房產杠桿外國

A. 干貨｜嚴外匯管制下，在美貸款購房步驟全攻略

引言：

嚴外匯管制大前提下，「我有錢，但如何買房收益才能最大化?」、「我有資金，但資金不能一次性出境，想買房怎麼辦?」不少有海外置業或投資意向的購房者或多或少都會有這樣的困惑。其實這些問題都可以通過在美貸款買房得到一定的解決，「誰能貸款，貸款購房難不難?貸款這盤棋具體流程怎麼走?」接下來，為大家奉上貸款購房全攻略，解答你的疑惑。

一.在美購房時，選擇貸款或全現金支付有何區別?

兩種購房支付方式各有優劣點，但簡單概括來說：

(1)全現金支付

優點：快速成交、壓低成交價格，過戶手續辦理更迅速。

缺點：無法享受利息免稅優惠、不能有效利用資金杠桿、資金壓力大。

適合人群：購房預算充足，短期需要購房的買房者。

(2)貸款方式支付

優點：減輕資謹雀金壓力、可利用房貸資金杠桿、享有減免報稅額度

缺點：審批程序繁瑣，耗時長、高杠桿投資有風險、不利於獲取更優惠的購房價格。

適用人群：購房預算不足或具備投資意識的買房者。

聽起來貸款購房挺不錯，那中國人選擇貸款購房還有其他原因嗎?

二.中國買家選擇貸款的主要原因是?

(1)美國貸款購房利率低，能夠最大程度發揮杠桿效應。

華人買家可藉助資本優勢，保持個人資金操作的靈活性，這一特性會吸引不少中國買家的目光。

(2)中國外匯出境政策縮緊，資金出境難。

在美國貸款購房能以租還貸(利用租金償還房貸)，減輕資金支出壓力，有利於形成正向現金流，同時資金出境難的壓力也會迫使部分華人買家採取貸款支付的方式。

「貸款挺適合我的，那我的身份能在美國貸款買房嗎?」

三.哪類中國人可以申請美國貸款買房?

首要明確的是，簽證不同(外國人B1/B2簽證、L1簽證、美國移民簽證、綠卡身份、公民身份、工卡身份)貸款利率和政策都有很大區別。

說到這兒，不少朋友可能會犯迷糊，簽證種類那麼多，哪些適合貸款購房?

以最常見的綠卡、旅遊簽證+F1、H1B為例，具體展開分析：

1. 綠卡持有者：貸款政策與公民相同

綠卡持有者的權利和義務與美國公民並無太大差別，所以有綠卡意味著貸款購房時政策沿用針對美國公民的政策。打個比方，綠卡相當於終身通行證，而其他相關美國簽證則是時限不同的臨時通行證。所以，擁有綠卡身份可以享受美國公民的低首付低利率的待遇。

2. H1B簽證

很多朋友會問我：「H1B工作簽證在燃粗美國如何貸款買房呢?」

有這種疑問是因為，H1B在貸款購房時有天然優勢，關注的人自然就多。

(1) H1B抽中：

享有和美國公民同等的低首付和低利率待遇

(2) H1B沒有抽中，但祥段早還在OPT有效期內：

仍可以和美國公民同等的低首付和低利率待遇

(3) H1B沒有抽中，OPT失效：

簽證變成B或者F簽，失去和美國公民同等的低首付和低利率待遇

貸款條件：在貸款機構選擇上相對寬松很多，很多貸款銀行均可提供。條件滿足也比較簡單，只要在美國境內生活足夠長的時間，能提供近兩年的報稅表，收入證明等，銀行會依據收入能力的大小給予貸款。

在美國能較順利申請到房屋貸款的購房者，大多數是綠卡或H1B工作簽證持有者。

那麼問題就來了，如果我滿足條件之一，那什麼類型的貸款項目比較適合我呢?

美國有四種常見的貸款項目：常規貸款、(FHA)、退伍軍人貸款(VA)、農村住房服務局補助貸款(USDA)、低收入政府補助貸款(FHA)。若國外買家持有綠卡及H1B工作簽證一般會適用於常規貸款。

所以，舉個例子，如果你是綠卡或H1B簽證持有者，能申請到的貸款很可能是這樣：

貸款項目：Conventional(普通貸款)

