❶ 廣西建工負債飆升至1600億，財務杠桿高企評級展望遭下調
2020年以來，廣西建工負債規模飆升，財務杠桿水平接近90%，外部融資需求較大，其評級展望被調整為負面。
01評級展望遭下調
3月31日，東方金誠公告稱，決定維持廣西建工集團有限責任公司（以下簡稱「廣西建工」）主體和「20掛建工MTN01」信用等級AAA，評級展望調整為負面，並移出評級觀察名單。
下調評級展望公告
公告顯示，股東綠地集團和廣西國資委對廣西建工完成增資，但其資產負債率仍然較高，外部融資需求較大。
2020年9月，東方金誠就將廣西建工主體及相關債項列入評級觀察名單，因為混改對其未來發展戰略、生產經營、財務狀況等帶來不確定性因素，以及綠地股份控制權結構可能發生較大變化。
《小債看市》注意到，廣西建工旗下「20桂建工CP001」將於今年4月10日到期，需兌付本金10億元。
目前，廣西建工存續債券11隻，存續規模87.85億元，其中一年內到期的規模有18億元。
存續債券到期分布
02財務杠桿高企
據官網介紹， 廣西建工是廣西壯族自治區千億元企業，業務涵蓋建築施工與安裝、房地產、建築機械製造與租賃、混凝土、建材銷售、基礎設施投資、國際業務、礦業等板塊，形成一業為主、多元並進的發展格局。
廣西建工是廣西自治區唯一一家兼具「房建」、「市政」施工總承包特級資質的建築施工企業，公司具備建築工程裝飾裝修、水利水電等多個總承包一級和專業承包一級資質。
廣西建工官網
從股權結構看，目前廣西建工的控股股東為綠地集團，持股比例51%，廣西國資委持股34%，核心員工持股15%，公司實際控制人為綠地集團。
股權結構圖
廣西建工收入及利潤主要來自建築施工業務，近年來其業績持續增長，2020年受疫情影響獲利短期承壓。
2020年前三季度，廣西建工實現營業收入868.1億元，同比增長1.64%；實現歸母凈利潤6.69億元，同比下滑39.78%。
盈利能力
截至2020年三季末，廣西建工總資產為1858.28億元，總負債1659.07億元，凈資產199.21億元，資產負債率89.28%。
受混改過程中資產劃撥及重大會計差錯更等因素影響，廣西建工凈資產規模下降使得資產負債率進一步上升，已達 歷史 最高位。
財務杠桿水平
《小債看市》分析債務結構發現，廣西建工主要以流動負債為主，占總債務的86%，債務結構待優化。
截至2020年三季末，廣西建工流動負債有1422.52億元，其中應付賬款有521.35億元，較2019年末大增7倍多，主要由應付勞務分包款及應付材料款等組成。
廣西建工一年內到期的短期債務有135.49億元，其賬上貨幣資金有211.13億元，可以覆蓋短債，現金短債比為1.56。
在財務彈性方面，截至2020年9月末廣西建工銀行授信總額有999.52億元，未使用授信額度483.38億元，可見其備用資金充沛。
銀行授信情況
除此之外，廣西建工還有236.55億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計226.04億元。
整體來看，廣西建工剛性債務有433.07億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為26%。
有息負債高企，2017年以來廣西建工的財務費用支出均在9億元以上，對利潤形成較大侵蝕。
另外，廣西建工在建及擬建項目後續投資規模較大，在房地產市場調控政策背景下，面臨一定資本支出壓力。
近年來，在國家房地產融資政策持續收緊的背景下，綠地集團融資渠道受政策調控影響較大， 廣西建工 投資未來保持一定幅度的增長，外部融資需求較大。
根據廣西建工與廣西國資委、綠地集團簽署的混改協議，未來其在業務、融資等方面將持續得到股東支持。
從融資渠道看，廣西建工渠道較為多元，除了發債和借款其還通過租賃、應收賬款、信託和股權質押等方式融資。
在資產質量方面，2020年以來廣西建工的應收賬款和其他應收款項大幅增長，三季末這兩項指標已達到344.75億和208.19億元，主要為應收工程款和各項工程款履約金和往來款，存在一定回收風險。
應收賬款和其他應收款項
總體來看，公廣西建工盈利水平較好，疫情對主營業務短期內形成一定不利影響；有息債務規模逐年增長，資產負債率較高； 在建及擬建項目後續投資規模較大 ，外部融資需求較大。
03廣西首家完成混改的地方國企
廣西建工前身為廣西自治區建築工程局，1979年10月正式成立，1995年經廣西自治區政府批准，改製成國有獨資企業並更名為現名。
2018年8月，廣西建工成為國務院國企改革「雙百行動」企業，2019年5月又成為全國第四批混合所有制改革試點企業。
