權和預購商品房期權」，即依法生效的建設工程總承包合同，建設工程施工總承包合同約定開發商某一時間獲得建成房屋的權利可設定抵押。

建設銀行上海分行曾經嘗試以開發商與施工單位簽定的合法生效的建築工程承包合同為依據，按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權，分段遞增抵押物，並按約定的抵押額分次發放貸款。

(3)房地產開發股東借款擴展閱讀

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：

一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建築物開發；第三層次為生產、生活服務性建築物的開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。

4. 房地產開發企業的借款利息超過實收資本部分可以稅前扣除嗎

企業借款利息的多少與實收資本之間沒有任何邏輯關系，也不受其限制，所以稅前扣除是沒有任何問題的。

5. 房地產開發公司股東可做貸款的擔保方式

摘要 你好,股東可以為公司貸款提供擔保，包括股東的連帶責任保證，或者股東以股權質押擔保，或者提供股東名下的房產、土地等提供抵押擔保

6. 外商投資的房地產開發企業注冊資本金能否以股東借款的方式在國內籌措資金

應該是可以在國內籌措資金的。
2012年第12-13號 中國人民銀行文告（總第347-348號）
目錄
中國人民銀行關於明確外商直接投資人民幣結算業務操作細則的通知
中國人民銀行關於建立支付機構監管報告制度的通知
中國人民銀行關於明確外商直接投資
人民幣結算業務操作細則的通知
銀發〔2012〕165號
中國人民銀行上海總部,各分行、營業管理部,省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行,國家開發銀行、各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行：
為貫徹落實《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》（中國人民銀行公告〔2011〕第23號公布），便利境外投資者以人民幣來華投資，規范銀行業金融機構（以下簡稱銀行）辦理外商直接投資人民幣結算業務，現就有關事項通知如下：
一、境外投資者應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（中國人民銀行令〔2003〕第5號發布）、《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（銀發〔2010〕249號文印發）等銀行結算賬戶管理規定，開立境外機構人民幣基本存款賬戶、專用存款賬戶及一般存款賬戶。
二、一個境外投資者在境內只能開立一個人民幣前期費用專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「前期費用」字樣。
境外投資者如為境外自然人，可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用於存放前期費用。該賬戶的使用應當參照境外機構人民幣前期費用專用存款賬戶進行管理。銀行將境外投資者開立的用於前期費用的個人銀行結算賬戶向人民幣跨境收付信息管理系統報備時，應當在「備注」最前面註明「前期費用」字樣。
銀行在為境外投資者開立人民幣前期費用專用存款賬戶時，應當登錄人民幣跨境收付信息管理系統查詢該境外投資者是否已開立前期費用賬戶，已經開立的，不得再為其開立。
三、境外投資者開立人民幣再投資專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「再投資」字樣。
境外投資者為境外自然人的，可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用於存放再投資資金。該賬戶的使用應當參照境外機構人民幣再投資專用存款賬戶進行管理。
四、境外投資者的人民幣前期費用專用存款賬戶、人民幣再投資專用存款賬戶的收支范圍按照中國人民銀行有關規定執行。
境外投資者人民幣前期費用專用存款賬戶內的資金不得用於土地招拍掛或購買房產。
五、開展人民幣直接投資業務活動的外商投資企業應當選擇一家結算銀行作為主報告銀行通過人民幣跨境收付信息管理系統向其注冊地中國人民銀行分支機構辦理企業信息登記、報送變更信息。外商投資企業注冊地中國人民銀行分支機構應當對主報告銀行報送的信息進行核查，發現疑問的，有權要求外商投資企業和主報告銀行進行說明並提交有關文件材料。
在辦理企業信息登記、報送變更信息時，外商投資企業應當向其主報告銀行提交外商投資企業批准證書復印件、營業執照副本和組織機構代碼證等文件。其中外商投資合夥企業在辦理企業信息登記、報送變更信息時，應當提供營業執照副本、組織機構代碼證和工商行政管理部門出具的包括合夥企業全部登記事項在內的加蓋登記機關查詢章的企業基本信息單或網路查詢結果列印單。主報告銀行應當留存外商投資企業提供的有關文件復印件備查。
以人民幣設立的外商投資合夥企業在境內投資的，還應當遵守國家有關部門的管理規定。
六、新設立外商投資企業憑商務主管部門頒發的企業設立批准文件在其注冊地的銀行開立人民幣資本金專用存款賬戶。同一批准文件只能開立一個人民幣資本金專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「資本金」字樣。
已設立外商投資企業增加註冊資本金的，外商投資企業憑商務主管部門頒發的注冊資本變更批准文件在其注冊地的銀行開立人民幣資本金專用存款賬戶。同一批准文件只能開立一個人民幣資本金專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「資本金」字樣。
外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶的累計貸方發生額不得超過國家有關部門批准或備案文件標注的金額。
七、外商投資合夥企業憑工商行政管理部門出具的加蓋登記機構查詢章的記載有合夥企業合夥人認繳或者實際繳付出資額等登記事項在內的企業基本信息單或網路查詢結果列印單，參照第六條規定開立人民幣資本金專用存款賬戶。
八、境外投資者以人民幣並購境內企業設立外商投資企業的，被並購境內企業的各中方股東憑商務主管部門頒發的外商投資企業設立批准文件開立人民幣並購專用存款賬戶。每一中方股東憑同一批准文件只能開立一個人民幣並購專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「並購」字樣。
境外投資者以人民幣向境內外商投資企業的中方股東支付股權轉讓對價款的，各中方股東憑商務主管部門頒發的股權變更批准文件開立人民幣股權轉讓專用存款賬戶。每一中方股東憑同一批准文件只能開立一個人民幣股權轉讓專用存款賬戶，賬戶名稱為存款人名稱加「股權轉讓」字樣。
