Ⅰ 房企增信債券融資范圍擴大，已有試點公司開啟第二輪融資
監管支持下的房企融資再有新突破，不再局限於首批試點房企和參與座談會的房企。另據澎湃新聞獲悉，部分首批試點房企已經開啟第二輪增信債券融資工作。
有房企人士向澎湃新聞表示，第二輪增信融資給了他們內部相當大的鼓舞，公司希望藉此緩解流動性緊張的局面。
分析人士表示，在銷售下滑、融資不暢的情況下，利用優質資產進行融資，一定程度上可以緩解房企的現金流問題。特別是已經有房企溝通監管支持下的第二輪融資，也給部分擁有優質資產的房企更多信心。
今年8月，中國銀行間市場交易商協會兩次組織房企舉行座談會，探討房企發債為房企提供支持；交易商協會還聽取參會房企訴求，並表示將進一步研究如何支持房地產市場平穩健康發展。
首批試點的房企包括旭輝控股集團（00884.HK）、龍湖集團（00960.HK）、金地集團（600383.SH）、碧桂園（02007.HK）、遠洋集團（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置業（03990.HK）和濱江集團（002244.SZ）等。
參與第二次座談會的房企包括，中南建設（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產（01238.HK）、世茂集團（00813.HK）、富力地產（02777.HK）等多家民營房地產企業。
據澎湃新聞統計，截至目前，已經有5家房企成功發行中債增進公司全額擔保的人民幣中期票據，發行額度為62億元，發行利率在3.30%-3.33%之間。中南建設等公司則向澎湃新聞表示，正在推進與中債增進公司合作的計劃。
隨後，多家試點名單外的房企也開始尋求增信發債。
其中，卓越置業集團有限公司旗下的卓越商業管理有限公司正在申請由中債信用增進投資股份有限公司（下稱「中債信用增進公司」）提供全額擔保的債券。另外，此前未參與座談會的中駿集團（01966.HK）計劃發行由中債信用增進公司全額擔保的債券，中駿集團告訴澎湃新聞，一直有在積極溝通，目前沒有進一步落地的細節。未在首批試點名單且未參與兩次座談會的綠地控股（600606.SH）正計劃推進與中債增進公司的合作。
Ⅱ 金科地產債券贖回何時到賬
債券基金贖回到賬時間一般是2-4個工作日。
債券基金贖回最快多久可以到賬?債卷基金贖回首先確定份額,當份額確定以兩個工作日便能到達銀行卡的賬號,我們再贖回。
Ⅲ 金科發債可以申購嗎
不可以。金科發債在本期發行的債券僅面向專業投資者發行，普通投資者不得參與發行認購。金科發債是金科地產集團股份有限公司為解決融資問題面向社會發行的公司債券，債券到期可兌換現金，有利息。
Ⅳ 金科股份發行19億債券對股價有沒有什麼影響啊
債券類型如果是可轉換債券,存在的影響有兩方面,一方面當債券量很大時會稀釋每股業績;另一方面是當項目效益還不錯時,有助於收益。
公司上市後就是以發行價格將所要發行的股票全部賣出去,資金已經籌集完畢。故股票漲跌與籌集資金已經沒有關系了。
Ⅳ 流動性環境現改善跡象 房企集體實施債務重組
地產行業依然身處寒意之中。
從房企披露的2022年半年報數據來看，營收凈利呈現正增長的企業屈指可數，盈利大幅下挫成了行業常態。證券時報記者統計數據顯示，已發布半年報的194家A股與港股房企中，凈利潤同比下滑的達141家，佔比73%。另還有恆大、融創等19家房企的財報遲遲未發布。
從銷售端來看，今年前8個月絕大部分房企合同銷售金額和面積都出現大幅下降。恆大1~6月合同銷售額下滑97%，世茂、融創、禹州集團等1~8月下滑幅度均在60%以上，萬科、碧桂園、金地集團(11.23 1.72%,診股)等1~8月同比下滑在30%左右。
資金回籠不理想加上融資環境趨緊，導致房地產行業信用風險攀升，包括「理財產品」兌付危機、債券展期、延期支付利息、實質性違約等若干形式。截至9月19日，地產債包含展期在內的債券余額違約規模達到1340億元，涉及30家發債主體。
