泰禾集團負債率

A. 每年光利息就要還5000億！這80家房企有息負債超7萬億

進入下半年，房企融資「三道紅線」絕對是熱門話題。而設置「三道紅線」的主要目的，就是為了控制房企有息負債的無限增長。

根據南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研房企的情況來看，除去一家去年剛上市的房企，80家調研房企中，82%的房企有息負債都較去年同期增長了。

其中，有7家房企有息負債同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位於15%-30%之間。此外，有14家房企的有息負債規模實現負增長。

整體來看，80家房企有息負債規模達到7.2萬億，按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息或超過5000億。

即便是龍頭房企，外界依然能從擴大的有息負債規模中感受到償債「壓力」。

7家房企有息負債都超過2000億

房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。具體來看，截至今年上半年，總共有7家房企有息負債規模超過2000億元。

高喊「降負債」的恆大，有息負債依舊超過同一陣營的龍頭房企，達到8355億元。碧桂園、綠地控股緊隨迅談轎其後，有息負債分別高達3420.4億元、3298.44億元。此外，這一區間還有融創、保利、萬科、華夏幸福。

這7家房企的有息負債規模總共2.6萬億，約佔80家房企有息負債總和的36%。

恆大集團董事局主席許家印在3月份宣布，「從2020年，恆大開始轉變發展方式，全面實施『高增長、控規模、降負債』的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。」今年上半年，得益於「高增長」和「控規模」，恆大的有息負債與3月底提出新戰略時相比，減少約400億元。

按照恆大「降負債」的規劃，未來三年要降4500億負債，到2022年要把總負債降到4000億以下。為此，下半年恆大將進一步加大銷售和回款力度，繼續實施土儲負增長，逐步分拆優質資產陸續上市。「我們有信心，到年底有息負債與凈負債率還將大幅下降。」 恆大總裁夏海鈞表示。

碧桂園龍頭抓回款、降負債也較為明顯。上半年權益回款率達到94%，已連續5年高於90%，自身造血功能強勁。同時，截至6月30日有息負債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，下降了7.5%。截至6月30日，公司賬面可動用現金余額2055.2億元，在手現金充裕。

綠地控股上半年銷售業績出現下滑，通過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金周轉。但是外部借款增加導致了有息負債同時上升。截至2020年6月30日，企業貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負債的增加導致了凈負債率再次高升。

有息負債最低的也將近6 0億

一直以來，房企都通過舉借債務擴大經營規模，把握負債與規模考驗企業的財務把控能力。南都大數據監測80家規模上市房企，有息負債1000億-2000億（不包含）的有17家，代表房企有富力、龍湖、華潤、招商、世茂、中海等龍頭房企。

華潤置地有息負債合計達到1645億元的新高，凈負債率也隨之提高至45.9%。根據披露的內容，一方面是疫情侍掘加大了短期現金流緊張形勢，另一方面是一種債務置換動作的前置，利用上半年較為寬松的融資環境，提前將即將到期的債務做好鋪墊。

對於佳兆業要實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層坦言，確實感覺到壓力山大。上半年畝肆有息負債1217億元，其中境內佔比43%，境外佔比57%。未來到期債務中，一年內到期的債務佔比26%，5年以內長期到期債務佔比約71%，5年以上的到期債務佔比3%。管理層中期業績發布會上表示，下一步不僅要確保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。

有息負債500億-1000億（不包含）的有21家，代表房企有雅居樂、金茂、新城、遠洋、合景泰富、中南等。

此外，有息負債低於500億元的房企有35家，代表房企有城建、中駿、正榮、建發、綠地香港等。

最高翻兩倍！這6家房企負債增速驚人

適度的杠桿能夠有效地利用好 社會 的資金與資源，為長遠發展提供彈葯。但是，在眾多不確定性下，未來高負債高杠桿的規模化之路能否實現穩健經營，不容樂觀。

南都大數據研究院監控80家上市房企，除了一家去年剛上市的房企，上半年有65家房企的有息負債規模同比呈增長態勢，佔比82%。

其中，三盛、中交同比增速分別高達207.08%、161.04%。奧園、建發、德信、中梁三家的同比增速都超過了50%。

面對行業洗牌加速，三盛控股在母公司的戰略驅動之下，加速全國化擴張。上半年先後在江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫拿下4宗地，總地價約27.54億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的4倍有餘。規模做大的同時，三盛的負債也在不可避免地攀升。截至中報，銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款約為72.91億元，一年後到期的借款約為40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）僅有約19.46億元，並不足以償還。不過，由於三盛控股目前資產注入尚未全部完成，其在核心財務指標表現尚不能夠完全體現母公司三盛集團的實際情況。

中交地產上半年投資強度達到222%，相比去年提升了121%。伴隨著土地儲備不斷增長的是中交地產不斷攀升的負債水平，有息負債同比增速位居行業前面，而且「三道紅線」全踩。不過，從中交集團對旗下地產業務的多次整合中不難看出，集團對地產業務板塊的重視，並且央企背景為融資等帶來了不少便利，擁有高杠桿、低融資成本擴張的先天優勢。

2020年上半年，奧園的有息負債、凈負債率、有息短債都同比大升，當中有息負債從去年上半年的536.7億元陡升92.1%至1030.5億元。不過，奧園管理層表示，奧園下半年到期的債務大約有200多億元，截至6月底公司現金余額約694億元，同時其尚未使用的授信余額約943億元，短債壓力不大。

