德國房產杠桿投資

① 關於海外房地產投資和旅遊房產出租

現在國內房產調控，股市低迷，包括其他一些投資渠道也是風險高收益低，海外房產投資的趨勢越來越明顯了！目前在海外購買房產的主要是投資、移民和留學三大群體。
以我了解的一些主流移民國家來看，還是澳洲的房產最具備投資價值和購買價值。
原因如下：
1. 歐洲國家的房產持有環節稅收很重，維護費用高，包括徵收超過40%的遺產稅；澳洲基本沒有持有環節稅，也沒有遺產稅。
2. 歐洲國家金融貸款不對海外人士開放或者額度很小，基本上需拿出大筆資金投入；澳洲期房只需一成首付，現房最低兩成首付，金融貸款向海外人士開放，最高可貸80%。房產增值部分可繼續貸款，最高達80%，杠桿大，利於投資。
3. 歐洲國家經濟下滑，人口較少，房屋需求量小，房地產投資收益少，甚至虧損。據我所知，德國的房價數十年沒有怎麼變化。所以不具備投資的價值；澳洲是移民大國，本地勞動力不足，建築工人短缺，造成供需缺口不斷增大，房價穩定增長，平均7-10年翻番，具備投資價值。
4. 歐洲除了少數幾個留學熱門國家的熱門區域外，其餘國家出租率並不高，房屋可能長期空置；澳洲的房屋出租率高，尤其是悉尼高達99%以上（網路可查），租房市場火爆，能夠保證有穩定的高租金收益。
5. 澳洲的房產年租金回報率普遍在5%以上，而貸款利率經過最近兩次降息，基本在6%左右，即使是80%貸款，租金收益完全可以覆蓋利息支出，實現以租還貸，不用供房。
6. 澳洲的自然環境，旅遊資源，居住環境，教育環境就更不用說了。澳洲墨爾本多次榮獲全球人類最宜居城市，悉尼，阿德萊德，柏斯等城市也多次上榜，適合居住渡假！歐洲只有芬蘭的赫爾辛基上榜。
歡迎探討！

