去金融杠桿對房地產

1. 如何警惕中介用金融杠桿炒房租的風險

如今已經不是傳統意義上的房產中介服務，而是一種金融服務，而且是一種加了杠桿的金融服務。正因如此，這種模式背後的金融風險和法律糾紛不容小覷。

而且在這個模式之下，風險和收益分配並不公平，房產中介一下子獲得了一年甚至幾年的租金，而房東仍是按月拿租，租客卻背下了所有貸款。如果發生爆倉、經營方倒閉，房東在拿不到房租的情況下就會趕走租客，租客就要面臨既身背巨債又無房可住的尷尬。

目前這樣的局面已經出現。杭州鼎家網路科技有限公司的長租公寓公司宣布破產，而4000戶租客們通過一個名為「51返唄」（現更名為「愛上街」）的APP一次性把租金付給了鼎家，如今租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，房東也正在收房。這個坑誰來填？

「房住不炒」「租售同權」已經是大勢所趨，房租的長期化、穩定化是全社會樂見其成的。但是，這需要提高房屋供給品質。北京、上海一些所謂「老破小」小區，不經裝修改造，很難構成有效供給，而普通房主往往不願意出這筆錢。相比之下，長租公寓模式有其自身的亮點，即通過對於房產的改造，獲得溢價收益以及較為穩定的現金流。這本是房產業的「一股清流」。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰車，就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。

當務之急是要及時控制長租模式下的金融風險，讓長租公寓回歸「長住」本質，而不是充當金融工具。

來源：新華每日電訊

2. 杠桿：中國樓市和銀行杠桿：金融去杠桿是什麼意思

繼4月雷霆萬鈞的監管風暴之後，近期一行三會頻頻釋放「溫和去杠桿」的政策信號，受此影響，股債市場經過前期的大跌之後暫時企穩。

3. 杠桿率較高影響了房企的利潤率，房地產板塊未來會如何呢

從股市來看，未來房地產市場會持續走低。近日，國家統計局公布數據，去年全年商品銷售面積增長了8%，銷售額也同比出現增長，但該向好的數據，卻並沒有在股市引起反響。房地產板塊依舊股價低迷，市盈率低下。有相關人士表示，主要還是因為監管單位收緊了銀行對房企的貸款額度，而且再加上頭部的房企財務狀況都不樂觀，杠桿率太高，所以投資者普遍對房地產板塊不看好。其實從去年的三道紅線政策開始，到後來的銀行房貸集中管理，房企的貸款額度都受到了不小的影響，投資者也是基於對其長期的考量，所以才保持謹慎的。

有分析人士表示，今年房企到期的債務累計將達到1.2萬億元，是去年的一倍多，高昂的債務，導致房企的利潤被大量消耗，而國內借新還舊的渠道又被管控，所以房企的債務問題，更加令人擔憂，相信未來這一年，房地產板塊的走勢也不會太好，相關基金的收益可能會更低。

4. 金融去杠桿會影響房產行業嗎

你是藝術生但是不知道你的專業是什麼？地產行業前幾年還可以，藝術生比較適合做品牌推廣、設計類的，工作相對來說比較感性點。金融行業由於涉及的細分行業比較多，不知道你的興趣所在，比如銀行，基礎的就是要能拉到存款，工作相對理性點。金融行業的工資水平普遍高於地產，但是壓力也是要大很多的，綜合自己可以獲取的崗位結合自己的實際情況考慮。

5. 房地產去金融化意味著什麼

房地產去金融化會引發信用收縮、房地產投資過快回落，意味著房地產去金融化在樓市層面，供求兩端對稱控制有望推動房價與地價穩中趨緩；行業層面，短期並購重組可能涌現，房地產行業或迎來新一輪洗牌，但未來房企依靠加杠桿實現彎道超車的難度加大，行業格局可能趨於固化；

宏觀層面，由於房地產相關融資與GDP佔比體量較大，信用收縮與經濟陣痛在轉型期間或難以避免，但有助於金融資源合理配置、降低實體經營成本；政府層面，土地財政壓力可能約束支出空間；市場層面，高收益資產將更為稀缺，保險和銀行理財等需要調整資產配置方向。

(5)去金融杠桿對房地產擴展閱讀

房地產是優質的融資抵押物，房價上漲與信用擴張會相互助力，導致地產與信用周期天然存在協同關系。而國內土地招拍掛、期房預售等制度設計，在加快商品房供給的同時，也易於造成金融資源積聚於地產領域。

對於房地產企業，規模意味著拿地和融資方面的競爭優勢，房企有不斷加杠桿做大規模的沖動。同時，過去中央穩增長、地方土地財政、居民財富增值，三方訴求通過房地產實現了平衡，房地產市場繁榮離不開各方的推動。