在並購和股權轉讓行為完成後，上述人民幣並購專用存款賬戶和人民幣股權轉讓專用存款賬戶存放的資金可依法使用，賬戶的境內使用信息無需報人民幣跨境收付信息管理系統。
九、境外投資者以人民幣資金並購境內企業設立外商投資企業或收購外商投資企業中方股權，中方股東為境內自然人的，中方股東可以按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定申請開立個人人民幣銀行結算賬戶，專門用於存放境外投資者匯入的人民幣並購款或股權轉讓款，該賬戶的使用應當參照人民幣並購專用存款賬戶或人民幣股權轉讓專用存款賬戶進行管理。
銀行將中方股東開立的用於並購或股權轉讓的個人銀行結算賬戶向人民幣跨境收付信息管理系統報備時，應在「備注」最前面註明「並購」或「股權轉讓」字樣。
十、自本通知下發之日起三個月內，境外投資者、外商投資企業和中方股東應按照本通知的有關規定對在本通知下發前根據《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》開立的各類人民幣專用存款賬戶進行清理核實，補充提供有關開戶證明文件和辦理賬戶名稱變更業務；對於開立兩個（含）以上前期費用專用存款賬戶，以及憑同一證明文件開立兩個（含）以上資本金專用存款賬戶、並購專用存款賬戶、股權轉讓專用存款賬戶的，應當確定其中一個繼續使用，並向開戶銀行出具書面確認函、補充提供有關開戶證明文件和辦理賬戶名稱變更業務，同時辦理其他銀行結算賬戶銷戶手續。
十一、外商投資企業注冊資本金按期足額到位後，方可自境外借用人民幣資金。外商投資企業境外人民幣借款利率由借貸雙方按照商業原則在合理范圍內自主確定。外商投資房地產企業不得自境外借用人民幣資金。
外商投資企業一筆境外人民幣借款只能開立一個人民幣一般存款賬戶辦理資金收付。境外借款人民幣一般存款賬戶原則上應當在外商投資企業注冊地的銀行開立，對確有實際需要的，外商投資企業可選擇在異地開立人民幣一般存款賬戶，並報其注冊地中國人民銀行分支機構備案。原則上，外商投資企業境外人民幣借款應當通過原借款結算銀行還本付息。
十二、外商投資企業向其境外股東、集團內關聯企業和境外金融機構的人民幣借款和外匯借款合並計算總規模。國家有關部門的批准或備案文件以外幣計價的，人民幣與外幣的折算匯率為借款合同生效日當日中國人民銀行授權公布的人民幣匯率中間價。
外商投資企業境外人民幣借款按照發生額計算總規模。外商投資企業境外人民幣借款如有展期的，首次展期不計入外商投資企業境外借款總規模,此後的展期計入境外借款總規模。對於以外商投資企業為受益人的境外機構和個人對境內銀行提供擔保，已實際履約的人民幣金額計入境外借款總規模。外商投資企業境外人民幣借款轉增資本的，相應的借款不再計入外商投資企業境外借款總規模。
十三、除外商投資性公司和外商投資融資租賃公司等特殊類型外商投資企業外，外商投資企業本外幣借款總規模不得超過國家有關部門批準的投資總額與注冊資本的差額。
外商投資性公司的境外人民幣與外幣借款總規模按照商務主管部門關於外商投資舉辦投資性公司的有關規定執行。外商投資融資租賃公司境外人民幣借款全部計為風險資產。外商投資融資租賃公司的風險資產按照商務主管部門有關規定進行管理。
十四、外商投資企業辦理境外人民幣借款結算業務時應當向其境內結算銀行提交以下材料，境內結算銀行應當進行認真審核。
（一）外商投資企業批准證書；
（二）最近一期驗資報告；
（三）人民幣借款合同；
（四）截至申請日境外人民幣借款、外幣借款和以本企業為受益人的境外擔保的人民幣實際履約等情況說明。
境內結算銀行應當在為外商投資企業辦理境外人民幣借款結算業務後5個工作日內向人民幣跨境收付信息管理系統報送該外商投資企業的基本信息和人民幣借款情況，並留存外商投資企業提供的有關文件復印件備查。外商投資企業注冊地中國人民銀行分支機構應當對結算銀行報送的信息進行核查，發現疑問的，有權要求外商投資企業和結算銀行進行說明並提交有關文件材料。
十五、按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》和《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等規定，境外投資者人民幣前期費用專用存款賬戶和人民幣再投資專用存款賬戶，外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶和人民幣境外借款一般存款賬戶，外商投資企業的中方股東人民幣並購專用存款賬戶以及被並購境內企業中方股東人民幣股權轉讓專用存款賬戶，均為活期存款賬戶，存款利率按中國人民銀行公布的活期存款利率執行。
十六、外商投資企業的人民幣資本金專用存款賬戶、人民幣境外借款一般存款賬戶存放的人民幣資金應當在符合國家有關部門批準的經營范圍內使用，不得用於投資有價證券和金融衍生品，不得用於委託貸款，不得購買理財產品、非自用房產；對於非投資類外商投資企業，不得用於境內再投資。外商投資企業資本金專用存款賬戶的人民幣資金可以轉存為一年期以內（含一年）的存款，外商投資企業的人民幣境外借款一般存款賬戶存放的人民幣資金不得轉存。
十七、外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶和人民幣境外借款一般存款賬戶的人民幣資金可以償還國內外貸款。
十八、除支付工資以及企業用作差旅費、零星采購、零星開支等用途的備用金等以外，外商投資企業人民幣資本金專用存款賬戶和人民幣境外借款一般存款賬戶資金不可劃轉至境內同名人民幣存款賬戶。
十九、銀行在辦理各類外商直接投資人民幣結算業務後5個工作日內，應當按照《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》第二十一條的規定及時、准確、完整地向人民幣跨境收付信息管理系統報送有關人民幣資金收付信息。中國人民銀行和國家外匯管理局建立外商直接投資相關業務信息共享機制。
《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》施行前，境外投資者以人民幣來華投資的，結算銀行應當在2012年7月31日前按照《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》和本通知向人民幣跨境收付信息管理系統補報有關信息。
二十、境外企業可按照《境外機構人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等銀行結算賬戶管理規定開立境外機構人民幣銀行結算賬戶，以人民幣來華從事合作開采、開發、勘探資源，承包境內工程等生產經營活動，相應的人民幣結算業務參照《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》和本通知進行管理。
請中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部，各省會（首府）城市中心支行，各副省級城市中心支行將本通知轉發至轄區內銀行。
執行中遇到的問題，請及時報告中國人民銀行。