② 致命的誤區，為什麼房價難言"歷史大頂

2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。

圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。

圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。

圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。

從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。

圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。

圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。

圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間，
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。
其次是三四線城市，高庫存下「炒房」的可能性也不大。三四線城市盡管沒有限購，但是一直處於供給過剩的狀態，即使到現在，庫存去化周期一般都在兩三年甚至更長時間，還沒有聽說過有「炒家」會炒供給嚴重過剩的東西。
真正可能存在「炒房」的是所謂熱點二線城市。一方面，這些城市在2014-2015年取消了限購，使得「炒房」成為了可能；另一方面，這些城市存在階段性的土地供給不足、住房庫存不足，為「炒房」提供了空間。從歷史上看，每一輪房地產價格上漲都是一線城市漲幅最高，而2015-2016年部分熱點二線城市漲幅超過一線城市，也從側面反映其存在過熱或者泡沫的可能。如果二線城市採取了「限購抑制需求+加大土地供給」，則「炒房」部分將退潮，存在重演當年溫州或者鄂爾多斯房價大跌的可能。
因此，我們認為：
（1）對於一線城市，貨幣寬松和限貸放鬆使得剛性需求提前兌現，加速了房價上漲，但與以為了將來賣出的「炒房」有本質不同，一線城市即使房價下跌，也難以超過2012或2014年的跌幅；
（2）對於三四線城市，「炒房」的動機本來就不存在，未來仍然是城鎮化與高庫存的博弈，大漲大跌的空間都不大；
（3）對於二線城市，存在一定程度的「炒房」泡沫，「限購+擴大土地供給」可能會導致二線城市房價大跌，這種下跌是房地產市場正常化的結果。
中國存在「房地產泡沫」嗎？
最後談談中國是否存在「房地產泡沫」。我們一直不太認可「中國房地產存在系統性泡沫」的說法，特別是不認可「一線城市高房價等於泡沫」的說法。
中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化需求」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。在中國「嚴控特大城市規模」這一城鎮化路徑沒有得到改變之前，一線城市房價上漲將長期存在，而與「會因杠桿斷裂的泡沫」有本質不同。
所謂「資產價格泡沫」，需要有兩個要素：一是「價格偏離價值」，價格上漲脫離基本面，即由於炒作無法實現的預期導致的價格上漲，二是「存在加杠桿投資行為」，加杠桿買入的目的是為了將來賣出，只能通過資產價格上漲償還加杠桿的利息，當資產價格停止上漲，則會發生劇烈去杠桿，引發泡沫破裂、資產價格暴跌。
最近的資產價格泡沫是2015年的中國股市。股價上漲時由於「國家牛市」等錯誤預期，同時存在配資等加杠桿投資行為，最終體現為暴漲暴跌。
同樣是暴漲，但與股市不同，2016年黑色系商品可能並非資產價格泡沫。2016年初，我們在《美元周期見頂&大宗商品見底》、《為何產能過剩無法阻擋大宗商品暴漲？》（鄧海清、陳曦）等文章中提出，基於「供給側改革+經濟企穩回升+美元指數見頂」的邏輯看多黑色，黑色系商品也確實出現了暴漲，但市場卻一直認為是「資產價格泡沫」。市場當時的邏輯是，「黑色系存在嚴重的產能過剩，所以價格大漲是不可能的，必然是泡沫」。不過，到了2016年下半年，隨著黑色系趨勢性走強越來越確定，市場上「黑色系暴漲是泡沫」的論調已經基本消失。
在衡量「資產價格泡沫」的第一個要素「價格偏離價值」中，必須注意，政府政策因素應當體現在「價值」中。這就跟分析債券市場時、必須考慮央行貨幣政策，分析股票市場時、必須考慮尚未實行注冊制一樣。脫離開政府政策，談論價值是沒有意義的。黑色系暴漲的根本原因是「供給側改革」，這一政策因素確實會改變黑色系商品的長期價值，因此價格的上漲是符合基本面的，而不是價格偏離價值。
在「價格沒有偏離價值」的情況下，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是「加劇價格與價值的偏離」，也不會導致資產價格泡沫，這就跟「加杠桿套利」可以抹平錯誤定價、實現市場有效性的邏輯是一樣的。特別是，在一線城市一直存在限購政策的情況下，加杠桿只是加速剛性需求的釋放，而不會導致未來的去杠桿和崩盤。
房地產的邏輯與黑色系商品的邏輯是類似的，都是由於政策因素導致的價格扭曲，而且這種扭曲可以長期存在。我們很難想像，寫入「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》的「嚴格控制特大城市人口規模」、寫入《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的「有效控制特大城市新增建設用地規模」等政策能夠在未來幾年得到改變，盡管這些政策的合理性確實存在很大疑問。
海清FICC頻道並不認為中國存在系統性的房地產泡沫，特別是一線城市高房價絕不能輕易與「房地產泡沫」劃等號，更不能輕易將日本房地產一蹶不振的孤例套用到中國。
當然，正如前面所述，部分熱點二線城市可能存在房地產泡沫，因為其房價上漲與「不限購+階段性低庫存」有關，而這兩個因素都已經或將要改變。不排除在個別熱點二線城市重現溫州房價大跌的可能，但也正與2012年的溫州類似，暴跌擴散到其他城市的可能性很低。
要想從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢，我們認為有兩個解決辦法：
一是放棄「嚴格控制特大城市人口規模」政策，也就同時放棄由這一政策導致的「嚴格控制特大城市土地供給」，但這種可能性極小；
二是將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤。「控制土地規模」一直被作為「控制人口規模」的工具，未來有可能只控制人口規模，而不控制或少控制土地規模，同時加快引導特大城市人口向周邊轉移。
總結全文，我們的結論是：
1、宏觀層面的主流房地產分析框架——「人口流動+貨幣因素」忽略了供給因素，而供給因素在中國房地產問題中有重要位置。
2、「人口流動」並不能決定房地產的真實需求，只有「購買力流動」才能反映房地產的真實需求。一線城市的人口增速放緩或負增長不代表一線城市購房需求下降，也不能作為一線城市房價將下跌的依據。
3、國際經驗表明，「老齡化」絕不等於房價下跌。美國、英國、德國等案例表明，「老齡化」階段恰恰是這些國家房地產價格上漲時期；不能將日本的特例作為「老齡化」導致房價下跌的依據。
4、用「城鎮化接近尾聲」論證房地產見頂是錯誤的，「中國城鎮化接近尾聲」是偽命題。全球經驗來看，城鎮化率70%以下為城鎮化加速階段，中國城鎮化率遠低於發達國家和部分發展中國家，未來還有10-15年的城鎮化時間。
5、加杠桿不必然等於「炒房」，也不必然等於泡沫。（1）一線城市加杠桿是剛需提前釋放，與為了賣出而買入的「炒房」有本質區別，未來即使下跌也難以超過2012或2014年跌幅；（2）三四線城市房地產一直高庫存、供給過剩，「炒房」的前提都不存在；（3）真正有泡沫風險的只有部分二線城市，一方面2015-2016年沒有限購，另一方面供給短期不足為「炒房」提供了理由，未來二線城市房地產正常化、剛需化可能會導致二線的房價短期大跌。
6、不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。政策因素應當被包含在價值之中，在政策具有持續性的前提下，一線城市的高房價可能並未明顯偏離價值。在「價格沒有偏離價值」時，加杠桿只會」加速價格向價值回歸」，而不是導致資產價格泡沫。
在「有效控制特大城市新增建設用地規模」政策沒有改變之前，一線城市的房價扭曲將長期存在，房地產調控只能導致短期價格波動，而無法從根本上改變一線城市房價的長期上漲趨勢。 一種可能的從根本上改變一線城市房價上漲趨勢的方法是，將「控制人口規模」與「控制土地規模」脫鉤，在控制人口規模的同時，放寬土地供給，加快引導特大城市人口向周邊的轉移。

