企業投資性房地產支付傭金

㈠ 做商業地產 以收取租金為目的 那麼就是投資性房地產 租金是主營業務收入，那麼主營業務成本是什麼

出租開發產品的處理

出租開發產品是指用於出租經營的土地和房屋等開發產品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現的。

為核算企業出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發企業應設置「1295出租開發產品」總分類賬戶，並下設「出租產品」和「出租產品攤銷」兩個二級賬戶。其中：「出租產品」二級賬戶核算出租開發產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發產品用途對外銷售的出租開發產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。

「出租產品攤銷」二級賬戶核算實際出租的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。

對於出租的土地和房屋，企業應建立「出租產品卡片」，按出租產品的類別、土地（或房屋）的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。

1、出租開發產品增加的核算。

企業開發完成的用於出租的土地和房屋，應於簽訂出租合同、協議後，按土地和房屋的實際成本，借記「出租開發產品——出租產品」賬戶，貸記「開發產品」賬戶。

2、出租開發產品攤銷的核算。

出租開發產品在租賃經營期間，由於損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業應根據出租開發產品的原始價值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，並按月攤銷計入主營業務成本。出租開發產品攤銷額的計算公式如下：

出租開發產品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預計攤銷年限×100%

出租開發產品月攤銷率=出租開發產品年攤銷率÷12

出租開發產品月攤銷額=應計提攤銷的出租開發產品原始價值×該出租開發產品月攤銷率

企業按月計提出租產品攤銷時，借記「主營業務成本——出租產品」賬戶，貸記「出租開發產品——出租產品攤銷」賬戶。

3、出租開發產品修理的核算。

出租開發產品在租賃期間發生的修理支出，數額不大的直接計人「主營業務成本——出租產品」賬戶，若數額較大，為了均衡各月的成本負擔，可先在「待攤費用」賬戶核算，再分期攤人「主營業務成本——出租產品」賬戶。

4、出租開發產品減少的核算。

企業改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應於銷售實現時按售價借記「銀行存款」或「應收賬款」賬戶，貸記「主營業務收入——商品房銷售」賬戶；同時，按出租產品攤余價值借記「主營業務成本」賬戶，按出租產品累計已提攤銷額借記「出租開發產品——出租產品攤銷」賬戶，按出租產品原始價值貸記「出租開發產品——出租產品」賬戶。

例：某房地產企業將原租賃經營的房屋對外銷售，雙方協議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現企業已收到一張金額為1200000元的支票並將房屋移交買主。

①收到房屋銷售款時：

借：銀行存款 1200000

貸：主營業務收入——商品房銷售 1
00000

②房屋銷售當月末結轉其銷售成本時：

借：主營業務成本——商品房銷售 1000000

出租開發產品——出租產品攤銷 1000000

貸：出租開發產品——出租產品 2000

㈡ 某企業對投資性房地產採用成本模式計量。該企業的一項投資性房地產賬面原價為2000萬元，預計使用年限

使用年限要根據各方面綜合因素作用下的結果。計提折舊是公司財務處理時，預先計入某些已經發生、但是未實際支付的折舊費用。計提折舊時需要區分會計期間和折舊期間，這兩者所指的期間不一定相同。
計提折舊，預先計入某些已經發生但是未實際支付的折舊費用。
計提：
1、根據制度規定，計算、提取有關的（留存、減值）准備。
2、在權責發生制前提下，預先計入某些已經發生但未實際支付的費用；
3、計提折舊時需要區分會計期間和折舊期間，這兩者所指的期間不一定相同。折舊期間指的是開始計提折舊時依次順延的年限，比方說從2000年3月開始計提折舊，對於折舊而言的第一年是2000年3月到2001年3月；而會計期間在我國通常是指每年的1月1日至12月31日。常見的固定資產計提折舊的方法有平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法以及年數總和法。
4、計提折舊的原則：
當月新增固定資產當月不計提折舊，下月開始計提折舊；當月減少固定資產當月照提折舊，下月開始不計提。
拓展資料
1、 採用成本模式計量是應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業務收入；投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值准備，已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
2、 與投資性房地產有關的後續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。