某券商風險管理部經理楊華（化名）向證券時報記者表示：「現在地產債基本發不出，我們公司今年3月份就明確規定不允許買地產債，無論是央企、國企還是民企地產債都不能買。並且還將之前持有的部分地產債全都出手。」
房企正陷入「銷售下行-資金趨緊-融資受阻-購房者預期減弱-銷售進一步下行」的負循環中。
為打破負循環，改善信用，面對壓頂債務，多數房企想盡辦法化債，一方面加大銷售去化、處置資產積極回籠資金；另一方面通過提前與債權人溝通商議展期，避免觸發交叉違約條款，以時間換資金周轉的空間。此外還有引入國企央企等戰投增信措施，獲得資金支持。
房企流動性困境
商品房銷售額是反映房地產市場全行業流動性強弱的關鍵指標。
9月16日，國家統計局公布2022年1~8月房地產行業數據，單8月全國共完成商品房銷售面積9712萬平方米及銷售金額1.01萬億元，同比分別下降23%和20%。全國商品房銷售表現仍處於歷史較低水平。
從銷售回款（個人按揭款 定金及預付款）來看，2022年前8月銷售回款為4.9萬億元，同比下降32.5%；單8月銷售回款為6218億元，同比下降23.6%。
銷售數據體現在具體房企上更為直觀。證券時報記者統計20家知名房企1~8月份的銷售數據顯示，20家房企合同銷售額合計2.04萬億元，占前8月全行業的41.6%。銷售金額最高的為保利發展(17.69 0.80%,診股)，達到2817億元，同比減少24.72%；其次是萬科，銷售金額為2799億元，同比下降36.8%。銷售簽約金額同比大幅減少60%以上的，包括恆大、世貿股份、融創、禹州集團、富力地產在內的6家房企；銷售簽約金額同比下滑30%~55%的有10家，包含萬科、中國金茂、華僑城A(4.84 -2.42%,診股)等龍頭房企。
銷售不暢直接影響房企半年報數據。從已發布的2022年半年報來看，營收同比下滑的房企數量佔比達到60%，凈利潤同比下滑的佔比達73%。虧損幾乎成為行業常態。
其中，富力地產今年上半年歸母凈利潤虧損達69.2億元，其次為建業地產虧損達到56億元。虧損規模同樣驚人的藍光發展(1.35 -2.88%,診股)，在繼2021年虧損超百億之後，今年上半年再度虧損近50億元。與此同時，泰禾、陽光城(2.03 -3.79%,診股)、榮盛發展(2.45 -4.67%,診股)歸母凈利潤同樣虧損在20億~40億元。
一邊是房企大面積虧損，一邊是隨著預售資金監管政策趨嚴。房企滯留了大量資金在項目公司層面，無法回到母公司層面。
深圳某大型房企一高管向證券時報記者表示：「現在來錢的主要渠道除了銷售就是變賣資產，但大部分銷售回款的錢都在監管賬戶里，能夠使用的比例很小，可能不到20%。集團很難從項目上拿到錢，導致集團流動性困難。」
根據克而瑞統計的71家重點上市房企的財務情況來看，今年上半年重點樣本上市房企的現金持有量較期初出現15%的下滑，且限制性現金規模佔比仍有增加趨勢。與此同時，總有息債略有下滑，但短期有息負債上升1.39%。在此背景下，非受限現金短債比下降至1.1，如果剔除預售監管資金，該比值將更低，短期安全邊界引發憂慮。
另一關鍵性指標同樣反映了當前房企流動性吃緊——融資性凈現金流。
受行業降杠桿趨勢影響，地產企業融資規模不斷下降，融資性現金流凈流入從2017年、2018年的約7000億元，降低至2019年~2020年上半年約3400億元，下滑幅度達到51%。2021年下半年開始，企業融資受限程度加大，下半年融資性現金流凈流出3978億元，最終使得2021年融資性現金流凈流出1893億元。2022年上半年，房企融資性現金流凈額再度凈流出，達到1439億元，若港股房企全部披露半年報，這一數據還將上升。
銷售下滑與融資凈流出共同拖累房地產行業，部分房企流動性陷入困境，導致信用風險事件接連發生。
債務違約多發 美元債尤甚
2021年，地產債違約金額達到735億元，涉及債券67隻，違約規模達到近年峰值。2022年至今，房地產行業信用面仍未得以明顯改善。