建發國際業績正步入高速發展，銷售金額同比增長約52.87%。到2020年底,建發國際的目標是達到700億元規模。伴隨規模擴張，建發國際的負債總額增長，長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。不過，建發國際銷售回款266.3億元，現金流能覆蓋短期債務。得益於母公司的國企背景，建發國際的融資成本處於行業內較低水平。

增速15%的有33家，佔比超四成

加上上述這6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建業、合生、奧園等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有綠城、保利置業、世茂、金地、萬科、龍湖、時代等。

自2019年以來，綠城中國集中精力布局一二線城市，投資力度逐漸加大。上半年新增土儲建面同比上漲241%，新增貨值1756億元同比上漲181%。但綠城管理層表示，綠城這兩年取得了比較好的增長幅度，之所以取得這么好的發展，是藉助了融資杠桿，但是沒有依賴融資。上半年短期借款168.06億元，長期借款572.93億元，同比均有所上升。年內到期債務比重較2019年末下降5.5個百分點，占總債務31.1%。

另一方面，行業龍頭企業萬科的負債總額也是不容小覷的，但基本保持著良好的負債結構。以世茂為例，為應對復雜的經濟和金融環境變化，後續持續發展奠定了堅實的基礎，上半年借款總額1429.8億元，長期借款佔比72.3%，短期借款佔比27.7%，長短期借款結構長期處於安全 健康 的水平。現金短債比1.8，流動性水準較好，短期償債能力強。

還有萬科，始終保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。截至6月底，萬科的有息負債以中長期為主，一年以上佔比超六成。持有貨幣資金1942.9億元，遠高於一年內到期的有息負債總和968.2億元。

此外，龍湖的短期債務達到172.14億元，長期債務達1513.4億元，總債務規模相較於去年同期增長20.35%，其中的短期債務佔比僅為10.21%的較低水平。在上半年業績發布會上，CFO趙軼表示，龍湖上半年保持財務結構安全，以自律換自由。但今年上半年同比較快的債務總規模的增速，以及高比例的利息資本化處理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融創、雅居樂、佳兆業、美的置業、恆大、新城等。

負增長！這14家房企降負債

於此同時，有14家房企的有息負債規模實現負增長，其中路勁有息負債規模同比下降63.58%。泰禾、北大資源、大名城同比都呈現兩位數負增長。

泰禾今年上半年收入24.63億元，同比下降83.02%；凈利潤-15.82億元，同比下降201.33%，僅尚未支付的利息就達43.32億元。期末融資余額為960億元，平均融資成本為10.03%，將有713.72億元在一年內到期。在其融資結構中，信託等非標融資為578.16億元，佔比60.20%。為了解決公司困難，泰禾集團擬引入萬科，但是到目前萬科仍遲遲未做最後決定。而在萬科的中期業績說明會上，萬科CEO祝九勝認為泰禾的產品力、基礎能力不錯，但也多次強調：「萬科的介入是有條件的」。

盡管凈利率、毛利率雙雙下探，但在現金流、償債能力等數據上，中海地產則實現了逆市上揚。中海地產的銀行及其他借貸、應付票據分別為1292.9億元、793.2億元，有息負債共計2088.1億元，其中一年內到期的有息負債為334.4億元，現金短債比超過3倍。中海地產主席顏建國表示，中海曾經歷了1997年的金融風暴，當時由於負債率相對比較高，面臨破產的風險，教訓是極為深刻的。自那一次開始之後，中海的經營是穩字當頭，尤其是對於負債率以及現金杠桿，在內部設立了嚴格的紅線。

一直以來，重倉酒店資產使得富力面臨不小的負債壓力，但在今年上半年，降負債略有成效。今年2月，富力發行4億美元的優先票據以贖回於2021年到期的美元優先票據，延長到期期限。上半年處理了108億元的境內債券，降低了有息負債規模。按照計劃，集團未來9個月將處理250億-350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。而富力地產董事長李思廉也表示，未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。

行業觀察：降負債將成新常態，不排除降價促銷

研究員發現，在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，上半年有息負債規模增速較高的房企。一方面是增速較高但規模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由於近幾年擴張導致負債增速過高的中型房企，如奧園等。

為了控制房企有息負債規模，防範房地產風險，監管部門祭出了融資新規，設置「三道紅線」，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，藉此控制有息負債規模的增速。這也意味著下半年，降負債將成為行業「新常態」。

在此背景下，眾多房企也一致認為，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是持續經營的關鍵。因此，城市布局、拿地時機、產品打造、資源聚合等方面也將面臨更多考研。下半年，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，不排除積極降價促銷，以回籠資金的可能。

