『壹』 房地產杠桿的概念是什麼
杠桿，具有放大的作用，用在房地產市場是一樣的意思。
假設現在你有30萬，一般情況下專你只能買30萬的東西屬，但是買房子的時候，你可以首付30萬，貸款70萬，買下100萬的房子。相當於你用30萬買到了100萬的東西，這就是杠桿效應，提供杠桿的是銀行。雖然70萬要還，但在你買下的時候，你用30萬的代價獲得了100萬的房子。
加杠桿是為了獲得超額利潤和投資機會。假如這個房子上漲了30%，賣出就是130萬，還掉70萬，剩60萬，賺了30萬，收益率30/30*100%=100%。假如沒有銀行提供杠桿，第一，你沒100萬買這個房子，就無從談及獲利。第二，如果你有100萬，全款買入，同樣的假設下收益率30/100*100%=30%，差很多。
『貳』 我是如何通過房產，股票，實業投資撬動人生杠桿的
一線城市，地鐵沿線是個怪物，地鐵到哪房價漲到哪。
首先要賺到十來萬
然後通過報高價，做低首付套一套物業，做裝修貸准備2年月供。通過是否好出租，人流量確定套現能力。
2年出手，房子升值差價到手
如此類推
詳細別問，我是正規大公司的按揭經辦，這么說我是違規的
『叄』 在房地產投資中從哪些方面能體現財務杠桿的作用
下面的例子將有助於理解財務杠桿與財務風險之間的關系。
假定企業的所得稅率為35%，則權益資本凈利潤率的計算表如表一：
項目行次 負債比率
0%50%80%
資本總額 ① 100010001000
其中：負債②＝①×負債比率0500800
權益資本 ③＝①－②1000500200
息稅前利潤④150150150
利息費用⑤＝②×10%05080
稅前利潤⑥＝④－⑤15010070
所得稅 ⑦＝⑥×35%52.53524.5
稅後凈利 ⑧＝⑥－⑦ 97.56545.5
權益資本凈利潤率⑨＝⑧÷③ 9.75％13％22.75％
財務杠桿系數⑩＝④÷⑥ 11.52.14
假定企業沒有獲得預期的經營效益，息稅前利潤僅為90萬元，其他其他條件不變，則權益資本凈利潤率計算如表二：
項目負債比率
0%50%80%
息稅前利潤909090
利息費用05080
稅前利潤904010
所得稅31.5143.5
稅後凈利58.5266.5
權益資本凈利潤率5.85%5.2%3.25%
財務杠桿系數12.259
對比表一和表二可以發現，在全部息稅前利潤率為15%的情況下，負債比率越高，所獲得財務杠桿利益越大，權益資本凈利潤越高。在企業全部資本息稅前利潤率為9%的條件下，情況則相反。以負債比率80%為例，全部資本息稅前利潤率比負債成本每提高一個百分點，權益資本凈利潤率就會提高2.6個百分點［（22.75%－9.75%）÷（15－10）］，全部資本息稅前利潤率比負債成本每降低一個百分點，權益資本凈利潤率則下降2.6個百分點。如果息稅前利潤下降到某一個特定水平時（以全部資本息稅前利潤等於負債成本為轉折點），財務杠桿作用就會從積極轉化為消極。此時，使用財務杠桿，反面降低了在不使用財務杠桿的情況下本應獲得的收益水平，而且越是較多使用財務杠桿，損失越大。在息稅前利潤為90萬元，負債比率80%的條件下，財務杠桿系數高達9，就是說，如果息稅前利潤在90萬元的基礎上每降低1%，權益資本凈利潤將以9倍的速度下降，可見財務風險之高。如果不使用財務杠桿，就不會產生以上損失，也無財務風險而言，但在經營狀況好時，也無法取得杠桿利益。
『肆』 5%的富人卻用杠桿賺翻了，房產到底能否
1、負債凈值比率=總負債/資產凈值*100%
2、財務杠桿比率有幾種：（1）產權比率。產權比率＝負債總額÷股東權益。（2）資產負債率。資產負債率＝負債總額÷資產總額 （3）長期負債對長期資本比率。長期負債對長期資本比率＝長期負債÷長期資本。
3、償還能力比率：
(1)短期債務清償能力比率
短期債務清償能力比率又稱為流動性比率，主要有下面幾種：
流動比率＝（流動資產總額）÷（流動負債總額）
流動比率表明公司每一元流動負債有多少流動資產作為償付保證，比率較大，說明公司對短期債務的償付能力越較強。
速動比率＝（速度資產）÷（流動負債）
速動比率也是衡量公司短期債務清償能力的數據。速動資產是指那些可以立即轉換為現金來償付流動負債的流動資產，所以這個數字比流動比率更能夠表明公司的短期負債償付能力。
流動資產構成比率＝（每一項流動資產額）÷（流動資產總額）
