一般房地產項目杠桿率是多少

A. 房地產杠桿率的介紹

《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。
不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老闆。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富，碧桂園、龍湖、恆大這些房企的老闆輪番地成了中國首富。不過，觀察他們的財富成長路徑會發現，其財富的增長並不是依靠自己公司的價值創造，而是在上輪和這輪房地產泡沫中「吸血」。
房地產業已經成為中國最暴利的行業之一。有關數據表明，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產，佔到目前地產類上市公司總數的35%。而以上市公司的毛利率表現來看，房地產行業表現最為突出，自2005年以來毛利率連續五年超過30%。
另據統計，在國外成熟的房地產市場中，建築安裝成本佔比在70%，利潤率大約在5%至8%之間。與此形成鮮明對比的，國內房地產市場建築安裝成本佔比35%，利潤率在15%左右。
國內房地產市場15%的利潤率看似不高，但開發商的真實利潤水平卻遠高於此，其中的奧妙在於前期房地產開發的「高杠桿率」。「高杠桿率」使中國的房地產偏離了其民生屬性，放大了房地產金融投資屬性的一面，加速了財富向地產商集中，並且增強了地產市場的投機性。
業內人士透露，調控前，開發商購置土地或明或暗可以貸款，拿到土地證後又可以名正言順地向銀行抵押貸款，項目開工後建築承包商墊資建設也是行業管理，而且，雖然預售制度有很大變化，但開發商花樣翻新地創造出各種變相的「賣樓花」方式，例如向意向購房者十幾萬元高價出售會籍，獲得會籍後就可在開盤時折價購房。通過利用制度上的不完善，許多開發商可以用5倍、10倍的杠桿率來操盤，這樣一來100%的利潤率也不是神話。

B. 房地產項目啟動資金一般為總造價的百分比為多少

做為一個合格的承包商其進度款的申報應建立在完成實體工程量基礎上。雖然本節會多少加一些其它變相爭取工程進度款的方式。在沒有完成實體工程量的基礎上過份的注重策略操作也是不正常的，特別是現有建築市場混亂，掛靠與聯營成風，給現場造價工程師造成極大的風險。對於本文操作只限於內部使用，但人外有人天外有天，操作總是人的行為難免有失手被別人看漏的時候。 早拿到工程款是每個承包商的心願，但現實中總是這樣與哪樣的原因，造成承包商的利潤損失，因為現實操作中大部分是由承包商自己先拿錢墊付，所墊付的工程款與業主結算的時候是不算利息的。現在工程相比從前正規許多，進場給預付款（10%~40%的額度），方便的承包商的前期准備及開始階段的工程工作，當然主要還看工程項目的業主方，一般有實力的公司的項目相對資金方面還是比較正常，這樣的工程如果我們遇到，可以直接按實體完成工程量正常申報。但有些項目中標價較低，前期投標操作並不是現有現場造價工程師，如果按實體工程程進度正常申報根本就不夠，所以相對採用一些策略方法對於項目的資金周轉是有效果的。 我們先來確定一下我們心中的進度款正常申報：所謂正常申報，就是我們一般按合同約定，按月（或季）進度實際完成的工程量申報報的方法，當然更細一點，工程量實體項目按實體工程量，單價按原有投標報價，措施費按實體工程量的完成百分比。如果你們合同中有約定方式，應按合同中約定方式執行。 如果合同中沒有約定，我們舉這個例子：原有投標價 實體項目1000萬，措施費項目400萬。 經現場核算完成實體項目的 200萬 措施費項目應報 400*200/1000=80萬。 一般大家在核算工程量的時候就按此付款，但實際中因為措施費工程前期要求較高，所以提高10%~30%進行付款。 進行的中變更洽商工程量處理：在簽定合同的時候，一般約定付款上限為合同額的95%,我們在上報的時候應注意業主及監理認可的項目變更，直接與實體工程量一起上報。無論對造價減少或是增加都應報合同價約定總量限制上報上限，如果變更影響了造價達到5%以上，應及時通知業主及監理如何處理，如果業主的項目概算富餘較多一般處理方式如下： 1. 無論變化如何都應按合同約定的上限付款。 2. 造價減少的應按調整後的合同同約定上限付款。 3. 造價增加的應按調整後的合同同約定上限付款。 4. 減少做調整，增加還要按原有合同約定。 一般都會按第1條或第4條執行。 當然上面的只是對總體報價進行的說明，做為現場造價工程師一定不要懶，多找監理及業主溝通。在平心靜氣的情形下把錢商量到手，不太爭什麼，爭不好了還會得罪人，自己辦不成的，可以報自己的領導，商量不好辦，還有其它手段，當然不在我們的此章節范圍。如果現場造價工程師天天為老闆多要些錢，人心是不好控制的，工程款是早要了些，但也要看這個老闆是不是要做工程？要了錢大部分用在高風險的行業，小心了，可靠的還行，不可靠的連現場人員的工資都不好發…………。 其它說明：做為承包商，應多在工程量上下功夫，每天完成多少要及時找相關人員簽字確認，快到進度款申請時間，就得提前幾天做好當月工程量統計工作，把該匯總簽字應提早簽字，需要查找文件依據的就把相關資料收集齊全。把工程量及時上報監理或業主。在做這步的時承包商要考慮到監理或業主可能因為很多事情忘記，或者沒有時間及時給你審核，所以得提前一定的時間，讓他們有足夠的時間來審核該月工程量。（當然正規的方式，不會這樣的，因為合同就有規定支付進度款的方式）。一定要及時懷監理或業主溝通，及時了解他們對某項的意見，發現不到位之處，多拿依據解釋，不然會出現有的量進度款先不計的情況，已完工，未經驗收的項目，應報項目經理，這是最重要的，未經驗收經常是其不付款的理由，一旦不付款，只能等下一個月了，如果報了，因為這個理由不付款，可能就是造價工程師的責任了（說你不及時與項目部溝通）。所以未驗收不付款的項目應及時列個表單報給項目部領導，讓其解決。 付款中的一些小技巧： 我舉例說明：下表為某公司項目中標後的匯總表（取費方式各地不一樣，本為例） 序號 單項工程名稱 金額（萬元） 取費方式 1 分部分項工程量清單計價合計 1000 2 措施項目清單計價合計 450 其中安全文明施工費 100 3 其他項目清單計價合計 4 規費 72.5 (1+2)*5% 5 稅