③ 有沒有其他國家歷史上的房價崩盤的記錄

日本出現過房價崩盤，中國經濟特區香港在金融危機的沖擊下也出現過房價崩盤。

日本：上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，至今仍無完全恢復的跡象。

香港：1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分復雜。到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。返家發生動盪。

(3)德國房產杠桿投資擴展閱讀：

日本事件經過：

戰後50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超義大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次於美國的世界第二大資本主義強國。

日本的貿易和製造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無「招架之力」。日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，佔世界外匯儲備的50%。

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。

日本人買下紐約最有代表性的建築洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨「國富民強」，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰後一片廢墟上建立起來。

伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。

但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有後來5年時間中執行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。

1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的「最後瘋狂」。在5年短暫的「輝煌和燦爛」之後，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎於客觀原因。

日本主要的錯誤政策是：

1、利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。

2、盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。

3、投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。

影響：

泡沫破裂後許多日本居民成為千萬「負翁」，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。

日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建築成為「爛尾樓」。

建築業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。

④ 為什麼陳經鼓吹房地產大投資

這么看來，「房地產綁架中國經濟」這個說法，要重新解讀。如果是一線城市這樣供應不足價格泡沫，那是不好。但不少地方上大投資房地產供應充足，價格平穩，居民購買力跟得上，這是好事。搞經濟很大成份就是搞房地產，廣大群眾要住上好房。從理論上看，地方上也確實只有靠房地產，為居民們提供升級的房地產服務，回收資金實現大發展。甚至有點過剩，也不可怕，過剩正好讓居民便宜買房。不少地方是哀嘆房價漲得太慢，羨慕一線漲得快，可是真想買房自住的肯定高興。實業是要搞，但是自住的房地產就是最大的實業。地方上房地產這個實業正常發展，大投資也就搞得下去，新區地價上漲是正常的好事。我預計，各地房地產平穩發展，再加上地方債銀行展期滾轉，大規模的地方債務危機不會發生。局部出問題是可能的，鄂爾多斯康巴什新城這樣，來錢容易弄過頭了，現在當地政府正在想辦法，開店不要租金拉人氣。但出事的真沒幾個，容易解決。

因為他們是些文科的，文科人士也不會搞高科技，只能想些這樣的主意，搞房地產啦這樣的。

我的建議就是一定要搞教育改革，使中國人有理工創新能力，這樣就能在高新產業上把美國日本德國的產品擠掉。這才是正道。
如何搞教育改革呢？ 也就是要學習美國，一定要在中小學普及理工實驗，激發理工興趣。而不要死背古文（可以讓一小部分人去背古文就行了）。

神舟飛天、嫦娥奔月、蛟龍入海、高速鐵路、超級水稻。說明中國人也不是很笨，主要是中國的教育理念與方向錯了。

那個成精，什麼也不明白，沒錢哪裡能買房（現在的情況就是房價太高，想買的沒錢，有錢的有多套房）。
只有發展高科技，提升產品附加值，國家與人民才能更有錢，買房小菜。
綜合，不要聽成精的。成精就是個笨蛋。