證券時報記者統計發現，以違約、展期日計算，截至9月21日，一共有168隻地產債違約或者展期，其中發生實質違約的有97隻，違約債券規模達到563.24億元，債券展期有71隻，債券展期規模1267.1億元。
債券投資人楊顏告訴記者：「就當下來說，債券展期實際也是違約。比如我自己購買的禹州地產美元債，本來今年3月份就到期了，但一直未兌付，開發商跟我們談展期，但因為沒有談攏，所以一直拖著。目前市場上地產債券展期說到底就是沒錢還了。」
如果算上展期規模，今年地產債違約規模實際上已經達到1830億元，創歷史新高。該等債券涉及發行發債主體54家，全部為民營企業，涵蓋了除萬科、碧桂園以外的大部分知名房企，比如融創、正榮地產、中梁控股、佳兆業、富力地產、世茂集團、花樣年、禹州等。
值得一提的是，發生實質性違約的97隻地產債中，有65隻為美元債，佔比67%，違約規模310.3億元，佔比55%。
中指研究院數據顯示，今年下半年房企尚在存續期的債券余額為4920.7億元，其中海外債佔比35.4%；截至9月21日，一年內到期債券余額為9723.7億元，其中海外債佔比38%。
行業內掀起了違約浪潮，引起了固定收益投資者的不安。「一個接一個，手上持有的所有美元地產債全部逾期，我們目前不再關心收益率，而是緊盯公司如何兌付。」另一持有地產美元債的投資人鄭瓊說。
受個體信用風險事件影響，中資美元債二級市場也持續下行。Wind數據顯示，目前有近百隻地產美元債價格在10美元以下，陽光集團有一隻債券甚至報價0.763美元，而債券發行票面價格是100美元/張，票面價格已經下跌99%。這意味著投資人認為公司並沒有能力兌付，於是公開在二級市場用腳投票。
截至9月21日，亞洲中資美元債券指數（Markit·iBoxx）最新報170.02，亞洲中資美元房地產投資級別債券指數報187.97，亞洲中資美元房地產高收益債券指數報135.76，均處於歷史相對低位，且在此前的8月中旬創下最低。
地產美元債二級市場的大幅震盪，意味著房企再融資面臨考驗，行業信用風險再一次暴露。美元債違約，帶來的影響不容小覷，楊華說，「在公開市場違約的話，會直接導致企業無法再從資本市場公開融資，從而使企業資金面進一步惡化，而且也會影響其他房企的發債和融資成本。」
發債雖受阻 已有改善跡象
「我們今年3月份下發通知，要求不允許買地產債，無論國企還是民企地產債都不允許買。之前地產債加起來有20多億元，目前存量地產債大概4億~5億元左右，在3月份之前就已經砍掉了不少。現在看來，當時賣的這個決定還是正確的。」楊華稱。
據楊華介紹，目前大部分券商都有或明或暗的規定，即不允許購買民營地產債，有些只允許購買央企或者國企地產債。
即便能發債，發行人和中介機構在實際操作過程中也小心翼翼，甚是謹慎。楊華告訴記者：「此前幫某地產公司發行超短融券，發行方案中我們作為主承銷商，對債券申購不足、繳款不足、發行人違約、推遲發行等情況都作出了相關承諾和退出安排，附加條件非常多。」
在過去10年融資環境較為寬松的背景下，美元債成為房企融資的主渠道之一，但當下房地產境外債融資功能大幅縮水。
Wind數據顯示，自2022年年初至9月22日，內地房企境外債發行規模為171億美元，而去年同期境外債發行規模達到434億美元，今年同比下降60.6%。與此同時，房企「借新還舊」已經越來越難，美元債凈融資額連續12個月為負，凈融資額為-420億美元，說明目前房企所發行的新債尚不足以還舊債。
此外，根據中指研究院數據顯示，2022年上半年，房地產業非銀類融資規模下滑至4825.6億元，同比大幅下降56.5%。其中，信用債同比下降24.2%，信託下降79.6%，ABS下降41.1%。
綜上所述，房企已經陷入「銷售下行-資金趨緊-融資受阻-購房者預期減弱-銷售進一步下行」的負循環中。
為防止情況繼續惡化，國家最新公布的支持措施包括「保交樓」2000億元專項紓困基金。