2020年8月，廣西建工與「世界500強」綠地集團實施戰略重組，綠地集團通過收購股權方式，以35.76億元受讓廣西建工集團66%股權。
協議約定，混改後企業變更登記後一年內，綠地控股將轉讓15%股權給廣西建工核心員工，最終形成廣西國有資本持股34%、綠地集團持股51%、核心員工持股15%的三元股權結構混合所有制企業。
自此，廣西建工成為廣西第一家在集團層面實現整體混合所有制改革的自治區直屬國有企業。
按照廣西建工五年發展規劃及三年行動計劃，2023年營業收入達到2000億元，利稅總額達到100億元，在全國省級建工集團排名「穩固前三、趕超第一」，力爭三年內達到進入「世界500強」企業門檻。
值得注意的是，這也是「綠地混改模式」參與央企及地方國企混改，迄今標的規模最大的一次。
近年來，綠地頻頻收購多省建工集團，從2004年收購寶鋼建設後，相繼拿下了貴州建工、江蘇省建、西安建工以及天津建工。
❷ 房企增信債券融資范圍擴大，已有試點公司開啟第二輪融資
監管支持下的房企融資再有新突破，不再局限於首批試點房企和參與座談會的房企。另據澎湃新聞獲悉，部分首批試點房企已經開啟第二輪增信債券融資工作。
有房企人士向澎湃新聞表示，第二輪增信融資給了他們內部相當大的鼓舞，公司希望藉此緩解流動性緊張的局面。
分析人士表示，在銷售下滑、融資不暢的情況下，利用優質資產進行融資，一定程度上可以緩解房企的現金流問題。特別是已經有房企溝通監管支持下的第二輪融資，也給部分擁有優質資產的房企更多信心。
今年8月，中國銀行間市場交易商協會兩次組織房企舉行座談會，探討房企發債為房企提供支持；交易商協會還聽取參會房企訴求，並表示將進一步研究如何支持房地產市場平穩健康發展。
首批試點的房企包括旭輝控股集團（00884.HK）、龍湖集團（00960.HK）、金地集團（600383.SH）、碧桂園（02007.HK）、遠洋集團（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置業（03990.HK）和濱江集團（002244.SZ）等。
參與第二次座談會的房企包括，中南建設（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產（01238.HK）、世茂集團（00813.HK）、富力地產（02777.HK）等多家民營房地產企業。
據澎湃新聞統計，截至目前，已經有5家房企成功發行中債增進公司全額擔保的人民幣中期票據，發行額度為62億元，發行利率在3.30%-3.33%之間。中南建設等公司則向澎湃新聞表示，正在推進與中債增進公司合作的計劃。
隨後，多家試點名單外的房企也開始尋求增信發債。
其中，卓越置業集團有限公司旗下的卓越商業管理有限公司正在申請由中債信用增進投資股份有限公司（下稱「中債信用增進公司」）提供全額擔保的債券。另外，此前未參與座談會的中駿集團（01966.HK）計劃發行由中債信用增進公司全額擔保的債券，中駿集團告訴澎湃新聞，一直有在積極溝通，目前沒有進一步落地的細節。未在首批試點名單且未參與兩次座談會的綠地控股（600606.SH）正計劃推進與中債增進公司的合作。
❸ 為什麼同一時期、同一行業但不同公司發行債券利率差別很大
不同公司，資質不同，經營狀況不同，償債能力不同，社會信譽也不同，債券利率當然也會有所差異的。
❹ 房地產三季度如何降杠桿：增回款、少拿地、賣股權
房地產企業正在全力降杠桿，以滿足「三條紅線」等監管要求。
「明年初，行業要給監管報數據，降杠桿是我們現在內部最緊要的事情。」11月5日，一位中型房企區域負責人表示，「三條紅線」後，房地產公司增加銷售回款、減少拿地，甚至引入戰略或財務投資人入股或者流轉資產包。
隨著房地產降杠桿進程加快，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。四季度開發貸呈收緊趨勢，銀行對房地產企業的貸款有所收緊，房地產信託業務的合規監管也在持續。
11月5日，21世紀經濟報道獨家報道獲悉，銀保監會通報要求重點加強大額透支和現金分期等業務的資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，嚴防資金違規流入房地產市場及其他非消費領域。
今年8月20日，住建部與央行召開重點房地產企業座談會，首次提及「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，業內一般稱為「三條紅線」。
十一假期過後，一周之內央行官員兩度提及房企融資新規。央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規的目的之一是「矯正一些企業盲目擴張的經營行為」。