策劃：林廣

牽頭人：王艷玲

研究員： 伊曉霞 王艷玲 邱永芬 林廣

出品：南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組

B. 房企負債率排名2021

 5月27日，「2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會」在深圳舉行。活動發布了最新的《2021中國房地產上市公司測評研究報告》，這項由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦的測評研究工作，已經連續開展了14年，是國內關於上市房企綜合實力最重要的專業測評研究。活動還同步發布了《2021物業服務企業上市公司研究報告》，該項研究由中國物業管理協會指導，上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主辦。
    根據《2021中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，10強上市房企整體沒有太大變化。其中，萬科繼續位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恆大、融創、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤置地、龍湖集團排名與上年一致，分別位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十；新城控股位列第十位。
    據了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計195家。與2020年相比，納入測評的上市公司總數凈減少7家。
    從核心測評指標來看，2020年上市房企規模持續增長，但增速放緩。總資產均值為1577.89億元，房地產開發業務收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對指標凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標凈資產收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現，凈負債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%；經營效率穩中有升，總資產周轉率與上年基本持平，存貨周轉率稍有上升。
    此外，本次測評還發布了2021中國房地產配套供應鏈上市公司分榜單。測評研究報告指出，2020年房地產市場政策環境逐步收緊，行業整體規模增速已開始放緩，行業內部分化明顯，房企在降本增效、提質升級方面對供應鏈企業產品、服務的適配能力提出了更高要求。建築產品的建造是一個集合土地、供應商產品和服務，為客戶打造高品質產品的過程，離不開高效的供應鏈和優秀供應商的儲備。綜合實力強的供應商與房企深化合作，為雙方實現互惠共贏奠定了堅實的基礎。

C. 世紀安泰地產資金鏈斷了嗎

你好，親親。
世紀安泰地產，目前還沒有資金鏈斷裂的情況。
四川世紀安泰轎早實業有限公司是一家集絲綢、房地產、金融、酒店等清橘板塊為一體的集團答帆團性公司。

D. 福建天才少年成「地王」！如今千億帝國搖搖欲墜，負債高達2000億

來源 海西商界（haixishangjie）

作者 A Dolphin

燒光現金流、高額負債、欠薪欠款、樓盤爛尾、總部辦公樓因欠租被查封，曾經的房地產第一股「泰禾集團」，搖搖欲墜。

負面消息纏身之際，2021年4月28日，泰禾集團董事長黃其森宣布，「泰禾全面進入復工復產復銷」。一時之間，關於泰禾要二次創業的消息傳開，呈現一派未來可期的景象。

但「希望的光」才亮了2天。4月30日，上市公司年報披露期的最後一天，泰禾集團交出褲猛一份姍姍來遲的年報和一季報。

年報不僅沒有為泰禾復工的決心輸血，反而激起一輪新的「指責」。其年報被全國業主質疑「財務造假」，稱項目完工率的數據與實際嚴重不符。

而這只是一面，泰禾集團年報最大的負面是，會計事務所對年報出具的「保留意見」。也就是說，會計師事務所認為財務報表上列報的某些內容有問題，這也是判斷上市公司是否財務造假的重要信號之一。

