土地拍賣傭金跟土地出讓金

『壹』 政府拍賣地的價格和土地出讓金有什麼關系

關於土地使用權出讓金的含義
齊 鵬 張林楠

出讓金是在土地管理中經常遇到的名詞，其概念早在1990年5月19日《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令，以下簡稱條例）中就曾明確提到，但是直到市場經濟飛速發展、土地使用權招拍掛普遍開展的今天，人們對出讓金含義的理解依然比較模糊。
《條例》第二章第八條規定，「土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。」1995年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二章第七條的規定與上相同，由此可知，出讓金是土地使用者取得國有土地使用權所應支付的代價。
根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（國家土地管理局[1992]第1號令）第二十六條，「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。」由於標定地價就是土地使用權價格，那麼出讓金顯然只是土地價格的一部分，一般情況下不到地價的一半，這部分價值是由於區位條件和政府投資增值產生的，叫做「級差地租」，也就是通常所說的「政府純收益」，因此可以說出讓金就是地租。
根據《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）第五條，「協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。」此時，國有土地使用權出讓金為土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和，其中也包括級差地租（或叫政府收益）一項，根據土地價格評估中的成本逼近法原理，出讓金在構成上已經類似於地價了。同時，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%，依照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508—2001），「基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年限土地使用權區域平均價格。」基準地價的70%基本上也屬於該區域土地價格的正常范圍，出讓金在數額上也已經接近地價了，因此可以說出讓金就是地價。
那麼出讓金究竟是地租還是地價呢？出讓金這個詞是不是本身就是一個模糊的概念呢？曾經有人這樣定義出讓金：狹義的出讓金是級差地租，廣義的出讓金就是包括級差地租在內的土地價格。筆者認為，弄清出讓金的含義還應當從它的概念入手，無論是《條例》還是《城市房地產管理法》都明確指出，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。對於原劃撥國有土地使用權在不改變土地用途時補辦出讓手續的情況，土地使用者向國家繳納的「級差地租」就是出讓金；企業興辦工業項目使用新增建設用地辦理協議出讓手續時，企業按照國家規定應當繳納的新增建設用地有償使用費等有關稅費以及企業支付給政府並由政府撥給原集體土地所有者的征地（拆遷）補償費用之和就是出讓金；以招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權時，土地受讓方向政府繳納的地價款就是出讓金。
綜上所述，由於我國實行土地一級市場的國家壟斷，國有土地使用權出讓金就是土地使用者為了從國家手中獲得國有土地使用權而向國家支付的代價，所以只要目的是為了「獲得國有土地使用權」而「交給國家」的土地款項就是出讓金，不管這個代價是級差地租還是土地使用權的市場價格。出讓金是一個明確的概念，其含義關鍵在於以下兩個方面：一是「獲得國有土地使用權」；二是 「交給國家」。因此，國土資源部、國家工商行政管理局在《關於發布〈國有土地使用權出讓合同〉示範文本的通知》（國土資發[2000]303號）中，合同文本第七條關於出讓價款部分仍然使用「出讓金」這個名詞是科學和恰當的。

作者單位：廊坊市國土資源局
廊坊博泰不動產咨詢評估有限公司

『貳』 土地出讓金和土地出讓價款的區別

土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地 土地出讓金出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。 土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。 對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。 在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。 土地出讓價款與土地出讓金實際上是一個概念，就是政府出讓土地使用權時，土地受讓人需要繳納給政府的費用（不包括稅費）。但前者包含相關稅費比如契稅。

『叄』 土地拍賣傭金進土地成本還是進當期費費用

問：土地拍賣傭金進土地成本還是進當期費費用？ 所得稅處答復：《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條第（一）項：土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
根據上述規定，房地產企業通過拍賣行競拍取得土地使用權而支付給拍賣行的傭金，應計入開發產品計稅成本。

『肆』 土地拍賣傭金如何收取法律依據是什麼

自主約定或者按照成交價百分之五收取。

根據《中華人民共和國拍賣法》第四回節 傭金第五十六答條規定：

委託人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。

委託人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委託人、買受人各收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

拍賣未成交的，拍賣人可以向委託人收取約定的費用；未作約定的，可以向委託人收取為拍賣支出的合理費用。

第五十七條拍賣本法第九條規定的物品成交的，拍賣人可以向買受人收取不超過拍賣成交價百分之五的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

(4)土地拍賣傭金跟土地出讓金擴展閱讀：

設立拍賣企業，應當具備下列條件：

（一）有一百萬元人民幣以上的注冊資本；

（二）有自己的名稱、組織機構、住所和章程；

（三）有與從事拍賣業務相適應的拍賣師和其他工作人員；

（四）有符合本法和其他有關法律規定的拍賣業務規則；

（五）符合國務院有關拍賣業發展的規定；

（六）法律、行政法規規定的其他條件。

『伍』 土地購置費與土地出讓金有何區別

土地購置費指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。

土地購置費包括：

1. 通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地徵收管理費等；

2. 通過出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金；

3. 通過「招、拍、掛」方式取得土地使用權所支付的資金。以劃撥和「招拍掛」方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工後計入新增固定資產，以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。土地購置費按當期實際發生額計入投資。土地購置費為分期付款的，應分期計入房地產開發投資。

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

『陸』 土地有償使用費和土地出讓金一回事么

土地有償使用和土地出讓金不是一回事。

一、國有土地有償使用費和土地出讓的金概念：

1、國有土地有償使用費是指，以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。

2、土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。

二、本身屬性：

1、土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。

2、土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

(6)土地拍賣傭金跟土地出讓金擴展閱讀：

一、國有土地有償使用的法定方式包括：

(1)土地使用權出讓；

(2)土地使用權租賃；

(3)土地使用權作價出資或者入股。此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。

二、土地出讓金：

1、《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2、在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土資源部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權。

3、土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。

『柒』 土地出讓金和土地轉讓費的區別以及繳納方法，繳納給誰

一、土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，並向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權的全部貨幣或其他物品及權利摺合成貨幣的補償。
具體范圍：
土地價款的具體范圍包括：
1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；
2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；
3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；
4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；
5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。
按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款，在土地出讓合同生效後可以抵作土地價款。
國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一並納入土地出讓收入管理。
二、土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批准，並依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

『捌』 土地出讓金和土地出讓價款的區別

土地出讓金和土地出讓價款的區別：

1、含義不同：

1）土地出讓價款的本質是一定年限的地租之和，具有地價的含義。是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。

2）土地出讓金不是簡單的地價，還有稅費的性質。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質。

2、收取方式不同：

1）土地出讓價款採取預收的方式。土地使用者只有支付了出讓價款，土地管理部門才交付土地給土地使用者，辦理登記手續，核發土地使用證。依據國有土地出讓的具體方式，土地出讓價款可分為協議出讓價款、拍賣出讓價款、招標出讓價款和掛牌出讓價款四種形式。

2）土地出讓金，採取一次性收取。將累計若干年地租總和一次性收取，又有稅收的強制性、無償性和固定性。

3、資金功能不同：

1）土地出讓價款。《土地管理法》對土地出讓價款的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2）土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；

二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

『玖』 土地成交價與土地出讓金的關系

2是正確的，每個地方政府都不太一樣，但是我敢說2是正確的 出讓金只是成交價的一部分