房地產企業三季報顯示，杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據Wind統計，A股房地產開發板塊中，「剔除預售款後的資產負債率」指標大於70%的地產公司有48家，比二季度少了1家。「凈負債率」大於100%的有38家，比二季度少了1家。
大型房地產公司中，截至三季度末，綠地控股、萬科、保利地產的剔除預收款項後的資產負債率分別環比二季度下降0.32、1.33、0.37個百分點，但綠地控股、萬科凈負債率分別環比增加3.20、0.44個百分點，保利地產凈負債率環比下降1.20個百分點。
緊隨其後，到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設的剔除預收款項後的資產負債率、凈負債率均環比下降，且金科股份、中南建設的凈負債率分別環比大降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環比大增20.68個百分點。
A股申萬房地產開發板塊中，「剔除預收款項後的資產負債率」指標降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯控股。三季度末環比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個百分點。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個百分點。
凈負債率指標降幅最大的是魯商發展、棲霞建設、京投發展、深物業、華發股份，三季度末環比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個百分點。凈負債率降幅逾20個百分點的還包括天房發展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產、萬業企業、合肥城建、蘇州高新。
不過，一些中小房地產企業杠桿水平仍有所上升。京能置業、*ST新光、榮安地產、粵宏遠、迪馬股份的剔除預收款項後的資產負債率分別環比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、雲南城投、京能置業、濟南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負債率分別環比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。
據開源證券統計，截至2020年三季度末，A股房地產板塊剔除預收（合同負債）後的資產負債率為72.1%，同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業及後服務公司分別同比分別下降1.2、1.3個百分點；凈負債率為90.3%，同比下降9.0個百分點；龍頭公司、物業及後服務公司分別下降16.1、提升5.5點。也即，龍頭公司對杠桿水平控制最為嚴格，且在持續下降。
有地產分析師表示，不管是融資收緊導致的被動降杠桿，還是房企基於景氣度判斷的主動降杠桿，未來相當長的一段時間內，多數房企都走在降財務杠桿的路上，直接的財務表現就是有息負債的增速低於企業銷售和業績的增速。隨著ROE對財務杠桿依賴程度的降低，房企有望迎來價值重估。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三道紅線是後續房企和行業需要注意的一個紅線，所以降低杠桿減少對負債的依賴是核心內容。從實際過程看，此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調整。
「三條紅線」落地的腳步在加速，范圍也有望擴大。
據悉，10月末監管加大對地產商的監管力度，要求部分開發按月披露財務明細，包括恆大、融創、萬科等12家房企業每月15日上報融資、負債總額及業務數據明細。
央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統計數據新聞發布會上說，下一步，我們將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。
隨著房地產降杠桿進程，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。
