房地產企業的銷售傭金能否抵扣增值稅

A. 房地產企業營改增土地出讓金怎麼抵扣

國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。

（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

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一、憑證條件

稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施「營改增」地區的運輸業增值稅發票）。

另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費(以下稱二項費用)可在增值稅應納稅額中全額抵減。因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟體維護費的地稅發票也可以抵扣。

二、時間條件

一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。

進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內後的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額；

一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行「先比對後抵扣」。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。

B. 房地產企業進項稅在預繳增值稅時可不可以抵扣

房地產企業進項稅在預繳增值稅時，不可以抵扣。

1、房地產企業銷售自行開發的房地產項目，收到預收款時應當預交增值稅，按照3%的預征率預繳增值稅。

2、如果一般納稅人的房地產企業取得進項稅額，應當在納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%（2018年5月1日起為10%）的適用稅率計算當期銷項稅額，扣除進項稅額後，再抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。

C. 營改增後，房地產開發企業所有發票都可抵扣進項稅嗎

並不是所有發票都可以抵扣。只有符合要求的發票才可以抵扣。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率

（四）購進或者銷售貨物以及在生產經營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和11%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率。

（五）接受交通運輸業服務，除取得增值稅專用發票外，按照運輸費用結算單據上註明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額。

進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率運輸費用金額，是指運輸費用結算單據上註明的運輸費用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運輸費用）、建設基金，不包括裝卸費、保險費等其他雜費。

（六）接受境外單位或者個人提供的應稅服務，從稅務機關或者境內代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國稅收通用繳款書（以下稱通用繳款書）上註明的增值稅額。」

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不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額

《暫行條例》和《實施細則》規定，納稅人將外購的貨物或應稅勞務用於非應稅項目、用於免稅項目、用於集體福利或者個人消費以及遭受非正常損失的，其進項稅額都不得從銷項稅額中抵扣。

但是，由於貨物或應稅勞務在購進時尚不能確定它們的具體用途，因而，往往是對購進的貨物或應稅勞務的進項稅額，先行從購進時所屬納稅期的銷項稅額中做了抵扣，但在發生這些不應從銷項稅額中抵扣進項稅額的行為時，應作不得抵扣的會計處理。

這就需要按規定在發生這些行為的納稅期內，將不應抵扣的貨物或應稅勞務的進項稅額計算出來，並在當期進項稅額中扣減，具體應區分以下情況進行處理。

用於固定資產在建工程、集體福利或者個人消費。用於固定資產在建工程的購進貨物或應稅勞務，不是以是否在「在建工程」科目核算為界限的，納稅人對建築物進行修繕、裝飾等支出，即使不應在「在建工程」科目中核算，其支出中的外購貨物或應稅勞務，

也屬於稅法規定的用於固定資產在建工程。同樣，用於集體福利和個人消費的購進貨物或應稅勞務，即使不在「應付工資」、「應付福利費」或「盈餘公積」科目中核算，其進項稅額，也不能從銷項稅額中抵扣。

