① 什麼是房地產金融 房地產金融的特點和作用
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等於房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信託方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信託、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融。
房地產金融的特點
(一)集中性
房地產是大宗商品，不僅表現在它的面積和體積上，而且表現在它所包含的價值上。房地產相對於絕大多數商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數千萬，甚至上億元。因此，無論是在房地產商品的生產環節，還是流通環節，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產金融活動中，房地產開發貸款、房地產流通貸款或者房地產消費貸款，都必須有金融機構的參與和穩定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產資金的融通通常由專門金融機構(如美國聯邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。
(二)資金周轉期長
房地產開發建設需經過取得土地並進行開發，完成「三通一平」或「七通一平」，再進行建築施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復雜且耗時長的過程。相對於其他商品的生產周期來說，房地產開發所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領域，建成後的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常採用分期付款方式購房;若採用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產的資金運用從投入到產出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。
(三)資金運動固定性
房和地在物質形態上是連為一體和不可分割的。由於土地不能移動，因而房地產固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產。在交換上，它既不能發生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉只是權屬關系的變更。因此，房地產商品的生產、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產資金的投人、形態的轉換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。
(四)資金增值性
一方面，房地產資金能帶來收益即利息，這是房地產資金增值的一種表現。房地產資金的增值是社會再生產的結果，是物質生產者的勞動創造。在社會再生產過程中，資金通過形態改變使最終點的貨幣量大於起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產再生產過程中資金不斷地運動，就能實現一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產與生活的基本要素，隨著社會經濟的不斷發展，對房地產的需求將日益增加，使得房地產會日益稀缺，房地產價格也會不斷上漲。因此金融機構為了使自身的貨幣資產得到保值和增值，也樂於進行房地產投資或從事房地產信貸活動。
(五)風險性
在房地產金融活動中，由於存在事先無法預料或雖能預料但難以避免的諸因素，有可能使預期的房地產收益與實際的房地產金融收益相背離，因而存在產生資金損失的風險。房地產資金的融通大多數是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產生房地產金融風險。這種風險主要來自以下四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險、和財務風險。如政策的改變可能導致房地產市場和金融市場產生不同於投9資決策時所預料的情況，或者由於投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現預期的投資收益，從而導致房地產融通的資金無法完全收回;又如各種突發性的自然災害(地震、洪水、火災等)發生，導致房地產項目遭到嚴重破壞甚至不復存在，從而難以收回融出的房地產資金;此外，在房地產金融活動中，由於種種原因，致使債務人不能償還貸款本息，或者證券發行者到期不能償付本息，也會發生房地產金融財務風險。
房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
(一)為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
② 房地產投資的特點
受制於房地產的不可移動性、異質性和弱流動性等特性，形成了房地產投資區別於其他類型投資的重要特性。
1、區位選擇異常重要
房地產的不可移動性，決定了房地產投資的收益和風險特徵，不僅受地區社會經濟發展水平和發展狀況的束縛，還受到其所處區位及周邊市場環境的影響。
人們常說位置決定了房地產的投資價值，強調了位置對房地產投資的重要性。只有當房地產所處的區位對開發商、置業投資者和租戶都具有吸引力，即能使開發商通過開發投資獲取適當的開發利潤、使置業投資者獲取合理穩定的經常性租金收益、使租戶方便地開展經營活動以賺取正常的經營利潤並具有支付租金的能力時，這種投資才具備了基本的可行性。
房地產所處的宏觀區位或區域對投資者也很重要。房地產投資價值的高低，不僅受其當前租金或價格水平的影響，而且與其所處區域的物業整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經濟和環境等因素密切相關。很顯然，投資者肯定不願意在經濟面臨衰退、人口逐漸流失、城市功能日漸衰退、自然環境日益惡化的區域進行房地產投資。因此，投資者在進行投資決策時，不僅關心某宗房地產及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區域未來環境的可能變化。對於大型房地產投資者，還需要考慮房地產投資的區域組合，以有效管理和控制投資風險。
2．適於進行長期投資
土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長；地上建築物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產投資非常適合作為一種長期投資。
房地產同時具有經濟壽命和自然壽命。經濟壽命是指地上建築物對房地產價值持續產生貢獻的時間周期。對於收益性房地產來說，其經濟壽命就是從地上建築物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大於運營費用，即凈收益大於零的持續時間。自然壽命則是指從地上建築物竣工之日開始，到建築物的主要結構構件和設備因自然老化或損壞而不能繼續保證建築物安全使用為止的持續時間。