11月5日，一位大行華南分紅地產金融部門人士表示，受房地產金融調控影響。「三條紅線」試點後，該行對房地產企業的貸款有所收緊，在額度上進行了控制。此外，有銀行人士表示，四季度開發貸呈收緊趨勢。房地產融資「三條紅線」明確後，銀行的房地產開發貸收緊將主要通過限額管理方式進行，總行也要求對項目「好中選優」。
21世紀經濟報道9月末曾獨家報道，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右。
根據中國人民銀行10月30日發布的2020年三季度金融機構貸款投向統計報告，房地產貸款增速持續回落。三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末下降0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。
嚴躍進表示，「三條紅線」後，銀行本身也會開始注意做管控，房企本身也會做調整，尤其是在高價拿地等方面會趨於保守。所以這都是值得肯定的地方，後續降杠桿的動作將有助於房地產市場的更好發展。
銀行之外，銀保監會信託部近期下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，強化房地產信託穿透監管，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，銀保監會要求各銀保監局於11月30日前將排查情況上報。
隨著降杠桿步伐，房地產行業出現了之前少有的發債猛增、但投資額大降的情況。
有業內人士指出，房地產杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產、尋求股權融資、甚至資產包流轉等方式。
根據國泰君安數據，截至2020年6月末，三條紅線均超標的「紅色檔」企業有22家，包括恆大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產、榮盛發展等。諸多地產商通過多種方式降杠桿。
除加速銷售，房企也不斷轉讓子公司股權。11月1日，恆大公告將持有廣匯集團40.96%股權轉讓給申能集團，轉讓總金額為148.5億元。稍早前，恆大863億元規模戰投簽訂補充協議，將戰投轉為普通股權長期持有，明確放棄回購權益。恆大還分拆旗下物業管理業務，已向港交所正式遞交上市申請表格。
另據報道，恆大、融創計劃首次在銀行間市場發債，並正在為此准備相關材料。
上述中型房企區域負責人表示，從公司內部來說，在「三條紅線」半年過渡期內，房地產公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度，並引入投資人增加權益。「我們也正在和一些地產公司協商，或者入股，或者流轉資產包，盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規范圍內。」
責編 李劍華 實習生 李各力
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❺ 重磅！時隔12年，證監會重啟房企借殼上市大門
12月21日，證監會官網發文稱，將大力支持房地產市場平穩發展，加大力度、加快速度抓好資本市場各項支持政策措施落地見效，助力房地產發展模式轉型。「允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。」
房企借殼上市在2010年被實質叫停，如今重新獲得監管層支持。
回顧當年，2010年「國十條」等房地產調控政伏坦策發布後，涉房企業的A股IPO、借殼上市及再融資受到不同程度的嚴格限制。2010年至今再沒有房企A股IPO的案例，借殼上市的大門基本關閉。
2013-2015年出現階段性窗口期，只有少數房企如綠地集團通過借殼金豐投資完成了A股上市。2016年後又進入實質性暫停，其後，除了央企電建地產借殼南國置業上市成功外，市場幾乎不再有類似動作。2020年，恆大發布公告稱，終止與深深房的重組方案，其借殼回A的計劃以失敗告終。
金杜律師事務所研報認為，證監會推出這近10年未有的重磅措施，是房企資本市場政策的重要分水嶺及轉折點，穩定房地產市場的意圖明顯。
上述證監會文章表示，將全面落實改善優質房企資產負債表計劃，繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債。落實好已出台的房企股權融資政策，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建築等密切相關行業上市公司實施涉房重組。加快打造保障性租賃住房REITs板塊。