在此前的8月，中國銀行(3.06 -1.29%,診股)間市場交易商協會召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債增信公司支持房企發債融資。
作為首批參會的企業，碧桂園、龍湖、美的置業、新城控股(18.12 -3.21%,診股)、旭輝5家房企已於近期完成了發債融資工作，票面利率在3.2%~3.33%之間，發行規模10億~15億元，且中債增提供「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」。
克而瑞地產研究院房玲表示，「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施，此舉旨在改善房企的融資環境。
有消息稱，對於參加第二次座談會的房企，包括中南建設(2.38 -4.42%,診股)、金科、寶龍、世茂集團、富力等多家民營房地產企業，已開始籌備增信發債事宜。
不僅如此，依然有不少房企還在積極進行負債管理，拒絕「躺平」，寄希望能熬過艱難時刻。
債務重組 積極自救
站在高築的債台之上，房企化債之路註定漫長。尤其是應對到期美元債，截至9月30日，到期美元債規模達到521.7億美元（約人民幣3692億元）。
據楊顏稱，企業只要向投資者展示堅決的償付意願以及兌付方案，讓投資人看到企業並非資不抵債，未來隨著政策的回暖還有走出困境的可能，一般投資人都願意坐下來好好談。
根據標普全球評級研究報告統計，2018年至2022年8月，違約中資房企境內外債券風險處置的通常方法是置換（交換要約）和展期。已處置境外違約債券中置換占近79%，而已處置境內違約債券中展期佔72%。
據證券時報記者統計，今年以來一共有47家上市房企發布了204份關於債券展期/置換公告，地產債市一片「展期」之聲。截至9月21日，地產債已展期規模達到1267億元，創歷史新高。
比如富力在8月份一次性打包了總額近50億美元的10隻美元債整體展期，展期3~4年不等。文件裡面，寫滿了關於修改利率、增加有關指定資產處置、修改「違約事件」條款等條件。
9月13日，合景泰富公告稱，2022年9月兩筆合計9億美元債的置換已獲本金總額約93%的投資人通過，2023年9月一筆7億美元債的置換獲本金總額約91%的投資人通過。對於其餘2024年至2027年到期的6筆美元債券，開展同意徵求，通過修改部分投資者保護條款以豁免與交換債券的交叉違約，或延長現有債券到期日，同意徵求也獲得通過。
而看似簡單的公告，背後是激烈的博弈，多方拉鋸。據記者獲悉，合景泰富還有不到8%的債券持有人不同意置換方案，而公司還在跟這部分債權人進行溝通，希望尋求妥善解決方案。
「其實給我們的選擇沒有太多，因為購買地產債本身就沒抵押物，所以一旦地產商違約對於我們來說沒有太多的抓手，談判的空間不大，要麼同意展期，要麼就直接讓企業違約。只要公司沒有資不抵債或者破產清算，這錢總是要還的，時間長短問題。當然購買了美元債的，還可以向香港高等法院呈請清盤，這類事件恆大、融創、花樣年都經歷過，但呈請清盤成功的概率很小，不過是債權人發泄不滿的一種方式。」持有美元債的投資人鄭瓊說。
幾乎所有違約的民營房企都在著手進行債務重整。德勤全球應急計劃及破產服務領導人黎嘉恩為積極化債求生的房企提供了自救建議。
一是股權重組。引入國企、央企戰略投資者/財務投資者，並平衡投資者、原股東、債權人、中小股東的利益，評估集團整體流動性、投資價值，為利益的再平衡提供定價依據，並評估投資退出的路徑與安全性，且在指定重組方案時，充分考慮如何通過資源配置進行相關方的利益再平衡，這是重組成功的關鍵。
二是債務重組。梳理境外控股公司、境內控股公司、境內項目公司3個層級的債務風險，並對每個層級的債務進行分層分析。針對各架構層級的分層債務，考慮相應的債務重組方案，包括具體的債務重組條件、債務重組周期、償債資金需求、償債資源、針對個別債權人激烈措施的應對方案、可能的再融資方案等。債務重組成功的關鍵是公平對待債權人，並獲取主要債權人的支持，通過爭取主要債權人的支持，提高重組協商的效率。
