雲南城投集團債券

1. 雲投集團和雲南城投集團有啥關系嗎

• 雲南省投資控股集團有限公司（簡稱「雲投集團」）前身為雲南省開發投資有限公司，是經雲南省人民政府批准，於1997年9月5日注冊成立的大型國有獨資企業，2007年9月更名為雲南省投資控股集團有限公司，現注冊資本221.99億元。下屬控股企業主要包括：雲南省能源投資集團有限公司、雲南省鐵路投資有限公司、雲南省扶貧投資開發有限公司、雲南省信息產業投資有限公司、雲南省旅遊投資有限公司、雲南省現代農林投資有限公司、雲南省資產管理有限公司、雲南雲景林紙股份有限公司、雲南雲投建設有限公司、雲南省醫療投資管理有限公司、中視雲投文化旅遊產業投資有限公司、雲南雲投生態環境科技股份有限公司（證券代碼002200）、雲南雲投股權投資基金管理有限公司、雲投旺世融資租賃有限公司、雲南石化燃氣有限公司、雲南雲投酒店發展有限公司、雲南昆華醫院投資管理有限公司等。雲投集團培育了雲南城投集團（2009年剝離）。
  

• 雲南省城市建設投資集團有限公司（以下簡稱「雲南城投集團」）成立於2005年4月28日，原始注冊資本金11.388億元，現有注冊資本金41.42億元，是在深化投融資體制改革背景下，經雲南省人民政府批准組建並授權的城建投資項目出資人代表及實施機構，是全國唯一一家非平台類「省城投」。
  

