土地招拍掛傭金國家稅務總局

『壹』 土地拍賣傭金如何收取法律依據是什麼

自主約定或者按照成交價百分之五收取。

根據《中華人民共和國拍賣法》第四回節 傭金第五十六答條規定：

委託人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。

委託人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委託人、買受人各收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

拍賣未成交的，拍賣人可以向委託人收取約定的費用；未作約定的，可以向委託人收取為拍賣支出的合理費用。

第五十七條拍賣本法第九條規定的物品成交的，拍賣人可以向買受人收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

(1)土地招拍掛傭金國家稅務總局擴展閱讀：

設立拍賣企業，應當具備下列條件：

（一）有一百萬元人民幣以上的注冊資本；

（二）有自己的名稱、組織機構、住所和章程；

（三）有與從事拍賣業務相適應的拍賣師和其他工作人員；

（四）有符合本法和其他有關法律規定的拍賣業務規則；

（五）符合國務院有關拍賣業發展的規定；

（六）法律、行政法規規定的其他條件。

『貳』 土地拍賣傭金是否構成繳納契稅的基數

一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。 (二)以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 《國家稅務總局關於明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》(國稅函[2009]603號)規定： 根據《財政部、國家稅務總局關於土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)規定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過「招、拍、掛」程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。 根據上述規定，通過拍賣取得的土地，契稅計稅價格為土地成交總價款，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部第11號令)規定： 第二條在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表、地上或者地下設立國有建設用地使用權的，適用本規定。 本規定所稱招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。 本規定所稱拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。 本規定所稱掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。因此，房地產公司支付的拍賣傭金，屬於支付給國家的費用支出。該拍賣傭金屬於土地的成交總價，需計入土地契稅的計稅價格。

『叄』 國有土地出讓涉及哪些稅費

國有土地再次出讓才會牽涉土地增值稅吧，如果通過招拍掛的方式從政府取得的國有土地是用權是不需要繳納土地增值稅的，但是有契稅，和土地使用費,土地使用費按照國家有關規定大城市1.5-30 小城市0.9-18 縣城工礦區0.6-12 實際佔用土地面積*單位適用稅額

『肆』 通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬於新徵用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關於

《財政部 國家稅務總局關於房產稅 城鎮土地使用稅有關政策的通知》第二條規定以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

專業回答請採納，謝謝。

『伍』 取得掛牌出讓土地使用權需產生哪些稅和費

包括納稅人以出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的，出讓或者轉讓協議上註明的價款以及受讓方按規定繳納的契稅，協議上未註明價款或者未簽訂出讓或轉讓協議的，以納稅人實際支付的價款為准。
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

一、取得土地使用權

(一)根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

1.對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。

2.對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。

(二)取得土地使用權時所繳契稅

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。

(三)土地閑置費

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。

(四)取得土地使用權時政府以各種形式減免或者返還的金額

在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。

二、房屋裝修

(一)裝修費用

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。

(二)精裝修費用

如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。

(三)舊房的裝修費用

財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那麼在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建築物的「購建成本」，即對應《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的「每年加計5%」的基數應該包含「購房發票」和「裝修發票」的金額。國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為「開發成本」加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始「每年加計5%「扣除。

三、代收費用

實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。

(一)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

四、營銷設施費用

在主體建築內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。根據國家稅務總局納稅服務司於2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

(一)房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

(二)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。

(三)房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

『陸』 土地拍賣傭金進土地成本還是進當期費費用

問：土地拍賣傭金進土地成本還是進當期費費用？ 所得稅處答復：《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條第（一）項：土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
根據上述規定，房地產企業通過拍賣行競拍取得土地使用權而支付給拍賣行的傭金，應計入開發產品計稅成本。

『柒』 土地招拍掛服務費由競買人支付有政策依據嗎

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條規定：「取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。」

從以上規定看出，計入成本費用必須具備兩個條件：一是「統一規定」，二是「繳納給國家」。土地拍賣傭金是拍賣行收取的，是一種市場行為，也不是上交給國家，因此，個人觀點：支付的土地拍賣傭金不屬於支付的地價款，也不是按國家統一規定繳納的費用，不能在計算土地增值稅的時候計入取得土地使用權所支付的金額。

同樣，土地服務交易費也不屬於支付的地價款和按國家規定繳納的費用，不能計入取得土地使用權所支付的金額。

(7)土地招拍掛傭金國家稅務總局擴展閱讀

該制度的優點是：

一、土地使用權實行招標拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產生。土地使用不公開，難免攙雜著「幕後交易」一些掌管土地使用權的部門為了個人或小集團利益，往往會借機斂財，肥了個人，害了國家，直接導致國有資產流失。

二、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利於房地產市場的健康發展。土地實行公開招標拍賣掛牌，減少了諸多的中間環節，使倒買倒賣土地的空間大為減小。