三是資產/業務重組。梳理核心和非核心資產，並分析在持續經營和清算情景下的價值，從而相應考慮保留資源、處置資源、引入第三方盤活資源、隔離風險等具體重組方式。在實施資產/業務重組的過程中，應關注涉及保交樓的資產/業務的穩定經營，以及保交樓資金的來源、該等資金進入路徑和退出的安全性、資金監控方案。
除了積極推進債務重組，目前房企還引入CDS（信用違約掉期）或CRMW（信用風險緩釋憑證）在內的信用保護工具。
Ⅵ 金科地產2022年3月有債務兌付嗎
有
金科地產2022年3月有債務兌付，金科地產集團股份有限公司 2022年面向專業投資者公開發行公司債券。
Ⅶ 21金科04是什麼東西
債券。根據查詢金科集團官網顯示，21金科04是金科股份發布的債券，代碼為149495，發行總額10億元。債券是政府、企業、銀行等債務人為籌集資金，按照法定程序發行並向債權人承諾於指定日期還本付息的有價證券。債券購買者或投資者與發行者之間是一種債權債務關系，債券發行人即債務人，投資者（債券購買者）即債權人。
Ⅷ 哪些因素影響房企回款 | 地產債系列思考之三
報告導讀：
房企回款：沒有壞賬，只有賬期。 對於一般企業而言，賒銷不可避免地帶來壞賬，回款是從銷售收入到經營性現金流的「驚險」一躍，回款率越低企業損失也就越大。但對於房企而言，按揭制度將壞賬風險由房企轉移至商業銀行，其回款基本不存在壞賬只涉及賬期問題，回款率低通常代表回款較慢，房企回款並不「驚險」。
房企回款率如何測度？ 房企回款率難以測度，其計算難點包括銷售額口徑確認問題、回款現金流口徑確認問題以及兩者的匹配問題。權衡實操難度與指標合理性，定義回款率 =(銷售商品、提供勞務收到的現金+收到的往來款資金-非房地產業務現金流)/合約銷售額。篩選得到的39家樣本房企的數據顯示：(1)2017年房企整體回款率出現明顯下滑；(2)小型房企普遍回款率高於大中型房企。
什麼因素影響房企回款？一個實質性因素和三個技術性因素。 實質性因素：網簽政策與銀行貸款審核速度，2017年房企回款率的大幅走低就是受到「限簽限貸」政策的影響。三個技術性因素：(1)銷售額與回款額時間上不匹配造成的回款率波動；(2)銷售增速快的房企回款率往往比較低；(3)較多採用不並表的合作開發模式會拉低房企回款率。
信用思考：低回款率何時成為隱患？ (1)低回款率本身並不致命，但如果房企本身也有高負債或者盈利能力較差的特徵，那就需要引起注意。(2)警惕回款率連續較低的房企，要麼銷售額存在水分，要麼形成了真正的壞賬。(3)除去銷售注水的情況之外，房企回款一般都不會有壞賬的問題，因此階段性過低的回款可能意味著未來的回款會改善。(4)拿地對於回款的依賴度更高，19年拿地增速回落，低回款率對於房企資金鏈的負面影響將在2019年邊際弱化。
正文
1。 回款率對房企意味著什麼？ 回款是從收入到現金流的關鍵一步。 我們在上一篇地產債系列思考報告討論了房企的盈利能力及其決定要素，但對信用分析而言，僅停留在盈利分析還不夠，最終仍要落實到對企業現金流的把握。而回款過程就是企業從營業收入到經營性現金流的「驚險」一步，本篇報告著重探討房企的回款。之所以稱其「驚險」，是因為對於一般企業而言，賒銷不可避免地會帶來壞賬，銷售收入不能1:1地轉變為經營性現金流入。如果企業將銷售標準定得過於寬松，賬期拉長或者遇到下游經營惡化等情況，甚至有可能發生經營性應收回款困難導致違約的情況，盛運環保、凱迪生態等2018年新增違約主體均屬此類情況。
幸運的是，房企回款沒那麼「驚險」。 一般而言，商品房銷售流程包括：定金認購、簽訂購房合同、交納首付款、網簽備案、辦理按揭，對於房企而言銷售回款包括三部分，即定金、首付款與按揭款。定金與首付款既不存在壞賬風險也不存在回款周期，而由於商業銀行的信用極好，按揭款亦不存在壞賬風險，只存在回款周期，如果購房者出現違約，壞賬損失將由商業銀行承擔。因此，對於房企而言，其回款基本上不存在壞賬，只涉及周期快慢的問題。