「借殼上市開辟了新思路，一方面為非上市房企增添了股權融資的新渠道，另一方面為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。」中指研究院企業事業部研究負責人劉水12月21日在接受《每日經濟新聞》記者文字采訪時表示。
不過，記者從多方渠道獲悉，目前房地產咨詢機構暫未收到有房企意欲借殼已上市房企的消息，有房企甚至想退市。
劉水認為，允許符合條件棗含的房地產企業通過重組借殼上市，重組對象須為房地產行業上市公司，可同時盤活兩類存量資源。對於擁有土儲資源的非上市企業，可缺岩桐以借機將地產部分分剝上市，有利於盤活優質資產，通過資本市場的認證開辟股權融資這一新的融資渠道。
對於被重組的企業，一方面獲得優質資產的注入，另一方面藉助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。此外對於雙方來說，均可借機實現擴大資產、提升權益規模，進而實現資產負債表的優化。
每日經濟新聞
❻ 首筆並購中票花落招商蛇口，「破冰」之餘為何引爭議
地產業近年來首筆並購票據注冊成功，在給市場傳遞並購融資「破冰」信號同時，也引起一定的爭議。
1月12日，招商蛇口(001979)公告稱，公司2022年度第一期中期票據（並購）30億元已完成注冊。但其中有半數資金將用於償還公司銀行貸款，從並購標的來看，首期12.9億元並購款將用於對去年一筆舊改項目的收購。
2021年12月以來，監管多次發聲支持大型優質房企對出險企業項目的並購，並鼓勵金融機構提供相關服務，招商蛇口作為此後首家完成並購票據注冊的房企備受關注。但分析人士認為，盡管當前市場對房企並購融資期待較高，但落實起來仍面臨多個難點，並購市場回暖的前提仍是銷售和土地市場復甦，幾類特殊的並購可能率先展開。
30億元中票用於並購、償債各半
根據招商蛇口公布的並購票據募集說明書，30億元中期票據中，15億元擬用於支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力，方式包括但不限於置換前期投入資金及後續資產投資與收購等，目前已明確並購用途的有12.9億元，剩餘2.1億元將用於未來符合並購要求的項目；15億元用於償還公司的銀行貸款。首期發行的25.8億元中期票據包括3年期和5年期兩大品種，發行規模均為12.9億元。
招商蛇口並未指出並購標的，但明確是一項「城市更新項目」：A公司的項目是以住宅為主的城市更新項目，A公司股東B公司於2021年8月9日出讓A公司80%股權及債權，最終由發行人子公司競得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最終持有A公司股權比例分別為40.8%、39.2%、20%，本次並購後發行人為第一大股東。據悉，招商蛇口此次收購對價約為21.54億元，本次發債用於並購的募集金額不超過並購總價款的60%，主要方式為置換前期投入資金及後續資產投資。
第一財經記者注意到，招商蛇口曾在去年8月購地簡報中提到，公司在7月銷售及購地情況簡報披露以來一個月左右就新增佛山、廣州、南通、崑山、、上海等地共計6個項目，其中新增的上海虹口區17街坊舊改項目成交總價為42.18億元，公司擁有該項目41%權益，土地面積約3.7萬平方米，計容建築面積約為4.1萬平方米。
公開資料顯示，該項目由上海虹口城市更新建設發展有限公司（下稱「虹口城建」）負責，後者繫上海地產集團旗下上海城市更新發展公司和上海虹房（集團）有限公司（下稱「虹房集團」）在2019年3月各出資60%、40%成立。虹口區政府官網顯示，該項目是全市首個啟動居民簽約的「市區聯手、政企合作、以區為主」的舊改項目，也是近年來虹口區舊改最大單體地塊。
但之後該項目股權持續被轉讓。2020年9月，虹房集團將虹口城建20%股權轉讓給上海北外灘（集團）有限公司（下稱「北外灘集團」）；2021年8月，虹口城建又將上海弘安里企業發展有限公司（下稱「弘安里」）80%股權及40.61億元債權掛牌轉讓，招商蛇口與綠地集團旗下子公司的合資公司蘇州招愷置業有限公司中標，並藉此參與到該項目中。上海聯合產權交易所成交公告顯示，該筆交易轉讓底價42.17億元，交易價格42.23億元。
對於A公司項目的並購原因，招商蛇口在此次並購票據募集書中也提到，由於本次住宅項目體量巨大，故需引進較強的資金及運營能力的開發商加入才能確保項目順利推進，避免出現項目中途擱淺。這也意味著，招商蛇口此次募資並未投向市場關注的幾家出險企業，而是投向了定位為政府功能性國企的地產企業，為大型舊改輸血。
房企項目並購難點不少