三、土地使用權實行招標拍賣掛牌，有利於土地使用權「招拍掛」出讓，有利於房地產分離，提高土地開發效率。「招拍掛」的土地供應方式，有利於土地的合理利用和整體規劃。由於實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉化為熟地後再進行「招拍掛」，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成；

周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發商只要按規劃要求作好設計圖紙並得到許可後就可順利開工了，可以專心提高建築品質和服務，大大縮短了房地產開發周期，有效地控制了開發成本。因此房地產開發土地利用的高效率也成為必然。

『捌』 拍賣收入怎麼交稅

根據國家稅務總局《關於人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》（國稅函〔2005〕869號）第二條規定，無論拍賣、變賣財產的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執行活動，對拍賣、變賣財產的全部收入，納稅人均應依法申報繳納稅款。

拍賣收入主要分為標的物拍賣價款和傭金收入兩部分。對於這兩部分的稅收，具體來說，可以區分以下情況處理：

（一）拍賣行取得的拍賣收入

1、增值稅。國家稅務總局《關於拍賣行取得的拍賣收入徵收增值稅、營業稅有關問題的通知》（國稅發〔1999〕40號）第一條規定，對拍賣行受託拍賣增值稅應稅貨物，向買方收取的全部價款和價外費用，應當按照4%的徵收率徵收增值稅。

對經營單位購入拍賣物品再銷售的應照章徵收增值稅。

對於應稅貨物，買受人支付的傭金已連同拍賣價款計繳增值稅；若是代執法部門拍賣罰沒動產，須向國稅部門申請或減免增值稅並獲批復後，僅對買受人支付的傭金計繳增值稅。

(8)土地招拍掛傭金國家稅務總局擴展閱讀：

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而徵收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值徵收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

徵收范圍

營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業;

交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。

現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

根據對外購固定資產所含稅金扣除方式的不同，增值稅可以分為：

生產型增值稅

生產型增值稅指在徵收增值稅時，只能扣除屬於非固定資產項目的那部分生產資料的稅款，不允許扣除固定資產價值中所含有的稅款。該類型增值稅的征稅對象大體上相當於國民生產總值，因此稱為生產型增值稅。

收入型增值稅

收入型增值稅指在徵收增值稅時，只允許扣除固定資產折舊部分所含的稅款，未提折舊部分不得計入扣除項目金額。該類型增值稅的征稅對象大體上相當於國民收入，因此稱為收入型增值稅。

消費型增值稅

消費型增值稅指在徵收增值稅時，允許將固定資產價值中所含的稅款全部一次性扣除。這樣，就整個社會而言，生產資料都排除在征稅范圍之外。該類型增值稅的征稅對象僅相當於社會消費資料的價值，因此稱為消費型增值稅。中國從2009年1月1日起，在全國所有地區實施消費型增值稅。

『玖』 以競買方式取得的土地，拍賣擁金是否該繳納契稅拜託了各位 謝謝

以競買方式取得的土地，拍賣傭金應當繳納契稅，稅率3%至5%，各地不一。 國家稅務總局下發《關於明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》（國稅函[2009]603號），對國有土地出讓的契稅計稅依據問題做出明確。國稅函[2009]603號文件規定，根據《財政部、國家稅務總局關於土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過「招、拍、掛」程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。 根據我國法律規定，在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照規定繳納契稅。如何確定出讓國有土地使用權時繳納契稅的計稅價格，我們在《契稅暫行條例》第四條第（一）款及《契稅暫行條例細則》第九條中可以找到相應的依據，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據是成交價格，即土地，房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣，實物，無形資產或者其他經濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬於計稅依據范圍。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費，屬於成交價格的組成部分，也不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 2004年財政部、國家稅務總局對國有土地使用權出讓當中的契稅計稅價格曾單獨發文明確。財稅[2004]134號文件規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。如果以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，徵收機關可依次按下列兩種方式確定：一是評估價格，由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經當地稅務機關確認的價格。二是土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 國稅函[2009]603號文件主要是對財稅[2004]134號文件當中確定競價方式出讓國有土地使用權的契稅計稅價格事項進行了補充解釋，進一步明確了對通過「招、拍、掛」程序承受國有土地使用權契稅的計稅依據。所謂「招、拍、掛」程序，是指招標、拍賣和掛牌出讓的簡稱。查尋《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部第11號令）當中的相關概念，招標是指市、縣國土資源管理部門發布招標公告或者發出投標邀請書，邀請特定或者不特定的法人、自然人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。拍賣是指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。掛牌是指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請並更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者的行為。通過「招、拍、掛」程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用同樣包括在內。文件中「承受國有土地使用權」的方式，根據理解應指直接從國家手中出讓取得，而不包括轉讓、租賃方式。

『拾』 通過「招、拍、掛」程序取得的國有土地使用權要不要交印花稅

繳納印花稅（產權轉移書據），稅率0.05%

依據：
《財政部、國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅【2006】162號）：
三、對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅。

通過「招、拍、掛」程序取得的國有土地使用權，納稅人與國土資源部門簽訂的是《國有土地使用權出讓合同》