2. 土地增值稅啟動立法 業內：對個人征稅可能性不大

房地產行業的又一種融資渠道收緊了。
7月12日，國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》等。
2018年至今，房地產調控政策越來越頻繁地落地，調控范圍從國內發債向海外融資、信託等渠道擴散。
新京報記者根據Wind數據整理發現，135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元；現金流為正的企業只有51家，佔比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發布了增發預案公告，數量相比2018年同期增長150%。
「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源，只是房地產企業面臨資金多重管制下的一個板塊。
20家房企負債超千億，新城控股排第六
「為了強化市場約束機制，防範房地產企業發行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩健康發展，對房地產企業發行外債申請備案登記提出要求」，7月12日，國家發改委在上述通知中指出，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，有效防控外債風險。
6月13日，銀保監會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源。
到了7月，銀保監會有關部門負責人表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。
如果從數據上來看，從2017年至今，135家房地產企業的負債總計一直在增加。
Wind金融終端數據顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產企業的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產企業的負債總計突破8.5萬億元。
從個股來看，2017年一季度時，負債合計超過千億的房地產企業共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開股份、陽光城、榮盛發展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時，負債總計超過千億的房地產企業達到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業負債超過千億，新增的四家企業是新湖中寶、金融街、藍光發展、大悅城。
在過去的兩年中，135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。
排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負債總額第六的是泛海控股，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產企業，至今保持第六的位置。
值得一提的是，盡管135家房地產企業的負債總計和負債超千億企業都在增加，但房企的負債中位數出現了變化。
從2017年一季度到2018年上半年，房地產企業的負債中位數一路增長，從2018年三季度開始，房地產企業的負債中位數下降。
「目前的政策是加強監管，房企的正常融資不受影響，但對於大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助於未來房地產行業穩定長遠發展」，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監管的美元債其實並不是房地產企業的主要資金來源。
張大偉表示，加強監管的最直接影響，就是目前房地產企業的資金成本相比於之前有所增加，特別是規模比較小的企業，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現象也將明顯減少，「特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大」。
流動資產下滑，不到4成房企現金流為正
光大證券表示，隨著房地產「前端融資」業務進行收緊，未來信託房地產業務規模將下降，同時項目融資操作也將更加規范。未來政策或將根據執行反饋情況進行調整，預計收緊態勢至少持續到四季度。「我們認為，即便未來的政策尺度可能有所調整，但不會背離總體的調控基調。」
至於房企的應對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節奏，減少資本開支，預計房地產開發商還將提高周轉速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達預期，同時外部融資出現收緊，將導致房企的資金鏈出現壓力。
房地產企業目前資金鏈是否承壓？
與負債率相對應的，135家房企的經營活動產生的現金流凈額在2018年全年逐漸好轉，但在2019年一季度出現惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現金流為正，2018年中報時現金流為正的企業擴大到了63家，2018年三季度76家房企現金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現金流為正的企業只有51家，佔比不到4成。
從135家房企的現金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現金流情況不斷好轉。
現金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現金流凈額低於-20億元，現金流最少的企業是萬科A，隨後是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發展、金地集團、新湖中寶、新城控股等，這些都是當年負債高企的房企。
2019年一季度，現金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產，全部低於-50億元。其中華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為-154.53億元。
除了經營活動現金流之外，流動資產是一項可以在一年內變現或者耗用的資產指標，直接體現企業的償債能力和變現能力。135家房企的流動資產也出現了下滑。
在2018年一季度、中報和三季度，這些房企的流動資產合計中位數緩慢增長，但在2018年報時，流動資產合計的中位數下滑。
在135家房企中，流動資產最少的幾家企業，流動資產幾乎都出現減少。2019年一季度，流動資產最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業、中房股份、凌雲B股、東灃B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動資產在2018年底時為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動資產在2018年底時為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。
融資需求井噴，2019年欲增發的房企增150%
「最近房企的確更加關注資金鏈的安全，不過，中型房企還是在明顯加速拿地，這也推動了房企的融資需求」，張大偉表示。
Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企發布了增發預案公告，從4月開始數量明顯增加。
在1月至3月期間，發布增發預案公告的房企包括合肥城建、綠地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一個月內，就有中航善達、京漢股份、華麗家族、新華聯、數源科技等5家發布增發預案。5月-7月，則有榮盛發展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發布增發預案。相比之下，在2018年同期，6家房企發布增發預案，2019年增發的房企數量同比增長150%。