房企的回款率怎麼看？ 一般而言，房企的回款率受兩種因素影響，一是虛假銷售，二是回款周期較長。虛假銷售指的是將一些沒有真正實現銷售(如草簽的問題客戶，只交付定金而未有後續購買行為的)也納入了銷售收入。這種情況由於沒有實現銷售，往往對房企實際信用資質影響有限。回款周期較長通常是由於網簽備案慢或者銀行按揭貸款放款慢導致的，這種情況會形成資金佔用，從而會對房企信用資質產生影響。尤其是2016年以來地產外部融資趨緊，地產投資資金(特別是拿地資金)來源更多依賴回款，低回款率將大大影響房企資金周轉效率。
2。 房企回款率如何測度？
銷售回款率是一個難以精準刻畫的指標。 回款率一般的計算方法為：回款率=銷售現金流入/銷售額。計算方法看似簡單，但在計算過程中會遇到諸多問題，比如：(1)銷售額的口徑問題：一般是用合約銷售額，但也有用其他口徑的，例如認購額、權益銷售額、當期銷售+期初已售未回款等。(2)銷售現金流入一般是用銷售商品、提供勞務的現金流入，合作銷售部分作為往來款資金，並未計入其中。(3)分母是當期銷售，分子可能是往年銷售，准確的算是應該是用房企在某周期銷售項目的金額之和和這些項目所對應的現金回籠之和，但該數據難以獲取。
綜合考慮實操的難度和指標定義的合理性，本文從報表層面估計回款率，採用一段時間內的銷售現金流入與銷售額計算。某一周期的回款率 =(銷售商品、提供勞務收到的現金+收到的往來款資金-非房地產業務現金流)/合約銷售額。分子端加上的「收到的往來款資金」大致能夠衡量房企因合作開發產生的經營性現金流，而減去「非房地產業務現金流」則是要去掉非地產業務現金流入的影響，由於大部分地產企業地產業務佔比均非常高，這里簡單將房企當期非房地產開發營業收入作為現金流處理。
往來款金額的記賬方法需要注意。 不同房企發行人會將其編制在不同的會計科目中。多數房企會將這一項放到「收到其他與經營活動有關的現金」科目中，但也存在一些特殊案例。例如，新城控股會將這一項放入到「收到其他與投資活動有關的現金」科目中，而中南建設2017年以前將此項放入到「收回投資收到的現金」，2018年之後更改會計規則將其放入到「收到其他與經營活動有關的現金」科目中。對於此項的整理需要逐個房企進行挖掘，圖2梳理了一些房企對於往來款的典型處理方法。
樣本選擇方式： 我們篩選了所有目前有存續券的地產發債人，(1)選取克而瑞2018銷售金額排行榜前200名的房企；(2)剔除發行人主體資產規模與房企全口徑資產規模相差較大的樣本；(3)剔除數據不可得樣本，其中主要是未對往來款進行披露的發行人。最終得到樣本房企39家。會計年度取最新且有完整數據的最新三年，2015-2017年。雖然樣本數量一般，但得到的數據質量是比較好的。圖3是39家樣本房企2015-2017年銷售回款率一覽表，按照2017年回款率大小降序排列。
總結39家房企發行人的回款率數據，有三個特徵值得注意： 1)排名靠前的幾乎均為銷售排名100位開外小型房企，且多數回款率超過了100%，回款率偏低的多為中型房企。2)數據細拆來看，銷售排名1-20名的大型房企、21-50名中型房企、51-200名的小型房企，其2017年加權平均回款率分別為73.4%、83.5%、96.9%，顯示小型房企回款率更高。3)39家房企加權平均回款率2015-2017年分別為95.7%、95.4%、78.4%，回款率在2017年出現了較為明顯的下滑。
具體到各家房企來看： 銷售排名50名以內的主流房企中，金科集團、中糧集團、榮盛發展、富力地產、新城控股、保利地產等房企回款率排名較為靠前，2017年回款率均在80%以上；金地集團、萬科、招商蛇口、陽光城回款率在70%-80%之間；融僑集團、濱江集團、華夏幸福、中南建設、泰禾集團、首創置業等房企低於70%。2015-2017三年平均回款率來看，介於70%-80%之間的房企包括大名城、華發股份、萬科、泰禾集團，低於70%的房企包括陽光城、中天金融與首創置業，這些房企的回款率在樣本房企中是偏低的。