去年12月，央行、銀保監會聯合發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，此後央行金融市場司司長鄒瀾表示，房地產企業間的項目並購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。在此之前，央行、銀保監會和國資委曾召集部分民營、國有房企和主要銀行召開座談會，鼓勵優質企業按照市場化原則加大房地產項目兼並收購，鼓勵金融機構提供兼並收購的金融服務，助力化解風險、促進行業出清。交易商協會舉辦的房企座談會也明確，將優先支持注冊發行債券用於並購及項目建設。
在此次成為首個成功注冊並購票據的房企後，按照去年三季報數據，債券發行完成且根據上述募集資金運用計劃予以執行後，招商蛇口的合並財務報表資產負債率將增加0.05%，流動比率和速動比率不變。招商蛇口提示，公司存在短期償債壓力較大的風險。截至2020年末，招商蛇口有息債務合計為1604.44億元，其中一年內到期部分為600.48億元，佔比為37.43%。
有地產行業人士對記者表示，銀行間市場並購票據融資成本相對較低，對發行人資質要求較高，如果資金用途不是出險企業項目，而且還有部分用於還債，難免引起爭議。但他同時強調：「不管什麼樣的並購，大概率都是國企先行，因為從資質來說確實更可靠。至於並購標的，還是期待對出險企業項目的正式『破冰』。」
此前華泰證券(601688)研報就指出，政策落地有望給優質央企國企負債端適度「松綁」，緩解出險企業流動性風險，但落實需要銀行有額度、房企有意願、監管有支持，當前面臨的主要難點有四個：一是優質收並購項目不足；二是出險企業盡調難度較大，國企需要兼顧收益和社會責任，如何商定對價是關鍵；三是信息披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。
中信證券陳聰團隊也表示，雖然當前低信用房企指望來自於項目並購市場的「活水」，但綜合考慮現實，大規模的項目並購只會在房屋銷售市場和土地市場恢復之後發生。陳聰認為，在存量項目復雜、行業預期並未完全轉好的情況下，潛在收購方和被收購方意願都不強。當前，可能發起並購的主體主要為國有企業，考慮到國有資產保值增值的原則，預計2022年3月底之後隨著銷售逐漸恢復，下半年房地產項目並購市場有望復甦。
陳聰團隊同時指出，在現實情況中，幾類特殊的並購可能先行展開：第一，高信用公司更有動力先收購與低信用公司的合資項目聯營合營公司的股權；第二，面臨壞賬風險的銀行金融機構，可能為一些去化比較容易、資產質量本身較好但開發主體陷入困境的項目，尋求並購發起方，並為並購方直接提供資金支持；第三，輕資產物管和商管平台的並購。
❼ 房企三條紅線仍未松綁，開發商：「水」還沒流到這里
「我在恆大買的10萬塊錢理財產品，這個月再付8000，就回來一半了。」湖南長沙一位投資者於先生說，他已經連續拿了5個月的回款，回本4萬元。他選擇的方案是每月回款8000元，如果一切順利，到今年年底就能夠全面收回本金，至於之前約定的高息，早已不在其考慮范圍。
於先生自覺比較慶幸。不過，他也說，不少投資金額在100萬元以上的朋友仍然憂心忡忡，他們所期待的是恆大的現金流能夠回血，自己能盡快回本。
除了恆大，陽光城、寶能集團、鴻坤集團等地產金融產品也處於風險暴露之中，眾多投資者期待著這些企業能回血，自己則能回本。
不管是拋售資產，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。
三條紅線未松，銀行放款謹慎
6月20日晚間，中國恆大公告稱，公司正在積極推進重組工作，公司預期將於7月底前公布初步重組方案。同一時間，嘉凱城(000918.SZ)公告稱，恆大系的廣州凱隆擬出售其持有的2.11%嘉凱城股份，總對價7790萬元。
這是恆大出售資產回血的最新動作。從其爆雷開始，恆大就在全國各地找買家，既出售持有的上市公司股權，也賣掉手頭的房地產開發項目。5月26日，中國恆大13.47億元出手寧波城市之光項目權益，其中約2.94億元用於恆大該項目及其在寧波的其他項目工程款。
以房抵債抵工程款，是恆大自救的主要方式之一。某商業銀行湖南分行分管信貸的副行長透露，恆大在湖南的資產其實不錯，並不是資不抵債。但是，要復甦的關鍵是恆大能恢復融資能力，銀行願意放款，項目銷售能回款。
這一點卻很難。一家地產研究機構研究員表示，當前，全國各地方政府推出的房地產救市政策非常多，資金面整體上也逐漸寬松，但是，三條紅線並未松動，銀行要給踩了紅線的企業放款還是會有壓力，會很慎重。