值得注意的是，2019年不僅發布增發預案的房企大幅增加，增發終止的房企也多了起來。
Wind數據顯示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增發方案終止，分別是中體產業、雲南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。
2018年同期，增發方案終止的房企為4家，分別是西藏城投、中房股份、迪馬股份、綠景控股。
相比之下，2019年真正實施增發的房企並不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海臨港和大悅城2家房企發布了增發實施方案公告，而2018年同期，發布增發實施方案公告的房企有3家。
2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成資產收購，3家上市公司完成資產轉讓。這一節奏在2019年明顯提速。2019年同期，完成資產收購的房企共11家，還有4家公司在今年完成了資產轉讓。
■個案
雲南城投：收購成都會展100%股權失敗
為時約兩年的重大資產重組，以失敗告終。7月17日，雲南城投收到證監會出具的終止審查通知書。證監會決定終止對雲南城投本次重大資產重組的行政許可審查。
早在2017年，雲南城投就宣布計劃收購成都會展100%股權，以實現戰略重組、整合資源的目的，提升公司市場競爭力。成都會展的大股東是雲南城投的控股股東，交易價格最初定為240億元，雲南城投決定以發行股份方式收購成都會展100%股權。
但這次股票發行並不順利。2018年10月，雲南城投修改重組方案，交易價格下調為235億元。2018年11月，雲南城投又宣布，因市場環境的變化，部分事項尚需與交易對方進一步協商，無法如期提交《反饋意見》的書面回復，向證監會申請終止本次重組事項的審查。
今年6月，雲南城投宣布終止此次發行稱，因國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生了較大變化，交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見。公司決定終止本次重大資產重組。
發行股份收購資產失敗的背後，雲南城投的資產負債率也在這期間居高不下。數據顯示，2016年末、2017年末、2018年末，雲南城投的資產負債率分別達到了89.22%、88.82%、89.37%；報告期資產周轉率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，雲南城投的利息費用就達到了17.5億元、18億元。2018年年底，雲南城投年末貨幣資金為26.71億元，同比下降49.92%。
在2019年度，雲南城投還將有124.7億元的債務即將到期，其中包含投資者有回售選擇權的債券48.6億元。
在2018年年報發布後，雲南城投的到期債務，是否存在償付風險就遭到監管層問詢。公司當時回應稱，將通過加快新項目開發及銷售進度，多營銷手段並用，加大公司存貨去化力度，並通過處置項目回籠資金。
雲南城投的業績也在下滑。2017年度、2018年度的營業收入分別為143.91億元、95.43億元；扣非後凈利潤分別為1.12億元、-8.21億元。在2018年度，雲南城投靠處置資產拉升業績，公司處置大理滿江康旅投資、昆明七彩雲南城市建設合計實現18.21億元投資收益。
大連友誼：操作10年的項目暫緩子公司債務逾期
債務問題爆發後，大連友誼開始了多種途徑的籌錢之路。7月17日，大連友誼董事會決議，擬向控股股東武信投資控股的股東武信投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。
之前的7月9日，大連友誼公告稱，全資子公司沈陽星獅房地產向華信信託申請的貸款部分逾期。「沈陽星獅因開發產品去化較慢，資金狀況緊張，致使部分債務逾期未能清償，逾期貸款本金9840萬元。」
公司表示，公司及下屬子公司因債務逾期存在面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶被凍結、資產被凍結等風險；也可能存在需支付相關違約金、滯納金和罰息等情況；進一步增加公司的財務費用，加劇公司的資金緊張狀況，對公司及下屬子公司的生產經營和業務開展產生一定的影響。
債務逾期的背後，大連友誼扣非後凈利潤連續虧損。據大連友誼定期報告，2017年度、2018年度扣非後凈利潤分別為-2823萬、-4.026億元。
2018年以來，大連友誼旗下的房地產項目也狀況頻頻。2018年年報中公司表示，近年來零售行業陷入了高成本低回報的窘境，在2018年7月，決定對沈陽友誼時代廣場項目及邯鄲友誼時代廣場自持商業部分停止內部施工。同時，公司房地產業在售項目系商業地產產品，受所處區域商業地產持續低迷的影響，項目去化緩慢，銷售收入下降。
目前，大連友誼操作10年的金石谷項目已暫緩建設。2008年，大連友誼收購金石谷公司70%股權，並在2009年取得「金石谷項目」《國有土地使用證》，宗地用途為旅遊綜合用地，使用年限50年，總佔地面積68.40萬平方米。大連友誼收購金石谷項目時，將該項目定位為國內一流的旅遊地產開發項目。
但金石谷項目未能如期完工。大連友誼稱，高爾夫球場監管政策出台，金石谷項目已按照國家部委要求進行整改，但未取得任何政府部門的書面批復。
7月13日，大連友誼發布業績預告稱，預計2019年1月至6月歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司所屬房地產項目可銷售部分竣工交付，但部分項目自持商業因經營位調整暫緩建設，同時金石谷項目考慮市場情況暫緩建設，按相關規定停止利息資本化導致本期財務費用同比增加，利潤減少。
華麗家族：跨界收購時隔四年終止參股華泰期貨爆雷
6月17日，華麗家族收到證監會出具的終止審查通知書，公司籌劃已久的2015年度非公開發行股票事項終止。
2015年時，華麗家族宣布，計劃向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發行股票，募集資金總額不超過26.65億元，扣除發行費用後全部用於收購北京墨烯控股集團100%股權並對其進行增資，投資智能機器人項目以及臨近空間飛行器項目。
這原本是一次跨界收購的非公開發行。2015年11月，華麗家族曾因徐翔案股價大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公開發行股票事項正有序推進，「涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目及智能機器人項目均進展順利。」數據顯示，徐翔為法定代表人的上海澤熙投資持有華麗家族股權，為華麗家族第二大股東。
但此後，華麗家族的發行遲遲不見實質進展，本次發行一直未收到證監會核准批文。2019年5月，華麗家族再一次申請非公開發行延期的議案，在股東大會中被否決，向證監會申請撤回相關申報文件。
申請4年未獲得通過的背後，是華麗家族涉足石墨烯業務、機器人業務一直處於虧損狀態，而本身核心的房地產業務狀況也逐漸下滑。
2018年華麗家族實現營收3.86億元，同比下降81.66%；凈利潤1983萬元，同比下降91.2%。
今年5月，上交所在對華麗家族的問詢函中提到，房地產業務是華麗家族的主要收入和利潤來源，然而公司目前持有蘇州環太湖大道2.32萬平米待開發土地，且近3年以來無任何進展，要求公司說明房地產業務的發展是否具有可持續性等問題。華麗家族回復表示，因太湖大道所在轄區對該區域的詳細規劃優化尚未完成，該地塊尚未進行開發建設。
2019年4月，華麗家族下屬公司競得遵義市一塊約93.18畝的土地，預計三至五年開發完成。
值得注意的是，在4月底華麗家族發布的一季報中還表示，本年初至下一報告期末的累計凈利潤可能為虧損。
7月9日，華麗家族因華泰期貨遭受損失。公告表示，華麗家族參股的華泰期貨全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業務客戶在華泰長城資本多次發出追加資金通知的情況下，未依據合同約定追加足額資金或有效減倉以縮小風險敞口。故華泰長城資本對該客戶頭寸採取強行平倉操作以釋放風險，初步統計損失金額約4684萬元。