3。 哪些因素會影響房企回款
通過對樣本房企的梳理與總結，如下一些因素會使得房企回款率呈現差異，其中既包括對房企信用資質有實質性影響的因素，也包括一些「技術性因素」的擾動：
(1)唯一的實質性因素：網簽備案政策與銀行貸款審核速度 。
房企銷售環節要實現按揭款的迴流，不可避免地要經歷網簽備案以及按揭貸款審核兩個步驟，這兩個步驟的效率決定了回款效率，與其他步驟關聯度不大。網簽備案速度主要受各地方政策影響，銀行貸款審核速度則受到包括地方資金松緊、房企資質、購房者信用資質、按揭資料是否齊全以及房企與銀行關系在內的諸多因素的影響。總結兩方面，城市布局與房企自身資質是影響回款周期的主要原因，城市布局在政策較為寬松或者資金較為寬松的地區，回款效率較高；而房企自身資質很大程度上決定了銀行審貸的速度，規模大資質優的房企一般在這一環節較為受益。
2017 年房企回款率的大幅走低就是受到「限簽限貸」政策的影響。 2017年，國內超百城發布樓市調控政策，部分城市實行嚴厲的限簽限貸等政策，一二線城市尤其。這些地區往往新售樓盤的網簽排隊期都要長達三月，後續銀行貸款的發放也要經歷數月周期，一些高端樓盤由於限價，網簽+審貸的周期更長。這樣看來，總計可能要等六七個月才能完成網簽並獲得銀行按揭貸回款。政策收緊壓力下，樣本房企回款率也由2016年的95.4%大幅下滑至2017年的78.4%。
(2)但除了網簽和貸款政策之外，還有一些技術性因素會影響房企的回款
技術性因素一：銷售額與回款額時間上不匹配造成的回款率波動。 例如，如果存在權重較大的項目上一年末確認銷售而回款發生在下一年初的情況，下一年度的回款率就很容易大於100%。小型房企由於項目少更易受影響，大中型房企項目較多且時間分布較為平滑，因此受的影響不大。這也能解釋為何回款率超過100%的基本上為小型房企。
以上實發展為例，上實發展是一家立足上海，輻射長三角，同時在西南和青島也有布局的小型房企，18年克而瑞排行榜銷售排名為190位。上實發展17年回款率高達147.7%，主要原因是17年銷售金額大幅下滑而部分前期銷售在當期回籠。上實發展的銷售合約金額由16年的80.1億元大幅下降36%至17年的51.4億元，相比之下銷售商品、提供勞務的收到現金流入僅下跌了22.7%。
技術性因素二：銷售增速快的房企回款率往往比較低。 對回款率與房企銷售增速做相關性分析，得到的相關性為顯著的負相關。對於銷售高增長房企，銷售回籠的增速趕不上銷售規模的增速，即便是相同的回款周期，銷售增速快的房企回款率也會顯得較低，這是由於計算方法決定的。
技術性因素三：較多採用不並表的合作開發模式會拉低房企回款率。 本文採取的回款率計算公式中分母採用的是全口徑的合約銷售額，對應分子也應當是全口徑的現金流入。對於並表的合作開發項目，還可以通過往來款金額流入來刻畫；但如果房企較多採用不並表的合作開發模式，其現金流入將不會體現在現金流量表的經營性科目中，從而會拉低房企回款率。隨著近年來房企合作開發項目的增多，銷售金額權益比例明顯下降，房企回款率的走低也部分源於這一因素。
濱江集團、首創置業是回款率受到合作開發影響的典型。 濱江集團大多在建項目採用合作開發方式，截止到2018年Q3,38項在建項目中，19項的權益佔比小於50%，這些項目多數是非並表的，其現金流入不會出現在經營性現金流的科目中。首創置業也是如此，近年來常採用合作及並購方式來獲取，合作開發項目也較多。2018年中報顯示首創置業的合作項目佔比高達60%，較低的回款率可能與此有關。
4。 信用思考：低回款率何時成為隱患？
結論1:低回款率本身並不致命，但如果房企本身也有高負債或者盈利能力較差的特徵，那就值得引起注意。
