房地產低杠桿發展

① 什麼是財務杠桿房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是什麼意思

房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿系數（DFL）= 息稅前利潤EBIT/[息稅前利潤EBIT-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]

財務杠桿與財務風險的關系[1] 1、財務風險主要由財務杠桿產生。
「風險是關於不願發生的事件發生的不確定性之客觀體現」。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是「不確定性」的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大於平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由於融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大於1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈餘的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處於擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利於擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利於降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在;其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。

② 房地產調控和去杠桿是否拖累明年經濟

國務院新聞辦公室於2017年12月14日上午10時舉行新聞發布會，國家統計局新聞發言人毛盛勇介紹2017年11月份國民經濟運行情況，並答記者問。

對於記者提出的市場普遍擔心去杠桿和對房地產的調控可能會對經濟造成影響以及明年經濟展望問題，毛盛勇表示，從當前的房地產市場主要數據來看，一是10月份全國70個大中城市，絕大部分城市房價的環比是持平或者是回落的，同比漲幅全都在回落，說明整個房價總體比較平穩。二是三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。1-11月份全國房地產開發投資增長速度盡管比1-10月份有所回落，增長了7.5%，但這個增速比上年同期來講還是有所回升。1-11月份全國商品房銷售面積增長了7.9%，這個速度盡管有所放緩，但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的，也是一個不錯的數字。

整體來看，一方面熱點城市或者主要城市的房價上漲局面得到了控制，另一方面，成交、投資總體比較平穩，說明房地產市場當前運行總體是比較平穩的，說明調控取得了成效，風險也得到了初步控制。

下一步還要加快房地產市場制度的改革，加快推進長效機制的建設，特別是要從稅收、土地、金融等方面綜合施策，更快更好地實現房子是用來住的而不是用來炒的這樣一個定位。關於明年的經濟形勢，當前中國經濟形勢運行總體平穩、穩中向好的態勢明年還能夠延續下去。我認為有以下支撐：

從以上角度來看，明年的經濟增長應該說有一個比較好的支撐，能夠延續今年總體平穩、穩中向好的發展態勢。當然，更重要的是，按照十九大的要求和精神，明年更多要把精力和工作的重心放在推進結構調整和轉型升級上，朝著高質量的發展更加努力。

③ 房地產杠桿率的介紹

《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。
不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財富成長路徑會發現，其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造，而是在上輪和這輪房地產泡沫中「吸血」。
房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產，佔到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看，房地產行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。
另據統計，在國外成熟的房地產市場中，建築安裝成本佔比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產市場建築安裝成本佔比35%，利潤率在15%左右。
國內房地產市場15%的利潤率看似不高，但開發商的真實利潤水平卻遠高於此，其中的奧妙在於前期房地產開發的「高杠桿率」。「高杠桿率」使中國的房地產偏離了其民生屬性，放大了房地產金融投資屬性的一面，加速了財富向地產商集中，並且增強了地產市場的投機性。
業內人士透露，調控前，開發商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開發商花樣翻新地創造出各種變相的「賣樓花」方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍，獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善，許多開發商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤率也不是神話。

④ 為什麼房地產行業的財務杠桿一般較高

周期長,投入太大。

⑤ 房地產存在哪些問題所以要去杠桿

1、房地產投資規來模過大自
2、商品房價格上漲過快
3、商品房結構不合理
4、房地產市場秩序混亂
可以去看看海外房產，近幾年海外房產發展迅速，很多中產階級及高凈值人群為了資產增值保值積極走出去，東南亞房產是比較火熱的地區，可以關注下！如有疑問可向我詳細咨詢，希望能幫到你，謝謝。

⑥ 如何看待房地產2020年走勢

2020年因為新冠病毒疫情的原因註定是不平凡的一年，對各行各業也都產生了暫時的影響，其中也包括房地產行業。很多人都在展望今年的房地產市場趨勢會如何！

趨勢一、在價格上受疫情影響上半年的市場價格預計會保持平穩或者小幅度降價，市場短時間會有一小段真空期出現。下半年隨著疫情的徹底解除，市場會重新回到正軌。另外今年經濟任務加重為保證經濟的正常增長，房地產調控政策會讓位於國家經濟，各地的限購政策可能會小幅度的放鬆，進而市場價格也會相對上漲一些。我不太同意一些人士對房產的看衰論，房地產業仍然在國家經濟增長和地方政府財政收入中佔有相當大的比重。所謂國家經濟在發展人口在增加這個硬性環境下，房價上漲是一個完全符合市場經濟規律的增長，當然不會是前幾年的炒房熱房價爆漲，那種情況基本是以後不會再出現了。所以在價格上今年的房地產市場仍然會按照這一規律穩步發展。

趨勢二、在購房需求和購買人群上也同樣會因為疫情造成一個的短暫凍結，但是需求仍然是大量存在的。2020年隨著房地產市場的自然正常發展，三四線城市因為購房需求逐漸被透支剛需置換將成為主力軍，投資需求基本將消失，需求的變少可能促使價格下跌。一線城市將繼續擠壓其他城市的投資需求，一線城市仍然暫時是投資加剛需為主。從需求上來看三四線城市需求正在變少，因為虹吸效應一線城市極其周邊需求仍然是相當大的。

總體來說2020年房地產市場仍然會有條不紊的發展，堅持「房子是用來住的不是用來炒的」。

⑦ 房地產杠桿的概念是什麼

杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。

假設現在你有30萬，一般情況下專你只能買30萬的東西屬，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。

加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。

⑧ 房地產杠桿影響是什麼，國家如何宏觀調控這一影響

通過三種渠道降低杠桿：

一是加稅，通過增加政府收入提高償債能力，以削減負債規模、降低杠桿率。然而，在經濟上升階段可行，而在經濟下行階段，則很難操作。

二是通脹，通過增加杠桿率的分母GDP 數值以降低杠桿率，實際操作舉措可能是貨幣政策的寬松。

三是貶值，政府釋放匯率貶值壓力，既能通過匯率走貶保障出口、維穩實體；然而，國家信譽怎麼辦，人民幣國際化怎麼辦，一帶一路怎麼辦？