自然壽命一般要比經濟壽命長得多。從理論上來說，當房地產的維護費用高到沒有租戶問津時，乾脆就讓它空置在那裡。但實際情況是，如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命，因為如果對建築物進行一些更新改造，改變建築物的使用性質或目標租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產少得多的投資，繼續獲取可觀的收益。
因此，許多房地產投資者都把房地產投資作為一項長期投資，從開發建設開始，就重視其長期投資價值的創造、維護和保持，以使得房地產投資項目的全壽命周期利益最大化。
3、需要適時的更新改造投資
從持有房地產作為長期投資的角度出發，必須努力使所投資的房地產始終能在激烈的市場競爭中處於有利的地位，這就要求投資者適時調整房地產的使用功能，以適應市場環境的變化。房地產的收益是在使用過程中產生的，投資者通過及時調整房地產的使用功能，使之適合房地產市場的需求特徵，不僅能增加房地產投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產的價值。例如，寫字樓的租戶需要更方便的網路通訊服務，那就可以通過升級現有網路通訊設施來滿足這種需求；購物中心的租戶需要改善消費者購物環境、增加商品展示空間，那就可以通過改造購物中心的空間布局來滿足這些需求；公寓內的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。
按照租戶的意願及時調整或改進房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不願意進行更新改造投資或者其所投資房地產的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。
4、投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險
異質性是房地產的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產。由於受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建築物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢採用相同設計形式的建築物，也會由於其內部附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。
房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。因此，房地產投資者除了需要聘請專業房地產估價師幫助其進行價值判斷以外，還要結合自身的眼光、能力和經驗進行獨立判斷，因為相同市場價值的房地產卻有著因人而異的投資價值。
5、變現性差
變現性差是指房地產投資在短期內無損變現的能力差，這與房地產資產的弱流動性特徵密切相關。雖然房地產資產證券化水平在逐漸提高，但也不能從根本上改變房地產資產流動性差的弱點。
房地產資產流動性差的原因，與房地產和房地產市場的本質特性密切關聯。一方面，由於房地產的各種特徵因素存在顯著差異，購買者也會存在對種種特徵因素的特定偏好，因此通常需要進行多次搜尋才能實現物業與購買者偏好的匹配；另一方面，對於同一物業而言，不同賣方和買方的心理承受價格都存在差異，因此只有經過一段時間的搜尋和議價，實現買賣雙方心理承受價格的匹配，才有可能達成交易。而房地產價值量大所導致的買賣雙方交易行為的謹慎，以及房地產市場中交易分散、信息不完備程度高等特點，又進一步延長了搜尋時間。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務而破產。
6、易受政策影響
房地產投資容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響。由於房地產在社會經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關注，經常會有新的政策措施出台，以調整房地產開發建設、交易和使用過程中的法律關系和經濟利益關系。而房地產不可移動等特性的存在，使房地產投資者很難避免這些政策調整所帶來的影響。政府的土地供給、公共住房、房地產金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值，進而對房地產投資意願、投資效果產生影響。
7、依賴專業管理
房地產投資離不開專業化的投資管理活動。在房地產開發投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。房地產置業投資，也需要投資者考慮租戶、租約、維護維修、安全保障等問題，即使置業投資者委託了專業物業資產管理公司，也要有能力審查批准物業管理公司的管理計劃，與物業管理公司一起制定有關的經營管理策略和指導原則。此外，房地產投資還需要房地產估價師、會計師、律師等提供專業服務，以確保置業投資總體收益的最大化。
8、存在效益外溢和轉移
房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產投資的價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產資產由於出租率和租金水平的上升而大幅升值；大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產資產的價值大大提高。從過去的經驗來看，能准確預測到政府大型公共設施建設並在附近預先投資的房地產投資者，都獲得了巨大的成功。
③ 為什麼房地產行業的財務杠桿一般較高
周期長,投入太大。
④ 什麼是財務杠桿房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是什麼意思
房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。
無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿系數（DFL）= 息稅前利潤EBIT/[息稅前利潤EBIT-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]
財務杠桿與財務風險的關系[1] 1、財務風險主要由財務杠桿產生。