7. 房地產企業個人股東借款利息可以資本化嗎

一般來說是不能的，因為民間借貸的高利息稅務局是不承認的，但可以用其他方式沖賬！望採納

8. 房地產企業中的供貨，簽約，回款，資金解凍，股東借款，融資分別是什麼意思

供貨是指房地產所願意而且能夠提供出售的數量。簽約即合同簽約。回款包括客戶支付的定金、首付以及辦理銀行按揭。資金解凍：在二手房買賣中，買賣雙方需要帶著收件收據去銀行，銀行憑收件收據將貸款劃轉至資金監管賬戶；之後，買方領取產證與《不動產等級證明》。在所有資料齊備，房款已經進入監管賬戶後，T+3~7個工作日監管資金就會解凍至賣方的賬戶。股東借款，即房地產企業向股東借款，並簽訂借款合同。房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。

9. 幾個人合夥借某公司的名義搞房地產開發，該公司為他人借款提供擔保，現法院凍結了公司的賬戶，該怎麼辦

合夥人借用房地產公司名義開發房地產的，合夥人一旦將資金投入房地產公司賬戶，該資金按照外觀主義就應當歸公司所有，現法院凍結了公司的賬戶，合夥人即無法直接向法院提出執行異議或保全異議。
合夥人只能根據協議，向房地產公司或房地產公司的股東或高管主張賠償責任。

10. 房地產開發企業能否向股東借款購買開發用地

首先不能違背公司章程，其次得到其他股東的一致同意，且簽訂借款合同等法定程序後，構成民間借貸，受到法律保護，反之不受到法律保護。