A. 商業房地產正常投資收益率
摘自互聯網:
商業地產投資收益率怎麼計算?
1.租金回報率法
公式:(稅後月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)。優點:考慮了租金、價格和前期主要投入,比租金回報率分析法適用范圍廣,可估算資金回收期長短。
不足:未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由於其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。
2.租金回報率分析法
公式:(稅後月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價,這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。
優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇「績優地產」的簡捷方法。
不足:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
3.內部收益率法
房產投資公式為:累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內的累計出租月數/(按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+傢具等其他投入+累計按揭款+累計物業管理費)=內部收益率。
上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費支出;累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點:內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而內部收益率則是按復利計算。
不足:通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來,而未來租金的漲跌是個未知數。
4.簡易國際評估法
基本公式為:如果該物業的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
B. 如何編制可行性研究報告中財務評價部分
可行性研究報告中,財務評價是很重要的一塊內容。那麼財務評價的撰寫究竟該怎麼寫呢?怎樣才能通過審核?下面我們通過三個方面來詳細闡述可研報告中財務評價的寫法:
一、投資方案財務評價
根據項目投資方案現金流量預測結果,編制固定資產投資估算表、流動資金(周轉資金)估算表、主要產出物與投人物價格表、單位產品生產成本表、固定資產折舊表、無形資產及遞延資產攤銷估算表、經營成本估算表、銷售收入及銷售稅金計算表等輔助報表,並在此基礎上編制項目投資現金流量表,計算各年的息稅前利潤,評價項目投資的財務盈利能力,進行投資決策。
二、融資方案財務評價
對於投資方案財務評價可行的項目,應進一步進行融資方案分析,選擇最佳的融資方案。投資方案分析的對象是項目本身,融資方案分析的對象則是項目的融資主體,如果項目的融資主體不是項目本身設立的項目公司,就要對項目所依託的整個企業進行分析。主要分析內容包括:
1、根據融資主體的資產負債結構及信用狀況等因素,分析各種可能的融資渠道和融資方式;
2、根據項目本身的盈利能力及整個融資主體的財務狀況,分析應採用的財務杠桿水平,進行財務杠桿分析,選擇資產負債結構比例及融資方案;
3、根據融資方案,計算融資成本,編制財務計劃現金流量表。該表除包含項目投資現金流量的預測結果外,還應包括建設期及生產運營期借款還本付息、股利分配、稅收支付等引起的項目融資主體本身完整的財務計劃現金流量,進行財務可持續性分析;
4、計算所得稅後現金流量,評價權益投資的盈利能力及對股東財富增值的影;
5、進行融資主體的債務清償能力分析。
三、項目投資現金流量預測
根據有無對比的原則,根據項目的產品方案、建設規模、工藝技術方案等要求,對項目投資可能產生的現金流量進行估算:
1、項目投資估算,包括設備購置、安裝、土建工程及其他工程費用,生產前的各種資本支出和流動資產投資;
2、產品銷售收入或項目提供的服務營業收入預測;
3、項目在運營期內的各種運營和維護費用預測,根據估算及預測結果,得出投資方案的現金流量。
希望各位看了以上內容能有所收獲。如果對自己可研報告內容信心不是很足,可以聯系我們協助修改!
來源:前瞻產業研究院
C. 如何計算資本金財務內部收益與全投資內部收益率
要理解這個問題先要理解財務杠桿,通俗地說就是通過借貸行為擴大或增加資本投入者的收益。例如:100萬元一個投資項目可取得每年20萬元收益,收益率為20%,但通過貸款借入100萬元,共計200萬元進行投入,可獲得每年40萬元收益,但借入的100萬元每年需償付利息10萬元,站在投資者角度,其每年的收益為40-10=30萬元,其資本金收益率為30%。這就是財務杠桿的作用,即當投資收益大於利息率時,投資者可獲得擴大的收益。
投資項目的內部收益率(irr)是項目到計算期末正好將未收回的資金全部收回來的折現率,是項目對貸款利率的最大承擔能力。只要全投資項目的內部收益率大於借款利率,財務杠桿就起作用了(基準收益率是判斷項目是否可行的依據),這時的資本金內部收益率必大於全投資(口徑要求一至:全部稅前或全部稅後)。
如果借款利息夠多,總成本大於收入,只能表明,項目凈現金流為負值,凈現值小於零,項目根本就不可行。只有在凈現值大於零的情況下,談論內部收益率才有意義。
D. 工程經濟學問題,還望高手您指教啊!!!
有些我也不知道。把我知道的告訴你(但不確定)。20B。33B。39A。49B其中49題過程:先計算所得稅,=利潤額*所得稅率=(100-45-5-20)*33%=10。於是凈現金流量=100-45-5-10=40(注意這里折舊不算是現金流出)。53C。54A。59D。61D。64B。73B。88B。96D。102C。123C。124A。139C。
E. 1.以下關於經營杠桿系數的描述正確的有 ()。 a 經營杠桿系數=利潤變動百分比/
1.下列關於經營杠桿系數的敘述,正確的是( AD ).