條件限制：信用分數最低620，無收入限制，要有至少兩年報稅單

首付比例：

(1)貸款數額在$417,000以內，首付比例是房價總額的3% - 5%

(2)貸款數額大於$417,000，將屬於大額貸款，需要付20%首付

貸款審批時間：10-15天

其他費用：

(1)無中介費，無申請費

(2)首付為3%-5%時：房屋貸款保險相對於FHA貸款低很多，並且當你貸款額度償還到20%的房市值後，自動消失。首付為20%時：不收取房屋貸款保險費用。

「但仍然有不少朋友綠卡，H1B均不具備，想要貸款購房應該如何申請呢?「

首要說明的是，美國以上四種常見貸款並不適用這類買家，一般國外買家若有意於美國購屋，需要聯絡房地產經紀人或商業銀行，尋找合適的借貸銀行，操作比較麻煩。

F1簽證或B-2簽

都屬於外國人貸款，很難貸到款，即使有，利率也非常高。

貸款機構：一般只能找專為外國人貸款的公司或機構，

1. China Trust Bank中國信託銀行

2. Sterling Bank & Trust 富華信託銀行

3. Cathay Bank國泰銀行

4. Guaranteed Rate

*5. HSBC 匯豐銀行(不接受B1，B2，只接受已有綠卡但尚未報稅者)

這幾家銀行機構目前都有做外國人貸款，但條件及利率各家銀行都不太相同需要和銀行再行聯系，選擇對你最有利的銀行。

首付比例：一般要求較高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。

四.中國人在美貸款購房步驟有哪些?

在美貸款購房，申請房貸的流程與國內的房貸申請流程有相似之處，具體步驟可分為以下7步

(1)選擇放貸機構

選擇美國貸款機構主流方式有兩種，選擇貸款經紀人或商業銀行。

貸款經紀人是幫助借方找到放貸機構的中間人，他可直接與買家協商費用，幫助買家實現最低貸款利率和最少花費。

適用條件：不熟悉美國貸款購房事宜，挑選一位優秀的貸款經紀人推進整體流程或許是更好的選擇。

費用說明：貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用作為服務費。

直接尋找商業銀行，不通過第三方：

適用范圍：對整體流程比較熟悉，可自行選擇商業銀行如花旗銀行、美國銀行等

優惠措施：如果在這些商業銀行擁有支票賬戶或存款賬戶，還可享受貸款優惠

(2)比較利率和期限後確定能為買家提供最適於買家承受力的放貸機構

美國常見的貸款購房期限是30年，也可根據自身償還能力，選擇5年-40年不同的貸款年限。目前美國的平均貸款購房利率在4%-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

貸款購房浮動利率貸款(ARM)通常分為：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按市場情況進行調整，但限定了最大的變動幅度。，根據房地美2017年7月數據，5-1ARM可調整利率平均值維持在3.21%。

貸款購房固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率是固定的。

房地美2017年7月數據來看，美國三十年期房貸固定利率平均值維持在3.96%左右(外國人貸款購房固定利率會更高，通常在4%-9%)，十五年期房貸固定利率平均值維持在3.23%左右。

以貸款購買一套14萬美金的房子來看：

短期(3-5年內)來看

利率對比：浮動利率貸款的貸款利率較固定利率低0.5-1%左右。

適用人群：對於中短期投資者來說，浮動利率貸款比較值得考慮。

長遠來看

利率對比：浮動利率貸款較固定利率存在利率大幅提高的風險。

適用人群：追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。

買家應該根據自己的資金狀況和償還能力進行選擇。

(3)獲得接受買家的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格

此步驟要求在貸款程序開始前完成，經紀人會要求提供買家的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標准(每家貸款機構有所不同)決定所能承受的貸款額度。預先資格審核能幫助買家了解是否有資格貸款，放貸機構是否願意提供貸款以及貸款額度。

(4)按放貸機構指示提供所有有關收入、身份等信息進行審核

不同貸款機構的放貸政策和條件不一樣，但貸款機構偏好於放貸給綜合資質較高的海外申請者。通常，中國人在美國申請房貸需滿足以下基本條件(具體要求視貸款機構和項目而定):

1、有效的美國簽證，例如B1/B2簽證;

2、工作收入證明;

3、美國當地銀行開設有賬戶，並存入首付金額的存款;

4、中國的信用記錄報告;

(5)抵押貸款公司進行房產評估以確定價值

房地產抵押貸款評估須由貸款銀行指定或委派的評估機構進行評估，評估結果一經確定，便具備法律效力，形成法律文件，對銀行和貸款者雙方均具有約束力。

(6)與抵押貸款職員成交貸款

步驟進行到這里，已經進入最終的審核環節了，當抵押貸款職員確定好你的財務和身份信息無誤後，即可與你成交貸款。

(7)結算貸款成交一攬子費用機構

按照雙方之前協定的房屋估值，貸款項目，人工費用等一應支出都會在此步驟結算，完成此步驟後，就意味著已經成功利用貸款購房。

五.成功實現在美貸款購房後，在美貸款購房的報稅優惠力度如何?