⑤ 國外是如何徵收個人房產稅的

一、美國：所征稅名稱為物業稅

美國是對土地和地面建築物都征稅的幾個國家之一(英國、法國、德國等國家類似)，所征稅名稱為物業稅。各個州對物業稅的征稅標准和稅率千差萬別，占房屋評估價值的1. 2%—6%不等，新澤西州和紐約是美國房地產物業稅*6的地區，而路易斯安那州則是繳納房地產物業稅最少的。居民繳納房地產物業稅*6的10個州為新澤西州、康涅狄格州、新罕布希爾州、紐約州、羅得島州、馬薩諸塞州、伊利諾斯州、佛蒙特州、威斯康星州、加州。

相對而言，物業稅對美國房價的影響不大，購房者每年平均支出費用在房價的2%左右。而房產市場的快速上漲，跟1997年開始的低利率、寬松的貨幣政策及高杠桿的購房貸款政策(收入較少，甚至工作不穩定者可以獲得90%以上的貸款)是緊密相關的。而失業率一旦上升，經濟下滑，房屋供給高於市場需求時，樓市危機就此產生，會對投資者及自住人士造成房產財富無法彌補的縮水損失。

二、澳洲(澳大利亞)：不對房產徵收房產稅

澳大利亞的房產(土地及地上建築物)是永久產權(堪培拉地區除外，99年產權)，國家不對房產徵收房產稅，而僅對土地徵收土地稅。

由於各個州的徵收稅率不同，我以3個州舉例說明。(1)新南威爾士州(悉尼)：土地價值在38.7萬澳元之內的不征稅;38.7萬澳元—236.6萬澳元的徵收1.6%，超過部分徵收2%。(2) 維多利亞州(墨爾本)：實行累計稅制，只要土地價值超過25萬澳元，就開始按累計稅率征稅。(3)昆士蘭州(布里斯本)：對於土地價值低於60萬澳元的不征稅;對於超過部分，按累計稅率征稅。

總體而言，土地稅占整個房價的比值相對較低，經過了50年的地產商業化的發展，澳洲成為投資和自住完全分化的市場。由於澳洲實行負扣稅退稅法則(Negative Gearing Systems),所以該土地稅的徵收對於自住人士和投資者的影響是相反的，即該稅種的推出，增加了自住人士的供房支出，降低了其購房慾望，對自住及剛性需求者的滿足是負面影響; 而對於投資者而言，該支出是可以抵扣個人收入所得稅的，甚至可以從稅務局退回更多現金，從而增加了他們的收入，刺激了更多投資者進入房產市場。

由於澳洲持續的房屋短缺，而移民人口高速增長，經濟持續繁榮，所以造就了澳洲過去50年平均每年8%的資本增長的發展奇跡。

三、英國：住房子就要交稅

「住房子就要交稅」在英國歷史上由來已久，即使是租住房子，也是一樣的。對此，英國人的看法一直以來都是貶多褒少。英國物業稅叫作市政稅，是地方政府收入的主要來源之一。

2008年，市政稅佔英國地方政府收入的25%。制定標准上，物業稅分為A-H共8個等級。用途上，英國物業稅主要用於多達11個市政方面。

由於2012年英國舉辦奧林匹克運動會的奧運效應，除倫敦金融區的房價上漲外，其他地區均處於下滑狀態。由於歐洲主權債務危機的影響，目前失業率及經濟數據始終掙扎在生死線邊緣。

鑒於英國房產稅是由居住者承擔的(誰住誰繳費，租客租房子需要承擔房產稅)，因此房產稅對於房價的影響微乎其微;相反，遺產稅對於房價的影響力更強。目前，英國居民在全世界各地的所有資產都需要支付遺產稅，而非英國籍人士只有在英國國內擁有的資產，才需要支付遺產稅，起征點為32.5萬英鎊，遺產稅率為40%。由此可見，遺產稅對於英國國民自住房的擁有率只有42%的結果，有著深遠影響。

四、國內香港和新加坡：用物業租金值來計算物業稅

之所以把中國香港和新加坡放在一起，是因為這兩個國家和地區的物業稅不是以土地或建築物評估價值來徵收的，而是以政府相關部門評估物業租金值來計算物業稅。除此之外，對自住人士和投資者也是區別對待的。