流動資產由多種部分組成，只有變現能力強的流動資產佔有較大比例時企業的償債能力才更強，否則即使流動比率較高也未必有較強的償債能力。
(2)長期債務清償能力比率
長期債務是指一年期以上的債務。長期償債能力不僅關繫到投資者的安全，還反映公司擴展經營能力的強弱。
股東權益對負債比率＝（股東權益總額÷負債總額）×100％
股東權益對負債比率表明每百元負債中，有多少自有資本作為償付保證。數值越大，表明公有足夠的資本以保證償還債務。
負債比率＝（負債總額÷總資產凈額）×100％
負債比率又叫作舉債經營比率，顯示債權人的權益占總資產的比例，數值較大，說明公司擴展經營的能力較強，股東權益的運用越充分，但債務太多，會影響債務的償還能力。
產權比率＝（股東權益總額÷總資產凈額）×100％
產權比率又稱股東權益比率，表明股東權益占總資產的比重。
固定比率＝（股東權益÷固定資產）×100％
固定比率表明公司固定資產中有多少是用自有資本購置的，一般認為這個數值應在100％以上。
固定資產對長期負債比率＝（固定資產÷長期負債）×100％
固定資產對長期負債比率表明固定資產中來自長期債款的比例。一般認為，這個數值應在100％以上，否則，債權人的權益就難於保證。
(3)成長性比率指標分析
成長性，是指公司通過擴展經營具有不斷發展的能力。
利潤留存率＝（稅後利潤－已發股利）÷（稅後利潤）
利潤留存率越高表明公司的發展後勁越足。
再投資率＝（資本報酬率）×（股東盈利保留率）
再投資率又稱內部成長率，表明公司用其盈餘所得進行再投資的能力。數值大說明擴展經營能力強。
(4)效率比率指標分析
效率比例是用來考察公司運用其資產的有效性及經營效率的指標。
存貨周轉率＝（營業成本）÷（平均存貨額）
存貨周轉率越高，說明存貨周轉快，公司控制存貨的能力強，存貨成本低，經營效率高。
應收帳款周轉率＝（營業收入）÷（應收帳款平均余額）
應收帳款周轉率表明公司收帳款效率。數值大，說明資金運用和管理效率高。
固定資產周轉率＝（營業收入）÷（平均固定資產余額）
固定資產周轉率用來檢測公司固定資產的利用效率，數值越大，說明固定資產周轉速度越快固定資產閑置越少。
『伍』 房地產開發貸款的杠桿原理
杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）
『陸』 如何利用購房杠桿實現資產快速增值
一.住宅類按揭貸款的政策
購買住房，是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，並且可能一生中的很多年都要為還銀行貸款而奮斗。那住宅類按揭貸款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京為例）
1.套數、成數、利率
首套房可貸款7成，利率根據市場變化而變化；要求：無貸款記錄或貸款已結清，無住房或有一套住宅；
二套房可貸款5成，利率上浮10％起；
要求：有一套住房且貸款未結清；
2.不能貸款的情況
▲有兩套或兩套以上的北京市住宅（無貸款記錄，或貸款已結清）；
▲有兩套或兩套以上貸款未結清（全國范圍內）；
3.貸款年限皆要滿足
▲借款人年齡+貸款年限＜70年，且18周歲≤借款人年齡≤6周歲；
▲房齡+貸款年限＜45年（房齡一般不超過20年）；
3.貸款流程
評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；
4.認貸不認房
▲認貸：以家庭為單位，認全國范圍內的未結清的住房公積金貸款記錄（含公積金貸款）
▲認貸不認房：2014年9月30日之後，銀行在判定貸款套數時，只「認貸」，不再查看借款人名下是否有住房。但購房人要符合限購政策（能買才能貸）；
口訣
▲只要有一次未結清的貸款記錄，就算二套貸款；
▲只要不欠銀行的錢（住房按揭），就算首套貸款；
▲只要無購房資格，就一定沒有貸款資格；
二.商業辦公樓按揭貸款的政策
這里包括：商業、辦公、科研、（非）配套公建、綜合、不限購的50年公寓的貸款。
1.套數、成數
▲此類貸款不受套數限制，只要有還款能力，可以貸款無限套；
▲貸款成數是5成；
▲利率上浮10％起，最長可貸10年；
2.評估費
評估費為貸款額的千分之一；
3.貸款流程
評估 → 面簽（可與網簽同一天）→ 批貸 → 交稅、過戶 → 抵押 → 放款；