在固定成本不變的條件下,當(M-a)大於0時,銷售額越大,經常杠桿系數越小,經營風險越小.經營杠桿本身並不是利潤不穩定的根源,經營杠桿只是擴大了市場和生產等不確定性因素對利潤變動的影響.
2.某企業經營杠桿系數為2,財務杠桿系數為3,則下列說法正確的有( ABCD ).
3..投資項目評價指標的計算,所依據的折現率需事先已知,屬於這類指標的有( CE ).
凈現值就不用說了,獲利指數是指投產後按基準收益率或設定折現率折算的各年凈現金流量的現值合計與原始投資的現值合計之比.
F. 下列關於經營杠桿系數的敘述,正確的是( )。
1.下列關於經營杠桿系數的敘述,正確的是( AD )。
在固定成本不變的條件下,當(M-a)大於0時,銷售額越大,經常杠桿系數越小,經營風險越小。經營杠桿本身並不是利潤不穩定的根源,經營杠桿只是擴大了市場和生產等不確定性因素對利潤變動的影響。
2.某企業經營杠桿系數為2,財務杠桿系數為3,則下列說法正確的有( ABCD )。
3..投資項目評價指標的計算,所依據的折現率需事先已知,屬於這類指標的有( CE )。
凈現值就不用說了,獲利指數是指投產後按基準收益率或設定折現率折算的各年凈現金流量的現值合計與原始投資的現值合計之比。
G. 請問怎樣區分資本收益率(ROE)與 投資報酬率(ROI)
一、目的不同
資本收益率亦稱「投資的獲利能力」。全面評價投資中心各項經營活動、考評投資中心業績的綜合性質量指標。
投資報酬率又稱投資利潤率是指投資收益(稅後)占投資成本的比率。
二、計算公式不同
資本收益率計算公式為:投資報酬率=營業利潤÷營業資產(或投資額)。
投資報酬率公式:投資收益率=年平均利潤總額/投資總額×100%(年平均利潤總額=年均產品收入-年均總成本-年均銷售稅金及附加)。
三、分子不同
資本回報率是凈利潤(稅後利潤),投資報酬率是營業利潤(稅前利潤)
四、分母不同
資本回報率是平均資本,投資報酬率是營業資產。
(7)杠桿投資內部收益率擴展閱讀
投資回報率的應用情況
1、資本回報率通常用來直觀地評估一個公司的價值創造能力。(相對)較高ROIC值,往往被視作公司強健或者管理有方的有力證據。
2、但是,必須注意:資本回報率值高,也可能是管理不善的表現,比如過分強調營收,忽略成長機會,犧牲長期價值。
3、資本回報依據常識被大體定義為企業運用資本獲得收入扣除合同性成本費用後形成的剩餘,在此基礎上報告進一步把資本回報分解為資本所有者收益(即利潤)和社會收益(即相關政府稅收)兩個部分。
參考資料
網路-ROE
網路-roi
H. 技術經濟學(內部收益率)
希望採納
IRR是財務凈現值為零時的收益率,一般用試演算法求得。求的正實根與負實根中間無限接近零的值才是內部收益率。
I. 資本金財務內部收益率如何計算
沒有你說的"資本金財務內部收益率"的概念。內部收益率就是財務分析的手段之一(投資評估),不是針對資本金的,而是針對項目投資的,這里的投資可以是資本,也可以是財務杠桿(借貸資金)。
內部收益率一般需要預測5年的現金凈流入(正數、負數都有可能),預計凈現值(一般為10%),最簡單的辦法是用Excel 表的 IRR 函數,將五年的現金流數據和凈現值輸入,就會自動算出內部收益率。例如:
J. 銀行貸款利率不影響內含報酬率么我自己理解利息不是有財務杠桿作用么能夠抵部分所得稅,
這是因為你沒有理解內含報酬率和企業資本成本的關系。
內含報酬率是根據現金流入和流出計算出的凈現值為0的折現率。
企業的資本成本是根據股權資本成本和債務資本成本計算出的加權平均資本成本。
也就是說銀行貸款利率影響的是企業的債務資本成本,進而影響加權平均資本成本。對於一個項目,如果現金流入流出是既定的,那麼無論銀行貸款利率如何變化,它的內含報酬率都是一定的。我們只是用內含報酬率和資本成本比較用以確定項目是否可行(即增加企業實體價值)。