在香港，投資者購屋，徵收該物業租金評估值的15%;自住人士購屋，徵收租金評估值的5%。而在新加坡，投資者購屋，徵收該物業租金評估值的10%;自住人士購屋，徵收租金評估值的5%。

總體而言，物業稅的支付額不到房屋估價的1%。但由於新加坡房屋交易市場的85%是政府控制的99年產權的經濟型房屋(供新加坡國民購買)，而剩下的15%是向海外開放的商品房市場，這就造成商品房市場的中位價甚至是經濟型房屋價格的10倍之巨。

不管是中國香港，還是新加坡，都是世界的金融中心，受金融市場 波動影響巨大，而物業稅等對房產市場的影響微不足道。所以，投資者朋友在投資這些區域時，更要看重的是經濟大環境，而不僅僅是物業本身。

⑥ 91年日本房地產崩盤，平均房價降低了多少

1989年泡沫經濟的最高峰石獅子眼前的銀座四丁日的地價是每3.3平方米12億日元。樂京的另一個地標一樂京帝國場廣場下面一平方英里上地的價格，比整個加利福尼亞的土地價值還高，一個東京都的地價就桕當干美四全國的十地價格。

有笑話說把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後而把美地出租給美人住。葉邦富說， 在當時的幾本報紙上這樣的言論經常可以看到，並月被大部分口本人接受開以為家。據出木土公布的統計數據，80年代中期，隨著人呈資金江入房地產行業地價開始瘋壯獻升。

自1985年起東京、人版、名古原京都、棲沉和神廣八人城市的土地價格以五位數上升,1987年住心用比價格競I升了307%,商業用地則跳升了48.8%。1990年六大城中心的地價指數比1985年1漲了約90%。從1986年開始出現了地價上漲啟峰期1990年的地價大約是1983年的25倍。

81年開始，日本房價開始暴跌。當午降了70%,但跌的自一年漲了10%跌的結果就是失業連租房、吃飯都問題了。泡沫危機後，樂京房價一度低至幾千人民幣每平方，但是過了幾年馬上過萬，升在3~5萬區周旋了一段時間，隨後普通區域5萬左右，4心區域6~15萬的多。

(6)德國房產杠桿投資擴展閱讀

判斷樓市崩盤的科學標準是以下幾點：

1、本地客觀供應量超過本地自住需求並有購買力的一倍及以上。因為異地消費占相當比例，但還不至於充斥整個本地市場。因此，只要客觀供應量嚴格超過本地自住需求形成買方的可選擇性，讓人們能夠在比較中買房，並且政策以打擊捂盤迅速有效，則房價通過市場逼迫而下行才有可能。

2、現售房源中的中高檔盤出現嚴重滯銷並且屬客觀性滯銷而不是捂盤或銷售可提供開發回款要求，一個硬性標准就是讓其持有成本超過現售可以獲得的利潤。

3、所有的投機投資性消費均通過一定的調控政策被抑制，並且土地供應按政府規劃正常放量。

4、行政管制，對高房價課以重稅，並且此增加稅負無法轉嫁。實際上除非政府控制房價，不然無法做到這一點。

如果從短期的觀察，認為銷售滯漲，無需求或需求不旺，就認定房價可能下滑，還為時過早。通過越調越高的階段，部分開發商的腰已經壯了起來，不僅儲備用地無憂，而且存量項目的回收已過保本期。這個時候，一項政策或幾項政策讓銷售適當停滯，不代表樓價會下行，更不可能導致樓市的崩盤。