3. 雲南城投集團的待遇怎麼樣具體

我在大理城投，歡迎你加入，國營企業，工資差不多，比較穩定

4. 雲南城投集團的工資待遇待遇怎麼樣

• 工資待遇（普通員工）

• 基本工資：1500 元

• 津貼補助：200 元

• 績效工資：800 元

• 年終獎：0 元

• 上班時間（普通員工）

• 每年帶薪年假：10 天

• 每周工作天數：5 天

• 每周加班小時數：0 小時

• 保險及福利（普通員工）

• 社會保險（5險）：有社會保險（5險）

• 是否有公積金：有

• 福利補貼：200 元

5. 雲南城投集團

雲南待遇拔尖的必然是煙草系統的單位么。工資福利都算拔尖。然後是大型本地版房地產企業，比如雲權南城投，昆明城投，俊發，星耀什麼的。其次是各種大型壟斷型國企，比如移動，電力等等。雲南白葯也差不多在這個檔次上。再次是各種大型工礦企業。比如雲銅什麼的。不過需要注意的是，這些大型國企中部分企業的基層員工工資不算特別高。但是福利不差。其他的么合資或者外資企業的待遇也不差。但是在昆明一般都是辦事處什麼的。級別低了點。最終隨著升職，你會離開昆明，到其他城市的

6. 雲南城投的公司簡介

雲南城投置業股份有限公司（以下簡稱「公司」）是經雲南省城市建設投資有限公司收購重組雲南紅河光明股份有限公司，於2007年11月30日在上海證券交易所復牌上市的國有上市股份有限公司（股票簡稱：雲南城投，股票代碼600239）。公司注冊資本290521376元、主營業務為房地產開發與經營、商品房銷售等。公司麾下擁有雲南紅河房地產開發有限公司、雲南城投置地有限公司、雲南城投大理置地有限公司、雲南城投銅都置地有限公司、雲南雲嶺天籟投資有限公司、雲南南亞汽車商城有限公司、雲南城投物業服務有限公司等多個子公司。作為以經營性房地產開發為主營業務的上市公司，公司將充分發揮自身優勢，堅持立足雲南、面向全國、輻射東南亞的發展方向，以大眾居住產品為主要開發內容，以旅遊文化環境及建築美學為產品特色，以城市品質的提升者及大眾房價的平抑者為己任。面對未來，本著「積極進取、開拓創新」的精神，公司將著力於樹立以高品質為導向的企業形象。堅持以房地產開發為主業，嚴格控制開發質量、不斷擴大開發規模、形成品牌優勢、拓展更為廣闊的市場空間，使雲南城投置業股份有限公司逐步成長為國內一流的房地產企業開發集團公司。