㈢ 企業出售成本模式下的投資性房地產，發生的清理費用計入哪裡呢影響收益嗎

投資性房地產帳務處理
發生業務 成本模式 公允價值模式
（一）賬目設置 「投資性房地產」
「投資性房地產累計折舊」
「投資性房地產減值准備」 「投資性房地產—成本
—公允價值」
（二）賬務處理
1.增加
（外購或自建）
①借：投資性房地產
貸：銀行存款
②借：投資性房地產
貸：在建工程
①借：投資性房地產
貸：銀行存款
②借：投資性房地產
貸：在建工程
2.收租 借：銀行存款
貸:其他業務收入 借：銀行存款
貸：其他業務收入
3.期末計量
（12月31日）
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊
① 若：公允價值>賬面余值 不提折舊
借：投資性房地產—公允價值變動
貸：公允價值變動損益
② 若：公允價值<賬面余值
借:公允價值變動損益
貸：投資性房地產—公允價值變動
4.減值
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值准備 不提減值
（三）轉換
1.出租轉自用 借：固定資產
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值准備
貸：投資性房地產
累計折舊
固定資產減值准備 借：固定資產（轉換日公允價值入賬）
貸：投資性房地產—成本
—公允價值變動
公允價值變動損益（倒擠 或借或貸）
2.自用轉出租 借：投資性房地產
累計折舊
固定資產減值准備
貸：固定資產
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值准備 借：投資性房地產（轉換日公允價值）
累計折舊
固定資產減值准備
公允價值變動損益（公允價<賬價）
貸：固定資產
資本公積（公允價>賬價）
3.存貨轉出租
（只限房地產開發商） 借：投資性房地產
貸：開發產品 借：投資性房地產（轉換日公允價）
公允價值變動損益（公允價<帳價）
貸：開發產品（成本價）
資本公積（公允價>帳價）
4.出售 借：銀行存款
貸：其他業務收入
借：其他業務成本
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值准備
貸：資性房地產
① 借：銀行存款
貸：其他業務收入
② 借：其他業務成本
投資性房地產—公允價值變動
貸：投資性房地產—成本
③ 借：公允價值變動損益（或借或貸—沖銷）
貸：其他業務收入
④ 借：資本公積（或借或貸—沖銷）
貸：其他業務收入

㈣ 出售交易性金融資產時所支付的傭金及印花稅應如何處理

出售交易性金融資產時所支付的傭金及印花稅應沖減其賣價所得計入投資收益。

借：投資收益

貸：相關科目

一、本科目核算企業根據長期股權投資准則確認的投資收益或投資損失。

企業根據投資性房地產准則確認的採用公允價值模式計量的投資性房地產的租金收入和處置損益，通過公允價值變動損益核算。

根據新會計准則，處置投資性房地產的收益應計入其他業務收入。企業處置交易性金融資產、交易性金融負債、可供出售金融資產實現的損益，也在本科目核算。

企業的持有至到期投資和買入返售金融資產在持有期間取得的投資收益和處置損益，也在本科目核算。

證券公司自營證券所取得的買賣價差收入，也在本科目核算。

二、本科目應當按照投資項目進行明細核算。

(4)企業投資性房地產支付傭金擴展閱讀：

投資收益的主要賬務處理

（一）長期股權投資採用成本法核算的，企業應按被投資單位宣告發放的現金股利或利潤中屬於本企業的部分，借記「應收股利」科目，貸記本科目；屬於被投資單位在取得投資前實現凈利潤的分配額，應作為投資成本的收回，貸記「長期股權投資」科目。

（二）長期股權投資採用權益法核算的，資產負債表日，應按根據被投資單位實現的凈利潤或經調整的凈利潤計算應享有的份額，借記「長期股權投資——損益調整」科目，貸記本科目。

被投資單位發生虧損、分擔虧損份額超過長期股權投資而沖減長期權益賬面價值的，借記「投資收益」科目，貸記長期股權投資——損益調整科目。

發生虧損的被投資單位以後實現凈利潤的，企業計算的應享有的份額，如有未確認投資損失的，應先彌補未確認的投資損失，彌補損失後仍有餘額的，借記「長期股權投資——損益調整」科目，貸記本科目。

（三）出售長期股權投資時，應按實際收到的金額，借記「銀行存款」等科目，原已計提減值准備的，借記「長期股權投資減值准備」 科目，按其賬面余額，貸記「長期股權投資」科目，按尚未領取的現金股利或利潤，貸記「應收股利」科目，按其差額，貸記或借記本科目。

出售採用權益法核算的長期股權投資時，還應按處置長期股權投資的投資成本比例結轉原記入「資本公積——其他資本公積」科目的金額，借記或貸記「資本公積——其他資本公積」科目，貸記或借記本科目。

㈤ 外購投資性房地產支付的相關稅費

這10萬元的稅費屬於上面所說的相關稅費嗎？
屬於，100萬收入確定
購買價是610萬，公允價值是560萬
計入公允價值變動是560-610=-50萬
100萬-50萬=50萬
則2013年該投資性房地產對當期營業利潤的影響額是多少？
是50萬

㈥ 下列項目屬於企業自行建造投資性房地產的成本有

ABCE

看準則講解：
自行建造的採用成本模式計量的投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失直接計入當期損益，不計入建造成本。

外購或自行建造的採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與外購或自行建造的採用成本模式計量的投資性房地產一致。

