A. 為什麼房地產開發企業資產負債率會這么高 都有哪些具體原因
最根本的原因，是建設工期、售樓周期過長導致的。其實地產企業都是皮包公司，除了拿地就是售樓，施工、設計都是外包的。
資產負債率居高不下，是因為地產業不景氣。
以前是剛拿地還沒有拆遷，房子就賣完了。現在是房子蓋完了，還沒有拿出多少。拿地、拆遷、建設、人員開支的錢，一般都是貸款。貸款利息是地產企業難以承受的沉重負擔之一。
B. 446瀹舵埧浼佸ｅ竷鐮翠駭錛佲80%寮鍙戝晢姝繪帀鈥濈湡鐨勮佹潵錛
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C. 房地產企業主要看哪些財務指標
房地產企業是個現金為王的行業，現金流是企業財務報表的關注重點，其次就是：利潤率，資產負債表率、流動比及速動比，應收賬款等指標。
D. 什麼是財務杠桿房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是什麼意思
房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。
無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿系數（DFL）= 息稅前利潤EBIT/[息稅前利潤EBIT-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]
財務杠桿與財務風險的關系[1] 1、財務風險主要由財務杠桿產生。
「風險是關於不願發生的事件發生的不確定性之客觀體現」。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是「不確定性」的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大於平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由於融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大於1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈餘的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處於擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利於擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利於降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在;其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。
E. 房地產財務杠桿過高一般是什麼原因
房地產企業財務杠桿過高一般有以下原因：
資金緊缺：房地產開發和購買需要大量的資金投入，一般需要依靠銀行貸款等融資方式，但是如果企業資金不充足，就需要採用高風險財務杠桿方式，來獲得更多的借款資金。
高風險的運營模式：房地產業追求高速發展，經常采御念用高風險的運營模式，增加房地產企業的財務風險，從而導致財務杠桿過高。
巨額的債務償還壓力：有些房地產企業在開發過程中短期內借入了大量的債務資金，一旦市場波動或者預售不佳，可能會導致企業債務累鎮脊困積，對企業財務杠桿造成巨大的壓力。
購買土地成本高昂：房地產業的土地價格持續上漲，購買土地的成本越來越高，導致企業杠桿水平上升。
總之，不合理的融資結構和高風險的經營方式是導致房地產企業財務杠桿過高的主要原因。 這些問題需要企業通過優化管理、調整經野納營策略，來降低房地產企業的財務風險和負債水平。
F. 什麼是地產杠桿
地產杠桿是指在房地產投資中，利用債務融資手段來擴大投資規模，通過增加財務杠桿效應提高投資回報的一種策略。
接下來進行詳細解釋：
1. 地產杠桿的基本原理是，投資者通過借款來購買房地產資產，這些資產的價值增值帶來的收益除了歸還貸款利息外，剩餘的部分歸投資者所有。簡單來說，就是通過借款增加購買力，進而獲得更多的收益機會。這種做法的風險與收益並存，因為一旦市場波動或資產價值下跌，投資者可能面臨更大的損失。
2. 在實際操作中，地產杠桿的運用主要體現在兩個方面：一是通過銀行貸款等渠道獲取資金來購買房產；二是通過股權融資或發行房地產信託等方式籌集資金進行更大規模的房地產投資。這兩種方式都可以使投資者用較少的自有資金控制更大的資產規模，從而放大投資回報。但這也意味著投資者需要承擔更高的財務風險。
3. 地產杠桿的使用並非沒有成本。借款產生的利息是一項重要支出，這會影響投資者的現金流和整體收益。此外，房地產市場的波動性較大，市場下行時杠桿投資的風險也相應增加。因此，投資者在使用杠桿時必須謹慎評估自己的風險承受能力，並密切關注市場動態。
總的來說，地產杠桿是一種通過債務融資手段增加房地產投資規模、提高收益的策略。投資者在使用杠桿時應充分了解其潛在風險與成本，根據自身情況做出決策。
G. 房地產三季度如何降杠桿：增回款、少拿地、賣股權
房地產企業正在全力降杠桿，以滿足「三條紅線」等監管要求。
「明年初，行業要給監管報數據，降杠桿是我們現在內部最緊要的事情。」11月5日，一位中型房企區域負責人表示，「三條紅線」後，房地產公司增加銷售回款、減少拿地，甚至引入戰略或財務投資人入股或者流轉資產包。
隨著房地產降杠桿進程加快，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。四季度開發貸呈收緊趨勢，銀行對房地產企業的貸款有所收緊，房地產信託業務的合規監管也在持續。
11月5日，21世紀經濟報道獨家報道獲悉，銀保監會通報要求重點加強大額透支和現金分期等業務的資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，嚴防資金違規流入房地產市場及其他非消費領域。
今年8月20日，住建部與央行召開重點房地產企業座談會，首次提及「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，業內一般稱為「三條紅線」。
十一假期過後，一周之內央行官員兩度提及房企融資新規。央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規的目的之一是「矯正一些企業盲目擴張的經營行為」。
房地產企業三季報顯示，杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據Wind統計，A股房地產開發板塊中，「剔除預售款後的資產負債率」指標大於70%的地產公司有48家，比二季度少了1家。「凈負債率」大於100%的有38家，比二季度少了1家。