好事不見效，壞事一籮筐。誰承想，網紅地產商會淪落至此？

泰禾集團創始人黃其森，是個天才少年。

1980年，年僅15歲的黃其森就考上了福州大學建築系，此後又攻讀經濟學研究生。年少成材的黃其森，畢業後選擇進體制，在建設銀行福建分行做了8年。

上世紀90年代，中國掀起「下海」潮，僅1992年辭職經商的公務員就高達12萬。這一時期，也是中國蓋房開礦的浪潮，俗稱「房地產熱」。

在這樣的背耐侍景下，建築系出身的黃其森也放棄了鐵飯碗，一頭扎進房地產行業，在福建創立泰禾集團。這一年，是1996年。

雖然無人知曉黃其森的第一桶金來自何處，但不妨礙他後來成為"最能體現閩系房地產商狼性"的企業家，風光無限。

立足福建的泰禾，在黃其森的手下很快就嶄露頭角。但黃其森並不就此滿足。2002年初，黃其森率領泰禾團隊「揮師北上」，進北京開發「運河岸上的院子」。

中式風格的「院子」，雖然與當下流行的歐美建築審美相駁，但卻因為「精緻」和「特色」，在北京一炮而紅，賣出3億、甚至5億的單棟總價。泰禾集團順利成為地產新星。

2007年，黃其森開始計劃上市，將重心轉移到資本市場的戰略構建。三年後，泰禾成功借殼上市，成為國內「地產第一股」。

8年的銀行從業經歷，使得他極其擅長利用「資金杠桿」，而資本的操作也讓泰禾實現了快速擴張。

利用上市後的資本池做支撐，黃其森不斷買地、買地、再買地，以福建、北京為據點，在全國瘋狂布局。到了2017年，泰禾規模較4年前上漲近10倍，成功邁進千億俱樂部。

售價千萬、上億元的院子，不僅讓泰禾集團擠進中國房企的前列，也給他帶來了上百億的財富以及「福建地王」的名號。

地產擴張，需要巨額的資金。黃其森買地的背後，是「高杠桿」資本操作，這是房企的一貫手法。但高杠桿一旦玩起來，想要停手並不容易。

2017年，黃其森稱，要再借一千億來擴張。回顧泰禾拿地 歷史 會發現，泰禾買地成本高昂，還多次拍下「地王」，這一行為曾多次引來同行側目。

「2000億」宣言才放出不久，市場就開始傳出泰禾資金鏈斷裂的消息。實際上胡畝橋，為加快擴張步伐，泰禾不惜」債台高築「，負債率居高不下。

房地產作為一個高投入的行業，借款買地建房，通過賣房回款。然而，近2年，一、二線城市房子限售、限價、限購，讓主打「高級」的泰禾房子銷售速度下降。

結果顯而易見，現金減少遠大於現金流入，同時債務幾何倍增，資金承壓。數據顯示，2013-2019年，泰禾集團凈負債率沒有低於240%以下。

實際上，在泰禾加高杠桿的同時，中國對房企政策已經開始收緊，各大房地產商已經緊急降杠桿。萬達賣資產，轉型輕商業，連同樣激進的閩系房企陽光城也緊急剎車。

而黃其森似乎「渾然不覺」。據了解，早在2017年，泰禾CFO就建議要開始降杠桿了。但黃其森不甚在意，為反駁還喊出了「借一千億擴張」的宣言。

到了2020年，疫情之下，房子賣不出去，又沒有資金拿新的地，泰禾集團「崩」了，頗有「大廈將傾」的景象。

2020年7月6日，泰禾集團首次發生公募債券違約，讓泰禾集團債務危局正式公之於眾。隨後這一年，負面消息不斷，泰禾集團股價屢創新低。

據2020年財報顯示，泰禾每股收益為-2.01元，同比下降1171.88%。報告還指出，泰禾集團目前總負債已達1967.66億元。與此同時，泰禾集團最新借款糾紛案也塵埃落定，40多億的判罰讓其總負債直接超過2000億元。

債務危機之下，泰禾也不是靜待結局毫無作為。相反，黃其森很著急。除了開源節流，他到處周轉，拉投資，尋求幫助。

泰禾也不斷賣子公司來回血，但面對千億債務，這些也只是微乎其微。難以喘息之時，泰禾盼來了「救星」——萬科。

雙方宣布萬科擬以24.26億元入股泰禾，成為第二大股東。據業內人士所言，萬科的入場，與其說是輸血，不如說是站台。在泰禾股吧里，也有不少股民表示，自己是因為萬科的加入，才購買了泰禾的股票。

然而合作並不順利。從2020年7月協議落定至今，都沒有實質進展。4.6萬股民沒有等來平倉，反而是股價大跌了六成。

實際上，萬科高管也曾公開表示，與泰禾的合作只是幫助，不會拖累自己。因此，有股民直言：「萬科不是來救泰禾的，而是搞死泰禾的」。

如今，擺在泰禾面前的，是要努力「活下去」。

E. 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」

身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」

F. 泰禾集團前三季度虧損31億元，控股股東所持股權全部被凍結

10月28日晚間，ST泰禾（000732.SZ）披露三季報情況。

公告顯示，第三季度泰禾集團營業收入約20.61億元，同比增加124.21%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為-10.92億元，同比減少1307.05%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-13.79億元，同比減少4573.64%；總資產為2168.98億元，較2021年末減少1.02%。

從前三季度的財務數據來看，泰禾集團處於增收不增利的情況。

今年前三季度，泰禾集團營業收入為52.63億元，同比增加232.79%；營業成本48.75億元，同比增加360.2%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為-31.23億元，同比減少309.83%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-34.19億元，同比減少328.12%；經營活動產生的現金流量凈額為1.15億元，同比增加109.72%；償還債務支付的現金為8.72億元。

截至9月30日，泰禾集團應收賬款為8.05億元，同比增加52.74%，主要因地產項目交付結轉，應收賬款階段性增加。應付利息210.96億元，同比增加38.71%，主要因計提利息增加。一年內到期的非流動負債為477.22億元，同比增加74.8%。公司長期借款355.87億元，同比減少37.45%。

股東情況來看，泰禾集團的控股股東泰禾投資持有公司959404336股股份，持股比例為38.55%，目前持有的全部股份幾乎全被質押，僅剩4336股未被質押。但其所持有的全部股權已被凍結。

截至9月30日，泰禾集團持有的貨幣資金為15.27億元，應收票據2256萬元，預付款項14.24億元，存貨1566.3億元，公司短期借款49.47億元。

為回籠資金，泰禾集團此前曾出售了南京的項目。

9月27日，泰禾集團公告，泰禾集團及子公司南京華譽悅港置業有限公司、華譽投資發展有限公司，與五礦國際信託有限公司（代表「五礦信託-順禾14號集合資金信託計劃」）、南京坤詠企業管理有限公司、南京立創優商務信息咨詢有限公司於當日簽署了《南京市秦淮區路子鋪項目股權轉讓及債務重組協議》。根據協議，華譽投資將其持有的南京華譽100%股權進行轉讓，股權轉讓價款為2億元，其中南京坤詠受讓80%股權、南京立創優受讓20%股權。

截至10月28日收盤，ST泰禾報0.94元/股，跌幅5.05%。

G. 泰禾「搞定」了最大債主

泰禾集團董事長黃其森

樂居 財經 嚴明會 發自北京

3天時間，合計138億的債務延期，泰禾集團（000732.SZ）債務重組或迎來新轉機。

12月21日，泰禾集團發布公告稱，全資子公司深圳泰禾、深圳中維菁山作為共同還款人與長城資管深圳市分公司達成債務重組協議，120.03億元債務展期至2023年12月18日，公司同意為該展期協議中所涉及的債務和義務繼續提供連帶責任保證擔保，擔保額度不超過160億元。

此次擔保後，泰禾及控股子公司對外擔保總余額為765.11億元，占公司最近一期經審計歸屬於母公司所有者權益的388.38%，其中上市公司及其控股子公司對合並報表外單位提供的擔保總余額為19.28億元，占公司最近一期經審計歸屬於母公司所有者權益的9.79%。

另一筆債務延期則發生在12月18日，泰禾全資子公司珠海保稅區啟航物流有限公司作為借款人，與中國民生銀行股份有限公司深圳分行就一筆18億元的借款達成展期協議，展期至2022年6月10日。