警惕「高負債率+低回款率」的房企。 由於房企銷售回款不產生壞賬，較低的回款率對房企的影響將體現在兩方面：一方面是加劇資金鏈的緊張，影響資金周轉速度；另一方面未取得的回款金需要通過其他融資渠道補足，也會抬升房企的融資成本。對於低負債率房企而言，由於存在加杠桿的空間，回款「低」所導致的資金缺口可以較為輕松地通過其他融資渠道滿足；但對於高負債率房企來說，外部融資的緊張以及較高的融資成本都要求企業在回款環節要盡可能實現高效。一旦外部融資收緊同時又不能及時實現回款的話，高負債率房企就容易出現流動性風險。根據房企「回款率-凈負債率」散點圖，左上方的房企需要重點關注。
對於盈利能力較差的低ROIC主體，回款率低也需重視。 對於低盈利能力的房企來說，自身造血能力本就相對較差，如果回款效率再偏低，則是「雪上加霜」。根據房企「回款率-ROIC」散點圖，位於左下方的房企需要重點關注。
結論2:對於回款率持續較低的房企需要額外關注。 回款率持續較低一般有兩種可能性，一種是房企公布的銷售額含有一定水分，另一種就是房企回款可能形成了一些壞賬。如果是前者，代表企業信息披露方面存在一些問題；而如果是後者，問題則更為嚴重，會直接對信用資質造成影響。
結論3:除去銷售注水的情況之外，房企回款一般都不會有壞賬的問題，因此階段性過低的回款可能意味著未來的回款會改善。 對於受外部因素影響回款率階段性較低的房企而言，某一期回款率的「低」預示著其未來某期回款率的「高」。尤其是對於高負債率房企，如果其在回款率跌至低谷的「至暗時刻」都能夠守住不發生信用風險的底線，那麼當其「滯後」的回款延期到賬，流動性短期內應該會有緩解。
結論4:回款問題對於房企資金鏈的負面影響將在2019年邊際弱化。 2018年房地產投資中土地投資與建安投資出現明顯分化，土地購置費增速較快(全年同比+57.0%)而建安投資增速則出現負增長(全年同比-3.29%)。由於拿地資金主要來源是自有資金，較少通過債權融資，要加入到2018年的「搶地大戰」，房企必須要有充裕的自有資金支持，而這其中的重點就是銷售回款。回款率較低的房企在2018年會在拿地方面面臨一定的資金約束。而進入2019年後，房企已普遍放緩拿地節奏，19年1-2月土地購置費同比下滑13.1%。另外，地產行業融資也有逐步放開的跡象，因此綜合來看，預計低回款率對於房企資金鏈的負面影響將在2019年也將邊際弱化。
（文章來源：債市覃談）
Ⅸ 2021金科地產資金狀況
2021年，金科地產的資產狀況上半年來說，相對於2020年是有明顯增長的，現在，金科地產的凈利潤已經達到了48.66億元，比去年同期增長了14%以上。並且，該集團在2021年上半年度銷售額已經完成了1025億元在國內地產中是營業額比較高的公司了。
一、2021年上半年金科資金狀況
金科發布了2021年半年度報告。業績報告顯示，2021年1-6月，金科實現營業收入439.73億元，同比增長45.10%；實現凈利潤48.66億元，同比增長14.26%，其中歸母凈利潤37.05億元。報告期內，金科有限公司堅持「一穩、二降、三升」的經營戰略，穩步發展，降低負債和庫存，提升核心競爭力、盈利能力和資產運營能力，各項經營指標穩步增長。截至報告期末，公司實現銷售金額1025億元，銷售面積1005萬平方米，分別較上年同期增長18%和17%。
二、金科集團的簡介
金科集團(股票代碼：000656)成立於1998年。經過20多年的創新發展，形成了「四位一體，生態協同」的總體布局，即精耕主業地產，強化智能服務，打造優秀科技產業，讓商旅健康，並在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈。綜合競爭力強，是城市發展過程中領先的「美好生活服務商」。金科集團以國家城市群發展戰略為指導，緊緊圍繞「三圈一帶」發展。
綜上所述，2021年金科地產的資金狀況是非常好的，不但實現了凈利潤48.66億元，還實現了規模凈利潤37.05億元。在新冠疫情期間，該公司的業績算是非常的高了，也使股票上漲的非常快。