㈦ 投資性房地產的核算

1、固定資產轉換時
借：投資性房地產
借：累計折舊
貸：固定資產
貸：投資性房地產累計折舊
2、投資性房地產出售（企業處置採用成本模式計量的投資性房地產時）
（1）收到出售款
借：銀行存款
貸：其他業務收入
（2）結轉成本
借：投資性房地產累計折舊
借：其他業務成本
貸：投資性房地產
2010-04-21
09:33
補充問題
這項投資性房地產是採用公允價值模式計量的，如果將它的損益計入投資收益是否可以
處置投資性房地產時，公允價值變動損益的結轉：
（1）根據會計准則規定，處置投資性房地產時要將累積計入公允價值變動損益的部分結轉入其他業務成本科目，此規定的目的主要有兩點：
一是為了更好的核算投資性房地產產生的收益，從整個業務過程來看，即從投資性房地產取得、後續計量、處置整個過程來看，只有把公允價值變動損益轉入其他業務成本後，其他業務收入和其他業務成本的差額才真實反映了該項業務的損益；
二是因為公允價值變動損益是一個過渡性科目，平時產生的公允價值變動都是不確定的，隨時都有增加或減少的可能。太不穩定，如果直接確認收益，容易造成報表的不真實。
（2）處置時的結轉給分錄和各期末將公允價值變動損益結轉入本年利潤的處理並不重復。因為在該項資產處置後，這項資產產生的收益就已經確定了，所以這時將一直在過渡性科目「公允價值變動損益」明細賬中核算的金額轉出，轉到其他業務成本中，這時的金額才是真正的收入；而各期末將損益類科目公允價值變動損益結轉入本年利潤是根據期末余額來進行的處理，只是為了反映當期的利潤情況而已。
另外，「公允價值變動損益」科目和「其他業務成本」科目都屬於損益類科目，期末余額都應轉入「本年利潤」科目，處置時做這筆結轉的分錄並不影響處置當期的損益。

㈧ 如何確定投資性房地產取得的成本

企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
一、採用成本模式計量的投資性房地產
在成本模式下。應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業務收入;投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值准備，已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產
(一)採用公允價值模式的前提條件
採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
(二)採用公允價值模式進行後續計量的會計處理
企業採用公允價值模式進行後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額確認為公允價值變動損益，計人當期損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
三、投資性房地產後續計量模式的變更
企業對投資性，旁地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作勾會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

㈨ 投資性房地產都涉及哪些稅種

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅 :大部分地區，目前已經停止徵收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。
應交下列稅種：
1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。7%、教育費附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契稅4%；3、印花稅0.03%；4、土地增值稅0.5%；5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%；7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。

㈩ 投資性房地產如何進行會計處理

投資性房地產的會計分錄，分為初始確認，後續計量，投資性房地產的轉換和最後處置

投資性房地產的賬務處理為了反映和監督投資性房地產的取得、後續計量和處置等情況，企業應當設置「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊（攤銷）」、「公允價值變動損益」、「其他業務收入」、「其他業務成本」等科目進行核算。投資性房地產作為企業主營業務的，應當設置「主營業務收入」和「主營業務成本」科目核算相關的損益。

1. 投資性房地產核算應設置的會計科目

   
   

企業應當設置「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊」或「投資性房地產累計攤銷」、「公允價值變動損益」、「其他業務收入」、「其他業務成本」等科目進行核算。

投資性房地產作為企業主營業務的，應當設置「主營業務收入」和「主營業務成本」科目核算相關的損益。

「投資性房地產」科目核算企業採用成本模式計量的投資性房地產的成本或採用公允價值模式計量投資性房地產的公允價值。

採用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別設置「成本」和「公允價值變動」明細科目進行核算。

採用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置「投資性房地產累計折舊」或「投資性房地產累計攤銷」科目，比照「累計折舊」、「累計攤銷」等科目進行賬務處理。

採用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，可以單獨設置「投資性房地產減值准備」科目，比照「固定資產減值准備」 、「無形資產減值准備」科目進行賬務處理。

「其他業務收入」和「其他業務成本」科目分別核算企業投資性房地產取得租金收入、處置投資性房地產實現的收入和投資性房地產計提的折舊或進行攤銷、處置投資性房地產結轉的成本。

2.投資性房地產的取得

確認投資性房地產的條件:

①與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；

②該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

（1）外購的投資性房地產

外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。

借：投資性房地產

貸：銀行存款

（2）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量

自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。包括土地開發費、建築成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

借：投資性房地產

貸：銀行存款

（3）內部轉換形成的投資性房地產

①企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應當按照該項存貨在轉換日的賬面余額或公允價值進行核算。

借：投資性房地產（成本模式）

投資性房地產——成本（公允價值模式）

公允價值變動損益 （借方余額情況下，虧）

存貨跌價准備

貸：開發產品（賬面余額）

資本公積——其他資本公積（貸方差額情況下，賺）

②企業將自用的建築物等轉換為投資性房地產。

成本模式

借：投資性房地產

累計折舊

固定資地產減值准備

貸：固定資產

投資性房地產累計折舊

投資性房地產減值准備

公允價值模式

借：投資性房地產—成本（轉換日的公允價值 ）

累計折舊

公允價值變動損益 （借方余額情況下）

固定資產減值准備

貸：固定資產

資本公積——其他資本公積（貸方余額情況下）