六大「債主」

目前泰禾主要的六大債權人分別是華融資產、長城資產、信達資產、東方資產、興業資產、浙商資產，前四家是擁有金融全牌照的四大AMC，其中，長城是是泰禾最大債權方。

有業內人士分析稱，長城同意將120億元債務展期，算是起了一個「帶頭作用」，其他債權人也會陸續效仿，泰禾的債務重組很可能已經全面完成。

事實上，此次做出讓步的債權人，還有華融。一周前，泰禾控股股東泰禾投資與華融資產的一筆4.87億元債務已簽署長期履行協議，後者申請法院中止強制執行債務。

2017年9月，泰禾以59.6億元總價拿下北京孫河別墅區地塊，之後泰禾集團、泰禾投資等主體與華融、大連銀行北京分行簽署委託貸款借款合同，貸款40億元。兩年後，這筆40億元債務中有近25億元發生違約。華融分為5億元、20億元兩筆債務違約進行起訴，並凍結了泰禾投資在渤海銀行賬戶內25億元存款。

近一年時間里，泰禾與華融反復「拉扯」，華融申請法院強制執行債務——雙方和解——華融申請中止執行——泰禾投資未依約履行和解協議——華融申請法院強制執行債務，如此往返，雙方博弈數次。

而此次雙方和解，幾乎是在泰禾與長城、民生銀行債務延期達成協議的同時，兩大債權人「鬆口」，對泰禾來說，增加了其推進債務重組的籌碼。

在長城、華融之後，下一個「鬆口」的債權人，可能是東方資產。近期，有消息稱，東方資產副總裁去往福州，專項處理相關難題並給予支持。

500億危機

泰禾陷入資金困局的源頭，要追溯到2017年。那一年，泰禾高價拿地、收購項目，加速擴張。隨著樓市進入深度調整期，資金壓力走高。

在這樣的背景下，黃其森開展一系列自救計劃。

2019年伊始，泰禾集團就在抓銷售回款的同時，出讓項目股權變現，回籠資金逾百億，債務缺口得以暫緩。

2019年，泰禾集團的有息負債水平從2018年底約1380億下降至960億，同比下降約30%；凈負債率243.76%，下降約140個百分點；資產負債率84.88%，下降約2個百分點。

但出讓項目股權終究不是長遠之計，自救的第二步，黃其森寄希望於重組。

事實上，今年也傳聞泰禾接觸多家戰投，包括華潤、金茂、廈門建發、廈門國貿等，但消息又被很快證偽。

2020年，泰禾到期債務為555.11億元。其中，來自信託公司、資管公司的貸款比例較高，分別達到46.64%和24.8%。截至2020年9月30日，泰禾已到期未歸還借款金額為459.05億元，尚未支付的利息為64.76億元，債務違約總額已超過500億元。如果扣除已展期的138億元，還有約386億違約重重壓在泰禾頭頂。

7月31日，泰禾公告稱，與萬科下屬公司簽訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.3億元。

不過，萬科對本次交易落地設置了相當嚴密的前提條件。在轉讓協議中，萬科明確稱，成為戰投的前提條件是泰禾債務順利重組。萬科對泰禾不承債、不提供增信以及財務資助，且在雙方完成股權轉讓之後，萬科才會協助泰禾進行公司治理，盤活存量資產。

業內人士指出，從泰禾自身而言，此次兩筆合計138億元的債務延期，為泰禾的解困撕開了一個口子，有機會擺脫危機，重獲新生。

截至今日收盤，泰禾集團報3.44元/股，漲幅1.18%，總市值85.62億元。

H. 突發！寧願損失5000萬也要退地，首批集中供地，已經有人退地了

7月20日晚，上市公司宋都股份的一紙公告，終於將市場流傳已久的「退地」傳聞做實。

據公告，本次宋都退地的杭政儲出【2021】8號地塊，正是杭州5月7-8日首批集中出讓中的運河新城地塊。彼此宋都以17.83億元總價、封頂並自持21%競得。

這是杭州自2019年下半年實施「雙限」以來的第二宗退地事件（第一宗有特殊原因），有別於不限價時代的「預虧」，限價下的退地，是因為鐵定虧損的現實，讓宋都趁早割肉。

宋都的退地事件，是一記來自市場的警鍾。

5000萬保證金沒收也要退地

宋都股份原競得地塊為杭州運河新城GS1001-17地塊，今年5月，杭州紹輝以17.8億元競得，自持比例21%，溢價率29.86%，樓面價20962.12元/平方米。

從土地信息上看，該宗地塊位於核心位置，地塊所在的運河新城板塊，是杭州近一年來熱度躥升迅速的板塊之一，經過20輪報價，由競買人宋都獲得，地塊出讓面積34025平米，容積率2.5，可建面積8.5萬平米。

從地塊屬性、要求上看，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高於26500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於29150元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高於30000元/平方米。

對比運河新城的其他四個項目，宋都精裝限價排末位，自持比例排首位，而其他四個項目開發商萬科、保利、融信和香港置地，實力均遠超宋都。

有消息稱，宋都拍得該地塊之前已有意向合作方寶龍地產，後因合作方意向生變，宋都選擇棄地，寶龍回復，「此事與寶龍地產沒有任何關系，寶龍從未與該地塊發生過任何關系，也沒有任何合作意向」。

從市場情況上看，盡管運河新城已入市項目開盤時一房難求，但根據宋都競拍地塊詳情，樓面價20962元/平方米，自此比例21%，精裝修銷售銷售限價3萬元/平，企業盈利很難，有虧損的風險。