大型房地產公司中，截至三季度末，綠地控股、萬科、保利地產的剔除預收款項後的資產負債率分別環比二季度下降0.32、1.33、0.37個百分點，但綠地控股、萬科凈負債率分別環比增加3.20、0.44個百分點，保利地產凈負債率環比下降1.20個百分點。
緊隨其後，到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設的剔除預收款項後的資產負債率、凈負債率均環比下降，且金科股份、中南建設的凈負債率分別環比大降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環比大增20.68個百分點。
A股申萬房地產開發板塊中，「剔除預收款項後的資產負債率」指標降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯控股。三季度末環比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個百分點。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個百分點。
凈負債率指標降幅最大的是魯商發展、棲霞建設、京投發展、深物業、華發股份，三季度末環比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個百分點。凈負債率降幅逾20個百分點的還包括天房發展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產、萬業企業、合肥城建、蘇州高新。
不過，一些中小房地產企業杠桿水平仍有所上升。京能置業、*ST新光、榮安地產、粵宏遠、迪馬股份的剔除預收款項後的資產負債率分別環比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、雲南城投、京能置業、濟南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負債率分別環比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。
據開源證券統計，截至2020年三季度末，A股房地產板塊剔除預收（合同負債）後的資產負債率為72.1%，同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業及後服務公司分別同比分別下降1.2、1.3個百分點；凈負債率為90.3%，同比下降9.0個百分點；龍頭公司、物業及後服務公司分別下降16.1、提升5.5點。也即，龍頭公司對杠桿水平控制最為嚴格，且在持續下降。
有地產分析師表示，不管是融資收緊導致的被動降杠桿，還是房企基於景氣度判斷的主動降杠桿，未來相當長的一段時間內，多數房企都走在降財務杠桿的路上，直接的財務表現就是有息負債的增速低於企業銷售和業績的增速。隨著ROE對財務杠桿依賴程度的降低，房企有望迎來價值重估。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三道紅線是後續房企和行業需要注意的一個紅線，所以降低杠桿減少對負債的依賴是核心內容。從實際過程看，此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調整。
「三條紅線」落地的腳步在加速，范圍也有望擴大。
據悉，10月末監管加大對地產商的監管力度，要求部分開發按月披露財務明細，包括恆大、融創、萬科等12家房企業每月15日上報融資、負債總額及業務數據明細。
央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統計數據新聞發布會上說，下一步，我們將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。
隨著房地產降杠桿進程，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。
11月5日，一位大行華南分紅地產金融部門人士表示，受房地產金融調控影響。「三條紅線」試點後，該行對房地產企業的貸款有所收緊，在額度上進行了控制。此外，有銀行人士表示，四季度開發貸呈收緊趨勢。房地產融資「三條紅線」明確後，銀行的房地產開發貸收緊將主要通過限額管理方式進行，總行也要求對項目「好中選優」。
21世紀經濟報道9月末曾獨家報道，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右。
根據中國人民銀行10月30日發布的2020年三季度金融機構貸款投向統計報告，房地產貸款增速持續回落。三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末下降0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。
嚴躍進表示，「三條紅線」後，銀行本身也會開始注意做管控，房企本身也會做調整，尤其是在高價拿地等方面會趨於保守。所以這都是值得肯定的地方，後續降杠桿的動作將有助於房地產市場的更好發展。
銀行之外，銀保監會信託部近期下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，強化房地產信託穿透監管，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，銀保監會要求各銀保監局於11月30日前將排查情況上報。
隨著降杠桿步伐，房地產行業出現了之前少有的發債猛增、但投資額大降的情況。
有業內人士指出，房地產杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產、尋求股權融資、甚至資產包流轉等方式。
根據國泰君安數據，截至2020年6月末，三條紅線均超標的「紅色檔」企業有22家，包括恆大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產、榮盛發展等。諸多地產商通過多種方式降杠桿。
除加速銷售，房企也不斷轉讓子公司股權。11月1日，恆大公告將持有廣匯集團40.96%股權轉讓給申能集團，轉讓總金額為148.5億元。稍早前，恆大863億元規模戰投簽訂補充協議，將戰投轉為普通股權長期持有，明確放棄回購權益。恆大還分拆旗下物業管理業務，已向港交所正式遞交上市申請表格。
另據報道，恆大、融創計劃首次在銀行間市場發債，並正在為此准備相關材料。
上述中型房企區域負責人表示，從公司內部來說，在「三條紅線」半年過渡期內，房地產公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度，並引入投資人增加權益。「我們也正在和一些地產公司協商，或者入股，或者流轉資產包，盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規范圍內。」
責編 李劍華 實習生 李各力
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