「風險是關於不願發生的事件發生的不確定性之客觀體現」。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是「不確定性」的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大於平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由於融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大於1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈餘的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處於擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利於擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利於降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在;其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。
⑤ 高財務杠桿籌資模式
房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。
吸收直接投資、發行股票和利用留存收益
⑥ 房地產開發周期是什麼意思（公司財務）
房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。
無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。
財務杠桿系數（dfl）=
息稅前利潤ebit/[息稅前利潤ebit-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]
財務杠桿與財務風險的關系
[1]
1、財務風險主要由財務杠桿產生。
「風險是關於不願發生的事件發生的不確定性之客觀體現」。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是「不確定性」的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大於平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由於融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大於1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈餘的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處於擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利於擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利於降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在;其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。
⑦ 在房地產投資中從哪些方面能體現財務杠桿的作用
下面的例子將有助於理解財務杠桿與財務風險之間的關系。
假定企業的所得稅率為35%，則權益資本凈利潤率的計算表如表一：
項目行次
負債比率
0%50%80%
資本總額
①
100010001000
其中：負債②＝①×負債比率0500800
權益資本
③＝①－②1000500200
息稅前利潤④150150150
利息費用⑤＝②×10%05080
稅前利潤⑥＝④－⑤15010070
所得稅
⑦＝⑥×35%52.53524.5
稅後凈利
⑧＝⑥－⑦
97.56545.5
權益資本凈利潤率⑨＝⑧÷③
9.75％13％22.75％
財務杠桿系數⑩＝④÷⑥
11.52.14
假定企業沒有獲得預期的經營效益，息稅前利潤僅為90萬元，其他其他條件不變，則權益資本凈利潤率計算如表二：
項目負債比率
0%50%80%
息稅前利潤909090
利息費用05080
稅前利潤904010
所得稅31.5143.5
稅後凈利58.5266.5
權益資本凈利潤率5.85%5.2%3.25%
財務杠桿系數12.259
對比表一和表二可以發現，在全部息稅前利潤率為15%的情況下，負債比率越高，所獲得財務杠桿利益越大，權益資本凈利潤越高。在企業全部資本息稅前利潤率為9%的條件下，情況則相反。以負債比率80%為例，全部資本息稅前利潤率比負債成本每提高一個百分點，權益資本凈利潤率就會提高2.6個百分點［（22.75%－9.75%）÷（15－10）］，全部資本息稅前利潤率比負債成本每降低一個百分點，權益資本凈利潤率則下降2.6個百分點。如果息稅前利潤下降到某一個特定水平時（以全部資本息稅前利潤等於負債成本為轉折點），財務杠桿作用就會從積極轉化為消極。此時，使用財務杠桿，反面降低了在不使用財務杠桿的情況下本應獲得的收益水平，而且越是較多使用財務杠桿，損失越大。在息稅前利潤為90萬元，負債比率80%的條件下，財務杠桿系數高達9，就是說，如果息稅前利潤在90萬元的基礎上每降低1%，權益資本凈利潤將以9倍的速度下降，可見財務風險之高。如果不使用財務杠桿，就不會產生以上損失，也無財務風險而言，但在經營狀況好時，也無法取得杠桿利益。
⑧ 在房地產投資中從哪些方面能體現財務杠桿的作用
下面的例子將有助於理解財務杠桿與財務風險之間的關系。
假定企業的所得稅率為35%，則權益資本凈利潤率的計算表如表一：
項目行次 負債比率
0%50%80%
資本總額 ① 100010001000
其中：負債②＝①×負債比率0500800
權益資本 ③＝①－②1000500200
息稅前利潤④150150150
利息費用⑤＝②×10%05080
稅前利潤⑥＝④－⑤15010070
所得稅 ⑦＝⑥×35%52.53524.5
稅後凈利 ⑧＝⑥－⑦ 97.56545.5
權益資本凈利潤率⑨＝⑧÷③ 9.75％13％22.75％
財務杠桿系數⑩＝④÷⑥ 11.52.14
假定企業沒有獲得預期的經營效益，息稅前利潤僅為90萬元，其他其他條件不變，則權益資本凈利潤率計算如表二：
項目負債比率
0%50%80%
息稅前利潤909090
利息費用05080
稅前利潤904010
所得稅31.5143.5
稅後凈利58.5266.5
權益資本凈利潤率5.85%5.2%3.25%
財務杠桿系數12.259
對比表一和表二可以發現，在全部息稅前利潤率為15%的情況下，負債比率越高，所獲得財務杠桿利益越大，權益資本凈利潤越高。在企業全部資本息稅前利潤率為9%的條件下，情況則相反。以負債比率80%為例，全部資本息稅前利潤率比負債成本每提高一個百分點，權益資本凈利潤率就會提高2.6個百分點［（22.75%－9.75%）÷（15－10）］，全部資本息稅前利潤率比負債成本每降低一個百分點，權益資本凈利潤率則下降2.6個百分點。如果息稅前利潤下降到某一個特定水平時（以全部資本息稅前利潤等於負債成本為轉折點），財務杠桿作用就會從積極轉化為消極。此時，使用財務杠桿，反面降低了在不使用財務杠桿的情況下本應獲得的收益水平，而且越是較多使用財務杠桿，損失越大。在息稅前利潤為90萬元，負債比率80%的條件下，財務杠桿系數高達9，就是說，如果息稅前利潤在90萬元的基礎上每降低1%，權益資本凈利潤將以9倍的速度下降，可見財務風險之高。如果不使用財務杠桿，就不會產生以上損失，也無財務風險而言，但在經營狀況好時，也無法取得杠桿利益。