相比較無利潤可賺，或是放棄產品質量，宋都寧願選擇損失5000萬。公告中宋都直言，本次放棄競得的土地使用權，是公司經營管理層審慎考慮市場風險因素，基於公司穩健發展謹慎作出的決策。

大批房產「死」在盲目拿地

1、華光地產破產

2015年8月，曾經的地產百強企業之一，華光地產被江蘇省常州市天寧區人民法院宣布破產清算。

華光地產破產原因即在於，從2007年左右開始，該公司在長三角地區多次盲目拿地致資金鏈斷裂，最具代表性的是2008年，華光地產斥資3.23億元拿下了南京江寧大學城G114地塊，意圖打造江寧歡樂城項目，然而此後的七年時間里，該地塊一直未能動工。

最終，這家成立於1986年的老房企死在了自己盲目拿地上。

2、泰禾集團欠下巨額債務

泰禾集團在2018年之前一直在瘋狂的拿地，但是進入2018年之後，政府就開始出台大量的房地產調控政策，泰禾集團的激進之路也被迫按下了暫停鍵，開始主動的減少拿地和融資，雖然泰禾集團的自救也取得了一定的成效，凈負債率直接降至385%，較2017年底大幅下降，但仍然較高。

在2020年上半年，泰禾集團出現了574億元的短期債務，由於無法償還，還受到了深交所的問詢，在6月份的媒體溝通會上，泰禾集團主席黃其森就表示，泰禾目前已經放慢了腳步，採取了強有力的措施，已經主動停止拿地，清退部分項目，並加大了銷售回款力度，並盡最大努力與優秀企業進行項目合作，主動梳理合作的金融機構，與優秀機構建立戰略合作夥伴關系，並轉讓多個優質項目進行自救。

但是顯然這些舉措都無法讓泰禾擺脫危機，由於短期債務高達574億元，不管是民間金融機構還是銀行機構，都不肯將錢借給泰禾集團，泰禾集團的命運也到了「緊急關頭」，如何擺脫危機，成為了黃其森必須面對的現實，其實像泰禾這樣的企業並不少，在全國還有許多房地產企業面臨虧欠巨額債務。

房地產融資政策收緊 又一扇門被關閉

4月16日，證監會宣布修訂《科創屬性評價指引（試行）》，明確提出：

限制金融 科技 、模式創新企業在科創板上市。禁止房地產和主要從事金融、投資類業務的企業在科創板上市。

這意味著房企進入A股的又一扇門被關閉。

房企表面上看體量龐大，但實際上如果借不到錢，或借錢能力太弱，只有走向死亡。2020年TOP500房企資產負債率均值是78.77%，即便是頭部房企資金也不充裕。去年恆大等房企就因為資金問題上了熱點新聞。而中小房企那更不用說了，2020年有超470家房企破產。

所以不誇張地說，一家開發商的競爭力，很大程度上取決於融資能力。

房企資金來源主要是幾個方面：

1、購房款：賣新房時從購房者中拿到的錢。

2、銀行貸款：不能用來拿地。

3、發債：一般是較大房企才能發。

4、非標融資：比較常見的是信託融資。

5、海外融資：在國外發債。

6、股權融資：在A股融資或在港股IPO 目前來看幾種融資方式均在不約而同地收緊。

在「三道紅線」之下，據貝殼研究院統計，境外發債規模大幅下降43.5%。另外用益信託網也給出了最新數據，一季度房地產信託發行量銳減26%。

」三道紅線「是指房地產企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率與現金短債比這三項指標。

具體規則為：

（1）剔除預收款項的資產負債率不得大於70%；

（2）凈負債率不得大於100%；

（3）現金短債比不得小於1倍。

這是借的方面，當然還有圈錢的。房企還可以上市，讓投資人做股東，這樣融來的錢就不需要還，也不構成債務，所以開發商最喜歡這樣的融資方式。

但是房企上市早就被收緊了，特別是A股。 早在2010年，樓市調控趨緊，證監會要求房企IPO和定增時，需要出具國土資源部的意見。相當於把房企IPO暫停了。2016年以來，只有南都物業一家房企在A股上市。也就是說，按照之前的規定，房企在A股上市基本無望。

說白了就是開發商要控制負債、降低負債。

這樣一來，原來依靠借新還舊的開發商則是雪上加霜，目前已經有大型房企出現債務逾期。 一方面房企需要資金，另一方面又需要控負債、降負債，那怎麼辦？

只能是多賣點房子，提高周轉率。你看到某房企時不時出現搞促銷，打所謂的「7折」就是為了回籠資金，緩解流動性緊張。不過，新房一般都有限價，這個限價不僅是最高價，也有最低價，利潤空間有限。

房企融資不斷收緊，甚至一扇扇大門被關閉，影響是什麼？

1、長遠說可以避免房企負債率過高，避免無序發展、盲目發展，降低房地產領域的風險。但購房者需要留意房企短期因為資金緊張而可能出現的爛尾風險，買房時選擇證件齊全、信譽度高、負債率低、流動資金較充裕的開發商。 總之，做企業是要有本錢的，借錢是要還的，如果要做大，就是增加本錢，而不是通過借別人的來擴大規模，把風險轉嫁給購房者或金融系統。

結語

不少房企人員表示，進入2021年都感覺壓力山大，很多房企已經負債累累，可是他們照樣會融資，必須要拿地，要運營，換句話來說，死也不要死得這么快，再堅持幾年說不定還有機會。