⑦ 海外房產美國和澳洲哪個好

很多人可能對澳洲這個國家很嚮往，即便你沒有去過，但是現在互聯網如此發達，你一定可以通過很多途徑了解澳洲，事實也的確如此，澳洲成為了海外人士很青睞的國家，尤其對於澳洲房產的喜歡一直熱度不減，那麼為何大家都選擇澳洲房產，這里我們可以通過一些數據來看看。
一項新的調查顯示，墨爾本已經超過悉尼成為澳洲商業地產投資的首選目的地。
CBRE的年度澳大利亞投資者意向調查（AustralianInvestorsIntentions）顯示，在接受調查的澳大利亞投資者中，37％表示墨爾本是他們的首選市場，高於去年的20％，也高於悉尼的30％。
CBRE的BenMartin-Henry表示，墨爾本強勁的經濟基本面推動了租金的增長，這也是其超越悉尼成為國內資本首選投資目的地的部分原因。
投資者表示，他們預期2019年將發生更多的買進和賣出。
Martin-Henry說：」接受調查的投資者中有35％表示他們計劃拋售更多資產，32％的投資者表示他們將更傾向於出手購買。」
該調查還顯示，在全球范圍內，打算在本土市場以外置業的投資者將澳大利亞，美國及英國作為全球房地產投資首選地。
中國排名第四，日本第五，德國第六。
今年，工業和物流超過了辦公物業，成為澳洲投資者心目中理想的投資領域。
資本市場總監MarkCoster表示，這符合全球趨勢，工業和物流行業在過去三年中是全球投資者心目中理想的投資領域。
珀斯迎來了好消息，西澳首府珀斯正在卷土重來，再次進入澳大利亞投資者的視線。
調查顯示，10％的投資者提名珀斯作為他們的首選投資地點，由於」相對於其他市場可實現更高的收益率」，而去年僅有2％的投資者選珀斯。
隨著投資者繼續試水澳洲新興的」建成出租」（Build-to-rent）資產類別，因此該板塊排名上升至第三位，領先於零售業。
在接受調查的人中，75％表示」資產定價較高」，而31％的人認為」潛在的全球經濟沖擊」是房地產投資者面臨的首要障礙，也是市場面臨的潛在威脅。
溫馨提醒：投資有風險，選擇需謹慎
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⑧ 美國公司稅將從35%調整到20%，這種做法對世界各國會產生什麼影響

美國公司稅將從35%調整到20%，這種做法對世界各國會產生影響，對於不同的國家的影響自然程度也是不一樣的，美國減稅後，相比於其他國家，美國將具有巨大的優勢，會吸引全世界的公司進入美國，這會讓其他國家的競爭力越來越弱。

美國減稅對歐洲和日本影響可能相當小一點，因為他們以高端製造業為主，創新能力強，盈利能力強，也需要各自的國家提供人才，所以不會為了減稅而搬遷，難受的是一些低端製造業國家，這里所說的低端是指單純從事加工製造而不是創新，減稅對他們有巨大的吸引力，企業搬遷後，會導致大量的員工失業。

美國減稅，自然是考慮美國的利益來的，只會有利於他自己的國家而不利於其他國家的發展。

⑨ 對沖基金的盈利模式是什麼

一、對沖基金的盈利模式（運作）：1、最初的對沖操作中，基金管理者在購入一種股票後，同時購入這種股票的一定價位和時效的看跌期權。看跌期權的效用在於當股票價位跌破期許可權定的價格時，賣方期權的持有者可將手中持有的股票以期許可權定的價格賣出，從而使股票跌價的風險得到對沖。2、在另一類對沖操作中，基金管理人首先選定某類行情看漲的行業，買進該行業幾只優質股，同時賣空該行業中幾只劣質股。如此組合的結果是，如該行業預期表現良好，優質股漲幅必超過其他同行業的股票，買入優質股的收益將大於賣空劣質股的損失；如果預期錯誤，此行業股票不漲反跌，那麼較差公司的股票跌幅必大於優質股，則賣空盤口所獲利潤必高於買入優質股下跌造成的損失。二、對沖基金常用的投資策略：現時，對沖基金常用的投資策略多達20多種，其手法可以分為以下五種：
1、長短倉，即同時買入及沽空股票，可以是凈長倉或凈短倉；
2、市場中性，即同時買入股價偏低及沽出股價偏高的股票；
3、可換股套戥，即買入價格偏低的可換股債券，同時沽空正股，反之亦然；
4、環球宏觀，即由上至下分析各地經濟金融體系，按政經事件及主要趨勢買賣；
5、管理期貨，即持有各種衍生工具長短倉。
二、對沖基金的最經典的兩種投資策略是短置和貸杠。
1、短置，即買進股票作為短期投資，就是把短期內購進的股票先拋售，然後在其股價下跌的時候再將其買回來賺取差價。短置者幾乎總是借別人的股票來短置。2、長置指的是自己買進股票作為長期投資。在熊市中採取短置策略最為有效。假如股市不跌反升，短置者賭錯了股市方向，則必須花大錢將升值的股票買回，吃進損失。短置此投資策略由於風險高企，一般的投資者都不採用。
3、貸杠在金融界有多重含義，其英文單詞的最基本意思是杠桿作用，通常情況下它指的是利用信貸手段使自己的資本基礎擴大。