三.貸款所需材料
以下所列為一般常見情況，在實際操作過程中需具體情況具體分析。
賣方
人員：產權人本人及配偶到場；
材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、產權證、契稅票、原值發票、購房合同；
買房
人員：夫妻雙方到場（未婚、離異、喪偶除外）
材料：夫妻二代身份證、結婚證、戶口本、暫住證/工作居住證，收入證明，半年以上銀行流水，公司營業執照副本復印件加蓋公章，學歷學位證明，各類職稱證明，大額資產、理財類產品等相關資產證明；
四.買房選商貸還是公積金
公積金貸款利率低、可貸成數高是眾所周知的，它和商貸相比有哪些優劣勢呢？（★表示優勢）
1.商業貸款
貸款的基準利率：4.9％（5年以上）；
貸款成數：首套房可貸7成，第二套可貸5成；
還款方式：等額本金或者等額本息；
提前還款及違約金：部分銀行允許在一定期限內提前還款，可能會收取一定的違約金，具體需咨詢貸款的銀行；
貸款額度★：限購城市二手房可貸評估值的70％，非限購城市二手房可貸評估值的80％；
借款人★：有穩定收入的購房者；
房屋性質★：40年、50年和70年產權的房屋都可受理；
2.住房公積金貸款
貸款的基準利率★：3.25％（5年以上）；
貸款成數★：8成；
還款方式★：自由還款；
提前還款及違約金★：可提前還款沒有違約金，並且提前還款所還的是本金；
貸款額度：首套房可貸120萬，二套房產可貸80萬（北京為例）；
借款人：購房者的公積金開戶滿1年（連續繳存12個月），且無未結清的公積金貸款和貼息貸款；
房屋性質：僅限70年產權的住宅；
綜上所述，商貸與公積金貸款各有利弊，可以根據自己的實際情況進行選擇。
五.買房如何最大化利用杠桿
在進行房產投資時，如果沒有合理的利用到杠桿，無形之中荷包里少進好多大洋，到嘴的鴨子也就飛了。所以說，將杠桿利用最大化對於房產投資來講是極其重要的。
1.貸款形式
公積金貸款、按揭貸款、抵押貸款；
2.最大化杠桿
▲按揭貸款貸款比例選最大；
▲按揭貸款貸款時間選最長；
▲考慮通貨膨脹、貨幣貶值等因素，選擇等額本息還款方式（每月還的一樣多）；
▲如果名下已經有一套房貸，再次購買就算二套，貸款比例會下降、利率會上浮，此時投資買房我建議：計算首套剩餘貸款並與二套貸款作對比，如果小於二套貸款，先把首套還清再做抵押貸，貸出來的錢加到二套房的首付中，加大杠桿。
『柒』 政府應如何利用地價杠桿來調控土地供求關系
地價是土地市場的核心。充分發揮地價調控作用，促進土地資源的合理流動，推進土地節約集約利用是一項長期和艱巨的任務，我們要進一步深化改革，嚴格管理，促進土地資源的優化配置。
一是要建立健全土地市場動態監測制度，積極引導合理的土地需求。信息公開是市場經濟的必要條件。當前，在房地產市場、土地市場中存在的突出問題之一就是信息不對稱。一些城市土地供應計劃不透明，供求信息沒有充分公開，開發商等用地者不能根據政府的土地供應計劃和房地產市場需求情況來確定投資計劃，在以競標等方式取得土地時存在著盲目性。當前，要進一步加強城鎮基準地價的確定與公布工作，擴大地價監測范圍，增加監測城市數量和監測點；加大對土地供需、地價動態變化情況等重要市場信息的分析力度，及時判斷和把握土地市場運行狀況，研究分析土地供需的矛盾，科學預測房地產開發對土地的需求。要定期不定期的採取多種方式和渠道及時向社會發布土地供應計劃、已供應、正在開發、待開發等土地供應數量、結構和分布情況，以及地價動態變化情況等基本信息，引導市場需求，穩定市場預期，防止地價大起大落。
二是加強土地估價行業監管，提高服務質量。一要進一步完善制度。要根據新的形勢和新的要求，不斷建立健全以人員管理為主、機構承擔責任和風險的行業管理規章制度，保證行業的規范發展。二要制定發展規劃，保證行業的有序發展。要根據當前土地估價行業的現狀，不斷總結存在的問題，結合市場要求，對下一步的發展進行認真研究、規劃，保證行業的有序發展。
三要抓住重點，切實解決當前土地估價行業存在的突出問題。如搞虛假評估，迎合委託方不正當要求；搞惡性競爭，給關系人提取高額回扣等。
四要抓好行業的誠信建設，建立起以執業技術為基礎、職業道德為支撐、社會監督為保障，信息公開、公平競爭、優勝劣汰的誠信體系，提升土地估價行業的社會信用度。