開發商可以降低盲目拿地、盲目開發的情況，減少地王的出現，對於穩地價有一定的作用。因為龍頭房企在融資上相對有一些優勢，而中小房企則不然，這會加大房企間的「馬太效應」，一輪廝殺過後，會有更多中小房企被兼並、重組，甚至破產。

I. 深交所問詢泰禾2020年年報：要求說明到期未還的債務明細

深陷債務資金問題的泰禾集團（000732.SZ）收到了深圳證券交易所對其下發的2020年年報問詢函。
5月31日晚間，泰禾集團公告，深圳證券交易所上市公司管理一部對公司發布2020年年報的問詢函，涉及利息資本化、減資事項、未歸還的債務明細、涉及訴訟、預付金額或比例是否合理、存貨跌價准備計提、股權投資及合作項目情況等多個方面，共12大項問題。
2020年，泰禾集團的融資借款利息費用為99.13億元，其中資本化金額83.88億元，費用化金額15.25億元。因為公司資金周轉困難，部分工程停工緩建，年審會計師無法獲取充分適當的審計證據判斷利息資本化和費用化金額的准確性。
深交所要求泰禾集團補充披露「開發成本」主要項目、重要在建工程項目等利息資本化情況，包括利息資本化累計金額、本期借款費用資本化期間和利息資本化金額。另外，結合公司借款費用資本化確認原則、報告期內工程項目停工緩建情況等，說明報告期內借款利息資本化金額是否准確，與借款發生額及項目施工進度等是否匹配，是否將已到期未歸還借款費用（含利息、罰息、違約金等）作資本化處理，是否存在工程項目停工緩建、尚未開工或已完工但進行利息資本化的情形。
其次，審計報告顯示，泰禾集團控股子公司嘉興晟昱投資依據合夥人決議，同意有限合夥人嘉興焜昱投資對其實繳出資69億元單獨減資計入其他應付款。截至審計報告日，減資事項工商變更手續尚未完成。深交所對於嘉興焜昱投資對其實繳出資69億元進行減資事項是否及時履行信息披露義務存疑。
另外，泰禾集團2020年年報顯示，公司2020年營業收入36.15億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤-49.99億元，同比分別大幅下降84.7%、1171.83%。2020年末資產負債率由2019年末的84.95%上升至90.75%，現金及現金等價物期末余額165.43億元，短期借款、應付利息、一年內到期的非流動負債和其他流動負債（以下合稱「短期有息負債」）期末余額合計394.64億元，現金與短期有息債務的比例較低。截至3月31日，公司已到期未歸還借款金額為455.94 億元，截至4月30日降至431.55億元，因訴訟糾紛被司法凍結的銀行存款由2019年末的2.39億元上升至7.93億元。
而根據泰禾集團的一季報，截至3月30日其現金及現金等價物余額僅11.67億元，手持貨幣資金2870萬元，完全無法覆蓋其債務。因此，要求說明截至目前公司已到期未歸還的債務明細，因被擔保人發生逾期導致公司需履行擔保義務的具體情況，涉及的銀行賬戶或資產凍結情況，以及截至目前涉及的訴訟、仲裁事項情況，今年內到期債務的情況等等。
深交所要求泰禾集團在2021年6月7日前將有關說明材料報送上市公司管理一部，同時抄送派出機構。

J. 泰禾集團(SZ:000732)最困難的時期已經過去

在消費領域，品牌是決定公司未來最重要的因素。但在房地產市場，這事似乎是個例外。

在讀懂君記憶中，產品口碑不錯的房企大都經歷過資金鏈短期承壓的危機。比如，2012年的綠城和今年的泰禾集團(SZ:000732)。

今年上半年，產品口碑不輸綠城的泰禾出現了債務違約。原因是，銷售和交付受疫情影響，導致短期資金迴流銳減，進而帶來了資金鏈承壓。

而隨著疫情的結束，泰禾的壓力也將一定程度上得到緩解。

一方面，隨著終端需求復甦，泰禾的銷售大概率也將持續回暖，伏扮資金迴流進一步緩解債務壓力。數據顯示，5月、6月和7月房企TOP100的銷售額分別同比增長17.7%、14.6%和26.7%。

另一方面，泰禾也在持續「瘦身」。從近兩年的財報數據看，泰禾的凈負債率持續下降。2020上半年，受疫情影響泰禾凈負債率較2019年小幅回升，但有息負債依然出現下降。

考慮到泰禾過去積累的產品口碑，加上其在一二線城市囤積的大量優質土地，泰禾度過當下的危機是一個大概率事件。

從這個角度上說，泰禾最困難的時期已經過去。

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泰禾「瘦身」

2020年初的這場疫情，對房地產行業乃至整個經濟都是災難性的打擊。

房企受疫情隔離影響，銷售額斷崖式下滑。在疫情最嚴重的2月，整個TOP100房企的銷售額下滑44.8%，接近腰斬。

加上，過去幾年泰禾為了拿地、囤地加足了杠桿。截止2017年末，泰禾的凈負債率高達473.4%，相較於當時房企普遍100%左右的凈負債率，泰禾的資金鏈顯然更緊張。也正因為如此，資金鏈緊張的泰禾，出現了短期債務違約。