7. 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」

身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」

8. 雲南城投這個垃圾公司怎麼老是停牌是不是被 st啦！是就好了。

停牌主要是因為有重大事項擬公告，未避免信息泄露造成市場波動而採取的措施，對於所有的公司均適用，滬深兩個交易所的規則大體一樣,下面摘錄上交所的停牌規則: 第十二章 停牌和復牌 12．1 為保證信息披露的及時、公平和對稱，本所可以根據實際情況、中國證監會的要求、上市公司申請，決定上市公司股票及其衍生品種的停牌與復牌事宜。 12．2 上市公司發生本章規定的停牌事項，應當向本所申請對其股票及其衍生品種停牌與復牌。 本章未有明確規定的，公司可以本所認為合理的理由，申請對其股票及其衍生品種的停牌與復牌。 12．3 上市公司發行股票及其衍生品種涉及的停牌和復牌事宜，應當遵守本所相關規定。 12．4 上市公司於本所交易時間召開股東大會，公司股票及其衍生品種應當在股東大會召開當日停牌，直至披露股東大會決議公告的當日上午開市時復牌；股東大會決議公告披露日為非交易日的，則在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。 公司於本所交易時間之外召開股東大會，但在此後的第一個交易日或者之前未披露股東大會決議公告的，公司股票及其衍生品種應當自第一個交易日起停牌，直至披露股東大會決議公告的當日上午開市時復牌；股東大會決議公告披露日為非交易日的，則在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。 12．5 上市公司預計應披露的重大信息在披露前已難以保密或者已經泄露，可能或者已經對公司股票及其衍生品種的交易價格產生較大影響的，應當立即向本所申請對其股票及其衍生品種停牌。 12．6 上市公司進行重大資產重組，根據中國證監會和本所相關規定向本所申請停牌的，公司股票及其衍生品種應當按照相關規定停牌與復牌。 12．7 公共傳媒中出現上市公司尚未披露的重大信息，可能或者已經對公司股票及其衍生品種的交易價格產生較大影響的，本所可以在交易時間對公司股票及其衍生品種實施停牌，直至公司披露相關公告的當日開市時復牌。公告披露日為非交易日的，則在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。 12．8 上市公司股票交易被認定為異常波動的，本所可以決定公司股票及其衍生品種停牌，直至公司披露相關公告的當日上午十點三十分復牌；公告披露日為非交易日，公司股票及其衍生品種在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。 公司因股價持續異常，需要向本所申請通過公開方式與投資者或媒體進行溝通的，溝通日公司股票及其衍生品種應當停牌。 12．9 上市公司財務會計報告被出具非標准無保留審計意見，且意見所涉及的事項屬於明顯違反會計准則、制度及相關信息披露規范規定的，本所自公司披露定期報告之日起，對公司股票及其衍生品種實施停牌，直至公司按規定作出糾正後復牌。 12．10 上市公司未在中國證監會和本規則規定的期限內披露季度報告，公司股票及其衍生品種應當於報告披露期限屆滿的下一交易日停牌一天。 公司未在法定期限和本規則規定的期限內披露年度報告或者中期報告，公司股票及其衍生品種應當停牌，直至公司披露相關定期報告的當日開市時復牌。公告披露日為非交易日的，則在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。公司因未披露年度報告或者中期報告的停牌期限不超過兩個月。停牌期間，公司應當至少發布三次風險提示公告。 公司未披露季度報告的同時存在未披露年度報告或者中期報告情形的，公司股票及其衍生品種應當按照前款和第十三章的有關規定停牌與復牌。 12．11 上市公司財務會計報告因存在重大會計差錯或者虛假記載，被中國證監會責令改正但未在規定期限內改正的，公司股票及其衍生品種應當停牌，直至公司披露改正後的財務會計報告當日開市時復牌。