央行、銀保監會2020年8月針對房企推出「三條紅線、四檔管理」方式，根據不同的財務指標，將房企分為「紅橙黃綠」四檔。「三條紅線」包括：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的凈負債率不得大於100%;房企的現金短債比小於1。「紅檔」房企有息負債規模不得增加，「橙檔」「黃檔」「綠檔」房企有息負債規模年增速分別不得超過5%、10%、15%。2021年這一政策全面推行。
此後，降低杠桿率，由紅變綠就成為各家房企全力以赴的目標之一。從各家上市房企的2021年年報來看，仍然停留在紅線、黃線之上的企業，如建業地產、正榮地產、綠地控股等總是不斷有各種負面消息傳出。
建業地產是河南曾經最大的房企。6月1日，建業地產(0832.HK)公告，董事長胡葆森將建業地產29.01%的股份轉讓給河南國企。此外，還有一筆可轉債交易設置，如果觸發債轉股，河南國企將成為建業地產第一大股東。
國企接盤控股，是拯救建業地產的大招，也能穩定市場的信心。當前，在各國企、央企的樓盤銷售現場，置業顧問推介項目時必然強調其央企國企的信用背書。
然而，對於已經拿了綠地長沙某項目房產抵工程款的林安來說，綠地的「國企」光環並不那麼耀眼。他說，實在沒辦法，綠地已經拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未來還可以變現。
綠地長沙城際空間站的不少業主更加焦灼，該項目一期一部分已交樓，還有一部分等待復工，業主圍堵售樓部的事情時有發生。不過，也有業主說，綠地是國企，資金問題應該能得到解決。
據綠地控股財報，其單一最大股東是上海格林蘭投資，為綠地控股董事長張玉良為核心的員工持股平台，持股27.31%。上海國資委旗下的上海地產集團、上海城投集團合計持有綠地46.37%的股份。盡管如此，兩家上海國企不是一致行動人。目前，綠地控股是一家沒有實控人的混合所有制企業。
截至今年一季度末，綠地持有的貨幣資金656.8億元，要償還的短期債務為930.2億元。
5月末，綠地集團對2022年6月25日到期5億美元、票息6.75%的債券展期，稱因疫情和銷售情況，公司現金流出現問題，公司計劃安排足夠優質資產來償債，計劃3年出售2000億元資產，每年500億～700億元，包含自持商業、辦公樓和酒店等。
「綠檔」企業也有壓力，房企短期還債壓力大
在「綠檔」房企中，除了保利發展、中海、華潤置地等央企外，龍湖集團無疑是佼佼者，被視為財務穩健的民企標桿。2021年龍湖集團凈負債率46.7%，剔除預收款後的資產負債率為67.4%，剔除預售監管及受限資金後的現金短債比為3.88倍。
盡管如此，在長沙市政府官網的市長信箱以及當地媒體紅網的百姓呼聲欄目，均有關於龍湖集團某項目等待復工的反映。不過，也有龍湖的業主說，幸好是龍湖，買的房子能夠順利交房。
據公開報道，今年5月，碧桂園、龍湖集團、美的置業3家龍頭民營房企被監管機構選為示範房企，陸續發行人民幣債券。
《經濟日報》報道，房企融資環節，金融部門積極推動商業銀行合理發放房地產開發貸款，重點支持優質房地產企業通過並購貸款和發行債券並購出險及困難房地產企業優質項目。2022年以來，已有70家房地產企業在銀行間市場發行債務融資工具1475億元，對應實現凈融資454億元，銀行間債市支持房地產企業接續融資力度不減。
有市場研究機構表示，1—5月，包含房企公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，同比下降12.7%至2321億元。其中5月僅為339億元，環比繼續下滑。這說明，當前房企國內貸款，以及其他到位資金仍處在環比下滑的趨勢，體現出房企融資難情況依然有待改善。
克而瑞統計，6月至7月，200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元，約佔下半年到期量的61%。其中，民營房企近兩月整體到期債務約1178億元，占總規模的67%。
一方面是對房地產企業的三條紅線，另一方面是央行、銀保監會2020年12月對銀行設置的房地產貸款兩條紅線，分別設置了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，「房地產貸款佔比」大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%等;「個人住房貸款佔比」，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%等。
上述銀行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制風險;現在是在市場疲軟情況下，銀行要主動控制風險，不敢大幅新增對房地產的貸款。
有開發商人士稱，「水還沒有流到這里來」，資金壓力大。