為什麼經濟去杠桿樓市沒下

⑴ 多事之秋，逼出經濟內循環，樓市只剩一條出路了嗎

種種信號表明，樓市除了「穩」，再沒有別的出路。

眼下，外部風雲變幻，中美摩擦愈演愈烈，從貿易到金融，從科技到外交，莫不面臨挑戰。特別是最近中美兩國互關大使館，關系空前緊張，並已折射到貿易領域。加上海外疫情繼續擴散，外部需求減少，我國經濟和樓市都深受影響。

種種信號表明，樓市除了「穩」，再沒有別的出路。一旦局部過熱，必然迎來打壓，這一點已經被多個城市驗證過了。

在全世界都被籠罩在疫情陰霾中的時候，中國經濟復甦還有一張王牌可以打，就是龐大的消費者市場。不過要發動內循環、促進內需，需要兩個前提：一是人們有錢花，二是敢花錢。

現在促進內需，首先要壓住房價過快上漲，否則大量資金炒樓會造成房價過快增長，造成物價跟隨上漲。大眾的閑錢少了，房子以外領域的消費能力自然會被抑制，實體經濟發展也會受到影響。

正因如此，近期杭州、寧波、南京、深圳等城市紛紛出台樓市新政，加碼限購，提高購房門檻。可以說，下半年樓市的趨勢已經基本確定，總體穩定一定是主基調。

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易居研究院7月22日發布的《百城庫存報告》顯示：截至上半年末，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47916萬平方米，同比增長6.0%。

單從住宅庫存總量來看，一二線城市的庫存攀升節奏較快。100個城市中一、二線的新建商品住宅庫存總量分別為2936、24541平方米，同比增速分別為5.8%和10.3%。

這是因為二季度以來，一線城市的新建商品住宅供應放量速度加快。來自第一太平戴維斯的數據顯示：今年第二季度上海、北京新建商品住宅新增供應分別約為206.5萬平方、226.32萬平方米，環比大幅上漲317.9%、369%，供大於求。

⑵ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。

⑶ 房市拚命加杠桿，為什麼股市去杠桿

通俗的講，在股市加杠桿就是借錢炒股，而且是高杠桿，有的高達幾十倍，純粹是賭博，投機性強，借的別人的錢當然風險大，一遇波動，很容易就暴倉，借資方會設一平倉警戒線，到點不論你願不願意都會不計成本拋出平倉，這助長了股市的大幅波動。為了股市能平穩有序發展，防範系統性風險的發生，當然要去杠桿。

⑷ 樓市去杠桿，房價會跌多少

房地產要做的只有一件事兒，那就是去杠桿！

很多人覺得房價高，受不了，呼籲房價下降。然而從行業的角度講，價格高，從來就不是問題。一件東西價格高，總會有價格低的來代替。房子也一樣，房子購買價格高。然而租房卻並不貴。影響行業發展，造成行業動盪的，實際上是高杠桿導致的系統風險。

從銀行借出錢來買房，而買房後又可以抵押房產繼續買房。對於很多公司或者有能力的個人來說，在房價高漲時，這無疑是最有效的賺錢方法。如今限購出台，實際上是打壓了房地產的高杠桿，而房子的價格，是各方面都不希望降下來的。最理想的結果是，沉澱在房子中的錢，都是由真金白銀構成的。

從目前的趨勢來看，減杠桿的效果明顯，房價已經被限制住了。而一方面也能看出，即使房子的交易額腰斬，然而價格卻沒有大家預料的那樣跳水。不少明顯虛高的房價確實在下降，但是也僅僅限於學區房，燕郊固安等炒作概念的地區。購房者實際想買的房子，價格雖然下降了，卻因為限購和銀行減少房貸，變得更加難買。

從房貸計算的算式來看，目前最劃算的，還是之前買房的人。至少低息的房貸，是目前個人能夠融到的最大筆資金。

而在去杠桿的壓力下，目前剛需購房者，可以說當下已經斷了買房的念頭。而且去杠桿並非一朝一夕的時間，至少短時間內，去杠桿依舊會是房地產的主流。而最近三四線城市的房價正在逆勢上漲，也說明依舊有不少人在等著炒房，房地產商的正隨時想通過資本獲取更大的利益。

⑸ 為什麼中國經濟要去杠桿化

就是市場通過銀行抄資金減少使襲用金融杠桿的意思，把原先通過各種方式「借」到的錢退還出去的政策。
之前銀行鼓勵企業喜歡用杠桿投資方式，你投資1萬，利用金融杠桿，由第三方金融機構借你9萬，變成你投資了10萬，如果企業發展順利是沒什麼問題，但是一旦出現虧損，銀行方面就損失慘重了，所以現在在鼓勵去杠桿化，就是把之前這種投資結掉，以後減少杠桿化投資，來達到穩定市場的目的，減少金融方面的系統風險。

⑹ 杠桿能夠四兩撥千斤，那麼什麼叫樓市去杠桿

在目前的監管框架下，房地產市場的名義杠桿率，實際上即是銀行按揭貸款利率。首付貸是針對購房者在首付的階段發放貸款，這部分貸款的利率高於按揭貸款。由於這部分放貸的資金來源復雜，監管層很難准確掌握房地產市場中的實際杠桿率。
經濟學家李撰文稱，同時做到去庫存、去產能和去杠桿理論上是可以實現的，但是現實中概率很小。目前看到的，至少在房地產領域，還是為了去庫存而加杠桿，但加杠桿的結果，卻是一二線城市房價的大漲，三線及以下城市的去庫存的效果尚不明顯。

⑺ 經濟下行為什麼堅持去杠桿

經濟下行情況下，去杠桿是因為過去經濟結構扭曲。不過，去杠桿重點應該是產能過剩行業。所以，去杠桿就是要使一些產能過剩行業的企業，會活的轉型轉出去，不會活的死去，即可獲得產需新的平衡。如果產能過剩行業繼續靠杠桿繼續維持下去，經濟結構難以得到捋順，只會加大企業庫存，不但產效低，而且對整體經濟轉型升級無益。
但實際問題往往是要看到兩方面的。事實上，國家不再拿「4萬億」投資拉動經濟，存款利率卻一降再降，存款利率收益跟不上物價上漲時，老百姓不能眼看著手中所存的錢在銀行存著不斷貶值，就不得不想辦法去投資做大眾創業，爭取保值增值。只要這些錢投到經濟領域，三駕馬車之一的投資拉動經濟增長就會保證一定動力。只是股票不行，就去投實業；實業不賺錢，就最終流向房地產。然後，導致保值可能性高的一線城市房價暴漲時，再發限令抑制房價。
經濟問題，真的很復雜，經濟學家真的沒有開出多少靈丹妙葯。況且以醫理看，「西葯」可能速效，但傷胃；「中葯」治病比較溫和，但葯效較慢，經濟政策也有有類似的選擇，看誰喜歡哪一口了。但不管採取什麼政策，一是不能讓人民的收入下降，二是不能造成失業大問題，脫離這兩個目標，失去人心，政策實施就難以為繼。