6. 金融去杠桿對股市有什麼影響

通俗的講就是借錢炒股的現在要還錢了，比如股票配資，銀行委外資金，說白了就是央行內放水下屬銀行是容讓你投資實業發展經濟的，但是目前大環境不好，搞實業不賺錢，大家的生產積極性不高，那這大量閑置資金不能有效利用怎麼辦？那就投入股市，房地產來炒股炒房了，但是這些不產生勞動價值，反而使股市動盪，房價暴漲，影響經濟穩定，現在去杠桿就是要收回這些資金，那就只能賣房賣股還回去了，所以就出現了股市，房市，債市，全部下跌的情形！

7. 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。

8. 房地產開發貸款的杠桿原理

杠桿，將借到的貨幣追加到用於投資的現有資金上；杠桿率，資產與銀行資本的比率；財務管理中的杠桿效應，主要表現為：由於特定費用（如固定成本或固定財務費用）的存在而導致的，當某一財務變數以較小幅度變動時，另一相關財務變數會以較大幅度變動。合理運用杠桿原理，有助於企業合理規避風險，提高資金營運效率。財務管理中的杠桿效應有三種形式，即經營杠桿、財務杠桿、復合杠桿。
杠桿比率
認證股的吸引之處，在於能以小博大。投資者只須投入少量資金，便有機會爭取到與投資正股相若，甚或更高的回報率。但挑選認股證之時，投資者往往把認股證的杠桿比率及實際杠桿比率混淆，兩者究竟有什麼分別？投資時應看什麼？
想知道是否把這兩個名詞混淆，可問一個問題：假設同一股份有兩只認股證選擇，認股證A的杠桿是6.42倍，而認股證B的杠桿是16.22倍。當正股價格上升時，哪一隻的升幅較大？可能不少人會選擇答案B。事實上，要看認股證的潛在升幅，我們應比較認股證的實際杠桿而非杠桿比率。由於問題缺乏足夠資料，所以我們不能從中得到答案。
杠桿比率=正股現貨價÷（認股證價格x換股比率）

9. 去庫存去產能去杠桿對銀行有什麼影響 對房地產企業有什麼影響

能夠穩定房地產市場,刺激房地產投資,間接促進資本市場的活躍度,有利於專銀行利率的調整。屬
積極穩妥化解產能過剩、化解企業剩餘庫存、防範金融風險
金融杠桿簡單地說來就是一個乘號。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加。所以，在使用這個工具之前必須仔細分析投資項目中的收益預期和可能遭遇的風險。另外，還必須注意，使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可能是巨大的收益，投資者也必須要提前出局。

10. 降杠桿去債務會不會引發房產公司倒閉潮

今年提出了「去杠桿」政策，是很必要的也是及時的，因為此前2017年萬達房產就陷入債務危機不得不出售旗下酒店業務償還債務，而恆大房產2017年也先後3次融資1300億元，用於償還1129億永續債。
但是一波未平一波又起，碧桂園又出事了，據某媒體報道，為了提高盈利率，碧桂園個別樓盤偷工減料，質量嚴重不合格，更重要的是碧桂園債務壓力巨大，截止2017年末，碧桂園合計擁有資產10496.69億元，負債9330.57億元，總負債89%，這才是最可怕的，此時碧桂園還能給你一個五星級的家嗎？恐怕自己的家都保不住了？毫無疑問不止碧桂園，很多房企債務壓力都很大，不然年初國開行的一個政策讓很多棚戶區改造停滯也不會出現，這都是因為房產企業過多的債務壓力，但是無論如何是必須降杠桿，去債務的這是對國家負責，對人民負責，為何這樣說呢？
毫無疑問，高杠桿，高債務說明房企是依靠銀行貸款進行經營活動的，也就是俗話說的「借雞生蛋，」可是房產商就是單純借的國家的雞嗎？我想不是，因為銀行很多貸款都是老百姓的存款，如今很多銀行進行商業改制，也就是說是存在倒閉風險的，而銀行相當部分貸款都是借貸給和房地產相關聯的企業，如果企業還是這樣持續「借雞生蛋，」不知危機，老百姓的錢袋子就危險了。那麼去杠桿，去債務會不會引發房地產商倒閉呢？
我想是會的，因為很多房產商如今都是空殼公司，就是基本停止了房產開發，也有一些企業企業本身風險承擔能力就過低，一旦遇上資金流受阻很容易陷入困境。但是還是有必要繼續去杠桿，去債務，俗話說「長痛不如短痛，」我們不能一直靠房地產維系經濟發展，這是不正常的，那麼到底多少債務比例比較合理呢？
在我看來，考慮到通貨膨脹，資產貶值以及房產短期效應，還是有必要讓房產商把債務壓制在50%以下的，債務壓力小，ZF有時就可以做出相應的扶持政策，也有能力扶持。