公告披露日為非交易日的，則在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。 公司因未按要求改正財務會計報告的停牌期限不超過兩個月。停牌期間，公司應當至少發布三次風險提示公告。 12．12 上市公司的定期報告或者臨時報告披露不夠充分、完整或者可能誤導投資者，但拒不按要求就有關內容進行解釋或者補充披露的，本所可以對公司股票及其衍生品種實施停牌，直至公司披露相關公告的當日開市時復牌。公告披露日為非交易日的，則在公告披露後的第一個交易日開市時復牌。 12．13 上市公司在公司運作和信息披露方面涉嫌違反法律、行政法規、部門規章、其他規范性文件、本規則或本所其他有關規定，情節嚴重而被有關部門調查的，本所在調查期間視情況決定公司股票及其衍生品種的停牌和復牌。 12．14 上市公司嚴重違反本規則且在規定期限內拒不按要求改正的，本所對公司股票及其衍生品種實施停牌，並視情況決定復牌。 12．15 上市公司因某種原因使本所失去關於公司的有效信息來源，本所可以對公司股票及其衍生品種實施停牌，直至上述情況消除後復牌。 12．16 上市公司因股權分布發生變化導致連續二十個交易日不具備上市條件的，本所將於前述交易日屆滿的下一交易日起對公司股票及其衍生品種實施停牌。公司在停牌後一個月內向本所提交解決股權分布問題的方案。本所同意其實施解決股權分布問題的方案的，公司應當公告本所決定並提示相關風險。自公告披露日的下一交易日起，公司股票及其衍生品種復牌並被本所實施退市風險警示。 12．17 上市公司因收購人履行要約收購義務，或收購人以終止上市公司上市地位為目的而發出全面要約的，要約收購期滿至要約收購結果公告前，公司股票及其衍生品種應當停牌。 根據收購結果，被收購上市公司股權分布具備上市條件的，公司股票及其衍生品種應當於要約結果公告日開市時復牌；股權分布不具備上市條件的，且收購人以終止上市公司上市地位為目的的，公司股票及其衍生品種應當於要約結果公告日繼續停牌，直至本所終止其股票及其衍生品種上市；股權分布不具備上市條件，但收購人不以終止上市公司上市地位為目的的，可以在五個交易日內向本所提交解決股權分布問題的方案，並參照12．16條規定處理。 12．18 上市公司在股票及其衍生品種被實施停牌期間，應當每五個交易日披露一次未能復牌的原因（本規則另有規定的除外）。 12．19 上市公司股票交易被本所實行特別處理的，公司股票及其衍生品種還應當按照本規則第十三章的有關規定停牌和復牌。 12．20 上市公司出現第14．1．1、14．1．13條規定的情形之一，或者發生重大事項而影響其上市資格的，公司股票及其衍生品種還應當按照本規則第十四章的有關規定停牌和復牌。 12．21 發行可轉換公司債券的上市公司涉及下列事項時，應當向本所申請暫停可轉換公司債券的轉股： （一）主動向下修正轉股價格； （二）實施利潤分配或者資本公積金轉增股本方案； （三）中國證監會和本所認為應當停牌或者暫停轉股的其他事項。 12．22 可轉換公司債券出現下列情形之一的，本所按照下列規定停止可轉換公司債券的交易： （一）可轉換公司債券流通面值總額少於3000萬元，且上市公司發布相關公告三個交易日後； 公司行使贖回權期間發生前述情形的，可轉換公司債券不停止交易。 （二）可轉換公司債券自轉換期結束之前的第十個交易日起； （三）中國證監會和本所認為必須停止交易的其他情況

9. 城投債的風險加劇

在經歷了「上海申虹」和「雲南城投」事件之後，市場上對城投債券彌漫著悲觀氣息。企業債，自2010年10月央行加息後，發行利率從4.3%左右上升到12月初的6.9%。
面對不斷創新高的利率，業內人士分析，主要原因有兩個：一是我國貨幣政策由適度寬松向穩健轉向，人民銀行多次提高存款准備金率和存貸款基準利率；另一個原因可能是投資者對地方政府債務風險和城投債風險和信託網的擔憂，導致城投債券發行產生較高的風險溢價。
對此，國家發改委官員立刻回應稱，我國地方政府的累積債務相對於償付能力來看，風險是總體可控的。
不過，官方的回應並沒有改變市場對城投債風險的擔憂。城投債經歷了「黑色7月」，城投債無一單進入發行周期。8月18日，勉強突破重圍的「11株高科債」，其發行利率更是高達7.82% 。