但拉長周期看，債務問題的影響，並不會對泰禾產生太大的影響。

一方面，過去兩年公司一直處於「瘦身」狀態。2017年至2019年，泰禾的凈負債率分別為473.4%、384.9%和279.2%，持續出現下降。

從最新的半年報看，2020年上半年雖然受銷售回款承壓，導致泰禾短期資金鏈承壓，但公司的有息負債還是從2019年的967億元，進一步下降至2020年中旬的960億元。從絕對值看似下降幅度不大，但考慮到泰禾上半年銷售回款承壓，這個數據還是非常亮眼。

某種程度上說，如果不是敗型因為疫情，估計泰禾2020年上半年的負債已經重回穩健水平了。除了自身的「瘦身」效果逐漸顯現，行業回暖也進一步減輕了泰禾的壓力。

隨著疫情在國內得到迅速控制，終端消費者需求的逐漸恢復，整個房地產行業的銷售額也終於重回增長。

在1月到4月房地產銷售額連續下降後，5月、6月、7月房企TOP100的銷售額分別同比增長17.7%、14.6%和26.7%。行業銷售額的快速回暖，將進一步推動泰禾回籠資金，進而減輕其負債壓力。

總的來說，一方面泰禾通過減少支出控制負債規模，另一方面行業銷售回暖，帶動公司現金流的增加。通過一增一減，泰禾負債率的持續下降，無疑是一個大概率事件。

在負債降低、銷售回暖的同時，過去產品積累的良好口碑，也將進一步加速泰禾復甦的進程。

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「工匠精神」，

助力泰禾後疫情時代復甦

某種程度上說，泰禾當下的危機不是輸在產品上，而是輸在經營上。

要說產品，泰禾無疑處於房地產行業的第一檔。房產圈廣為流傳的「產品初心者未變，少之又少」，說的就是泰禾大老闆黃其森。這也從側面看出，泰禾對產品一絲不苟的追求。

具體來看，在產品設計上，泰禾聘請了國際知名建築師張永和參與設計。

泰禾中國院子開創了精裝院落別墅的先河，布局不僅符合了改善型家庭對於空間的需求，更保持了居住空間的聯通而非區隔。

此外，泰禾的「中國院子」不僅融合中式庭院的精髓，同時也因地制宜根據當地文化進行創新。例如，在上海院子中，看到更多的海派文化元素，在杭州院子中則融合了一些江南景觀元素。

顯然，從產品設計到對於細節的追求，也就不難理解泰禾的品牌為什麼能得到大家的認可。某種意義上說，品牌是公司產品口碑持續積累出來的結果。

拉長周期看，品牌對房企的意義重大。

首先，品牌能直接推動銷售效率。強大的品牌知名度，一定程度從建造工藝、產品質量、結構設計以及交房之後的服務等等，證察廳猜明了這家房企產品擁有領先行業的競爭優勢。

對消費者來講，前期不可能對房子這個商品了解太多，而品牌則成為其選擇產品最重要的參考指標。

其次，品牌也能幫助房企降低拿地成本。在國內土地資源日益短缺的情況下，無論是通過招拍掛還是城市更新項目拿地，都集中在品牌知名度較高的房企。因為對政府來講，品牌地產商代表的是項目操作規范、開發經營更成熟，產品質量更可靠。

第三，品牌更好的房企，往往能拿到更低的融資成本。房地產開發自帶杠桿，而資金來源和成本則是房企重要的一環。有品牌優勢的房企，一定程度上已經證明自己的綜合優勢比較強，在企業融資環節也會較同行具有優勢。

總的來說，泰禾的品牌價值也在後疫情時代將助力泰禾加快銷售回款，盡快讓公司經營走上正規。

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泰禾的「底氣」

除了產品外，泰禾囤積的大量優質土地，也是其可以度過危機的底氣。

熟悉地產行業的朋友都知道，土地作為房企的「命根子」，不光只是用作原材料，在企業資金鏈緊張的時候，這塊的資產不僅可以直接出售變現、也可以吸引新的投資者。

這也是為什麼那些擁有大量優質土地的房企，在資金鏈緊張的時候，很容易走出困境。而泰禾正是一家在一二線城市都擁有大量優質土地的房企。

根據泰禾2020年半年報顯示，公司土地儲備集中在京津冀、大灣區、長三角等國內經濟最發達的地方，土地儲備足夠優質。

從上半年泰禾披露的總土地儲備面積看，已經高達3270.14萬平方米，對應總可售貨值高達約6000億元。按泰禾2019年的銷售額算，這個土儲體量足夠公司賣好幾年了。

此外，規模龐大的優質土地，即可以保證公司以後多年不再花錢拿地還有貨可售，又可以吸引外部投資者入股泰禾，幫助其解決短期債務問題，使其經營重回正常化。

所以，就算銷售回暖不能給泰禾帶來理想的現金迴流，不能在短期完全解決資金鏈緊張帶來的壓力，規模龐大的優質土地，也將吸引外部投資者，幫助泰禾解決短期的債務問題。

就當下來看，疫情對泰禾影響是客觀存在的，但只是短期的。從長期來看，隨著疫情消退，房地產行業銷售重回增長，泰禾通過減少拿地、增加銷售的方式，債務問題自然可以化解。

悲觀一點，控支出、增銷售短期如果不能完全助力泰禾走出債務泥潭，大量優質的土地儲備，也是泰禾可以自信走出泥潭的底氣。

所以，對當下的泰禾，投資者不必過分悲觀，因為最困難的階段已經過去了。