D. 財稅36號文對房地產企業增值稅進項稅有哪些

房地產企業進項稅額抵扣實務36條1、土地出讓金可以抵扣房地產企業分次開發的每一期都是作為單獨項目進行核算的，對「一次拿地、分次開發」的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建築面積跟與可供銷售建築面積的佔比，進行計算扣除。2、房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的專用發票抵扣進項稅額。3、取得增值稅專用發票的「甲供材」可以抵扣。將已抵扣進項稅額的原材料用於不動產在建工程時，應將已抵扣進項稅額的40%在材料領用當期轉出為待抵扣進項稅額，並於轉出當月起第13個月再行抵扣。用於簡易計稅項目，將已抵扣進項稅額做進項稅額轉出。4、在會計制度上按「固定資產」核算的不動產，2016年5月1日後取得並在會計制度上按「固定資產」核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額60%的部分於取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，於取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。5、2016年5月1日後，房地產企業購入的原材料等物資用途明確，直接用於不動產在建工程的，其進項稅額的60%於取得扣稅憑證的當期直接申報抵扣；剩餘40%的部分為待抵扣進項稅額，於取得扣稅憑證的當月起第13個月申報抵扣。6、房地產企業購入的原材料用途不明的，可在購入當期按規定直接抵扣進項稅額。將已抵扣進項稅額的原材料用於不動產在建工程時，應將已抵扣進項稅額的40%在材料領用當期轉出為待抵扣進項稅額，並於轉出當月起第13個月再行抵扣。7、2016年5月1日後取得並在會計制度上不按「固定資產」核算（如投資性房地產）的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣。8、房地產企業接受捐贈、投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產，取得增值稅專用發票可以抵扣。9、房地產企業購買的稅控機全額抵扣。10、取得建築企業的建築服務增值稅專用發票可以抵扣。11、房地產開發企業售樓處、樣板間屬於在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進項稅無需轉出12、對經營租入的不動產的裝飾及改擴建支出取得的進項可以一次性抵扣。13、購進農產品（例如苗木），按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率。14、房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中註明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，精裝修房所購材料設備的專用發票可以抵扣。15、房地產企業賣房贈家電，所購家電的增值稅專用發票可以抵扣。16、購買車輛，按照稅控《機動車銷售統一發票》抵扣。17、取得勞務派遣開出的差額專票，按規定抵扣進項稅額。18、物業費增值稅專用發票可以抵扣。19、員工因公出差，住宿費取得增值稅專用發票，可以按規定抵扣進項。20、房產企業取得賓館（酒店）提供洗滌服務開具的增值稅專用發票可以抵扣。21、企業取得勞保用品進項發票，可以按規定抵扣進項稅額。22、企業的房租取得增值稅專用發票可以抵扣進項。23、企業的水費、電費取得增值稅專用發票可以抵扣。24、企業辦公用品、耗材取得增值稅專用發票可以抵扣。25、公司的通訊費取得增值稅專用發票可以抵扣。26、房地產企業的市場調查服務取得專用發票可以抵扣。按照財稅〔2016〕36號規定，市場調查服務按照咨詢服務繳納增值稅。27、房地產企業取得的營銷代理專用發票可以抵扣。28、房地產企業取得的廣告費專用發票可以抵扣。29、房地產企業取得的勘察、測繪、咨詢、法律等增值稅專用發票可以抵扣。30、房地產企業發生購進中介服務取得的增值稅扣稅憑證，其進項稅額可從銷項稅額中抵扣。中介服務屬於營改增注釋中現代服務中的經濟代理服務。31、房地產企業取得的停車服務增值稅專用發票可以抵扣。停車服務按提供不動產租賃服務征稅。32、企業購買的加油卡取得增值稅專用發票後可以抵扣。33、房地產企業租用個人的商品房，個人從國稅代開的增值稅專用發票可以抵扣。34、房地產企業的收到的培訓服務專用發票可以抵扣。35、公路通行費發票可以抵扣。根據現行營改增稅收政策規定，2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發票（不含財政票據）上註明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發票上註明的金額÷（1 3%）×3%一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發票上註明的金額÷（1 5%）×5%通行費，是指有關單位依法或者依規設立並收取的過路、過橋和過閘費用。36、視同銷售的服務能夠取得抵扣憑證且符合抵扣范圍的，其進項稅額可以抵扣。

E. 房地產企業可以抵扣的進項稅有哪些

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》：

第八條納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產支付或者負擔的增值稅額，為進項稅額。

下列進項稅額准予從銷項稅額中抵扣：

（一）從銷售方取得的增值稅專用發票上註明的增值稅額。

（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。

（三）購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和11%的扣除率計算的進項稅額，國務院另有規定的除外。進項稅額計算公式：

進項稅額=買價×扣除率

（四）自境外單位或者個人購進勞務、服務、無形資產或者境內的不動產，從稅務機關或者扣繳義務人取得的代扣代繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。

准予抵扣的項目和扣除率的調整，由國務院決定。

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根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》：

第九條納稅人購進貨物、勞務、服務、無形資產、不動產，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

第十條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：

（一）用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產；

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務；

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、勞務和交通運輸服務；

（四）國務院規定的其他項目。

第十一條小規模納稅人發生應稅銷售行為，實行按照銷售額和徵收率計算應納稅額的簡易辦法，並不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×徵收率

小規模納稅人的標准由國務院財政、稅務主管部門規定。

第十二條小規模納稅人增值稅徵收率為3%，國務院另有規定的除外。

第十三條小規模納稅人以外的納稅人應當向主管稅務機關辦理登記。具體登記辦法由國務院稅務主管部門制定。

小規模納稅人會計核算健全，能夠提供准確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理登記，不作為小規模納稅人，依照本條例有關規定計算應納稅額。

F. 房地產開發企業銷售房地產繳納增值稅為什麼可以扣除土地價款

一、國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

二、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》第四條房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。

三、銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(6)房地產企業的銷售傭金能否抵扣增值稅擴展閱讀：

由於增值稅實行憑增值稅專用發票抵扣稅款的制度，因此對納稅人的會計核算水平要求較高，要求能夠准確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額。

但實際情況是有眾多的納稅人達不到這一要求，因此《中華人民共和國增值稅暫行條例》將納稅人按其經營規模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規模納稅人。

一、一般納稅人

（1）生產貨物或者提供應稅勞務的納稅人，以及以生產貨物或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產或者提供應稅勞務的年銷售額占應稅銷售額的比重在50%以上）並兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應稅銷售額超過50萬的；

（2）從事貨物批發或者零售經營，年應稅銷售額超過80萬元的。

二、小規模納稅人

（1）從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及從事貨物生產或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產或者提供勞務的年銷售額占年應稅銷售額的比重在50%以上），並兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額（簡稱應稅銷售額）在50萬元以下（含本數）的。

（2）除上述規定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下（含本數）。

G. 營改增後房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

徵收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計准則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施「營改增」制度具有一定的必要性。

(7)房地產企業的銷售傭金能否抵扣增值稅擴展閱讀：

2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》。

經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。

建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。