在美國貸款買房，房屋貸款利息和貸款銀行收取的點數是可以扣稅的。

房屋貸款利息：

每個月還的房貸，利息部分可作為分項抵扣額，剛買房的前幾年，付的房貸里絕大部分都是利息， 所以可以扣稅的金額特別多。

貸款銀行收取的點數：

在美貸款購房的時候貸款銀行通常會收取一定的費用，叫「點數」 (points)。點數也是可以扣稅的。如果貸款是用於購買自住房或用於自住房改擴建，那麼點數可在支付的當年全額抵稅，其他情況下要根據貸款的年限分期攤銷抵扣。

根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如「購房貸款」、「房屋凈值貸款」和「信用貸款」 。

只要滿足貸款項目是擔保性貸款和所貸房屋自身條件這兩個條件，納稅人就可通過「法定扣減項目」享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的「抵稅額「。可以看出，美國政府的稅收政策從多層面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。

B. 為什麼國外籌資成本比國內低

因為利率低了，百姓不願意儲蓄，會使銀行的存款額度下降，需要支付的存款利息也會減少。同時，貸款利率也將下降，貸款成功率會提高的。

公司發行債券時，會提前規定一個票面利率。當票面利率跟市場利率出現差異的時候，債券的發行價格就可能高於票面價格（溢價發行）或低於票面價格（折價發行）。

貸款與發債均為債務，均需償還，但貸款是借當地銀行的錢，門檻相對較低，融資成本（主要是貸款利息）相對高一些；向社會發行債券的門檻相對較高，雖然融資成本（即債券利息支出）較低，但其他費用較高且獲得難度較大。

(2)房產杠桿外國擴展閱讀：

海外債方面，受境外融資監管趨嚴影響，房企今年以來在海外融資上也是動作頻頻。觀點指數統計發現，2019年1-7月，房企通過發行海外債（含計劃）形式融資4328.97億元，數量168隻，數量、規模均創同期歷史新高。不過由於用途受限制，上述海外債幾乎都是借新還舊。

需要注意的是，受發債用途以及人民幣貶值帶來的影響，房企也在積極防範匯率風險。

觀點指數梳理發現，從年初至今已經有不少企業提前贖回海外債，比如世茂贖回5.5億美元2022年到期優先票據，贖回價相等於該等票據本金額的104.188%另加截至贖回日期（不包括當日）累計未付利息，贖回價合計5.78億美元。

C. 王健林已經基本清倉了其海外的資產，你覺得清倉的理由是什麼

我覺得他就是為了回籠資金。

2012年，萬達以26億美元的價格收購了全球最大影院連鎖企業AMC 100%的股份，這也標志著萬達正式進入國內外影視行業。那些年，因為影視行業走在前列，萬達也在享受著大好風光。王健林幾年來一直保持著中國首富的地位。但受疫情影響，影視行業整體利潤呈下降趨勢。因此，萬達選擇出售AMC股份，聚焦中國，這是順應當前世界經濟發展趨勢的最終選擇。

目前大家都可以看到，從發展的角度來看，中國應該是最有希望的，因為這兩年的疫情只能在我國看到最好。很多海外國家幾乎失控，政府根本不為人民著想。其實疫情已經像魔鏡一樣告訴全世界的人，哪個國家的政府最值得尊敬，哪個國家為人民做一切，哪個國家最值得你定居。

我國政府所做的一切都是為了人民的利益。我們是社會主義國家，真的沒有哪個國家能像我們一樣團結一致。疫情剛爆發的時候，得到了各方面的支持，疫情結束了，大家還是堅持防控。這樣的國家，一定有發展前景。

D. 目前國外主要平台有哪些杠桿可以選擇呀是否可以通過外匯平台所屬的國家杠桿的多少來判斷平台是否正規。

目前比較主流的杠桿是100.200.400.不過一般情況下選擇的都是100倍的杠桿。
關於通過杠桿的多少判斷一個平台是否正規，其實這個是不可取的，一個不正規的平台，完全可以偽裝成正軌的平台，提供很小的杠桿。要看這個平台是否正規還得看這個平台的監管信息才好，最好是有FCA的監管，然後要是有美國NFA，澳大利亞ASIC 的監管那就更好了。監管是一個方面，另一個方面是要看這個平台的公司規模，是否是上市公司，一般情況下，選擇上市公司是沒錯的。但是像這樣的一些大平台其實贈金是很少的，並且點差一般會比一些黑平台要高一點。其實要是想在外匯中真正賺錢的話，還是選擇正規的比較好，不正規的平台出金問題不能保證，就算盈利了，也是白搭！