C. 房地產毛利率多少算合適

房地產行業整體毛利率較高,具體多少算合適看情況,建議搜一下上市房地產公司的分析報告,取一個平均公允的即可,一般要高於40%.

D. 房地產公司資產負債率在多少范圍內算正常

資產負債率保持在50%比較合理，也就是資產與負債的比例為1：1。 但是對於不同的行業還要區別看待，如房地產開發行業，前期投資非常大，正常的范圍在60％－70％之間。

如超過80％，負債比例已經過高了，企業的經營就已經面臨很大的風險了，不僅可能導致短期的資金風險，而且由於企業的固定資產等面臨減值和無法變現的問題，可能最終導致企業資不抵債，最終破產。

這個是沒有一個統一標準的，因為在房地產這個屬於負債率較高的行業，一般來說受加息的影響也比較大。但不同企業受影響的程度不同，這主要取決於企業的負債水平和負債結構。概括來說，負債率越高的企業受影響越大，銀行負債比例越高的企業受影響越大。

(4)一般房地產項目杠桿率是多少擴展閱讀：

資產負債，反映企事業單位資金的取得或形成狀況叫資產，反映資金的運用和存在狀況叫負債。

現代資本主義企業和銀行普遍採用資產與負債平衡形式總括反映一定日期(如月末、季末、年末)財務狀況的資產負債表。

視為最主要的會計報表。表式分資產、負債與業主權益兩部分，各設若干項目。資產部分在左方，反映企業所有的各項財產、物資、債權和權利。負債與業主權益部分列在右方，反映企業的各種短期和長期債務，自有資本和盈餘。左右兩方金額總計相等平衡。

我國建國初期曾採用資產負債表，後改用「資金平衡表」。但為了與國外銀行進行業務往來及核對帳目，中國銀行仍用此表，形式分資產、負債與凈值兩部分。

資產部分主要包括現金、各項放款、存放國外同業、投資、房地產和器具、設備等;負債與凈值部份主要包括各項存款、股本、公積金及純益等。

E. 房地產公司的資產負債率一般是多少

這個是沒有一個統一標準的，因為在房地產這個屬於負債率較高的行業，一般來說受加息的影響也比較大。但不同企業受影響的程度不同，這主要取決於企業的負債水平和負債結構。概括來說，負債率越高的企業受影響越大，銀行負債比例越高的企業受影響越大。

F. 房地產行業基準收益率為多少啊

基準收益率也稱基準折現率是企業或行業或投資者以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的受益水平。
是投資決策者對項目資金時間價值的估值。基準收益率是投資資金應當獲得的最低盈利率水平
，是評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的依據，是一個重要的經濟參數。
各行業投資項目的基準收益率各不相同，做可研報告的必須熟悉如何查到該行業的基準收益率。可從國家發改委和建設部發布的《建設項目經濟評價方法和參數》第三版P202~205查到。房地產項目的基準收益率，規定融資前財務內部基準收益率為12%，資本金稅後財務內部收益率為13%。（如沒有《建設項目經濟評價方法和參數》第三版書的可回貼，寫下信箱，電子版（PDF，約14M）發給你）

G. 房地產開發各項成本的比例大約是多少

下面是我之前服務過的一個項目的開發成本預算，比較早了，裡面的數據可以供你參考一下；

成本款項 具體開發費用 建安造價 備注
1、土地費用 土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元 預估土地成本
2、前期工程費 地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元 閩價[2003]房505號
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元 省物價局、省財政廳閩價[2002]房572號
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元 省物價局、省財政廳閩價[2004]房字412號
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、建安工程費 樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、室內設施工程 區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、公建設施費 人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、工程監理費 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、財務費用 房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、開發商管理費 110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、不可預見費 165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、銷售費用 357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元

H. 房地產項目資金杠桿率率怎麼算

=2/(2+3）=40%

I. 房地產行業基準收益率為多少

1. 各行業投資項目的基準收益率各不相同，做可研報告的必須熟悉如何查到該行業的基準收益率。可從國家發改委和建設部發布的《建設項目經濟評價方法和參數》第三版P202~205查到。房地產項目的基準收益率，規定融資前財務內部基準收益率為12%，資本金稅後財務內部收益率為13%

2. 基準收益率也稱基準折現率是企業或行業或投資者以動態的觀點所確定的、可接受的投資項目最低標準的受益水平。

3. 是投資決策者對項目資金時間價值的估值。基準收益率是投資資金應當獲得的最低盈利率水平，是評價和判斷投資方案在經濟上是否可行的依據，是一個重要的經濟參數。