1. 什麼是良性負債
好的債務，應該可以使負債者的資產得到提升、增加現金流，同時也在我們可以控制的范圍內。
第一類良性負債，就是每月還款金額不超過家庭月收入38%的債務。雖然債務需要每月償還，同樣是我們每月的財務支出，但是這筆債務支出，對個人或家庭的生活影響不是很大，保持基本生活沒有大的問題。一般情況下，中國銀行業監督管理委員會（以下簡稱銀監會）在《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中指出，借款人貸款的月供支出應該控制在月收入的50%以下，而所有的家庭債務占家庭總資產的比例必須控制在60%以下。我個人認為每月還貸比例控制在40%以下比較好，最合理的數值是20%~38%。40%應該是我國居民，特別是中低收入家庭的負債警戒線。
第二類良性負債是可以為我們帶來收益的投資，比如投資型房屋貸款。雖然每個月也同樣需要償還本金利息，但是房屋可以帶來租金收益，甚至計算得好的話，租金還可以沖抵貸款部分。這類貸款，會為我們帶來正向的現金流，時間越長所獲得的收益越大，而且是用別人的錢，創造自己的收益。之前我們提到的創業貸款同樣如此。
2. 高層會議首提「良性循環」，促進房地產業健康發展
12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。
對於明年經濟工作，會議強調要穩字當頭、穩中求進。宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要提升效能，更加註重精準、可持續。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。
對於房地產行業，會議提出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
同時，中國人民銀行決定於2021年12月15日下調金融機構存款准備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款准備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款准備金率為8.4%，共計釋放長期資金約1.2萬億元。
兩則消息，對當前的房地產行業可謂是一針「強心劑」，對於重建行業信心，解決當前行業所面臨的一些問題，都有著至關重要的作用。
高層會議首提「良性循環」
從以往的高層會議對房地產的表述來看，主要是將「穩地價、穩房價、穩預期；促進房地產市場平穩健康發展」作為目標。而此次政治局會議上，對於房地產行業有了全新的表述，「良性循環」一詞首次在政治局會議中出現。
在嚴躍進看來，「良性循環」對於房地產市場很關鍵，市場不好會引起房企爆雷風險，而風險會轉嫁到購房者身上後，會對購房產生畏縮心理，最終使得市場變為死水。所以此次提「良性循環」，是對房地產產業鏈的一次重要表述 ，有非常強的信號意義。
丁祖昱認為，從這一角度來看，房地產行業發展走向和脈絡也逐漸清晰，在當前行業流動性緊張的情況下，對於樹立行業信心，解決行業遇到的一些問題，都有著至關重要的作用，後續的推進仍需要一定的時間。
另外，此次會議明確「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」，也是對房地產給予了明確支持的信號。實際上，銀保監會12月3日就曾作出表示，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、並購貸款。最近一段時間以來，在個人按揭貸款方面確實存在改善的趨勢。
丁祖昱認為，未來居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現於提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。
此外，會議還提出要推進保障性住房建設，而這一表述也被擺在首位，可見其地位和作用重大。
事實上，為建立完善房地產長效機制，今年以來，加快推進保障性租賃住房也在多個高層會議上被反復提及。作為完善我國住房保障體系的重要政策部署，保障性租賃住房能有效緩解新市民、青年人階段性住房困難，並已被多地寫入「十四五」住房發展規劃中，成為未來住房發展重點。
涉房融資有望改善
另外值得注意的是，央行決定於2021年12月15日下調金融機構存款准備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款准備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款准備金率為8.4%。
據悉，此次降准為全面降准，除已執行5%存款准備金率的部分縣域法人金融機構外，對其他金融機構普遍下調存款准備金率0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億元。
盡管全面降准釋放萬億資金提振市場信心，但央行強調穩健貨幣政策取向沒有改變。央行稱此次降準是貨幣政策常規操作，釋放的一部分資金將被金融機構用於歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分被金融機構用於補充長期資金，更好滿足市場主體需求。人民銀行堅持正常貨幣政策，保持政策的連續性、穩定性、可持續性，不搞大水漫灌，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
民生銀行首席研究員溫彬認為，此時降准不僅有空間，而且有必要，一方面我國明年經濟工作面臨不小的壓力和挑戰，降準是做好跨周期調節的具體體現。另一方面，全面降准0.5個百分點，有助於優化銀行體系資金結構、降低銀行機構資金成本，鼓勵和引導金融機構進一步加大對實體經濟支持力度，降低實體經濟融資成本。
基於促進房地產業良性循環的考量，克而瑞研究中心預計接下來涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。一方面，支持房地產企業合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。當然，基於銀行業金融機構基於放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優質民企。另一方面，那些「問題」房企仍需去杠桿，並將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
相關機構表示，去杠桿仍是行業主旋律，房企融資的「三道紅線」、房貸管理的「兩道紅線」還將繼續落實下去，高負債、高杠桿經營房企終將被市場所淘汰，強化風控、穩健經營才是企業的根本出路。
3. 什麼是財務杠桿比率
財務杠桿是指企業利用負債來調節權益資本收益的手段。財務杠桿比率指反映公司通過債務籌資的比率。 財務杠桿比率總類 （1）產權比率。反映由債權人提供的負債資金與所有者提供的權益資金的相對關系，以及公司基本財務結構是否穩定。其計算公式為：產權比率＝負債總額÷股東權益。產權比率表示，股東每提供一元錢債權人願意提供的借款額。在通貨膨脹加劇時期，公司多借債可以把損失和風險轉嫁給債權人；在經濟繁榮時期，公司多借債可以獲得額外利潤。 （2）資產負債率。反映債務融資對於公司的重要性。其計算公式為：資產負債率＝負債總額÷資產總額。資產負債率與財務風險有直接關系：資產負債率越高，財務風險越高；反之，資產負債率越低，財務風險越低。 （3）長期負債對長期資本比率。反映長期負債對於資本結構（長期融資）的相對重要性。其計算公式為：長期負債對長期資本比率＝長期負債÷長期資本。長期資本是所有長期負債與股東權益之和。