E. 美國次貸危機（原因、對中國的影響、對中國的借鑒意義）

原因：

一、為推動經濟增長，鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費。

自由主義經濟學理論歷來重視通過消費促進生產和經濟發展。亞當斯密稱「消費是所有生產的唯一歸宿和目的」。熊彼特認為資本主義生產方式和消費方式「導源於一種以城市享樂生活為特徵的高度世俗化」，也就是說，他們認為奢侈消費在表面上促進了生產。

二、社會分配關系嚴重失衡，廣大中產階級收入不升反降。

近三十年來，美國社會存在著一種很奇怪的現象，一方面是美國老百姓超前消費，另一方面，老百姓的收入卻一直呈下降態勢。

在扣除通貨膨脹因素以後，美國的平均小時工資僅僅與35年前持平，而一名30多歲男人的收入則比30年前同樣年紀的人，低了12%。經濟發展的成果更多的流入到富人的腰包，統計表明，這幾十年來美國貧富收入差距不斷擴大。

美國經濟在快速發展，但收入卻不見增長，與80年代初里根政府執政以來的新自由主義政策密切相關。

三、金融業嚴重缺乏監管，引誘普通百姓通過借貸超前消費、入市投機。

新自由主義的一個重要內容是解除管制，其中包括金融管制。自80年代初里根政府執政以後，美國一直通過制定和修改法律，放寬對金融業的限制，推進金融自由化和所謂的金融創新。

例如，1982年，美國國會通過《加恩-聖傑曼儲蓄機構法》，給與儲蓄機構與銀行相似的業務范圍，但卻不受美聯儲的管制。根據該法，儲蓄機構可以購買商業票據和公司債券，發放商業抵押貸款和消費貸款，甚亂陪至購買垃圾債券。

對中國經濟

一、次貸危機主要影響中國的出口。

次貸危機引起美國經濟及全球經濟增長的放緩，對中國經濟的影響不容忽視，而這其中最主要是對出口的影響。2007年，由於美國和歐洲的進口需求疲軟，我國月度出口增長率已從2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。

美國次貸危機造成我國出口增長下降，租脊一方面將引起我國經濟增長在一定程度上放緩，同時，由於我國經濟增長放緩，社會對勞動力的需求小於勞動力的供給，將使整個社會的就業壓力增加。

二、我國將面臨經濟增長趨緩和嚴峻就業形勢的雙重壓力。

實體經濟尤其是工業面臨巨大壓力。而大量的中小型加工企業的倒閉，也加劇了失業的嚴峻形勢。

三、次貸危機將加大中國的匯率風險和資本市場風險。

為應對次貸危機造成的負面影響，美國採取寬松的貨幣政策和弱勢美元的匯率政策。美元大幅貶值給中國帶來了巨大的匯率風險。在發達國家經濟放緩、中國經濟持續增長、美元持續貶值和人民幣升值預期不變的情況下，國際資本加速流向我國尋找避風港，將加劇中國資本市場的風險。

(5)房產杠桿外國擴展閱讀：

解釋模型

1、杠桿

許多投資銀行為了賺取暴利，採用20－30倍杠桿(Leverage)操作，假設一個銀行A自身資產為30億，30倍杠桿就是900億。

也就是說，這個銀行A以30億資產為抵押去借900億的資金用於投資，假如投資盈利5%，那麼A就獲得45億的盈利，相對於A自身資產而言，這是150%的暴利。反過來，假如投資虧損5%，那麼銀行A賠光了自己的全部資產還欠15億。

2、CDS合同

（credit default swap 信用違約互換）

由於杠桿操作高風險，所以按照正常的規定，銀行不進行這樣的冒險操作。所以就有人想出一個辦法，把杠桿投資拿去做「保險」。這種保險就叫CDS。比如，銀行A為了逃避杠桿風險就找到了機構B。

機構B可能是另一家銀行，也可能是保險公司，諸如此類。A對B說，幫貸款做違約保險怎麼樣，我每年付你保險費5千萬，連續10年，總共5億，假如投資沒有違約，那麼這筆保險費就白拿了，假如違約，要賠償。

A想，如果不違約，可以賺45億，這裡面拿出5億用來做保險，還能凈賺40億。如果有違約，反正有保險來賠。所以嘩型蠢對A而言這是一筆只賺不賠的生意。B是一個精明的人，沒有立即答應A的邀請，而是回去做了一個統計分析，發現違約的情況不到1%。

如果做100家的生意，總計可以拿到500億的保險金，如果其中一家違約，賠償額最多不過50億，即使兩家違約，還能賺400億。A和B雙方都認為這筆買賣對自己有利，因此立即拍板成交，皆大歡喜。

參考資料來源：網路-美國次貸危機